房地产项目质量管理

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房地产项目质量管理范文第1篇

关键词：质量管理；项目管理；房地产

中图分类号：F27文献标识码：A

随着我国经济体制改革的发展，目前国内的房地产产业正在蓬勃发展，各地的房地产项目建设正在如火如荼地进行，房地产业正向市场化、规范化、规模化方向发展。房地产建设投资在整个国家固定资产投资中所占的比例越来越大。房地产建设项目的增加给整个建设市场带来了勃勃生机。由于房地产业的产品造价高、寿命期较长，产品的质量直接关系到房地产企业的经济效益和业主的利益，也对社会和环境产生一定的影响，因此如何加强房地产的质量管理，提高产品质量已成为全社会关注的焦点。但由于房地产项目建设中一些自身的特点，给质量管理和控制带来一些影响，有效做好针对性控制措施，才能更好地为发展房地产产业服务。

一、工程质量管理

这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。房地产开发项目的生命周期为：前期可行性研究――产品策划――设计――实施――交付等五大阶段。做好这五大阶段的工作，使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品，对房地产开发项目来说是至关重要的，也是关系到成败的根本。目前，房地产开发项目的问题是在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。如果靠获取项目施工实施的施工单位，这固然是必要的，但作为建设方，以项目而成立的团队，这种思维就应该改变。作为建设方，工程项目质量管理主抓后三个阶段。

（一）设计阶段的质量管理。设计质量包括规划和施工图设计质量、规划设计质量。房地产开发经营涉及面广，协作单位多，市政园林、邮电、通讯、供水、供电、供气等部门都要涉及到，要协调好关系，保证规划质量。房屋产品质量的第一步是从设计开始的，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能、节地等要创新创优设计，要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理开间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适；二要做到建筑造型和风格有艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。

（二）施工阶段质量管理。施工过程中的技术质量管理，是提高房产质量的中心环节和重点，包括辅助施工和直接施工两个方面。辅助施工的技术质量管理，包括对施工队伍的选择，施工材料、配件和设备的采办，动力供应和后勤服务等方面，直接关系着施工质量和房产质量。为了提高房产质量，一定要择优选用现场管理好、技术质量管理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业开发施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，完全达到有关规范、标准的要求，且必须有出厂合格证。在进入工地前，进行严格检验。直接施工的技术质量管理是确保提高房产质量的核心，在其管理过程中，应把握好三点：一要强化施工队伍的质量意识。通过思想教育，达到从企业领导到全体职工，都树立起“百年大计、质量第一”的观念，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气。二要强化施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法多种多样，既可以采取“请进来，送出去”的形式学习先进技术和先进经验，也可以在施工现场扎实地普及基本知识，强化技能提高。三要强化施工现场的技术质量管理。具体说来，就是严格把好“四关”：一是材料关。对施工单位使用的建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构件，要严格把关检验，不合格的不准使用；二是抽验关。现场工程技术人员要督促施工单位按规定制作混凝土及砂浆试块，如期进行试压，做出试压报告记录，并实行随时抽检制；三是施工关。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸、方案施工，不得有一丝一毫的含糊。如果发现施工单位在施工中不按照设计图纸、方案施工，应立即采取果断措施，做出返工处理；四是记录关。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好“施工日记”，使施工质量的每个环节都达到设计要求，切实保证房产质量的提高。施工完成后，要组织好竣工验收，组织专家按照国家《建筑安装工程质量检验评定标准》严格进行验收，对不合格的工程，决不交付使用。

（三）房屋交付后的质量管理。房屋交付后，其质量管理并没有画上句号，至少还有两方面的管理工作要做：一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。常年开展服务工作，帮助住户解决困难，及时进行维修，使住户满意；二是要做好征求意见和调查研究工作。组织人员广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房产开发的质量。

二、构建质量管理体系

要想保证房地产开发的质量，途径很多，但认真贯彻ISO9000标准、推行质量认证，的确是一条必由之路。通过咨询实践，我们深感房地产开发企业在ISO9000贯标别应紧紧抓住以下五个环节：

（一）在立项过程中，要服从城市的整体规划和区域规划，充分尊重规划部门的意见，对标书和合同要严格评审。

（二）认真做好每一个项目的策划工作。从市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工，直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划，做到运筹帷幄，决胜千里；要按照策划的结果，编制质量计划，用以指导项目开发建设的实施，确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。

（三）严格按ISO9000对采购的要求和国家《建设工程质量管理条例》的规定，做好规划设计、施工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。

1、委托规划设计时，在审查资质的基础上，一般项目可采用议标的方法，重大项目可采用招标，甚或国际招标。设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计大师们高超的建筑艺术，美化城市，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。开发企业不能只顾自身经济效益，不顾社会效益。

2、委托施工时，可采用工程招标的方法。在审查资质的基础上，优先选用通过ISO9000认证的施工企业。

3、要对供货企业进行评价和选择，以确保三大材、工程设备及其他物资的质量。

（四）按ISO9001的要求，搞好施工过程的质量控制，保证工程质量。开发企业在工程招标后，不能放任不管，而要严格监控。在做好施工前期准备后，应进行详细的技术交底。不管施工企业是否通过质量认证，都应该按ISO9000标准来要求他们。

1、不能将主体结构进行分包以及其他违法分包；

2、对每一个工程项目都必须编制质量计划，明确对施工过程控制的要求；

3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书，严格按规程操作；

4、使用合格的施工设备和检测器具，并保证施工安全；

5、对特殊过程必须严格控制，消除日后的事故隐患；

6、遵守法律、法规，不能给周边环境造成污染，等等。

（五）按照ISO9001的要求，对建材质量和工程质量进行严格控制。

1、对于该委托监理的工程，开发企业一定要对监理企业进行资质审查、评价选择，再委托监理；

2、在进货检验中，不允许紧急放行（来不及检验而先投入使用），最起码钢材和水泥禁止紧急放行；

3、在过程检验中，不允许例外转序（来不及检验而进行下道工序施工）或必须经过严格审批；

4、对分项分部工程未取得合格的检验结果时，不得进行最终检验（竣工验收）。

对于房地产开发企业来说，除了贯彻ISO9001外，还要贯彻执行ISO14001（环境管理国际标准）和OHSAS18001（职业安全卫生国际标准），这样才能使住房或者工作场所具有适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大性能；才能使城市的立体环境（水、土壤、大气等）得到控制和改善，才能使人与自然和谐；也只有这样，才能赢得现代城市居民青睐，拓宽销路，为房地产开发企业带来效益。

三、质量管理体系的特点

一开始就要确立高质量标准，哪怕要用上50年的时间，也要创建一个能够为客户提供满意住宅的体系和程序。

（一）它代表现代企业思考如何真正发挥质量的作用和如何最优地作出质量决策的一种观点。

（二）它是深入细致的质量文件的基础。

（三）质量体系是使公司内更为广泛的质量活动能够得以切实管理的基础。

（四）质量体系是有计划、有步骤地把整个公司主要质量活动按重要性顺序进行改善的基础。

四、房地产质量管理体系的特点

综上我们可以看出，房地产项目质量管理具有广义性、连续性、时效性和相对性特点。

（一）广义性：在质量管理体系和标准所涉及的范畴内，项目管理组织的相关方对组织的产品、过程和体系都可能提出要求，而产品、过程和体系又都必须具有固有特性。

（二）连续性：不同于制造企业的工序制造，材料供应、质量检验等质量管理过程属于一次性暂态过程，在房地产项目运作中，由于房地产的产品特性决定了房地产的质量管理过程是长期和连续的。

（三）时效性：由于房地产项目组织工作的顾客和行业监管机构等其他相关方对组织工作及其产品、过程和体系的需求及期望是不断变化的，如原先被顾客认为质量好的产品会因为顾客满意要求的提高而不再受到顾客的欢迎；而一段时间后原先的质量标准体系或者建筑材料换代也会导致质量标准的不断强化和完善，房地产项目所依据的标准也就随时间的变化而变化。因此，组织应定期对质量进行评审，不断地调整对质量的要求，并相应地改进产品、体系和过程的质量，才能确保持续地满足顾客和其他相关方的要求。

（四）相对性：房地产项目所面对的顾客和其他相关各方可能对同一产品的功能提出不同的需求，也可能对同一产品的同一功能提出不同的需求。需求不同，质量要求也就不同，只要满足要求的产品才会被认为是质量好的产品。

五、总结

房地产质量管理对于房地产业来说，是重中之重。本文从工程质量管理的特点出发，对工程质量管理、构建质量管理体系进行了探讨和思考；最后根据质量管理体系的特点提出了房地产质量管理体系的特点。但是，对于如何具体的从房地产质量管理体系的特点出发进行对策研究，还需要进一步深入的探讨。

（作者单位：1.北京交通大学经济管理学院；2.河北政法职业学院）

主要参考文献：

[1]杨永华.房地产行业推行ISO9000和ISO14000标准实务[M].海天出版社，2003.

[2]吴岳.建立房地产质量管理综合体系初探[J].长春工程学院学报（社会科学版），2002.3.

房地产项目质量管理范文第2篇

关键词： 房地产项目 质量管理问题 对策

中图分类号：F253.3 文献标识码：A 文章编号：

前言

从最广泛的含义说, 项目是一种特殊的将被完成的有限任务, 它是在一定时间内、满足一系列特定目标的多项相关工作的总称。项目管理在中国广泛推广普及是近几年的事, 而我们引进、普及的重点, 不应是繁琐的理论、概念、程序, 而应该是简明、适用、有效的方法。

一、目前房地产开发项目的问题

在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理, 而把主要精力放在施工阶段。作为建设方, 以项目而成立的团队,这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时, 假如规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优, 很难保证工程项目的整体投资效益。

二、前期阶段的质量管理

1招标阶段。重视资质审查，工程招标时，注重对施工、监理单位资质的审查，包括人员素质、技术力量、施工业绩、社会信誉等。审查施工、监理单位是否具有类似工程施工的经历和经验，在以往的工程施工中是否出现过质量控制方面的问题，是否发生过质量事故等。选择长期合作且优秀的施工单位、监理单位。优秀的施工单位、监理本身具有高效的管理体制，可以对项目部的管理起到很好的落实作用。长期合作单位在管理上的衔接磨合更方便与快速，同样能够提高管理效率。在总包单位招标的同时，应对相关需要公开招标的工程（如电梯、消防、弱电等工程）进行招标，避免工程进行中因衔接不到位发生的变更、签证。在招标文件中，对工程的关键节点的完成日期做明确规定，如基础完成日期、主体完成日期、工程竣工日期等及相应的奖惩标准，对施工单位起到一定的约束作用，从而能够加强过程控制。

2设计阶段。设计工作是工程建设的基础性工作，建设单位应重视设计阶段的质量控制，委托具有相应资质的设计单位进行工程设计，以提高设计质量。选择合作良好、水平高的设计单位。一家优秀的设计单位会把产品品质、施工的便易性和产品成本有机结合在一起，达到建设更好产品的目的。重视设计前期工作，配合设计单位搞好现场测量和查勘，考虑各种不利因素对工程建设的影响，使工程设计尽可能完善、准确，符合工程建设的实际，减少不必要的设计变更；设计过程中，实行设计监理，以便及时对设计方案、设计质量进行检查。

设计完毕后，及时组织专家对设计进行审查，提出审查意见，及时修改设计，为工程建设提供准确详细的设计图纸。要注意留出充裕的审图时间，结合以往总结的审图要点对施工图进行审核，将问题在设计阶段解决。这样能有效减少施工中的变更，缩短工期，提高效率。尽早完成现场的综合管网方案设计，使施工单位的平面布局更加合理，避免占压配套管线的位置，发生签证费用；尽早完成外檐立面的最终设计，提前确定外檐立面的色调。

三、施工阶段的质量控制

施工是开发项目形成实体的过程, 也是决定最终产品质量的关键阶段, 要提高开发项目的工程质量, 就必须狠抓施工阶段的质量控制。

1房地产项目施工前准备阶段质量管理

( 1) 明确质量目标房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关, 同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此,项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低,会对项目带来伤害, 失去市场竞争力; 过高会造成投入成本加大, 综合开发绩效降低。那么, 如何准确地确定质量目标? 首先, 要进行质量投入的收益和费用分析, 要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本,减少非一致成本; 适当增加预防成本, 大力降低事故成本。

( 2) 制定项目建设实施的质量管理计划在确定了项目建设质量目标后, 制定出实现质量目标的措施和方法,编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任,项目经理对项目质量管理负责, 项目质量经理具体对项目质量负责, 项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责,实施单位承担对项目的结果负责。

( 3) 质量保证质量保证就是实施质量计划, 增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。如, 在招标前举行标前说明会, 在会上开发商公开讲明本开发项目的质量目标, 进度目标, 成本控制目标以及招标条件, 对施工组织设计和质量计划进行审查; 对进场的原材料、构配件和设备进行监控; 组织由设计单位和施工单位参加设计交底和设计会审会议; 检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。

2开发项目建设的施工过程质量控制

项目施工过程中的质量控制, 实际就是程序控制和过程偏差控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较, 找出工作范围在执行中的偏差; 运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较, 找出偏差; 运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差; 运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪, 得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。

推行施工现场技术负责人技术管理工作责任制, 正确划分各级技术管理工作的权限, 使每位工程技术人员各有专职、各司其事, 有职, 有权、有责。工程开工前, 将单位工程施工组织设计报送监理工程师审核。在施工前和施工过程中项目经理组织有关人员, 制定详细的规章制度和奖罚措施, 不允许出现不合格品。在重点工序施工前, 必须对关键的检查项目进行严格的复核。杜绝重大差错事故的发生。

对于工程施工过程出现的质量事故, 必须按照事故原因不清不放过、事故责任者和群众没有受到教育不放过和没有防护措施不放过的" 三不放过" 原则, 认真处理, 防患于未然。按优化的施工组织设计和方案进行施工准备工作。做好图纸会审和技术交底及技术培训工作。对于推广应用的新技术、新工艺要组织有关人员认真学习。严格按施工工艺( 或施工程序) 施工。根据对影响工程质量的关键特点, 关键部位及重要影响因素设质量管理点的原则, 并设专人负责。建立高效灵敏的质量信息反馈系统, 形成一个封闭式信息网。现场质检员要及时搜集班组的质量信息, 客观地提取产品的质量数据, 为决策提供可靠依据。并对因果分析图、质量对策表开展质量统计分析。

三、竣工阶段的质量控制

竣工验收阶段的质量控制。竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序，也是工程项目质量控制的后期工作，是全面考核施工质量的重要环节。竣工验收前，建设单位应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程建设质量进行全面检测，为工程顺利通过验收奠定基础。及时组织由参建各方参加的单位工程验收，对工程质量有疑虑的地方，现场进行查验，发现问题，尽早处理，消灭质量缺陷。客观、公正地评定工程质量等级，使工程质量等级评定能够准确反映工程建设的内在质量。严格按照验收规程进行工程验收，发现质量问题，责令有关单位限期处理。建设单位应加强对工程扫尾工作的管理力度，由监理单位督促施工单位按期完成，确保工程完整。

结束语

对房地产企业来说, 项目的工程质量是否得到保证, 必须在选择设计单位、监理单位和施工单位上严格筛选把关, 挑选出优秀的、专业的、精干的设计、监理和施工的项目负责人。通过业主方使他们有机地结合在一起, 通过每一个环节的质量控制和管理, 来保证整体工程的质量。

参考文献

[1] 于洋.加强房地产的质量管理[J]. 知识经济. 2010(12)

[2] 朱广安.浅谈房地产项目的质量管理[J]. 四川建材. 2006(06)

房地产项目质量管理范文第3篇

【关键词】房地产开发 项目全过程质量管理

中图分类号： F253.3 文献标识码： A 文章编号：

由于我国房地产开发项目起步晚、管理体制不够完善、人员素质良莠不齐等原因，造成我国的房地产开发项目的设计管理并不科学合理。而质量管理又在整个房地产开发项目进行中起到举足轻重的作用，因此做好房地产开发项目全过程质量管理具有实际意义。

加强房地产开发项目质量管理的重要性和必要性

房屋建筑工程质量直接关系到广大业主的日常生活和生命、财产安全。很多普通家庭耗费全部积蓄后，才可以购买到一套住宅。如果所居住的房屋存在这种那种的质量问题，居者不但难以安居，更加难以乐业。百姓的事情无小事，我们必须树立全心全意为人民服务的宗旨，在出台各项管理制度、处理质量投诉问题时，更多的要考虑百姓的切身利益，在开展监管工作时，全面落实各项质量管理措施，努力提高项目工程质量，确保百姓能够买好房，住好房，努力构建和谐社会。

二、现存问题

1、规划、设计阶段优化深度不够。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。

2、工程实施阶段缺乏全面质量管理。忙于事后整改，事前与事中控制不足：在工程实施管理中，事前质量控制意识不足，常在施工单位施工完毕后才发现问题，做事后补救。

3、、项目设计不合理。在房地产开发项目中设计规划条件、前期的可行性研究报告、市场调查报告、项目的产品市场定位，是方案设计的依据。一些企业调查不够充分，产品定位不够准确，设计标准不高，设计时考虑的人，|生化不够，由此引发为被业主投诉的质量问题。

4、项目建设监管不到位。一是工程建设市场行为混乱。企业中标后，与建设单位签订“阴阳合同”，通过这种方式向建设单位让利，也成为行业的惯例。一些工程由于层层转包，工程造价不断被压低。施工单位为了保证自己的利润，只有偷工减料，不断降低工程的质量标准。

5、项目市场定位不够准确。同时，房地产咨询从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要，导致开发出来的房地产项目偏离了市场定位。

三、相关措施

1、确保施工单位资质和施工人员的素质。选择有相应资质的和信誉好的施工单位很重要，这对工程质量起到很大的影响。另外施工单位的施工人员素质同样需要慎重选择，从施工管理人员的素质到施工操作人员的素质都要认真考察和选择，这些都直接关乎到工程的质量。

2、严把材料关，不合格的工程材料必然带来不合格的工程质量，须严格控制好用到工程中的材、半成品、构配件、永久性设备及器材等的质量。

3、控制好施工中用到的机械、设备的质量。

四、从各个阶段分析质量控制措施

1、项目前期策划阶段质量管理。（1）做好市场调研工作。根据我们计划投资的地点，我们就客户的需求量、客户的购买力、项目所在地段的价值等作了专门的市场调查，为进行投资可行性研究提供幕础信息。（2）做好开发方案的设计。由专业人员设计开发方案，包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排以及环境保护评价等。（3）做好技术经济指标的计算。根据专业人员设计的不同开发方案计算其对应的技术经济指标，包括住宅密度、建筑面积密度容积率、工程造价指筋毛、平均层数住宅建筑面积净密度以及人口密度指标等。

2、项目规划及设计阶段质量管理。（1）根据业主确定总功能目标和项目的总质量标准，结合市场、销售部门的分析与研究，提出产品数量和总质量目标。（2）根据使用功能和建筑物相互协调性，提出对规划及建筑的空间、位置、功能、质量的要求，提出具体的技术说明、安全说明等，最终形成详细设计任务书，作为项目设计阶段的总体规范。

3、施工阶段的质量控制。制定适当的质量目标，因为质量目标常与项目进度控制、成本控制处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。强调施工现场的技术质量管理，建立统一的标准化的质量管理体系，编制详尽的施工作业指导书和施工方案，严格检验标准，强调执行力！

现场有效质量管理关键环节。（1）工程样板先行。样板先行作为工程质量控制的重要手段，在房地产公司的实践中起到了巨大的作用，工程样板是工程质量的演练，是对施工队伍的实物交底的基地，有利于及时发现施工图存在的问题，避免大规模的返工签证。（2）甲方的现场管理不可能也不要求控制施工过程的每一个过程每一道工序，找出施工过程中对建筑产品质量或功能影响最大，施工中最容易出现问题的关键工序作为重点控制的对象，对有效控制质量通病，保证产品质量，提高管理效率都具举足轻重的作用。

房地产开发项目竣工质量管理。竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序，也是工程项目质量控制的后期工作，是全面考核施工质量的重要环节。竣工验收前，房产开发企业应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程建设质量进行全面检测，为工程顺利通过验收奠定基础。及时组织由参建各方参加的单位工程分户验收工作，不能走形式、走过场。对工程质量有疑虑的地方，现场进行查验，发现问题，尽早处理，消灭质量缺陷。客观、公正地评定工程质量等级。使工程质量等级评定能够准确反映工程建设的内在质量。严格按照验收规程进行工程验收，发现质量问题，责令有关单位限期处理。

6、售后服务阶段质量管理。

世界上没有十全十美的房地产产品，楼盘存在的缺点和不足是难以避免的。但房地产开发商应该尽量去了解产品的不足之处，并努力去克服和改进，提高房地产产品的整体质量。售后服务阶段的质量管理可以为有关服务提供保证，因此售后服务的质量管理应该作为房地产产品全过程质量管理的一个阶段。

房地产行业应结合自身的特点，充分应用以顾客为关注焦点及过程管理的思想来进行各阶段房地产的管理工作，并使之得到有效落实。这样就会提高房地产开发本身的建筑质量和服务质量水平，同时也能使房地产商取得更好的经济效益。

五、结束语

全过程质量管理是一个动态的发展过程，在未来社会中，具有竞争力的质量除了要求产品能够满足顾客需求外，对全社会需求的满足应会成为必然趋势，这就要求质量标准中加入对环境保护的要求，对可持续发展的要求，对质量成本的衡量等，真正实现全过程的质量管理。

参考文献：

[1]周巍．房地产开发项目造价控制与成本管理研究[J]．特区经济．2008(5)

[2]马新山、土刚．论房地产项目目标成本管理[J]．科协论坛．2007(5)

[3]陈曼舒、蒋芳．论项目管理执行力与房地产开发绩效的关系[J]．四川建筑2005(1)

[4]刘秋雁、陈虹霖．房地产开发与经营 [M]．上海财经大学出版社．2004

房地产项目质量管理范文第4篇

关键词：房地产；质量；风险；

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

一、房地产开发项目质量风险

房地产项目是泛指建设单位(包括政府、企业和个人投资者)投资建设的具有一定功能可供人类使用的房屋建筑、构筑物及其附属设备。房地产开发项目在《中华人民共和国城市房地产管理法》中定义为：在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。

质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观性与环境协调性五个方面。消费者重视房屋的产品质量，施工单位偷工减料、施工技术水平落后、建筑结构有安全隐患等，是造成项目质量风险的主要因素。房屋设计的户型结构没有充分考虑消费者对使用功能的需求，也是房屋质量不佳的重要因素。

二、项目质量风险的原因分析

一般由于较严重的质量缺陷或质量事故的出现，才会导致质量风险的存在。例如楼板裂缝问题，造成渗水，最终导致业主的索赔。通过分析有以下几方面的原因：

（一）人的因素难以实现全面有效控制

在建筑施工现场的操作型工序一般都具有劳动密集的特性，投入劳动力众多，所以难以对每位操作人员实现有效的监控。在工程实践操作中，由于个别操作人员违规操作所引起的项目质量问题是屡见不鲜的。

（二）对施工用料的因素较难实现全面控制

施工工序质量控制过程中，由于施工用料的用量大、种类多，对施工用料因素很难实现全面控制。在实际操作中，监理工程师通过施工用料产品出厂检验报告及到现场产品的抽样复试报告可以审核和控制。但大多数施工用料，如沙子、水泥、空心砖等质量离散性较大，而且施工用料进场的时间很随机，经常夜间进场，使得施工用料的全面、有效、实时的控制很难实现。

（三）质量控制过程中难以做到多次、细致、全面的检查，仅仅一次全面检查，部分当时未出现的质量隐患可能会遗漏。

事实上，由于现场施工用料的用量大、种类多、范围广，难以实现全面细致检查，但采取抽样检查的方法，又会遗漏一些质量问题。对操作型工序施工用料如何实现全面控制也是一个较为突出的难点。

另外，如果开发项目的房屋都已销售出去，开发商所面对的就是业主的100%的检查，在这种情况下就需要开发商组织施工单位、监理单位进行分户验收，全面的进行检查整改，尽量做到在业主入住以前消灭存在的质量问题，把业主对工程质量的索赔风险降至最低。

三、加强项目质量管理及控制的措施

针对项目质量风险复杂多样、难以控制、反复出现的特点，开发商要积极采取各种措施规避和控制工程质量风险。在项目整个建设期都会存在质量风险，包括前期立项阶段、施工准备阶段、工程实施阶段和竣工验收阶段，开发商对项目质量的控制主要有以下几个方面。

（一）施工准备阶段是工程质量控制的关键

开发商要认真做好施工前的准备工作，组织工程技术人员认真审图，对设计交底和图纸审核的质量控制。开发商对关键部位及对质量要求高的设备要进行甲供，严格设备采购环节，做好设备采购的质量控制。此外，在与施工方的合同中对质量的条款进行严格的界定，并做好施工前的质量教育与培训，增强项目管理人员质量意识，督促施工单位做好施工前的各项准备工作。

（二）工程实施阶段是工程实体质量产生的最主要阶段

工程实施阶段是住宅质量的具体形成过程，企业要对住宅质量作好事前、事中和事后控制。

首先，要选择信誉好、有创意的设计单位来承担设计任务，只有设计新颖才能吸引顾客，才能为今后的畅销打下夯实的基础。

其次，通过公开招标选取资金实力雄厚、技术设备先进、管理水平高的施工单位来承担施工任务，在施工阶段尽量减少质量隐患。在评标时，开发商不能只追求低价格，过低的价格可能存在潜在的质量风险，应综合的比较他们的管理水平及技术力量等。

最后，委托值得信赖、具有较高资质的监理单位来承担监理任务。根据《建筑工程质量管理条例》规定：成片开发建设的住宅小区必须实行监理制，监理单位的公正性、客观性对保证住宅工程质量是非常必要的，监理单位既不能袒护开发商，也不可以与施工单位串通一气坑害开发商。此外，监理单位还应协助开发商对项目进行管理，重点是控制住宅工程的质量、投资和工期，在保质保量的基础上，尽量降低成本，缩短工期，处理好与各方的关系。

（三）竣工验收阶段把好质量关

首先工程应通过各有关部门的验收，开发商应与施工单位、监理单位一起对工程质量进行全面地、彻底地检查，涉及安全和使用功能的工程必须进行复查，应按照有关专业工程质量验收标准进行检查。尽量在住宅工程交付业主使用前将质量隐患整改到位，以免造成业主对工程质量进行索赔。

（四）做好售后服务。

做好售后服务，选择有成熟经验及一流的管理水平的物业公司进行物业管理，能够使开发商在社会上树立良好的形象。在房地产公司内部设立住房质量投诉部门，负责接待业主的住房质量投诉，业主可以通过物业公司找开发公司的住房质量投诉部门联系施工单位处理住房质量缺陷，这样能够避免业主因住房出现质量问题到处投诉而影响开发商在社会上信誉。

（五）开发商必须绝对遵守有关工程质量的法律、法规、条文，承担的质量责任和义务，将自己的行为纳入法律允许的轨道。聘请相关法律顾问，吃透有关法律，保证不违法、不违规。

参考文献：

[1]卢有杰，王勇译.项目管理知识体系指南（第3版）[M].北京：电子工业出版社,2005.

房地产项目质量管理范文第5篇

关键词 房地产 开发项目 全过程 质量管理

高效率地完成建筑项目的目标是大型房地产开发项目管理的最终目标，项目经理负责制是项目管理的基础。在大型房地产开发项目建设的全过程中，要对系统工程的观点、理论和方法进行运用，要依据其运行的基本律，建立有效的计划、协调、组织和控制的管理系统。大型房地产的项目管理系统是一套繁杂的管理体系，它是以监理公司、房地产企业为主，各个参建单位共同参与的管理系统，系统的项目管理理论是建设工程项目管理的理论工具。项目管理的理论与项目管理的实践经验相互融合，使得建设工程的项目管理日益科学化和系统化。所以，要全面落实各项质量管理措施，提升房地产项目的工程质量，确保百姓的切身利益，使百姓能买好房、住好房，进而构建和谐社会。

一、大型房地产开发项目全过程

对于大型房地产开发项目的全过程主要有以下几个步骤：

第一步是房地产开发公司在开发之前进行的准备工作。在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好各种必需的手续，包括土地出让手续、委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作的报告书、详细的规划设计参数和效果图等，最主要的是房地产开发公司要有足够的开发资金。

第二步是行政审批。首先，房地产开发公司在选址定点阶段，制作计委审查可行性研究报告，并对项目进行立项；国土资源局会对土地利用总体规划和土地供应方式进行审查；建委办理投资开发项目建设条件意见书；环保局办理生产性项目环保意见书；文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查；规划部门还要办理项目选址意见书。其次，房地产开发公司在规划总图审查及确定规划设计条件阶段，需要人防办进行审查关于人防工程建设布局的问题；国土资源局要进行办理土地预审；公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查等。然后，在初步设计和施工图设计过程还要进行审查，因此在此阶段还要办理规划部门审查初步设计的规划要求；公安消防支队审查初步设计的消防设计进等审查程序阶段。然后，大型房地产在规划报建图审查阶段的程序，在此阶段还要办理公安消防支队审查消防设计布局；建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分审查相关专业内容和范围等过程。房地产开发公司在施工报建阶段，要办理在建设单位施工报建登记；而且建设方对工程进行发包，确定施工队伍等，建委组织职能部门还要审查工程开工条件，并核发《建筑工程施工许可证》。同时，在商品房预售许可阶段，还要由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》，开发企业申请办理《商品房预售许可证》要提交有关资料。

第三步就是房地产项目权属初始登记阶段。此阶段由房管局核准新建商品房所有权初始登记，开发商应提交相关材料包括申请书、企业营业执照、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料房屋测绘成果、根据有关规定应当提交的其他文件等。大型房地产开发过程是比较繁杂的，因此房地产开发企业一定要特别注意每个环节，这样才能保证房地产项目在每个阶段能够顺利进行，在后续阶段更快速地运行。

二、房地产的质量管理

房地产行业现在的发展形势强劲，同时房地产也关系到社会民生问题，而且房地产行业也是目前大众议论的热点，人们关注的问题有很多，特别是其中的房地产工程的质量问题。房地产工程质量问题牵涉到许多公司企业，有关于设计方面的、施工方面的、监理和分包方面的，也有投资主体的房地产开发企业工程质量管理方面的问题。既作为建设主体又作为投资单位，房地产企业需要面对的是千家万户，因此房地产开发公司对工程质量要求一定是高标准的。同时，房地产开发企业在关于工程质量的管理上也处于主导地位，房地产公司对工程质量的管理显得尤为重要，因此要加强房地产企业对房地产质量管理的探究。

（一）规划设计阶段的质量管理

工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度与国家的有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程项目设计是根据建设工程的要求，对工程项目所需要的经济、技术、资源、环境等各方面进行综合分析，并且对工程项目设计文件的有关活动进行编制，通过设计使工程项目的质量目标和质量水平具体化。

第一，关于设计阶段质量的控制依据。应该加强法律、法规的规范作用，增加对城市规划有关工程建设及质量管理方面的关注，满足国家规定的建设工程设计深度的要求，认真落实有关工程建设的技术标准。在设计阶段的控制依据是比较重要的，在这一阶段要认真严格地落实质量要求，高标准地完成各环节。

第二，关于设计阶段质量控制的主要任务。设计阶段的质量控制过程，它的实现通常是通过设计阶段成果优化和事前控制。设计要求文件在这个阶段中起到至关重要的作用，工作人员在各个设计阶段前编制好一份设计要求文件，并且分阶段上交给设计单位，明确各阶段的设计要求和内容，是关于设计阶段进行质量控制的主要手段。

（二）关于施工阶段的质量控制

关于项目施工过程的质量控制，其实就是程序控制和过程偏差控制，对工作过程和阶段性成果进行比较就是所说的过程控制。需要在工作实施过程中找出偏差；使用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较，找出偏差；使用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较，找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议；对工程中的配套设备进行检验；工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的试验和检查，可考虑到制造厂进行。

（三）在工程项目竣工验收和交付使用阶段的质量检测

工程的最后一个阶段工程是竣工验收和交付使用。在这一过程中，要按照严格的标准进行交接验收工作，将所有问题都处理掉，以保证日后的使用。工程竣工验收资料应包括勘察设计的质量检查报告、施工单位的工程竣工报告以及监理工程师的质量评估报告、工程质量事故产生后的处理报告、隐蔽工程的验收报告等以及施工日志、工程主要使用材料的进厂检验报告、承包商与业主之间签署的质量保修书等资料。大型房地产开发项目的全过程质量管理是非常重要的环节，所以在工程项目竣工验收和交付使用阶段的质量检测一定要严加把关。

三、对于房地产开发项目质量管理的建议

房地产行业关系到社会民生的问题，我国是以人民为主体，如果房地产的工程质量管理出了问题，轻则影响房屋使用，带来社会纠纷，重则发生房屋倒塌，导致人员伤亡，造成重大经济损失，从而给社会带来不安定因素。所以，为了建设和谐社会，房地产开发企业一定要加强对房地产开发项目的质量管理，为社会建造更多质量好的房屋，以满足广大人民的住房需求。

（一）提升关于开发企业的综合管理水平

大型房地产综合开发管理工作是由专业的管理人员负责，因此企业的项目经理以及相关的管理人员一定要具备较高的协调能力、建筑工程专业技术以及资金管理等能力。大型房地产开发企业的工作人员一定要具备专业的知识，才能开展对甲方的管理工作，进一步保证房地产开发企业的经济效益和施工工程质量；大型房地产企业必须提升自身在施工过程中的综合管理水平，强化施工过程管理。企业在工程开始施工之前，一定进行详细的规划和设计，进一步提升企业的市场综合竞争力，依次来保证企业的经济效益。因此，房地产企业要求项目管理人员具备专业的知识和丰富的工作经验，以便顺利地开展房地产开发管理工作，使房地产的施工质量有所保障，从而保证企业的经济效益。项目管理人员的工作应以满足开发企业的需求为目标，明确分工，各尽其职，从而使房地产开发工程能够顺利地进行。

（二）对大型房地产实施标准化管理

大型房地产企业的标准化工程质量管理包括产品的标准化、工程质量管理的标准化、工程质量保证措施的标准化等方面。当前，大型房地产企业都已进一步完成了产品的标准化，建立了很多产品体系，并在不同的城市进行复制性的开发。产品的标准化对于加快开发速度有重要意义，还能减少概率突发性问题的出现，从而使企业有更多的时间去关注产品的质量。

四、房地产开发项目质量管理的意义

大型房地产开发项目的全过程质量管理有重要的意义，房地产作为支柱产业是由它本身的特色决定的：第一，房子是一必需品，我们每一个人都要住房；第二，房子是一个耐用的消费品，人们要更换居住环境并不是因为房子的寿命问题，而是人们出于想改善居住条件的需求；第三，商品房是一个高价值的产品，一般人购买一套房子要用花费大量的积蓄，它的高价值显而易见，所以每个人的购买数量也有限；第四，房地产是一个不动的产品。加强对施工阶段的质量控制以及加强综合管理是控制房产工程质量的关键。大型房地产项目管理的意义主要在于通过对开发项目的计划管理，有条不紊地展开项目的开发建设。所以说，运用一个动态的计划管理，使有关工程项目的全过程和全部开发活动进入计划轨道，可使大型房地产项目顺利达到预期总目标。大型房地产开发项目的组织协调管理为开发项目提供和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。在各项协调之中，最主要的是协调人际关系，而房地产项目的主要负责人在协调人际关系的过程中又处于核心地位。大型房地产开发项目的控制管理，是有利于房地产企业在项目的质量管理、控制工期和成本等方面获得最大的综合效益。

当下，各种类型的商业地产项目在全国陆续出现，这个现象让人们有喜有忧。高兴的是越来越多的人逐渐意识到商业地产的重要性，更多的人加入到这一行业当中；忧虑的是很少企业能够经得住市场对于这些即将投入市场的项目的检验。因此，企业在项目的每个阶段都必须严格、认真地对待。

近年持续的宏观调控，使大型房地产企业的关注点也集中在了商业地产的开发上，市场上商业用地的土地成交量以及商业地价呈现逐步上升趋势。所以，房地产企业想要在商业房地产领域有所突破，就必须有效地实施商业地产开发项目全过程的质量管理。项目的质量管理能够有效地促进商业地产开发项目的高效率运行，并为商业地产开发项目提供更加有效的技术和方法，使房地产领域全方面发展。所以，解决商业地产项目质量中存在的问题是至关重要的。通过对商业房地产项目质量管理的研究发现，商业地产开发项目质量管理的有效实施能够进一步提高商业地产开发项目的质量和效率，同时还能增强房地产企业在市场上的竞争力。这为房地产企业的完善有一定的指导作用，并有利于房地产企业提升项目开发的效益和效率，使房地产企业的行业竞争力有所增强。

大型房产开发企业的工作始终要以质量控制为中心，以工程质量为工程项目建设管理的重点，自觉接受关于质量监督机构的监督和检查，协调设计、监理和施工单位三者的关系，通过对项目规划控制、设计质量的要求、质量控制有关招标投标、施工阶段、竣工阶段、缺陷责任期和信息反馈期质量控制等多个环节的管理，达到大型房地产开发项目全过程质量管理控制的目的。

（作者单位为瓜子二手车）

参考文献

[1] 朱立恒.浅谈我国房地产开发项目的现场质量管理[J].经营管理者，2013.