房地产市场管理
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房地产市场管理范文第1篇
关键词：房地产；经济；管理
Abstract: The development of real estate industry and the trend and people's life is closely related. The real estate industry management is an important part of China's macro-control of the market economy. This article mainly introduces the concept of real estate management, by analyzing the present situation of the management of the real estate market and the existing problems, suggestions and countermeasures of the regulation, management and practice of real estate innovation proposed.
Keywords: real estate; economic management
中图分类号：F293.33
引言
随着市场改革的发展和不断深入，房地产行业获得了飞速的发展，房地产也成为人们关注的焦点。然而，当前房地产的发展还存在诸多问题，制约着其发展，阻碍了国民经济的发展和人们生活条件的改善，不利于社会的可持续发展。因此，要想在激烈的市场竞争中占有一席之地，就必须改革房地产的管理，实现房地产产业的可持续发展。
1 房地产市场管理的概念
房地产市场管理是指房地产行政管理机关依法对与房地产交易有关的交易机构、交易规则和各种交易活动所进行的管理．市场经济作为经济手段，其运行的基本规律有价值规律、供求规律、竞争规律等．房地产行政管理必须遵守市场经济发展的规律，有效地发挥市场在资源配置中的作用，促进房地产经济的发展。但是市场经济有其自身的弱点和消极方面，如市场功能有缺陷，市场竞争有失灵、市场不能完全实现公正的收入分配、市场调节本身具有一定的盲目性。因此，需要政府对市场进行必要的宏观调控和管理。政府对市场的调控要遵循宏观间接调控原则和计划指导原则，利用经济政策、经济法规，经济计划、经济监督和必要的行政管理对市场经济的有效运作发挥调控作用。
2房地产市场管理的现状及存在的问题
2.1 项目管理环境变化大，工程技术日 益复杂。随着国家经济的发展，房地产企业管理环境变化越来越大，可变因素增多，使得项目工程管理的预见性和可见性差，各类项目的技术要求也越来越高。因此，为适应环境的变化以及工程项目的要求。需要房地产企业不断地运用科技手段提升企业自身的核心竞争力。
2.2 管理上的相对粗放，需要多方合作。房地产企业基本属于劳动密集型企业，产品的形成主要依靠劳动力的投入，附加值较低，人员流动频繁，房地产企业往往只雇佣项目管理人员和少部分技术工人，大多数的员工并没有固定的工作单位和工作地点，造成培训困难，作业水平参差不起。并且，一个工程项目还涉及到业主方、分包方、材料供应商等各个方面，而分包专业分工较细，项目工程管理难度大。管理上相对粗放，需要多方配合、紧密合作，才能较好地完成整个施工项目。
2.3 企业组织架构不能适应企业发展，部门职责不清晰，责权不匹配，协作流程不畅，管理效率低下，没有建立起流程管理的理念。
2.4 人力资源管理体系缺乏，岗位评估体系不健全，绩效考核和薪酬体系不完善，员工缺乏积极性，核心人员流失率高。房地产的调控很重要，只有对房地产调控好了，才会促进经济的发展。
3对加强房地产市场管理调控的建议及对策
针对我国目前房地产交易市场逐渐出现信息化、市场化、多元化的发展方向，传统的房地产管理模式已经不能满足其日益发展的需要，那么房地产管理的改革与创新的必须性已经日益凸显，国家针对目前房地产发展的现状，总结出一套科学的、合理的、先进的、规范化的房地产管理模式。
3.1加大对商品房结构的规划管理
为了解决我国少数大城市短期内出现的房价上涨过快，住房供应结构不合理等问题，通过宏观调控积极调整住房结构，引导居民合理消费，才能维护住房供应市场的平衡稳定发展。主要是增加普通商品住房的供给。对分析了相关的原因，并有针对性的提出了对策。于房价较高、上涨比较快的地方，在增加普通商品住房的同时，也要增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房等带有政策和保障性质的住房。
3.2加大对房地产市场的监管力度
为了有效控制个人转让住房过程中出现的相关费用和有关扣除问题的不明确、不详细，及对二手房交易个人所得税的征收不到位等显现。国家外汇管理局、建设部联合《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。要使外商进入房地产市场就要规范其投资房地产市场准入、加强开发经营管理、严格规范境外机构及个人的购房管理，明确规范外商投资房地产企业的设立及股权转让和项目转让的程序等。并严格规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为。
3.3 健全和完善土地市场，促进土地产权流动
要在土地产权制度改革和土地市场培育上取得突破，争取整体盘活现有土地资产，并争取建立若干个超级土地批租市场，出台政策保障促进划拨土地使用权进入市场。另外，国家和政府对于新增的经营性土地使用权，在管理上主要通过土地批租市场，实行土地出让，并以土地拍卖、公开投标、挂牌交易等方式取代协议方式。通过立法，明确存量不动产划拨土地使用权的使用期限，根据不同用途和现有财产状况，把使用期限确定在20-30年以内。企业可以将这种土地产权，当作法人财产权进行转让、出租、抵押等。当非经营性土地改变为经营性土地时，也应重新明确使用期限。
4 房地产市场创新管理与实践
进行房地产的管理创新，有着积极的进步意义。首先，管理的创新能够带动其他工作环节的创新和改革，不仅可以激发各个部门的积极性，提高部门的效能，还充分的实现资源的优化配置，促进房地产的可持续性发展。对房地产进行相应的创新，可以改革弊端，消除弊病，减轻风险，使房地产获得更好的发展。房地产发展面临着激烈的竞争和自身发展的限制，要求房地产产业进行管理的创新，探索房地产产业发展的新途径。要想在激烈的市场竞争中处于不败之地，实现自身的健康稳定发展，对房地产进行管理的创新是当前房地产发展的必然选择。
4.1 管理模式的探索和创新
在信息技术飞速发展的今天，房地产产业要顺应信息技术的要求，不断的对房地产进行管理的创新。管理模式的创新是是进行房地产管理创新的第一步，是房地产发展的基础。因此，房地产行业要用知识管理来提高管理模式的创新水平。例如，在管理模式的改进和创新中，可以建立相应的激励机制和奖惩制度，使房地产的发展和员工个人的利益挂钩，进而调动企业员工的积极性。
4.2 人才培养模式的创新
房地产要在激烈的市场竞争中获胜，需要具备人才优势，人才的培养是增强房地产竞争力的一个重要环节。越来越多的企业开始注重人才的培养，建立培训的管理机制，目的是使自身在激烈的竞争中利于不败之地。
4.3 土地市场管理
对房地产的管理创新还需要从基础上着手，即对土地市场的管理进行改革和创新，不断完善土地的供应方式。同时，进一步提高对闲置土地的利用率，加大对其的处理力度，进而盘活建设用地，这样很大程度上节约了土地资源。为了防止投资商的投机行为，国家需要采取相应的措施，加强对土地的管理，切不可任由发展，不加限制。
总 结
房地产是一项大型的系统工程，关系着国民经济的发展和人们生活条件的改善，房地产企业为了获得更多的经济效益和社会效益，在市场中获得长远的发展，就需要对管理进行创新，因此，需要政府各个部门的协调合作和密切配合，共同促进我国房地产的平稳健康发展。
参考文献：
房地产市场管理范文第2篇
一、企业资质管理
（一）新申报房地产开发资质的企业，从业人员资质、办公场地、担保书等必须符合资质申报条件，担保单位必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。担保书要明确企业破产、解散等清算情况发生后的房屋质量责任承担方式。开发土地面积中心城区在20亩以下、其他镇乡在15亩以下的新公司，原则上不予审批房地产开发新资质，要求挂靠具有三级以上（含三级）企业资质且信誉良好的房地产开发企业进行开发。
（二）严格执行建设部77号文件规定，对暂定资质的房地产开发企业一年内无开发项目的或三年内无开发业绩的公司，注销企业资质。房地产企业无正当理由不参加年检，视为年检不合格。
（三）企业开发建设的项目工程质量低劣、发生重大工程质量事故的；或由于企业逃避有关法律责任和社会责任而发生群体性上访事件，造成社会恶劣影响的，由原资质审批部门降低资质等级，情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
二、商品房预售管理
（一）商品房预售严格按象建房[2009]19号文件规定执行，实行商品房预售方案备案制度和商品房买卖合同预审核制度。申请商品房预售许可的面积，每期不得低于3万平方米（项目总面积低于3万平方米的不得分期预售）。
（二）商品房预售条件严格按甬政办发[2012]230号文件精神执行，自年10月9日后新取得用地的房地产开发项目，低层、多层建筑主体结构结顶，中高层、高层建筑主体结构完成三分之一及以上，方可申请商品房预售。鼓励现房销售。
（三）建立商品房预售资金监管制度，根据象建房[2011]1号文件精神，开发企业在申请办理商品房预售许可证时，按照法律、法规规定，必须向房产主管部门提供商品房预售资金监管协议书，按月报送建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单。
房地产市场管理范文第3篇
【关键词】房地产；市场；监管原则；具体措施；努力方向
在改革开放不断深入的今天，随着市场竞争的日趋激烈，对于国民经济的支柱产业之一的房地产业来说，如何维护好这个大市场的秩序就显得尤为突出和重要，如何保证房地产市场的规范有序发展，也便成了讨论最多的问题。我们认为，加大执法力度，强化监管措施，做好跟踪管理，是保证市场秩序的灵丹妙药，所以应该在这方面加大力量，加大投入，勇于创新，推动房地产市场向更加公平、公开、有序的方向发展。
随着房地产市场的不断繁荣、发展和成熟，各类法律、法规的不断完善，促使房地产市场走上了公平、公正、公开竞争的渠道，在做好有法可依的同时，如何做到有法必依，执法必严是整项工作的重中之重。不少涉房企业在商品房预销售、中介服务、物业服务过程中还存在着不够规范的情况，所以应加大执法力度，对房地产市场进行长期有效的监督检查。现就将我局在房地产市场监管中的具体方法和措施作简要叙述。
一、房地产市场监管原则
作为房地产市场监督管理机关，我局在房地产市场稽查监管工作中始终坚持做到要有法必依、执法必严、违法必究的原则。一切执法活动必须符合法律、法规的要求，在职权范围内进行，坚决杜绝越权执法、以罚代管等违法现象；以事实为依据，严格依照法律规定的标准查处违法行为，做到责罚相当；认真履行执法职能，对管辖范围内的一切违法行为都要予以追究，并严格依法给予处罚。
二、新经济形势下，房地产市场跟踪管理的监管方向、监管重点
1、进一步加强房地产市场监管力度，强化房地产主管部门管理职能，通过我局的房地产市场管理领导小组，进一步研究做好有效管理房地产市场工作的具体思路和措施，在日常巡查和专项检查的基础上，局联合执法领导小组定期召开例会，局相关科室和局属各单位协调联动，综合监管，共同治理，严厉处罚，确保效果。在联合执法时，他们把企业诚信体系与完善问责程序结合起来，与企业市场行为和市场准入、资质管理、评优评先结合起来，形成“市场”与“现场”联动的工作机制，有效约束和规范了企业的市场行为，切实加强了房地产市场的日常监管，推动我市房地产业再上新台阶。
2、进一步推进违法行为记录制度。完善和落实建设行政相对人违法行为记录工作管理制度；严格违法行为信息的记录，强化违法行为信息在行政许可、市场准入、工程招标投标、执业资格注册管理、竣工验收等市场监管环节中的使用；结合省厅建筑业企业信用综合评价体系建设，建立信用信息公开共享机制，推进市场诚信体系建设。并积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，发挥信用档案作用，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案要作为考核企业资质的依据。对违法违规销售、存在较为严重的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用等违法违规问题，应当记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光。
3、针对近年来我市房地产市场开发、销售等出现的新动向、新问题，房地产稽查监管工作主要对以下几个方面的违法违规现象进行重点查处。
（1）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动；（2）查处开发企业以变相“团购”的名义销售未办理《商品房预售许可证》的商品房的行为；（3）查处开发企业以“购房奖励”或“售后返还”等形式销售未办理《商品房预售许可证》的商品房的行为；（4）查处开发企业对达到预售条件的商品房，捂盘惜售、囤积房源，不按规定销售的行为；（5）查处未经批准而擅自进行集资建房的行为；（6）查处中介机构、物业服务企业经营中的违法违规行为；（7）查处房地产开发企业无资质开发、超资质开发等违规行为。
4、规范的市场秩序要靠健全完善的规章制度来约束。市住建局紧紧围绕全市房地产市场存在的突出问题，认真搞好调查研究，找准问题症结，对症下药，制定出台切实可行的制度和办法。在学习石家庄、邢台等市市场监管先进经验的基础上，重点建立和完善了《房地产企业动态考核制度》、《房地产开发企业信用管理办法》和《农民工工资保证金制度》等8项制度，这些制度的建立和实施，达到了对企业实行一月一统计、一季度一考核、半年一总结、年终算总账的日常考核。在考核中我们对违法违规行为发现一起，查处一起，记录一起，并将稽查日志台账实现了常态化、制度化、规范化管理。
三、强化行政执法监督，提升稽查执法效能
1、完善和落实省建设厅要求的稽查执法监督制度、稽查执法情况定期通报制度、稽查执法考核制度、稽查执法约谈制度、行政执法责任追究制度、典型违法案件曝光制度、事后追踪制度，以制度促管理，以管理促成效。
2、加强房地产市场和建筑市场监管是一项长期的任务，市住建局始终把规范权力运行，健全市场机制和加强监管惩处结合起来，整合执法力量，创造性地提出了“以素质促工作、以监管保质量，以服务树形象”的总体工作思路，充分运用经济、行政、技术、法律等手段，加强源头治理，加强过程控制。
3、在对房地产市场的监督上，实行企业自查、日常检查、专项检查、综合检查、定时抽查，五种检查方式综合监管的方式，时刻动态跟踪管理。
四、加强房地产稽查执法队伍建设，提高稽查执法工作水平
1、加强房地产稽查执法队伍建设。指导我市下属各县市区健全机构，落实制度，完善机制，规范管理，转发《关于加强全省住房和城乡建设稽查执法队伍建设的指导意见》，召开全市房地产稽查执法工作座谈会，推进全市各级稽查执法工作和队伍管理的标准化水平。
2、规范房地产稽查执法行为。落实省政府《关于建立行政裁量权基准制度的指导意见》和《河北省建设系统规范行政处罚自由裁量行为办法》，制定完善《衡水市建设行政处罚自由裁量基准》制度，严格规范裁量权行使。推广使用全省统一的行政处罚执法工作流程及文书格式。落实行政执法责任制，开展行政执法案卷评查工作，推进稽查执法标准化建设，不断提升工作质量、工作效率和执法水平。
房地产市场管理范文第4篇
二、农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，区土地、房产管理部门不得办理土地、房产确权登记手续。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权可依法转移。
三、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方补办土地使用权出让手续，并依照以下标准补交土地使用权有偿使用费。
（一）已购公有住房、经济适用住房（20*年10月7日前购买）、获得全部产权的集资建（住）房（已经房改办批准符合集资建房资格）、“城中村”改造范围内农村村民取得的套式住宅以及城镇居民（单位）拆迁安置住房上市出售时，不改变土地用途的，由购房者按标定地价的10％补交土地使用权有偿使用费；20*年10月7日后购买的经济适用住房上市出售时，按届时同地段普通商品住宅价格或经济适用住房转让成交价与原购买价格差价的50％交纳土地收益价款；其余住宅用地按标定地价的50％补交土地使用权有偿使用费。
（二）工业用地以及文化、教育、体育、医疗卫生等公益性用地转让，按标定地价的50％补交土地使用权有偿使用费。
（三）上述以外的行政划拨土地使用权转让，按标定地价的60％补交土地使用权有偿使用费。
四、企业改制中划拨土地使用权补办出让手续的，在批准的改制方案中已明确补交比例的，按批准的改制方案中的比例补交。批准的改制方案中未明确的，工业用地以及文化、教育、体育、医疗卫生等公益性用地，按标定地价的20％补交土地使用权有偿使用费；其他用地按标定地价的30％补交土地使用权有偿使用费。
房地产市场管理范文第5篇
1.1单纯追求经济效益
GDP日益成为评定地方政府政绩的一个决定性指标，使得多数地方政府不择手段的提高GDP以增加自己的政绩，而忽视了政府的主要职责——提供公共产品。而据有关专家的研究成果显示，在我国某些地区，当建设用地增加1％时，当地固定资产投资就增加4.1％，但是在城镇居民的固定投资中，还是有大量的资金流入了房地产市场，针对这种情况，政府加强了对房地产业的控制，这样反而造成违法用地情况的增加。
1.2没有很好的配合中央政府的政策执行
房地产行业与其他行业不同，有着明显的区域性特性，因此在政府管理过程中必须给地方政府一定的自由决定权。中央所设定的调控目标能否实现，在很大程度上取决于地方政府对政策的落实。但是地方政府和中央政府也存在了目标差异，这种差异就形成了两者的非合作博弈，弱化了调控效果。
1.3越位行为多，过分干预房地产市场
在我国市场经济体制下，政府对市场的调控能够弥补市场漏洞，促进社会公平，但是政府也要遵守发展规律，不能强行干预市场正常运作，通过市场的调节机制，房地产市场为了供需平衡而降价。但是某些地方政府的一些政策会导致房价的上涨，因此尽管政府不断的调节房价，但是房价依然居高不下。
1.4保障性住房管理缺位
住宅用房具有准公共品性质，需要政府为中低收入阶层提供住房保障。尽管我国在近几年加大了对于经适房和廉租房的支持力度，但是从执行的效果方面看，房价还存在过高问题，能够适合中等收入家庭的住房还很少，仍然不能解决住房问题。这些问题的出现主要是政府在保障性住房的监管上出现了缺位现象。
1.5法律制度体系不健全
对于发达国家来说，房地产管理市场已经十分成熟，健全的法律法规也促进了房地产市场的良好发展。在我国，房地产方面的法律法规严重缺失，我国法律只对建设过程中的问题进行了规定，没有做好后期管理的法律保障。所以，国家调控在房地产行业中始终处于滞后的境地，有的法律法规甚至不符合市场调节的规律，导致房地产管理不规范。
2、如何发挥政府在房地产市场管理中的作用
政府要不断加强对房地产市场的管理和监督，保证房地产市场的正常运行、健康发展。这就要求政府从实际出发，根据自身的职能，采取合理、有效、科学、务实的政策措施，对房地产市场进行管理调节。
2.1加强对房地产行业的市场管理
政府要加强对开发商资质的审核管理，保证房地产广告的真实性，让房地产市场中的产品从质量上得到保证，更要从物业管理方面提高服务质量，让人们真正的感受到良好的环境，为消费者的需求着想，提供更准确的信息。
2.2完善法律法规体制，增强执法科学性
社会主义市场经济实质上就是法制经济，在维护良好的市场秩序和发挥市场资源配置作用上法律起到关键作用。第一，用法律来制约政府的经济管理作用的发挥，弱化因政府过分干预造成的负面影响。第二，继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，细化其他相关实施细则，推进《房地产法》的出台，使得房地产行业从开发建设到交易，再到中介服务和相关的后期服务等各个方面的管理完全纳入法律规范体系。只有这样，才可以使房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。
2.3强化政府对房地产市场的税收监管
针对市场中对房地产进行炒作的行为进行制约。炒房已经成为我国房地产行业健康发展的最大障碍。国家税务部门需要用调控手段降低房产利润，抑制炒房。
2.4加强对土地市场的管理
政府过度干预导致我国的土地市场十分混乱，而这种混乱让我国土地的市场化运作程度大大降低。所以在土地管理中应该将政府调控与市场调节结合在一起，强化土地管理的计划管理，对用地的总量都进行控制，通过年度用地计划进行规范化管理。
2.5完善住房保障制度
首先，要保证保障性住房的供应。一方面必须完善公租房、廉租房和经济适用房制度；另一方面对资金使用效率要不断提高，在资金数量有限的情况下，通过解决中低收入者的住房问题，来抑制房价的过快上涨，将工作的重心转入公租房以及廉租房上。其次，扩大住房保障对象的范围。真正能够支付经济适用房的群体，大多是中等收入或以上的人，而低收入者在购买者中占非常小的比例。所以，在制定住房保障政策时应当更多的考虑其他弱势群体的住房需求，扩大保障对象。再次，要保证住房保障制度的公平合理。其中廉租房以及经济适用房的价格应该大幅低于商品房，政府必须做好对住房审批的管理，通过完善法律法规的途径防止房地产行业的腐败现象。
3、结语
