老旧小区指导意见

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇老旧小区指导意见范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

老旧小区指导意见范文第1篇

业内多位专家表示《指导意见》极具亮点，中国信息通信研究院规划设计所所长胡坚波表示，与以前的宽带提速的措施相比，本次的《指导意见》提出网络发展的具体指标，使整个行业在网络基础设施上，目标更具体、更聚焦。北京邮电大学教授曾剑秋接受《通信产业报》（网）采访时表示，这个《指导意见》出台，比较客观反映出我国提速降费的发展规律。

《指导意见》针对性解决“固网光纤入户难”、“4G基站建哪里”等宽带网络建设中的突出问题，明确了投资以及市场开放具体时间表，配套政策也多有创新。甚至有通信业内人士表示，《指导意见》是20年来对基础运营商的最大扶持。

此外，《指导意见》中关于优化通信业考核、通信集约运营以及通信市场开放的规定被视为将对通信行业产生深远影响。

系统工程促提速

围绕 “提网速”，《指导意见》提出要加大网络建设投入，到2017年投资不低于1.1万亿元，并针对影响用户网速体验的各环节提出了具体措施：一是加快推进全光纤网络城市和4G网络建设；二是建设高速大容量光通信传输系统；三是优化互联网骨干网络结构，大幅增加网间互联带宽；四是加大中央预算内投资，加快互联网国际出入口带宽扩容；五是加快推动内容分发网络发展；六是提升网站服务能力；七是深入推进电信基础设施共建共享，全力保障4G网络建设进度。

工业和信息化部相关人员对《指导意见》进行解读时表示，提升网速是一个系统性工程，需要多措并举、综合施策、持之以恒地予以推进。

胡坚波也表示，因为宽带率的提升不仅仅是光纤接入和4G网络，而是一个综合过程，骨干网和网络分发系统都要有提升，所以指导意见在网络架构上，也提了一些与宽带水平相关的建设，如骨干网的建设、CDN的建设。

电信专家付亮表示，“网络提速降费”的前提是“加快高速宽带网络建设”，固网光纤宽带替代ADSL，4G替代2G/3G，不仅代表速度提升，而且由于单位成本降低，也出现了明显的降费空间，即使没有激烈竞争，运营商也会将七成以上的技术进步“红利”让度给用户。

配套措施解决两大难题

建设宽带网络，除了需要相应的投资外，固网光纤入户难、基站选址难已经成为网络建设中突出的问题。

业内专家列举了三大基础运营商在推进“光网城市”面临的难点：物业、开发商等主体高昂的入场费；老旧小区，光纤不能折带来的施工难度；改造可能影响装修，需用户理解和支持；没电不能用，需持续供电的电费。

此外，在4G基站选址过程中，由于4G使用了更高的频段，一个基站覆盖的范围减小，因此实现同样效果的覆盖就需要更多的基站，在原本就很难选址的大城市内，建基站问题越来越严重。

此次《指导意见》中，第十三条明确：“全面保障宽带网络建设通行。各地要在经济社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划、城市地下综合管廊建设规划等综合性和专项规划中，同步安排通信光缆、管道、基站、机房等宽带网络设施建设内容。市政设施和政府机关、企事业单位、公共机构等所属公共设施，应向宽带网络设施建设开放，并提供通行便利，保障公平进入，禁止巧立名目收取进场费、协调费、分摊费等不合理费用。积极探索通过推动地方性法规建设，进一步明确宽带网络的战略性公共基础设施属性，切实保障宽带网络基础设施的建设通行权。”

南京邮电大学教授王春晖表示，我国的通信基础网络建设确实欠账很多，其主要原因：一是宽带网络的公用基础设施的法律地位不明晰，城乡发展不均衡，电信运营商（包括现在的铁塔公司）的基础通信设施的建设需要协调多方的利益，长期以来处于审批难、选址难、设施入场难的“三难”境地；电信法长期缺位，电信基础设施的法律地位、性质、建设、保护、普遍服务以及通路权的设定和进入互联网时代的电信服务标准等缺乏有效的法律规范。

《指导意见》第十四条明确：“规范通信建设行为。各地要进一步完善新建住宅小区和住宅建筑内光纤到户通信设施规划建设和验收备案等工作机制，严格执行光纤到户国家标准规范，落实小区红线内通信管道等配套设施建设。支持现有住宅小区光纤改造，禁止任何机构和个人无故阻碍通信设施建设或收取不合理费用，切实保障用户的公平选择权。对因征地拆迁、城乡建设等造成的宽带网络设施迁移或毁损，严格按照有关标准予以补偿。”

业内专家表示，这两条举措可以说是针对性地解决了“固网光纤入户难”、“4G基站建哪里”两个问题。

影响通信业格局

关于“降网费”，《指导意见》提出鼓励电信企业积极承担社会责任，通过加强技术创新、提高运营效率、增强服务能力，多措并举实现网络资费合理下降，更多让利于民。《指导意见》提出了宽带接入市场和移动通信转售业务开放的时间表：2015年底，宽带接入业务试点企业将超过100家，试点城市将由16个扩大到30个以上，2017年试点城市范围扩大到全国；移动通信转售业务到2016年实现全面开放。德瑞咨询首席顾问宋永军认为，《指导意见》提出的运营商考核方式、运营方式以及市场开放等将对通信业格局产生重大影响。

老旧小区指导意见范文第2篇

一、总体要求

以贯彻“＂节水优先、空间均衡、系统治理、两手发力的治水思路和党的十和十八届三中、四中、五中全会精神为指导，配合创建国家节水型城市，贯彻落实省住房城乡建设斤《关于印发＜城市公共供水管网漏损管控试点工作的实施方案＞的通知》精神，创新供水管网漏损管理方法和管控措施，切实降低公共供水管网漏损率，有效保护和节约水资源，促进我市节水创建工作再上新台阶。

二、目标任务

2016年，完成地下供水管网普查工作，建立供水管网地理信息系统，实现漏损管控工作的信息化管理。2017年，完成材质落后漏损管网改造，实现供水管网漏损率低于全省水平或达到国家标准要求。2018年底前，供水管网漏损率控制在12％以内。

三、主要措施

1、完善供水综合信息平台。全面开展城区供水设施普査工作，升级供水管网地理信息系统；整合优化现有供水管网监测系统、表务管理系统、客户服务系统。建立指挥调度、督査供水产销差率的综合信息平台。

2、推进供水分区计量管理。实现城区供水管网网格化管理。纵向分为四级，即：出厂水计量、营业所计量、片区计量、小区管理表计量。横向将全市供水管网分成四个区每个区原则上分成三个片区，每个片区选择若千重点小区通过安装管理计量表，逐级、逐片分区计量，并通过远程监控，实现分区计量信息化管理

3、加快城区老旧供水管网改造。结合城区道路改造工程，改造工人路、西昌路、淮河路等7条道路老旧供水主管道；结合城区老旧小区综合整治，改造科苑集团小区、东仙桥小区、气象局小区、东风小区等11个老日小区供水管道

4、推出公共用水定点管理。公共用水实行定点取水装表计量，计划新建定点取水点10处。鼓励公用设施河道取水。启动“公厕第五空间”工程，新建和改造提升一批公厕，完成市区所有早厕的用水改造，用水装表计量，建立用水档案。

5、加强拆迁地块用水管理。建立拆迁地块、收储地块、在建工地档案，对拆迁地块等供用水实行动态管理。规范工地节水管理措施，安排专人负责巡视。计划2016年底完成档案并开始动态监管。

6、实行重点用户在线监测。对计划用水户实现在线监测；对大口径水表实现在线监测，对浴池、洗车房等特种用水户实现在线监测，计划安装在线监测水表200只

7、加强表务管理。建立表务管理信息系统，制定换表管理制度，杜绝随意换表现象。规范抄表管理制度，提高抄表及时性和准确率。强化水表抄见二次复核制度，每月组织抽检复核水表2000只。制定用户投诉复核制度，对估表人员实行责任追究。计划2017年年底前，实现DN80以上（含DN80）大ロ径水表周检率100％。2017年7月1日前，实现DN25～DN50ロ径水表月检率100％。加大对计量易误差的老旧水表的淘汰力度，对新装的DN15ロ径水表，一方面原则上一律安装远传水表，另一方面每年计划更新老日表1000只。为提高抄见准确率奠定基础。

8、实行管道建设一体化监管。

制定并推出材料和物资采购的指导意见，严把材质关，全面提升管网设施材料品质，从源头上控制管道漏损。严格执行管道建设相关规范对材料采购、设计、施工、监管、验收等环节实行全过程监控，提高管道安装质量。

9、强化供水管网维护管理。利用供水综合信息平台优化工作流程，缩短抢修时间，构建供水管网快速抢维修工作体系。实行管网计划巡检制度（包括巡检计划制定、任务分派、漏点定位、巡检人员实时定位、轨迹回放等），建立管网检漏、修漏工作台账（包括发现时间、漏点位置、漏水原因、检漏人及维修状态等），为管网维修、改造提供依据。

四、工作保障

1、加强组织领导。为加强对城区供水漏损管控工作的领导指挥和协调调度，成立公共供水漏损管控工作领导组。制定任务分解表，落实责任人及各项工作完成节点。供水司每半个月召开一次专题会，自查自纠。领导组每月召开一次调度会，重点督查管控工作的贯彻和落实。

2、建立健全规章制度。修编二次供水管理办法及二次供水工程技术暫行规定，严把二次供水设备质量关；规范工程建设程序，实现管道建设一体化监管，提升管网工程质量。制定自来水用户建户报建规则，实现先建户后通水；加大检漏、报漏奖励力度并逐步推广实施，开展报漏有奖活动鼓励广大市民积极报漏。

3、规范供水市场管理。加强供水市场管理，《安徽省城镇供水条例》等规定，联合公安部门打击偷盗水行为。制定《城区市政公共设施用水管理办法》（试行），禁止在市政消火栓上取水（定点取水点除外），并加大稽査力度，杜绝人情水，处罚违章用水。制定《供水企业职工从业管理办法》（试行），禁止供水企业职工从事与供水行业相关的经营活动

4、推进节水型城市建设。计划建立节水综合信息平台对全市计划用水用户实现远程监控，超计划用水水费回收到位。认真贯彻节水“三同时”工作，推广节水型器具和技术。根据创建国家节水型城市工作安排，积极配合市节水创建办做好我市第二批节水型企业（单位）、小区的创建工作。确保成功创建“国家节水型城市”。

老旧小区指导意见范文第3篇

为进一步加快我市物业管理发展步伐，提高物业管理水平，规范物业管理行为，改善城市人居环境，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律法规和《市人民政府关于进一步加强全市物业管理工作的通知》文件精神，结合我市实际，现就进一步加强我市物业管理工作通知如下：

一、进一步认识加强物业管理工作的重要意义

物业管理是城市管理的重要组成部分，是市场经济发展的必然产物，各级各部门必须充分认识加强物业管理的重要意义。

(一)加强物业管理工作是构建和谐社区、改善城市人居环境的需要。随着经济社会的发展，广大人民群众迫切需要一个安全、卫生、文明、和谐的居住环境，而良好的物业管理将给业主带来优质的服务，有助于人际关系的融洽，提高群众生活质量，促进人居环境的改善。

(二)加强物业管理工作是开展城乡环境综合治理的重要内容。目前全市正深入开展城乡环境综合治理，小区环境是城市环境最重要的组成部分，因此小区物业管理直接影响到全市城乡环境综合治理工作的成效，是关系我市创造发展优势、增强竞争实力的大事。

(三)加强物业管理工作是解决群众具体问题、实施民生工程的重要举措。目前我市的物业管理存在着群众物管意识不强、房地产开发领域遗留问题较多、小区业主委员会建立困难、物业服务企业经营能力差、老旧小区矛盾纠纷频发等诸多亟待解决的问题，近年来涉及物管矛盾纠纷的件也呈快速上升势头。物业管理涉及千家万户，进一步加强物业管理工作，切实解决影响群众生产生活的物管矛盾纠纷，维护小区的社会稳定，是一项实实在在的民心工程。

二、进一步明确物业管理工作中各方的职责

物业管理涉及政府有关部门和有关公用企事业单位，各部门、各单位要落实责任，齐抓共管，形成合力，积极推动全市物业管理工作再上新台阶。

(一)住建部门职责：负责全市物业管理政策的研究制定，逐步建立我市物业管理政策体系；按照住房和城乡建设部《物业管理企业资质管理办法》（建设部令第164号）规定的权限，负责物业管理企业三级资质的审批和二级资质的初审报批工作；负责物业企业管理人员的培训工作；负责新开发项目基础配套设施的竣工验收工作；负责对全市物业管理招投标的指导、监督工作；负责对业主委员会的监督指导和备案工作；负责做好开发项目物业管理配套设施的设计审查把关工作；负责开发项目房屋质量的验收工作，并负责开发项目中隐蔽工程图纸、资料的收集和保管；依法处理开发企业的房屋质量、室外装饰装修产生的纠纷。

(二)规划部门职责：负责做好开发项目物业管理配套设施的规划工作，依法处理涉及规划问题引起的纠纷。

(三)公安部门职责：负责指导监督检查物业区域内居民小区内部安全防范工作；督促健全安防制度，依据国务院《物业管理条例》和国务院《保安服务管理条例》的相关规定，做好按照物业服务委托合同配备保安的物业小区的监督指导及违规查处工作；负责消防设施设备、消防通道的验收工作；加强物业小区流动暂住人口的管理。

(四)城管部门职责：负责及时制止和查处小区出现的乱搭乱建等违规行为。

(五)环保部门职责：负责小区环保建设项目的验收，查处小区内出现的噪音扰民和环境污染等违法违规行为。

(六)环卫部门职责：负责做好小区垃圾清运等环境卫生工作，按政策规定做好小区业主垃圾清运费和垃圾处置费的收取工作。

(七)物价部门职责：负责按照国家发改委、住房和城乡建设部关于物业管理收费指导意见的相关要求，制定出适应本地区物业管理收费指导价，指导物业管理收费工作，及时查处物业管理收费中的价格违法违规行为。

(八)水、电、气等企业及其上级主管部门职责：依据国务院《物业管理条例》规定，落实抄表收费到最终用户；承担经营管理义务，妥善处理好涉及水、电、气方面的矛盾和纠纷，确保居民正常用水用电用气。

(九)乡镇人民政府（街道办事处）及下辖的社区居委会职责：负责做好辖区物业小区业主大会和业主委员会成立及其日常运作的监督指导工作；牵头调处辖区物业管理纠纷；负责业主大会办公经费账户的监督管理；按照属地管理原则参与新开发项目基础配套设施的竣工验收工作。

三、进一步落实物业管理工作的各项制度

(一)落实新开发项目基础配套设施竣工验收制度。要加强物业管理基础配套设施的源头管控，规划、住建等相关部门要按照国家物业管理基础配套设施的规范要求，从源头上把好规划设计审批关，住建部门要把好竣工验收备案关。凡在本市开发的商品房项目，在房地产公司申请初始登记30日前，必须进行物业管理基础配套设施竣工验收并登记备案。要强化基础配套设施竣工验收制度，重点做好前期物业管理、物业管理用房、超规划修建住宅面积、共用设施设备配套情况、相关图纸资料及共有部分移交情况、住宅专项维修资金归集情况以及首次业主大会办公经费保障情况等的验收、公示、登记、备案和存档工作。

(二)落实物业管理准入制度。住建部门要依据住房和城乡建设部《物业管理企业资质管理办法》的要求，结合本地区的实际情况，制定适应本地区市场需要的物业管理企业资质审批制度，严把物业管理企业资质审查关。加大对物业服务企业的执业活动中违规行为和非法从事物业管理活动的查处力度，净化物业管理市场，促进物业管理市场准入制度运行规范。

(三)落实业主大会监督指导制度。一要健全业主大会制度。各基层监管单位在依法监督指导完善业主大会的同时，对老城区和成立业主大会组织难度较大的住宅小区要积极采取措施，按照社区居委会考察推荐、小区限时公示、小区专有部分占建筑总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主认可的程序，在份之前落实住宅小区的业主大会制度。街道办事处（乡镇人民政府）要切实把业主大会的成立监督指导工作纳入重要议事日程，认真落实业主委员会成员备案、任职登记、年度述职、责任追究等制度，提高业主委员会成员履职能力和政策法规水平。二要优化小区业主委员会成员结构。小区业主委员会委员候选人应具备以下条件：本物业区域内的业主；具有完全民事行为能力；未发生侵犯本物业区域其他业益和公共利益行为；本人、配偶及其直系亲属在本物业区域内实施管理服务的物业服务企业中没有任职；遵守管理规约和业主大会议事规则，履行业主义务，不欠交物业服务费及其它相关费用；遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的公信力；具有一定的组织能力；书面承诺积极、及时、全面履行工作职责；具备必要的工作时间。三要建立业主大会办公经费保障制度。首次组建业主大会的经费由开发建设单位商品房小区的房地产公司按照建筑面积2万平方米以下（含2万平方米）0.5万元，2万—5万平方米（含5万平方米）1万元，5万平方米以上2万元的标准给予保障，并在办理基础配套设施竣工验收备案之前，按照属地管理原则转入社区居委会建立的业主大会办公经费监管账户。业主大会成立后产生的经费由业主共同承担，业主委员会成员的交通和通讯补贴经业主大会2/3以上的业主同意后，计入物业管理成本。业主委员会应按业主大会的决定开支使用，开支情况每年应向业主大会报告。

(四)落实物业管理招投标制度。要依据国家、省、市前期物业管理招投标制度的相关法规政策要求，强化物业管理招投标制度的落实。开发面积在3万平方米以上的项目，在办理商品房预售许可证30日前，应按规定在进行公开招标；3万平方米以内的在本市公开招标，招聘、选聘物业服务企业。具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标能力的招标人，可组建招标工作小组自行组织实施招标活动，招标人也可委托物业管理中介机构招投标事宜。新开发项目和业主委员会及行政企事业单位实施物业管理，委托物业管理中介机构招标事宜所产生的费用从其投标人和招标人的约定。

(五)落实物管矛盾纠纷调处制度。各职能部门要依据各自在物业管理活动中的权利和义务，带着感情主动研究和探索物业管理矛盾纠纷调处化解办法。尤其对老城区要统一规划，加大城建配套投入，有计划、有步骤地进行综合整治和改造，使其基本具备物业管理条件，逐步实现专业化物业管理。对暂不具备实施专业化物业管理条件的住宅小区，街道办事处（乡镇人民政府）及下辖的社区居委会要组织人员搞好小区环境卫生、治安保卫等便民服务工作，实施简易物业管理。财政部门要对老城区物管改造给予资金支持，税务、城管、物价、环卫及公用企事业单位要从实际出发，对老城区物业改造和纠纷化解给予一定的政策支持。

四、进一步强化物业管理工作的保障措施

(一)加强组织领导。各相关部门要深刻认识物业管理在城市化进程加快这一背景下的重要作用，真正将物业管理作为一项重要民生工程列入议事日程，加强领导，统筹安排。要及时研究物业管理工作中出现的新情况和新问题，尤其要把城市老旧小区的综合改造纳入城市整体建设统筹规划，通盘考虑，统一组织实施。要加强物业管理机构建设，增加经费投入，使物业管理机构建设和人员配备与所承担的工作任务相适应。

老旧小区指导意见范文第4篇

【关键词】老旧住宅；电梯加装工程；造价控制；成本管理

1电梯加装工程背景

目前，我国正面临着人口与社区环境“双重老化”的难题，而根据国家统计局2020年出台的人口数据统计，截至2019年年末，我国65岁以上人口数已达1.7603亿，占年末总人口比例约为12.57%，老年抚养比也达往年新高，高达17.8%。故我国面临着社会结构趋向老龄化的发展趋势，为保证老年群体的生活质量，需要积极探索适老化设施的解决方案。在传统意义上，居家养老是城市社区最为普遍的养老方式。由于居住社区建造年限早，社区存在基础设施不完善、居住功能弱化、物业管理服务缺失、住户安全缺乏保障等居住环境缺陷，无法满足未来社区老龄化结构的功能需求[1]。老旧社区开展电梯加装工作则契合上述诉求，可解决住宅未配备电梯设施的垂直交通出行问题。考虑到老年群体身体机能随年龄增长而下降，在日常出行中普遍存在着“爬梯难”的困境。故民众对加梯工程的需求正逐步凸显，电梯加装工程逐渐成为人们密切关注的民生热点。

2电梯加装工程成本管理难点

老旧社区电梯加装工程在前期存在规划审批、管理措施、资金筹集、施工条件等因素局限，加装工序也较复杂，对于造价招投标的控制具备一定挑战。故本文通过借助各地既有住宅电梯加装施工案例进行分析，分析其成本管理在以下方面存在的难点。

2.1社区原始建设资料落后

由于社区建设年限较早，易出现建设图纸缺失，调取档案检索信息工作量大、不易于归档保存等弊病。社区运维更新过程中可能伴有违规建筑，使原始建造的图纸资料与现有加装环境不符，使招标工程量清单上出现缺、漏项的情况，或实际安装的电梯井道位置与电梯加装尺寸不一致的情况，使建设工程施工费超出工程预算[4]。

2.2工程变更突况多

考虑到隐蔽工程的不可预知性，电梯加装工程前期需开挖基坑，完成电梯井道基础工作。而老旧社区市政管线集中在楼栋单元出入口处。加建电梯部位需迁改管线，其改建位置与地下自来水管道、污水井等给排水管道、天然气管道、强弱电电缆位置相冲突，导致前期需要对地下管线的分布状况做出评估，且管线迁移调配耗费开销较高、工作量大、协调周期时间长[3]。此外，新加装电梯井道可能导致建筑物的地基产生不均匀沉降，出现建筑物倾斜或结构性损伤的情况，需要有针对性地加固地基与墙体，这些突发性的工程变更都会延长建设工期，增加项目成本。

2.3电梯加装环境特殊

电梯施工全过程无法将居民生活与施工现场完全隔离。施工过程中的噪声与光污染现象会影响居民的正常生活，居民随意丢弃火种等不规范行为也会为工程带来安全隐患问题，存在双向干扰的情况。而加装社区多半分布于城市中心地段，其施工安全文明要求较高，虽不作为投标的竞争性条款。但对一般土建项目而言，收费的标准必然因电梯加装施工环境的特殊性而提升，增添额外的项目成本。

2.4竣工决算争议频出

由于电梯加装项目属于准公共项目，其涉及的工程参与方众多，工程协调工作复杂，所涉及的建设资料保管容易出现遗漏、不规范等缺陷。加上之前保有的原始资料发生变更，且建设过程突况频繁，工程变更较多使竣工决算的难度大幅增加，各方维护彼此利益难免引发冲突争议，使得造价成本难以控制[5]。

3加装电梯施工成本案例分析

为有效控制老旧住宅电梯加装的造价，本文选取上海市宝山区某社区电梯加装案例进行分析，该社区电梯加装建设总费用为467668元，并主要划分为电梯建筑工程、电梯电力供电工程、电梯设备及安装工程以及其他专业工程4个板块。如图1所示，考虑到电梯设备工作属性，该清单中关于电梯电力供电工程、电梯设备及安装工程的费用符合专业需求。而对电梯设备品牌的挑选，结合当地住户民意反馈及经济状况的综合判定，不属于造价控制的范畴。对于其他相关工程而言，是为提升用户使用体验，并保证电梯长期安全运营而增设的，其费用总占比也仅为5%，对于总体造价控制影响不大。故造价控制重点则落到电梯建筑工程上，由于加装过程会影响原有建筑的结构稳定性、对住宅沉降量的控制、地基基础的稳固程度等均提出新的考验，且伴随着较多的工程变更，对该项工程的工期与成本预算都有较大影响。在饼状图（见图1）中，该部分造价占比超过50%，故对于电梯加装造价控制重点应放在建筑工程这一板块。如图2所示，区别于一般新建项目的电梯安装，老旧住宅电梯加装项目需要对建筑结构进行改造及加固，如决定电梯入户形式需对原有楼梯进行开门改造，并加固原有的结构柱保证建筑稳定性，甚至采取加柱、加梁等保证建筑安全使用。该部分费用共计15600元，占建筑工程总体费用的6%，属于区别于新建项目的最直观的增量部分。此外，老旧社区多次维护更新，地下隐蔽工程涉及复杂的管线协调工作，改建位置可能与给排水、天然气管道、强弱电电缆位置相冲突等，需提前向有关部门抽调社区建设初期地形图、开展施工时优先考虑避开地下管线，简化迁挪管线与相关部门协商时长。而该部分费用容易在项目投标报价的前期阶段被忽视。

4电梯加装造价管理控制措施

根据上述成本分析及管理难点综合考虑，故提出以下措施，助力未来电梯加装工程造价管理的可持续发展。

4.1建立社区电梯事务统一信息平台

针对加装过程中普遍存在的信息孤岛现象，可考虑建立社区电梯事务统一信息平台，可将涉及社区电梯加装的工程资料，如社区建筑结构、地下管线分布及相关设施基础的建筑资料等档案信息整合，便于前期施工与后期运维的资料调度。相关电梯构配件的进场时间与周转调度均可提前规划，保证电梯加装的施工采购与平面布置优化，解决老旧社区由于空间狭窄，堆料位置无法保障的问题以及盲目调运机械造成多次搬运的费用问题[2]。

4.2强化提前服务质量由政府领头成立针对电梯加装工程规划设计、施工安装、管线迁移、消防安全、住建审批等全方位的行业专家团，负责对社区加梯项目提供技术理论指导及案例工作示范，对电梯加装设计方案、电梯适用型号挑选等前期工作等由繁入简，采用先进的技术与材料设备进行加装工作，着重指导建筑结构加固方面的成熟技术，并系统培训加梯建设单位全寿命周期的标准化流程。优化施工方案，提高加梯行业业务能力，缩短建设周期，避免窝工较多产生额外管理费，合理地降低施工成本[6]。

4.3及时完善工程量清单

采用定额法对电梯安装成本进行控制，当出现原始建设资料丢失、项目现场状况与图纸设计要求冲突等特殊情况需工程变更，或地下隐蔽工程的不可预知等情况，需及时落实工程项目清单的查缺补漏与记录设计变更，并随时调整合同价款符合施工要求与合同规定，实现对造价成本的宏观计算，保证项目成本能够得到有效控制，并对潜在工程突况实施预判性措施防备，保证工程量清单的完整性。

4.4评估分级加装风险

由于加装电梯不可控因素与潜在风险较多，需提前识别项目成本变动的风险，开展前期调查，分析加装电梯规划问题的主要影响因素并将其分类，如地下管线的分布属于弱影响因素；对于无调整空间，需要采取强制性措施调整的，如移除树木占据、消防通道等属于中影响因素；对于超出规划红线或与原本结构冲突的需要拆除属于强影响因素。划分该社区装配电梯的难度等级，并制定针对性的规划策略进行合同谈判，争取提高项目措施费，并于合同条款中明确细化施工方应承担的风险损失，避免竣工结算过多争议。

5结语

本文选取城市社区更新改造中电梯加装工程作为研究对象，通过对电梯加装过程中成本管理难点分析，进一步了解到该项工程电梯建设单位资质缺乏、社区原始建设资料落后、工程变更突况多、电梯加装环境特殊、材料供应协调不周、竣工决算争议频出等特点。通过选取具体电梯加装成本案例进行剖析，并在此基础上给出相应的造价控制的对策建议，为实现该工程的可持续性推广与发展提出指导意见，保证电梯加装工程的推广落实。

【参考文献】

[1]李林,叶嵩,王璟.老旧社区品质提升:数字化发展模式探索[J].智能建筑与智慧城市,2020(8):73-76.

[2]喻彪,谢超.加装电梯安全管理难点及对策[J].中国电梯,2020,31(14):50-52.

[3]李美艳.老旧小区加装电梯的形式及问题探讨[J].居舍,2021(10):170-171+173.

[4]邓代军.既有住宅加装电梯使用管理中的难题[J].起重运输机械,2020(15):41-44.

[5]俞庆彬.既有多层住宅加装电梯施工成本管理研究[J].工程经济,2020,30(11):29-31.

老旧小区指导意见范文第5篇

记者在华夏南路人行道走了一圈，不但鞋面没沾上泥水，鞋底也很干净，轻松实现了“雨中不湿鞋”的目标。“人行道从上至下分别铺设了透水砖、透水混凝土和碎石，雨水通过缝隙逐层下渗。”淇滨区市政管理处工作人员王小明向记者解释：人行道下渗不完的雨水会流到植草沟内继续下渗；路面汇集的雨水通过道牙开口先流入雨水收集井进行初期沉淀、净化，待蓄到一定高度后，再流入蓄水池，经过慢慢下渗，可补充地下水源，不会再像以往经过管网白白流走。

因连续降雨，鹤壁市兴鹤大街部分路段明显积水，而桃园公园则是另外一番景象，公园内所有园路及停车场虽然湿润，但看不到积水。

“园路的铺设材料采用透水沥青、透水混凝土、透水塑胶、透水砖等，雨水落到路面后可很快渗到地下蓄水装置。蓄水装置蓄满后，通过管道流入人工湖。”淇滨区园林局局长郭高峰说，目前有关部门正在对桃园公园周边的鹤壁海关、鹤壁旅游综合体、高铁广场、兴鹤大街等区域进行海绵城市改造，将来桃园公园不仅可以吸纳公园内降水，还可吸纳周边区域降水。

据悉，改造后的华夏南路，超过70%的降水可被吸纳，用于补充地下水；桃园公园可吸纳超八成降水，实现区域水循环。

鹤壁市是河南省唯一的首批全国海绵城市建设试点城市。目前，该市大部分海绵城市工程的设计和招标正在进行，50余个项目已经开工建设，预计到2016年年底，300多个项目将基本落地。该市住建局副局长郑全智说：“海绵城市建成后，将实现‘小雨不湿鞋、大雨不内涝’的目标，提高居民生活质量，对于十分缺水的鹤壁来说，也将有利于补充地下水源、修复水生态。”

鹤壁市的情况是全国海绵城市建设的一个缩影。海绵城市离我们还有多远？其实就在我们身边，渐行渐近。

政策频出，护航海绵城市建设

近年来，中国城市“雨后看海”“逢雨必涝”现象屡屡发生。住建部曾对31个省（区市）的351个城市的内涝情况进行调研：2008年―2010年期间，有213个城市发生过不同程度的积水内涝，占被调查城市的63%。2013年，全国县级以上城市受淹234个，直接经济损失3100多亿元。而同时全国600多个城市中，缺水城市有400多个，其中严重缺水城市114个。

长期以来，城市建设中存在“重地上轻地下”“重工程手段轻自然方法”的偏向。对于雨水，一般都是通过巨大的排水管网，力图尽快将它们排入城市周围的江河湖海。但随着城市规模不断扩大，每当遭遇短时间集中降雨时，传统的城市排水系统不堪重负，内涝难以根除；降水又都被白白排走造成旱涝急转，宝贵的水资源得不到利用。

作为解决城市排水防涝问题的重要办法之一，海绵城市从概念的提出到技术指南的出台再到试点工作的开展，政策的落实推进速度令人赞叹。

2014年11月，住建部出台《海绵城市建设技术指南》，明确了海绵城市的概念、建设路径和基本原则，并进一步细化了地方城市开展海绵城市的建设技术方法，指导各地建设海绵城市，旨在从源头缓解城市内涝等现象。

2015年1月，财政部、住建部、水利部三部委联合了《关于组织申报2015年海绵城市建设试点城市的通知》。

2015年4月，我国首批海绵城市建设试点名单公布，16个城市名列其中，它们是经过竞争性评审，从全国130多个申报城市中脱颖而出的，包括迁安、白城、镇江、嘉兴、池州、厦门、萍乡、济南、鹤壁、武汉、常德、南宁、重庆、遂宁、贵安新区和西咸新区。按照“一定3年，直辖市每年6亿元，省会城市每年5亿元，其他城市每年4亿元”的国家补助政策， 16个城市将在3年间累计获得中央财政230多亿元的补贴。

专家介绍，首批试点城市，多选择的是新兴城市或城镇化过程中聚集人口较快的地区，同时也考虑了不同自然地理环境兼顾等因素。

2015年10月，国务院《关于推进海绵城市建设的指导意见》，针对海绵城市建设提出了包括规划阶段、建设阶段、政策支持以及组织落实四大部分共十项具体措施。

2015年12月，在时隔37年召开的中央城市工作会议上，海绵城市成为未来城市建设的重要考核指标之一，也成为解决城市雾霾、水患、热岛效应等城市病的方案之一。

2016年3月17日的《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》在“建设和谐宜居城市”章节，专门提到“加强城市防洪防涝与调蓄、公园绿地等生态设施建设，支持海绵城市发展，完善城市公共服务设施”。

3月18日，住建部印发《海绵城市专项规划编制暂行规定》，要求各地抓紧编制海绵城市专项规划，于2016年10月底前完成设市城市海绵城市专项规划草案，按程序报批。规定指出，海绵城市专项规划的主要任务是：研究提出需要保护的自然生态空间格局、明确雨水年径流总量控制率等目标并进行分解、确定海绵城市近期建设的重点。老城区以问题为导向，重点解决城市内涝、雨水收集利用、黑臭水体治理等问题；城市新区、各类园区、成片开发区以目标为导向，优先保护自然生态本底，合理控制开发强度。

也是在3月，财政部、住建部、水利部等三部委《关于开展2016年中央财政支持海绵城市建设试点工作的通知》，再次启动新一轮中央财政支持海绵城市建设试点工作。试点要求更加严格、标准更加细致，具体参数都比之前的有所量化。此外，这次对申报城市增加了一项资格审核条件，即试点区域必须包括一定比例的老城区。

4月底，通过现场答辩，专家现场打分，现场公布成绩， 14城入选2016国家海绵城市试点，包括北京市、天津市、大连市、上海市、宁波市、福州市、青岛市、珠海市、深圳市、三亚市、玉溪市、庆阳市、西宁市和固原市。

业内人士表示，海绵城市兼具城市建设和环境改善双重功能，投资建设可容纳万亿元，将一定程度上带动城市基础设施建设投资和环境治理，或将成为稳增长的重要举措。海绵城市建设注重对天然水系的保护利用，大大减少了建设排水管道和钢筋混凝土水池的工程量。调蓄设施往往与城市既有的绿地、园林、景观水体相结合，“净增成本”比较低，既减少了城市开发建设对生态的破坏，还能大幅减少水环境污染治理费用，降低城市内涝造成的巨额损失。

对于大众来说，海绵城市不仅是个新鲜的名字，更是提高生活质量的民生工程，虽然工程大多在地下，但这“地下乾坤”却实实在在装进了老百姓的心里。

多地开启新一轮海绵城市热

国家层面的积极推动，广大民众的现实呼唤，使多地开启了海绵城市建设热。

根据部署，目前列入全国海绵城市试点的各地正积极推进，并摸索出不少成功经验，发挥了带动引领作用。

浙江省嘉兴市海绵城市建设试点杜绝“各人自扫门前雪”似的“为海绵而海绵”，坚持“管得宽”。首先，是在海绵城市建设的发展理念方面“管得宽”，从城市发展理念上升到国家生态文明建设的整体战略。从生态文明建设的高度、“山水林田湖”的广度去理解海绵城市建设，杜绝片面肤浅地认为海绵城市建设就是“穿衣戴帽”“涂脂抹粉”，把铺一些透水砖、修几个蓄水池、建几块下凹式绿地等同于海绵城市建设。结合嘉兴的特点和水环境差、水生态恶化、局部地区有内涝风险等因素，确立了恢复生态，重现江南水乡特色，使嘉兴成为“水清、岸绿、鱼游、景美”的田园城市目标。

其次，是在海绵城市建设项目方面“管得宽”。嘉兴的海绵城市建设，不只是做好海绵城市建设试点申报的项目，而是将跟“水”有关的所有工程建设项目统筹兼顾，与“五水共治”、老旧小区改造、城市基础设施建设、域外引水工程、城市有机更新等举措协同推进。这一做法引起了业界人士的广泛关注。

最后，是在海绵城市建设的工程质量管理体系方面“管得宽”，而且“管得远”。为保障海绵城市建设工程符合技术标准，嘉兴印发了《嘉兴市海绵城市示范区建设工程设计方案评估办法》《嘉兴市海绵城市示范区建设工程施工图设计文件审查办法》和《嘉兴市海绵城市示范区建设工程竣工测量评估办法》3个文件，从设计、规划、施工、验收等全过程加强对工程质量的管控。同时，为了让这些文件落到实处，还制订了《嘉兴市低影响开发设施标准图集》《嘉兴市低影响开发设施施工、验收、养护技术规程》《嘉兴市海绵城市示范区监测方案》和《嘉兴市区雨水控制管理办法》《海绵城市养护管理办法》《城市蓝线管理办法》等一套科学的技术标准和管理制度，旨在为海绵城市试点建设提供全方位的技术支撑和制度保障。

“今后市区城市（镇）的规划建设用地范围内的各项建设，市域内各县（市）可参照执行，所有新建、改建、扩建的建设项目，包括建筑小区、城市道路及停车场、绿地等都必须按照相关技术标准进行规划建设。要让海绵城市建设在嘉兴的城市开发建设领域步入‘新常态’。”该市市委书记鲁俊的这句“新常态”，算是对嘉兴海绵城市建设“管得远”的完美诠释。

跟部分试点城市在海绵城市建设初期“不知朝何而去”不同的是，武汉的海绵城市建设，从一开始就目标明确――在实现项目功能的同时，全面提升景观效果，力求“好看管用” ，化“水忧”为“水优”，恢复百湖之城昔日“江汉交流波渺渺”“檐前槛底大江流”的“旧模样”，既要“彰显滨江滨湖特色、挖掘城市魅力”，又要“夯实生态基地”的城市“海绵体”。

作为武汉海绵城市建设青山示范区总体布局中两河区域生态示范带建设项目之一，武钢二号明渠治理工程连同青山港及一号明渠综合整治工程，具有清通引水通道、排水干渠、形成城市生态景观廊道、实现区域提档升级的重要战略地位。二号明渠整治项目将采取在渠里种植水生植物、岸边开挖植草沟和生物滞留带等措施，利用自然的力量控制雨水径流，充分发挥植被、土壤等自然下垫面对雨水的渗透作用和湿地、水体等对水质的自然净化作用。经过这样自然生态的方式处理后，渠水水质将得到大幅度提升，除了同一旁的公园相得益彰外，还能解决武钢生产所需的功能用水，实现景观和功能的融合。

在园博园的建设中，更是处处体现海绵设施与景观的结合。园博园的道路、广场基本上都采用了透水铺装，在停车场大量运用的透水混凝土，雨水能透过混凝土和砖的缝隙渗入地下，一部分自然回灌地下水，一部分经由地下埋设的透水盲管收集，用作浇灌园内花木。而长江文明馆的屋顶绿化、杉杉湿地的水净化与循环系统、楚水“一湖四溪”作为全园最大的雨水存储设施，最大水容量为10万立方米，成为绿化浇灌的重要水源。此外，园内还建有6个容量各100吨的弃流池、12个雨水花园以及遍布园区的生态草沟，用于汇集、过滤、存储雨水。

青山区武青堤江滩是武汉市两江四岸江滩建设的重要内容，长7.5公里，总面积为110公顷。与以往江滩建设不同的是，青山江滩完全按照“景观+功能”的建设思路进行海绵城市建设改造。在景观方面，现有武青堤坡度将降低一半以上成为缓坡绿带，市民可以在堤上散步骑行。由生态草溪、体育运动、都市时尚、工业遗迹、市民广场、青山记忆等七大景观区组成的景观带，完全延续了“青山文脉”。同时，武青堤江滩还充分利用地下空间建设服务设施，在缓坡堤防内设置地下覆土建筑，作为地下停车场。这样的生态江滩不仅能避免出现传统江堤阻隔断市民亲水空间的现象，还能有效地开发城市的立体空间，达到兼具景观和功能的效果。

4月9日，萍乡市主城区遭遇了一次强降雨，平均降雨量超过28毫米。经过“海绵体”改造地段周边的百姓却没再见到此前“逢雨看海”的景象。而且，此次强降雨量，已远远超过《萍乡市海绵城市试点建设三年行动计划》中制订的“日降雨量不大于22.8毫米时不产生径流”设计标准和目标。提及此事，萍乡市海绵办相关负责人立马儿来了精神：“海绵城市建设关键要看实效，简单地挖条植草沟、建个雨水花园，这样‘为海绵而海绵’的做法，劳民伤财不说，即便暂时通过了考核验收，将来还是会挨百姓骂的。”

然而，要做到“不挨百姓骂”，就得练就经得起时间考验的“真功夫”。萍乡市通过科学的统筹和规范体制的建立，把国家对海绵城市建设提出的“规划一张图、建设一盘棋、管理一张网”落到了实处。萍乡城区处于丘陵低洼地带，雨季比较集中，过去的城市建设没有注重对原有山水林田湖的保护利用，内涝已成为这座昔日“江南煤都”的一大重症。同时，作为资源性缺水、工程性缺水、水质性缺水并存地区，还面临着严重的水质污染问题。或许正是因为对这些“先天不足”有了充分的认识，萍乡市海绵城市建设从一开始就盯上了“科学统筹”，树立了将海绵城市试点建设与机制模式探索、生态文明建设、培植海绵产业、基础设施建设、新型城镇化、管廊建设相结合的“六大结合”发展理念，并将这一理念贯彻到了海绵城市建设规划设计、建设、运维的全过程。

为解决海绵城市建设目前普遍存在的散、小、乱问题，萍乡市将新老城区121个子项目整合为6个项目包，全部采用PPP模式。如此，不仅有效解决了建设资金问题，还解决了审批、评审、招投标环节因对海绵城市建设项目特点缺乏了解而导致的障碍和阻力，大幅度提升了效率。在运维方面，萍乡市采取将海绵城市建设项目管控交由技术服务方负责的方式，将统一的海绵城市试点建设指标体系和一体化管理模型平台延伸到项目全周期，借此解决海绵城市建设各环节技术问题，防止多个政府部门考核导致管控体系碎片化。这种将多个责任主体合并为一个的做法，不但有利于提高绩效、保障项目的整体质量，还能大幅降低投入成本。据了解，仅此一项，就节约了上千万元的成本。

同时，针对海绵城市试点建设，萍乡市税务部门还出台了16条税收优惠政策，对涉及海绵体建设的管道、涉水、透水砖等产品的企业给予一定比例的税收减免。这些实实在在的利好，对推动当地的海绵城市建设关联产业发展起到了极大的促进作用。

眼下，不仅试点城市的建设如火如荼， “海绵城市”也成为各地热词，进入重点项目投资菜单。河南、江西、福建、云南等不少省份纷纷发文，在全省全面推进海绵城市建设。

6月1日，河南省评定许昌、濮阳、焦作、郑州、洛阳、平顶山、商丘、安阳等8个省辖市为海绵城市省级试点城市，省财政将对这8个城市的海绵城市建设连续三年给予专项资金补助。

与此同时，河南省政府办公厅还下发了关于推进海绵城市建设的实施意见。要求各省辖市、省直管县（市）和其他县（市、区）要分别于2016年10月底、2017年10月底前编制完成海绵城市专项规划；新建单位和小区，都必须建成“海绵型” ；新建公园绿地要全部达到海绵城市标准；每个城市都要建设海绵城市示范区等。

江西省出台《关于推进海绵城市建设的实施意见》提出，从2016年起，全省各地新建的城区、园区和成片开发区要全面落实海绵城市建设要求，以促进水资源有效利用，改善城市水生态，增强城市防涝能力。其中要求将雨水年径流总量控制率作为规划实施中的刚性控制指标。

福建省提出，2016年将着力补齐市政设施“短板”，突出解决“逢雨必涝”等群众反映强烈的问题，让群众看到变化。

云南省下发《加快推进海绵城市建设工作的实施意见》，明确海绵城市建设“时间表”。到2017年，昆明、曲靖、玉溪、大理、丽江等省级海绵城市先行先试建设取得成效，70%的降雨实现就地消纳和利用，争取纳入国家海绵城市建设试点。

此外，上海、陕西、河北及江苏南京、山东青岛等省市都积极制订了海绵城市建设方案。

“海绵综合体”未成气候

海绵城市的建设是一个系统工程，不是单纯地挖几条水沟、建几处景观，而是系统性、若干个互动式的工程组合，在各部门的协同下，建成规模的“海绵综合体”。近几年从市政设施到居民小区，将雨水和洪涝变成蓄水存量的实践已屡见不鲜，但种种原因使得“海绵综合体”建设未成气候。

理念认识受限，同质化现象严重，投融资模式创新乏力，这是日前住建部海绵城市建设技术指导专家委员会成立以来召开的第一次会议对全国首批16个海绵城市建设集中“会诊”的“共性”结论。

首先是资金投入。以鹤壁市为例，作为首批全国试点城市，鹤壁市海绵城市建设试点范围为：西起107国道，北到淇滨区黎阳路，东至护城河，南临淇河，总面积大约29.8平方公里。就这不到30平方公里的投入，除了中央财政下拨的12亿元专项资金，河南省财政每年亦有4000万元的奖励补助，加上市财政资金的配套，仍有较大资金缺口。海绵城市建设的投资需求之大可见一斑。其他未进入试点城市行列、不享受一系列补贴的城市进行海绵城市建设的投入压力也可想而知。

据了解，目前，我国99%的城市还都是雨水快排模式，远达不到海绵城市的标准。建设海绵城市需对现有的地下管网进行大规模改造，地上综合设施进行整治，均涉及到巨额的投资资金。

有报告称，预计2020年海绵城市整体的市场空间可达2.3万亿～3.4万亿元。收益模式成为万亿市场落地和推广的关键。

如何在金融方面创新机制、继续加力？住建部副部长陆克华曾表示，将采取PPP模式、政府购买服务、特许经营等方式，吸引社会资本参与“海绵城市”投资建设和经营管理。此外，还将支持符合条件的企业发行债券，用于“海绵城市”建设项目。

目前，各地多在探索借助政府和社会资本合作（PPP）模式积极引导社会资本参与工程设计建设管理。

PPP模式助推海绵城市发展在政府此前出台的政策中已多次提及：国务院《关于推进海绵城市建设的指导意见》强调，应积极推进PPP模式，鼓励社会资本参与海绵城市投资建设和运营管理。

财政部2014年首次出台《关于开展中央财政海绵城市建设试点工作的通知》，就提出鼓励措施，对采用PPP模式达到一定比例的，将按补助基数奖励10%。

2016年中央财政支持海绵城市建设试点工作则明确，试点工作中采取PPP模式操作项目投资占试点工作总投资比例，以及这些项目工程量占试点工作总工作量的比例。

其次是统筹建设和协同作战的落地问题。尽管国务院办公厅印发的《关于推进海绵城市建设的指导意见》中明确提出要“统筹有序建设”，但截至目前，真正将此要求落到实处的试点城市并不多。业内专家表示：“这样做不但会耗费更多的时间和精力，甚至会影响到三部委的阶段性考核业绩，还会增加投资成本，在地方财政‘压力山大’的当前，真正将统筹兼顾落到执行层面，需要下很大的决心。”

参考《海绵城市建设技术指南》并结合城市建设实际经验，海绵城市建设体系应包括规划、设计、施工、运营、监理和投资等六个环节。涉及到与城市水系规划、绿地系统规划、排水防涝规划和道路交通规划等的有效协同，还要结合当地生态文明建设、基础设施建设、新型城镇化、管廊建设，结合棚改、危改、旧城改造等项目，包括建筑与小区、道路与广场、园林绿地、地下管网、水系整治等。从政府职能出发，涉及到规划、建设、水利、水务、环保和绿化等部门参与。

业内人士指出，城市建设项目数量多，形态特点各不相同，涉及部门广。要全面转变传统规划建设模式，推广低影响开发，必须理顺部门职责，协力推动。加快构建以政府为主导、企业为主体、市场有效驱动、全社会共同参与的推进海绵城市建设的工作格局。