房屋测绘管理

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房屋测绘管理范文第1篇

关键词：房产测绘；测绘成果；行政审批

Abstract: In this paper, the actual situation of the Donggang Real Estate Mapping, Real Estate Mapping results of administrative review of the content and methods to explore.Keywords: Real Estate Mapping; surveying and mapping results; administrative examination and approval

中图分类号：TB2 文献标识码： A 文章编号：

O引言

现今社会建房屋不仅仅是人们生产生活的必要场所，同时作为一种特殊商品体现着更多的货币价值。房产测绘成果作为房屋权属登记的主要部分，也就越显重要。根据《房产测绘管理办法》第十八条规定，用于房屋权属登记的房产测绘成果、权属登记部门必须对其相关内容进行审核，审核后的房产测绘成果作为产权产籍管理的重要基础材料。随着测管分离，房产测绘市场已打破长期以来房产主管部门行政垄断局面，房产测绘成果的行政审核变得越来越重要。目前，对房产测绘成果行政审核的内容和方式全国各地做法不一，对其认识的观点也很不一致，导致实际工作中越来越突出。因此，很有必要进行认真探讨，尽快形成全面统一的规范文件，以利于房产测绘行业的健康发展。下文、结合东港市实际就房产测绘成果应具备哪些内容、应审核哪些内容以及如何审核进行探讨。

1房产测绘成果应具备的内容

⑴房产测绘成果的法律基础

房屋确权是一个依法登记的过程，用于权属登记的房产测绘成果一经采用后便具有法律效应，由此看来，用于权属登记的房产测绘属于法律测量的范畴，其房产测绘成果必须建立在法律基础之上，否则，权属登记部门就不能采用。那么房产测绘成果应建立在一种什么样的法律基础之上呢？有以下四个方面：

房产测绘部门应具备房产测绘资质。

用于房产测绘生产的仪器设备，包括测绘软件应依法检定符合标准。

②有合法的房产测绘技术标准，包括房产面积测算的依据及其质量控制方法、房产测绘内容、测绘企业质量管理机构。

③从事房产测绘的工作人员应具有承担相应工作法律责任的从业资格，熟练掌握和运用房产测绘法律规范等。

⑵房屋产权产籍管理对房产测绘成果的要求

A房产测绘的分类

根据房屋权属登记类别，对其房屋的测绘可分为初始测绘、变更测绘及房屋面积鉴证测绘。

房屋初始测绘是指新建房屋（包括拆除重建）的测绘工作。东港市针对商品房的初始测绘又分未竣工商品房预测及已竣工商品房实测。变更测绘是指房屋初始测绘后，房屋部分拆除或扩建后的房屋测绘。房屋面积鉴证测绘是指受房屋产权人、司法、行政委托，对面积有异议的房屋进行重新测绘的工作。

B房屋权属登记对房产测绘成果的要求：

用于权属登记的房产测绘成果应满足产权登记中所需要的相关信息，可分为自然属性和社会属性信息两类。

①自然属性信息是指描述房屋客观状况方面的信息，如房屋的几何尺寸、层数、房屋的各类面积，以及房屋的建筑结构、建成年份等等。

②社会属性信息是指描述房屋主观状况方面的信息，如房屋的权属界限、产别以房屋坐落、房屋设计用途等等。以上信息均应按照《房产测绘规范》在房产测绘成果中准确描述，除此以外，由于确权中涉及到对房屋实际状况与规划部门批准文件有某些差别的处理，还涉及到对房屋主观状况一些特殊问题的描述。总结我市的实际工作，具体有以下几种情况均应在房产测绘成果中描述清楚：

房屋建设是否符合规划部门批准建筑施工图的要求。

房屋规划为平层实际建设为阁楼、复式、跃成的描述。

房屋夹层、插层、阁楼层等层高超过2.2米计算面积的处理。

房屋公用面积的分摊方法。

为多栋房屋服务的公用面积的处理及其描述。

多种设计用途房屋对各个权属单元房屋设计用途的描述。

房屋地下室为人防工程的描述。

房屋权属界线的描述。

房屋座落地址及门牌号的描述。

房屋规划中许可的配套用房的描述。

以上十类情况在权属登记职非常重要，相应问题未描述清楚就可能影确权的正确性面形成错案。

C房屋产籍管理对房产测绘成果的要求：

城镇房屋产籍的宏观管理，通过房产分幅图、房产分丘图测绘来实现，并通过及时的修补测来保证房产图纸的现势性。现在，全面一些有条件的城市已先后建立了地理信息系统，为实现现代化产籍管理打下了扎实的基础。

为了避免重复工作，房屋的初始测绘、变更测绘应与修补测相结合，同时，通过更新房产图信息及时给初始测绘房屋编制丘号的幢号，以利用房屋的主客观测绘信息及时导入数据库权登记采用。

2、房产测绘成果审核的内容

《房产测绘管理办法》第十八条规定：“用于房屋权属登记等房屋管理的房产测绘成果，房地产行政管理部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点的准确性。面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”。该条规定对审核内容似乎规定得很明确，但实际工作却不好实施。

⑴《房产测绘管理办法》对审核得规定仍不明确

①房地产行政管理部门对房产测绘成果是进行程序性审核还是实质性审核，其规定模棱两可。

②对测绘成果适用性的内涵不好把握，也没有操作标准。

③房地产行政主管部门需要的某些信息没有包括在审核内容中，在产权登记中导致确权发证的正确与否，却没有列入规定的审核内容。

⑵房产测绘成果审核的内容

用于房屋权属登记的房产测绘成果，房地产行政主管部门对其进行审核时，应审核以下内容：

施测单位的资格和相关成果的工作人员的从业资格。

按照权属登记部门规定应具备的测绘信息是否齐全。

③采用面积测算的依据是否得当。

④采用的测量仪器设施和电脑软件是否依法鉴定有效。⑤测绘成果是否符合规划等相关行政文件要求。

3、房产测绘成果审核方法

建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）中第二条指出：“根据《房产测绘管理办法》的有关规定，由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责”。只要房产测绘单位按审核内容提供完整的房产测绘成果，房地产行政管理部门则只需要进行程序性审核，主要注意以下几点：L

⑴房产测绘成果资料齐全，符合审核内容及格式文本要求。

⑵房产图修补测信息符合地理信息系统的编辑技术要求，并已完成系统编辑，导入数据库准确无误。

⑶面积测算依据符合测量内容的要求。

⑷按照权属登记部门规定应具备的测绘信息已作出了完整描述。

至于基础测绘成果是否与《房产测量规范》要求相符，则不必进行审核。

4结语

在我国房产市场飞速发展的今天，房产测绘发展前景广阔，只有大力加强房产测绘成果的行政审核管理，才能使房产测绘步入健康有序的发展轨道，从而使广大人民群众的合法利益得到保障。

参考文献：

【1】《房产测绘管理办法》国家测绘局第83号。

房屋测绘管理范文第2篇

Abstract: real estate refers to the use of surveying and mapping surveying and mapping technology and means of collecting and presenting information about housing. The rapid development of real estate, drive the rise of the real estate surveying and mapping, as well as new requirements are put forward on the real estate surveying and mapping. Article briefly expounds the contents, classification, characteristics and function of the real estate surveying and mapping, several aspects, such as problems of real estate surveying and mapping work puts forward some measures, in order to better strengthen management.

Keywords: real estate surveying and mapping; Overview; Measurement; Quality; management.

中图分类号：E992.1 文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

一、房地产测绘的几点概述

(一)房地产测绘的内容

房地产测绘是一项技术性和政策性较强的专业测绘。工作具体包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等七个方面的工作。其中，房产平面控制测量是房地产测绘的第一步，属于房地产基础测量；房产调查和房产要素测量包括房屋和房屋用地及其相关要素的调查和测量，是进行房屋产权登记和产籍管理的依据；房产图绘制主要是指房产分幅平面图(简称分幅图)、房产分丘平面图(简称分丘图)、房产分户图(简称分户图)三种图的绘制；房产面积的测算包括测算出房屋的建筑面积、产权面积、公摊面积以及房屋用地面积等；房产变更测量是由于房地产状况的不断变化而进行的一项经常性房地产测量工作；成果资料的检查与验收工作作为房地产测量的最后环节，是保证房地产成果资料质量的最后一道关口。

(二)房地产测绘的分类1、房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸---房产分幅平面图。2、房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房产分丘平面图、房产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中最大且最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。

(三)房地产测绘中面积的比较房屋预测面积是指在商品房预售中，由开发部门委托，房地产行政主管部门认可的具有房地产测绘资质的测绘单位，按照规划核准图纸上的尺寸，依据《房产测量规范》，并参考开发部门提供的公用面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算的面积。此面积可作为开发商在前期项目宣传中使用，同时也可以作为商品房网上备案和预销售使用。房屋实测面积是指房屋竣工验收后，由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房地产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。通常情况下，房屋的预测面积和实测面积会有差异。产生差异的原因有多种，归纳为以下两点：

（1）数据采集和图纸变更。房屋预测主要是依据设计施工图纸进行，数据采集、共用部位面积确认、分摊办法等只能是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。房屋在设计上多样化、复杂化，而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来。房地产开发部门在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计进行变更，这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。（2）技术性原因。由于不少房地产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、政策、法规等理解不同。在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，仪器设备落后，观测记录数据失误，计算过程差错等原因都会造成面积的不同。并且预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。

二、房地产测绘的特点及作用(一)房地产测绘的特征（1）测图比例尺：房地产测绘一般在城市和城镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房地产要素，都必须清晰淮确地注记，因此房产分幅图的比例尺都比较大。作为我国最大比例尺系列的图纸一般都是l：500或l：1000，分丘图和分层分户平面图的比例尺更大，1：50有时也有，表示的内容更细。（2）测绘内容较多：房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量，用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素。房地产测量对房屋及其用地必须测定位置(定位)，调查其所有权或使用权的性质(定性)，测定其范围和界线(定界)，还要测算其面积(定量)，调查测定评估其质量(定质)和价值(定价)。房地产图一般对高程不作要求。(3)精度要求高：地形图上的要素成果，用者一般可从图上索取或量取，其点位中误差在士0.5-0.6nun以内，这个精度可以满足城市规划对地物精度的要求。但房地产测绘不能按此来源，例如界址点的坐标，房屋的建筑面积的量算精度要求比较高，不能直接从图上量取，而必须实测、实算。(4)测绘成果效力强：房地产测绘成果产品多样，其成果被房地产主管机关确认，便具有法律效力。它是产权确认、处理产权纠纷的依据，而一般测量的成果不具备法律作用。(5)测绘成果产品繁杂：房地产测绘的成果产品不仅有房地产图，还有房产权属、产籍调查表、界址点成果表、面积测算表。图也有几种，即有分幅图，更多的是分丘图、分层分户图。房地产测绘最后的产品，在数量上、规格上比地形测量繁杂得多。房地产图在一般的情况下只是单色图，一般不大量印刷。(6)修测、补测、变更测量及时：城市基本地形图的复测周期一般5-10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年来测算，城市的扩大要求及时对房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时也应及时修测，对房屋和用地的非权属变化也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现势性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况一致。所以房地产测绘成果要及时修补测，变更测绘。(二)房地产测绘的作用房地产测绘主要为委托人提供所需要的图件、数据、资料相关信息。房地产测绘是为房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息.是为城市规划，城市建设(如基础设施，地下管网，通讯线路，环境保护)等提供基础数据和资料。验收合格的房地产测量资料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据。

三、房地产测绘的现状

(一)房地产测绘业发展迅速

在过去，房地产测绘一直作为事业单位的内设机构，并由于政企合一、测管不分离及缺乏有效竞争和监督机制，形成了垄断经营、独家测绘、服务意识不强等状况。近十年来随着市场经济的发展及住房商品化、市场化进程的加快，房地产测绘业得到了快速发展，房地产测绘市场逐步放开，形成了相对公平、公正的竞争环境。

(二)相对统一的测绘技术标准形成

2000年2月22日经国家技术监督局批准，中华人民共和国国家标准GB/T1786.1-2000《房产测量规范第1单元：房产测量规定》和GB/T1786.2-2000《房产测量规范第2单元：房产图图式》正式，并于2000年8月1日起正式实施。这一测绘技术标准规定了我国城镇房地产测量的内容与基本要求，对规范与繁荣房地产测绘市场有着极其重要的意义与推动作用。

(三)测绘技术和手段不断革新

1.测绘仪器设备的更新，从过去的皮尺、钢尺、经纬仪、平板仪，发展到现在的激光测距仪、电子全站仪、GPS 等精密测绘仪器，有利于提高外业测量数据的精度。

2.计算机技术对数字化房地产测绘起到了极大的促进作用，它具有成图和测算质量高、速度快、劳动强度低、贮载信息多等智能化优点。

四、加强房地产测绘管理工作(一)完善相关制度，加强组织领导，实现房地产测绘的规范化、标准化房地产测绘单位应当严格按照国家有关的法律法规，执行国家房地产测量规范和有关技术标准规定，保证房地产测绘成果的质量，对完成的房地产测绘成果质量负责。切实加强组织领导，将工作任务具体分解到位，明确工作责任，建立协调机制。进一步加强内部管理，建立健全内控制度体系，围绕测绘业务工作，建立确保重点工作目标落实的内控制度.围绕规范单位内部管理工作，建立确保权力依法运行的内控制度。对存在设计缺陷的制度要抓紧修订完善，对脱离实际的予以废止。要将制度建设的要求贯穿于管权、管事、管人的全过程，全面推行承诺服务、限时办结、收费公示、价格听证等制度，进一步完善新闻、答复、监督反馈等制度.(二)建立质量管理机构，加强质量监督房地产测绘单位应当采用先进的技术和设备，提高房地产测绘技术水平，接受当地房地产行政主管部门和测绘行政主管部门的技术指导和业务监督。房地产测绘单位可按照各自的机构规模、内部机构设置建立相应的二、三级质量审核制度。或者建立作业人员自检、项目组互检、专职人员检查验收、部门领导抽查的审核流程，杜绝质量事故的发生。在完善质量审核制度的同时，建立质量保障制度。各单位定期组织业务研讨会，对操作中遇到的业务问题经过讨论达成共识，以保证外业调查和内业处理的一致。建立责任追究制，通过责任追究制度加强从业人员的工作责任心，保障测绘成果的质量。建立严格的生产作业流程，制定从项目受理、派件、外业操作到内业处理、质量审核、资料归档等管理体系。要把制度执行放在更加突出的位置，加大督查力度，使制度的贯彻执行更有力、责任追究更严格。要研究制定制度执行情况考核评估办法，定期对办事权规范运行情况组织检查，对检查中发现的问题要及时整改。

(三)建立、健全测绘队伍根据建立房地产资料档案机构和房地测绘队伍的要求，针对任务的大小，建立与之相适应的测绘机构，配备一定的人员。测绘力量不足的，可以抽调具有高中文化程度的人员进行培训。对于从事房地产测绘的工作人员不仅要熟练掌握测绘技术、测绘业务，运用各种测绘方法得心应手，而更重要的是要掌握房地产的业务知识。作为一个称职的房地产测绘工作者，应是房地产这一门学科的好手，应是房地产权属管理的帮手，应是房屋交易买卖中的鉴证者，必须熟悉房地产的若干法律、法规，必须正确测算房屋面积，保护双方的合法利益。房地产测绘从业人员应当保证测绘成果的完整、准确，不得违规测绘、弄虚作假，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。

五、结束语

房屋测绘管理范文第3篇

1.房产测绘的产生与发展

随着我国住房制度改革的不断深入，房地产市场蓬勃发展，各地由于房产面积纠纷不断出现，对房产面积的测算提出更高的要求，房产测绘行业得到更快的发展。1995年，针对当时商品房销售中的面积计算和公用面积分摊中存在的问题，建设部下发了《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》（建住房〔1995〕517号），及时规范了相关问题的操作处理，维护了房产地产市场秩序和社会稳定。2000年，国家质量技术监督局颁布了国家标准《房产测量规范》，建设部、国家测绘局联合制定了《房产测绘管理办法》。经过多年的快速发展，房产测绘工作在房地产管理中发挥的作用日益重要，全国各地城市已拥有较高技术素质的房产测绘从业人员和先进的测绘仪器设备，房产测绘正在走入法制化、专业化、规范化、市场化的轨道。特别是注册测绘师制度的实施，将给房产测绘工作带来质的变化和新的飞跃。

2.房产测绘的内容

不动产测绘分为地籍测绘、房产测绘、行政区域界线测绘、不动产测绘监理四个子项。房产测绘是不动产测绘的重要组成部分，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费和城镇规划建设等提供数据和资料。房产测绘主要工作是确定房屋的位置、界线、质量、数量、属性和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等，提供的成果内容由房产簿册、房产数据和房产图集三部分组成。

3.房产测绘适用的标准

目前房产测绘的技术标准为《房产测量规范》（GB/T17986-2000），根据工作需要，湖南省建设厅出台了《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》，以解决各地州市对《房产测量规范》理解不一致的情况。

4.不动产统一登记对房产测绘提出了新的要求

不动产统一登记是指全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台“四统一”。其中，建立全国统一的不动产信息管理平台，使得不动产的登记、审批、交易信息在各个部门之间统一共享，提高不动产信息的流通效率，提高政府部门的办事效率，降低不动产测绘的重复率，是不动产统一登记改革的重点。不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。

二、房产测绘面临的问题

1.房产测绘、面积管理

各地的房产测绘大多为住建（房产管理）部门的内设机构，主要为房产管理服务。房产项目测绘分为预测绘、实测绘（竣工测绘）。房产预测绘报告书主要用于在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表，并按照房屋基本单元建立房屋唯一代码，通过楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理。主要用于办理商品房预售许可，可以对商品房合同的网签备案、在建工程和预购商品房抵押管理、商品房预售资金监管进行有效的管理。实测绘（竣工测绘）是建设工程项目完工后，在交付使用前，由有资质的测绘单位进行实地测量，生成房产实测绘报告，由房产管理部门将预测绘数据和实测绘数据对接，并将有关信息关联到楼盘表中。房产测绘的主要程序和依据有：

（1）采集规划许可和土地的位置、幢、层、面积、性质等信息；

（2）根据《房屋代码编码标准》（JCJ/T246-2012）编制房屋代码；

（3）根据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）按预测绘、实测绘要求，测算分摊各产权单元的面积；

（4）形成房产预测绘（实测绘）成果报告。

当事人提交房产测绘成果资料后，由管理部门对符合规划、房屋交易和产权管理规定的房产测绘成果资料予以备案，并将经过备案的房产测绘成果的书面资料和电子数据资料归档、入库。

2.不动产测量

根据《不动产权籍调查技术方案（试行）》，不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。主要技术依据有：地籍调查规程（TD/T 1001）、房产测量规范 （GB/ T17986.1）。其他技术标准还包括《中华人民共和国行政区划代码》（GB/T 2260）、《信息分类和编码的基本原则与方法》（GB/T 7027）、《标准编写规则第3部分：信息分类编码》（GB/T 20001.3）、《房屋代码编码标准》 （JGJ/T 246）等。形成的不动产测量报告涵盖了土地、房屋等方面的内容，对于建筑物类的不动产，是综合了地籍测绘、房产测绘等方面的测量报告书，主要为土地管理、房产管理以及不动产登记服务。

3.不动产统一登记改革后的变化

不动产统一登记改革后，作为与普通百姓日常生活联系最为紧密的房地产登记，原来由住建（房产管理）部门、国土部门分别办理房屋所有权证、土地使用权证。根据规定，房产管理部门负责房屋交易与产权管理，不动产登记机构负责不动产登记。即原来由房产管理部门办理的交易登记一体化流程被划分成交易、登记两块，分别由不同的部门办理。房产测绘成果资料不仅要满足房产交易与产权管理的需要，同时也要适应不动产登记的需要。

三、不动产统一登记改革后房产测绘工作的对策研究

1.认真学习不动产测绘知识

在目前不动产统一登记形势下，要形成一份多用途的不动产测量报告用于房产交易管理和不动产登记，可以由国土测绘、房产测绘的专业队伍根据专业化分工，分别完成地籍测量、房产测绘，再整合成不动产测量报告，也可以由一个测绘机构独自完成一份完整的不动产测量报告。对于专业性的房产测绘、国土测绘机构来说，需要认真学习房产测绘、地籍测量方面的知识，全面掌握不动产测量所需要的技能，以应对房产交易、不动产登记的需要。

2.统一坐标系统

按照国家测绘管理部门规定，各地应适时建立与2000国家大地坐标系和1985国家高程基准的转换关系。最终测量成果须转换到2000国家大地坐标系和1985国家高程基准。目前我市的国土资源、房产、规划等专业的测绘机构，均独自承担所需要的控制测量、地形图测绘等，造成重复测绘，浪费了大量的人力、物力、财力资源。房产部门采用的是1954北京坐标系，而国土部门采用的是1980西安坐标系且目前已大部分转换为2000国家大地坐标系。为了保证坐标系统的统一，需要将房产测绘的数据转换到2000国家大地坐标系，以便房产交易与不动产登记的测绘数据统一。

3.建立测绘地理信息数据库

根据《湖南省国土资源“十三五”发展规划纲要》，要建立完善地理空间信息数据交换共享平台，实现不同部门之间多源异构数据的交换共享，加快自然资源与空间地理基础信息库和国土资源数据云平台建设。我市已经对于加强测绘地理信息工作达成一致，由市测绘管理部门负责建立测绘地理信息数据库，并负责运营管理和维护，实现测绘地理信息数据共享。各测绘机构共享测绘成果，利用测绘数据“云平台”，基础数据可以互相利用，避免重复测绘。

4.测绘成果整合利用，全面适应房产交易与不动产登记的需要

根据《房屋交易与产权管理工作导则》，测绘机构应在采集规范划许可和土地的位置、幢、层、面积、性质等信息后，根据《房屋代码编码规则》（JCJ/T246-2012）、《房产测量规范》（GB/T17986-2000）形成房产预测绘成果报告。房产测绘成果实行备案管理，只有经过备案的房产测绘成果信息才能记载至楼盘表中。房产测绘成果资料包括书面资料和电子数据资料。房产测绘成果资料内容和形式，应符合房产管理部门备案要求。房产测绘机构对房产测绘成果的真实性、准确性、合法性负责。

5.加强控制测量、界址测量、其他要素测量等工作，从单一房产测绘向全面不动产测绘转变

根据《测绘资质分级标准》，不动产测绘包括地籍测绘、房产测绘、行政区域界线测绘、不动产测绘监理四个子项。由于不动产登记需要土地、房屋、界址等各方面的要素。因此，服务于房产交易、不动产登记的测绘机构应成为“全能型”选手，满足各方面的需求。

6.做好房屋代码与不动产单元代码的编制工作

2012年，住建部颁布了《房屋代码编码标准》（JCJ/T246-2012），国土资源部颁布了《地籍调查规程》（TD/T 1001）。《房屋代码编码标准》规定：房屋登记单元代码由26位阿拉伯数字组成，前25位为本体码，其中行政区划代码为9位，基本单元代码由12位基本单元幢代码和4位户代码组成，最后一位为识别码。《不动产权籍调查技术方案》则依据《信息分类和编码的基本原则与方法》（GB/T 7027）、《地籍调查规程》，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成。为满足房产交易、不动产登记等各方面的需要，房产测绘机构应出具适合房产交易、不动产登记的不动产测绘报告书。

房屋测绘管理范文第4篇

关键词：质量监管 重要性 存在问题 改进方法 建议

中图分类号：TU198 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2014）06（c）-0253-02

房地产测绘保障住房和住房的土地和其他相关的信息是准确的，完整的，目标的重要手段，公平和反映，交易可以有效调节房地产市场，提高科学性和准确性，物业管理是对当事人合法权益的有效保护的重要依据，也是房地产行业的发展，对重要的城市建设和管理的基本数据。因此，如何保证和提高测绘质量一直是测绘行业关注的重要话题。

1 房产测绘成果质量监管的重要性

对房地产测绘测量房屋面积测量包括房屋的建筑面积的测量，使用面积计算，房产面积测量，共有建筑面积的测算与分摊。房屋建筑面积计算时要考虑哪些属于计算全部建筑面积的范围，哪些属于计算一半建筑面积的范围，哪些属于不计算建筑面积的范围，可分摊的共有建筑面积及不应分摊的建筑面积，以及共有面积如何处理等等。如：与房屋相连，有上盖无柱的走廊，檐廊等，按其围护结构水平投影面积的一半进行面积计算；层高小于2.20 m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20 m的地下室和半地下室等是不计算建筑面积的；共有的电梯间、电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井等，作为共有的建筑面积进行分摊；为多幢房屋服务的警卫室，设备用房，管理用房等不应作为本幢共有建筑面积进行分摊。

随着房地产市场的进一步发展，房地产价格一涨再涨，我们不能排除个别开发商为了使其利润最大化，最小化的责任，套内建筑面积是相对固定的，将不应分摊的公用建筑面积的分摊，或使用不同的规则之间的区别，故意欺诈业主，由此产生的纠纷，甚至官司。这些现象不仅影响了商品房市场的销售，也影响了住房制度改革和住房商品化制度的促进。质量问题的发生说明监督和紧迫感的特殊性能检验的测绘成果，重要性。因此，通过专项监督检查房产测绘成果，根据规范房产测绘单位，负责房地产开发商，但也对财产权利的保护。

2 有房地产测绘成果检验问题

（1）房地产市场发育不完善，监管不到位。虽然房地产测绘专业的技术服务，市场，政府，在竞争和监督机制，但由于房地产市场的发展还不完善，存在一定的不正当竞争行为或违规行为，扰乱市场秩序。目前，房产测绘成果的质量保证体系和监督体系和相关的法律法规仍不完善，测绘、房地产测绘产品质量是不够的测绘行政监管部门，测绘业务资格和技术指导的不足，不能在质量监督检验测量测绘成果的地方，不利于的合法权利和利益，产权保护。

（2）存在区域差异，实践的不统一。房地产测绘不能没有现场实地调查和数据计算，图的内业处理，但对于相同的工作，不同的地区的测绘机构，或不同的测绘人员，他们的做法有差异。

此外，在经营，房地产测绘模式数据格式，数据处理，信息等方面也存在差异，技术质量是难以评估，不利于信息交换面积，单位和检查监督部门之间，对房地产市场的发展，也不利于标准化。

（3）特殊部位容易误解。对于室外楼梯，按规定：“无盖的室外楼梯没有覆盖计算”的各层水平投影面积的一半，有三种理解现实中：第一是没有盖的室外楼梯的建筑面积是相等的水平投影面积的一半和室外楼梯层二是把；楼梯为无盖罩上一层楼梯，只为室外楼梯上说。因此，无盖的室外楼梯顶部应计算一半，低层应该计算所有的建筑面积；第三是由于室外楼梯顶无盖，不应计算面积，低层一层楼梯上面的上盖，每层应一半的水平投影面积计算。三种不同的认识结果是不同的。

（4）建筑面积的计算是不合理的。成套房屋的建筑面积，套内建筑面积和分摊的公用建筑面积。其中，按套内建筑面积使用面积在住房的套，套内墙体面积，包括阳台建筑面积三部分组成的；共同占有或共同使用的建筑面积的物业业主的公用建筑面积，按照“谁使用，谁分摊”的原则。但在具体实施中，对房屋结构部分的使用性质经常是没有严格的定义，服务范围也很难区分。

（5）房产测绘单位在进行技术设计书编制时，无上级主管部门对设计书的审核，盖章。因此个别房产测绘单位在技术设计时，选取的房产面积的精度等级低于应选择的等级，造成房屋测量误差在无形中被放宽。

（6）房产测绘单位提交的成果资料不全面及不规范。如缺少房屋调查表，房产分户图绘制未按规范要求进行绘制及房产分户图绘制不全等；房产测绘单位提供的资料无二级检查一级验收的报告，尤其是一级验收的报告。

（7）房产测绘单位未对整幢楼房屋进行逐层逐户测量，只是挑选了某个单元的一户进行了现场测量或只是对整幢楼不同户型的房屋进行了现场测量，就编制了整幢楼每户房屋的面积测算报告。

（8）房产测绘单位未到现场进行房产测量，而是根据房地产开发商提供的蓝图的房屋数据，就直接编制了房屋面积测算的报告：个别房产测绘单位为了使资料齐全，现场也进行了房屋测量，但提供的资料中房屋测量草图中的个别数据与房屋分户图中的数据进行校核计算时，发现数据无法进行一致性验算，个别数据还是采用了蓝图数据，因此造成了房屋面积的不准确。

3 房产测绘成果质量监管的改进措施

（1）加快房地产测绘市场，规范和创造竞争有序的房产测绘市场。首先，衡量分离和测绘市场准入制度。加强行业监管，防止和制止乱挂现象的收费，规范市场行为；加强测绘机构资质管理，市场准入，推进开放房地产市场进入市场，专业化，法制化的轨道。

其次，加强行业自律，加快信用体系的建立房地产测绘。严格按照市场机制，防止恶性竞争，防止暗箱操作失败的行业行为；房产测绘单位应当承担测绘成果的法律责任，给测绘不执行国家标准或故意弄虚作假的个人行为，认真调查，追究负责。

（2）建立测绘信息系统平台，房地产管理，加强交流与合作。测绘部门和房产管理部门要通力合作，详细的技术标准，规范房地产测绘规范和统一，建立房产测绘技术的信息系统平台，统一的操作模式，操作过程和质量监督机制的结果，自动处理发送接收的全过程，测量，绘制，检查，负责认证，归档。对于信息技术管理，指导方便，通信和资源共享，而且还可以促进产业技术进步；不仅规范房地产测绘，与房产测绘成果的权威的建立，保持房地产市场的正常秩序。此外，对测绘行业协会和测绘高校专家的技术指导，促进交流与合作，互通有无来实现地区之间的平衡，房地产测绘工作的发展。

（3）加强业务培训，提高房地产测绘值班人员的专业素质。一个合格的房地产测绘从业人员应该不仅能测量专业知识及相关房地产知识，但也有高度的责任感，严格按照“规范”特性的测量和相关的法律法规来进行性能测试。测绘人员缺乏地区需要增加对努力做房地产的支持，衡量业务培训，提高员工的业务素质；加强数字技术的应用，计算机技术和网络技术，提高房地产测绘科技含量。两个“设置”的建议，即房地产测绘人员资格考试制度和定期培训制度的建立；测绘人员专家建立，行业专家，探讨“先进技术企业”的实际测量，为测绘，测绘行业的技术创新的革新，促进人员提供必要的技术支持。

4 房产测绘成果质量监管的建议

（1）现有的测量设备和目前的技术条件，商品房面积的测量精度应提高到至少二级房屋面积精度的水平，这是提高房地产测量信誉与权威的一个机会，也是保护了产权人的权益。因此，上级部门可要求房产测量报告中房屋面积测算的精度按至少在二级精度范围内进行房产测量。

（2）测绘主管部门可依据《测绘法》有针对性地开展专项检查和整治，扩大监督检查范围，完善监督检查制度，注重实效。既要实行全过程监督，又要突出重点、注重治本、完善制度，建立健全惩防并举的监督检查体系，既促进了政府机关的管理效能，又解决了房产测绘行业是否按规范作业的问题，切实解决了人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，为创建和谐社会起到了一定作用。

（3）引导房产测绘单位建立健全质量管理制度，促使房产测绘单位自觉规范自身的质量管理行为，明确测绘成果质量管理责任，加强测绘成果质量宣传教育，确保房产测绘成果质量。尤其是开发建设单位在取得预售许可证、房屋竣工后试验，将通过房屋测绘技术报告审查和共享将在公开政府信息平台公示①是共享的目的，地点，面积；②参加分摊的公用建筑面积的商品房的名称，目的，位置，面积，分摊系数；③无分摊公共部分。测绘成果质量监督系统可有效的保护人的知情权的权利，以便业主可以迅速了解测绘成果映射详细的材料，以减少审计的房地产面积和争议处理该地区后，进一步明确各自的职责，功能，发展和建设单位，测绘单位的责任。

（4）树立自我完善，自我反省，自我升华的制度。每一个单位里都应该加强质量上的完善，都应该做到把质量的保证和日常工作的考核作为一个整体的工作来进行。同时进行一些适当的经济上的奖惩制度。另外，每一个单位都应该详细的记录好抽样检查的信息，不合格质量的记录，审核的结果，过程控制的观察结果，客户后期的反馈意见，等等进行认真的分析和记录，从而找到问题的原因，通过改正和制定正确的预防措施来保证问题不在出现。

（5）通过定期的审核和对房地产权属实的登记进行抽样检测室测绘主管部门要做的事情，这是加大力度的对房产测绘区域存在不良规范的纠正查处，通过部门监督，群众监督，舆论监督等多种方式，确保房产测绘处在严密的监管之中，预防房屋面积质量问题的出现。另外，依照《房产测绘成果质量评定标准》的评分标准评分，对每一个测绘的单位进行项目上的管理，实际统计，数据库的统计，抽样检测存在的为题并进行相关的记录，最后向社会公开每一个测绘单位的信用度和检测结果。

5 结语

所谓的房产的测绘就是一种民生工程工作，它的准确与否，关系到产权人的切身利益，给于产权人提供的房产的面积上的测算的准确性的保证是房产测绘的最后的一道保障，准确而完整的房产测绘成果是审查、确认房屋的产权、产籍和保障产权人合法权益的重要依据，从另一种方式来说，就是通过全方位的方面来了解目前这个房产测绘的这项工作的基本情况，从而才能找到存在的问题，进一步的规划出正确的规范的房产测绘的系统行为还有措施。因此房产测绘成果专项监督检查是十分必要的。今后还需要把专项治理和权利运行监督机制建设工作结合起来，研究新的监督方式，加大监督检查的力度，突出专项治理的实效。

参考文献

[1] 吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[M].中国标准出版社，2001.

房屋测绘管理范文第5篇

关键词：房屋建筑面积；技术标准；精度要求；计算原则；施工图面积测算；预售面积；竣工测绘；实测面积；工作程序；误差；措施。

中图分类号： P2 文献标识码： A

近年来，我国房地产业发展迅速，随之而来的是房产测绘业务的迅速发展。房屋建筑面积测绘在房产销售中起着举足轻重的作用，房屋建筑面积的准确与否直接关系到房地产开发商和购房者的切身利益。为了规范房产测绘市场，杜绝房产销售中房屋建筑面积的弄虚作假，确保房屋销售中建筑面积的准确性。南宁市住房保障与房产管理局联合地理信息测绘局在全市范围内开展对房产测绘单位的资格审批和管理工作，对房产测绘单位实行统一管理，对房产测绘从业技术人员严格执行岗前培训，持证上岗的管理制度。不断优化测绘市场，促进第三产业快速健康发展。

房产测量是运用测绘技术和手段，采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。一般来说，房产测量涵盖的基本内容有房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的验收检查等。这里主要讨论房产面积测算，系指水平面积测算，它包括房屋面积和用地面积测算两类。我们日常工作指的测算均为房屋面积测算，其内容主要有：房屋建筑面积、使用面积、产权面积、套内建筑面积、共有建筑面积等。

一、与房屋面积有关的各项面积

1）、房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室等，且具备有上盖，结构牢固，层高在2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

2）、房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。

3）、房屋产权面积系指房屋所有者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房产行政主管部门登记确权认定。

4）、房屋套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

5）、房屋共有建筑面积指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积一般由两部分构成：即应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。

日常生活中人们提到的商品房销售面积，实际上指的就是我们测绘成果中的建筑面积。而大部分住宅习惯上以套内面积来衡量或计算单位面积单价，因此有几个关系我们必需搞清楚：

①套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。

②商品房销售面积=套内建筑面积+应分摊的共有建筑面积；

关系②中的商品房销售面积，根据项目开发所处的不同阶段代表不一样的意思，处于预售阶段时，此面积是房屋未竣工时预先销售的面积，不作为最终确权的产权面积。如处于竣工现售阶段，此销售面积经测绘备案并做了产权登记的，则等同于此商品房的产权面积。

二、房屋建筑面积测绘作业所遵循的技术依据及精度要求

2.1、技术标准

（1）中华人民共和国国家标准《房产测量规范》(GB/T17986•1―2000)（以下简称《规范》）；

（2）《南宁市房产面积测算细则》（南房字[2008]5号文）（以下简称《细则》）；

2.2、《规范》对面积精度的要求

房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差应不超过下表规定。

房产面积的精度要求

注：S为房产面积，。

我市拟定的《细则》以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。房产面积的精度等级采用到二级。

三．房屋建筑面积的计算原则

计算前，均要求作业人员认真阅读规范中的相关技术要求，对建筑物中应计算全部建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围和不计算建筑面积的范围应有深刻的认识，对该建筑物中功能区的划分、所有套内（单元）面积、应分摊公用建筑面积、不分摊的公用建筑面积、计容积率的建筑面积、不计容积率的建筑面积及公用建筑面积如何合理分摊应有明确的概念，不能模棱两可。房屋建筑面积的计算、分摊都按相关规范和技术要求进行。鉴于房屋建筑面积测绘的严肃性，准确性和权威性，作业人员在面积计算过程中应凭着认真、负责、公正的精神进行，不能根据顾客的要求任意处理，确保房屋建筑面积计算的准确性，杜绝房屋建筑面积计算中的弄虚作假行为。房屋建筑面积的计算一律采用市房产局承认的“房产测绘”或“房测之友”软件，不得用其他软件或用手工编制。

四、房屋建筑面积测绘的分类及几点概述

4.1 分类

房屋建筑面积测绘的主要工作包括：房屋边长测量、房屋建筑面积计算及分摊、房屋分层、分户平面图绘制、房屋平面立面红线图、位置图绘制等。现阶段我市房产测绘类别主要有：施工图面积测算、预售面积测绘、竣工验收测绘、现售面积测绘。

4.2 房产测绘的几点概述

4.2.1施工图面积测算是指在建设项目规划设计阶段，由开发公司委托有资质的房产测绘单位，按照设计院出具的经由审图公司审核通过的施工图纸，依据《房产测量规范》及《测绘细则》，并参照设计院提供的公用面积使用说明，按图纸计算分摊得到的面积。此面积可作为办理建设工程规划许可证的依据。开发公司以测绘公司出具的经由房产局备案通过的测绘报告可办理建设工程规划许可证，将图纸报规划局审批。

4.2.2房屋预售面积是指在商品房预售中，由开发公司委托有资质的房产测绘单位，按照规划核准图纸上的尺寸，依据《房产测量规范》，并参照设计院提供的公用面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算的面积。此面积可作为开发商在前期项目宣传中使用，同时也可以作为商品房网上备案和预销售使用。

4.2.3房屋竣工验收测绘是指房屋竣工后，由开发公司委托有资质的房产测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测测量、绘图计算而得出的面积。此面积仅用于房屋规划验收使用。

4.2.4房屋实测面积是指房屋竣工验收后，由开发公司委托有资质的房产测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测测量、绘图分摊计算而得出的面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。

五、房屋实测面积与预售面积差异的原因及措施

房产测绘工作贯穿于房地产开发项目的始终，针对房地产项目开发的不同阶段，房产测绘均提供相应阶段的配套服务。具体关系与测绘工作程序及流程详见下图。

实际工作中，房屋实测面积与预售面积经常存在差异，理论上，房屋如果按图施工，面积一般不会有多大偏差，但由于施工过程图纸往往会修改，加上施工误差，还有实测数据采集有偏差等问题从而导致了预售与实测面积的不同。原因归纳有两方面原因：一是数据采集和图纸变更。二是技术性原因。减少面积误差，措施主要是加强预测面积的准确性和加强实测面积的准确性。测绘单位只有严格管理，狠抓质量工作，才能从根本上保证测绘成果的准确性。鉴于预售面积和实测面积的不同，直接影响房款总额，引起房款差额的补和退问题。在具体工作中，即使按照《商品房销售管理办法》和《商品房 销售合同》中规定的条款处理，也会遇到很多麻烦和纠纷。为了减少争议，提高大众对开发商、测绘单位、房地产行政主管部门的信任度，在建筑施工过程中，开发商对建筑设计进行合理变更，导致面积差异较大时，应及时告知购房者；其次，要不断提高房地产测绘机构的专业技术水平，健全完善的质量保证体系，提高房地产测绘的质量，维护国家和广大房产权利人的合法利益。

六．结语

房屋建筑面积测绘是房产测绘工作的主要内容之一，其测绘成果是产权管理（登记发证、预售审批）、规划管理（工程报建、规划验收）、地政管理（征地拆迁）的主要技术依据之一。因此其成果质量的好坏影响越来越大，严格控制房产测绘成果质量是各房产测绘单位及管理部门永恒的主题。目前，南宁市的房产测绘工作为房地产开发商和业主提供了优质可靠的技术依据，为南宁市的经济腾飞做出了较大的贡献。

参考文献：

[1]GB／T17986.1―2000，房产测量规范[S]. 北京：中国标准出版社，2000

[2] 南房字[2008]5号文，《南宁市房产面积测算细则》[S].2008