房地产财务管理

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房地产财务管理范文第1篇

房地产行业是近年来发展迅速的一个行业，现有房地产企业数量众多，互相之间的竞争十分激烈，在这种激烈的竞争中，如何提升自身的影响力与竞争水平是各个企业所努力追求的答案。房地产企业的财务管理是企业运营中重要的组成部分，加强对企业的财务管理能够有效的提升企业的运行效率，所以渐渐的房地产企业财务动态管理越来越受到更多人的重视。

关键词：

房地产；财务管理；运营方法

随着经济的发展，社会的进步，房地产企业在当前的经济环境下获得迅速的发展，在房地产的发展中，提高企业自身各环节的运行效率对于企业的运行有着重要的意义。财务管理是房地产企业中非常重要的组成，优化对于财务的管理对于提升企业运营有着巨大的帮助。在实际中，各企业也确实就内部财务管理方式进行完善，财务动态管理渐渐成为契合企业财务管理完善的一种有效方法，能够对企业自身运营水平的提高以及综合竞争力的提高带来巨大的帮助。财务动态管理究竟是什么，对于房地产企业运行有着怎样的意义，如何进行房地产企业的财务动态管理是本文接下来将要探讨的内容。

一、财务动态管理概述

(一)财务动态管理概念

财务动态管理是当前环境下针对财务运作所出现的新的财务管理模式，其内容为，通过整合企业自身实际的财务目标以及内容，合理选取恰当的财务指标，运用正确的系统的财务管理的分析办法，对企业财务信息进行实时动态的描述。动态财务管理在房地产企业运营中有着较为完美的契合，在房地产企业的日常管理和项目管理中，动态的财务管理通过对房地产企业财务目标进行融合，依据合理的各项房地产管理指标，借助先进的房地产管理工具对房地产中各种因素进行细致的统计、分析、计算、比较最终实现一种动态财务管理系统的构建。

(二)财务管理现状

现阶段房地产行业中对于财务方面的重视程度不高，与制造业相比，房地产行业中CEO由财务人员出任的占比少了很多诸如海尔的张瑞敏、春兰的陶健幸、康佳的陈伟荣、长虹的倪润峰等都是由财务人员渐渐发展成为公司的CEO，而房地产行业却鲜有听闻。除此以外，财务人员在企业中的价值和地位偏低，在同等职位上，财务人员的薪酬比成本、工程、营销等部门人员低。随着社会市场经济的转变，资金间的流动较以往更为复杂，尤其是房地产行业随着时代的发展已经进入白银时代，缺乏财务人员的运用，企业的运营效率得不到提高，在今后的发展中丧失企业竞争力，最终被淘汰。

二、房地产业和制造业在财务管理上的主要不同

(一)会计核算方式

房地产行业财务人员与制造业相比在会计核算方面有着很大的不同，主要表现在科目设置、收入确认、成本结转等方面存在不同。在房地产行业中，财务工作者主要是对大笔资金的动向进行监管控制分析总结，工作内容空乏，没有更多的实际意义。收入确认工作只是在房地产特定时期进行，工作没有具体的周期，成本结转与收入确认工作状态类似往往只是在特定时间进行，工作周期短。这两者在整体的房地产财务工作中都占据较小比例，且无法对房地产企业的发展做出任何有意义的指导研究。与之相反的是制造业的会计工作，在制造业中财会计需要对企业运行中的各个方面进行资金的分析，核算。收入确认与成本结转是制造业工作的重头，关系到制造业运行过程的实际收益与发展调整的各个环节。与房地产行业相比有着更为重要的作用，受到重视程度业更高。

(二)成本核算方式不同

在制造业，核算产品成本是财务人员的重点工作组成部分，财务人员的价值体现在成本管控过程中。但在房地产公司，都有设置专门的成本管理部来负责这项工作。

(三)资金运作模式不同

制造业主要是流动资金贷款，在项目进入正常销售期后，资金滚动运作后，资金能正常周转。房地产业属于资金密集型，融资贯穿于项目整个的运行周期。因此融资能力对于房地产行业具有至关重要的作用。

(四)税务核算不同

制造业主要是增值税及所得税，而房地产业主要是土地增值税、增值税、所得税，特别是土地增值税对项目盈利影响特别大。

三、房地产财务动态管理运营方法

在了解房地产动态财务管理的各种细节后对于其如何在企业中实施动态财务管理运营有了相关方法的思考。

(一)树立以成本控制为动态财务管理目标

成本控制是房地产企业进行财务管理的根本目标，所以在进行财务动态管理模式的构建中也必须将成本控制作为其所要实现的目标。在实际的财务动态管理中，其中的各种管理内容包括，财务动态管理手段，财务动态管理制度等等都必须牢牢围绕这一目标进行。在进行房地产项目运作时，财务动态管理要积极发挥作用，预先对于各种成本进行模拟核算，在项目进行中实时对成本细节进行控制，最终实现财务成本的降低。

(二)完善财务动态管理制度

确定目标后，为保证财务动态管理能够正常且稳定的运行，企业必须就财务动态管理制度进行完善，避免出现差异性、不适应性的问题。确定财务动态管理在不同时期的生效机制，保证其在企业出现重大调整时能够及时的做出适应性调整。

(三)项目开发全过程实行财务管控

1.在投资环节，财务人员应主动介入投资决策的各个环节，提前做好项目的资金及税务规划；2.在项目开发环节，以资金及利润为抓手，倒逼项目的各个开发节点，主动承担起项目推进的责任；3.在项目结束环节，以税为抓手，特别是土地增税值，运用专业知识，调动成本、工程等相关部门，合法合理的少缴和缓缴税，为企业创造价值。

四、结语

动态财务管理在房地产行业发展中有着重要的意义，各个房地产企业更好的实现财务动态管理系统的构建能够大大的提高其自身的运营效率，能够有效的增强其及行业中的竞争力。不断深化对于财务动态管理的发展，促进企业的良性发展。

参考文献：

[1]张宇峰.房地产企业实施动态财务管理方法探讨[J].商业文化，2015(12)：16-20.

[2]付巧阳.浅谈房地产开发项目的动态财务管理策略[J].企业研究，2013(04)：21-25.

房地产财务管理范文第2篇

关键词：房地产企业；财务管理；问题；对策

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01

一、房地产企业财务管理的特点及意义

房地产企业具有资金密集、生产周期长、风险相对较大等特点，这就决定了其财务管理的特殊性。表现为：一是上下游产业链长、占用资金多、中间环节多，使得财务管理难度加大。二是财务关系涉及范围广，不仅包括与债权人、债务人、投资者、内部员工之间的关系，而且包括与国土、规划、环保等政府部门之间的被监督与监督的关系。三是经营的不确定性与高风险性。房地产企业资金回收周期较长，同时受到政策因素的影响，无疑会加剧财务管理的不可预见性，甚至引发财务风险。加强房地产企业财务管理具有重要的现实意义：一方面，可以使企业资金管理更加集中，便于资金的筹集和使用。完善筹资管理能够短时间调集企业发展资金，使房地产企业及时把握商机，为其投资决策提供资金保障。另一方面，可以使管理更加专业，监督更加严格。房地产企业财务管理实施双重管理，子公司财务管理人员既受本部门领导，又要接受公司的行政领导。此外，财务管理可以使内控机制统一，有利于企业对子公司的考核，以及利润的合理分配等。

二、房地产企业财务管理现存问题分析

1.房地产企业财务管理制度不完善。健全的财务管理制度是现代化房地产企业财务健康运行的重要保障。但由于我国房地产企业起步晚，发展过快，行业市场不健全，未能形成科学、完善的财务管理制度。企业资金分散、闲置问题突出，多头开户、资金账外循环等现象也较为常见，加上一些中小房地产企业财务大权掌握在个别人手中，在没有经济合同等情况下随意支付，使财务部门难以掌控实际资金周转情况，而财务管理制度却没有对其约束，不利于企业经济效益的提高。

2.忽视现金管理，风险防范意识不强。房地产企业财务管理的核心必然是做好现金流管理。但目前不少房地产企业，尤其是中小型企业，只重视招标、投标环节的财务预算编制，却对现金流向不予关注，最终导致企业资金周转困难，甚至出现现金链断裂的风险。再有，企业管理层现金管理意识淡薄，造成房地产企业财务状况难于满足银行信贷标准，因而影响企业的资金筹集。银行融资渠道的不畅通，加上房地产企业资金紧张的现实，迫使企业从其他渠道高息筹资，因而加剧了财务风险。

3.房地产企业融资渠道相对单一。房地产企业资金筹措比较单一，国家出台一系列打压房地产的政策，贷款资金已得不到银行的支持，为了弥补运营资金缺口，有的甚至于通过民间高利息借贷进行融资。部分房地产企业能通过发行企业债券的方式进行融资，但大多数企业并不满足公开发行公司债券的基本条件，因而不法获得所需的资金。近年来，随着国家对宏观经济的调控，银行对房地产企业放贷的门槛也随之提高，客观上收窄了其从银行等金融机构融资的渠道，加大了房地产企业发展的不确定性。

4.审计监督不力，缺乏奖惩机制。尽管房地产企业设置了审计机构，也有相关管理制度出台，但鉴于房地产企业自身的复杂性，实际的审计监督工作往往缺乏约束力，尤其是对财务管理的控制显得软弱无力，甚至于发现问题还帮助其隐瞒，给企业长期发展造成负面影响。奖惩机制不健全也是房地产企业财务管理弱化的重要影响因素，即使形成相关制度，也仅仅是一纸空文，难以真正执行。对于财务主管，通常缺乏对其的绩效考核，而更多的是依靠道德来约束，监督效果差。

三、加强房地产企业财务管理的对策

1.建立健全房地产企业财务管理制度。房地产企业财务管理部门应在国家相关法规的基础上，依据企业经营项目及财务管理特点，梳理财务管理活动各方面的内容，明确规定财务管理的流程、标准等，建立涵盖各环节的财务规章制度，使得财务管理活动更加规范化，从源头上把控财务风险。在制定财务制度的同时，要综合考虑其他管理制度，使各项规章制度相互配合，更好地为企业整体管理活动服务，优化企业资源配置。另外，要确保财务管理制度的严肃性和权威性，对于违规行为严肃处理，决不姑息。

2.重视现金管理，提高财务风险防范能力。通常情况下，高收益必然伴随的高风险，房地产行业也是如此。企业的每一项重大决策都可能会给其带来无法预测的风险，因此，企业管理层必须重视现金管理，拥有较强的风险防范意识，投资决策前一定要进行可行性分析，充分考虑项目可能存在的风险，以及企业自身的风险承受能力，在确保资金安全的基础上提高投资回报率。同时，要加强财务管理人员现金管理意识，关注企业现金流状况，并及时反馈企业管理层，为其决策提供依据，进而降低企业财务风险。

3.优化融资方式，拓宽融资渠道。为了把握投资机遇，满足企业发展的资金需求，做好筹资管理，房地产企业必须优化现有的融资方式，在符合法律法规的基础上拓宽融资渠道。一是充分开展银行贷款以外的其他金融业务，如通过信用证、承兑汇票、商业汇票、保函等结算方式进行短期融资；二是将企业做大做强，在符合条件的情况下，发行股票、债券等筹集资金；三是在资本市场中寻找战略合作伙伴，依靠自身优势吸引投资者，进而实现融资的目的；四是借助并购、重组等方式，扩大市场占有率，提高流动资金占比。

4.提高审计监督的执行力，落实奖惩机制。加强对财务工作的审计监督力度，不仅仅要在形式上做到位，更应当监督工作落到实处。一方面，在审计制度的制定上要具有可操作性，尽可能细化财务管理审计监督条款，制定统一的标准并严格执行，发现问题及时上报，进而降低企业各项成本。另一方面，要落实财务管理奖惩措施，不论高管还是普通员工，一视同仁，对于财务管理工作成绩突出的员工，要及时予以精神或物质上的奖励，对于违反财务管理制度、违规操作的，要严惩不贷。

参考文献：

[1]徐榆秋.房地产企业财务管理刍议[J].中国外资，2011.

房地产财务管理范文第3篇

关键词：房地产 财务管理 问题 建议

经济的快速发展，人们对住房质量的要求越来越高，这就给房地产企业的财务管理带来了极大的挑战。房地产行业具有规模大、周期长、资金量大等因素，这些因素限制了财务管理水平的提升。同时因为市场经济环境的不断完善，传统的财务管理业显现出了较多的问题。所以探讨房地产企业财务管理中的问题与建议具有一定的必要性。

一、房地产企业财务管理中存在的问题以及原因

（一）预算管理方面的问题

对于房地产开发企业来说，预算管理方面的工作是十分重要的，它直接关乎企业利润。但是，绝大多数的房地产开发企业并不重视预算管理方面的工作，尤其是预算管理工作中对市场的提前评估以及预判。其造成的结果就是，在实际的运作过程中，大量的数据和所期望的目标与实际的市场环境不符，并不被市场认可，导致预算管理工作无法顺利展开。另一方面，少量的房地产开发企业并没有建立完善的指标制度，对于预算管理方面的工作中的成本预算，收益和支出预算等没有一个明确的认识，并没引起足够的重视，只是单方面的重视自己赚了多少钱，亏了多少钱，也不查明原由，目光短浅，没有长远目标。

（二）忽略了全面成本管理

企业各部门沟通不足：房地产开发企业最终的目的就是赚钱，如何做到使企业得到最大的利益，而付出最小的成本。问题的关键就在于对成本的全面的控制管理，尽量做到不浪费一分一厘。企业财务风险过大：某些房地产开发企业并没有一个完善的资本运作体系，绝多数的房地产开发企业的资金来源就是银行或是其它企业，而这往往会产生高额的利息。没有足够的资金做保证，是无法正常运作的，但贷款给房地产开发企业带来潜在的风险。企业的投资风险：众所周知，房地产开发是一个高风险、高回报的行业。改革开放以来，一大批房地产开发企业如雨后春笋涌现在神州大地，成功的企业例如万达，恒大等等，但也有很大一部分房地产开发企业沦陷在这改革的浪潮中。汇率的不稳定，银行利率的不断变化，国家政策的改变等等的不确定因素，都给房地产开发企业的投资带来很大的风险。

（三）核算管理制度不健全

就目前来看，我国的房地产开发企业尚未建立十分健全的核算管理制度，因此房地产开发企业在实际的项目过程中，并不能完全做到对收益和支出的正确核算。

（四）其他方面管理不当

企业高层对于一家房地产开发企业来说，就相当于大脑对于人体的重要性，企业的管理层是直接关乎企业的生存和发展。但是术业有专攻，很多的房地产企业的高层并不一定是财务专业科班出身，对于财务管理方面并没有一个专业的认识，影响到了高层对于财务管理方面的决策。再有的是，部分从事财务管理的员工别有用心，暗怀鬼胎，做假账，收回扣。这也严重影响到了企业财务方面的管理。

二、解决财务管理问题的主要对策

（一）加强全面预算管理

加强全面预算工作的组织领导，对职责权限、授权批准程序等进行细化。预算管理委员会需要负责拟订预算的目标，制度预算的具体措施。同时协调预算编制和执行的问题，以提升预算的可执行力度，达到全面预算管理的目的。

科学的进行预算责任的单元的制定。强化内部管理，将企业的经营活动都纳入到预算中去。强调层层落实，使各个部门的方向明确、责权利清晰。同时需要强化对预算执行的监督和控制，以此来减少因为管理不善导致的经济损失。

加强财务管理，对资金的投资进行准确的估量，做出合理的可行性报告，以此降低投资风险。同时在进行财务预算的过程中，需要处理好资产结构的管理，合理的规划现金流量，回避由于丧失偿债能力而导致经营失败。

（二）完善加强全面成本管理

加强全面成本管理需要树立系统管理意识，从企业的战略全局出发。坚持全面性原则，根据不同的成本采取不同的策略方法。在市场经济的大环境下，房地产企业财务管理需要从市场竞争的实际出发，充分的考虑物质成本以及非物质成本。为了更好的实现成本管理的目标，需要实现成本内容的扩展。房地产企业设计的成本较多，服务、产权、人力资源、环境等成本是其中重要的组成部分，针对这些成本，需要财务科学合理的方法，才能够保证成本控制住的有效性。

成本管理的工作需要全员的配合才能够完成，在全面成本管理的过程中，需要成立成本管理委员会，并且在成本控制的过程中，需要管理层的全面参与。房地产企业在进行成本管理的过程中，需要采取目标成本管理的方式。对财务成本进行全面跟踪，保证各项工作的顺利进行。根据企业实际情况，建立相应的监督考核机制，从全方位入手，将成本控制指纳入到项目规划书中去。同时完善企业的竞争机制，为全面成本管理打下基础。在进行成本管理的过程中，需要采取清单报价模式进行，以达到对房地产企业整体成本控制的目的。在房地产行业相同的工程量，不同企业的价格是不同的，这就体现了房地产行业财务管理需要有技术指导才能够顺利进行。

成本信息是财务成本管理的重要内容，房地产企业需要从成本结构出发，对企业成本进行全面的控制改善。房地产企业战略财务管理策略的制定，需要从企业的核心竞争力出发，通过对竞争对手的价值链进行整合分析，形式成本管理信息，以此为制定战略方针打下基础。房地产企业财务成本管理是一个系统性的工程，需要晚上成本管理策略和体系，才能够合理的控制企业项目实施成本，提升企业的经济效益。

（三）完善核算管理

核算管理对于企业的重要性已经不言而喻，建立一个健全的企业核算管理制度，在一定的程度上，不仅关乎了企业的财务问题，更是关乎企业是否能够得到最大的利益，因此完善企业的核算制度就显得格外重要。完善核算制度首先，我们要明白企业财务方面所涉及的主要项目环节，各环节涉及到怎样的制度，找到问题的关键所在，对症下药。

1、收入核算方面

房地产企业其收入跟一般的企业不同，所以在进行销售的过程中，需要结合房地产销售的不同形式特点，进行销售标准的确定。从而减少误判导致的会计信息失真的情况的产生。结合房地产企业业务的实际情况，从谨慎性原则出发。房地产企业确认收入的时候需要满足以下几个条件：房屋竣工并验收合格，这表明房屋的合格性。完成竣工结算，表示成本计量有着可靠的依据。签订售房合同及收取房款，表示房款收入已能可靠计量已经流入企业；房屋办理了移交手续交付业主使用，表示房屋的管理权和控制权均全部转移。交房时间一般情况下会比竣工时间和合同时间晚，所以房地产开发企业商品房销售收入的确认时间应为办理房屋交接手续之日。之前收取的款视为预收房款，交房后再结转计入“主营业务收入”。

2、成本方面

由于房地产企业开发一个项目涉及的费用和成本种类繁多，而且，房地产商在进行楼盘开发时。房地产企业在进行项目开发的过程中往往是一次性开发几十栋房屋，开发项目的费用是由开发商统一支出的。针对一般的房地产企业，企业需要根据管理和经营的特点来确定适合企业成本核算的对象，成本核算对象确定后不能够随意的更改。但是对于房地产企业，因为同时开发的项目较多，项目变更较快，这样就导致了成本核算归集对的对象变化较快。所以需要特殊性的看待房地产企业，按照“直接费用直接计入、间接费用分配计入”的原则，对开发新项目为一栋的房屋，应该为单位承担全部成本。开发项目为多栋房屋的，其每栋房展的直接成本由每栋承担。间按费用可先分清大类，如住宅类、写字楼类、商业用房类等，由于它们的前期各项费用的费率标准不一样，其承担的成本百分比自然不一样；在分清大类后，对同类也要进一步进行成本归集，如同时开发好几株住宅，应根据每一栋的直接成本的比例来分担成本。

三、结束语

财务管理在房地产企业的经营中占有重要的地位。但是目前大多数的房地产企业还存在较多财务管理的问题。这些问题的存在，对房地产企业的健康发展有着很大的阻碍作用。所以房地产企业需要从树立全面预算管理思想、其他制度的完善、完善核算管理等方面入手，使得财务管理能够适应企业发展的需求。

参考文献：

[1]王红霞.中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].中国外资，2011

[2]袁斌.新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[J].现代商贸工业，2010

房地产财务管理范文第4篇

摘要：本文首先论述了加强财务管理有利于房地产企业战略目标的实现、经营业绩的提高、经营风险的防范等重要性，指出当前房地产企业存在财务管理目标不明确、资金管理低效、投融资风险意识薄弱、成本控制经验不足和缺乏高素质财务管理人才等问题，提出了明确财务目标、建立资金“蓄水池”、加强投融资风险管理意识、改善成本监控管理意识等加强房地产企业财务管理的对策建议，为房地产企业不断完善企业管理奠定了基础。

关键词 ：房地产企业；财务管理；对策建议

完整的企业管理包括了财务管理、购销管理、薪资管理等子系统，而财务管理是企业管理的核心。随着房地业竞争日益激烈，加上房地产业自身需要的金额较大，资金周转周期较长的行业特性，使房地产企业面临着严峻的内部管理的挑战。越来越多的房地产企业意识到加强财务管理的重要性，全面的财务管理是房地产企业立足于市场与行业竞争的重要举措。

一、房地产企业加强财务管理的重要性

1.有利于房地产企业战略目标的实现

合理的财务管理是实现企业的战略目标的保证。企业财务管理分为财务核算和财务管理两个部分，财务核算能为企业提供真实的信息，财务管理则为企业管理者带来经营的信息。

财务管理将房地产企业的财务指标与企业的战略目标有效地联系在一起，具体体现在财务指标的量化，将财务目标与企业的短期和中长期战略目标进行阶段性地分解，使房地产企业对企业的各项财务预算进行有效地控制与监督，及时调整不适应企业发展的短期目标，保证房地产企业中长期的战略目标的实现。

2.有利于房地产企业经营业绩的提高

财务管理与企业的经营业绩直接相关，全面的财务管理综合考虑了房地产企业的战略规划、财务预算、业绩考核和成本收入等项目，将企业的经营业绩切实落实到房地产企业的日常经营的各个环节。房地产企业通过全面预算管理一方面基于企业经营利润最大化的目标，另一方面考虑了企业的成本费用支出问题，将房地产企业的成本控制在合理的区间，降低了企业的经营成本费用，全面预算管理使企业能够合理把握收入与成本问题，从而实现房地产企业经营业绩的提高。

3.有利于房地产企业经营风险的防范

房地产企业的经营风险涉及企业的战略风险、经营业务风险、项目投资风险与日常经营风险等，房地产企业的资金投入大，回报周期长，投融资风险大于其他行业，因此，经营风险的防范对房地产企业而言显得尤为重要。预算管理有利于房地产企业对企业经营的事前、事中、事后进行有效地监督控制，及时地解决经营过程中存在的问题，对可能存在的问题与风险进行预防，从而降低房地产企业的经营风险，以保证企业正常的运作。

二、房地产企业财务管理存在的问题

1.房地产企业的财务管理目标定位不明确

财务管理目标的建立与房地产企业的生存与发展直接相关，而目前大部分房地产企业将财务目标定位为利润最大化和股东利益最大化。以利润最大化为目标的财务管理在一定程度上反应了房地产企业创造的财富价值，且企业创造的财富与利润成正比，但该目标缺乏对资金的时间价值与投资风险的评估。以股东利益最大化为目标的财务目标虽然考虑了房地产企业资金的时间价值与投资风险因素，但是其适用范围有限，由于股东利益最大化主要以股票的市值计价，对于非上市的房地产企业却不适用。许多房地产企业将收益与成本倒挂，或出现了风险与收益不对等、忽视利益相关者的预期收益等问题，主要原因在于企业在财务管理上目标定位不明确或企业定位财务目标时并没有综合考虑投资利润、承担风险和其他人力资本的投入等因素。综上，部分的房地产企业的财务管理目标定位没有考虑企业发展的实际情况，片面强调企业的利润最大化或股东利益最大化，忽略了财务管理目标的可行性及与企业经营目标的协调，不利于房地产企业的长期发展。

2.房地产企业的资金管理低效

房地产行业作为资本密集型产业，具有资金需求量大，占用周期长、风险性高的特点，因此其资金周转率偏低，对资金运作管理的要求也更高。资金管理效率低下，意味着企业资金占用的时间成本大，这一隐性成本也是企业经营风险的主要影响因素。克服资金管理低效的问题，不仅能为企业节约大量的资金占用的隐性成本，缩短资金回报周期，而且能保证企业资金链的顺畅，对促进企业发展起到重要作用。在房地产行业业内竞争日益激烈的今天，已有部分企业颠覆了这一模式，在追求多点经营的同时，开始关注企业资金管理的效率，试图以企业财务管理改革来带动企业自身资金的高效使用。但目前，大部分房地产企业都维持原有的财务管理模式，对资金的使用和回收管理较为低效，导致企业无法确保资金链的顺畅，也出现了企业部分资金闲置与不足并存的现象。

3.房地产企业投融资风险管理意识薄弱

目前，许多房地产企业在投融资的风险管理方面都存在着一定的盲目性。从融资方面看，一些房地产企业对融资风险认识不足，在融资规模、融资时机、融资方式和融资成本方面的决策缺乏合理性，常常使企业的融资风险增大。此外，虽然整个房地产行业融资方式多种多样，但单独的房地产企业融资渠道有限，基本都是采用银行贷款或从机构中借贷的方式，房地产基金如股票融资、债券融资方面利用较少。从投资方面看，当前国内房地产企业对其开发的项目销售前景期望过高，投资缺乏稳健性，存在投资规模过大，结构不合理等问题。一方面，部分房地产企业投资决策不够理性，在投资初期未考虑到未来的市场前景、资金链和施工进度等问题，有些企业甚至没有考虑到相关批文是否落实等问题；另一方面，许多房地产企业投资偏好某一项目或某一类项目，导致在该项目或该类项目中资金投入过多，风险性过大，一旦市场出现利空趋势，企业将面临很大风险。

4.房地产企业成本控制管理经验不足

房地产项目开发过程中进行开发方案设计、取得土地使用权、公开招投标工程及施工过程控制等都会在不同程度上影响项目开发的成本。目前，许多房地产企业财务对成本控制管理经验不足，在土地使用权竞买过程中易作出非理性的选择，在某些情况下甚至无视竞买价格是否偏离预算成本等问题。其次，一些房地产企业对开发方案的选择也存在盲目性。在实际操作中，并不是所有价格越高的设计方案越不可取，而应综合考虑技术指标、销售前景和施工情况等因素进行最终评定、选择，在最终成本计算方面，部分房地产企业仅重视中标价格，但实际上，中标价格不等于最终价格，最终价格还受到后期合同纠纷或变更等因素的影响。就房地产企业而言，其投资从项目立项到工程竣工，中间的成本包含人力成本和工程自身成本及其他成本，进行准确的预算和监控要克服很多困难，但进行成本控制管理能有效进行资金监控，为企业带来更大的利润。

5. 房地产企业缺乏高素质财务管理人才

要把握瞬息万变的市场经济中的机遇，应对变化莫测的经济挑战，加强财务管理，防范、降低企业投融资风险，便要求企业雇佣高素质的专业的财务管理人才。高素质、专业型的财务人员能充分利用现代科学技术手段，充分掌握市场、企业信息，迅速地为风险和投资决策提供可靠信息。专业型高素质财务人员的引进与培养还能为企业评估投融资项目，有效进行资金管理和成本监控，为企业取得经济利润和长远发展带来推动力。当前，许多房地产企业在人力资源分配上不够合理，在雇佣员工方面仅重视相关销售、建筑人才，对财务管理人才引进较少，导致企业账目混乱，缺乏对资金监控的管理，出现了资金部分闲置与不足共存的现象。此外，大多房地产企业在招聘人才时忽视了人力资本的作用，仅重视财务人员的专业技能，对员工的创新能力、计算机应用能力等不够重视。

三、房地产企业加强财务管理的对策建议

1.明确房地产企业的财务管理目标

财务目标对于房地产企业的发展具有重要的作用。明确的财务目标与企业的长远发展紧密相关，一方面财务目标能够有效地协调与组织房地产企业的日常经营活动，另一方面明确的财务目标与房地产企业的业绩考核挂钩，是房地产企业进行期末考评的重要标准。因此，明确的财务目标对房地产企业的成长具有重要的导向作用。资金的筹集、投放、耗费、回收及分配等过程中，企业财务目标要与企业发展战略目标相协调，实现财务管理科学化、预算化等，提高企业财务管理水平。相对于以企业利润最大化或股东利益最大化为目标的财务管理，以企业价值最大化为目标的财务管理在操作层面上更具有可行性，该财务目标考虑了资金的时间价值与投资风险，较为全面地考虑了与企业相关利益者的权益。此外，房地产企业财务目标的设定不仅要明确企业资金的时间价值与投资风险，还应综合考虑企业总体发展战略与人力资源等因素，从而制定出明晰的房地产企业财务管理目标，充分利用企业的人力、财力与物力各项资源，使房地产企业围绕目标不断成长壮大。

2.建立房地产企业资金的“蓄水池”

房地产企业资金分散，投资资金主要来源于对前期投资项目资金的回收，因此企业财务对资金管理的效率较低。企业财务管理的科学化发展，要求企业既重视宏观管理又重视微观管理。宏观上，企业应做好立项、预算及资金回笼等的大帐；微观上，企业财务还应加强对财务数据的动态监控，将管理落实到企业经营的每个细节中。为解决企业资金管理效率低的问题，房地产企业可借鉴其他企业经验，建立企业资金的“蓄水池”———企业资金结算中心，将企业各部门、各项目的资金归集到结算中心的专门账户，使企业财务能像“蓄水池”一样，及时回笼、调动部分资金，做到专款专用、余款及时回收。此外，资金“蓄水池”还应注重“源头”与“流向”，即加强项目预算与资本预算，对企业资金的收支及分配等作出合理具体的安排，并加强预算监控，定期检查、严格考核，从“源”与“流”两个方面改善资金的管理效率，节约资金占用的时间成本。企业财务还应对企业下的各部门、各项目的资金实施集约化管理，避免资金分散、闲置与不足共存的局面，既能解决企业资金管理低效的问题，又能解决企业下属各部门开立过多账户、资金帐外循环等问题。

3.加强房地产企业投融资风险管理意识

企业财务加强对房地产企业投融资的管理和监控可规避风险性过大的项目，有效降低投融资风险。在融资方面，企业财务管理部门应积极参与融资决策的制定，协助其他部门完成融资。影响企业融资风险的因素很多，如融资渠道、融资组合、融资成本、融资环境以及相关政策法规等。对房地产企业而言，融资组合和融资成本是主要的影响因素。因此房地产企业财务管理部门应协助相关部门进行融资资金预算、识别影响因素、确定融资组合、测算融资成本、进行区间估计、确定融资方案等工作，确保企业融资方案决策的严肃性和正确性。在投资方面，在投资之前对投资项目进行整体评估是很有必要的，能迅速地分析出企业投资项目的可行性及投资规模等问题，为企业做出正确的投资决策提供合理依据。合理的投资项目模型应考虑到资金链是否顺畅，相关文件批文是否落实，未来市场前景及施工进度等问题，这要求企业财务部门参与项目立项与投资评估分析，了解相关政策法规、熟悉投资环境并制定相应的预算计划。此外，房地产企业还应理性分析宏观环境和市场条件，优化自身投资结构，积极拓展投资领域，开发不同类型投资项目，并能根据市场变化及时调整投资方案，以便企业有效规避投资风险，获得较高利润。

4.改善房地产企业成本监控管理能力

房地产企业进行合理的成本预算与成本监控对取得盈利有重要意义。首先，应降低土地开发成本，即降低土地使用权购买价格，即使在竞买时由于竞争使价格偏高，也应积极与当地政府进行交涉洽商，在支付时间和支付比例上争取更大的优惠，已抵消购买价格过高带来的隐性成本。其次，在设计方案的选择上，房地产企业应综合多方因素进行选择，对技术指标、市场前景、预算金额和施工进度等因素进行研究分析，不要盲目否定预算较高的设计方案，而应根据企业项目的既定目标、市场环境及政策因素进行评估，努力使项目方案为企业带来利益最大化。对最终成本的计算也应考虑到合同后期发生纠纷或变更等因素的影响，在合同条款的签订中保持严谨和细致的态度，避免由于签订合同时权责不明而造成双方日后的纠纷，为企业赢得最大的利润。最后，房地产企业还应以成本控制为目标，培养成本预算和成本监控的相关人才，降低资金成本等，对企业资金的使用和回收情况进行及时的反馈和修正，保证资金流畅，节约资金占用等隐性成本。

5.引进、培育专业的高素质财务人才在市场经济体制改革不断深化，计算机技术广泛普及的今天，高素质的专门的财务人才对企业发展起着重要的作用。房地产行业利润可观，但投资金额大，企业财务部门的工作量也往往多于其他行业，如房地产项目从立项到竣工、出售，财务部门需对立项方案进行经费预算，为融资方案作出合理评估，在之后的施工过程中，财务部门还需对资金管理、成本监控负责，甚至合同完成后，也可能因为发生合同纠纷，而需财务部门对整体成本进行重新计算。专门的财务人才能准确把握与财务活动相关的环境因素、制度因素、目标因素、价格因素和发展趋势等市场信息，对企业投融资风险进行动态分析预测，为企业做出正确决策提供参考，因此高素质人才对企业财务发展和完善财务制度有重大意义。就房地产企业而言，应重视对财务管理人才的引进，加强人才培养工作，提升财务人员的业务能力水平，开设财务人员对政策法规的学习和对计算机技术的掌握课程，增强财务管理人员的创新能力，不断提高企业财务管理水平。

近年来，房地产行业发展迅速，对财务管理的要求也越来越高。在机遇与挑战并存的今天，许多房地产企业获得了巨额的利润，但也面临财务管理效率低、资金管理意识薄弱和成本监控经验不足及缺乏高素质财务人才等问题。因此，明确房地产企业财务管理目标，进行有效的资金管理，加强成本监控能力，培养高素质财务人员对房地产企业改善财务管理现状，加强对资金的控制，提升资金使用效率，并降低投融资风险意义重大。如上文所述，当今房地产企业在财务目标设立、资金管理、降低投融资风险、成本监控及人才引进、培养方面仍有待改善。为此，房地产行业企业应从业内的实际情况出发，根据市场环境作出正确的决策，明确财务管理目标，做好资金管理和成本监控工作，采取一切措施来降低营运风险和财务风险，提升企业财务的整体业务水平和监控能力，做到财务管理科学化、预算化，推动企业的长久发展。

参考文献：

[1]周文生.对加强房地产企业财务管理的相关策略思考[J].现代经济信息，2010（22）：201.

[2]叶欣.对房地产企业财务管理的相关问题的思考[J].经济生活文摘，2013（1）：106．

房地产财务管理范文第5篇

    【论文关键词】房地产企业;财务管理探讨

    一、引言

    房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用,开发周期通常为二至五年,项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时,房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控,为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成,只有加强财务管理与监督,才能降低成本、增加利润增长点,提高企业的经济效益。

    二、房地产企业财务管理的特点

    房地产企业的财务管理,是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配,进行预测、计划、控制、核算、分析和考核,并正确处理各种财务关系的项经济管理工作,它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响,房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业,具体体现在以下几点:

    (一)开发周期长,筹资金额大,筹资任务重

    房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资的投入过程。高额的地价和房屋工程造价,要求企业次投入的资金数量很大;加之开发经营过程具有长期性,开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段,所需时间往往两年或更长;最后,资金的周转期较长,周转率偏低,需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金,并进行项目的滚动开发发,所以相应的资金筹集任务十分繁重。

    (二)开发风险大,投资决策分析责任重,要求高

    房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长,且房地产使周期也长,在较长的开发经营周期性,还在着许多不确定的因素,对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此.房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求,要求其作好投资决策分析,提高投资决策分析的准确性,以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息,有效地分散风险,降低风险。

    (三)开发经营活动独特,成本管理工作繁杂

    虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发承接费等成本项目构成,但各成本项目的具体内容同开发产品有所不同,即使是同类型开发产品也因时间、地段而变,使得房屋的成本构成显得十分复杂。

    三、房地产企业财务管理存在的问题

    目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基础阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用,主要存在的问题有:

    (一)财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范,存在审批人员没有在授权的权限范围内审批,经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱,没有按照财务管理制度执行,常常按领导的意图办理。

    (二)有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划,却没有把计划目标进行分解,编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡,存在某些公司资金闲置,而另一些却资金紧缺的情况,无法对资金进行集中管理,资金使用效率低下。

    (三)融资渠道比较单一,主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策,银行融资监管趋紧,信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。

    (四)过度“圈地”。士地作为房地产企业首要的生产原料,不仅是企业利润的来源,更是企业长期发展的保证,其数量和价值还直接影响着企业自身在公开市场上的表现。然而过度“圈地”存在机会成本和资金利用效率的问题。

    (五)审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门,制定了监督制度,但因种种原因难以及时有效地发挥作用,监控不力。

    (六)公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处于形式上完善,而实际上缺乏实效的状态,在财务监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题,如公司管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。

    四、提高房地产企业财务管理效率的建议

    针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题,笔者将提出些完善企业财务管理制度的建议,希望能够为降低企业财务风险,提高企业财务管理水平提供参考。

    第一,健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责,加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外,还要参与项目预决算、经济合同的会审,监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序,明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准,以控制项目投资和费用支出。此外,根据业务需要还可以制定专项费用管理办法,完善核算办法和监督手段。?

    (一)加强资本结构的控制

    虽然财务杠杆能给企业带来较大的杠杆效益,但是大规模的借货资金如果不能有稳定的的现金流入作保障,在给企业带来杠杆效益的同时也会将企业面临的财务风险太大,导致企业破产的可能性比较大。所以房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例,对于项目而言还要充分考虑项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。一般采用l/3自有资金,l/3银行贷款,1/3预售资金的资本权益结构比较安全合理。

    (二)投资方向要符合企业长远发展战略要求

    企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房地产行业具有不完全竞争性,而且房地产具有不可移动性的特点。从开发产品类别上来看,房地产开发项目主要包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收入的关健因素之一。企业需要根据现在的房地产市场需求以及其未来发展趋势预测房地产市场的需求状况。