城中村治理方案

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城中村治理方案范文第1篇

今天会议的主要任务是，进一步贯彻落实全市“城中村”改社区工作会议精神，安排部署我区“城中村”改社区工作。下面，我讲两点意见：

随着城市建设步伐加快，“城中村”成为不得不面对的问题。

“城中村”充分发挥区位优势和资源优势，在经济建设、社会管理等方面取得了很大成绩，为全区改革发展稳定大局做出了重要贡献。但是，“城中村”本质还是农村社区，城乡二元结构是其基本特征，之所以称之为“村”，就是因为它在城市中却依然保留着农村的特点，无论从生活习惯、人际关系、社会保障等方面都与城市发展格格不入。从我们谢桥新区来看，“城中村”与它外部的城市环境是两重天：“城中村”外建筑规划有序、道路宽阔畅通、绿树成荫，各功能区互不干扰；“城中村”内家家户户乱搭乱建，蓝棚棚整的像军事基地，村内建筑间距过小，采光、通风不足，危房、“一线天”、“握手楼”比比皆是，缺乏绿地和公共活动空间。“城中村”改社区，是破解城乡二元结构、加快城市化进程、改善人居环境和城市品位的重要举措，也是市政府安排的硬性任务。今年，市下达我区“城中村”改社区的任务是谢桥街道的谢桥村、楚溪村和唐家寨村，其中：谢桥村改社区试点要在6月底前完成，楚溪村和唐家寨村改社区要在11月底前完成。大家要高度重视，充分认识“城中村”改社区的责任感和紧迫感，采取有力措施，确保市下达任务全面完成。

按照国内“城中村”改社区的普遍做法，这项工作主要分为三个层面：一是物质层面上的改造，主要包括“城中村”的规划建设、集体资产和集体土地处置；二是制度层面上的改造，主要包括“城中村”户籍改革、社区建设和运行模式改革、居民和社会保障、社会事务等；三是精神或文化层面上的改造，主要包括“城中村”宣传动员和市民意识培养。刚才，梁巨云同志宣读的我区实施方案里讲的比较详细，我就不一一介绍。“城中村”改社区面对的最直接、最困难的问题，就是第一个层面的问题。物质层面的改革之所以困难，其原因就在于“城中村”改社区是一个利益博弈的过程，利益无疑成为各方面摩擦的焦点。在改社区过程中，如何平衡各方面利益则成为改造是否得以顺利进行的关键所在。各有关部门、谢桥街道要统筹兼顾，精密组织，正确处理改革稳定发展关系，确保居民在改社区后利益不缺失、生活有保障、发展更迅速、社会更和谐。要重点把握两点：

城中村治理方案范文第2篇

关键词：城中村；改造策略；利益博弈；共赢

中图分类号：D9

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.09.056

1引言

芜湖市作为安徽省的政治、经济、文化、交通次中心，近年来工业化、城市化发展较快。随着城镇化的广度和深度的不断发展，芜湖市的人口和面积都在迅速地增长。但“城中村”问题也随之日益凸显――房屋低矮连片、密度大、基础设施配套不齐全。城中村所呈现出来的负面问题已经成为芜湖市发展中极不协调的一个因素，严重阻碍了城市的可持续发展。针对芜湖市城中村进行改造，不仅有利于改善城市居民的居住环境、提升城市形象，还可以加快城市现代化建设进程，同时也为其他城市改造城中村提供有利借鉴。因此，为解决城乡二元结构的矛盾，城中村的建设治理已经成为芜湖市全面建设发展过程中亟需改善的重要问题。

2文献综述

针对城中村现象，国内外学者已经有了丰富的研究成果。

在国外城市发展的进程中，有关城中村的研究主要通过几个方面展开的。首先，是关于城市边缘地带研究。早在20世纪50年代，奎恩和托马斯就按照内城、城市边缘区、城市腹地这三个部分将大城市的地域结构进行分解，并且很明确地提出“城市边缘区”这一概念。从此，城市边缘区的研究便开始了。接着，是关于城市蔓延的研究。大部分学者一贯认为，城市蔓延就是指是城市化区域向未城市化地域的扩张。随着城市边缘大片住宅的开发，住宅的高容积率、建筑密度不断模糊了城乡间的界线。最后，是关于都市村庄的研究。2004年，美国学者约翰斯顿在《人文地理学辞典》中定义都市村庄为一种居住型社区，是移民进入城市的聚集点。因为具有相同的或相似的文化或种族特征的居民，常常会位于内城或转型地带。此外，美国城市经济学家苏利文则定义都市村庄为现代城市郊区的次中心，这是使人与人、人与自然在生活、工作、游乐中达到一种和谐关系的地方。

在国内关于城中村的相关研究中，主要是根据国内学术界在不同的历史时期，基于不同的角度展开的，最终探讨了城中村改造的可持续发展模式。首先，是20世纪90年代的城市边缘区研究阶段。房庆方（1999）从未来规划、城乡发展规划、城中村法律法规政策出台等角度提出相应解决对策，此外还提出在城中村改造过程中，一定要因地制宜，制定相应的政策。然后，是20世纪90年代末至今的深入研究阶段。周新宏（2007）基于经济学的研究视角，探究导致城中村形成的经济与制度原因，针对城中村的形成、存续和改造问题进行了深刻分析并在此基础上提出相应的改造方略。辛刚国（2008）从城中村文化角度出发展开研究，全面评价和认识城中村现象，重点讨论城中村多元文化的冲突和融合，以及重建独特文化模式。李莉莉（2009）从城市化以及生态问题的方面展开研究，提出城市生态化和环境保护的改造建议。王新（2011）针对城中村改造中利益群体的冲突，分析城中村改造过程中的利益主w及其相互之间的关系，探究出城中村改造过程中存在的具体矛盾和矛盾冲突产生的根本原因。

结合国内外的研究，不难得出，虽然众多学者从各种角度探讨城中村问题，而且取得了丰硕的研究成果。但是，大部分的研究都是大环境下城中村的治理问题，因此难以避免的是研究范围过大，不能适应于每一个城市，在某种程度上存在局限性。本项目将立足于对芜湖市“城中村”地区进行的实地调研，找出其形成的具体原因，并探索出适合其可持续发展的城中村改造策略，而不是盲目效仿前人经验或其他城市做法，由此达到使芜湖市全面快速发展的效果。

3芜湖市城中村改造项目现状

芜湖市“城中村”现象明显地区，有杨家门附近、湾里街道和芜湖市步行街附近。从市区来看，2013年到2015年棚改货币化安置比例在不断的上升，从30%增至59.8%。通过推进棚改货币化安置和市场化购房等方式，总共消化存量房地产23225套，占据同期商品住房销售总量的37.5%。2016年，安徽省芜湖市计划实施棚改面积为305万平方米、共有26973户。尽管如此，在芜湖市城中村改造进程中尚且存在很多有关利益的冲突，利益主体在进行利益冲突的博弈。从调研中，不难发现为了能够得到城中村改造资金来源，政府与开发商展开是否实施优惠政策的博弈。为了解决拆迁补偿安置的费用和社会保障问题，村民与政府、开发商展开博弈。为了追求利润最大化，开发商与村民为拆迁补偿安置方案展开博弈。为此，建立以下博弈模型展开深入分析，得出相应解决方案。

4城中村改造三方博弈模型

在城中村改造的博弈过程中，三个博弈主体分别是政府、开发商和村民。政府主要是为了合理规划和管理城市土地，改善城市环境和提高城市竞争力，从而实现政治目标，提高公共利益，提高土地利用率。但是，在改造的过程中，政府存在一定的压力。首先，缺乏资金的来源，推进的周期能够控制在合理的时间范围内，但实现却困难重重。此外，法律方面不够完善，实施城中村改造过程阻力大。开发商在改造中可以获得利润，提升自身品牌形象和知名度，但是投入资金多收益少，改造的周期长且不确定性大。而且，在改造的过程中村民不是很配合，拆迁成为难题。村民支持城中村改造的一部分原因是可以改善脏乱差的环境，而且在拆迁中可以得到补偿和社会保障，从而以崭新的身份更好地融入城市生活。当然，村民也有一些考虑，他们担心对土地和房屋补偿的期望过高，担心社会保障不到位，不敢用已有的收入来源作赌注。

在博弈中，政府的最优策略是为对城中村改造提供优惠，受到城市化进程的影响，城市中的村庄不得不改造。政府可以吸引开发商投入资金，但是政府需要对开发商追求利益过程进行监管从而保障村民的利益。村民对城中村改造的支持，取决于改造是否能达到村民期望收益。在此基础上，可以建立三方博弈模型，如图1所示。

图1是六种城中村改造的组合，S1、S2、S3、S4、S5和S6。S1表示政府、村民和开发商共同改造；S2表示政府承担改造费用，村民支持进行改造；S3表示村民和开发商共同改造；S4表示村民在其所在的村进行改造；S5表示村民不支持，无法进行改造；S6表示村民不支持，无法进行改造。

5总结与建议

5.1总结

从三方博弈拓展模型综合分析可知，村民的选择在城中村改造中起着决定性的作用，只要村民支持改造就能实现，同样只要村民反对改造就不能实现。在村民支持的情况下，一旦开发商介入，政府和村民就必然获得相应的收益，所以村民就相应地支持改造。因此，城中村改造的过程中最主要的问题就是对村民利益的绝对保障。

5.2建议

城中村改造的过程是政府、村民和开发商之间的一场合作，需要三方看清自己的位置，发挥好在各个环节中的作用，最终实现互利共赢的目的。鉴于芜湖市城中村改造的调查研究，得出以下几点建议。

首先，芜湖市政府应该制定相应的规划，组织招商引资项目，建立一种政府主导、市场运作、社会参与的模式。在建设用地上，坚持通过招拍挂的方式供应土地，进行阳光操作。同时，为了维护好开发商的利益，各县都在政策许可的范围内通过制定优惠措施，尽量让利于开发商。坚持以村民利益为本，监督和调控拆迁补偿安置方案。建立和完善相关的法律制度，对于住宅房屋的拆迁补偿安置，根据房地产权证等有效证明给予补偿，实行货币补偿和产权调换。对于非住宅房屋拆迁补偿，区分土地使用权取得方式不同计算补偿，或者按照重置价格结合成新计算补偿。完善社会保障制度。劳动、民政部门要借鉴先进地区经验，结合芜湖市实际，对改造后的居民社会保障问题尽快拿出具体意见，在政策允许的范围内，可按比例拿出一定的土地出让收益，对失地居民进行一次性补贴，解决好居民老有所养、病有所医等问题。强化就业及培训。劳动部门要依托各种载体，加强劳动技能培训。要充分发挥我市工业基础好、企业多，特别是推进区工业集聚区建设即将形成规模的优势，有针对性地制订培训计划，实现农民就近就业、就地就业。夯实村组集体经济，增加农民收入。城中村改造过程中可适当补偿经营性商业用房，由村、组集体经营，收入用于保障农民今后生活。要积极引导群众采取土地入股的形式，支持产业发展，促进农民增收。

其次，开发商应该保持良好的企业形象，不能^分追求利润和抢夺村民的利益空间。配合政府工作，尽力实现共同的利益。自觉遵守法律法规，从考虑村民利益的角度出发，合理获取应得利润。

最后，村民应该看到城中村改造的发展前景，大力支持政府工作，全面考虑改造的成本和收益，降低预期收益标准，不盲目追求利益，以可持续发展为目标和原则。积极主动参与各种政府培训，提高自身素质，努力学习科学文化知识，自主创业，为农村建设尽自己最大的努力。

参考文献

[1]房庆方，马向明，宋劲松.城中村：我国城市化进程中遇到的政策问题[J].城市发展研究，1999，（04）：2123.

[2]周新宏.城中村问题：形成、存续与改造的经济学分析[D].上海：复旦大学，2007.

[3]辛刚国.都市里的村庄―“城中村”的文化困境及其重建[J].湖南省社会主义学院学报，2008，（06）：9193.

城中村治理方案范文第3篇

从“城中村”的形成原因入手，在分析了昆明市“城中村”概况、改造现状及存在的主要问题的基础上，结合当地实际情况、因地制宜地提出了一些措施及建议，希望能对昆明“城中村”改造提供参考及帮助。

城市化“城中村”改造村民昆明

一、引言

目前，我国处于经济快速发展阶段，城市规模急剧扩张，对土地的需求量越来越大，随之在城市发展过程中出现大量“城中村”。“城中村”是我国城市化进程中带有普遍性的社会现象，同时也是在我国特有的土地所有制和文化背景下，快速推进城市化进程中出现的特殊问题。近年来，昆明城市化进程快速推进，经济快速发展，城中村问题也随之不断加剧，成为城市发展的制约因素。在2008年，昆明市委市政府面对昆明日益恶化的城中村问题，提出了用5年时间完成城市建成区内三百多个城中村的改造改建工作。

二、“城中村”改造的意义

城中村与城市经济、社会、空间发展极不协调，影响城市规划实施，对城市景观、城市基础设施建设、城市土地利用与空间布局、城市经济社会发展都产生不良影响。因此，将城中村划入城市的统一管理与规划，通过土地、规划、建设、人口、经济、管理等各方面的调整，实现从农村向城市的转变，从而真正实现城市的共同发展，以利于完善城市功能、优化城市形象、提升城市综合竞争力。

三、昆明“城中村”改造现状及问题

（一）昆明“城中村”改造现状

（1）西山区“城中村”改造情况

目前，西山区共拆除“城中村”改造范围建筑面积126.96万平方米，其中：2008年完成南亚项目22.07万平方米，2009年完成拆迁面积104.89万平方米，并完成55个片区的土地权属调查及影像成图、出图工作，调查总面积4.6万亩。同时，已建成回迁安置房共计23.2万平方米：其中南坝五组5万平方米安置房已建成，红庙一组7万平方米安置房已建成，鲤鱼村村民安置房屋3.2万平方米主体已完工，郑家新村村民安置房已建成8万平方米。南亚风情商业广场项目13.6万平方米安置房年内可建成。

（2）盘龙区“城中村”改造情况

2008年盘龙区第一批城中村开始改造。截止至2008年12月31日，列入改造计划的5个片区6个村全部完成了专项规划的编制和审批，累计拆除各类建筑物20余万平方米。目前，盘龙区纳入2010年计划改造的共有15个村，7个村进入实质性拆迁，完成改造9个村，按承诺要求完成5个村回迁安置房建设。

（3）官渡区“城中村”改造情况

至2008年6月，全区拆除建（构）筑物20多万平方米，其中太和佴家湾村拆除建（构）筑物86160平方米、关上日新片区拆除建（构）筑物50000多平方米、关岭路木器厂片区拆除建（构）筑物40000多平方米、小板桥云溪片区拆除建（构）筑物15000多平方米、六甲官南大道片区拆除建（构）筑物6800平方米。与5家公共单位达成协议交房，占公共单位总数的45.5%，与片区户主签定拆迁补偿安置协议110户，占总户数的22%。

（4）五华区“城中村”改造情况

2008年11月，五华区开始启动城中村改造，将分五年开发改造完成。截止到2010年1月区域已经签署开发合同的城中村达15个，进入实质拆迁阶段约9个，2010年底将开始第三批城中村改造。

（二）改造过程中遇到的问题

（1）政府、开发商、村民三者之间的利益冲突

“城中村”改造的博弈三方：政府、房地产开发商和“村民”。村民们的主要要求是在改造中保护他们的租金收益或对损失的租金收益给予补偿，房地产商的主要要求是在投资改造中至少获得平均收益，而政府则希望在避免财政的压力和保证市场的情况同时维持社会的稳定。城中村改造的最终方案，将是这三方利益平衡的合约安排，但三方博弈出的征地拆迁补偿机制极有可能会是有失公平的。

（3）外来民工丢失了廉价的出租屋，住宿成了问题

在城中村拆迁过程中，往往会忽略一个重要的群体，那就是外来务工人员。城中村未拆迁时，他们大多居住在城中村的廉价出租屋里，但是城中村拆迁后，他们将失去廉价的出租屋，住宿成了问题，这势必将导致一个城市外来务工人员的缺失或劳动力的工资上涨。

（4）房子改造导致村民失去了主要的经济来源

城中村中的村民大多以出租房屋，收取租金为其主要经济来源，在城中村拆迁过程中，他们将长时间没有住处和收入。

（5）村民的社会保障问题

由于我国的户籍管理制度把户口与社会保障、医疗、子女教育、社会福利和社会地位直接挂钩，使得农民在失去土地后难以享受到和市民相同的待遇，即使在昆明就业，也无法享用城市的许多公共产品，无法进入城镇社会保障体系，生活得不到保障。

四、对昆明“城中村”改造建议

（一）明晰土地产权关系，完善农村土地产权制度

“农村集体对其所有的土地并不具有处分权，只是名义上的所有权而己，真正拥有支配权的是国家。”国家有偿出让使用权的城市土地一级市场的建立和扩展，使土地增值得到显化，从而使农村土地所有权转移的矛盾突出。由于法律限制农村集体土地直接进入土地市场，农民无法直接享有由此带来的土地增值。

（二）协调“三方”关系，保障村民合法权益

“城中村”涉及各方利益及角色定位。政府、开发商和“城中村”居民在改造中各方利益存在不一致，他们之间有共同利益，即都希望“城中村”问题得到妥善解决。但在这个过程中，应保证“城中村”居民的合法权益。

（三）制定合理的拆迁补偿制度、科学的土地出让政策

“城中村”房屋的拆迁改造直接触及到广大村民的既得利益，因此应制定出合理的拆迁补偿方案以保证村民的集体收益。在执行国家和省市有关政策法规的同时，应结合具体情况，作出适当调整，制定出双方都能接受的标准，协商解决补偿中可能发生的争端。

（四）制定科学的城市规划，预防“准城中村”

“准城中村”主要是指城市规划区域内，由于城市发展的需要，目前正在征地待建的地方，存在着大量的村庄和农户，随着城市的发展它们将很快成为新的“城中村”。为了预防再一轮的城中村改造，应制定科学的城市规划，在充分考虑现有制度和各种现实的约束条件的基础上预防新一批城中村的出现。

五、结语

“城中村”是在我国特有的二元经济社会体制和文化背景下，在快速推进城市化进程中出现的一种新的城市化问题，也是我国现代化进程中独有的一大难题。城市在发展，“城中村”的问题就不可避免。

“城中村”改造是一项复杂的系统工程，不仅涉及到社会、经济、法律、文化等多个领域，同时也是政府、房地产开发商、城中村集体和原村民等多方主体的博弈过程，并涉及农民、农村在城市化进程中的现实生活状况与长远出路。本文通过对城中村形成机制的深入分析，再详细分析研究昆明城中村的改造现状、存在改造问题等，提出相应的解决措施。

参考文献：

[1]仝德，冯长春.国内外城中村研究进展及展望[J].人文地理，2009，6（3）：29-35.

[2]武海航.“城中村”农民权益保障问题的法律思考[D]. 2000.

[3]葛欣萍.城市化进程中“城中村”问题与治理研究——以青岛开发区为例[D]. 2009.

[4]唐荣伟.城市化进程中失地农民安置问题研究[D].2009.

[5]吕勇，张涵.河南失地农民利益保护现状[J].民生观察，2005，10（3）：27-29.

[6]周新宏.“城中村”研究综述[J].开放导报，2007， 02（1）：42-43.

[7]轩明飞.“城中村”城市化：问题困境中的悖论[J].探索与争鸣，2006，02（4）：45-47.

[8]李立勋.城中村的经济社会特征——以广州市典型城中村为例[J].北京规划建设，2005，03（12）：35-37.

[9]李津逵.城中村的真问题[J].开放导报，2005，6（3）：43-48.

[10]韩荡.城中村改造的理论框架集案例研究[J].规划师，2004，20（4）：13-15.

[11]韩冉，李红.关于二元结构理论和城市化进程的思考——试析城中村问题产生的原因和解决的有效途径[J].经济师，2003，05（9）：62-63.

[12]刘伟文.城中村的城市化特征及其问题分析——以广州为例[J].南方人口，2003，18（9）：29～33.

城中村治理方案范文第4篇

【关键词】城中村；改造；政府作用

引 言

我国城市发展到一定阶段逐渐出现了具有我国特色的城市化现象即城中村。我国的城市发展是沿着自上而下的模式来进行的，乡村人口开始大量涌向城市，对于我国区域格局都会产生着一定的影响。政府在加快城市化过程中其首要目标就是对城中村进行良好的改造。传统的城市化改造中政府一直占据着主导地位，所以当前为了更好地推进城市化进程，政府应当转变角色定位，更好地为公共服务作安排，在城中村改造过程的变成利益的协调者，帮助推进我国城市化的进程。

一、“城中村”改造中牵涉到的多重利益关系

在城中村改造过程中，牵涉到村民、村集体、开发商以及政府的关系和利益，并且这些利益关系主体的形成是以政府为基本核心的，其他几组之间则是相互制衡的关系。

首先，政府在城中村改造中它是推动者的身份，政府在这一过程中占据着多元的利益。他主要是处理城中村改造前后的房产产权和补偿等问题，并且政府以政策为工具来避免出现回迁或者烂尾工程。

其次，政府应当把握好其与村集体之间的关系，与一般的村委会不同的是城中村村集体在经济上是具有自己的经济利益，同时还有大量的物业和自身利益需要得到保护的需求。城中村集体在推动城中村改造中是政府的有力帮手，其在组织和动员村民问题上需要集体的协调和配合。

然后，政府在推进城中村改造过程中还应当控制好与开发商之间的关系。在这一过程中既要能够满足城市规划的基本需求，还要兼顾好其与开发商利益的关系。开发强度要适中，对于市政配套设施还要合理分担。政府与开发商之间能否开展顺利的合作关系就是其采取的补贴方式和优惠价格。

再次，城中村居民跟开发商之间的利益协调关系。这主要表现在拆迁补偿安置问题上，开发商选择怎样的安置补偿方式，采用安置回迁的方式还是交付安置补偿款的方式，是其需要加以重点考虑的问题。

最后，还应当协调好开发商与城中村集体间的协调关系。开发商需要村集体的配合，这样才能顺利进行改造，村集体在城中村改造过程中占据着比较特殊的位置，维护好与开发商的关系是保障城中村顺利改造的必须。

二、城中村改造过程中应遵循的基本原则

城中村的改造工作主要是在政府的主导和控制下，先进行试点，然后以点带面开展辐射带动的方式。在政府的政策以及监督管理下，通过拆迁腾地、安置补偿以及招标开发等一系列措施来对城中村进行改造。进而实现城乡一体化、土地国有化以及农民市民化的转变。在城中村改造过程中需要遵循如下原则：

1、坚持以人为本可持续化的原则。在城中村改造过程中，对于村民的长远利益和眼前利益要处理得当，对于环境资源的保护和开发要合理，对每一寸土地资源都要合理开发和利用。要积极解决居民的生产就业问题。

2、改造过程中要遵照法律法规来执行。城中村改造过程中要按照相关法律法规来进行，保障每一项操作都是有依据，并且执行的每一项指令都是透明的，争取得到大多数人的支持和理解，进而更好地保证城中村改造的稳定和顺利。

3、坚持统一规划和自主开发的改造原则。城中村的改造应当在城市总体规划的要求下进行，并且根据各城中村的不同实际进行规划改造以及拆迁安置方案的实施。当拆迁安置的方案按基本程序报批后可以进行自主的开发。在这一过程中要充分调动各方的积极性，同时需要防止出现各自为政的状况。

三、政府在城中村改造中发挥其作用所采取的对策

政府是市场规则的制定者，对于各方的利益主体进行着合理的协调，对于农村经济以及组织成员的合法利益要进行全面协调。在政治理性的约束下，政府在城中村改造中其目标主要是多元利益，其手中掌握的政策手段和公共权力都是可以依赖的，所以在城中村改造中，政府可以采取组织化动员的策略。

1、在城中村改造中，政府可成立改造工作领导小组，对城中村改造中各种相关政策的调研和决策的制定进行负责；领导小组的职能还包括对各种专项规划和详细规划进行审批，并对专项资金的使用计划进行审批；对城中村改造项目建设审批程序进行制定并加以完善，对拆迁安置以及房屋销售等环节进行监督管理等。

2、在进行城中村改造中对于农村社会经济管理体制进行改革，对旧村的拆除以及新区的建设都要顺利完成。对于城中村改造中涉及到的改造办、国土资源以及各种城市管理执法部门，务必保证其相互间是配合的关系。这些都需要政府充分发挥其主导作用。特别是对于将集体土地转变为国有土地，居民户口由农村变为城市，都是需要做好协调管理的。依照有关规定撤消村委会设立社区居民委员会，农村集体资产依法进行清产核资和股份量化后转变为股份或混合所有制经济，这些工作完全需要政府协调完成。

3、对城中村的土地资源进行统筹安排，对其供应方式的选择上要根据土地的具体用途来确定。城中村改造中最为主要的一个难题就是土地的使用以及土地的供应。一般来说，依据政策，国有土地有划拨和出让两种方式，城市公用建设的土地可进行划拨，经营性建设的土地则是出让方式获取。对于群众的安置用房应当享受经适房的政策。由于城中村改造问题中牵涉到的土地问题是相对较为复杂的，土地的性质大多属于集体建设用地，这种性质的用地如果用于经营性的开发，对于土地的征收必须根据相关程序来进行。不然开发商是无权使用国有土地的。具体到城中村改造中来说，不论采用任何形式的土地使用方式，都必须本着实际情况由村组织决定。

4、根据城市管理的政策体制统一规划和管理城中村。对于城市道路、排污以及环卫问题的管理，可将其统一纳入到公用建设的管理中去。对于改造的城中村小区的布局应当是科学合理的，配套的绿化设施以及各种基础设施、物业等等都要齐备和完善。对于改造后的城中村建设要注重精神文明建设，可建立以居委会为核心的社区管理中心，有效发挥其服务及管理功能。对于民众的精神文化生活要大力开展各种形式的活动，不断将先进的文化理念传输给民众，切实提高民众的精神文化素质，着力改善其生存水平，使其更好地融入到城市生活中，保障整个社会朝着和谐的方向发展迈进。

结束语

为了有效促进我国城镇化战略的加快推进，促进城中村改造的飞速发展，帮助人民群众可以享受更多更为实惠的改革发展的实惠，促进美丽城镇的建设，在城中村改造过程中要根据城市总体的规划带动城市发展与经济建设协调发展，统筹安排并解决城中村改造中一系列问题，例如社区管理、社会保障以及居民就业等等。不断推进土体国有化、城市一体化以及社会经济的全面可持续发展。

参考文献

[1]赵春晖.新公共管理视角下的城中村改造问题及其出路[J].江西社会科学，2011（13）：147-148.

城中村治理方案范文第5篇

【关键词】城中村；城中村改造；经济组织形式

【中图分类号】F320．3　【文献标识码】A 【文章编号】1673―291X(2006)06-0118―03

一、引言

城中村，是指在城市快速发展和扩张过程中，政府通过征用城市近郊的土地而纳入城市建设区域的一些村落。其在管理体制和运行机制上仍沿袭过去城乡二元管理的方式；从村民的生活到村内的建筑基本已经完全表现出城市的特征，但实质上仍是一种农村社区；在区位分布上呈现多样化，从最初仅分布于城市边缘区发展到“城中有村，村中有城”甚至城中心就是“城中村”。

关于城中村的形成机制，张建明(1998)认为：“焦点在土地，原因在规划管理，症结在体制”；李立勋(2001)认为，原因在于城乡二元体制和政策所形成的城乡二元发展格局，而社会调节系统的局限则成为城中村形成的社会因素；李培林(2002)则将城中村的产生归结于土地和房屋租金收益的刺激以及“类单位制”的块状管理。笔者认为，城中村的形成可以归纳为以下几点：(1)城市的快速扩张和政府为求快速发展绕开居住地征用耕地是城中村形成的直接原因；(2)城乡二元土地管理体制造成城中村最具标志性的特征――混乱的土地使用格局，是城中村形成的根本原因；(3)周边城区经济的发展为城中村创造的巨大物业收益机会是城中村现象凸显的经济因素。

城市村的存在对所在城市的社会经济发展产生了很大的负外部性，严重破坏了城市环境、影响了城市功能的发挥、损害了城市综合发展实力。本文对武汉市城中村改造的核心问题和改造思路进行了探讨一

二、武汉市城中村社会经济现状

据城建部门调查，武汉市共有“城中村”168个，土地总面积21381．82公顷，约200平方公里。从布局上看，其主要分布在交通干线的周围，围绕主要的干道成辐射状分布，同时，又在某些相应的区域聚集，如洪山区，其非常明显的反映了历史因素在城市发展过程中的作用。

城中村依托优越的地理区位和丰厚的征地补偿金发展，形成了巨额的集体经济，并形成了以出租物业为主要谋生方式的家庭经济(闫小培，2004)。这是一种典型的外生式的经济形态，并由此产生了“寄生型”的心理状态。

(一)“外生式”的经济形态

城中村的经济以第三产业尤其是土地出租、物业出租为主，经济收入以房屋出租收入和政府的征地补偿金为主，其经济增长的驱动力来自于周边城区经济的带动，经济效益取决于城中村的地理区位和周边人口的聚集状况，是一种典型的“外生式”的经济形态。以武汉市洪山区的和平乡为例，由于其比邻湖北大学，人口聚集量巨大，出租屋市场相当兴盛，普通村民家的住宅多达3-4层，年租金收入3-4万元。

(二)“寄生型”的生活和心理状态

在上述“外生式”的经济形态中，一般失地的村民基本以房屋出租收入和集体分红为主，虽然收入的多少随着地理区位的不同有多寡之分，但基本上可以保证其衣食无忧甚至富足的生活。大多数村民们由于有生活保障，甘愿成为“主观剩余劳动力”，成为“食租族”，过着“寄生”的生活。即使少部分村民有就业的愿望，由于其较低的文化层次和就业能力，也不能顺利就业，成了“客观剩余劳动力”。这种“寄生型”的生活状态使村民们大多不思进取、贪图安逸，缺乏投资创业意识。

三、武汉市城中村改造问题的新认识

(一)城中村产生和存续的经济原因在村外

出租物业经济是城中村经济的重要支柱，也是其产生和存续的经济原因。城中村出租物业的显著特征在于其高密度、高容积率和低廉的价格，而这些特征也是顺应市场供求形势的。武汉市是一个特大型的城市，第五次人口普查结果显示，全市总共有外地流动人口115万人。这些外来人口多数受教育程度低且收入低，他们对廉价的出租屋有着巨大的需求。城中村为这些外来人口提供了廉价的居住场所，承担着为低收入外来人口提供居住场所的功能。如果在城中村改造中忽视城中村存在的这一功能而强制铲平城中村，必然会导致在城市的另一角落产生另一个类似于“贫民窟”的聚居地，以满足这种对廉价出租屋的需求。

(二)城中村经济组织形式的顺利转型是改造的关键

城中村传统的经济组织形式是村集体经济，由村委会管理，并由其全面负责社区生活，包括村民福利和市政基础设施供给等。然而，集体经济组织曾经具有的优势，在如今市场经济高度发展的“城中村”已经不复存在，而它的天生不足却日益暴露：产权不清晰；治理结构存在问题；集体经济成分不可流转，集体资产的很大一部分价值难以实现。武汉市城中村改造明确提出要转变集体经济组织管理模式，建立以现代企业制度为特征的股份有限公司(集团)。股份制使企业获得了独立的法人地位，有利于所有权和经营权的真正分开；有利于建立规范的法人治理结构；股份的可流转性保证了产权的可交易性。

(三)城中村经营管理水平的提高是其出路所在

经过股份制改造，建立了现代企业制度的城中村股份公司(集团)，面临最重要的问题之一就是管理问题。在整个国内管理水平还比较有限、国内职业经理人市场还不完善的情况下，由集体所有制企业改制而来的城中村股份公司(集团)所面临的经营管理问题则更为严峻。改制后的公司要在激烈竞争的市场中生存和发展，势必要形成自己的核心优势，提高经营管理水平，培养和引进一批能够胜任现代企业管理的人才。

(四)村民劳动就业和社会保障的解决是改造的内在要求

城中村改造前，村民尽管土地不断减少，农业收入已不足以维持家庭主要开支，但村民要么还留存着少量土地可以解决基本口粮、蔬菜问题，要么可以靠自己拥有的宅基地获得出租屋收入。可以说，土地是村民的基本收入来源和基本社会保障。改造后，村民完全失去了土地，失地农民面临着丧失收入来源和社会保障断裂的状况。失地农民是抗风险能力很低的脆弱社会群体，这个群体的劳动就业和社会保障问题的解决，关系到社会的稳定，是建设和谐社会的基本要求，也是城中村改造的内在要求。

四、武汉市城中村改造的新思路

(一)构建“政府――开发商――村民”的博弈均衡格局

城中村这种特殊建筑群体的形成，是农民追求

土地和房屋租金收益最大化的结果(李培林，2002)。政府发动城中村改造，则是为了改善城市环境，提升城市功能，增强城市竞争能力。要采用博弈的思想来分析城中村改造中各方面的关系。武汉市城中村改造的最大特点在于土地出让实行彻底的市场化道路。武汉市城中村的改造，涉及到对弈三方：村民、房地产商和政府。村民期冀，改造能补偿他们可能因征地、拆迁造成的损失，为其今后生活提供出路和可靠保障；房地产商要求，在投资改造中获得平均收益；政府希望，减少财政压力，保证市场和社会的稳定。是否能够平衡村民、房地产商和政府这三方的利益，是改造能否顺利进行的关键。珠海市的城中村改造模式有一定的借鉴意义。珠海市的政府通过政策实施，让出部分政府未来的潜在收益，如减免部分地价等，付出部分成本，保证开发商有利可图，吸引房地产商参与改造城中村，分担改造中的部分风险，同时保证村民的既得利益，使村民最终顺利回迁，最终得到了博弈三方都比较满意的结果。在武汉市的城中村改造中，应该确定作为改造主体的开发商和被改造主体的村集体和村民为受益主体，政府则作为城中村改造公平、和平和效率的维护者、监管者和仲裁者。既要充分考虑城中村经济形式的路径依赖性和村民的利益，保留出租屋经济，又要兼顾开发商收益，以构建“政府――开发商――村民”的博弈均衡格局。

(二)逐渐实现城中村经济形态从“外生型”到“内生型”的转型

城中村目前的经营形式有如下三种：自主经营商贸服务业、纯土地出租和村集体物业出租，后两种形式成为村集体经济的主要收入来源。村集体经济基本上没有自身的经济增长点，依靠纯土地出租及物业租金等外在的经济增长点维持生存，这种“外生型”的经济形态很容易受到宏观经济状况、城市政策和城市物业供需状况的影响，从长远看是脆弱和不可持续的。竞争性是市场经济的基本特征之一。只有培养城中村经济的竞争力，使其具有自己的核心竞争优势，具备可持续增长的能力，实现城中村经济从“外生型”到“内生型”的转型，将其转变成依靠知识、技术参与市场竞争的“内生型”企业才是其根本出路。城中村经济形态的转型要因地制宜地进行，要根据各村所处的地理位置及所处片区的城市功能类型、城中村的资源状况，并结合城市的规划，发展城中村的经济。发展的途径也要寻求多样化，可以通过招商引资、村民和集体参股的方式发展，也可以通过集体投资控股的方式。

(三)对村委会和村民提供智力支持和教育补偿

城中村村集体经济股份制改造之后，新成立的股份公司(集团)能否实现资产的保值增值在很大程度上取决于其管理人员的素质和管理能力。城中村的村民再就业问题也跟他们的文化水平和谋生技能息息相关。要解决上述问题，就要对村委会和村民提供智力支持和教育补偿。政府通过“智力补偿”，对村委会成员进行现代管理或MBA的培训，集体股份公司也可以通过自身培养或人才引进逐步置换不具备管理能力的原村委会成员，最终将其转化为现代经理阶层。为了更好地指导集体资产的保值增值，城市政府可以通过向社会、高校、企业等渠道招聘专职或兼职管理咨询专家，建立“城中村资产管理咨询中心”或类似的人才库，对集体资产的运营加以指导。对于村民的培训，可以在考虑集体股份公司(集团)的职业人才需求的基础上，对村民进行针对性的知识技能培训，并将村民的培训效果和就业与年终集体分红挂钩，以激励村民的自我改造和文化技能的城市化。

(四)合理安置外来人口的居住问题

城中村的出租屋一方面以低廉租金的方式为城市弱势群体、低收入阶层提供住房福利或变相的住房补贴，另一方面为目前还不具备就业能力的村民提供收入来源。这事实上在某种程度上发挥着政府应该发挥的作用。在城中村的物质空间改造中，要通过合理规划，保留廉租屋，尽可能为外来人口提供廉价、便利的住房，这也是与维护社会稳定、建设和谐社会的宗旨相适应的。要积极探索廉租屋管理的新方式，规范廉租屋内外来人口管理，整治社会治安问题，使城中村的廉租屋不再成为社会治安的“死角”。深圳福田区水围社区的出租屋旅业式管理模式可供借鉴。福田区将旅业管理体制成功嫁接至出租屋的管理上，健全社区防范体系，实行五员(警卫员、管理员、联防员、保安员、楼管员)联动的综合管理联动机制，使改造后的社区盗窃案件基本杜绝，社会生活秩序井然，房租连连攀升。

(五)妥善解决就业、社会保障等配套制度安排