商业综合体发展建议

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商业综合体发展建议范文第1篇

NO.1　万达集团

截至2009年底，万达集团已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店和超五星级酒店，拥有400块电影银幕和11家连锁百货店，持有收租物业面积700万平方米，企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元，在中国商业地产行业居于绝对领先地位。

发展模式　产品定应：形戏了商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业。

区域定位：继续重点拓展一线城市市场，适当扩大在二、三线城市的区域布局。依托政府优惠政策的支持，低价获取一二线城市副中心、新区中心和城市节点位置的优质土地，持续发展并逐步完善其核心产品――万达城市综合体。

价值链定位：形成了房地产开发、商业自持出租或经营以及物业管理于一体的完整的产业链。

客户定位：万达在商业地产领域开创了独具特色的订单模式。历经万达三代产品的发展实践，订单地产模式日渐成熟，以联合发展、平均租金、先租后建、技术对接为基本原则，实现了地产与商业的高效结合，对其商业资源平台发挥着核心的作用。

赢利模式：“以售养租”的赢利模式和现金流平衡模式。房地产开发补贴商业经营，在新增城市综合体项目中加大了住宅的比例，通过销售平衡现金流，享受房地产开发收益、租金回报和资产溢价的多重利润。点评及建议万达集团在20多年的发展中逐渐形成了规模、产业链完备、资源获取能力、全方位的战略合作网络、现金流平衡技巧和强大的品牌影响力等方面的相对优势。以此为依托，万达不仅在全国范围内实现了城市综合体产品模式的快速复制，还在产业链条上延伸发展，旨在提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点，最终成为商业地产的全程运营商。

但是，现金流风险和租金回报率水平偏低是万达模式持续发展必须直面的两大障碍。为此，万达在逐渐扩大产业半径的同时需要调整好自己的战略步伐。

首先，伴随2D09年初以来的高速扩张拿地，万达集团目前资金链趋紧，虽然万达善于通过银行贷款、私募、信托融资等多种资本合作方式拓宽融资渠道，但资金过分倚重销售现金流，一旦遭遇市场波动将对集团资金造成较大影响。

其次，在万达订单地产模式中，往往通过低租金吸引商业资源。在万达商业项目的租户构成中，低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的70％，“订单地产”的稳定租金收入占据总租金收入的约40％～50％左右。

NO.2　中粮置业

中粮集团旗下的中粮置业是近年来在商业地产行业崛起的生力军，自2007年西单大悦城取得成功之后，“大悦城”城市综合体产品进入快速复制扩张的发展阶段。

到目前为止，中粮在北京、天津、沈阳、成都等城市开业或在建了7个“大悦城”，总投资额超过百亿元之多，开发经营总规模超过130万平方米。中粮计划未来在全国布局20多个“大悦城”，总投资规模将超700亿元。发展模式产品定位：高品质、高价值的商业物业，覆盖商业、酒店、写字楼、大型城市综合体等多种形态。

区域定位：一线城市和天津、沈阳、成都等二线城市。

价值链定位：商业地产开发与经营、专业化物业管理。

赢利模式：长期持有、独立运营，获取物业租金回报，并通过良性经营实现物业的升值。

增长模式：以“中粮置业”为主体收购西单大悦城等大型商业综合体项目，并将集团内部优质商业项目归集旗下，未来待商业资产包达到一定规模后谋求上市，并依靠自身力量进行再扩张。

点评及建议　西单大悦城的成功离不开中粮集团的背景与实力，但最关键的成功因素是定位清晰、规划设计合理以及坚持整体经营而没有销售。西单大悦城开业之初，中粮就确立了未来商业地产业务的运作模式――复制大悦城，主攻城市综合体。“第一炮”成功打响，让中粮坚定决心走品牌复制道路。目前中粮已初步完成了大悦城的环渤海区域布局，一旦全国布局落定，大悦城有望成为国内规模最大的商业地产综合体品牌。

在大悦城的快速布局中，充裕的资金相当关键，以中粮集团雄厚的实力，融资应该不是最大的障碍，而营商环境、消费能力的不可复制性将成为大悦城扩张过程中主要的风险。尤其在二线城市，是否能得到当地消费力的长期有效支撑成为一个棘手的问题。因此，大悦城不可能是简单地规模化复制，一定要选择合适的地点，找到合适的消费人群。

NO.3　华润置地

华润集团旗下的华润置业是中国内地最具实力的综合型房地产公司之一，2004年开业的深圳万象城目前已经入复制扩张阶段，未来将陆续在杭州、沈阳、成都、南京、青岛等地登陆。截至2009年底，华润置地投资物业资产账面总值为港币167.42亿元，投资物业占集团总资产值的比重为17.3％。2008年内。持有型物业出租收益为10.69亿港元，比上年同期增长10.5％，出租业务的EBITDA利润率也维持在69.1％的较高水平。

发展模式　产品定位：目前已经形成了三种商业开发模式，包括以大型购物中心为核心的“都市综合体”、“住宅+区域商业中心”，以及与华润万家的协同产品“住宅+欢乐颂”。持有物业主要包括写字楼和大型商业中心。

区域定位：主要布局三大经济圈中心城市的核心地段。

价值链定位：物业发展和物业出租。

赢利模式：租售结合；对一线城市、黄金地段、较为成熟的核心优质物业整体长期持有，对具有潜力但不太成熟的物业选择部分持有，获取物业开发收益以及高水平的租金回报。

点评及建议　作为香港和内地最具实力的多元化控股企业之一，华润集团凭借与国际资本市场接轨的融资能力、国际化的视野、富含底蕴的企业文化和丰富的同系公司资源，全面带动了华润置地在全国范围内复制以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的城市综合体的发展战略。

华润置地坚持“核心优质物业”的持有型发展思路，选择适合的优质地块，将城市综合体进行复制扩张。这种只租不售、以商业为核心的城市综合体发展模式不仅要求丰富的商业运营管理经验，还需要较长的孵化期和资金门槛，深圳华润中心二期的长建设周期恰好说明了这一点。目前，华润万象城的模仿跟随者中粮大悦城已有后来者居上的迹象，其同质化的产品虽然具有差异化的定位，但必将成为万象城复制扩张中有力的竞争对手。

NO.4　金融街

从开发北京西城区金融街项目起家的金融街，已开始全国化布局。截至2009年底金融街持有面积达到约47万平方米，其中自营面积约为14万平方米，出租面积约为33万平方米。

发展模式　产品定位：在核心城市的核心地段，以写字楼开发为核心，辅以商场、酒店、公寓等配套物业，建设大体量商业商务综合体。区域定位：立足北京，聚焦环渤海区域，逐渐向全国重点城市扩展。价值链定位：开发环节坚持商务地产为主导，进行区域综合开发；物业销售与物业持有相结合，逐步提高持有比例。客户定位：商务地产客户定位于各类金融企业，商业地产客户定位于写字楼人群及商业吸引的其他人群。赢利模式：以开发商务地产为主，适度持有物业。通过商务地产开发活动为持有物业提供资金支持。点评及建议金融街“以商务地产为核心进行大型综合体项目开发”模式在北京金融街区域开发过程中初步成型，通过天津津门、津塔等项目成功复制，现已基本成熟，未来可以复制。但有两点需要注意。第一，由于商务项目开发周期长且销售环节比住宅复杂，对开发商资金实力要求较高。其开发过程占用大量资金，可能导致金融街未来发展节奏放缓。第二，金融街在京津的项目成功开发，很大程度上依赖于政府的高度支持。鉴于此，建议金融街积极探索REITs等多元化融资渠道，积极参与拟进入城市的规划工作，提前布局，抢占先机。

NO.5　北辰实业

北辰集团主要利用历史形成的区域优势，在北京亚奥核心区持有并经营大体量商业地产。目前其在亚奥核心区内持有并经营的物业面积逾120万平方米。通过存量商业物业优化和新增商业地产经营，目前北辰集团商业地产业务处于稳定阶段，2009年实现主营收入3.6亿元，同比上升6.16％。2010年以后北辰集团将有北辰购物中心绿色家园店等商业物业开业，进一步完善公司在亚奥商圈的商业物业布局。发展模式

产品定位：商务业态包括会展、酒店、写字楼、公寓，商业业态包括购物中心、百货商场、超市等。区域定位：从北京亚奥核心区起步，现正逐步向其他城市扩展业务。价值链定位：形成了房地产开发、商业自持出租或经营以及物业管理于一体的完整的产业链。客户定位：区域性商务商业中心，以区域内客户为主。赢利模式：主要通过物业经营与出租获利，并计划考虑打包商业地产项目在香港以REITs形式上市套现。

点评及建议　北辰集团的商业物业区域集多已进入稳定运营阶段。虽然商业地产在北辰的业务结构中所占比例较大，但这种体量优势是历史形成的，其发展模式在未来项目中难以复制。现在北辰集团已经面临走出亚奥核心区发展的问题，其在北京常营地区和湖南长沙地区的新增项目也有较大体量商业。如何在这些新区域延续商业地产的成功，北辰集团面临新的挑战。

NO.6　宝龙地产

商业综合体发展建议范文第2篇

报告分为“美国核武库延寿计划”、“核武库监管：评估核武器的可靠性和安全性”、“核武库管理：加深对核武器的理解”、“保留有能力的工作团队”、“最大程度降低武器级裂变材料的安全风险”、“拆卸核弹头并核查削减情况”六大部分，较为全面地评价了美国核武器库存管理计划，深入解析了NNSA的核武器现代化计划。

报告认为，美国核武器综合体的使命就是确保核武库的安全和可靠。通过核武器综合体，延长核弹头寿命、及时拆卸退役的核弹头、了解老化和现代化的影响、研发核查核武器削减的方式、最大程度地降低武器级材料在存储传送和处理过程中的安全风险，并保留重要的科研人员。NNSA面临的挑战是，要在有限的资源条件下完成上述所有目标 。美政府和国会将在两年内就有关核武器综合体做出关键性的决定。对此，报告提出了短期和长期的重要建议。

在美国核武库延寿计划方面，报告建议：

①NNSA不应制造新的武器类型，而是应当翻新或者改造现有的核武器类型。

②如果美国在接下去的25年内保持适度的削减计划，那么现有的设施就可以提供足够的钚弹芯。目前被搁置的洛斯阿拉莫斯国家实验室的替代核设施研究是没有必要的，政府应当将其取消。

③计划在Y-12国家安全综合体建设的铀处理设施可能将需要生产更多的罐装组件。

④在NNSA没有完成高爆冲压设施是否需要第二个冲压装置的论证之前，建造应当推迟。

⑤现有设施足以提供所需的氚

⑥鉴于化学反应生产氚的速度已经较过去有大幅提高，NNSA应当重新评估氚存储设施的必要性。

⑦为保障氚生产设施所需的燃料，NNSA应当在现有的高浓缩铀（HEU）存储设施中保留一定量的低浓缩铀（LEU）。

⑧美国浓缩铀公司（USEC）或者美国离心机厂生产低浓缩并将其作为燃料加入铀氚生产商业反应堆，国会不应当对此予以补贴。

在美国核武库管理方面，报告建议：

①目前有3处设施可以进行流体试验，NNSA与国会应当评估大型爆炸试验设施继续进行上述试验的必要性。

②鉴于目前已有2处设施可以进行撞击试验，NNSA与国会应当评估为进行上述试验建造大口径火药炮的必要性。

③目前有3处设施可以进行核聚变实验，以研究高能量状态下的材料。这3处设施分别是国家点火装置、Z机器（Z machine）、OMEGA。政府或者国会应当邀请JASON工作组评估上述3处设施对于核库存管理计划的作用。

④在不同的假定条件下，延寿计划所需的修正数据是不同的，为此，政府或者国会应当邀请JASON工作组评估所需的计算机能力。

在降低安全风险方面，报告建议：

①NNSA已经去除了一些场站的裂变材料，并计划处理更多的裂变材料（如，钚、高浓缩铀等，这些材料来自核武器的拆卸）。但是，在裂变材料按计划处理完毕后，美国仍然拥有可以制造大约13000件核武器的裂变材料。美国政府应当宣布，裂变材料已经超出了军事需求，并将其安全、迅速地处理。

②NNSA应当将仍然放置在武器实验室或其他场站的I型高浓缩铀转移到Y-12国家安全综合体，并尽量集中地将钚存储起来。

③NNSA计划处理钚的方法是，将钚制成混合氧化物燃料（MOX），尔后用于商业反应堆。但是，该计划存在重大的安全风险。NNSA应当叫停MOX项目，并将过量的钚在地下贮藏室中以稳定的玻璃或者陶瓷形态存储。

在拆卸核弹头与核查方面，报告建议：

①美国应当保证有能力拆卸退役的核武器，并核查核武库的削减情况。

商业综合体发展建议范文第3篇

关键词：商业综合体；外部形态；设计

中图分类号：S611文献标识码： A

引言

城市综合体最早出现在北京、上海、广州、深圳等一线城市，如今根据市场发展需要,它又迅猛地涌向了二三线城市，以其自身的优势迅猛发展，但是大规模发展的同时必然出现极大的问题，缺乏理论指导，盲目建设，再加上开发商往往只重视城市综合体所带来的巨大的经济效益，而忽视了它所带来的社会效益、文化效益、生态效益，而这些效益绝大部分都取决于城市综合体中的外部景观设计，由于对外部景观的忽视，导致城市综合体设计既没有特色又不能满足人们的生理与心理需求，而这正是现在城市综合体设计中存在的重大缺陷。

1、城市综合体及其外部空间景观

我国城市综合体外部空间景观中的广场、中庭以及道路系统，是全部综合体极度集约化的交通组织的主要构成部分，经由地面、地下以及空中走廊等高层次的空间体系，构成整体一致的交通流量，并和外界城市交通具有紧密的联系。综合体和城市衔接地带是综合体的外部空间，它作为和外界城市衔接的窗户，它的景观设计水平对全部综合体的第一印象有着直接的影响。因为综合体庞大的物流量与人流量，这均要求建筑体的外部有某种程度的与之相符合的过渡空间，能适时对物流与人流进行疏散，同时为居民提供集散的场所。外部空间景观是城市和综合体衔接的过渡区域，它的设计要和城市的整体环境相适应，以便形成一定的缓冲空间。

2、商业综合体外部形态设计倾向

随着商业综合体发展，建筑造型层出不穷，外观审美也在悄然改变，但唯一没有变的重要目的之一就是吸引眼球、增加购物交易，增加顾客选择光顾的几率。商业建筑造型不仅仅是外装修材料、立面形式、比例、色彩等外部因素，更重要的是强调人的参与性。也就是说，建筑的外表作为形式的一部分，不应只是作为人或顾客站在某一角度、某一地点观察和感受的对象，更重要是吸引着顾客进入建筑物内购物。因此，今天的商业综合体外部形态不仅要符合人们传统意义上的美感，还要兼负着提升城市整体形象和吸引潜在消费群体的功能。这就要求商业综合体建筑不仅在功能上日趋丰富，体量上日趋扩大，而且在造型上也要更为丰富多彩。目前商业综合体建筑的外观设计具有如下倾向：

2.1、造型戏剧化倾向

建筑以巨大的体量，自身形象发挥独特的效果，使得其本身具有极强的广告效果，特别是当商业建筑形体以解构、动态的形态出现时，它以更独特的形象出现在社会，本身也就成为极强的媒介，成为视觉焦点，极大的起到招揽顾客的作用。那种能强烈引人注意的设计风格无疑成为商家首选。建筑物自然也成了带有商业广告性质的纪念碑，成为建筑师向社会及业主兜售的商品，商场的本质概念被最大化的强调，因此戏剧性是现代商业建筑外观设计的一个重要方面。

2.2、色彩包装化倾向

如今，建筑本身也作为一种强势的信息体，通过吸引顾客的注意力引发消费冲动、实现价值交换。商业社会重要的包装意识和包装手法也同样渗入了建筑领域，流行的包装色彩如红色、紫色、黄色等醒目的色彩大量应用，已成为整体的、新颖的建筑形象、成为获取大众认可的重要手段。

3、我国城市综合体景观设计策略分析

3.1、商业综合体外部空间的概念

20世纪70年代初,西方国家面临着极大的考验,一方面能源危机使小汽车的使用受到限制;另一方面很多国家的旧城开始退败导致国家开始兴建新城。随后,为了复兴旧城开始建设大量新形态的商业和办公建筑。为了顺应时代的发展和社会的需要,新形态的设计理念需要同时考虑社会、经济、文化等因素。因此,建筑、城市、人被综合考虑并联系起来,建筑不单单只是一个独立的形体存在城市中,它是城市构成中的有机组成部分,与城市系统相联系。商业综合体的出现就是响应城市的发展,运用新的设计手段和开发模式将城市多个功能,如商业、住宅、办公等集中在一定的土地上,最终满足人们正常生活的需要。

外部空间的概念最早由芦原义信提出,“外部空间是从自然当中由框框所划定的空间,与无限伸展的自然是不同的”。芦原义信描述的外部空间偏重于城市的、整体的,是大范畴的外部空间。彭一刚在《建筑空间组合论》中指出“外部空间与建筑是虚实的关系,犹如砂型(模子)与铸件的关系,呈现一种互余、互补、互逆的关系”。外部空间通常具有两种典型的形式:一种是以空间包围建筑物,一般称之为开敞型外部空间;另一种是以建筑实体围合形成的空间,具有明确的范围和形式,一般称为封闭型外部空间。

商业综合体的外部空间,它比一般含义的外部空间具有更广泛的城市空间特征。一方面,商业综合体的外部空间是建筑物本身的一部分,是建筑物内部功能的外延;而另一方面,它是城市空间系统中缺一不可的组成部分之一。因此在商业综合体的外部空间设计中,为了共筑一个完整有序的城市空间系统,除了建筑自身内部与外部空间的因素,还要考虑其与周边建筑和街道的空间结构关系,并与城市道路、广场、绿地等城市公共空间的有机结合。同时,商业综合体外部空间设计中也比较注重外部空间与内部空间之间的融合和过渡。

3.2、注重综合体景观与周围城市的宏观联系

城市综合体为城市的主要构成部分，所以城市综合体的景观也要从城市这个背景出发。在做城市景观设计的时候，要从城市景观环境的角度，构建起城市和综合体之间的相互联系，令综合体和城市的景观相交融，紧跟城市总体规划的步伐，构建出一个综合的城市空间。所以，在开始设计城市综合体建筑的时候，应当把环境景观设计融入到城市的整体规划中，完成环境和建筑的协调规划，防止产生景观和建筑的互相隔开的显现，要由整体到局部，由大环境到小环境，由宏观到微观，设计出具有综合品质的城市景观。

3.3、巧妙设计休闲场所

将步行街道想象成人们聊天、约会、偶遇的各种场所，通过事件的串联转化成为各种广场，再将购物疏散街道人性化，曲折化，使人们不知不觉地参与到景观的序列变化之中，创造出舒适悠闲地场所。

3.4、发挥超高层建筑的标示性作用

设置屋顶绿化、露天剧场、墙体绿化等，形成立体空间的绿化效果，丰富景观层次。

3.5、选择不同季节的植被配置

丰富四季的季象，避免单调、乏味。并且注重植物的高低错落，区分植被的阴阳喜好，通过点（孤植）、线（列植）、面（丛植）到地面、空中连廊、屋顶的绿化创造四季景观，丰富景观层次。

3.6、将城市地域的文化特色融入到景观中去

城市景观是一个城市特征的代表，是城市个性与气质的表现，因为对城市大规模的改造与建设，当城市中许多极富城市文化感、涵盖着城市历史感的景观，均慢慢地被现代化的没有特色的景观所代替，丧失了城市原有的特色文化，更使得城市毫无特色。设计者在对综合体外部空间景观进行设计的时候，要注重传统文化建筑的保留，善于从城市历史文化中提炼出优秀的元素，与现代化的手法结合表现出来，这样将现代化的城市与传统元素相结合，使得人们对综合体外部空间景观更有归属感。

4、结语

商业综合体建筑模式已经在西方国家经历了几个世纪的演变而形成今天比较成熟的建筑类型。改革开放以后,我国城市开始跳跃性发展。在城市快速发展的节奏下,商业综合体与其他先进建筑思想被引入我国并在先锋思想理念带领下逐步开始在各大城市中扩张。但是考虑到我国的国情,在商业综合体的开发和建设与国际日益接轨的时候,设计指导思想和开发建议应当体现出适合在国内社会环境下的商业综合体发展模式。目前,城市的快速发展(其中包括城市人口、汽车数量、城市规模等参数),商业综合体作为集多种功能为一体的建筑对城市发展有举足轻重的意义。城市交通是城市系统中的一个重要子系统,它是整个城市的骨架连接城市各功能空间。商业综合体外部空间又是联系商业综合体和城市交通的节点,因此商业综合体外部空间与城市道路之间的联系也是商业综合体建筑与城市之间的相互作用结果。

参考文献

[1]胡霄雯.基于城市交通的商业综合体外部空间研究[D].合肥工业大学,2013.

[2]徐岩.城市商业综合体外部空间环境设计及策略研究[D].西安建筑科技大学,2012.

商业综合体发展建议范文第4篇

关键词：城市综合体；建筑设计；现代城市规划

1 城市综合体的特征

城市综合体从外观组成上可以是一个完整的街区，也可以是一座体量巨大的综合楼或一组紧凑的建筑群体，有其自身的特征。①城市综合体具有整体统一性。城市综合体中的各单体的建筑物风格协调一致，建筑外部和局部内部空间和城市空间能形成一体化的效果。②城市综合体具有功能复合性。城市综合体内的建筑群体功能互补，相互促进，形成一个集购物、娱乐、办公、居住等生活场景在内的完整的生活场所。③城市综合体具有时空连贯性。城市综合体中建筑的规模较大，形成较大区域或几个街区的连续，区域范围内的任何隔断都会为整体设计带来较大的阻碍，而影响到整体效果。④城市综合体具有交通立体化的特点。城市综合体具有优越的地理区位和交通环境，在一定的时间内能够聚集大量的人流和车流，为了避免在有限的地块内出现人车混杂的现象，城市综合体常采用立体化的交通模式，以应对大量人、车流在有限地块上出现。

2 城市综合体的城市价值

土地集约化利用。城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。

提升城市形象。应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。

缓解城市交通压力。居住是城市开发的基本成分，城市综合体是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法。

积聚区域价值。城市综合体的各种业态刺激经济发展，能提升税收收益，促进城市发展；同时，城市综合需要建立在大量的工业化生产以及产品的多样化之上，这就带动城市其他行业的发展，并创造就业机会。

改变夜间空城现象。城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，各功能在时间上的衔接，使其保持24h的繁荣，提高了综合体的使用效益。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的区域的功能得到完善。

3 城市综合体的规划布局

成功的城市综合体有很多有利于城市发展的城市价值，然而失败的案例在国内也屡见不鲜，失败的城市综合体不能聚集人气，不仅上述的城市价值无法实现，反而会带来资源的极大浪费。因此，如何打造成功的城市综合体就成了我们必须研究的问题。造就成功的城市综合体的因素是多方面的，本文结合实际设计工作，仅从建筑规划设计的角度予以分析――综合体设计一定要有合理的规划布局。

（1）规划布局以商业设计为核心：商业设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产运营的综合的专业性的考虑和提出要求，然后建筑设计，包括将来的内部空间设计都是为商业来服务的，所以，我们认为商业设计是规划设计的核心，也就是说它是指导规划和建筑设计的基础条件。

（2）规划布局以研究综合体外交通结构体系为基础：城市综合体外的交通体系包含城市道路、城市地面公共交通、城市轨道交通等，它是将人流和物流从城市有效组织到综合体内的交通体系。

（3）规划布局以内部动线设计为依托：好的综合体动线设计能引导和方便消费者购物，能延长消费者在综合体内的停留时间，带动品牌人流量和购买率的提升，所以，综合体在布局规划初期就应重点放在内部动线规划上。

4 城市综合体设计的具体建议

目前我国城市建设中出现的城市综合体主要有三类：城市中心区城市综合体；与城市交通系统耦合的城市综合体以及地下城市综合体，下面就分别探讨一下这三类综合体设计的具体措施。

4.1 城中心区城市综合体的具体设计要点

城市中心区综合体可分为两类：一类是为复兴旧城中心区或旧街区核心地段而建的城市综合体；另一类是在新的城市中心区的城市综合体。

旧城中心区城市综合体设计时应该注意两点：①要通过合理的社会需求调研，确定新植入的建筑功能体，并运用立体化的组织方式向竖向发展，以实现土地利用的集约化。②城市综合体的建筑应呼应周围原有的城市因素，从建筑体量、建筑风格等方面做到和原有城市的融合，将新增建筑功能体的巨大体量向地下发展，以取得和周围城市尺度、肌理的协调。

在新城区中城市综合体所承担的主要任务是提供适应中心区发展要求的复杂功能体系，同时能够代表一定城市形象，是集高标准的商务功能、餐饮、居住、购物、展览、会议、娱乐于一体的复杂城市综合体。这类综合体设计时要注意：①城市综合体的功能设置应能适应中心区的发展要求，同时也要具有一定的前瞻性。②新中心区周围环境对建筑的制约因素较小，城市综合体建筑规模庞大，故在建筑风格、材料选择等方面应能体现城市新形象的角色。③要妥善设计城市综合体中复杂功能的流线并与城市交通有机衔接。使城市综合体能够把人流向水平和垂直方向分流，很快地吸收掉人流，避免进入城市综合体的大量人群和从城市综合体出来的人群在同一方向上的冲突，为塑造良好的城市交通环境奠定基础。

4.2 与城市交通系统耦合的城市综合体的设计要点

这类城市综合体的主要特点是城市公共空间和建筑空间的高度统一，通过对土地的混合利用和立体开发，将城市中商业、办公、酒店等和城市交通职能组织在一起，而与城市交通环境相互作用，形成统一体，不但增强了城市的活力，而且促进了城市、建筑、交通的综合发展。

在建设与城市交通系统耦合的城市综合体时，应该注意在建筑的内部提供必要的城市化公共空间，这不仅是建筑本身公共空间秩序中的一个节点或区域，同时又是和城市交通连接的公共空间。在城市综合体中可以通过建筑中庭将人群引入到地下层的地铁系统，或可以通过在建筑中某些标高层设置转换大厅，实现城市人流在建筑空间内部的转换。

4.3 地下城市综合体的设计要点

地下城市综合体主要是利用城市地下空间来扩大城市空间容量和提高城市环境质量，作为对地面上部分功能的补充或缓解，既为地面良好公共空间环境的产生提供了可能，也可以和城市一些突发性灾害结合起来充当避难场所。

地下综合体具有很多的优点，但作为一项复杂系统的地下工程应注意以下几方面的要点：首先，应合理布置地下综合体中的经营业态。地下综合体能因全天候的经营条件及结合交通枢纽引入的大量人流而获得较高的商业价值，但下城市综合体开发中的商业经营并不是开展的越多越好，应通过合理的调研分析来制定地下综合体中的经营业态。其次，应合理组织地下综合体的空间构成。在地下综合体空间中，单一的空间环境容易造成单调、沉闷的效果。可以运用节点、路线、领域等人流定位的基本要素，对地下综合体中的空间进行组织，以形成丰富的空间环境。

商业综合体发展建议范文第5篇

关键词 商业综合体建筑；火灾防控；研究

中图分类号P47 文献标识码 A 文章编号 1674-6708（2014）123-0057-02

1商业综合体建筑的火灾危害性

1.1建筑层数高，火灾负荷大

随着人口的剧增，土地资源越来越稀缺，为最大限度利用资源，高层建筑逐渐成为城市的主流。而此类建筑多是商业综合体建筑。如：我区雅典娜商业广场，为连体式综合体建筑，主楼共六栋，裙房地上一至四层集商场、公共娱乐场所、电影院、餐饮于一体，其中1#、2#楼五至十八层为办公楼，3#、4#、5#、6#楼五至二十二层为住宅，总建筑面积达152402.8平方米，建筑高度93.5米，是克拉玛依区迄今最大的商业综合体建筑，为消防重点保卫单位。此类建筑如果防火分区、消防设施不到位，一旦发生火灾事故，扑救不及时，大量可燃物充分燃烧，人们往往来不及疏散就被烟气熏死、烧死。加之大楼内竖向井道好像烟囱一般，一旦形成“烟囱效应”极易形成立体火场，造成重大人员伤亡及财产损失。

1.2疏散方式单一、疏散距离长

商业综合体建筑多是层数高、大空间、大跨度类建筑。此类建筑往往划分多个防火分区，不论垂直疏散距离还是平面疏散距离都较其他场所长，如果疏散设施不到位，发生火灾人们往往很难第一时间通过最近的安全出口到达安全区域；加之人员密集，发生火灾后各层人员集中通往疏散楼梯，如果常闭式防火门损坏，防烟楼梯间前室正压送风失效，烟气一旦窜入，就会严重影响疏散，造成踩踏事故和人员窒息死亡，这些都是商业综合体建筑发生火灾时进行疏散的不利条件。

1.3功能复杂、起火因素多

商业综合体建筑多为多产权单位，往往集餐饮、娱乐、商业、宾馆、办公、住宿等于一体。各企业主由于不能对共用消防设施形成统一管理，对存在的隐患推诿扯皮，加之建筑内用火、用电、用气较多，人员复杂，火灾隐患和漏洞就容易出现，增加了建筑物的火灾危险性。

2商业综合体建筑存在的主要消防安全隐患

2.1消防违法行为及火灾隐患较多

通过检查部分商业综合体建筑，我们发现此类建筑普遍存在消防控制室值班人员不在位；值班人员不能熟练操作自动消防设施；自动消防设施控制柜处于手动状态；常闭式防火门处于开启状态或闭门器丢失；消防设施故障未及时修复；自动消防设施未实行年度检测等问题。而管理单位往往由于产权较多，维修经费不能得到保障，久拖不改。直到消防部门查处时还在推诿扯皮，严重影响安全经营。

2.2消防安全责任制不落实

部分商业综合体建筑仅有物业公司进行管理，未成立业主大会，未选举产生业主委员会，业主自治组织不健全，不能依法履行自治管理职责，业主不能正确享有权利并履行义务。

部分高层商业综合体建筑未制定住宅区域的应急疏散演练预案，封闭楼梯间和防烟楼梯间防火门闭门器损坏无人维修一旦发生火灾，将造成重大人员伤亡。

2.4日常消防监督检查不到位

根据《新疆维吾尔自治区消防安全重点单位界定标准》对消防部门的监管划分来看，很大一部分商业综合体建筑并未纳入消防安全重点单位，而这些综合体建筑往往“麻雀虽小五脏俱全”，辖区的派出所、街道、社区往往由于不专业，不能发现存在的消防安全隐患，导致隐患长期存在。

2.5现有消防装备扑救能力不足

随着城市的发展，城市地价快速增长，开发商从利益出发，大多数商业综合体建筑都在向空间发展，越盖越高。据统计，我区现有消防装备中，消防云梯最高只能达到72米，消防水带垂直供水高度只能达到50m。也就是说，现有的消防设备，对18层以上的楼房火灾扑救能力就要大打折扣，甚至无能为力。

3商业综合体建筑火灾防治和隐患整治对策

3.1 建立健全消防安全分析评估制度

通过定期对商业综合体建筑结构、设备、设施、环境、人员和管理等情况进行定性的分析和评估，准确掌握商业综合体消防安全状况，及时整改火灾隐患，督促单位配齐配强消防设施，减少火灾风险，杜绝火灾事故发生，推动政府、公众及时掌握商业综合体建筑消防安全现状，通过制定中远期消防工作规划、消防安全分析评估和进行消防工作量化考核等措施，切实提高火灾风险防控水平。同时，公安消防机构要按照不同的火灾危险等级和消防安全评定结果，督促商业综合体建筑业主单位配备相应的监管力量，制定有针对性的灭火救援预案，促进消防监督管理工作有目的、有重点地进行，各项针对性防治、处置措施落到实处。

3.2狠抓源头管理

消防部门应提前介入，对一些体量大、功能多的商业综合体建筑，在审核设计阶段就准确掌握建筑物使用性质，从源头上增强“预见性”，严格把关，避免形成历史遗留问题。特别是针对二次装修，在安全出口、疏散通道、自动消防设施等使用问题上严格把关，力求做到既要有效使用，又要利于商业综合体建筑内多产权单位之间统筹管理的需要。工程竣工后，督促单位及时报请进行验收，确保各种消防设施、设备完整好用。

3.3开展社会单位“四个能力”建设

一是全面排查商业综合体建筑消防控制室人员值班、持证情况。对人员不能满足24时值班的单位，纳入培训重点，督促单位保障人员，并要求全部通过考核持证上岗。二是狠抓责任人、管理人培训，使其成为的单位“四个能力“明白人。三是积极开展标识化、标准化、规范化建设和消防宣传“三提示”工作，及时消除存在的火灾隐患，切实为业主和顾客提供优质的消防安全服务和安全的消防安全环境。

3.4严格落实消防安全管理责任制

针对商业综合体建筑中多产权单位的特点，建立健全商业综合体消防安全体系，督促商业综合体内各业主单位签订《消防安全管理协议》，促使各产权单位进一步明确消防安全责任人，履行消防安全管理责任。成立专兼职消防巡逻队并配备必要的装备，落实各项消防安全管理制度，制定切实可行的疏散预案并经常开展演练。对进行二次装修的场所，督促物业管理单位及商业综合体建筑多产权单位及时把控对安全出口、建筑结构变动情况，确保达到标准及时办理消防手续。

4几点工作建议

根据《城市消防远程监控系统技术规范》及公安部消防局关于《推行和规范城市消防安全远程监控系统的建设应用的指导意见》，结合打造平安城市和数字化城市总体目标，建立城市消防设施远程自动监控系统，实时掌握单位的火灾报警信息和自动消防设施运行状态，及时发现、消除火灾隐患和设备故障，提高单位自身消防安全管理水平，最大限度地减少火灾造成的损失。

根据《高层民用建筑设计防火规范》、《城市居住区规划设计规范》等规划设计规范，结合城市总体规划，出台高层商业综合体建筑规划管理规定，科学合理部局商业综合体建筑，控制商业综合体建筑高度。

5结论

笔者认为，现代城市的高层商业综合体建筑是经济发展的必然产物和大势所趋，而火灾已成为该类建筑的致命“杀手”。对此，建筑界和消防界均任重道远！但就目前来说，做好源头防火设计、规范建筑消防监督管理、加强单位内部人群消防培训、强化消防部门履职尽责等措施应是高层商业综合体建筑火灾防控工作的系统工程，如能将此项工程制度化、规范化、常态化，必然能够有效预防和减少火灾事故发生，必然能够有效降低火灾造成的人员伤亡和财产损失。

参考文献

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[2]洪利川.2007.中国云南.消防改革与发展论坛论文集[A].北京：人民出版社，2008：135-207.

[3]公安部消防局.公安消防部队调研文集[A].北京：公安部消防局，2009：80-243.