生态农业行业发展趋势

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生态农业行业发展趋势范文第1篇

河南财鑫集团有限公司（以下简称河南财鑫集团）组建于2001年2月8日，现为国家级农业产业化龙头企业，全国农产品加工示范企业，河南省百强企业之一，河南省高新技术企业和河南省农业产业化重点龙头企业。近年来，河南财鑫集团充分利用本地资源，大力发展农业种植和农产品加工业，通过良种推广和基地建设，形成稳定的“公司+基地+农户”的经营格局。通过龙头企业规范化经营管理，靠合同、利益目标将公司与分散的农户联系起来，建立了自己原料生产基地，确保了原料供给，增加了当地农民收入，推动了农业结构调整。

郸城财鑫糖业有限责任公司是河南财鑫集团主要子公司，为河南省最大的淀粉糖生产企业，河南省农业产业化重点龙头企业，国家级“质量安全、信誉保障绿色放心食品企业”，并被河南省有关部门认定为循环经济发展的典型。主要产品类型包括淀粉、高麦芽糖、麦芽糊精、结晶葡萄糖等。现有职工1280多人，其中技术人员436人，并建有“省级功能性淀粉糖研发中心”和“国家玉米加工研发技术专业分中心”，具有较强的科研开发能力。

近年来，公司根据淀粉深加工行业发展趋势，与国内大专院校和科研院所合作，不断加大科技研发投入，发展功能性食品、糖醇类产品，拉长上游、下游产业链条，开发出市场前景好、产品附加值高的生物化工产品，销售市场也由单一的食品行业向医药、化工多行业领域拓展。这些新型的功能性食品符合当前人们对于食品的绿色、健康和保健等方面的需求，不仅提高了人们的生活质量，也为企业带来了新的利润增长点。

生态农业行业发展趋势范文第2篇

一、广州市开发生态旅游的优劣

1.广州市开发生态旅游的长处广州市地处广东省南部，珠江三角洲的北缘，濒临南中国海，珠江入海口，毗邻港澳，海上丝绸之路的起点。中国五大国家中心城市之一，广东省省会，华南地区经济、金融、贸易、文化、科技和交通枢纽，教育中心。中国南方最大、历史最悠久的对外通商口岸，世界著名的港口城市之一，广州是中国最主要的对外开放城市之一。据2012年广州旅游工作会议获悉：2011年广州市旅游业总收入1630.80亿元，同比增长29.98%，旅游业增加值693.26亿元人民币，同比增长29.98%，增加值占全市国内生产总值的5.63%，初步确立了支柱产业的地位。而在旅游业当中，生态旅游是其中非常重要的一部分。从地理上来说，广州属丘陵地带。地势东北高，西南低，北部和东北部是山区，中部是丘陵、台地，南部是珠江三角洲冲积平原。中国的第三大河——珠江从广州市区穿流而过。因此，广州的北部和东北部应是生态旅游开发的重点区域。广州市的生态旅游主要是依托于自然保护区、森林公园、风景名胜区等发展起来的。其资源主要集中在森林公园、风景名胜区、自然保护区、生态农业区、旅游度假区等地方。而这些资源地理分布主要集中在广州北部和东北部地区。广州比较出名的生态旅游区主要有：帽峰山森林公园、芙蓉嶂旅游度假区、九龙潭旅游度假区、石门国家森林公园、流溪河国家森林公园、广州抽水蓄能电站旅游度假区、从化温泉旅游度假区、高滩温泉旅游度假区等。同时，广州还充分开发了以“珠江夜游”为代表的珠江游旅游资源。这些都收到了很多不错的效果。统计数字表明，作为华南的中心城市广州市，2011年，广州市接待游客总人数为1.33亿人次，再创历史新高。

2.广州市开发生态旅游的不足之处首先，广州的景观资源开发力度不足。目前，广州北部山林地区的自然生态环境相当优越，但山高、林密、泉多的自然景观还没有得到有效利用，当地旅游开发还处在初级阶段，有的甚至尚未开发[2]。其次，缺乏生态旅游的品牌连锁效应。如很少有将几个生态旅游区连在一起供旅客旅游选择，大部分都是单独经营，缺乏整体意识。再次，生态旅游人才不足。生态旅游资源开发需要跨学科的人才，广州市相关部门尚未对这一问题引起足够重视。现在，游客在整个旅行过程中感到最担心、最不满意的，是除住宿、景区等旅游设施之外与旅游相关的交通、信息咨询、沿途休息、公共卫生间、社区环境，以及紧急情况下的救援、投诉等。这些问题是近年来游客投诉比较集中的问题，也被公认为我国在建设世界旅游强国的进程中与旅游发达国家差距[3]。这是广州在开发生态旅游时要正视的难题。

二、广州市生态旅游的开发策略

1.必须坚持“以人为本”的思想开发生态旅游资源，坚持“以人为本”的思想十分重要。一般情况下，生态旅游区的建设规模都很大。在旅游区内世代居住的农民，将土地和森林等资源作为其主要的谋生手段，但开发为旅游区后，这些资源被严格限制使用，他们的生产生活方式因发展旅游业受到不同程度的干扰或破坏，甚至几乎阻断了他们所有的经济来源，当地居民因此会有不满或抱怨，若不及时调解，则会有可能激化矛盾，甚至出现偷伐木材、偷卖珍稀动植物等行为，致使旅游区生态环境遭到破坏[4]。

2.必须坚持“可持续发展”的思想坚持“可持续发展”的思想关系到生态旅游的长远大局。对于生态资源的开发一定要控制，不可以开发殆尽，不利于生态资源的可持续性发展，会对生态系统造成永久性破坏，无法修复。建立起的旅游区有一定的旅客环境容量，为避免对环境造成巨大破坏，要严格控制超容量吸引游客。森林生态旅游资源的开发需要遵守一定科学原则，永续利用原则、保护开发性原则、特色性原则、协调性原则等都是开发规划时必要考虑方面，在编制旅游区总体规划时，必须对旅游区的地质资源、生物资源和涉及到环境质量的各类资源进行认真的调查，统一规划[5]。同时，处理好旅游区内宾馆、酒店的废水、废气、废渣等“三废”。旅游区的生活垃圾必须统一集中处理;区内汽车应减少到最低最有效限度的数量内，尽量使用或改用电瓶车、马车等绿色交通工具。

生态农业行业发展趋势范文第3篇

关键词：秦皇岛 水资源 现状 可持续利用 措施

中图分类号：X52 文献标识码：A 文章编号：1007—3973（2012）009—117—02

秦皇岛每年人均拥有水资源量597吨，是全国平均水平的四分之一（世界平均的十六分之一）左右，水资源相对匮乏，不仅如此，由于对水环境的保护不足，秦皇岛市范围内的多条河流遭受不同程度污染，其中还包括重要的城市饮用水源地。最近几年虽然采取了一些积极的治理和保护措施，但形势依然日趋严峻，水资源的承载能力和实现城市跨越式发展的矛盾逐渐显现。

1 秦皇岛市水资源保护利用现状

流经秦皇岛市的河流主要有青龙河、洋河、石河、沙河、新开河、汤河、新河及戴河，均为季节性河流。其中，青龙河流域的桃林口水库、洋河流域的洋河水库和石河流域的石河水库为秦皇岛市城市用水的主要水源地。

1.1 主要河流的水质情况

秦皇岛市列入省控监测的六条河流18个监测断面中，三类以上水体占34%，四类水体占20%，五类及劣五类水体占46%。大小马坊河、护城河、小汤河、饮马河、人造河全程以及洋河下游、石河下游河段水体污染严重，均为劣五类。

1.2 城市水源地水质情况

秦皇岛市的地下水源由于连年超采，在上世纪80年代前就已经形成了多个地下水降落漏斗区，地下水位急剧下降，造成沿海地区海水入侵。而处于石河上游的柳江地下水源地，由于过度开采地下水，造成地面塌陷，房屋开裂甚至倒塌，给社会、经济、环境造成十分严重的影响。

秦皇岛市现状的作为主水源地的桃林口水库、石河水库水和洋河水库中，桃林口水库和石河水库水质一直处于较好水平，基本保持在国家《地表水环境质量标准》二类以上，满足城市生活及工业用水标准，但监测情况显示，水库水体的部分指标有不良发展趋势。而洋河水库自20世纪90年代初以来，水环境由良性状态快速向不良状态变化，营养盐负荷日趋增加，水库水体富营养化问题越来越突出，藻类频繁爆发，严重影响城市供水质量，同时由于过度捕捞作业致使水生态失衡，洋河水库作为秦皇岛市重要的水源地，其供水功能面临逐步丧失的危险。

1.3 水资源的利用情况

由于地下水严重超采，地下水环境恶化，《秦皇岛市城市总体规划（2001—2020）》中明确“规划年份内城市不再开采地下水”，地下水不作为城市供水水源。但由于客观条件的限制，县城和广大农村的生产生活用水仍然依赖本已贫乏的地下水。

在地表水源中，石河水库取消向农业供水，水库水量全部用于城市，年可供秦皇岛城市用水6000万立方米。桃林口水库供水范围包括唐秦两市的城市和农业灌溉用水，按国家文件可供秦皇岛城市水量为17500万立方米，现状年实际秦皇岛城市利用水量在5000万立方米左右，尚有12500万立方米水量指标可供秦皇岛市城市未来发展需要，但配套的引青工程需要进一步建设完善。洋河水库作为引青向城市供水的调节水库和备用水源，现状主要以抚宁县农业用水为主。城市区河道所产水量除汤河外主要用于改善市区的生态环境。市区以北的小型水库温泉堡水库（500万立方米库容）主要供应首钢和浅野的工业用水。

1.4 主要河流及水源地的保护情况

上世纪90年代开始，秦皇岛市加大了对市区河道的治理力度，采取了清理河道淤泥、封闭排污口、污水集中处理、整治河岸景观、调引生态用水等一系列的措施，取得了比较明显的治理效果，城市区的河水变青了，部分河道的生态基本修复，汤河公园已经成为市民喜爱的锻炼、休闲和垂钓场所。在此基础上，最近几年又加大投入，对石河下游河道、戴河及城市周边河道进行治理，尤其是戴河治理规划，借鉴先进经验，治理与开发有机结合，打破了单一依靠政府投入的治理模式，为秦皇岛市水资源环境的保护和利用注入了新的动力。

洋河水库富营养化综合治理工作在城市水源地保护工作中是启动的比较早的，在上世纪90年代就与中国水科院水环境研究所建立了长期合作研究的机制，对水库的富营养问题进行了系列的调查、监测、研究并形成了综合治理的意见和建议。2005年建立了由主管副市长牵头，市水务局、环保局、水产局、引青局以及抚宁县和卢龙县为成员单位的联席会议制度，定期商讨治理方案并落实具体措施。取消了水库网箱养鱼，限制过度捕捞，投放鱼苗，控制排污，调引生态水，水库的富营养化趋势有所缓解。同时，为了从根本上解决和改善近期秦皇岛市的城市供水水质，2006年及时上马了引青东西线对接工程项目，将水质好的桃林口水库原水直接引入市区，达到标本兼治的效果。

2008年借助迎奥运的契机，在主要水源地的保护上，政府明显加大了宣传和投入力度。对三个主水源地的旅游项目采取限制或取消的措施，在水库周边及上游河道进行巡查清理，禁止污染物进入水体并要求全面取消网箱养鱼和捕捞作业。青龙全面启动青龙河水资源保护工程，在县区全面启动污水处理项目。这些措施全面实施后，秦皇岛市水环境有望得到根本保护和改善。

2 存在的主要问题

（1）水资源的配置还不完善。首先，秦皇岛市输水、配水和水处理工程设计标准偏低而且缺少统一规划，水源地之间的联合运用基础薄弱，在可用水量相对充足的情况下，往往因为难以合理调配而造成城市供水困难的被动局面。其次，由于水管单位的收入单纯依赖水费，造成在水资源的使用上往往重效益轻环境，城市区河道和水库下游河道生态环境用水没有保证。

（2）管理体制还不理顺。首先，水管单位之间、城市和地方之间往往因为利益之争而难以协调，客观上加大了水资源的统一调度管理的难度。其次，由于多头管水，部门职责交叉，在水环境的保护方面也往往因为涉及众多部门的利益措施难以落实。

（3）水资源的保护缺乏长效机制，一抓就紧，一放就松，暑期抓的紧，平时放的松。

3 水资源的合理调配及可持续利用措施

3.1 制定城市水资源综合利用及工程规划，统筹安排城市供水

深入贯彻落实科学发展观，在编制城市总体规划时，应该对城市用水需求和可用水资源的情况做出尽可能准确的估计和判断，并以此确定城市规模和经济结构，使城市建设和发展真正做到量水而行。要根据不同水源的数量、质量特征和不同用水的具体需要，合理确定开发次序和供水次序，优化配置各类水资源。

秦皇岛市区相对分散，水源地也相对分散，要坚持统一规划和统一建设的原则，做好水源的互连互通和配水管网的互连互通，最大限度地保证各城市区的生产生活和生态用水。

3.2 制定水资源保护规划，落实水资源保护措施

确定水源地和主要河道的功能区，完善水土保持和生态修复规划，加快水环境保护和污染监测体系建设，禁止和限制污染物的排放，加大水资源保护和水污染防止力度，严格水源地水源保护区制度。水资源的治理和保护是一个长期和复杂的任务，要建立长效机制，让有限的水资源为经济社会的持续发展服务。

3.3 大力推进节约用水，加快建设节水型城市

要充分认识水在社会经济发展中的重要支撑和不可替代性，建立和完善节约用水制度，强化取水许可监管，做到合理用水、科学用水、自觉节水。积极推行定额用水和阶梯式水价。严格实施建设项目水资源论证制度和取水许可制度。把节约用水纳入行业、企业发展规划，以水的供给为基本条件，合理发展相关产业，加快结构调整，限制高耗水行业发展，坚决淘汰水污染的落后工艺、产品。加快污水处理厂建设，提高污水集中处理率，制订排放标准，鼓励发展再生水和水循环利用。改善农业种植结构，大力发展高效节水农业和生态农业。

3.4 推进水管体制改革，实行统一管理

按政事分开的原则，对水管单位和水管相关单位按照职能和单位性质进行合并和精简，真正实现水资源统一管理，水源地、输供水、排水、污水处理一条龙管理，提高管理效率。加强法制建设和执法队伍建设，依法管水。

生态农业行业发展趋势范文第4篇

关键词：宏观经济；传统地产；新型地产；区域发展

一、 引言

近几年，我国传统住宅地产市场面临一二线城市调控受限，三四线城市需求疲软库存过剩的矛盾现状，传统商业地产市场则受电商销售影响发展乏力、持续遇冷。在此背景下，传统房地产企业利润下滑、融资困难，发展经营压力巨大。借鉴国外房地产行业的发展经验，打破以往纯粹地产开发思维定式，以传统地产为依托平台，整合养老、医疗、生态农业、旅游业、体育产业等，开发新兴的复合型产业形态，或是传统房地产行业的发展趋势。

新型地产通过整合当地自然、经济、社会等相关资源，将房地产业和其他产业进行结合，并对房地产的规划设计、开发运营和后期服务的全流程进行创新，新型地产的发展对改善区域环境、提升区域竞争力，促进区域经济发展具有重要意义。当下流行的新型地产形式主要有以居家养老为主题的养老地产（如上海亲和源老年公寓），以旅游休闲、度假养生等为多个主题的旅游地产（如深圳华侨城创意文化园、杭州西溪国家湿地公园），囊括多种体育休闲设施的体育地产（如广东中体奥林匹克花园）等。

二、 国内外房地产业态的发展路径

1. 国外房地产业态的发展更替过程及逻辑。在发达国家房地产业态的发展与更替历程中，基本遵循着住宅物业地产―传统商业地产―复合型地产的规律。在房地产业发展初期，由于城市化过程中人口不断增加，城镇居住住房供给不足矛盾相对突出，从而促进住宅地产的快速发展。因此房地产业发展早期主要集中于住宅物业，商业地产发展相对滞后。随着时间迁移，住宅总量不足的矛盾逐渐得到缓和。随着城市经济的快速发展以及人口的不断集聚，商品经济需求日益旺盛。以写字楼、会议中心、酒店、超市、购物中心等为代表的商业地产在此背景下开始快速发展。

在经济周期进入下行区间，或者出现金融危机时，房地产行业往往受波及程度最大，造成房地产市场衰退甚至泡沫破裂。即使在经济状况较好的时期，由于传统房地产行业同质化竞争严重，无论住宅地产市场，还是单一功能的商业地产市场，造成需求饱和、利润下降和效益降低。与此同时，随着发达国家经济发展、居民生活水平不断提高，消费需求不断得到释放，为新型地产的发展提供了良好机遇。根据马斯洛人类需求层次理论，随着自主性、改善型的房地产需求得到满足后，人们更希望追求享受休闲或养生功能的地产，这促使越来越多的房地产企业将相关资源从传统地产行业转移到复合型地产行业，如旅游地产、养老地产等等。随着发达国家纷纷步入老龄化社会，传统家庭养老方式难以满足养老需求，越来越多的老年人选择社区养老方式，诸多商业养老地产项目应运而生。新型地产的出现，不仅仅是业态形式的改变，更多是经营理念、开发模式的创新。随着经济、社会的进步，融合更多产业或功能的地产形态将得到进一步的发展。

2. 我国房地产业态的发展历程。与国外类似，我国房地产市场业态也经历了住宅地产――商业地产――新型地产的发展路径，但是又有着不同的阶段背景与演变逻辑。国内学者对我国房地产市场的发展历程研究较多，通常以经济社会的重大变革、重要政策文件的出台等为节点划为多个阶段，不同阶段时期相关地产形式发展情况有所不同，具体来看：

（1）1978年～1998年：住宅地产为主，商业地产开始起步。改革开放初期，由于我国房地产市场发展滞后，土地法、规划法等相关法律法规不够完善，这一阶段是国内房地产业的起步阶段。由于我国城市人口快速增加，城镇居民处于住房绝对短缺阶段，因此该阶段我国房地产市场主要是住宅地产项目，商业地产项目较少，形式单一，以百货大楼、商厦商铺等为主。

（2）1998年～2008年：住宅地产快速发展，部分地区出现过热现象。以1998年住房制度改革为标志，我国房地产业尤其是住宅地产开始了持续快速发展。整体来看，这一阶段我国房地产业整体表现稳健，住宅地产发展最热，其次是商业地产。由于部分地区住宅价格持续过快上涨，国家及地方政府密集出台相关调控政策，主要针对住宅地产市场进行限制。

（3）2008年～2013年：商业地产成为新增长点。次贷危机对我国房地产企业造成了较大冲击，同时，受国家宏观调控政策的影响，一直在房地产市场占据领导地位的住宅物业市场降温明显，而以写字楼、购物中心、主题商场、专业市场为代表的商业地产成为房地产行业新的经济增长点。不同于受到国家全面宏观调控的住宅地产，商业地产享有一系列政策优势、资金支撑。国家进一步鼓励商铺投资，提供多项优惠税费政策，极大的促进了商业房地产的发展。

（4）2013年至今：传统业态发展放缓，产业面临转型升级。自2013年以来，我国宏观经济进入增速换挡回落、产业转型升级的新常态发展阶段。与此同时，人口、资源、政策红利等多方面优势不再明显，房地产行业告别过去十年的高速发展，进入拐点阶段。2013年～2015年，房地产开发投资增速、销售额、国房景气指数等均进入下行区间，无论住宅地产，还是传统的商业地产，均面临较大的经营压力。

随着老龄化程度不断加剧、新型城镇化进程加速发展以及城镇居民收入水平的持续提高，针对新型的产业形态市场需求开始不断释放。例如，针对工业地产进行升级换代的科技地产；以旅游度假、休闲养生为主题的旅游地产；以居家养老和社区服务为主题的养老地产等等。

3. 新型地产的发展动力机制。新型地产是一种泛地产概念，包含不同的地产业态，开发、经营模式也不尽相同，但是其产生背景和发展动力机制存在较多共性之处。

首先，我国宏观经济发展增速回落、传统房地产行业发展变缓是新型地产逐渐兴起的背景。随着10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，传统单一功能的商业地产在较多城市也处于饱和状态。对新常态、新特征，房地产企业为优化增长结构，丰富增长动力，不得不制定新的发展规划，加快产业结构的转型升级，致力于其他新兴产业形态，如养老地产、旅游地产、产业地产等。

其次，市场需求转变是新型地产快速发展的源动力。以旅游地产为例，2013年以来，城镇居民人均可支配收入实际增速保持在7%左右，增速趋稳，推动消费增速保持稳健增长。收入水平的持续提高，同时带来居民的消费结构调整和升级，从追求数量型向讲求质量型迅速转变，越来越多的消费人群由旅游观光型客户向休闲度假型客户转变，旅游已经成为国内中高收入人群的生活必需品，从而促进了以休闲养生等为主题的旅游地产发展。再以养老地产为例，随着老龄化程度进程加剧，我国的人口结构发生了巨大的变化。过去房地产以住宅为主，主要面向年轻家庭。如今年轻一代的赡养抚养压力不断增加，且由于政策原因导致少子化、无子化家庭日益增多，传统的家庭养老模式问题重重。随着经济、社会发展，老年人逐渐成为富有人群，个人消费观念及结构转变，更多希望晚年在精神、物质等多方面都能享受较好的服务。年龄结构的变化、家庭养老压力增大以及消费观念的转变等因素，都导致以养老地产为代表的新型房地产业态市场需求日益增加，且随时间发展呈上升趋势。

第三，政府引导是新型地产发展的助推力。新型地产的发展深受国家及地方政策影响。产业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大。此外，由于与其他产业紧密联系，必须满足当地相关产业的发展潜力、市场需求及功能要求。近年来我国进入经济发展增速下行区间，为响应政府对大众创业的鼓励扶持，开发商纷纷针对工业地产进行升级，大力发展产业地产，从而促进来产业地产的发展。

三、 我国新型地产发展面临的机会

1. 宏观层面：经济转型和产业结构调整。2013年以来，由于国际金融危机的深度延伸影响，总体世界经济仍然比较低迷。2016年上半年国内经济总体平稳，GDP同比增长6.7%。但是，6月PMI为50.0，较5月下降0.1，表明制造业信心仍略显不足，经济仍存较大下行压力。

在产业结构方面，钢铁、煤炭、机械等传统行业严重产能过剩，第三产业产值持续上升，其占比已超过第二产业。增长动力方面，随着劳动力、资本等要素价格上涨，经济发展无法再依赖传统要素驱动、投资驱动方式，科技创新驱动逐渐取代成为新的增长点。

2. 产业层面：传统行业亟需转型升级。从住宅地产来看，2014年以来，我国住宅房地产业无论是开发投资、销售额还是价格水平，增速都已经明显放慢。与此同时，房地产行业盈利空间不断缩小。虽然2015年以来，全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖，但是行业整体销售情况不容乐观，去库存和资金压力巨大。土地价格、人员工资、材料调动以及融资等成本支出都在加大，进一步导致房地产企业的利润不断收缩。

从传统商业地产来看，零售业增速放缓影响短期商业营业用房需求。2014年，批发和零售业增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度进一步降至6.1%；2015年住宿和餐饮业增加值同比增长6.1%，持续低于GDP增速。批发和零售业、住宿和餐饮业增速放缓负面影响市场对商业营业用房的需求，电子商务冲击持续存在及整体经济增长承压的背景下这一趋势仍将持续。随着电子科技发展，电商快速扩张，网购量持续提高。快递业务增长也直接印证了这一点，2010年以来快递业务量保持年均50%左右的增长，2015年快递业务量达到206亿件，为2010年全年的8.8倍，网上零售正逐步侵蚀实体商业销售市场。

3. 企业层面：新的发展空间与经营方式。随着国内外经济形势的变化、房企之间竞争的加剧，房地产行业也面临着前所未有的困难。10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，传统单一功能的商业地产在较多城市也处于饱和状态。在传统住宅行业面临拐点的前提下，房地产企业为优化增长结构，丰富增长动力，不得不制定新的发展规划，加快产业结构的转型升级，房地产企业多元化经营趋势明显加快。一方面探索开发新型的产业形态，包括养老、文化、旅游地产等，另一方面，通过以参股或控股的方式进入其他行业，实现主业的多元化或彻底转型，以恒大集团为例，2010年以来，恒大集团在原有优势地产业务基础上，相继涉足人寿保险、粮油销售、矿泉水生产等行业，大大拓展了企业的产业发展空间。

4. 政策层面：加大内需，促进消费。当前我国经济发展正在努力从投资驱动向扩大内需转变。我国十三五规划纲要提出，要发挥消费对增长的基础作用，着力扩大居民消费。未来居民在房地产方面的消费需求将进一步释放。与此同时，第三产业增加值占比不断增加，有利于新型地产市场整体发展。2015年前三季度第三产业增加值同比增长8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比达到51.4%，超过第一、第二产业的总和，经济结构持续优化。第三产业是新型商业地产的主要产业支撑，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，为新型地产发展带来利好。

5. 市场层面：人口结构变化、供需关系变化。从住宅市场来看，城镇化对于住房需求的贡献正在逐步减弱。从行业潜在需求层面，人口结构是决定房地产市场长周期趋势的关键因素。当前我国人口数量已进入拐点阶段，短期内住房需求将保持平稳。从供给来看，随着10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，部分二三线城市由于前几年房地产行业发展过快，供过于求，出现库存过剩。

从传统商业地产来看，全国商业地产开发投资额增速放缓，新开工规模也明显缩减。具体来看，2015年全国商业营业用房开发投资累计同比增速为1.8%，降幅达18.3%；新开工面积降幅较2014年扩大6.8%至10.1%。办公楼开发投资累计同比增速下降11.2个百分点至10.1%。

住宅地产与传统商业地产行业发展速度放缓，给新型地产带来了机会。从供给端来看，房地产企业多元化经营趋势明显加快。一方面，更多房企围绕新型房地产业态进行布局，另一方面，更多的资金也将从传统房地产行业转移至新型地产行业。

从需求端来看，2013年以来，城镇居民人均可支配收入实际增速保持在7%左右，增速趋稳，推动消费增速保持稳健增长。当前消费正逐步成为拉动我国经济增长的核心动力。当年我国储蓄率相比其他国家仍然较高，意味着中国消费需求仍有巨大的潜在发展空间。在住房总量短缺矛盾解决、商业地产遇冷的背景下，消费需求释放将刺激休闲养生、旅游养老等方面需求的增加，从而促进未来市场对相关营业用房的需求。

四、 我国新型地产发展面临的问题与挑战

尽管新型地产在我国尤其是城市地区有着很大的发展空间和市场需求，但是与传统地产业态相比，又有其特殊性和困难性：

一方面，新型地产缺乏国内有关政策的支持以及健全的法律法规引导。以养老地产为例，作为具有社会公益属性的项目，养老地产项目投资巨大、盈利空间较小，在土地取得、信贷资金以及相关税费等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相关配套优惠政策的仍然较少。在税收政策、财政补贴等方面，不同地区对项目的扶持力度不同，取得的效果差异也较大。此外由于我国土地法律法规关于划拨产权的相关规定，也为项目的后期运作埋下了障碍。

另一方面，国内新型地产在开发、运营模式方面不够完善，缺乏服务和金融保险等各项成熟的软件配套措施，在顶层机制设计方面缺乏相关经验，导致诸多项目面临土地成本高、回收周期长、盈利困难等问题。

五、 结论与建议

总之，在住宅地产企稳下调，传统单一功能商业地产不断遇冷的形势下，未来产业融合将成为我国新型地产的发展趋势。但是在我国特殊的经济社会背景与发展状况下，相关项目仍需要进一步在开发前期进行深入咨询论证，以保证后期项目的顺利运营与发展。

首先，根据当地区域环境和市场定位，选择合适的商业模式。新型地产的开发经营不能盲目复制其他企业的成功模式，而是要明确房地产企业自身的发展定位，根据市场的潜在需求为消费者量身打造产品，充分发挥企业的核心竞争力。

其次，合理配置资源，积极与其他产业有机融合。随着经济的发展，人们对居住环境的要求已不仅仅限于单纯的住宅消费。房地产企业应在项目的规划设计和开发运营之中，更多需要融入人文关怀的理念和当地优质的资源，为消费者打造一种新的生活方式。

第三，提高企业创新能力，建立高素质的人才梯队。随着房地产行业进入发展瓶颈期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，经营理念和经营方式的创新至为关键，房地产经济与管理方面专业人才的重要性日益凸显。当前新型地产发展面临较多的挑战性和不确定性，在前期论证、方案设计和盈利模式上均需要专业化人才队伍的支撑。

第四，政府需要合理的引导和配套政策扶持。为促进新型地产项目，地方政府可以在土地取得、信贷资金以及相关税费给以一定的优惠政策。此外，对于公益性的地产项目，如养老地产，可以参考美国开发养老地产的政府协助方式，采用PPP等模式进行政府-企业之间的合作融资等等。

参考文献：

[1] 孙红.我国商业地产经济现状及发展趋势[J].商场现代化，2015，（19）：256-258.

[2] 董青马，胡正.中国高储蓄率是超额货币供给的原因吗？――基于1992～2007年国家资金流量表的分析[J].经济体制改革，2011，（3）：127-131.

[3] 朱菲.北京养老地产现状调研报告[J].住宅产业， 2013，（12）：22-29.

生态农业行业发展趋势范文第5篇

1.1 论文选题背景

从上个世纪的末期以来,我国的城市化速度增长较快,同时也给房地产业提供了一个比较广阔的发展空间,通过相关部门的数据显示:我国的房地产投在从1993年的1937.5 亿元到 2003 年已经增长到 10106.1 亿元,在这十年之间已经增长了 4.2 倍,而每年的平均增长率为 17.96%同我国全社会同期固定资产投资增长率相比而言低了 1.5个百分点,但是同我国同期 GDP增长速度相比还是远远高出,于在2007年已经出现了 5 年的高增长,而我国的国内也出现了十分严重的通货膨胀现象,为了将通货膨胀现象控制,我国于 2008年开始实施紧缩型的货币政策,而因为次年的美国次贷危机的影响,全球出现了十分严重的金融危机,而这中情况之下,直接导致我国的房地产业在2008年出现低迷现象,使得我国的国民经济出现衰退现象,为了刺激经济的复苏,在2008年的开始,我国各地政府推出了相关的政策不断促进房地产的发展。近年来,我国的房地产业出现新的发展态势,从2012年的房地产市场发展趋势来看的话,出现了上半年回落而下半年稳定,而到了年末之时则出现了回升现象,从价格的角度来说,在 2012 年的全年,我国 70 大中城市之中新建商品房住房的价格比降低的城市数量从之前的 49 个降到 8 个,而二手住在比降低的城市数量降到 10 个,在这之中、一线城市比如说北上广城市新建商品住宅的价格则分别上涨了 1.7%、1%、2.3%、8%同新建商品房相比而二手住在的价格则分别累积上涨了1.6%、0.59%、2.6%、1.2%,从2013年我国房地产业的事业总体发展态势来讲,当前我国已经同“高增长”的时代告别,而在“稳中求进”的政策之下,我国的宏观政策也逐渐加大了“预调微调”而当前的外部环境依然比较严峻,现在已经逐渐演变成依靠内需为主而拉动我国经济增长。所以,在 2013年经济发展速度逐渐提升,宏观经济的形势对房地产市场的影响也变得更加积极。同时,在建筑工程项目的前期的投资效益分析,以及变为当前房地产开发项目之中的必须经过的一个环节。投资效益的分析以及评价工作则就会变成项目是否成功的关键,则就表明,做好争取的投资效益的分析,一方面是房地产开发企业进行决策的先决条件以及项目建设单位进行决策的文件,同时也是其他相关投资者进行合作的主要依据。否则如果决策失误的话,一方面将会将大量的资源浪费,给企业的财务管理带来诸多不便,甚至还会影响到企业的资金状况,为房地产开发企业带来一定的打击,可能还会出现银行贷款沉淀,进而出现烂尾楼。所以,必须加强当前我国房地产开发项目投资的效益评价。

沈阳Y房地产公司G小区开发项目是Y房地产开发有限责任公司所承建的,该公司于1992年成立,属于营口港务集团,是经过省建设厅批准成立,有着三级开发资质的房地产开发企业,从公司开始创建之时,坚持做责任地产,着力打造“营口港”品牌,旗下所开发的项目主要有外理外代综合楼、抚顺石化大厦、港丰康乐中心、营口港宾馆、新港小区住宅等等工程,获得了良好的口碑,其开发的新港小区被评为辽宁省优秀示范小区。

1.2 论文选题意义

对于沈阳Y房地产公司G小区投资价值分析在项目实施过程中有三个重要意义:

1.2.1 保证项目投资决策的科学性

G 小区项目规划总用地面积 75788.84 平方米,其中总建筑面积 112727 平方米,住宅建筑面积 85067 平方米,车库、储藏建筑面积 10305 平方米,公建建筑面积 17355平方米,其投资规模 15123 万元。因此,只有加强对 G 小区项目背景、市场状况、经济效益及其风险评估的进行深入研究,才能保证该项目投资决策的合理性与科学性,进而达到预期的投资效益。另外,在整个房地产开发行业中,其资金需求量大、周期长、不确定因素多及牵涉面广泛等特征,就要求房地产开发项目投资必须建立在科学合理的投资决策之上。

1.2.2 保证项目投资的开发价值

一般情况下,投资价值分析是为了更好的研究该项目的可行性。而项目的可行性分析其实是研究项目到底是否可行,能不能做,假若做了,那么企业将得到什么样的收益,同时还研究了该项目如何去做的方法。而辽中位于辽宁省中部,地处辽河流域下游,属辽河、浑河冲积平原,属大陆性气候,春季多风,夏季濒雨。境内主要有辽河、浑河、蒲河、细河等。可利用地下水资源 5.9 亿立方米。全县区域面积 1460 平方公里,辖 17 个乡镇,根据第五次人口普查数据,总人口 501627 人,其中非农业人口约10万,劳动力资源丰富。辽中县有汉、蒙、回、满、锡伯等13个民族。辽中在2010年,地区GDP实现246 亿元,相比2009年的GDP增长了 34.5%;城镇居民可支配收入(俗称:居民能够自由支配的收入)实现15500元,相比2009年的城镇居民可支配收入增长了36.3%;而对于当地农民人均纯收入实现10050元,相比2009年的农民人均纯收入增长 23.2%。因此,辽中县是真正的北方生态水城。同时辽中大力发展特色农业、观光农业、品牌农业,推进传统农业向现代农业的转变,营造以县城、茨榆坨、肖寨门为中心的核心经济区,沿产业大道的综合发展为主轴,通过北部生态农业片区、南部工业片区以及沿蒲河、浑河、

辽河的滨河生态景观带,实现本县的“一心,一轴,两片,三带”县域空间结构。因此本项目具有极大的开发价值。由上述可知,只有通过合理的投资价值分析,确定该项目的可行性指标,才能得出最佳项目方案,使投资获取最大经济效益。 第 2章 理论基础

2.1 项目评估理论

在房地产开发之中不可离开房地产项目开发评估,其可以给房地产投资决策提供一定的判定依据。投资从根本上来说,则是为了获得一定的利益,在获得利益的同时也要承担一定的风险。在这之中,风险指的是在投资收益之上具有一定不确定性,则是投资在获得利益的同时也会得到一定的风险。所得到盈利可以会多,也可能盈利比较小,甚至还会出现亏损现象,当前任何一个投资都有可能包含着风险以及收益两个因素。通常情况之下,当地产项目开发则是使用一部分投入而得到一定的产生,同时投入是比较现实的以及确定的,然而产出则具有一定的风险性、不确定性。同时房地产投资项目经济评价则是应该对此种投入以及产出进行一定的衡量,之后进行探讨其是否值的,也就是说,在特定的风险之下,以后的收益,是否可以证明当前的费用 支出的合理性。

2.1.1 经济效益评估

所谓的经济效益就是指通过商品和劳动的对外交换所取得的社会劳动节约,一般来说也就是花费最少的劳动能尽量获得教多的经营成果,或者是以平等的劳动尽可能获得更多的经营成果。由此不难看出,经济效益的评估是资金占用、成本支出与有用生产成果之间的比较。人们口中的经济效益好,即就是指资金占用少,成本支出少,有用成果多。而对于房地产开发项目,投资和成本,投资回报率和投资回报率是可行性研究的数据中最重要的基础。该项目提高企业的管理水平,成本的经济评价,房地产企业是实现的根本保证预期的收益。在正常情况下,该项目经济评价经历了三个阶段:第一,成本考核和成本评估阶段;二是基于成本或成本评估阶段,增长的经济指标已审批的基础成本评估,以评估的基础上完成的项目,以使评价指标的项目成果项目的评估;三是项目的经济效益事前评估体系的建立,本阶段重点是重视老化性的体制特征和加强科学评估、经济评估的合理性及全面性。经济评价的第三阶段是全面预算管理业务的重要组成部分,同时也是整个项目全过程项目管理的核心所在。房地产项目只能通过房地产管理活动,经济评价,研究是否盈利和盈利水平。为了更好的与成本的经济评价解决招投标过程估计矛盾的问题和使用的房地产项目内部固定的问题。

一般情况下,建立科学,合理的经济评价指标体系,静态盈利指标和盈利能力指标是项目的动态经济评价的主要方法。此外,房地产开发项目不仅要考虑,以避免项目开发的风险项目的财务评价,而且不确定性分析的经济指标。

2.2 可行性研究理论

其可行性研究指的是在当前的环境之中,其投资则是一个较为长期的项目,需要进行系统分析以及对项目投资的必要性进行综合研究。项目在技术、经济、法律、社会以及生态等等方面进行科学的论述以及评价,其是决策者进行投资决策可靠以及准确的根本保证。房地产项目可行性研究则是对规模、开发项目的必要性、投资效益、项目实施的市场条件、企业融资能力等等方面,而进行全面的调查以及全面的经济技术分析探讨,在一定的程度之上可以决定开发项目可否值得投资、以及如何使用较小的成本得到较好的投资效益的方法,这样就可以提供决策依据的有效方法。

2.2.1 房地产项目可行性研究的内容

当前房地产开发项目可行性研究主要指的是基于此项目的复杂程度、行之和规模的不同,依据可行性研究工作的广度和该项目的所处的时期,将投资机会划分为初步、详细、投资机会研究以及项目评估四个时期。房地产开发项目可行研究的内容主要有对于项目选址、规划设计、经营方式以及租售价格的确定、财务评级以及不确定性的分析。

2.2.2 房地产项目可行性研究的作用与意义

房地产项目投资决策的阶段,做好可行性研究是其基础,同时也是做好项目审批的依据,所以当前我国政府管理部门将投资项目划分到我国投资计划之中,特别是我国应该在政府管理部门的审批之后,才能开始进行房地产项目,而其主要的依据则是做好可行性研究的报告。同时可行性研究则是对项目资金做好筹集以及对其后阶段的规划管理、编制设计任务书以及开发商同各个方面而签订的合同的主要依据。

房地产开发可行性研究是基于当前我国相关法律法规,也应该对当前城市规划和行业发展的实际情况,及时调整我国的宏观经济政策以及行业准入标准的研究,同时还需要做好城市地质、水文、气象、社会、经济等方面的资料收集,也应该对项目规划条件之中指标和经济参数,同时也应该掌握好对于设计、法律、财务等等方面的知识,那么才可以对房地产开发项目前期管理有一定的认识。才可以制定出具有一定的质量保证的可行性报告,那么投资者才可以得到具有一定决策指导性的意见。

第3 章 投资项目背景..........11

3.1 开发商概况...........11

3.2 项目概况........11

3.2.1 项目名称和简介........11

3.2.2 主要建设规划要求 ............12

3.2.3 投资概况.........12

第4 章 投资项目的市场分析..........15

4.1 沈阳市经济环境分析........15

4.1.1 政策法规环境分析..........15

4.1.2 城市与区域规划环境分析 ..........16

  4.1.3 行业准入分析............19

第5 章 项目的经济效益分析.........26

5.1 项目的投资预测及资金筹措........26

5.1.1 项目总投资与总成本预测 .........26

5.1.2 销售收入估算........27

5.1.3 税金及利润..............29

5.1.4 项目资金筹集与运用.........30

第 6章 项目的社会效益分析

6.1 项目的环境影响分析

6.1.1 建设项目周围环境现状

本项目位于辽中县商业街内,建设范围为西至规划路,东至商业街,北靠北三路,南抵北环路。项目用地周边均为现有居民区。

本项目开发地块以北 2 公里即是京沈高速

公路,以北 5 公里即是辽中火车站,以南1公里为辽中商业中心,交通十分便捷。 ; 本项目周边环境优美,利于居民生活。

6.1.2 项目主要污染源

(1)执行标准

《地面水环境质量标准》(GB3838——88)

《环境空气质量标准》(GB3095——1996)

《城市区域噪声标准》(GB3096——93)

(2)主要污染源

本工程在施工和运营过程中将对拟建区域的自然环境产生一些负面影响,主要有:

一是建设期间水泥、沥青、砂石料、钢材、各种墙体材料、管材及开挖的泥土等料场占地以及对周边环境的污染;

二是工程竣工后,运行设备和行驶车辆所产生的噪声、废气、尘埃等对环境的污染。

该项目环境影响评价应该是通过项目单位与之相应的资质单位来承担,此报告不仅仅需要从工程的角度来对环境的影响进行定性的分析,也应该提出与之相应的处理方法,对其进行定量的评价。

6.1.3 施工期环境保护措施

在施工时期,开挖泥土以及种种建筑材料一般会被堆放在施工的现场,出现刮风或者是车辆经过之时,就会扬起一定的尘土,也会增加大气之中的悬浮颗粒浓度,进而也会污染环境。使附近的居民区、建筑物和植物蒙上厚厚的尘土,也会给城市环境以及居民生活产生诸多不便,在雨天之时,因为雨水的冲刷,和车辆的碾压,导致施工现场的混乱,进而对行人造成诸多的不变。

施工期间的噪音主要来自工程建设时施工机械及建筑材料的运输。特别是夜间,施工噪声扰民,影响居民的工作和休息。

为减小施工期环境影响,应采取必要的工程措施,同时要提倡在施工场地应该文明施工,对环境工作价钱加强管理,如此可以有效减少施工带来的影响。

第 7章 研究结论及建议

7.1 G 小区项目投资效益评价结论

继国家实施东北老工业基地振兴重大战略之后,沈阳经济区上升为国家战略,辽中作为沈阳经济区的重要组成部分,有着独特的政策优势和区位条件。辽中充分发挥自身优势,创造性地提出了近海的理念,规划设计了沈西工业走廊辽中段两侧 668 平方公里开发建设近海经济区。因此本项目的区域发展前景较好,在未来几年的土地成交量会有一定程度的上升,而购地者则是一些品牌开发商,在诸多的品牌开放商联合作用之下,那么整个区域的地价将会被提升。当前,辽中县低价以及房价已经开始快速提升,具有一定的升值空间。而辽中县委、县政府用科学的视角审视辽中经济的发展,从战略的高度、长远的角度力推辽中工业的快速发展,提出了“近海经济”概念,成立了沈阳近海经济区。俯瞰辽宁经济版图,辽宁沿海经济带俨然是一张蓄满力量的弓,沈西工业走廊是一根弦,那么沈阳近海经济区就是一只蓄势待发的箭。近海经济区,正在从母城沈阳附属地区转化为具有专业化职能、服务中心城市、支撑中心城市发展的新区,成为沈阳城市功能传递的枢纽、向临海地区延伸的触角和出海口。如果有符合相关要求的入区项目,政府需要将给予一定的优惠,比如说沈阳 Y 房地产公司则提供了一个较好的先例。创设出一个良好的开发环境,于此同时 G 小区则是该公司相关产品的延续,同时对于G小区项可以成功进入到沈阳事项之中,也给 Y 房地产公司品牌营销有一定的意义。