商业地产发展现状及前景
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商业地产发展现状及前景范文第1篇
【关键词】 商业资产 资产管理 创新
商业地产是资金密集型的行业，商业物业的年租金收益越高，其资产价值也就越高。商业地产是对商业物业进行开发、经营、管理和投资，不同于传统的房地产开发，其具有运作周期长、资金投入高、投资风险和投资收益双高的特点。商业地产在经营和管理的过程中，对商业地产的资产管理不够重视，造成商业物业的保值、增值目标实现困难。因此，本文探讨商业地产的投融资以及资产管理存在的问题。探讨如何加强商业地产的经营理念的转变，将资产管理理念嫁接到商业地产的开发和管理中，实现商业地产的资产运营效率的提升，实现商业物业的净利润的最大化，提升商业地产开发的投资收益率，促进商业地产经营目标的实现。
一、我国商业地产管理存在的主要问题
1、资金链管理形式单一，缺乏完善的资金循环机制
商业地产不同于其他房地产项目，商业地产的开发对资金的依赖性较强，因此，商业地产与金融市场的结合关系十分紧密。但是目前我国的金融体系还不够发达，商业地产的开发商在投融资过程中主要依赖于传统的银行贷款等间接融资方式来实现商业地产开发的资金投入，并通过商业地产后期的运营来回收资金并偿还银行债务，积累进行下一个项目开发的资金。商业地产在资金链的衔接中由于结构的单一和资金循环机制的缺陷，造成商业地产资产管理的不足，影响商业地产的开发管理和资产安全。
2、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制
我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。
3、商业投资模式比较低端落后
商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。
4、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏
商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。
5、商业地产的开发利润高于商业经营利润
商业地产的开发是一个高利润行业，根据相关统计数据显示，房地产行业的利润率达到了20%以上，许多地方的商业地产的利润甚至超过100%，商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格，因此，许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是，由于商业地产的开发利润较高，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发，而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。
二、加强商业地产资产管理的重要性
1、给商业地产资产管理带来租金收入
商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。
2、能够促进商业地产的保值增值
商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。
3、促进商业地产整体效益的提升
商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。
三、加强商业地产资产管理的对策建议
1、改善商业地产的运作和管理
商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。
2、创新商业地产投融资机制
商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。
3、大力开发混合型的商业地产
商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。
4、加强商业地产项目的后续运营
商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。
商业地产应该重视资产管理，将资产管理理念充分融入商业地产开发管理工作当中，加强对专业化的商业地产管理人才的培养，创新商业地产资产管理模式和持有经营模式。通过对商业地产开发、销售以及运营管理过程中有效的资产管理，避免投资者的无序竞争，促进商业地产整体经营管理水平的提升，实现商业地产资产保值增值目标的实现。
【参考文献】
[1] 杨宝民、江禾、邓力维：商业房地产开发与管理实务[M].清华大学出版社，2007.
[2] 章惠生：城市综合体――商业地产的主流模式[J].城市开发，2010（3）.
商业地产发展现状及前景范文第2篇
［关键词］新媒体；“洛谐”；再发展
“洛谐”是流传于日喀则市南部地区定日县的一种民间歌舞，它一脉相承民间歌舞艺术的形态，又在艺术种类上集音乐、舞蹈、弹奏于一身，形成了传承至今仍踵事增华的传统歌舞之一。在国家大力提倡传统文化与非物质文化遗产传承传播的大背景下，定日“洛谐”成了该地区政府的重点保护对象，并于2008年6月7日，经中华人民共和国国务院批准列入第二批国家级非物质文化遗产名录，项目编号Ⅲ-87。新媒体技术的介入也为定日“洛谐”歌舞的传播带来了新的突破口，打破了地域局限，改变了单向的传播方式，在政府解决传统文化+经济发展难题的同时带动大众自觉传播这一珍贵的非物质文化遗产。所以，笔者希望能通过本文对定日“洛谐”的“艺术欣赏价值、体育健身价值、社会精神价值、旅游文化价值”①等在新媒体视域下发展现状和存在问题的阐述，使大家更好地了解“洛谐”艺术的发展前景，正确认识在新媒体视域下“洛谐”发展的必要性和可行性，共同保护好“洛谐”这一独具民间特色的歌舞艺术。
一、定日“洛谐”现今发展状况
“中国新媒体发展经历了爆发式增长后，总体格局越来越趋于稳定，整个行业进入深度调整和再探索的阶段。在这个阶段，新媒体内容生产力持续释放，媒介新技术不断向前发展。”②笔者认为，新媒体技术的介入为众多民间歌舞艺术的发展开辟了新的道路。定日县被称为“洛谐之乡”，从“洛谐”现今发展的状况来看，与传统铺垫和现当代创新作品的结合占很大因素，通过收集数据得知，新媒体抖音、美拍、微博、微信公众号、慕课等技术的成熟，已将“洛谐”的传统歌舞等作品弘扬至大江南北，其中，CCTV-3《舞蹈世界》节目组、CCTV《文化十分》节目组、中国网、日喀则旅游网、魅力网、中国旅游商业地产网曾多次下乡实地考察，对其舞蹈的风格形式、乐器演奏、传承和传承人现状进行了调查研究，并将“洛谐”舞蹈带到各大平台进行传播。在笔者看来，此举为非遗文化的传承与发展做出了可行性的贡献，在传播文化艺术的同时提升了“洛谐”歌舞的艺术欣赏、旅游文化、社会精神、体育健身等价值。
（一）关于“洛谐”的流动性
本文运用访谈法对大学定日县协嘎尔镇恰来村和扎果乡扎果村等学生进行采访，来了解当地“洛谐”歌舞的发展现状。关于“洛谐”的流动性通过访谈得出以下结论：一是“洛谐”发展起来以后到各地进行表演而形成的流动；二是民间艺人为了生存走访各地进行卖艺；三是与半农半牧的生产状态有关，但不是其主要的流动因素，因为“洛谐”表演主要集中于人口集中的农区，牧区人口较为分散，很难组织，传播效应较低。在流传着这样一句话，“果谐是堆谐的母亲”，而且在学术界定日“洛谐”属于堆谐的南派风格之一，因此有关“洛谐”的流动、发展、传承，罗旦在《民族民间舞蹈文化》一书中提道：“‘堆谐’从旷野田间的‘果谐’歌舞逐渐演变为村头小巷的南派堆谐歌舞，这是从环境和空间的变化中发展而来的。从群体自娱性表演的‘果谐’转变为个体娱人性表演的‘堆谐’形式，这是从艺术表达方式和内容的变化中提升而来的。这是一种民间歌舞艺术自然发展的基本规律。”③
（二）“洛谐”艺术现状及问题
1.表演节日藏族的传统节日主要以藏历年、雪顿节、望果节等为主，藏历年是藏族人民的传统节日，是根据藏历推算出来的，与汉族的农历新年大致相同；“雪顿节”在罗旦的《民族民间舞蹈文化》一书中被描述为“堪称历史上规模较大的文化艺术博览会”①。该节日是融宗教活动、服饰艺术、餐饮文化、戏剧艺术、歌舞艺术于一体的盛大传统节日。“望果节”在藏族是绕着丰收在望的庄稼转圈的意思，是藏族人民庆祝丰收的节日。“洛谐”在表演节日上现今表现为从田间地头的传统、民俗节日转换为紧跟时代旋律和发展主题的传统、革命文化节日，以及政府组织的各大文化旅游节日等。从这一现状中我们得知除了大型的传统节日以外，小型的民俗节日在现代文化的冲击下正在逐渐失去其传承的意义。2.舞蹈风格在何永才所著的《舞蹈概说》一书中曾这样讲：“各种艺术形式，都是在既能相互联系又能各自独立的基础上发展起来的。”②它们在各自独立的发展过程中，通过相互联系和可以吸收的基因，采取结合、配合、综合等方式重组构成新的艺术形式和种类。现今由于各大艺术团的成立和新媒体技术的介入，为迎合艺术市场发展的需求，其表演形式分为传统与现当代新编作品两大类，民间以传统表演为主而艺术团以加工美化后的传统作品和新编作品为主。何永才在书中针对该艺术的表现力，提出了以下三点：一是根据舞蹈自身热情奔放的特点，吸收国外民间舞的艺术特色，侧重变化脚下节奏组织情绪，表现藏族人民新的精神风貌；二是以《奴隶之歌》中的愤怒舞为例，提出从人物情感需要出发，加强该艺术表现的力度；三是以舞蹈《丰盈》为例，提出主题意念法，使用脚下节奏用变化、模拟自然声效等方法，在鼓励艺术创新的同时又不丢失民族自身的特色。3.演奏乐器民族民间舞蹈服饰和道具与民族民间舞蹈的文化属性、艺术特征、舞蹈韵律、形态风格等有着紧密的联系。人民在长期的、社会生活、生产劳动及特殊自然环境中，利用独特的服饰道具丰富了民间舞蹈的文化内涵和深层寓意。“洛谐”的演奏乐器目前以扎年琴为主，它作为民族民间舞中最常用的娱乐道具之一，以其独特的音乐、表演、传承等特性现今已广泛应用于各类民族民间舞中，为更好地保护传承下去，被编写进高校的音乐舞蹈课程教材中使用。通过访谈得知，随着社会生活、技术的不断进步和歌舞内容的丰富，部分地区由最原始的自歌自舞发展为带有乐器（六弦琴、孜孜、鼓）等结合舞蹈表演到现在的“音频+舞蹈表演”形态。这一现象充分凸显了民间手工艺技术正逐步退化和失传的问题。如何正视新媒体对“洛谐”歌舞传承所带来的影响？访谈结果显示，新媒体传播的“洛谐”歌舞受众呈年轻化趋势，并不被当地的中老年人群所接受，他们认为“洛谐”就是当地较为普遍的劳作歌舞，而舞台上加以美化的大幅度舞蹈动作结构严谨、程式规范，反而失去了传统自娱形式和风格。
二、新媒体视域下“洛谐”艺术的传播价值
（一）艺术欣赏价值
定日“洛谐”作为劳作歌舞之一，以其朴实的形象，生动地再现了藏族人民日常生产生活的劳作场景，从地域风格特征来分析，它属于“堆巴”南北派中的另一种风格，南派堆谐普遍统称为“洛谐”（是藏语，指南部堆谐），它所指的不仅是简单的地域概念，其更多地指向在舞蹈的风格特征角度上形成的南部堆谐含义。“洛谐”的表演乐器丰富，以扎年琴和三弦琴（孜孜）为主，早期的表演中有击鼓的现象。在舞蹈风格上，定日“洛谐”在舞蹈中强调和突出了原民间舞四分之一节拍的后拍起步，保留了中起步，四、二节奏变化，上身呈九十度弯腰低头姿势，舞蹈动作以摆动双臂双手体现了南“洛定日”庄重典雅古朴的远古舞蹈风格特点。“洛谐”独特的唱腔是慢唱腔，将强烈的小跑旋转、腾跃等技巧，伴音鲜明自成一体，以表现人们独特的生活情趣。“洛谐”以“脚靴”见长，通过脚下节奏变化抒绪，上身姿态变化不多。男性表演时伊拉琴弹琴边弹边舞，穿插旋转动作较多；舞者气质庄重豪放。女性舞蹈时脚步顿地，比较平稳，伴着脚下连点步跳踏，上身微微起伏，双手在胸前左右自如甩动，舞姿显得典雅轻快。③
（二）体育健身价值
“洛谐”是非常欢快灵巧的一种舞蹈，但舞者在身体部位的运用上有较特殊的规律，舞者的下身欢快灵巧，上身又要求平稳大方，而且双手的甩动在缓慢与快速中又显得优美自如。另外，舞蹈中膝盖的自然松弛与小幅度屈伸是藏族民间舞蹈的基本特征，但是，在“洛谐”中的屈伸有别于“康谐”“果谐”，它由于动作速度较快，屈伸幅度很小，上下起伏中膝盖和脚下配合自如、协调，属于综合性的体能运动。在地广人稀的高海拔地区，人民群众所创造出的这一舞蹈艺术为群众的身心健康、生活等带来很多的乐趣、益处。音乐、舞蹈艺术的结合提升了人们舞蹈锻炼时的趣味性和艺术创造性，当力量感与柔美性相碰撞时，更是提升了艺术的内涵价值与观赏性。
（三）社会精神价值
舞蹈以人体作为物质载体，保存与承载着某个族群的历史文化记忆、观念信仰、情感态度、生活习俗等。“洛谐”艺术在一定程度上代表了民族地区积极向上的精神面貌，也充分凸显了藏民族的文化艺术特色。民族精神是民族文化最本质、最集中的体现，民族精神根植于我国的传统优秀文化，是民族文化的灵魂。“洛谐”作为民间劳作歌舞之一，常常出现在人们的劳作、自娱及节日等不同场景中，为人们的生活带来乐趣、憧憬与向往。在平措扎西《流动的定日洛谐》一文中得知“藏历四月是孜布日山的月份，和别的转山不同，转孜布山不仅是一次信仰之旅，更是一次歌舞巡礼，以巡回比赛‘洛谐’的形式，向神山致敬。所以，每次转神山的季节，也是定日人展示自己歌舞天赋的季节”。在定日，这样的信仰崇拜活动以村为单位集体进行，以牧民的游聚方式带上牛羊与珍贵的六弦琴、胡琴，进行此次转山仪式。因此，采取措施保护并开发传播“洛谐”艺术，对民族文化的传承将起到很大的促进作用。
（四）旅游文化价值
旅游文化不是简单的文化特色与旅游景观的结合，而是在长期的历史文化积淀中形成发展起来的，精神文化、艺术文化、地域特色等作为旅游文化的发展载体，它们之间是不可分离的。结合线上线下的调查结果来看，通过各大媒体的传播，“洛谐”艺术正逐步走进民族文化艺术的大家庭中，它以其别具一格的艺术特性获得了广泛的支持与热爱，定日县也因此被称为“洛谐之乡”，在新媒体视域下人们更是共睹了该艺术传播为当地旅游经济带来的发展效益。对地广人稀、交通不便的地区来说，舞蹈艺术的出现在很大程度上拉近了人民群众的交往距离，以舞蹈的形式聚集重大节日，在歌舞欢腾中增进民族情感，也创造出了流芳百世的民族艺术。
三、新媒体视域下“洛谐”艺术再发展策略
（一）从政府层面来看，加强对当地文化旅游局、艺术团等的指导
只有不断培育青年演绎人才，才能为艺术创新提供助力。该艺术发源于劳作中，传承于劳作中，发展于新媒体视域下，在百年未有之大变局下，传统的社会生产生活方式已被新兴科技逐步代替，而该艺术不可一成不变地以传统形式延续下去，新作品的编创在不脱离现代生产生活的同时只能依靠青年人担起重任。
（二）从高校层面来看，应不断强化思政教育
近年来，传统文化的保护已成为民族文化发展的热点之一，中华优秀传统文化、红色革命文化、社会主义先进文化等内容以“课程思政”形式不断进入全国小学、中学、高校等各类课程中，让艺术类教师在传授实践教学内容的同时将该艺术背后的源流、背景、分类等情况注入学生的思想意识中，让“洛谐”艺术有源可寻。
四、总结
以上是笔者经过调查后对其问题与发展策略的陈述，笔者以“新媒体视域下定日‘洛谐’艺术再发展研究”为题，认为该艺术具有民间舞蹈概念意义，能够在当下弘扬。在新兴科技蓬勃发展的今天，为促进其再发展，应在弘扬“中华优秀传统文化、社会主义先进文化、红色革命文化”的时代主旋律中，在政府扶持下加强该艺术各方面传承价值的宣传力度，在高校思政教育课程传播的基础上，加强演绎、编创人才的培养。
参考文献：
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