商业地产产业投资报告

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商业地产产业投资报告范文第1篇

历经数年的高速发展，高房价已成为房地产市场的隐痛，为了让市场回归理性，政府接连出台调控措施，在“国十条”、“限购令”、房产税等政策的影响下，住宅成交量开始下跌，市场观望情绪日渐严重，调控初现成效。与走入低谷的住宅市场相反，商业地产表现喜人。

受政策影响小

自去年4月国家陆续出台楼市调控政策以来，我国房地产市场已历经数波调控的洗礼，二套房首付上调至6成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，二套以上住房被限购，加上央行不断上调存款准备金率，银行信贷额度被收紧，住宅市场进一步走高的可能性不大。

福州大学房地产研究所所长王阿忠表示：“国家推出调控措施，住宅市场面临政策上的巨大风险，在限购令下，市场成交量减少，投资住宅市场将面临‘退出难’的风险。”

细数历次调控政策，住宅市场都是首当其冲的目标，而不在限购范围内的商业地产则独善其身，成为调控政策下最大的受益者，随着国家对住宅调控的进一步加强，投资者布局商业地产的步伐也会加快。

九歌万派地产机构董事长刘波表示，提到住宅市场，联想到的都是限购、限贷政策，在流动性泛滥的背景下，投资者的投资渠道更为狭窄。“当住宅的赚钱效益消失后，商业的投资热炒是必然的。”

高回报催生投资热

除了政策上的偏向，商业地产的高回报率也是吸引投资者加快介入的主要原因。据了解，目前我国住宅的年回报率仅为2％～3％，而商业地产的年回报率高达5％～10％。

“由于调控之前住宅市场的火爆行情和低门槛的投资限制，造成了商业地产价值被忽视。”王阿忠表示，商业地产还处在价值洼地，尤其是写字楼的价值被低估。商住之间存在着严重的价值倒挂。

据某权威房产机构研究报告显示，近两年，中国一线城市的优质写字楼租金价格全线上升，投资需求旺盛，空置率明显下降。预计未来写字楼租金将继续保持上涨，随着市场的持续向好，写字楼的投资开发也将迎来一轮。

虽然我国一线城市CBD在经过快速发展后，已经接近世界一流的水准，但租金仍然处于低位，北京和上海的写字楼租金仅为香港的30％左右，深圳更是不到10％，我国写字楼等商业地产回报率还有极高的上调空间。

此外，民众购买力的持续增长也是推动商业地产发展的动力之一。有数据显示，2010年，全国的消费零售总额突破15万亿元，同比增长18.4％。全国各大城市的新建成的百货和购物中心数量都在快速增加。

开发商看好后市

在政策与市场需求推动商业地产向好的同时，国外的经济形势变化也带来了利好信息。随着国际经济的回暖，许多注重降低成本的跨国企业希望在中国寻找性价比更高的写字楼。

有不少跨国公司CEO表示，中国内地规模空前的城市化进程和持续的经济发展不仅为商业房地产市场提供了强劲的需求，基础设施的不断完善也为跨国公司在中国地区乃至亚太地区的产业布局和选址提供了更加多元化、更加灵活的策略选择。

商业地产产业投资报告范文第2篇

该项目集酒店式商住空间、酒店式OFFICE、大型书城、国际影院、餐饮娱乐等商居休闲功能于一体，成为海珠区核心的唯一城市综合体。

由于不受限购、限贷因素影响，且是投资首选价值洼地，合生广场跻身最具价值商业地产。

地标效应

2005年，在广州中轴线北段，合生创展异军突起，珠江投资大厦率先引领珠江新城的拓荒开发。六年之间，中轴线北段已是商厦林立。

历史总是不断重复叠合。如今，在广州中轴线南段，亦上演着一段新的拓荒故事。在这里，规划中的使馆区、中央绿轴、岭南第一门、商业配套和生活配套等均处于初建或规划阶段。

不过，领航者，依旧还是嗅觉灵敏的合生创展。2011年，在广州大道南商业走廊的中心，合生广场再次以地标式城市综合体独占鳌头，填补了广州中轴线南段的空白。

在海珠区最新的发展规划中，合生广场所在区域正位于未来区域规划的重点区域：周边多个专业市场正计划规划升级；海珠区政府和海珠区地税局和工商行政管理局三大重要工商行政部分落户广州大道南，其中区政府正对着合生广场。

而根据广州“十二五”规划，广州大道南商业版图将整体重构，坚持产业高端化发展、促进产业结构升级。其中随着国际轻纺圈的形成和区府的迁入，片区重点规划建设为商务中心、创意研发中心、行政办公中心等。

可以说，合生广场所在区域，已初步显现商贸、政治、文化中心的雏形。

无疑，区府效应将带动周边各项软硬件设施相继完善，继而带动合生广场周边道路交通、市政配套及居民消费。

不过，合生广场的地标意义却远非如此。

如果从广州商业格局来看，北有万达广场、绿地中心；南有万博中心、海印又一城；西有北京路、上下九；东有天河城、太古汇、正佳；中有合生广场，恰恰点睛其间。合生广场亦是海珠区目前唯一在售的城市综合体。

如此一来，一方面延伸了广州中轴线，一方面亦填补了城市心脏缺少商业综合体的缺憾。尤其是在海珠区周边配套已成熟、人流量集中的繁华核心地段。

实际上，合生创展在海珠区早有战绩。自2001年起，合生创展即在海珠区缔造了第一个景观豪宅珠江帝景，之后相继推出逸景翠园、颐景华苑等多个指标项目，并于2011年8月推出海珠双地铁项目帝景国际。

时隔十年，合生广场，作为合生创展2011年高端商业全国布局重点项目之一，可谓一鸣惊人，是为合生创展在广州进军商业地产的首个城市综合体项目。

据介绍，合生广场占地面积64668平方米，总建筑面积达260000平方米，采用“购物中心+写字楼”的组合模式。主要分南北两区，其中南区计划引进国际时尚潮流品牌、知名百货、大型超市、巨幕影院，以及高端餐饮、娱乐、KTV、健身中心等；北区商场将规划成购书中心、文化用品、教育培训、文化休闲产业等。

生逢其时

继开发商相继抢滩商业地产之后，合生创展亦不例外。自2008年起所构建的以核心城市高端地产保持行业标杆地位、二线城市项目支撑现金周转、商业地产项目贡献稳定现金流的业务发展战略以来，“合生系”商业地产在2011年下半年的相继上市，可谓恰逢其时。

随着CPI指数节节攀升，具备稀缺资源的商业物业成为市场的宠儿。按照估算，目前一般商业物业回报率能达到4%-5%，市中心繁华地区能达到6%-8%，加上目前租金不断攀升，因此，商业物业投资更被作为抗通胀的一种对策。

根据中原地产的报告显示，广州公寓、商铺、写字楼等商用物业成交量、出租率、租金都呈上升趋势，其中广州甲级写字楼租金在2011年上半年累计涨幅为11%，均价为25715元/平方米，而租金回报率维持在较好水平，达到6%。无怪乎，商业地产项目如此受到投资者青睐。

尤其是，随着限购、限贷等调控政策进一步紧缩，普通住宅投资受限制、房价涨幅难以控制、成交遇冷，住宅投资成本骤然上升，尤其是随着广州以外的佛山、韶关等地的限价、限购政策出台，可投资的范围缩小。

根据各地相关部门统计显示，国庆期间广州一手住宅网签584套，与去年同期1749套相比大跌66 .6%。

相形之下，以合生广场为例。据了解，开盘认购当天共推出300套新货，但截至中午则一共售出231套，达70%。住宅地产与商业地产，可谓是冰火两重天。

为此，不少投资者陆续将目光转向商业地产。

其中兼具居住和办公功能的商业物业尤受关注，主要位于繁华商圈或未来规划有大型商业中心的地段，具备了普通住宅不可比拟的宜居、宜商、宜投资的三重功能，因而备受投资者追捧。

合生广场更是如此。其主推户型为45-103平方米（一室一厅或两室两厅）的国际公寓，公寓实用率约为83%，多重优惠全部可达8.2折，折后均价25000元/平方米，也是投资产品中最受欢迎的户型。

商业地产产业投资报告范文第3篇

来自链家地产的研究报告显示，今年前8月，工业用地供应量占土地供应总量的52.1%，首次超过了住宅。

中国不动产研究中心（CRRC）研究报告则显示，从2005年第一次楼市调控开始，一线城市约有30%的传统房地产商转向产业园建设开发，并且趋向于成熟，甚至已经可以分门别类。比如号称为企业打造总部的总部基地模式，与专业地产开发公司合作的TCL模式，与地方政府谈判、大手笔拿地的五矿模式等。

“同为工业地产，但产品却出现了多元化，工业地产等同于建厂房的传统模式正在发生改变。”海尔地产董事长卢铿对《财经国家周刊》记者表示。

工业地产繁荣背后，是地方政府与企业的双重推手。“政府希望产业带来GDP，企业的动力更大，因为工业地产尚处于初级阶段，还能避开调控。”一位上市公司高管表示。

CRRC的研究报告显示，工业地产开发成本大大低于普通住宅，2010年北京住宅用地平均单价为8442.96元/平方米，工业用地平均单价为723.10元/平方米，处于“价格洼地”。

而这也为一些开发企业提供了套利空间。上述研究报告称，“以工业地产为名的投机现象出现，可能成为工业地产发展的最大隐忧。”

有业内分析人士对《财经国家周刊》记者表示，根据发达国家经验，工业地产在规模上并不比住宅及商业地产小，住宅市场的常态调控，恰好促成行业的转型。他同时强调，“工业地产的重点不在于批发土地，而在于后期运营，并最终达到资产证券化。”

地产新宠

从2010年起，部分房地产公司已开始向工业地产转向。而以海尔集团为依托的海尔地产，可谓此轮工业地产热潮中一种模式的缩影。

2010年12月，海尔地产董事长卢铿曾对《财经国家周刊》记者表示，海尔地产下一步要把海尔集团的资源集中，“主要体现在金融地产的启动和工业地产的协同”。

“海尔地产目前已拥有15个工业园区，”2011年8月11日，卢铿告诉《财经国家周刊》记者，“以后打算每年增加5个，主要根据海尔集团的需要，比如物流、海尔产品的区域覆盖等，从这些角度去选址。”

一位房地产分析师表示，类似海尔这样的制造企业做工业地产，拥有先天优势，“比如它原本的工厂布局不但范围广，而且还非常合理”。

卢铿指出，海尔地产原有一家监理公司负责厂房建设，但海尔工业地产的快速成长，令海尔地产最终成立专门的工业地产公司。

“海尔的工业地产跟别人不一样，因为海尔早就有工业，以前只是自己生产线的载体，以后富余的厂区都要对外出租。”卢铿说。他同时表示，由于工业地产的回报率比住宅及商业低得多，海尔做工业地产首先应利用好土地存量。

在卢铿看来，海尔地产与其他做工业地产的公司有所不同，别人可能当做一个产业来做，而海尔地产最主要是为了保障自己的生产线。“我们的优势是，所到之处带来大量的就业和GDP，因而容易拿到价格低廉的土地。”卢铿说。

与海尔地产背靠母公司工业基础而进军工业地产的模式不同，老牌房企世茂集团转战工业地产，则出于在调控下拓展产业链的考虑，也更能体现其对工业地产前景的判断。

世茂集团主营业务为住宅及商业地产，年均开发量超过200万平方米，其旗下住宅及商业地产开发公司均为上市公司。2011年初，世茂集团牵头成立海峡建设投资有限公司（下称“海峡建投”），成员包括恒基兆业、新鸿基地产、台湾远雄企业团、东元集团等。

世茂集团给《财经国家周刊》记者的书面材料显示，海峡建投的业务为两岸城市建设、先进制造业、现代服务业等领域的投资与运营。“投建台商经济集中区，承接台湾软件业及高科技信息产业等的产业转移。”

“说工业地产比较笼统，严格地说是高科技产业。”世茂集团董事长许荣茂对《财经国家周刊》记者表示。

许荣茂眼中的商机来自“十二五”期间产业结构的升级。“传统的加工制造业，如玩具厂、服装厂和漂染厂，附加值不高，资源消耗多，环境污染大，结构需要调整。”“国家在政策上有倾斜，所以世茂就不会把全部精力放在房地产上，而是空出部分精力搞先进制造业的引进，特别是高新技术产业、信息产业。”许荣茂表示。

海峡建投成为世茂集团开拓工业地产的新尝试，但包括瑞士信贷在内的评级机构一度为此下调了对世茂的评级。

“它们担心我们对工业地产不是很擅长，这也是我们要找一些行家来合作的原因。”许荣茂表示。

新模式

与海尔集团本身拥有地产业务不同，对于其他非地产企业而言，进入工业地产，更愿意选择的是借助专业开发公司之手。另一家电巨头TCL，便携手万通进军工业地产。

对万通而言，与TCL的“联姻”实为必然。

2006年9月，国务院下发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，明确提出建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。自此，产业用地逐步摆脱行政干预，进入市场寻求价值，只是始终不够市场化。

“工业用地价格一直都不高，但专门投资工业地产的房地产公司在市场上却拿不到地。因为地方政府招商都是为了GDP，往往愿意把一些产业引进来。”万通控股副总经理郑沂说。

这样做的一个结果是，大量制造企业拿到廉价的产业用地，而专业的地产开发公司并无入场机会。

TCL便是如此。资料显示，其在广州、内蒙、成都、武汉、无锡等地设立了众多生产加工基地，厂房、仓库等设施建筑质量高，配套完善。长期关注TCL的分析人士透露，TCL全国土地储备在百万平方米以上。

巨量土地储备在手，传统产业资本涉足利润丰厚的地产开发就在所难免。

2010年7月30日，万通与TCL签署《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》。依协议约定，TCL将陆续向双方合资的万通新创工业资源投资公司（下称“万通新创”）注入旗下优质工业物业，万通则将提供种子资金发起基金，为万通新创进一步整合资产提供充足资金支持。

万通与TCL的合作被看做是“售后回租”的概念。相当于TCL把资产卖给万通，然后把资产回租回去。

知情人士表示，对TCL而言，土地持有超过10年，升值很多。“而且TCL认为十几年长期大量持有资产对企业是不利的，所以慢慢想做轻资产，把资产剥离出来。”

另外，接近TCL董事长李东生的人士表示，李东生认为公司应专注于家电主业，“从资产负债结构和企业资金集中来看，都是有好处的”。

而从万通的角度看，恰好有做工业地产的打算。郑沂说，与拥有大量工业用地又只打算做精主业的制造企业合作，是万通做工业地产的切入点。

“我们不会把厂房拆了盖房子去卖，是通过持有租金，把租金做成房地产金融产品，资产证券化，更好地与资本市场相匹配。”郑沂说。

这也是万通做工业地产的主要思路。即万通将土地买下后，还会出租给TCL以外的其他企业，引进其他企业的任务当然落在万通身上。“首先我们是专业房地产公司，可以控制成本，可以招租，负责园区运营管理；园区价值提升后，本身又可以做一个金融产品的基础资产，这也是我们的初衷。”

2009年7月，万通收购TCL占地27万平方米的无锡项目，对其进行再次开发。之后TCL集团回租一半面积，租期6年。经过一年运营，园区其他部分分租给了美的、速必达物流等公司，出租率从一年前的60%增长到90%。

“这个模式不是在炒地，也不是投机，而是国外已经形成的很成熟的产业模式。”郑沂说。

按照西方模式，工业地产为商业地产的一个分支，其做成的金融衍生品已经非常成熟。在美国REITs（房地产投资信托基金）产品的市场份额排名中，写字楼、零售与工业地产都曾各领。

对于以美国地产模式为师的万通而言，这无疑是一个美妙的未来。郑沂表示，万通控股下一步动作是收购一些工业资产包，每年的租金收入预计达到1亿元。“打算做成基金形式，成熟后谋求上市或做成REITs产品。”

工业地产隐忧

地产调控的趋紧是房企转向工业地产的大背景，而政策对产业园区建设的许可则是另一推手。

中国不动产研究中心（CRRC）报告分析说，中国的产业园正在迎来一次最好的机遇。动力来自地方政府的投资热情――相关资料显示，至2010年末，国家级高新区增加了13家，已达到70家之多；国家经济开发区新增44家，总数超过100家。产业园区数量呈飙升之态。

产业园的扩张带来了工业地产的商机，但繁荣背后潜藏隐患。

中国不动产研究中心（CRRC）专项课题组的调研显示，产业园园区开发重房产、轻产业现象不可忽视。“部分园区存在舍本逐末，过度强调地产项目开发，而轻视产业环境搭建的问题，随之带来空置率高企，新区变成‘鬼城’。”

此外，更为严重的是，以工业地产之名投机迹象显现。

“由于工业土地价格较低，不少开发商采用以工业项目立项，然后变更土地用途，开发商业和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。”参与调研的一位专家表示，从市场来看，由于住宅地产投资空间受到挤压，不少投资力量开始转移方向，工业地产成为热钱和游资的新避风港。

《财经国家周刊》记者得到的一份报告显示，在浙江、山西及广东地区，均有资金开始炒作工业园区地皮。在广东顺德，当地农商行也专门开设了为“商品厂房”办理抵押按揭的业务。

卢铿对《财经国家周刊》记者分析，目前工业用地变为商业开发用地分几种情况。

一种是由于地方政府的内在需求。“比如原有的工业用地在郊区，伴随城市发展，已经处于城市中央，地方政府本身希望能够把土地变性，符合城市规划、也能把土地价值最大化体现。”

另一种是开发商占主导，借机将土地变性。“工业投资的风险非常大，很多企业并不愿意在配套上耗费太多成本。将自有的工业用地变性，则成为一个投机取巧的方式。”卢铿说。

此外，工业用地价格不均衡也是诱因之一。CRRC报告显示，一线城市由于工业用地稀缺性逐渐显现，工业用地价格普遍大幅上涨，仅广州微降4.9%。而二线城市为吸引更多投资，工业用地价格普遍有所下调。“在激烈的招商竞争中，较不发达地区不得不祭出土地作为吸引企业的筹码，这也显示了当前工业用地招拍挂与协议出让并存的制度问题。”上述参与调研的专家表示。

工业用地的低成本，甚至促成了非地产企业的入场。

如宣称“除了棺材什么都做”的台湾电子代工公司富士康，正将自己的业务触角伸向地产开发，而工业地产成为最好的过渡。

知情人士透露，富士康涉足地产开发，所依靠的正是其遍布各地的工业园区。富士康的做法是不经过“招拍挂”程序，低价拿下土地，然后，依托工业园，以工业项目捆绑住宅、商业地产，进行商业运作。

据媒体披露，2007年富士康与武汉高新区管委会签订投资协议后，其旗下公司以接近底价的价格拿下了距工业园5公里的两幅土地，楼面地价分别为790元/平方米和560元/平方米，项目总建筑面积约12.3万平方米。《财经国家周刊》记者在郑州调查时同样发现，富士康在其产业园区附近，以招标形式低价获得公租房用地，并被允许拿出部分做商业地产开发。

商业地产产业投资报告范文第4篇

当中国全部的300多个地级城市中，过半城市都有一线品牌地产商在填方造楼，或者是盖起动辄百万平方米的购物广场的时候，剧变在所难免。对于万科来说，从B股转H股、管理层合伙持股以及高呼“互联网思维”的口号，都是管理层在未雨绸缪。

未来，万科长期专注于住宅地产、资金高周转的营运模式，必然遭受挑战。因此，企业必须要改变，而这种改变可能是全局性的。从一家住宅地产商变成所谓的“城市配套服务商”，这听来前瞻而具有创建性的目标，其背后的简单逻辑不过是更加“赚钱”的领域开拓。再换个角度看，这可能是“郁亮时代”真正取代“王石时代”的开始，而所谓“互联网思维”，也许不过是这场转变的烟幕弹。 “烟幕弹”？

这段时间，地产“一哥”万科最吸引眼球的事莫过于两件，一是“互联网思维”的口号，二是“抵御野蛮人”的风波。看似不大相干的两件事，其实有着必然的关联。

从2013年下半年开始，万科在地产界第一个喊出要学习互联网，总裁郁亮更带着万科高管先后到腾讯、阿里巴巴和小米等公司“取经”。今年6月，万科终于在“触网”上走出实质性一步。万科与百度签约，启动商用地产科技化运营，将“定位引擎、大数据、营销工具”三类核心技术引入万科商业物业运营中。

显然，万科“互联网思维”看起来充满了想象力和前瞻性，但从本质上讲，这背后是万科对多元化经营尤其是涉足商业地产的渴望。

作为一家传统的住宅地产公司，万科目前已经在北京、上海和广州等一线城市启动了商业地产项目，但销售业绩并不理想。以万科在北京开发的首个商业地产项目万科大都会为例，其推向市场后的两年左右的时间内，仍有近1/3的房源未能售出。

业内认为，该项目属于旧楼改造，此前已有数家公司转手。由于本身设计的原因，改造为高端写字楼需耗费极大成本。而万科在选择这一项目时，可能存在“经验不足”。但也有观点称，万科对该地段的选择是成功的，而业绩提升尚需时间。

“万科做商业地产的想法，已经有很多年。”北京一家中型商业地产公司的区域营销副总对《南风窗》特约记者分析，万科做商业地产是必然选择，这是它的转型。但万科以住宅地产起家，经验欠缺是必然的，其未来还需观察。

实际上，在万科的转型之中，除了传统的商业风险之外，另一种风险不能忽略，即万科股权结构和转型变局可能存在不协调。万科是A股地产上市公司中股权最分散的公司之一。它曾一度是地产界，乃至A股上市公司之中的“模范生”，最持续的增长、最稳定的分红，这些都是管理层赢得中小股东支持的基本理由。但问题在于，当行业剧变，企业转型之时，这种“各方安好”的状态将不可持续。

目前，万科正在推进“合伙人持股”的计划。简单讲，这可以看作一种“管理层收购”，即设立外部公司，然后由这家公司买入万科股权，而资金来源是万科管理层自己的资金。万科管理层目前向外界传达的信息是，管理层还会不失时机地增持。

针对这项计划，万科表示主要是为了抵御“野蛮人”，郁亮还援引20多年前“君万之争”的故事来警示管理层和投资者。所谓抵御“野蛮人”，即在万科股权低迷之时，一些大财团可能对公司进行敌意收购，然后用“股权说话”，将管理层扫地出门，并快速套利离场。万科高层称，“野蛮人”只需200亿资金即可达到目的。

“这个说法有合理性，但不尽然如此，可能是烟幕弹。”一家H股上市地产公司的投资部经理对《南风窗》特约记者说，万科盘子大，而且已有红色央企华润作为“第一股东”，加之住宅地产高峰已过，而行业处在下行期，国内投资机构多半不会有这个实力，也不会有这个愿望。

该投资经理称，万科的真实目的可能是在转型关头增大管理层话语权。因为，中小股东只看短期收益，而转型是个长期战略，双方必然存在矛盾。如果股权太过分散，给管理层压力甚至赶走管理层的可能根本不是什么“野蛮人”，而是那些中小股东。

但不论是为抵御所谓“野蛮人”，还是应对可能爆发的中小股东“民意”，万科的股权变革都是为了在企业转型时期，尽量排除股权分散所带来的掣肘和风险。“考察互联网公司，是一种品牌策略，也是对股东表明管理层的进取心，这是万科管理层的高明之处。”以上投资经理如是说。 “转型”必要

万科需要转型，这种必要性已从财务数据中开始显现。万科2013年的财务报告显示，公司房地产业务的结算均价为10787元/平方米，较2012年下降4.5%；房地产业务结算毛利率为22.31%，较2012年下降3.53个百分点；结算净利率12.01%，较2012年下降1.07个百分点。此前，万科这些数据多半稳中有升。

万科在财务报告中说，以上指标下降的原因主要来自于运营策略的调整。利润率下降的主要原因，一方面仍在于结算中装修房比例的上升，但装修房比例上升在降低利润率的同时会提升回报率，是效率提升的表现；另一方面，在于2011年下半年市场调整期内售出的房屋进入结算期。

万科还表示，公司通过提升经营效率，克服了利润率下降的影响。公司净资产收益率仍保持在历史上的高点。2013年公司全面摊薄的净资产收益率为19.66%，与2012年持平。

万科的解释不失合理性，但行业下行和成本上升的趋势显而易见。近年来，住宅地产成本上升的“加速度”已超越了房价的“加速度”。影响地产商毛利的成本因素主要有地价、建安成本等。以上营销副总分析，以地价为例，因其掌控在地方政府手中，其价格有一定“刚性”，尽管地方政府不愿看到房价下跌，但他们会更紧张于地价下跌。因此，会采取各种手段抬高地价。

再比如建安成本，其中包括了人力和材料等，而这些一直都处在上涨通道之中。“2006年，建筑工人每天40元，现在每天100，土石方以前每方150，现在200，这些都是成本。”

长期以来，专注于住宅地产和高周转，这是万科经营逻辑的两翼。两翼是相辅相成的，简而言之，因为只有住宅地产才能高周转，而高周转提高了资金利用率，降低了资金使用成本，也成就了万科销售额长期稳居中国地产公司第一的位置。

但这种模式遭遇的挑战不言自明。在很多城市，住宅地产市场几乎趋于饱和，销售受阻，“周转”变慢。“国内总共300多个地级市，一线房地产商全都想进去，怎么能不饱和？”以上副总说。

另有统计数据同样让人忧虑，2010年底，有统计部门官员透露，中国城镇居民家庭自有住房率为89.3%，已超过西方发达国家。尽管“国情不同”，但中国房市从“住房市场”变成“炒房市场”已是不争事实。“炒房市场”兴旺的前提必然是资金的充裕，而目前政府尽管不希望房地产“崩盘”，但不论是针对开发商的开发贷，还是针对购房者的个人购房贷，资金供应都在收紧之中。显然，任何地产公司的管理层都会看到这一点，万科也不例外。从万科高层近年的公开观点很容易看出，万科更多的是把股东回报和投资收益率等放在了首位，而对于地产业的“老大”位置似乎并不看重。分析认为，这种转变尤其是对商业地产的关注和涉足，其背后便是公司整体经营策略的转型。

商业地产的吸引力可以从数据对比中看出。2013年，在主营业务收入上，以商业地产为主的万达商业地产只有万科的60%左右，但在净利润上却超出万科35%。从销售毛利率上来看，万达商业地产为43%，而主营住宅地产的万科只有27.2%，而同样主营住宅的华润和恒大也分别是28.2%和29.5%。一边是高增长难以为继，一边是新业务更加“赚钱”，万科的“转型”并不难理解。 资本竞争

转型最重要的资源只有一样，就是资本。

目前，万达准备登陆港股是地产领域最重要的融资事件。以上商业地产公司营销副总分析，万达在全国的扩张其实也进入了一个资金的“瓶颈”。对商业地产公司来说，最理想的资金状态是单个项目“现金流平衡”。简单讲，就是商业地产上将一个项目的一部分售出，而这部分售价足以抵消整个项目的开发成本，而且可以支撑未售部分商业物业的自我运营。这种模式的本质是“白赚了”未售的物业，而现金可以在快速回笼后，立即投入下一个项目。

但这种模式仅仅是理想状态，随着企业项目版图的扩大，平衡将越来越难。“中西部二三线城市购物广场，你卖给谁？”该副总认为，万达为何急于在香港上市，也是这个原因。

“万科不愁从银行贷不到款，但不是所有的项目都那么好贷。”一位深圳银行业人士对《南风窗》特约记者说，商业地产会更花钱，万达资源深厚，但也需要更多元化的融资。对万科而言，未来融资将越来越多元化，比如中期票据这样的融资工具也会有尝试。

实际上，上世纪末，万科管理层曾有进入商业地产的打算，但商业地产对资金的占用远比住宅地产要大，而万科当时并不拥有H股的融资平台，而A股和B股不足以支撑在商业地产领域的扩张计划，因此涉足商业地产的策略未能推行。

此外，业内还有一则未被万科证实的传言是，面对住宅地产市场的变化，万科不少高管都认为应进入商业地产，但王石并不赞同。但随后，王石也公开“松口”，他表示“从来没说万科不做商业地产”。

这些年以来，除了“3D打印房子”、“互联网思维”和“众筹建房”等概念之外，万科管理层全力推进的事情是对融资体系的重塑，而着眼点主要是融资的可得性和成本的低廉。在业内看来，对融资体系的重塑很大程度也是基于多元化，特别是商业地产扩张的需要。

商业地产产业投资报告范文第5篇

夏威夷银行国际部副总裁张胜日表示，从美国的商场、酒店、工业用地、写字楼等商业地产主要投资方向来看，美国的房地产市场尤其是商业地产有迅速恢复的趋势，房地产基金的复苏也预示着整个房地产市场即将复苏。在夏威夷，公寓平均售价为30～60万美元，独栋房子价格为50～60万美元，折合人民币为300多万元人民币，比广州的中高档房子都便宜。但是，由于税务结构不同，往往令不清楚相关法规的中国投资者在美国购房的成本较高。美国州和州之间房产税不同，部分州的房产税会超过房价的3%，而夏威夷的房产税为0.3%，差距约10倍。不仅这方面的差距大，张胜日进一步举例说：“美国的房价也与中国不同，美国不按照每平方米单价计算，而是根据房子的整体状况进行评估，最后给出一个售价。同一个区域两幢房子由于室内设计、方位等因素不同，每平方米的价格可能相差10%～20%。”此外，买房还要考虑其他后续支出，如果购买高档公寓，就需要支付公寓管理费，以夏威夷为例，一般高档公寓的每月管理费为600～2000美元。

2013年英国经济复苏势头并不明显，但楼市出现回暖迹象。原因：一是英政府对房地产业的刺激政策；二是大量避险资金抄底楼市。之前由于欧元区债务危机的持续，写字楼、商铺和仓库租赁需求不断下降，导致英国商业地产投资回报率在2012年1月跌至超过两年半以来的最低水平。根据投资物业数据库的数据，包括租赁收入在内的商业地产总回报率在2012年1月为0.4%，低于2011年12月的0.5%，创下2009年6月以来的最低水平。

事实上，英国政府此番刺激楼市动作很大。不久前，英国财政大臣奥思本在公布财政预算时，宣布了一项名为“助买”的新计划，旨在支持希望购房但无法承担房贷首付的人。此外，大量避险资金进入英国抄底楼市，推动英国楼市重拾升势。近年来，美、欧、日等相继推出量化宽松政策，令世界市场流动性泛滥，机构和个人急于为其资产寻求避险之地。与其他欧洲国家相比，英国虽是欧盟成员国，但由于没有加入欧元区，在一定程度上避免了欧债危机的冲击。同时，由于英国是世界金融中心之一，伦敦成为欧盟及其他国家有钱人的“避险天堂”，而投资房地产自然是他们最愿选择的方式。以英国伦敦为例，2013年第1季度伦敦中心地带的商业地产销售额为27.5亿英镑，其中71%来自于国际买家做出的贡献。