房地产质量管理

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房地产质量管理范文第1篇

关键词：房产测绘；外业数据；内页数据；质量控制

一、房地产测绘的质量控制措施

因为不同的生产人员对规范的理解会有差异，在房地产测绘中，很容易出现用不同的计算方法和计算依据对同一套商品房及测绘的现象，这样所得出的建筑面积就会不一样。所以技术路线设计、实施测绘以及检查验收这三个环节的作用非常关键，直接影响着测绘成果的质量。1.对技术路线设计的质量控制技术路线设计指的是根据测绘目的以及测量房屋的规划等建房资料，在对房屋产权档案进行查询后，对测量房屋确定测绘依据、方法以及分摊模型的步骤。 通常来说，技术路线设计的原则是从整体到局部，由粗到细的一个过程。首先，依据测绘类型和测绘目的，明确测绘过程所采用的技术标准以及要达到的测绘精度；第二，根据待测房屋的图纸，以及计划采用的技术标准，确定房屋个空间的具体算法以及整座楼共用部分的分摊层次；最后，技术负责人联合质检、负责该项目的组长召开技术会议，确定房屋具体算法、整幢房屋共用部位的分摊原则、技术标准未明确规定部分解决方式的方案。并将该方案由组长传达给该项目小组。

2.作业过程的质量控制作用过程的主要内容包括外业数据采集、内业图形处理等，其完成情况会对房产的测绘结果产生直接影响，是质量控制的关键。2.1外业数据采集。要使用经检定合格的一起和工具对外业数据进行采集。一般遵循先整体后局部的原则。在记录外爷数据的同时对测量草图中标注的数据进行核对，检测两者质检的差值是否超过技术误差。倘若两者的出入过大，就要分析其原因，然后进行调整。例如在测量房屋长度时外墙抹灰的偏差允许在2-3厘米之间，外贴瓷砖允许出现3-4厘米的偏差，外贴装饰板、石材，玻璃要等视现场情况而定，可达5-15厘米，甚至15厘米以上，这些可当做是施工差误来处理，不用进行纠正。如果出入明显超出以上标准的，那么，就要分析差值较大的原因，然后再进行调整。确定房屋建造尺寸变更的，需要委托单位重新提供图纸。2.2内业图形处理及分摊计算。内业处理要在外业数据采集完成后抓紧时间进行，出现问题，及时改正，避免遗漏而返工。在完成图形处理之后，并在内业计算之前，要对数据进行全面的核对。房屋算法、分摊原则、技术标准没有进行明确规定的部分必须按照既定技术路线来进行。

3.检查过程的质量控制目前来说，一般的测绘单位都采用“二级检测，一级验收”制度，其具体步骤是：

3.1自查、互查。自查应该贯穿于整个作业过程的始终，是保障测绘成果质量的重要环节。第一测绘人员在测绘过程中应该经常检测自己的作业方式，对以完成的部分要及时的进行全面检测，防止疏漏或者出现错误，自查完成后，可以由第二测绘人员进行再次检查，即互查。3.2一级检查。一级检查是以自查和互查为基础的，由作业组的专职检查人员，按照该项目设计的技术路线，对测绘成果进行细致的检查以及其测绘成果的产生过程是否符合作业程序规定。3.3二级检查。一级检查结束后，由测绘单位的质量检测机构的专职人员进行二级检查。其检点是对测绘成果产生的依据和过程，以及对图形、数据等的抽查。

最后，为了保证测绘产品的质量，除了高强度的业内检查外，还应保证一定比例的外业检查。每个项目在野外作业结束之前，作业组都必须进行野外自检，主要检查的内容包括每幢房屋的重复观测边长和房屋边长闭合差，各项指标都必须确保在误差范围内。作业组长还需要对测区进行巡视检查，确保没有错误后结束野外作业。技术部门则需要不定期的组织对测绘产品进行野外抽查工作，并做好野外检查记录。

二、提高房地产测绘质量管理的途径

1.加强质量管理，落实责任制

只有测绘单位的领导相关工作人员在具体工作进行的过程中落实每个细节，严格把好质量关，才能保证测绘质量。保证测绘质量不仅关心到自身和单位的李英，更是与国家和公民的利益息息相关。所以测绘工作人员必须具备良好的职业道德，在工作中坚持实事求是的工作态度，不断提高自己的综合分析能力以及正确判断问题的能力。另外，各部门的管理负责人也要加强管理意识，在了解吹认为的前提下，必须严格监督，加强对测绘过程的严格把关，确保不存在任何差错。必要时，可以建立责任制原则，把测绘质量与个人的利益挂钩，制定奖惩办法，将有利于激发测绘人员的责任感，并进而提高测绘质量。

2.优化测绘队伍，提高测绘人员素质

工作队伍水平的高低，可以影响整体工作的成败。所以一支良好的工作队伍能够保障测绘工作实现事半功倍。一支专业的测量队伍必须做到技术水平高，质量管理能力强并且信誉评价高等。所以，当进行户外作业时，尽管工作环境比较艰苦，且流动性很大，待遇也不高，而担任测量工作的技术人员必须保证能够踏实工作，同时还要求能够做到与时俱进，不断学习新知识，提高自己的专业技能和管理水平，例如在当今社会计算机已经被广泛应用到各行各业，测绘单位也应该及时推广计算机技术在测绘领域的使用。测绘党外还应该承担提高工作人员素质和技术水平的责任，并且还要增强测绘人员的房地产业务知识和法律意识，这样才能使测绘人员更好的做好房地产行业的相关服务工作。

3.要发挥政府部门的监督管理作用。

为了提高房地产的测绘质量，承担房地产测绘工作的单位必须主动和征服部门保持联系，办理质量监督的相关手续，接受政府的监督和管理。这样，政府可以更好的履行宏观管理的职能并开展监督机制，另外，还能够保证房地产测绘结果的全明性和正确性，防止个别人员实施损害国家和人民利益的行为。

房地产质量管理范文第2篇

1．1设计成果专业性强

不像实体工程、设备、材料可以直观地判断其质量。业主即使专设总工(设计总监)及设计部，因专业能力局限，也难以量化、客观地评价。

1．2施工图审查的局限性

审图是事后控制，被动控制，图纸已完成，木已成舟。通过审查只证明是合格的设计，而非优秀的设计，无法优化。

1．3设计规范与标准的局限性

我国技术标准规范编制修订期过长，修订条件相对苛刻，严重地阻碍新技术、新工艺、新材料的应用[1]。主管部门资金投入极少，中国城市规划设计院2002年版《居住区规划设计规范》的修编经费仅4万元，根本无法到全国各地调研，也就难以保证修编质量和适用性。规范体系既严重滞后于社会经济发展，如：写字楼、商业工程仍在使用80年代末编制的建筑设计规范，也滞后于由福利分配到商品化的住房制度改革，如：预制空心楼板，采暖系统分户控制，水、电出户计量等都是问题暴露多年，购房者及物业、开发单位反映强烈，才迫使主管部门修订规范的。

2设计质量管理目标

目标包括两方面：①行政许可性目标。通过规划、消防、人防、节能等部门审批及施工图审查。②项目管理目标。方案创新，技术优化，经济合理。可实施性好，图纸质量较高。设计周期、工程投资符合项目进度、成本目标，合同履约良好。

3设计质量管理组织业主设计管理组织核心职能就是质量管理，其次是配合前期报建、成本控制、工程管理、营销推广工作。

3．1避免两个管理误区

(1)有的小型民营房企老板亲自动手设计，把项目视同为私宅，实现个人梦想、喜好、兴趣。

(2)组建“小设计院”式的设计部，模仿设置总工、总建等岗位，人员则强调非有设计院工作经历莫属，把方案等部分应外包的设计业务改由设计部自行完成。这样把设计单位当成了绘图公司，严重扼杀了设计师创造力。设计工作并非靠几个人临时组合就可达到熟练水平。术业有专攻，服务外包，业主通过整合各类社会资源为我所用才是企业成功之道。同时混淆了专业技术与项目管理，美国PMI项目管理知识体系(PMBOK)中项目经理要掌握三方面知识：专业知识，一般管理知识，项目管理知识[21。仅具有专业设计能力并不一定能成为管理者。

3．2建立矩阵型管理组织在概念设计、总体规划、单体建筑等论证性方案阶段，由区域总部、地区公司为主体，下属规划设计中心负责，组织营销、前期、工程、成本等职能中心及项目公司高管参加，在设计任务书，各阶段设计成果等关键节点进行内部研讨，并组织外部专家论证，综合意见进行修改完善，切忌闭门造车，孤芳自赏。在报批方案、初设、施工图等技术设计阶段以项目公司为主体，下属设计部负责，项目工程、成本等职能部门参加，规划设计中心指导。

3．3由最高管理者进行设计决策区域、地区、项目等各级公司总经理都承担了经营管理目标责任，是不同层级的最高管理者。责权应对等，其应具有设计决策权。有的企业由总建筑师等技术专家掌握设计决策，常出现以下问题：缺少经济思想，具有创新思维但不够严谨，思维与行为不规范。实践证明，纯技术人员是不能胜任项目设计管理工作的[31。

4设计质量评价标准体系

(1)强制的规范性标准、政府文件，也是最低的技术标准。(2)应用新技术的推荐性标准。如：《国家康居示范工程建设技术要点》、《绿色建筑评价标准》等。这些先进的技术标准体现了健康、生态等理念，通过成套技术体系实现绿色生态住宅，虽未强制推广，但值得借鉴。

5设计质量管理方法

5．1质量控制

5．1．1项目环境调查的两个重点

(1)周边敏感性建筑。主要是居住、教育、医疗等对日照间距要求严格的建筑，以及文物、宗教、军事等特殊建筑。石家庄栗康路实验小学、天津南京路四箴里高层公寓项目设计中，北侧现状都是中学。但经调查，其与新项目相邻的教学楼一层均为教师办公用房，二层起为普通教室。GBJ99-86《中小学校建筑设计规范》第2-3．6条规定“南向的普通教室冬至日底层满窗日照不应小于2h”，因此，确定新、旧建筑的间距时，旧建筑被遮挡起算点为二层窗台，这样既符合规划审批要求，也合理节约用地。(2)红线外负面影响因素。万科公司总结4点：噪声，市政设施(高压线、变电站、锅炉房、垃圾站等)，城乡结合部环境隐患，空气与光污染，并在内部颁布了《关于公示项目外红线不利因素的操作指引》[4]，值得学习。

5．1．2设计咨询与专家论证相结合

现阶段我国大多数监理企业还不具备设计监理的专业能力，只能进行程序性检查。业主应建立技术与市场两类专家库，规划、建筑、机电等组成技术专家组，营销、商业、物业管理、投资、造价等组成市场专家组。在论证性方案阶段组织专家论证，优选设计成果，避免选用明显不合理的方案。论证的目的在于广泛听取各领域内专家意见，专家虽受聘于业主，但并非其利益代言人。因此，论证前业主不能预设倾向性意见，对与业主相左的意见更要尊重，技术争论对项目优化十分有益。要畅所欲言，集思广益，避免像政府部门组织的论证会那样，只是决策寻找技术支持，走过场。技术设计阶段委托技术力量较强的甲级院进行全过程设计咨询。进行第三方技术评价，实现主动控制，过程控制。从确定建筑、主体结构方案，机电系统选型，设备、材料选用等设计初期开始，对每阶段设计成果出具书面咨询意见，由业主组织设计单位进行沟通、协商，对取得共识之处再由设计单位修改。对设计进行科学、准确、量化的评估。深圳大学建筑设计院曾受政府委托对某公务员住宅小区进行设计咨询，优化结构方案后节约钢材用量显著。

5．1.3结构方案招标与主材用量限额设计

对方案、施工图分段委托设计的项目，可采取结构设计招标确定施工图设计单位。业主根据建筑方案与同类项目成本数据提出含钢量控制额，邀请2～3家甲级院编制基础、主体结构选型方案，通过竞争激发各单位的创新热情与积极性，实现设计优化。例如：石家庄银都花园1栋34000m2的高层住宅就曾采用此方法，比较成功。

5．2沟通管理

5．2．1重视项目报建阶段设计单位与政府部门的沟通

我国实行的工程许可制度使业主与设计单位要花费大量精力用于项目报建，经常延误项目计划。虽然政府部门与设计单位执行的都是同一标准规范，但是解释权在各级政府部门，同时法规与技术标准也赋予各部门一定的自由裁量权。同类型的设计方案，不同时期，不同审批人，不同业主，审批尺度掌握都有细小而微妙的差别。因此，业主完成报批方案初稿后，不能等到窗口正式受理才报建，应调动社会资源提前组织设计单位与政府部门沟通，汇报方案，听取意见。主要是规划为主，消防、人防为辅的三个部门。其中听取消防、人防意见是为了确保实现总体规划、单体建筑方案的完整性和原创构思。这样既节约了时间，又保证后续设计质量，不因审查修改而设计返工。

5．2．2商品与作品的统一

业主与设计单位对项目的视角有根本不同，一个是商品，一个是作品，两者存在一定矛盾。商品通过成功交易才有价值，而作品则是创作，并非所有人都能欣赏和认可。设计师多少都有理想主义色彩，尤其是建筑师，希望业主能全盘接收其设计构思、理念，不愿做任何修改。业主既要尊重设计师的创新精神和专业能力，但又不能放任，必须严格按照设计质量管理目标和评价体系控制。业主是项目投资人，既然承担全部风险，也拥有全部决策权。设计师也要理解再完美的方案，无人愿意实施也是水中月，雾中花。

5．2.3建立设计联络单制度

业主与设计单位沟通涉及商务事项较少，因此，一般在信息管理上较为随意，多为现场协商或电话、邮件、传真往来，不利于落实管理责任。应建立设计联络单制度，由业主设计部与设计单位项目组各自指定联系人，各有一个出口输出信息，以文字联络单往来，既提高责任心，又便于跟踪落实，监督检查。

房地产质量管理范文第3篇

1)没有充分地对规划与设计工作的管理进行优化。规划与设计工作的管理是否到位直接影响着房地产工程项目是否成功，在管理现如今的规划工作与设计工作时，必须对房地产行业中既定的操作流程进行严格的遵循。然而，在实际的操作过程中，由于较多的因素，导致在对项目进行规划与设计时，市场的定位、产品的策划、配套的项目设施以及目标客户群并未达到理想的精准度与深刻度，没有对设计采取有效的优化措施。比方说:在对立面进行操作时，没有给空调的安装预留足够的空间，甚至是根本没有留出相应的空间;相关消防所用的管道暴露于大堂中;对井道进行设置时，考虑方面不够周全，使得部分井道遍布于人行道中间等。随着房地产市场的逐渐饱和与空间需求特点的日益变化，功能性的质量缺陷难以赢得市场认可，因此，整体工程项目的投资效益很难得到保证。

2)缺乏对工程实施过程中质量的全面管理。在对相关工程项目的监管中，管理人员事先控制质量的意识较弱，通常都是在完工后才发现相应的问题，然后再采取补救工作。举例说明:部分土建施工企业在与园林施工企业进行合作时，交接不畅的情况时有发生，特别是在工期十分紧张的状态下，主体建筑物在外立面上的装修工作还没有完成，根本不能对外排架采取强制性的拆除，因此，对应的园林施工方不能够进行现场的施工工作，延长了工期;此外，在安装和操作过程中的不规范常常导致铝合金门窗出现渗漏的现象。在对工程项目质量进行管理的过程中，竣工验收完成后就结束了所有的监管工作，缺乏对于成品实施保护性措施的正确意识。举例说明:对铝合金门和窗采取的保护性措施方面，当相关分包单位对铝合金门和窗进行安装后，并未与后续的施工方进行工序的交接工作，导致铝合金门窗滑道以及门框被后续的施工方所破坏。然而，后续的施工方大都由业主采取直接性的委托和分包形式，造成了责任的极度混乱，使得维修的主体抵触情绪十分严重，从而增加了管理的难度与协调的成本。

3)缺乏健全的质量管理体制。房地产工程项目在质量管理方面出现问题，还与不健全的质量管理体制息息相关。房地产企业忽视了工程项目的质量管理，缺乏健全的管理体制，造成部分施工人员在施工过程中偷工减料，甚至是违规操作，影响了工程项目的质量安全。缺乏健全的质量管理体制，很有可能造成施工工期的延后，导致施工成本的增加，严重影响了房地产企业的经济效益与社会效益。

2房地产工程项目在质量管理方面的有效应对措施

1)对工程项目前期的规划与设计力度进行加强。就目前我国房地产工程的质量管理来看，缺乏工程前期的管理，对整体工程质量与安全造成了严重的影响。因此，为了进一步加强工程质量管理，在进行施工之前，房地产企业必须进行全方位的准备工作与管理工作，确保工程顺利进展。在进行施工之前，首先要科学合理地规划整个工程，对地形地貌进行严格的勘测，落实市场调查的工作，从而对工程项目的整体风险进行预测;其次，依照市场考察的情况，设计相应的图纸，对自然因素与人为因素进行综合的考虑，精确测量与计算，确保设计出的图纸是对工程项目实际情况的真实化映射，为之后的施工环节奠定夯实可靠的基础。

2)加强对施工整体环节中质量的管理。对于施工项目而言，施工过程至关重要，其最大程度上影响了工程质量。因此，相关管理人员要对整个施工过程的质量进行监督管理，保证良好的施工质量。相对而言，房地产工程较为复杂，施工环节较多，相关人员要严格监督管理中任一工程环节的质量，全方位提升工程项目的质量。在对施工整体环节中的质量进行监管时，必须确保所有的施工环节及步骤都符合规定的质量标准，在某个环节合格的基础上，才可以开展下一个环节，倘若这一环节质量不达标，则必须重新进行改进，禁止未经改进就开始下个环节的施工，从本质上对工程项目的质量进行保障。与此同时，还要加强对施工材料、施工技术以及设备质量的管理，保证质量达标，当不达标的设备和材料出现时，必须立刻停止施工，对不达标的设备与材料践行严格的质量检查，直至质量达标后方可继续开展。除此之外，还要健全监督及管理部门的建设，对施工现场进行实时监管，确保在第一时间发现问题，并且进行及时积极的解决。

3)加强对工程项目竣工后的质量管理。对工程项目竣工后的质量进行检查是工程检验的最后关卡，保证质量管理工作的顺利实施，对质量上存在的问题及时发现、及时解决，预防后续的工程质量问题。当工程结束后，必须将国家质量检验标准作为相关的依据，验收与认定整个项目的质量，一旦发现问题，立刻进行更正，确保质量的达标。此外，还要建立健全质量的评估报告，有效地整合整个工程项目有关质量的信息，便于对今后工程建设工作的指导。

4)增强施工人员的质量与安全意识。对房地产工程项目的质量管理进行加强，还要对施工人员的道德素质进行大幅度提升，帮助其树立质量与安全的意识，培养施工人员的责任感，使其能够认真负责地进行工作，确保工程项目的整体质量，及时反映并解决工程中存在的问题，对工程的质量进行有效的保障。此外，还要对施工人员的专业技能进行相应的提高，促使施工人员在进行操作时能够对所有的新技术与新设备进行充分良好的应用，落实提高房地产工程项目质量的管理。

3结语

房地产质量管理范文第4篇

关键词：房地产项目；质量控制；质量问题

1质量管理在房地产项目中的重要性

近些年来，我国房地产项目处于蓬勃发展之势，短短20年时间让国家城市化率大大提高，现在建设速度有所收缩，达到了相对稳定的阶段，不过城市化率跟国家发展目标相比还有提升空间。将来一定时间内还将持续发展，相当一部分农民将成为城市居民，对众多房地产公司而言，不仅要为这一部分人民群众提供优质可靠的房屋，还要为所有人建造质量更好的房屋。近些年来，房屋质量问题逐渐暴露出来，如何从这些问题中吸取经验教训，提高自身质量管理能力，是放在每个房地产公司面前的课题。

2质量管理的常见问题以及产生的原因

2.1墙面的抹灰裂缝

墙面抹灰裂缝是一种非常影响美观的病害，广泛发生在各种结构的房屋中。造成这种裂缝的主要原因如下：①施工人员的抹灰技术不过关，对于抹灰材料的稠密程度控制不到位，以及每层抹灰的厚度没有按标准来进行；②抹灰材料的质量不过关，施工单位为节省费用，选择劣质的抹灰材料，导致墙面耐久性下降，产生开裂；③施工方法不科学，主要与管理人员的调配有关。修建房屋时，每一道工序都有其先后顺序，如果随意打乱其固有的顺序进行野蛮施工，必然会导致工程质量下降甚至不达标。

2.2混凝土裂缝

混凝土裂缝不仅影响美观，还会危及建筑的安全，需要引起注意。混凝土裂缝也有许多种形式，出现的位置不一样，产生的原因也不一样。常见的有温度裂缝、沉降裂缝，温度裂缝的产生是由于建筑物的尺寸过长，在阳光的照射下，热胀冷缩而使得结构内部产生温度应力，进而拉坏结构；沉降裂缝是由于建筑物的基础是在软弱地基上，建筑物建成后，地基产生不均匀沉降。这两种混凝土裂缝都会对建筑物的结构安全产生巨大影响，它的产生也可以从三方面来说：①现场施工人员的对混凝土质量把控不严，导致浇筑的混凝土表观存在蜂窝、麻面等问题，或者内部振捣不实，有空洞存在，降低了混凝土的强度，一旦在这些薄弱位置产生应力集中，就会产生破坏；②混凝土和钢筋质量不过关，混凝土的级配不符合要求，水泥水灰比过大，水泥强度等级偏低，外加剂质量不稳定都会导致混凝土的强度、耐久性不达标。钢筋的质量不达标，或现场施工人员未按照图纸上的标准来选择钢筋都会造成钢筋混凝土强度下降，不符合要求，最终产生裂缝；③施工管理不科学，现场施工通常是施工单位主要完成，监理单位旁站监督，建设单位验收检查。在实际的工作中，由于监理单位接受施工单位的好处而放低要求，或者建设单位由于某些利益输送选择特定供货商，导致供货的材料不达标等都会造成工程质量的不达标。

3房地产项目质量管理的对策

3.1提高工程参与人员的职业素质

工程参与人员主要有三部分，分别是建设单位、监理单位和施工单位的。在这三部分中，施工单位的人员占主体，因此也应该重点关注。首先，从基层的劳务人员开始，每一个工种都必须做岗前培训，施工交底，特殊工种还需要培训办理相关证件，比如焊工证、特殊机械操作证等。班组长尽量选择常年有经验的人担当，上岗前最好做一定的考核。至于施工员的选择，现在施工单位都是让刚毕业的大学生来担当，他们经验相对缺乏，有时候还不如班组长，应注重对他们的培训，以及加强他们与上下级之间的学习沟通。施工单位的技术负责人相对来说经验会比较丰富，最重要的是考察其责任心。其次，监理单位的人员管理，监理单位是建设单位聘请来监督施工方的第三方人员，理当本着客观的工作态度对施工单位进行科学监督，但由于监理方吃住与施工方在一起，难免会有一些利益勾兑以及抹不开情面的疏忽大意，这都将对工程质量造成一定的影响。作为建设单位，应当经常与监理方进行沟通，了解监理人员的内心想法，引导他们按规定办事。最后，建设单位的人员管理，建设单位是开发商，工程质量部门的人员相对不多，主要是经验丰富、责任心比较强的人员，他们与施工方、监理方打交道的经验丰富，能及时的了解到双方的诉求所在，便于统筹安排，将几方的力拧成一股绳，使工程质量最优化。

3.2严把材料控制关，杜绝劣质产品

材料的好坏直接关系到工程质量的优劣，对于一个工程项目，材料有的时候是建设单位选定，有的时候是施工单位来决定，根据合同的签订情况来定。如果是建设单位选定供货方，就需要物资部门的人员严格按照合同的要求选择材料，对各种材料的检查报告要比较了解，防止不良商家以次充好，偷梁换柱。如果是施工单位来选择材料供货方，则建设单位也要按规定定期进行检查。

3.3制定科学的工程质量管理方法

要严格的控制好工程质量，除了以上两点，还有很重要的一点就是要有科学的质量控制方法，并且能严格的执行下去。质量控制方法分三个方面，分别是事前控制、事中控制以及事后控制。事前控制就是在工程建造之前就做好各种准备，给各种人员进行技术交底，并培养他们的质量意识，让他们明白质量就是企业的生命。如果一个工程质量没控制好，企业明天可能就接不到工程了，如果是主要责任人的话还可能因为事故巨大而承担一定的法律责任。事中控制就是在工程建设之中进行的各种控制，这个也是最主要的控制，要保证施工管理人员对施工现场的各项进程熟记于心，并定期向监理人员汇报，而且是记录在册，有一个连续的记录，这样将来万一出了问题，可以及时的回溯发现是哪个环节出了差错。事后控制就是在施工结束后的质量控制。比如主体工程完成后，一些管道的验收，吊顶、暗井等一些隐蔽工程的验收，对发现不合格的部位要进行提醒整改，对有些成品还应进行陈品保护等。科学的工程质量管理方法其实是贯穿于前面人员的管理和材料的管理的，他们是紧密结合、相互重叠，却又各有侧重的。这些要求不仅仅要制度上设计出来，更重要的是在工作中能执行下去。

4结束语

房地产质量管理范文第5篇

关键词：房地产；电气管理；方法

中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号：

一、前言

当前是经济迅猛发展的时代，高层建筑数量不断增加，而在房地产项目中，电气工程是必不可少的，其对整个建筑来说，不仅影响着取暖，而且影响着电力以及照明等各个方面。房地产项目作为一个整体，其各个环节都是相互作用的，不管哪个环节存在问题都会对建筑物整体性能的有效发挥产生影响，通常来说，建筑电气工程经常出现的问题主要有设备损坏，电气火灾，停电事故以及漏电伤人等，若未能及时采取一定的措施进行处理，则会为以后的使用埋下安全隐患、并造成很大损失。因此，一定要在电气施工方面进行严格的管理。

房地产项目电气设计质量控制

1.设计配合不协调

各专业管道、线路相互碰撞、相互矛盾的问题已成了施工图多发病，比比皆是，举不胜举。如地下层（含地下车库）施工图的设计中，审图时都发现：给排水管道及通、排风管道与照明灯具及电气管道多处相碰；多个火灾探测器、照明灯具被通风、排烟管道遮挡；只得修改设计后再行施工安装。再如某住宅小区由于原设计给排水与电气专业未能协调，工程竣工初验时才发现几乎每套居室内空调器安装处预留的排水管口及穿墙孔和空调电源插座分别设在外窗两侧的墙边上，即空调安装位置与插座不在同一处，插座无法使用，不得不返工重装。因此在施工图设计中、电气专业要主动加强和水暖专业间沟通、对于相关内容的专业设计要加强互相检查，比如对于各专业的管线排布要通过管线综合图来发现管线碰撞、对于相同设备的设计各专业要核对参数是否匹配。

2.低压配电线路截面设计的问题

由于民用建筑用电负荷绝大多数为单相负荷，三相负荷不平衡必然导致中线通过不平衡电流；随着电脑及各种家用电器设备的发展与普及，低压电网高次谐波污染日益加剧，3次及其奇倍数谐波均构成中性电流。中线过电流并由此引发电气火灾的现象也日渐增多。为此，相关设计规范已规定“三相四线或二相三线的配电线路中，当用电负荷大部分为单相负荷时，其N线或PEN线截面不宜小于相线截面；以气体放电灯为主要负荷的回路中，N线截面不应小于相线截面……”，可见，民用建筑配电系统的干线，支干线及支线的导线截面原则上均应选择N线截面并与相线截面相同。然仍有为数不少的民用建筑配电设计中仍沿用80年代前曾采用过的作法，上述设备的配电回路选用的N线截面仍为相线的1/2～1/3。这也是最常见的电气设计安全问题之一。

3.设计深度不够

目前施工图设计深度普遍达不到建设部《建设工程设计文件编制深度规定》要求的，主要是设计文件可实施性方面的缺陷，将直接导致施工安装困难或错误，也可能导致可用性的欠缺。由于不按规定的深度进行必要的计算与标注、也往往造成设计文件本身出现原则错误而难于及时发现，将影响项目建成的使用功能。例如，按设计深度规定电力及照明系统图及相应设备材料表中应详细标明选用的电气设备及材料的型号、名称、规格参数及数量。

三、做好电气工程施工方面质量控制

1.重视前期施工质量控制

电气工程项目实施前应建立严密的质量保证体系和质量责任制, 明确各自责任、加大专业间的沟通及相关工序的会审。如大部分施工图只在电气图中有防雷接地图，缺少详细的标注与说明，土建施工图中直接省略了说明与标注。最为常见的是接地钢筋网的连接点的错、漏焊以及外引接地联结点或检测点预埋件的漏设，另外因土建和电气专业图纸矛盾导致剪力墙或柱内主钢筋调整、防雷引下线钢筋错接错焊的情况经常出现。按规定需要在电气施工图中将联接点、预埋件详细标出，并对敷设方式及技术措施做详细说明；有时需要在土建施工图中对预埋件详图进行必要的标注与说明。

在工程实施前期，承包商一定要针对工程实际做出工程质量管理策划，其中要明确电气工程关键环节、关键工序的控制办法、要针对质量通病提出有效的工程做法。建立质量管理体系、责任到位、保证施工过程中的各个环节, 各分部、分项工程均要全面实施到位管理。在实施全过程管理中要根据施工队伍自身情况, 确定质量目标和攻关内容。再结合质量目标和攻关内容编写施工组织设计, 制定具体的质量保证计划和攻关措施, 明确实施内容、方法和效果。在实施质量计划和攻关措施中加强质量检查, 其结果要定量分析, 得出结论。“经验”加总结并转化成今后保证质量的“标准”和“制度”, 形成新的质保措施；“问题”则要作为以后质量管理的预控目标。

2.重视事中管理

安装时各个工序之间务必要协调一致，以确保整个电气工程能够顺利安装。作为一名机电工程管理人员，要意识到电气施工是非常重要的；作为管理人员，应该合理安排工作，尽可能使所有专业人员都能协调工作、加强工序之间的交接检查、采取措施确保工程质量的合格。工程管理人员应该认真听取别人对工作提出的意见以及措施，积极吸收采纳良好的建议对基层操作人员进行及时和到位的技术指导，使操作人员尽早掌握工程中的相关工艺及技术措施。协调好各专业施工，使工程各专业之间的工序合理有序进行，以保证工程整体的顺利进展。

具体控制时需要注意：（1）安装过程中的隐蔽工程，在隐蔽之前要做好元器件质量检查，合格后方才能开始下道工序。（2）安装技术人员要时刻准备检查工作，为后面的施工减少返修次数，提高工序作业的质量。（3）安装时要选择合适的材料，材料质量检查合格后投入使用。

另外，要严把电气管材、线盒的质量关, 将不合格材料拒之于工程之外。如:镀锌钢管的壁厚, 厚度不小于 2.5 mm, 镀锌层应完好, PVC 管应采用中型以上, 一般采用重型, 必须是阻燃型。每次进材料都应填报审表, 经监理审查同意后方能用于工程。为不影响结构, 保证保护层厚度, 预埋电线管不能敷设在钢筋的外侧, 管路在同一处交叉不能超过三条, 线管不能并排绑扎在一起。管与管、管与盒连接应牢固、紧密, 要防止堵塞, 绑扎必须牢固, 住宅部分的墙体上一般均有开关和插座, 墙体定位必须正确, 强弱电的线盒间距符合要求。浇筑混凝土时, 要求每台输送泵都有电工跟班, 及时处理被压坏的线管、线盒。均压环、避雷带、防雷引下线等对建筑的安全非常重要, 是否漏焊, 焊接长度及质量是否满足规范及设计要求, 每处都要仔细检查, 特别是结构转换层。由于柱子主筋调整, 防雷引下线容易错焊、漏焊, 所以电气工程师要提醒施工人员引起重视, 这也是监理检查内容的重点, 必须认真检查, 确保工程质量。

3.事中要控制的几个问题与方法

(1)对配电盘，电箱以及电柜进行的管理：在对配电表，电箱以及电柜进行安设时，有很多注意事项，既要明确安设位置，还要考虑内部电线相互之间的连接是否科学以及美观，只有将这些工作做到位，才能为电力系统的安全使用提供保障。关于电箱中的元件布置要以设计图纸的具体结构为依据进行确定，至于对整个程序进行的划分，其线路界限务必要遵照相关图纸进行。不管是配电箱，还是电柜以及电屏，要确保其基础型钢以及金属外壳都良好接地，并设置相关开启门。配电盘线间，电柜以及线对地面的绝缘阻值，需要满足以下要求，即馈电线路以及二次回路分别要大于0.5 MΩ以及1MΩ。电箱内部电线的布置不仅要准确而且要合理，禁止发生线路交叉等情况，线路连接务必要正确有效。（2）管件预埋处理：工作管理人员应该对预埋件的埋设部位，型号规格、数量等进行仔细核对，而且要对钢管的腐蚀、管口处理、焊接进行定期检测。达到操作标准后才可以进行下一步的工作流程。管道间的连接，弯曲半径，弯扁度等要符合设计的相关规定。检测设备的基础和接地设备，接地网的施工质量、形状规格、埋设厚度、焊接质量、钢筋之间缝隙的处理等等。检查接地网的连接电阻，如果不满足设计要求，应该及时采取措施进行检修和补救，所有项目检查合格完毕后，才可以进行下一步工作。（3）接地装置管理：接地装置应该参照建筑工程低压电气的施工图纸分布，接地电阻值也要与标准的设计要求相符合。埋设防雷接地的干线时，经人行通道处埋地深度要在1m以上，同时在通道上方铺设沥青。接地模块顶面埋深大于0．6m，接地模块间距大于模块长度的3～5倍，其埋设基坑通常是模块外形尺寸的1.2～1.4倍，且需要在开挖深度中记录好相关指标。关于接地模块，务必要保持水平或者是垂直，同时需要明确土层相互之间的接触长度。此外关于接地模块，要对其引线进行集中处理，可以通过干线对接地模块进行并联并焊接使之组成一个环路，不过需要注意的是，干线材质应该和接地模块焊接处相同，最后关于钢制，最好使用热浸镀锌扁钢，其中引出线至少要为2处。

4.做好事后质量控制

成套配电设备在运行过程中要确保电压以及电流正常，相关检测仪器质量要合格。空载运行过程中，要做好温度，电流，运行时间以及电压等各项数据的记录，以满足电气工程有关规定。关于电动执行器，其不管是指示还是动作方向，均要与装置分布一致。此外灯具回路控制以及照明系统通电，务必要与回路以及配电箱保持一致，而且灯具以及开关应依据顺序相互对应。公用建筑内，其照明系统常规通电调试长达24h，而民用建筑仅需8h，全部灯具都处于开启状态，并且每隔两小时需要进行一次记录，确保连续运行没有故障。结束调试后通常在24小时之内是连续通电的，这样是为了更好的验收签证。

“管理也是生产力”, 管理因素在事后质量控制中同样举足轻重。建筑工程项目应建立严密的质量保证体系和质量责任制, 明确各自责任。施工后要进行经验总结，如施工过程的各个环节要严格控制, 各分部、分项工程均要全面实施到位管理。在实施全过程管理中要根据施工队伍自身情况和工程的特点及质量通病, 确定质量目标和攻关内容。再结合质量目标和攻关内容编写施工组织设计, 制定具体的质量保证计划和攻关措施, 明确实施内容、方法和效果。在实施质量计划和攻关措施中加强质量检查, 其结果要定量分析, 得出结论。“经验”加总结并转化成今后保证质量的“标准”和“制度”, 形成新的质保措施；“问题”则要作为以后质量管理的预控目标。

四、结束语

简而言之，电气工程是房地产项目的一个关键组成部分，因而在施工时，要高度重视电气工程，协调施工过程的各个环节，确保各个工序能实现预期的施工效果。

参考文献

[1]贾志勇.高低压电气设备安装的质量控制要点[J].建筑电气,2004,(5):43-45.

[2]倪金荣.建筑工程中低压电气安装施工探究[J].现代商贸工业,2010,(1):292-293.