房地产行业趋势

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房地产行业趋势范文第1篇

关键词：楼市调控；房地产发展状况

中图分类号：F715 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）01-0235-01

国务院自2010年4月遏制房价过快上涨的通知到2011年1月又“国八条”，逐渐深化实施细则，巩固和扩大调控成果，这期间一直围绕限购、限贷、税收等调控措施展开，这直接导致的结果就是商品房销售困难，库存增加，资金回流减少，各房企资金链保障能力备受考验。有数据显示，2011年1-11月，一些热点城市的商品房销售面积出现大幅下滑，其中，北京的新房销售创下9年来的新低，上海的商品房销售面积也有不小的降幅。调控政策影响下的房地产行业，将不得不面对逐渐萧条的楼市。

作为国家支柱产业之一的房地产行业，在深度政策的调控之下，将面临哪些路径的发展选择，已经不是企业自主选择的结果，而势必成为行业发展的必然和需要。本文总结发展思路如下：

一、房地产行业内的规模化经营趋势明显加快

规模化经营对于各个行业来讲都是不可避免的趋势，由于过去几年商品房市场过热需求，房地产行业经历了大规模地扩张，这段时期行业内进入门槛较低，房地产企业数量多，规模小，资质条件差，技术水平及创新率低，但伴随着市场竞争日趋激烈和调控政策逐渐收紧，买方市场占据主导，中小企业的生存压力空前巨大，但房地产行业内的规模化经营带来的规模经济却越来越具有竞争力，也更利于抵御风险。

财新网的统计数据显示，2011年前11个月有20家房企销售额超百亿元，并且其销售总额超过7000亿元，其中，排名前10名的房企前11个月的销售额为5234亿元。虽然2011年楼市整体表现不佳，但在前20名大型房企中，前11个月有16家房企的销售额呈现逆市增长，并且有4家增幅超过50%。

与此同时，楼市调控的从紧，除了房企自身需要调整发展战略外，行业内的抱团取暖也逐渐成为共识。在房地产行业论坛上，中国地产金融拓展联盟宣布成立，作为一个由K8黄金湾联合27家开发商、36家金融投资机构联合发起的互助联盟，将为联盟内的会员提供全国最大的房地产项目池与资金池，通过独创的一种项目交换的商业模式，满足会员的项目拓展和融资需求。

根据帕累托80/20原理，房地产行业的规模化发展会向大型房企聚集，在楼市调控的背景下，这种趋势将明显加快。

二、房地产行业内将更加强调资产质量和运作能力

对于房地产企业来讲，资产质量包括了土地质量和资产配置能力。但内地开发商往往只有规模与土地储备量，而规模意味着高杠杆和高融资成本，土地储备中能延续开发的核心地块较少。上市房企中那些运作上市时对外宣称的模式是希望获取资本市场的认同，但这些模式均未接受过市场周期的检验。

2011年前三季度上市房产企业的资产负债率均值为63.58，已经到达了警戒线。1-11月份，开发商的资金来源中，自筹资金达到了41%，而贷款仅占资金规模的15%，在当前楼市调控背景下，资金饥渴的状况将更加严重，整个行业资金缺口将超过1万亿元。面临巨量的资金缺口，如何筹资填补，房地产行业在资本运作上需要创新。

目前内地房地产行业的融资渠道较为单一，绝大部分房企都是通过自有资本、银行贷款和其他高息高风险的融资途径解决资金问题，只有少数房企可以通过发行企业债券，股市融资，进入资本市场融资。相比同样受到政策影响，大多数香港开发商应对调控的能力较内地开发商更强，这主要源于港商国际资本市场融资能力强，资本市场议价能力更高，对于资金链的保障更具有持续性。从金融创新的角度分析，私募股权投资基金和REITs将是未来房企最重要的融资渠道之一。

三、房地产行业内深度并购将主导未来一定时期内的行业发展

2010年以来，随着调控政策逐渐深入和市场发展需要，中国房地产行业的并购案例持续增长。截至2011年一季度，房地产行业的并购案例数和并购金额均双双创下单季度历史新高。据清华研究中心数据显示，2010年我国房地产行业共实现并购84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。2011年第一季度房地产业完成并购32起，同比增加22起，是2009年全年的1.6倍。

目前，房企并购数量仍在持续增加，大型房企不断吞并整合中小型房企。在并购活动中，大型房地产企业除运用传统融资渠道之外，还通过房地产投资基金(VC/PE)进行具体项目/企业的投资并购。在2010-2011期间房地产行业并购的案例中，由房地产投资基金支持的企业并购日渐活跃，大多是VC/PE支持的房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购。宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。

非房地产主业企业退出房地产业也，加速了房企并购浪潮的推进。非房地产主业企业退出房地产业主要是一些当初带着投机性目的进入房地产业的企业，因经验不足、规模小、缺少专业人才等而选择退出房地产业，从而集中力量发展主业。

总之，房地产业投入大、周期长、受市场因素影响大的特点，决定其有着较高的市场风险。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。

作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院

参考文献:

[1]周杰,姚洪心,韩建军.房地产企业规模化分析――由华润、万科联姻失败带来的思考[J].经济体制改革,2002.(3).

[2]汤腊梅,谢仲黎.试论房地产企业规模化发展[J].企业研究,2002.(3).

房地产行业趋势范文第2篇

关键词：宏观经济；传统地产；新型地产；区域发展

一、 引言

近几年，我国传统住宅地产市场面临一二线城市调控受限，三四线城市需求疲软库存过剩的矛盾现状，传统商业地产市场则受电商销售影响发展乏力、持续遇冷。在此背景下，传统房地产企业利润下滑、融资困难，发展经营压力巨大。借鉴国外房地产行业的发展经验，打破以往纯粹地产开发思维定式，以传统地产为依托平台，整合养老、医疗、生态农业、旅游业、体育产业等，开发新兴的复合型产业形态，或是传统房地产行业的发展趋势。

新型地产通过整合当地自然、经济、社会等相关资源，将房地产业和其他产业进行结合，并对房地产的规划设计、开发运营和后期服务的全流程进行创新，新型地产的发展对改善区域环境、提升区域竞争力，促进区域经济发展具有重要意义。当下流行的新型地产形式主要有以居家养老为主题的养老地产（如上海亲和源老年公寓），以旅游休闲、度假养生等为多个主题的旅游地产（如深圳华侨城创意文化园、杭州西溪国家湿地公园），囊括多种体育休闲设施的体育地产（如广东中体奥林匹克花园）等。

二、 国内外房地产业态的发展路径

1. 国外房地产业态的发展更替过程及逻辑。在发达国家房地产业态的发展与更替历程中，基本遵循着住宅物业地产―传统商业地产―复合型地产的规律。在房地产业发展初期，由于城市化过程中人口不断增加，城镇居住住房供给不足矛盾相对突出，从而促进住宅地产的快速发展。因此房地产业发展早期主要集中于住宅物业，商业地产发展相对滞后。随着时间迁移，住宅总量不足的矛盾逐渐得到缓和。随着城市经济的快速发展以及人口的不断集聚，商品经济需求日益旺盛。以写字楼、会议中心、酒店、超市、购物中心等为代表的商业地产在此背景下开始快速发展。

在经济周期进入下行区间，或者出现金融危机时，房地产行业往往受波及程度最大，造成房地产市场衰退甚至泡沫破裂。即使在经济状况较好的时期，由于传统房地产行业同质化竞争严重，无论住宅地产市场，还是单一功能的商业地产市场，造成需求饱和、利润下降和效益降低。与此同时，随着发达国家经济发展、居民生活水平不断提高，消费需求不断得到释放，为新型地产的发展提供了良好机遇。根据马斯洛人类需求层次理论，随着自主性、改善型的房地产需求得到满足后，人们更希望追求享受休闲或养生功能的地产，这促使越来越多的房地产企业将相关资源从传统地产行业转移到复合型地产行业，如旅游地产、养老地产等等。随着发达国家纷纷步入老龄化社会，传统家庭养老方式难以满足养老需求，越来越多的老年人选择社区养老方式，诸多商业养老地产项目应运而生。新型地产的出现，不仅仅是业态形式的改变，更多是经营理念、开发模式的创新。随着经济、社会的进步，融合更多产业或功能的地产形态将得到进一步的发展。

2. 我国房地产业态的发展历程。与国外类似，我国房地产市场业态也经历了住宅地产――商业地产――新型地产的发展路径，但是又有着不同的阶段背景与演变逻辑。国内学者对我国房地产市场的发展历程研究较多，通常以经济社会的重大变革、重要政策文件的出台等为节点划为多个阶段，不同阶段时期相关地产形式发展情况有所不同，具体来看：

（1）1978年～1998年：住宅地产为主，商业地产开始起步。改革开放初期，由于我国房地产市场发展滞后，土地法、规划法等相关法律法规不够完善，这一阶段是国内房地产业的起步阶段。由于我国城市人口快速增加，城镇居民处于住房绝对短缺阶段，因此该阶段我国房地产市场主要是住宅地产项目，商业地产项目较少，形式单一，以百货大楼、商厦商铺等为主。

（2）1998年～2008年：住宅地产快速发展，部分地区出现过热现象。以1998年住房制度改革为标志，我国房地产业尤其是住宅地产开始了持续快速发展。整体来看，这一阶段我国房地产业整体表现稳健，住宅地产发展最热，其次是商业地产。由于部分地区住宅价格持续过快上涨，国家及地方政府密集出台相关调控政策，主要针对住宅地产市场进行限制。

（3）2008年～2013年：商业地产成为新增长点。次贷危机对我国房地产企业造成了较大冲击，同时，受国家宏观调控政策的影响，一直在房地产市场占据领导地位的住宅物业市场降温明显，而以写字楼、购物中心、主题商场、专业市场为代表的商业地产成为房地产行业新的经济增长点。不同于受到国家全面宏观调控的住宅地产，商业地产享有一系列政策优势、资金支撑。国家进一步鼓励商铺投资，提供多项优惠税费政策，极大的促进了商业房地产的发展。

（4）2013年至今：传统业态发展放缓，产业面临转型升级。自2013年以来，我国宏观经济进入增速换挡回落、产业转型升级的新常态发展阶段。与此同时，人口、资源、政策红利等多方面优势不再明显，房地产行业告别过去十年的高速发展，进入拐点阶段。2013年～2015年，房地产开发投资增速、销售额、国房景气指数等均进入下行区间，无论住宅地产，还是传统的商业地产，均面临较大的经营压力。

随着老龄化程度不断加剧、新型城镇化进程加速发展以及城镇居民收入水平的持续提高，针对新型的产业形态市场需求开始不断释放。例如，针对工业地产进行升级换代的科技地产；以旅游度假、休闲养生为主题的旅游地产；以居家养老和社区服务为主题的养老地产等等。

3. 新型地产的发展动力机制。新型地产是一种泛地产概念，包含不同的地产业态，开发、经营模式也不尽相同，但是其产生背景和发展动力机制存在较多共性之处。

首先，我国宏观经济发展增速回落、传统房地产行业发展变缓是新型地产逐渐兴起的背景。随着10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，传统单一功能的商业地产在较多城市也处于饱和状态。对新常态、新特征，房地产企业为优化增长结构，丰富增长动力，不得不制定新的发展规划，加快产业结构的转型升级，致力于其他新兴产业形态，如养老地产、旅游地产、产业地产等。

其次，市场需求转变是新型地产快速发展的源动力。以旅游地产为例，2013年以来，城镇居民人均可支配收入实际增速保持在7%左右，增速趋稳，推动消费增速保持稳健增长。收入水平的持续提高，同时带来居民的消费结构调整和升级，从追求数量型向讲求质量型迅速转变，越来越多的消费人群由旅游观光型客户向休闲度假型客户转变，旅游已经成为国内中高收入人群的生活必需品，从而促进了以休闲养生等为主题的旅游地产发展。再以养老地产为例，随着老龄化程度进程加剧，我国的人口结构发生了巨大的变化。过去房地产以住宅为主，主要面向年轻家庭。如今年轻一代的赡养抚养压力不断增加，且由于政策原因导致少子化、无子化家庭日益增多，传统的家庭养老模式问题重重。随着经济、社会发展，老年人逐渐成为富有人群，个人消费观念及结构转变，更多希望晚年在精神、物质等多方面都能享受较好的服务。年龄结构的变化、家庭养老压力增大以及消费观念的转变等因素，都导致以养老地产为代表的新型房地产业态市场需求日益增加，且随时间发展呈上升趋势。

第三，政府引导是新型地产发展的助推力。新型地产的发展深受国家及地方政策影响。产业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大。此外，由于与其他产业紧密联系，必须满足当地相关产业的发展潜力、市场需求及功能要求。近年来我国进入经济发展增速下行区间，为响应政府对大众创业的鼓励扶持，开发商纷纷针对工业地产进行升级，大力发展产业地产，从而促进来产业地产的发展。

三、 我国新型地产发展面临的机会

1. 宏观层面：经济转型和产业结构调整。2013年以来，由于国际金融危机的深度延伸影响，总体世界经济仍然比较低迷。2016年上半年国内经济总体平稳，GDP同比增长6.7%。但是，6月PMI为50.0，较5月下降0.1，表明制造业信心仍略显不足，经济仍存较大下行压力。

在产业结构方面，钢铁、煤炭、机械等传统行业严重产能过剩，第三产业产值持续上升，其占比已超过第二产业。增长动力方面，随着劳动力、资本等要素价格上涨，经济发展无法再依赖传统要素驱动、投资驱动方式，科技创新驱动逐渐取代成为新的增长点。

2. 产业层面：传统行业亟需转型升级。从住宅地产来看，2014年以来，我国住宅房地产业无论是开发投资、销售额还是价格水平，增速都已经明显放慢。与此同时，房地产行业盈利空间不断缩小。虽然2015年以来，全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖，但是行业整体销售情况不容乐观，去库存和资金压力巨大。土地价格、人员工资、材料调动以及融资等成本支出都在加大，进一步导致房地产企业的利润不断收缩。

从传统商业地产来看，零售业增速放缓影响短期商业营业用房需求。2014年，批发和零售业增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度进一步降至6.1%；2015年住宿和餐饮业增加值同比增长6.1%，持续低于GDP增速。批发和零售业、住宿和餐饮业增速放缓负面影响市场对商业营业用房的需求，电子商务冲击持续存在及整体经济增长承压的背景下这一趋势仍将持续。随着电子科技发展，电商快速扩张，网购量持续提高。快递业务增长也直接印证了这一点，2010年以来快递业务量保持年均50%左右的增长，2015年快递业务量达到206亿件，为2010年全年的8.8倍，网上零售正逐步侵蚀实体商业销售市场。

3. 企业层面：新的发展空间与经营方式。随着国内外经济形势的变化、房企之间竞争的加剧，房地产行业也面临着前所未有的困难。10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，传统单一功能的商业地产在较多城市也处于饱和状态。在传统住宅行业面临拐点的前提下，房地产企业为优化增长结构，丰富增长动力，不得不制定新的发展规划，加快产业结构的转型升级，房地产企业多元化经营趋势明显加快。一方面探索开发新型的产业形态，包括养老、文化、旅游地产等，另一方面，通过以参股或控股的方式进入其他行业，实现主业的多元化或彻底转型，以恒大集团为例，2010年以来，恒大集团在原有优势地产业务基础上，相继涉足人寿保险、粮油销售、矿泉水生产等行业，大大拓展了企业的产业发展空间。

4. 政策层面：加大内需，促进消费。当前我国经济发展正在努力从投资驱动向扩大内需转变。我国十三五规划纲要提出，要发挥消费对增长的基础作用，着力扩大居民消费。未来居民在房地产方面的消费需求将进一步释放。与此同时，第三产业增加值占比不断增加，有利于新型地产市场整体发展。2015年前三季度第三产业增加值同比增长8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比达到51.4%，超过第一、第二产业的总和，经济结构持续优化。第三产业是新型商业地产的主要产业支撑，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，为新型地产发展带来利好。

5. 市场层面：人口结构变化、供需关系变化。从住宅市场来看，城镇化对于住房需求的贡献正在逐步减弱。从行业潜在需求层面，人口结构是决定房地产市场长周期趋势的关键因素。当前我国人口数量已进入拐点阶段，短期内住房需求将保持平稳。从供给来看，随着10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，部分二三线城市由于前几年房地产行业发展过快，供过于求，出现库存过剩。

从传统商业地产来看，全国商业地产开发投资额增速放缓，新开工规模也明显缩减。具体来看，2015年全国商业营业用房开发投资累计同比增速为1.8%，降幅达18.3%；新开工面积降幅较2014年扩大6.8%至10.1%。办公楼开发投资累计同比增速下降11.2个百分点至10.1%。

住宅地产与传统商业地产行业发展速度放缓，给新型地产带来了机会。从供给端来看，房地产企业多元化经营趋势明显加快。一方面，更多房企围绕新型房地产业态进行布局，另一方面，更多的资金也将从传统房地产行业转移至新型地产行业。

从需求端来看，2013年以来，城镇居民人均可支配收入实际增速保持在7%左右，增速趋稳，推动消费增速保持稳健增长。当前消费正逐步成为拉动我国经济增长的核心动力。当年我国储蓄率相比其他国家仍然较高，意味着中国消费需求仍有巨大的潜在发展空间。在住房总量短缺矛盾解决、商业地产遇冷的背景下，消费需求释放将刺激休闲养生、旅游养老等方面需求的增加，从而促进未来市场对相关营业用房的需求。

四、 我国新型地产发展面临的问题与挑战

尽管新型地产在我国尤其是城市地区有着很大的发展空间和市场需求，但是与传统地产业态相比，又有其特殊性和困难性：

一方面，新型地产缺乏国内有关政策的支持以及健全的法律法规引导。以养老地产为例，作为具有社会公益属性的项目，养老地产项目投资巨大、盈利空间较小，在土地取得、信贷资金以及相关税费等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相关配套优惠政策的仍然较少。在税收政策、财政补贴等方面，不同地区对项目的扶持力度不同，取得的效果差异也较大。此外由于我国土地法律法规关于划拨产权的相关规定，也为项目的后期运作埋下了障碍。

另一方面，国内新型地产在开发、运营模式方面不够完善，缺乏服务和金融保险等各项成熟的软件配套措施，在顶层机制设计方面缺乏相关经验，导致诸多项目面临土地成本高、回收周期长、盈利困难等问题。

五、 结论与建议

总之，在住宅地产企稳下调，传统单一功能商业地产不断遇冷的形势下，未来产业融合将成为我国新型地产的发展趋势。但是在我国特殊的经济社会背景与发展状况下，相关项目仍需要进一步在开发前期进行深入咨询论证，以保证后期项目的顺利运营与发展。

首先，根据当地区域环境和市场定位，选择合适的商业模式。新型地产的开发经营不能盲目复制其他企业的成功模式，而是要明确房地产企业自身的发展定位，根据市场的潜在需求为消费者量身打造产品，充分发挥企业的核心竞争力。

其次，合理配置资源，积极与其他产业有机融合。随着经济的发展，人们对居住环境的要求已不仅仅限于单纯的住宅消费。房地产企业应在项目的规划设计和开发运营之中，更多需要融入人文关怀的理念和当地优质的资源，为消费者打造一种新的生活方式。

第三，提高企业创新能力，建立高素质的人才梯队。随着房地产行业进入发展瓶颈期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，经营理念和经营方式的创新至为关键，房地产经济与管理方面专业人才的重要性日益凸显。当前新型地产发展面临较多的挑战性和不确定性，在前期论证、方案设计和盈利模式上均需要专业化人才队伍的支撑。

第四，政府需要合理的引导和配套政策扶持。为促进新型地产项目，地方政府可以在土地取得、信贷资金以及相关税费给以一定的优惠政策。此外，对于公益性的地产项目，如养老地产，可以参考美国开发养老地产的政府协助方式，采用PPP等模式进行政府-企业之间的合作融资等等。

参考文献：

[1] 孙红.我国商业地产经济现状及发展趋势[J].商场现代化，2015，（19）：256-258.

[2] 董青马，胡正.中国高储蓄率是超额货币供给的原因吗？――基于1992～2007年国家资金流量表的分析[J].经济体制改革，2011，（3）：127-131.

[3] 朱菲.北京养老地产现状调研报告[J].住宅产业， 2013，（12）：22-29.

房地产行业趋势范文第3篇

关键词：房地产行业；区域经济；发展；建议与措施

引言

房地产业是指专门从事房地产投资、开发、经营、管理以及服务等经营活动的产业部门。它是我国国民经济的支柱产业之一，它的良好发展不仅能够提高人民的经济水平和生活质量，也能推动区域经济良好的发展，以促进国家经济快速的发展。从房地产的行业特征来看，房地产是一个与其他行业具有高度关联的行业，并且与国民生计问题紧密相关。近几年来，随着我国市场经济的不断深入，我国的经济水平也得到了一些提高，促使我国房地产行业也有了较大的发展。但是与此同时，与房地产行业紧密相关的区域经济的发展速度却远远低于房地产行业的发展速度，打破了原有的平衡状态，造成了区域经济的畸形发展。所以，如何改善房地产行业与区域经济的关系，以促进两者的协调发展已经成为许多地区政府以及房地产行业亟需解决的问题。本文将旨在探讨出改善房地产业与区域经济关系的有效措施，促成两者协调发展，促进我国国民经济更加快速的发展。

一、我国房地产业与区域经济发展的关系探讨

（一）不同区域的房地产价格存在较大的差异

作为房产与地产的集合，房地产中土地的价格在很大程度上决定着房地产价格的高低；从客观来看，土地是固定的、不可以随便移动的，而房产又固定在土地上，所以这就决定了房产的固定性。一旦房产具有了固定性，那么某一房产就只能在特定的地方进行销售，不能像其他商品那样可以进行流动，所以由于不同地方的地价不同，从而导致了不同地方的房产的价格与供求数量存在较大较大的差异。例如，就拿当前市场上的房价来分析，一般离市中心或者繁华区越近的房产的房价就越高，而在一些郊区的房价则是远远低于前者的。

（二）房地产业的发展受到区域经济成熟度的影响

就目前而言，我国房地产业具有较大的地区差异性和级差收益明显性等鲜明特点。各个地区的房地产业的发展程度、发展状况以及发展前景都极大的受到当地地区整体的经济水平的影响，由此就导致了各个地区房地产价格存在很大的地区差异。房地产商品一般是属于比较耐用的商品，人们对住房的更换和重新购买的比率远远小于其他第三产业的产品，所以房地产要想得到可持续的发展，就必须要和高度发达的第一、二产业相结合，并以此来增加其收益。从另一个方面来说，一个地区的房地产业的发展程度是受到该地区的经济发展水平的影响；目前我国各个地区的发展仍存在较大的差异，从而导致各个地区的房地产业也出现了发展不平衡的情况。

（三）房地产业可以推动区域经济的快速发展

区域经济的增长受到劳动力素质的提高和该地区企业和单位的发展等方面因素的影响。房地产业为我国广大劳动者提供了生活所必须的住处，满足了劳动者很多方面的需要，如：安全需要、生活需要等；并且为地区的各种大小企业单位提供了工作的场所，以确保其工作的顺利的进行，保证企业工作的顺利进行，使其他产业能够得到发展。所以，在很大程度上，房地产可以被当做某一地区的基础行业，确保了该地区经济活动能够得到有序进行。此外，房地产业还具有很强的关联性，与之相关联的行业多达几十个，如：建材工业、房屋设备工业、机械、电子技术、电器以及家具等行业；对推动国民经济有着极其重要作用。

（四）房地产业与区域经济水平之间存在的相关

房地产行业的发展状况好坏在很大程度上决定着区域经济的高低，宏观来看，地区房地产市场在短时间内会受到宏观经济的走势与该地区整体竞争力等方面因素的影响；长期来看，我国房地产业的发展与当地居民的生活方式以及该地区的经济特征存在着密切的相关关系。即我国房地产业的发展与区域经济的整体水平有着密切的联系。

此外，我国房地产业的发展走势通常是先在某一区域的城市中出现，然后再逐渐扩散到附近的相关城市，最后就形成了区域性的房地产业波动。因此，在我国房地产业出现的各种发展走势可以被看做是地域性的房地产波动规律；但是由于各个地区的经济水平存在一定的差异，所以我国不同区域的房地产业的发展走势通常是不同的，且波动大小也存在一定的差异。

二、改善我国房地产业与区域经济之间关系的建议与措施

如果要想某一区域的整体经济得到较好的发展，那么首先应该做的就是协调房地产业与区域经济的共同发展，只有保证了两者的协调发展，才能保证该地区房地产投资的健康发展，保证该地区的经济不出现大的问题。如果当地产投资超过了社会的需求，那么就很有可能造成房地产投资资金的大量积压，而其他行业则可能会出现资金不足等现象，从而破坏了原有的平衡的金融圈；这样既会导致房地产业出现机制不顺畅等状况，也会导致其他行业因资金缺乏而出现很多问题。从大的层面上来讲，则可能会导致国内金融系统出现不稳定的现象，甚至是崩溃。

（一）降低房地产业的发展速度，提高区域经济的发展速度

从某种意义上来讲，房地产业与区域经济的关系出现不平衡的状况很有可能是因为近几年来我国房地产业的发展过于迅速，而区域经济的发展还受到其他行业的影响，不能跟上房地产业的发展，从而导致两者的关系出现不平衡，在很大程度上阻碍了双方的发展。此外，相较于发达国家而言，我国的经济仍然处在一个较低的位置，但是我国大多数地区的房地产业的价格却一直处于一个偏高的位置，为普通居民购房带来了很大的负担，从而导致人们都不愿意购房，使大多数住房空置，不利于房地产业的发展。所以，各个区域应该根据该区域的整体经济水平，并结合自身的发展需要，为本区域制定一套科学、合理的房地产价格形成体系，为本地区的房地产价格的制定提供有价值的参考。对于某些经济相对落后的地区，该区域的政府应该减少房地产开发过程中开发商所需支付的行政费用，从而减少房地产开发商的成本，以促使其在一定程度上降低房价，减少人们的购房负担，促进房地产也与其他产业的和谐发展。

（二）制定一套科学、合理的房地产业的发展策略

房地产业不仅要与区域经济保持良好的平衡关系，还应适应本区域的总的经济发展规划，如此才能使房地产业与区域经济得到最大限度的发展。所以，有关部门应当在考虑国民经济的条件下，来根据该地区的实际情况来制定一套符合该地区房地产发展的策略。例如：由于房地产作为第三产业，住户对于住房的更换率和购买率都普遍低于其他行业的商品，所以可以利用房地产业和其他行业的高度关联性的特点，有机的将房地产业与其他行业相结合，利用其他行业的发展来推动房地产业和区域经济的发展。这样既推动了两者的发展，同时也使两者的发展速度相差不大，可以维持一定的平衡性。

（三）合理调控投资商对房地产业的投资力度

作为一个快速成长的行业，房地产业凭借着投入――收益周期短、收益较高等特点，吸引了大量的投资者来进行投资，从而导致房地产业的资金过剩而有的行业投入资金不足等现象，影响了区域经济的发展。所以，政府应该对房地产业的投资进行一定的调控，其调控力度应该适宜，不能影响了地区房地产业的发展；并且要时时刻刻关注调控的结果，根据调控结果来不断的修改调控措施和调控力度，以免出现调控力度不够而达不到预期的效果，或者是调控力度过高而抑制了该区域房地产业的发展。

参考文献：

[1]程选，岳国强，任荣荣.关于房地产调控效果的研究之三：我国“房价上涨过快”的原因分析[J].中国经贸导刊，2012（12）.

[2]郑成华.关于房地产投资与区域经济发展适应性分析方法[J].中国经贸导刊，2012（02）.

房地产行业趋势范文第4篇

【关键词】房地产经济 周期波动 对策

房地产经济周期波动在世界各国的经济发展中都属于十分正常的经济现象，也是各国宏观经济研究的重点。随着改革开放的进一步深入，我国房地产经济周期波动也一直伴随着国民经济的发展。随着我国和世界各国经济交往的密切，房地产经济周期波动也出现了新特点与新的发展趋势。房地产经济周期波动会影响我国的经济发展，可见，分析我国房地产经济周期波动，可以降低经济周期波动频率与幅度，防止频繁波动造成的经济发展障碍，这对于我国的经济发展来说具有十分重要的意义。

一、研究我国房地产经济周期波动的必要性

经济的周期波动会影响产业经济发展，导致同样周期波动现象的频繁发生，而房地产经济与国民经济相同，都是以波浪型的方式增长变化的。房地产经济的波动会随时间和条件变化产生扩张或者收缩等交替运动。

我国经济处于高速发展的时期，对城镇化的发展战略已使房地产行业获得了飞速的发展，逐渐成为我国经济支柱型产业。研究我国房地产经济周期，是市场经济发展需要，也是房地产实现发展的必然选择。研究房地产经济周期波动的规律可以为我国经济的宏观调控提供更多的参考依据，也可以通过政府的干预，制定相应的房地产政策，促进我国房地产行业的稳定发展。研究房地产行业经济周期波动还能有效避免受到周期波动影响造成的重大经济损失及产业衰退[1]。

二、我国房地产经济周期波动的分析

我国房地产经济周期指房地产发展与趋势间存在的偏差，是以长期波动所产生的趋势为中心的。房地产经济与国民经济在增长是一致的，都不是直线的增长，是以波动方式进行上下起伏。这一点，从长远角度来看，我国国民经济的发展会影响房地产经济不断发展而呈现出上升的趋势。从短期情况来看，受到不平衡与外部因素影响，房地产的波动曲线与长期趋势有着很大的偏差。本文对房地产经济周期不同时期进行分析为以下几个方面：

1、随着我国经济水平提高，政府也要通过经济扩张方式对外部经济的需求进行刺激，房地产价格具有很大的需求弹性，在资源配置上可以从国民经济基础与行业配置上开始，房地产行业就进入到了复苏的阶段。

2、经过了房地产行业复苏阶段，我国宏观经济的增长，使房地产需求越来越大，房地产行业的短期供比和消费者的刚性需求又使房地产具有了保值的价值。而房地产的价格一路走高，使房地产的开发也得到了迅速的发展。

3、走向繁荣时期之后，我国政府也开始紧缩国家政策，开始压低房地产的投入，努力降低房地产的消费需求，这时的房地产具有很强的投机性。这时的消费者也开始了理性的思考，这时的房地产行业进入了收缩期。房地产行业属于先导行业，与其他行业相比会优先进入收缩期[2]。

4、出现经济危机，我国的房地产行业因为乘数作用，会受到很严重的影响，这时会出现房价的大幅度下跌，而房地产的成交量也出现萎缩，同时，房屋的空置率也大大提高。

三、保持房地产行业健康发展的解决对策

1、国民经济波动会影响房地产经济波动的宏观调控，这和我国经济的宏观调控政策是保持一致的，也是符合我国经济政策的。如果房地产行业的发展超出了国家经济的承受能力，就会给其它行业带来沉重的压力，要使宏观经济得到稳定健康的发展，就要以宏观调控的措施，对房地产经济采取必要的控制[3]。

2、我国房地产市场经常出现供需的不平衡，即便出现了供需平衡也只是短暂的。我国对房地产行业进行宏观的调控可以减小这种不平衡的波动幅度，供需矛盾如果过于尖锐，就无法自动完成市场协调。这时，很容易发生房地产的经济危机，从而以强制的手段完成供需的平衡。这就会使我国房地产市场元气受损，需要很长一段时间才能使房地产市场恢复到正常的状态。要避免这种情况的发生，就要在矛盾出现时，及时发现，及时化解。

3、我国房地产经济周期波动的调控可以暂时将房地产经济发展进行抑制，即便这种做法会使房地产经济下滑也要执行到底，因为这种做法可以保障房地产经济保持长期的、健康的可持续发展。如果出现失控的状态，就要及时采取措施进行制止与纠正。我国对房地产市场的调控要尽可能的保持经济的稳定，尽可能的避免做出影响重大经济决策的改变，可能更利于房地产行业的发展[4]。

4、房地产价格如果发生变化也会引发房地产经济周期的波动，我国一定要认真分析和区别房地产价格，做好调控工作，房地产价格的变动要在正常的范围内，这时，国家不适合干预。价格波动是有利于房地产市场的竞争的，也会使房地产企业更好的完善企业管理与经营，使企业的经济效益得到提高。房价的过度上升会限制了消费者的消费需求，使相关产业价格受到影响而提高，这就增加了我国经济膨胀的压力，所以，一定要把房地产价格控制到合理的范围内，才能更有利于房地产经济的发展。

结束语：

综上所述，我国经济在宏观环境下得到了迅速的增长，随着房地产行业中不合理投资结构和需求的增多，房地产经济产生了过度的周期波动。我国的房地产行业具有特殊性，尤其国家政策对房地产经济具有深远影响，经济周期波动必然受到国家政策的主导影响。通过政府的政策引导，对全国房地产投资进行控制，既要控制好土地与开发规模，也要控制房价的增长，使我国房地产经济周期迈进调整期。

参考文献：

[1]于斌.浅析房地产经济周期与宏观经济政策的关联性[J].现代经济信息，2013，14（20）：114-115.

[2]张丽娜.论房地产市场的波动性[J].商业经济，2011（9）：251-253.

房地产行业趋势范文第5篇

关键词：房地产经济；我国；发展趋势

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-0-01

一、前言

房地产行业属于我国国民经济中的重要部门，它的兴衰与国民经济兴衰有着非常密切的关系。作为国民经济发展中的支柱产业，一定要确保其健康稳定的发展，这样不仅可以协助国家更好地抵御经济危机，还能防止通货膨胀造成的一系列不良影响。现阶段在经济改革的推动下，我国的房地产行业呈现了蓬勃发展的局面，而该行业的发展也拉动了整体国民经济的增长。然而我们不得不承认房地产行业在取得突飞猛进发展的同时还受到诸多不利因素的影响与制约，进而导致其发展过程中出现了一些比较突出的不易解决的问题。由此，国家几度出台一系列相应的宏观调控措施，虽然这些措施在一定程度上发挥了很好的作用，但是还有一些问题并未从根本上得到解决。

二、我国房地产行业的发展现状

从当前我国房地产行业的运行层面观察可知，房地产行业发展现状表现在如下几个方面：

1.泡沫成分呈收缩趋势，房地产的市场价格在高位运行过程中将面临着很大的下降压力，尽管国家已经出台了一些调整紧缩的政策，使得我国房地产经济的泡沫成分逐渐开始收缩，但是一些城市房价还是比较高，而且下降压力依然很大，与此同时下调的程度也不一样。

2.成交量出现萎缩，房屋空置率逐年上升。目前房价下调比例有限，很多购房者普遍存在着观望的情绪，这就促使房地产行业的成交量出现大幅度的萎缩，进而导致房地产行业中房屋空置率大幅度的上升。

3.在政府紧缩政策下的房地产商普遍面临着严重的资金压力，而相应的房地产行业金融风险也在不断增加。

4.房地产市场日前正朝着分化的方向发展，这就使得一些实力比较弱的房地产企业逐渐被洗出当前的市场，这种现象主要表现在以下几个方面：

（1）政府部门加大了土地制度上的监管力度，使得一些实力比较弱的房地产开发商很难竞争到土地，有的即便拿到了土地，也没有能力及时支付地款。

（2）银行方面信贷紧缩促使房地产商资金匮乏，一些开发商没有雄厚的资金来源，他们又没有能力借助股市发行股票以或许大量的资金。

（3）由于一段时期内房价的下跌以及成交量的紧缩导致房地产的资金周转比较困难。

（4）银行利率的相应提高促使中小房地产商根本没有能力支付巨额的房地产信贷所需的利息。

（5）中小房地产商没有品牌竞争力。大型房地产商凭借自身的品牌以及信誉优势，以雄厚的实力来打价格战，并借此对市场进行清洗。

以上所说的诸多因素共同作用下便使得房地产经济逐渐呈分化的发展趋势，而一些实力比较弱的房地产企业很容易被清洗出市场，进而很难促使市场的集中度提高。

5.房地产中介的经营面临着很大的困难。由于当前当地产市场的不景气因素所致，房屋成交量不稳定，再加上市场竞争的激烈以及政府部门规范制度的不断加强，便促使一些房地产中介经营过程中面临着很大的困难，有些甚至直接倒闭了。

三、我国房地产市场的主要问题

当前我国房地产业存在的问题主要表现在以下几个方面：

1.金融信贷方面

现阶段我国房地产行业在金融信贷方面面临的风险与日俱增。一些房地产开发商在竞争土地开发土地期间，由于自筹资金不够，他们为了筹集到资金，往往会费尽周折从银行里面贷款，这样便会促使银行金融信贷方面的风险逐日扩大。另外一些人为了能够多购买几套住房，便借助银行给予的个人购房贷款向银行贷款，进而囤积房源并对房产进行各种炒作，使得房地产行业出现了泡沫，进而使得信贷风险不断加剧。

2.经济环境方面促使房价过高

从我国当前房地产发展历程来看，每次房地产市场升温的背后，都跟经济高速发展有着密切的关系。如今中国经济处于金融危机结束后全面复苏的蓬勃发展阶段，这在一定程度上也促进了房地产行业的繁荣。在经济复苏的带动下，市场上对工业用地以及写字楼物业方面的需求也在不断增加，这就从很大程度上刺激了市场的发展；与此同时，经济的发展也增加了人们的收入，这就使得一些潜在需求住房的逐步转换成实际所需，进而影响到人们自身购房所需。

3.获取土地的方式

房地产开发商在获取土地的使用权时经常会出现违规现象，换种说法便是出卖土地时经常会有滥用土地资源以及非法侵占土地的现象，这就使得房地产开发的步伐加快。特别严重的是一些开发商采取暗箱操作的手段，以低价赢得国有土地使用权，从而导致土地资产不断流失掉，使得法律框架保护下的招标购地秩序被打乱，行贿受贿等不正常风气得以盛行；另外也极大地损坏了国家土地储备，使得国民经济的可持续发展面临着很大的困难。

4.缺乏中低端普通商品住房的开发

在整个房地产行业发展过程中，部分房地产商过于追求利润，导致盲目的去追求高档商品住宅以及别墅群的开发，然而极大的忽视了中低档普通住宅用户对房屋的需求，进而促使房地产开发的比例严重失调，在某种程度上经济适用房开发便出现了空档期。由于住房结构一旦出现供给失衡，一方面房价会不断攀升，使得房地产市场上出现泡沫，影响到房地产后期的稳定和发展；另一方面难以满足普通群众关于中低档住房所需，造成群众情绪不满，给社会埋下了不和谐的隐患。

5.市场调节机制存在着缺陷

房地产行业飞速发展期间，市场调节机制缺陷日益明显。不少房地产商受利益趋势，逐渐将对合法经济利益追求转变成对暴利的追逐，进而使得一些城市的房价呈现不正常的增长趋势。然而住宅属于人民群众生活中最基本的物质保障，这在某些地区甚至演变成了“房东”投资生财的工具。这些“房东”将当地房价炒高进而获取高额的利润，从而导致真正有住房所需的人们买不起房子，进而导致贫富差距不断扩大，两极分化也越来越严重。

四、我国房地产行业未来的发展趋势

1.房价理性回归是未来房地产行业发展的必然趋势

在泡沫挤压以及行业竞争加剧、国家宏观调控政策等多方面因素不断成熟的情况下，我国的房地产经济发展将朝着更加健康有序的方向发展，使得未来房地产市场上的房价更加合理，而房价收入也能在整体上处于可维持的空间中。房地产开放商要在遵循经济内在规律发展的基础上，充分利用政府部门颁发的一系列关注民生政策法规，合理经营，这样便会促使房回归到理性发展的道路上。不过怎样回归以及回归的幅度是由每个地方政府部门所出台的政策所决定的，但是一定要以维持市场经济的正常发展以及确保社会稳定为前提基础。

2.要客观看待政府部门的宏观调控，其行为也会日益广泛化

随着政府部门本身制度建设以及监管力度的不断加强，公民民以及民主的推进和法制、舆论建设设施的进一步完善与明细，都有助于政府部门和相关官员在房地产经济中有关土地交易、城市房屋建筑的拆迁以及项目工程的开发等多个方面的各种行为得以规范化。虽然目前一些地区针对房地产市场出现的问题采取的调控措施比较特殊，但这也是为了满足经济实际发展所需，随着房地产市场经济体制的日益成熟和稳定，房地产商会更加重视政府部门的各项宏观调控政策，在法律法规所允许的范围内开展房地产经济活动。随着政府部门适当的把土地价格降低，采取有限制的供给方式，便促使房地产商在政府政策指引下，引领房价逐渐回归到理性的轨道上，这样房地产经济的可持续发展进程便加快，也就可以从泡沫经济中逐渐脱身，从而回归到正常的经济发展状态中。

3.供需结构会得到优化

高档住宅小区比重会下降，经济适用房以及廉租房比重会逐渐上升；另外，供求失衡状态会进一步改善，供求匹配程度会逐步提高。

4.市场集中度会得以提高

随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其他大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。

五、结语

总之，房地产经济快速稳定的发展与我国经济发展大局密切相关，因而政府部门要加强宏观调控的力度，房地产经济商要遵循市场规律合理经营，携手促进我国房地产经济健康稳定地发展下去。

参考文献：

[1]李松青，刘军彦，霍学喜.中国房地产金融现状、问题及政策建议[J].陕西农业科学，2013（01）.

[2]牛立华，忍卫卓.我国房地产金融发展现状及问题解决[J].商情（教育经济研究），2013（03）.

[3]徐国庆.浅析我国房地产业发展中存在的问题及对策[J].法制与经济（中旬刊），2013（11）.