城市房地产管理办法

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城市房地产管理办法范文第1篇

第一条为了规范城市房地产转让行为，保障当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本市国有土地范围内的房地产转让，适用本办法。本市城镇职工根据城镇住房制度改革政策购买公有住房、安居工程住房和集资合作建设的住房的，不适用本办法。

第三条房地产转让，是指拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织，依法将房地产转移给他人的行为。房地产转让人是指拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织。房地产受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，国家和市人民政府另有规定的从其规定。

第四条房地产转让包括下列方式：

(一)买卖；

(二)赠与；

(三)交换；

(四)以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织，使房地产权属发生变更的；

(五)因法人或者其他组织合并、分立，使房地产权属发生变更的；

(六)以房地产清偿债务的；

(七)法律、法规和规章规定的其他方式。

第五条市房地产行政主管部门主管本市房地产转让管理工作。区、县房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产转让管理工作。有关行政管理部门应当按照各自职责，依法对房地产转让实施监督和管理。

第六条房地产转让应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

第七条本市逐步建立房地产交易信息披露制度。市房地产行政主管部门应当会同有关部门定期公布本市房地产交易指导信息。

第二章一般规定

第八条转让房屋的，该房屋占用范围的国有土地使用权同时转让。

第九条在依法取得使用权的国有土地上建成的房屋，必须在办理房屋所有权和相应的土地使用权登记并取得房地产权属证书后，方可转让。

第十条出让土地上的房屋在建工程转让的，应当符合下列条件：

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

(二)按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，按照国家和本市有关规定执行。

第十一条下列房地产，不得转让：

(一)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的；

(二)依法收回土地使用权的；

(三)登记为共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；

(四)权属有争议的；

(五)未经依法登记取得房地产权属证书的；

(六)法律、行政法规规定不得转让的其他情形。

第十二条按照房屋建筑设计为独立成套(单元)的房屋，不得分割转让。

第十三条房地产转让时，相应的共用部位、共用设备设施的转让按照国家和本市的规定执行。

第十四条共有房地产买卖，在同等条件下，共有人享有优先购买权。

出卖已出租的房地产的，出卖人应当提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人享有优先购买权。出卖人未履行通知义务的，应当承担相应的民事责任。

第十五条转让已出租的房地产的，受让人应当继续履行原租赁合同。但房地产出租前已依法抵押，为实现该抵押权转让房地产的，受让人不承担继续履行原租赁合同的义务。

第十六条已购公有住房转让时，可以不征得原售房单位同意。

已购公有住房转让后，原售房单位不再承担该房屋的供暖、物业管理等费用。

第十七条房地产转让时，除本办法第四条第(四)项、第(五)项规定的情形外，当事人应当签订书面转让合同。房地产转让合同应当包括下列内容：

(一)转让人和受让人的名称或者姓名、住所；

(二)房地产的坐落位置、四至范围和面积；

(三)房地产用途；

(四)房地产权属证书编号；

(五)买卖的价格或者交换的差价金额、清偿债务的金额；

(六)房地产交付的条件和日期；

(七)违约责任；

(八)争议解决方式；

(九)转让人和受让人约定的其他内容。

第十八条房地产行政主管部门应当应用网络信息技术，建立和完善房地产管理信息系统；推行房地产转让合同网上签约和网上登记备案。

第十九条房地产转让时，转让人应当如实告知受让人转让房地产的抵押、租赁等有关情况。转让人不履行告知义务的，应当承担相应的民事责任。

第二十条房地产转让价格由转让人和受让人协商议定，但实行政府指导价的除外。

第二十一条新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价，但是独栋别墅、整栋楼房和车库(位)转让可以按照套内建筑面积计价，也可以按照建筑面积计价或者按照套(单元)计价。

第二十二条为保障将来实现物权，房地产转让当事人签订买卖房屋的协议，可以按照约定向市或者区、县房地产行政主管部门申请预告登记。

第二十三条房地产转让时，房地产转让人和受让人应当依法纳税。

第二十四条房地产转让人和受让人应当在签订转让合同或者取得与转让有关的法律文件生效后90日内，向市或者区、县房地产行政主管部门申请办理房地产权属转移登记，并提交下列文件：

(一)房地产权属证书；

(二)转让当事人的身份证明，转让当事人是法人或者其他组织的，还应当出具对具体承办人员的授权委托书；

(三)转让合同或者与转让有关的法律文件；

(四)法律、法规和规章规定的其他文件。

境外法人、组织办理房地产转让登记时提交的文件，应当按规定经公证、认证，并提交经公证的中文译本。

第二十五条市或者区、县房地产行政主管部门应当审核转让当事人的房地产权属转移登记申请，对当事人提交的文件不齐备的，应当一次性告知当事人需补充提交的全部文件；对当事人提交的文件齐备的，应当即时受理。

对符合登记条件的，自受理之日起20个工作日内办理房地产权属转移登记；对不符合登记条件的，应当书面告知当事人不予登记的理由。

第二十六条房地产开发企业应当对其出售的新建商品房承担质量保修责任。

房地产开发企业应当与受让人在转让合同中约定保修范围、保修期限和保修责任。约定的保修期限不得低于国家规定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起计算。

新建商品房在保修期限内再转让的，房地产开发企业应当继续承担对该商品房的保修责任。

第二十七条房地产转让当事人可以委托律师和房地产经纪机构房地产转让或者提供中介服务。

受托人应当忠实、勤勉地履行职责。因受托人过错给房地产转让当事人造成损失的，房地产转让当事人可以要求受托人承担赔偿责任。

第二十八条房地产行政主管部门应当归集房地产开发企业和房地产经纪机构在从事房地产经营活动中的有关信用信息，并按照规定公布。

第三章商品房预售

第二十九条房地产开发企业取得预售许可后，方可预售商品房。

预售商品房，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证，属于预售经济适用住房的，应当取得建设用地批准书；

(二)取得建设工程规划许可证件和施工许可证件；

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上；

(四)已确定竣工日期，且满足市房地产行政主管部门公布的预售最长期限。

第三十条房地产开发企业申请商品房预售许可的，应当向市房地产行政主管部门提交下列文件：

(一)本办法第二十九条第二款规定的事项证明文件；

(二)工商营业执照和企业资质等级证书；

(三)工程施工合同和施工进度说明；

(四)包括经备案的测绘成果、房地产开发项目手册、销售机构和销售人员情况、住宅小区建设方案、房屋装饰装修及相关设备设施的交付使用情况、前期物业服务等内容的商品房预售方案；

(五)已将土地使用权或者土地使用权连同在建工程设定抵押的，提交抵押权人同意抵押房屋转让的证明。房地产开发企业申请办理经济适用住房预售许可的，还应当提交经济适用住房销售价格的批准文件。

第三十一条市房地产行政主管部门应当审核商品房预售申请，对申请人提交的文件不齐备的，应当一次性告知需补充提交的全部文件；对提交文件齐备的，应当即时受理。

对符合本办法第二十九条规定的，市房地产行政主管部门应当自受理商品房预售申请之日起10个工作日内核发商品房预售许可证；对不符合预售条件的，应当作出不同意预售的决定并说明理由。

市房地产行政主管部门应当将核发预售许可证的情况予以公布。

第三十二条商品房预售许可证应当载明下列内容：

(一)房地产开发企业名称；

(二)预售许可证编号；

(三)预售商品房的建设工程规划许可证编号；

(四)预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积；

(五)土地的用途和使用期限；

(六)发证机关和发证日期。

第三十三条房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房。预售时，房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。

任何单位和个人不得伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证。

第三十四条房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可商品房预售广告、参加房地产交易展示活动。

房地产开发企业商品房预售广告，应当在广告中明示房地产开发企业的名称、商品房坐落位置、商品房预售许可证编号。

第三十五条房地产开发企业在预售商品住宅之前，应当公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况：

(一)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；

(二)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；

(三)不分摊的共用部位。共用建筑面积的分摊情况经公示并与第一个预购人签订预售合同后，房地产开发企业不得更改。房地产开发企业与预购人签订的预售合同中应当附有上述经公示的共用建筑面积分摊的内容。其他商品房预售时，房地产开发企业应当明示共用建筑面积分摊情况。

第三十六条预售商品房的，当事人应当签订书面合同。商品房预售合同应当包括下列内容：

(一)房地产开发企业和预购人名称或者姓名、住所；

(二)商品房预售许可证编号；

(三)商品房的坐落位置、结构、层高、建筑层数、阳台封闭情况；

(四)商品房的用途；

(五)土地使用权取得方式和期限；

(六)预售的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积；

(七)预售的面积和实测面积误差的处理方式；

(八)商品房附属设备和装修标准；

(九)交付条件和日期；

(十)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺；

(十一)共用部位、共用设备设施所在位置、用途、交付使用时间；

(十二)申请办理商品房权属转移登记手续的约定；

(十三)违约责任；

(十四)争议解决方式；

(十五)当事人约定的其他内容。

第三十七条房地产开发企业在签订合同前收取预付款性质的费用的，在签订预售合同时，所收费用应当抵作房价款；未能签订预售合同的，房地产开发企业应当向预购人返还所收费用。

第三十八条房地产开发企业在与预购人依法解除预售合同之前，不得与他人签订同一商品房的预售合同。

第三十九条房地产开发企业预售已抵押的商品房，应当征得抵押权人同意，并将抵押情况以及解除抵押的条件、时间书面告知预购人。房地产开发企业不得将已预售的商品房进行抵押。

第四十条房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向市或者区、县房地产行政主管部门申请办理预售合同登记备案手续。

第四十一条商品房预售合同登记备案后，房地产开发企业与预购人变更预售标的物或者解除预售合同的，应当签订合同变更或者解除预售合同的协议，并依照本办法第四十条规定，由双方共同到原登记机关办理变更或者解除预售合同登记备案手续。

第四十二条房地产行政主管部门应当加强预售项目建设和销售期间的监管，对房地产开发企业的下列违法行为，应当依法处理并督促其履行义务：

(一)违规交易；

(二)拖欠工程款；

(三)延期交房；

(四)未同步建设配套公共服务设施；

(五)建设工程出现质量问题；

(六)其他不依法履行合同的行为。

第四十三条房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房，不得擅自变更。

房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。

第四十四条预购人在预售合同登记备案后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：

(一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；

(二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。

转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售合同登记备案。

第四十五条房地产开发企业预售商品房时设置样板间的，在签订预售合同前没有告知预购人实际交付的商品房质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施等与样板间是否一致的，实际交付的商品房应当与样板间一致。

第四十六条商品房竣工后，房地产开发企业应当委托有资质的测绘单位对每套房屋的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积进行测绘，并提供下列文件：

(一)商品房预售面积测绘技术报告书。

(二)商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。属于商品住宅的，说明文件的内容应当与依照本办法第三十五条规定公示的内容一致；根据本办法第四十三条第二款规定变更建设工程规划许可证内容，致使分摊的共用建筑面积情况发生变更的，还应当提供相应的批准规划变更的文件。

受委托的测绘单位应当按照国家和本市有关技术规范进行实测，并出具商品房面积实测技术报告书和每套房屋的面积实测数据表。测绘单位对测绘成果质量承担责任。

房地产开发企业应当允许购房人查询商品房面积实测技术报告书。

第四十七条预售商品房按照套内建筑面积计价的，预售合同中载明的预售的套内建筑面积与实测的套内建筑面积发生误差时，按照合同约定的方式处理。合同中未作约定或者约定不明的，按照下列规定处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，根据实测面积结算房价款。

(二)面积误差比绝对值超出3%的，预购人有权退房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息。预购人不退房的，实测面积大于合同约定的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由预购人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归预购人。实测面积小于合同约定的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还预购人；超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还预购人。

本办法所称的面积误差比等于实测面积与合同约定面积之差除以合同约定面积乘以100%。

第四十八条预售商品房按照建筑面积计价的，预售合同中载明的预售建筑面积、套内建筑面积与实测面积发生误差时，按照合同约定的方式处理。合同未作约定或者约定不明的，按照下列规定处理：

(一)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，根据实测面积结算房价款。

(二)建筑面积误差比绝对值超出3%的，依照本办法第四十七条第一款第(二)项的规定执行。

(三)建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)、套内建筑面积误差比绝对值超出3%的，购房人有权退房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息；购房人不退房的，根据实测面积结算房价款。

第四十九条预售商品房按照套(单元)计价的，商品房预售合同中应当约定商品房的套型、详细尺寸和误差范围及处理方式并附平面图。

按照套(单元)计价的预售商品房实际交付时，房屋的套型与设计图纸一致，相关尺寸在预售合同约定的误差范围之内的，总价款不变。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围的，按照合同约定的方式处理；合同未作约定的，由当事人协商解决；协商不成的，可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

第五十条房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：

(一)取得建筑工程竣工验收备案表；

(二)取得商品房面积实测技术报告书；

(三)预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

第五十一条已经取得商品房预售许可的项目依法转让的，项目受让人应当按照本办法第三十条的规定申请预售许可。原房地产开发企业应当自项目转让合同签订之日起10日内书面通知预购人，预购人在收到书面通知之日起30日内有权解除预售合同。

预购人未解除预售合同的，预售合同中约定原房地产开发企业的权利和义务，由项目受让人承担。

第四章法律责任

第五十二条违反本办法第十条第一款和第二十九条、第三十条规定擅自转让房地产开发项目或者擅自预售商品房的，由市或者区、县房地产行政主管部门按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。

第五十三条违反本办法第三十三条第二款规定，伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证的，由市房地产行政主管部门依法收缴伪造、涂改的预售许可证，并处3万元以下罚款，造成损失的，依法承担相应的民事责任；情节严重构成犯罪的，移送司法机关依法处理。

城市房地产管理办法范文第2篇

第一条  为引入市场竞争机制，积极推行招标投标工作，规范房地产开发行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部41号令《城市房地产开发管理暂行办法》等法律、法规、规章以及省政府皖政（1997）25号文《关于开拓城镇住宅市场的具体实施意见》第8条规定，制定本办法。

第二条  本办法所称房地产开发项目招标投标，系指将城市规划区内国有土地上进行房屋及其市政、公用配套设施的综合开发权，向具有房地产开发资质的企业（以下简称开发企业）公开招标，通过公开、公平、公正竞争，择优选择开发企业承担房地产开发项目建设的活动。

第三条  凡在本省城市规划区内国有土地上进行的房地产开发项目建设，具备一定规模的，均应按本办法进行招标。具体规模控制标准由各地、市确定。

第四条  凡持有营业执照和房地产开发资质等级证书的企业，均可在资质等级证书所规定承担的开发业务范围内参加投标。

第五条  省建设行政主管部门主管全省房地产开发项目招标投标工作，其主要职责是：

（一）贯彻执行国家有关房地产开发项目招标投标的法律、法规和方针、政策，制定全省房地产开发项目招标投标的有关规定；

（二）指导全省房地产开发项目招标投标工作；

（三）监督重大房地产开发项目招标投标活动。

第六条  县以上人民政府建设行政主管部门或政府授权的房地产管理部门（以下简称房地产开发主管部门）主管本地区的房地产开发项目招标投标工作。其主要职责是：

（一）确定房地产开发招标项目，编制房地产开发项目库；

（二）组织房地产开发项目建设招标投标工作；

（三）编制招标文件；

（四）监督开标、评标、定标；

（五）监督中标开发企业履行开发项目建设。

第七条  各市、县房地产开发主管部门可根据项目建设需要，报请当地人民政府或会同有关部门设立招标投标领导小组，协调解决招标投标工作中的重大问题。

第二章  招标

第八条  市、县房地产开发主管部门应根据城市总体规划、年度建设用地计划、房地产开发年度计划和市场供求等情况，确定房地产开发招标项目，经招标投标领导小组研究后报当地人民政府批准。

第九条  房地产开发项目招标前，房地产开发主管部门应根据建设部41号令《城市房地产开发管理暂行办法》，会同有关单位编制《房地产开发项目建设条件意见书》，并作为房地产开发项目招标文件之一。

第十条  房地产开发项目招标有以下几种形式：

（一）公开招标：即通过报刊、电视、广播等新闻媒体发出招标公告进行招标。

（二）邀请招标：即向符合条件的三家以上开发企业直接发出招标邀请函（招标通知书）进行招标。

（三）议标：即邀请符合条件的两家以上开发企业以协商的方式议标定标。

第十一条  招标程序：

（一）编制招标文件，招标广告或发出招标通告书；

（二）房地产开发主管部门对申请投标的开发企业进行资格审查；

（三）投标开发企业向房地产开发主管部门领取招标文件，并按规定办理投标手续；

（四）主管部门组织投标开发企业勘察现场，解答招标文件中的疑点；

（五）投标开发企业按规定时间密封报送投标书；

（六）房地产开发主管部门当众主持开标、审查标书、评标，确定中标开发企业，发出中标通知书；

（七）主管部门与中标开发企业签订房地产开发项目建设合同。

第十二条  招标文件的内容，应根据公开招标、邀请招标、议标和房地产开发项目的不同特点，分别拟定，一般应包括以下内容：

（一）房地产开发项目投标须知；

（二）房地产开发项目有关批准文件；

（三）房地产开发项目建设条件意见书；

（四）其它必要的文件。

第十三条  主管部门不得擅自改变发出的招标文件，否则，应赔偿由此给投标开发企业造成的经济损失。

第十四条  房地产开发项目招标必须编制标底，标底由房地产开发主管部门会同有关部门根据招标文件，参照国家有关政策规定的经济标准定额及规范编制。一个开发项目只能编制一个标底。标底编制后，报经招标投标领导小组批准。

第十五条  标底一经批准，应当密封保存至开标时，所有接触过标底的人员均负有保密责任，不得泄漏。

第三章  投标

第十六条  参加投标的开发企业，应按招标通知书规定的时间报送申请书，并附开发资质证书、营业执照副本、资信证明、企业简历、主要业绩和投标书。

第十七条  投标开发企业报送的投标书内容，应根据招标文件的内容和要求拟定，一般应包括以下内容：

（一）规划方案、设计图纸及综合说明书；

（二）房屋拆迁安置方式；

（三）项目实施方案；

（四）竣工验收后的管理模式；

（五）违约责任。

第十八条  投标开发企业对招标文件内容不清楚的，应在投标截止日期十日前向房地产开发主管部门提出书面咨询，房地产开发主管部门应在接到书面咨询后三日内作出书面解答。

第十九条  投标书应加盖开发企业及其法定代表人印章，密封后报送房地产开发主管部门。

第二十条  投标书一经报送，不得以任何理由要求更改。

第四章  评标、定标

第二十一条  房地产开发项目的评标、定标，由房地产开发主管部门邀请各有关单位和专家组成的招标小组进行。

第二十二条  自发出招标文件到开标时间，由房地产开发主管部门根据综合开发项目的具体情况确定。但一般不得超过两个月。

第二十三条  招标开发企业报送的标书有以下情况之一者无效：

（一）标书未密封；

（二）未加盖开发企业及法定代表人印章；

（三）标书送达日期已经超过规定的投标时间。

第二十四条  确定中标开发企业的主要依据是，规划方案布局合理，市政公用设施配套完善，开发企业的社会信誉好，具备承担招标项目开发任务的实力，能保证开发项目的工程质量和工期，竣工后管理模式先进等。

第五章  管理与监督

第二十五条  中标开发企业必须自接到中标通知书之日起五日内，与房地产开发主管部门签订房地产开发项目建设合同，逾期未签定的，房地产开发主管部门有权取消其中标资格，并依次另行择优选定开发企业。

第二十六条  通过投标取得的开发项目，规划主管部门在核发《建设工程规划许可证》时，要查验有无房地产开发项目建设合同，无开发项目建设合同，规划主管部门不予核发《建设工程规划许可证》。

第二十七条  在招标投标活动中，玩忽职守、徇私舞弊、弄虚作假的，按管理权限由有关部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附则

第二十八条  各地、市、县可根据本办法，制定本行政区域内房地产开发项目招标投标实施细则，并报省建设厅备案。

城市房地产管理办法范文第3篇

关键词：房地产投资信托证券化

一、引言

我国城市房地产经过几年的非正常发展后，积累了大量闲置空房，而房价却始终居高不下，导致许多中小投资者无力进入房地产市场投资，投资渠道的匮乏使大量民间游资堆积在银行。同时，政府为拉动内需，投入巨资于城市房地产，所需庞大资金主要依靠发行国债，由此造成财政赤字逐年增加。针对现实中的种种阻碍，有必要借鉴美、日等国房地产开发的先进经验，尝试房地产证券化这一新型、系统的市场化策略。

所谓房地产证券化是指城市房地产开发等资金需求者，直接通过证券方式从资金供给者手中筹集房地产开发资金，运用于城市房地产开发。目前在房地产运作模式中以美国的房地产投资信托最为成功。本文主要借鉴美国的房地产投资信托模式，探讨其运用于我国城市房地产开发。

二、房地产投资信托含义及其运作模式

房地产投资信托于上个世纪60年代产生于美国，实质上是金融信托业与房地产业相结合的创新金融工具，其通过向投资者募集资金，投资于房地产，再将所获得的收益分配给投资者，房地产投资信托的受益凭证可在证券市场交易，通常采用封闭式基金模式。

房地产投资信托是由受托机构依房地产证券化条例规定成立房地产投资信托机构，向特定人私募交付或向不特定人募集发行受益凭证，以获取资金，投资于房地产相关权利、有价证券或其它经主管机构批准的投资标的，以获取投资收益。其流程图如下。

三、房地产投资信托于我国城市更新的可行性分析

房地产投资信托制度可以将房地产细小化、规格化，使小额投资人亦可参与房地产投资。房地产投资信托可增加市场交易证券的种类，投资工具的增加，可以增加市场的完整性。本研究将房地产投资信托运用于城市房地产，可以加快城市化进程，推动城市发展。但由于房地产投资信托为国外引进的制度，因此须考虑我国的社会特性。

（一）对投资人而言，参与此制度的基本条件为资产的安全性及投资的收益

就资产的安全性而言，由于实行房地产投资信托模式，对于投资人的保障可以透过信托制度加以确保，由于信托关系的存在，其信托财产具有独立性。同时房地产投资信托的财务状况必须向公众公开，投资人持有受益凭证参与城市房地产，以此来分享更新区内标的物经营收益，且该受益凭证可在证券市场交易，因此能更好地保障投资者的安全。就投资收益而言，并非所有地区皆可运用房地产投资信托，除非其经营开发后能产生收益，而城市更新地区多为已发展区域，通常具有区位上的优势，更新后有较大增值空间。但因城市房地产投资信托基金的运用往往受到限制，获利性降低。因此，政府可提供奖励措施，在策略上通过容积奖励增加楼地板面积以提高更新后的收益。在税制方面，证券交易并非房地产产权的转移，不需课征房地产转移的增值税。在税收上，可就城市房地产开发所得的利润，给予所得税上的优惠。

（二）对更新地区原所有权人而言，房地产投资信托除了必须保障投资人

的权益外，更应顾及更新地区原所有权人的利益

原所有权人除了与投资人分享更新区内标的物的收益外，应保障于经营期满后，原所有权人继续居住在更新区内。

对于不愿参与房地产信托投资的原所有权人，则以资金进行补偿，原所有权人领取补偿金于更新地区经营期满后，可以优先购买区内标的。而对于愿意参加房地产投资信托的原所有人，则可通过证券化将更新区内原所有权人的权利转化为等量的受益凭证，原所有权人通过此受益凭证享有更新地区经营期间的收益。此外，原所有权人在更新地区经营期满后，亦可优先购买更新区内的标的物。这可保证原所有权人在更新完成后，继续居住在原更新区内。

（三）对城市房地产推行主体而言，目前政府推动城市更新面临资金不足的问题，未来推动城市更新将以奖励民间资本来推动城市更新

为避免民间资本推动城市更新时采用点状更新，政府应对更新地区实施整体规划。民间资本可以通过成立房地产投资信托公司来募集资金完成大面积的城市更新。

此外，在城市更新过程中所面临的另一问题是更新地区的产权复杂性，原所有权人意见分歧将影响更新工作的进行，唯有通过法律的完善来解决；另一方面，当更新工作采用房地产投资信托方式时，通过所有权与经营权分离原则，可避免产权过渡分散的问题，掌握更新地区之经营方向。

（四）对发行人而言，城市更新由于采用房地产投资信托方式，目前可在现有的信托投资公司基础上成立城市房地产投资信托公司，其组织可采取封闭式基金形式

城市房地产投资信托公司向主管机关递交更新计划书，经审核通过，制定财务计划，拟定受益凭证发行计划，担任发起人并执行发行凭证集资工作。待资金募集完成后，由专业房地产公司开展更新地区的开发与管理，而城市房地产投资信托公司则赚取证券管理的经营费及手续费。

四、我国房地产投资信托模式的设想

将房地产投资信托运用于城市更新必须建立一套完整的更新体系。建立此体系可分为三个部分：首先是制度建立的立法阶段，只有在健全的法律框架下，制度的运作才有法可依；其次是制度的运作阶段，设计切实可行的操作流程；最后是监督管理阶段。

（一）立法阶段

以房地产信托投资方式推动城市更新的法律框架应先以《信托法》和《信托投资公司管理法》作为母法以确立投资信托的法源依据，《信托法》承认法律上的所有权与收益所有权可以并存；《信托投资公司管理法》则赋予信托公司可以筹措以房地产为投资标的的资金，推进城市土地的开发，然而我国目前的《信托投资公司管理法》禁止信托投资公司发行受益凭证，因而要想从事房地产投资信托，现行法律亟待完善。

（二）执行运作阶段

完成立法以后，在健全的法律构架下即可进入执行运作阶段，在此阶段有四个主要工作，即成立城市房地产投资信托公司、证券化更新地区的选定、房地产基金的募集管理以及房地产基金的运作。

1.成立城市房地产投资信托公司。由证券管理机关核准成立城市房地产投资信托公司作为发行房地产投资信托受益凭证、募集城市房地产资金的机构，现阶段可在现有的信托投资公司基础上设立。

2.证券化更新地区的选定。①主管机关制定优先更新地区，并核定更新开发计划。②对更新地区进行估价，进而制定更新地区的财务计划与投资经营计划。③城市房地产投资信托公司可以选择经主管机关核准的更新地区，制定开发计划、财务计划及投资经营计划。

3.房地产基金之募集与保管。①城市房地产投资信托公司选定更新标的后，可依更新标的的投资特性拟定受益凭证的发行计划，并交由主管机关审核批准。②主管机关对城市房地产投资信托公司提出的证券发行计划与公开说明书进行审核，为防止基金的短期炒作，主管机关应过滤无完善经营管理计划的基金。③城市房地产投资信托公司所募集的基金应交于金融保管机构成立基金专户，其信托资产独立于房地产投资信托公司的财产。

4.房地产基金的运作。由专业房地产公司担任更新地区的开发经营与管理顾问，房地产公司向城市房地产投资信托公司提出基金运用的建议。城市房地产投资信托公司根据专业房产公司所提出的建议，指示基金保管银行运用信托基金。银行依其指示运用基金，并将更新标的物所衍生的权益分配给投资人。

（三）监督管理阶段

城市房地产证券化制度执行之后，为防止制度发生运作上的弊病，主管机关必须切实加强监督管理。在此阶段有两方面的监管工作：

1.城市更新计划的监督。为顺利推动城市更新工作，更新地区证券化后可配合税制上的优惠。为避免投资者的观望态度，主管机关应监督更新地区开发计划与更新工作的进行，而未依进度进行更新的信托投资公司，则不予优惠。

2.城市房地产基金的监督管理。城市房地产投资信托公司必须定期公告基金运作报告书，主管机关必须严格监督城市房地产投资信托公司使其经营符合法律、规范。此外，基金的运作亦必须符合城市房地产投资信托管理办法的规定。受益人对城市房地产投资信托公司、信托机构或其关系人的财产享有知情权、检查权，一旦发现该公司财务不符合法律、规范时，有权及时纠正。

五、结论

综上所述，我国的城市更新可以采用美国的房地产投资信托模式，然而现阶段推出城市房地产投资信托基金仍然面临一些障碍。首先我国必须完善相关法规，使房地产证券化得以在法制的轨道上正常运转。我国应不断完善现有的《证券法》《证券交易法》《信托投资公司管理法》和《信托法》，使我国信托投资公司可以发行以城市房地产为投资标的的受益凭证，而且还要根据不同的房地产投资形式来制定具体的个别法律，如《城市更新管理条例》，具体规范运作城市房地产开发。其次，在现有的证券公司、信托投资公司的基础上重点推出一些房地产信托投资公司，由这些公司试点推出一批房地产投资信托基金，这批基金的投资标的物为城市房地产或与房地产相关的金融商品。第三，建立房地产投资信托受益凭证流通转让的交易市场，唯有此才能使房地产投资信托顺利发行。最后，抓紧人才培养工作。发展房地产证券化，需要大批熟悉基金管理、房地产分析、经济预测、法律、会计、审计等多方面的专门人才，必须着手培养。

[参考文献]

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[2]孙奉军.资产证券化效率分析[M].上海财经大学出版社,2004.12.

[3]曹建元.房地产金融[M].上海财经大学出版社，2003.4.

[4]王洪卫，马健.房地产金融论[M].上海财经大学出版社,1997.10.

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[6]汪莉红.美国房地产证券化及其对我国的启示[J]. 投资与证券,1996.4.

[7]赵基坚,李睿.浅析我国房地产融资证券化[J].投资与证券,1997.3.

[8]骆立骞.论房地产证券化及在我国的发展[J].投资与证券,1997.6.

城市房地产管理办法范文第4篇

一、对于既有划拨用地，又有出让用地的危旧房改建区和大面积开发的建设用地，拟全部采取先划拨的方式，一次拨给开发建设单位，待拆迁完成后，在有偿出让的地块开工前，经评估再办理土地出让手续。

二、在办理划拨用地手续时，可根据不同地段和建设用地面积，收取每平方米5？50元的土地使用权出让预定金，以督促开发建设单位在拆迁完成后尽快按市政府1993年6号令的规定办理土地出让手续。

三、此项出让预定金收缴入库手续按地价款入库手续办理，在交款单位办理正式出让手续时，可充抵地价款。

四、各区、县房地产管理局在办理房屋拆迁许可证时，必须严格按规定核发，对未取得建设用地批准书的建设项目，一律不得发放房屋拆迁许可证。

特此通知。

附件：城镇土地使用权出让预定金标准

地区等级        预定金标准（元／m2，地）

一                        50

二                        45

三                        40

四                        35

五                        30

六                        25

七                        20

八                        15

九                        10

城市房地产管理办法范文第5篇

一、进一步提高对整顿规范房地产交易秩序重要性的认识

整顿规范房地产交易秩序，对于维护消费者合法权益，稳定住房价格，促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。各地和市各有关部门要从实践“*”重要思想和

落实科学发展观的高度出发，切实把思想统一到国务院的决策部署上来，坚持深化改革和加

强法治并举，坚持整顿规范和促进健康发展并重，不断加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度，进一步强化制度建设，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。

二、切实加大房地产交易环节违法违规行为的整治力度

（一）加强商品房预售许可管理。房产管理部门要按照法定程序和许可条件，严格把好商品房预售许可关。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房产管理部门应依照《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）等法律法规进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，公开曝光，直至取消开发企业资质。

（二）加强对商品房预（销）售活动的动态监管。市房产管理部门要进一步健全商品房预（销）售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度。商品房基本情况、销售进度、权利状态等预（销）售信息应及时、全面、准确的在网上备案系统和销售现场进行公示。对房地产企业虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价，或者房产企业纵容、雇佣工作人员炒作房价，扰乱市场秩序的，房产、价格、工商管理部门要按各自职责依法从严查处。严禁将购买的未竣工预售商品房再行转让。房产管理部门要按照《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）有关规定，加强对商品房销售人员的培训和管理，对违规从事商品房活动的单位和人员，要从严处理。

（三）加强房地产广告管理。未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得商品房预售广告。广告单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查，杜绝虚假广告和其他违法违规广告。对未取得预售许可证预售广告的，承诺售后包租、返本销售的，广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法的，由工商、价格、房产管理部门依照《城市房地产管理法》、《广告法》、《价格法》以及《城市商品房预售管理办法》、《禁止价格欺诈行为的规定》（发改委令第15号）、《房地产广告暂行规定》（国家工商总局令第71号）等法律法规，予以严肃处理。

（四）加强房地产展销活动管理。工商行政管理部门要会同房产管理部门加强对房地产展

销活动的管理，严格展销许可的审查和监管。工商行政管理部门要审查展销活动主办方资格，房产管理部门要审查参展企业的信用情况和参展房地产项目的合规情况。有严重违法违规不良记录的房地产企业和不具备预（销）售条件的商品房项目，不得参加展销活动。

（五）加强商品房预（销）售合同管理。房地产开发企业要统一使用建设部和国家工商总局监制的《商品房买卖合同》示范文本，与购房者签订商品房预（销）售合同。房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时，不得免除自己责任、加重购房人责任或排除购房人合法权利。商品房买卖合同示范文本及格式条款应在订立合同前向购房人明示。房产管理部门应严格预售合同登记备案制度，落实购房“实名制”。对房地产销售过程中实施合同欺诈，利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为，房产管理部门可暂停办理其商品房网上签约、合同登记备案等房产交易手续；工商行政管理部门要加大对合同违法和侵害消费者权益行为的查处力度；构成犯罪的，移送司法部门处理。

（六）加强房地产经纪管理。凡从事房地产经纪活动的经纪机构及其分支机构，要向工商行政管理部门申领营业执照，并在一个月内到房产管理部门办理备案。房地产经纪人承办经纪业务，应当采用房产、工商管理部门制定的房地产经纪合同示范文本，并附有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名。对房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用，在买卖过程中赚取差价等违规行为，由房产、价格、工商管理部门依据各自职责，依法查处或联合予以查处。

三、认真落实各项措施，深入开展整顿活动

（一）深入开展专项整治活动。从9月份起，用一年左右时间，在全市范围内集中开展房地产交易秩序专项整治活动。各地和市房产、价格、工商管理部门要认真制定整治工作方案，明确时间要求，细化工作任务，落实工作责任。对专项整治工作中查出的问题，要积极督促整改；整改不力、群众反映强烈的，要予以通报批评。

（二）畅通举报投诉渠道。市房产、价格、工商管理部门要通过开设专项整治热线电话等方式，方便群众投诉，加强社会监督，及时发现和查处房地产交易环节的违法违规行为。各级领导干部不得利用职权干预房地产交易活动。

（三）建立房地产交易诚信机制。市房产管理部门要进一步健全房地产交易信息服务平台，及时、准确、公开相关信息。房地产企业及其执（从）业人员的失信行为情节严重的，要通过新闻媒体予以曝光。市房产、价格、工商管理部门要建立对房地产交易环节违法违规行为的监督和惩戒机制。