物业行业的发展历程

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物业行业的发展历程范文第1篇

前段时间，在重庆拜访了一位老人，他叫周英明。其言行堪称我们现实生活中的典范。周英明的大半生都是与印刷行业打交道的，在这个行业工作时，没有人会想到他会和诚信有什么关系，更想不到十多年后他会成为我们生活中一个诚信的楷模。当然，并不是他以前搞印刷就不讲诚信，后来改行了才“表现”得特别诚信，而是诚信这个东西也许换一种行业更容易被人发现，因为，诚信不是装出来的，也是装不出来的。

在国内，你打听“周君记”也许没多少人知道，可你要说“三九火锅底料”，可能很多人都会眼前一亮，尤其是爱吃火锅的人，会禁不住爆粗口来形容对它的喜爱。之所以会这样，是因为太喜欢了，喜欢到没有辞藻来形容对它的喜欢。“周君记”就是周英明的企业，“三九火锅底料”就是“周君记”的前身。而“三九火锅底料”这样一个小厂子就是在诚信的推动下成长为“周君记”食品工业园这样一个大企业的。

1993年，年近花甲的周英明从干了大半辈子的印刷岗位退休下来的时候，仅仅凭着“爱做饭”的爱好就干起了火锅底料的调制。其实，在一般人眼里，“爱做饭”算不得什么特长或优势，充其量也就是个勤快人，爱干活儿而已。可周英明不一样，他认为这是“技术活儿”，因为，他不仅爱做，而且做得特别“好吃”。这“好吃”不是自己定义的，是身边一帮朋友公认的。因为，只要他下厨，去他家“蹭饭”的人就络绎不绝，赶都赶不走。

“周君记”的起步就这样简单，一个“爱做饭”的老头儿带着三个人一口锅就开始招呼了……经过短短十余年的时间就干出了数亿元的年产值，不得不让人心生敬畏。去过“周君记”的人都有一个惊人的发现，而且对于这个发现所带来的感受也是惊人的雷同，那就是诚信。

诚信，应该说是贯穿整个“周君记”企业文化中很重要的一部分。在和企业负责人交流的过程中，始终感觉到他们卖的不是食品，而是诚信。这一点，对于消费者来说也是如此，之所以选择“周君记”也是冲着它的诚信来的。因为他们清楚，诚信是保证食品安全的重要因素，事实也证明，用诚信来控制食品安全比靠制度来规范更给力。

占地50余亩的周君记食品工业园，除了产区外部整洁的环境外，生产区内也是一道靓丽的风景线。在企业工会主席罗红的陪同下，笔者参观了整个园区，所有的生产环节都是在笔者的眼皮子底下完成的。参观通道里透明的玻璃窗很清晰地展示了生产的整个过程。作为消费者来说，你自己看着生产出来的食品你还有什么不放心？虽然在配料工艺上看得不是很清楚，但比起那些“厨房重地，非公莫入”的饭店或其他餐饮场所，这样的做法让消费者心里确实踏实了不少。用“周君记”人的话说就是：我们做的吃的都是在您的监督下完成的，不相信我们就是不相信你自己。这年头，还能有谁比自己更值得自己信任呢？

物业行业的发展历程范文第2篇

关键词：中央银行；公开市场业务；发展历程；趋势分析

所谓公开市场业务是指中央银行利用公开市场与证券持有人进行证券买卖，吞吐基础货币，调节货币供应量以实现货币政策目标的政策工具。公开市场业务作为中央银行市场化的货币政策调控工具，已在美国、德国、法国、英国等市场经济发达国家得到广泛使用，成为各国中央银行经常使用、灵活有效地调节市场货币供应量的重要工具。20世纪80年代以后，许多发展

(3)通过发行央行票据方式，加大基础货币回笼力度。2002年9月24日，将2002年以来(6月25日至9月24日)公开市场业务未到期的正回购转换为中央银行票据，实际是将商业银行持有的以央行持有债券为质押的正回购债权置换为信用的央行票据债权，转换票据总额1937.5亿元。2003年4月22日中央银行直接发行了期限6个月的50亿元中央银行票据，之后连续滚动发行3个月、6个月及1年期央行票据，全年共发行63期央行票据，发行总量为7226.8亿元，发行余额为3376.8亿元。2004年共发行105期央行票据，发行总量15072亿元，年末央行票据余额为9742亿元。2005年共发行125期央行票据，发行总量27882亿元，年末央行票据余额为20662亿元。4年共转换和发行央行票据的总量为52118.3亿元。

(4)采用交易品种与期限的组合，保持基础货币 稳定增长。从2003年起，中央银行针对市场变化，采用短期逆回购与发行央行票据、发行央行票据与买入现券等不同交易品种与期限的组合，既体现了央行坚持基础货币稳定增长的政策意图，又有效缓解了偶然性、季节性因素引发的短期流动性问题。此外，2004年中央银行还进一步完善了公开市场业务决策制度、交易制度和一级交易商管理制度，推进了公开市场操作频率、操作品种和技术支持系统等方面的创新。

4.公开市场业务的逐渐成熟期(2006～2009年)

2006年以来，根据银行体系流动性偏多、货币信贷扩张压力较大、价格涨幅上升的现实状况，货币政策逐步从“稳健”转为“从紧”，进一步加大公开市场对冲操作力度，回收银行体系的过剩流动性。但由于国际金融危机的影响，从2008年下半年起，我国货币政策开始从“从紧”转向“适度宽松”，央行根据货币政策调控需要及金融市场环境变化，灵活调整了公开市场操作策略。

(1)坚持以发行央行票据为主、回购操作为辅的原则，加大公开市场对冲操作力度。2006年累计发行央行票据3.65万亿元，同比多发行8600亿元，年底央行票据余额3，03万亿元。2007年累计发行中央银行票据4.07万亿元，年末中央银行票据余额为3，49万亿元，比年初增加4600亿元。2008年7月份起，逐步调减中央银行票据发行规模和频率，全年累计发行中央银行票据4.3万亿元，其中各季发行量分别为1.78万亿元、1.17万亿元、9810亿元和3710亿元，年末中央银行票据余额为4.65万亿元。2009年共发行央行票据1.3万亿元，9月末央行票据余额为3.9万亿元。

(2)适时开展正回购操作，提高银行体系应对短期流动性冲击的灵活性。2007年初，中央银行灵活掌握正回购操作期限和规模，缓解商业银行春节前的支付清算压力；特别是国债发行后，逐步加大以特别国债为工具的正回购操作力度，全年共开展正回购操作1.27万亿元，年末余额6200亿元，比年初增加5600亿元。2008年适时增加短期正回购操作品种，逐步缩短操作期限，进一步提高了银行体系应对短期流动性冲击的灵活性，全年累计开展短期正回购操作3.3万亿元，年末正回购余额为3622亿元。2009年开展正回购操作8700亿元。

(3)创新操作工具，优化操作期限结构，促进货币信贷合理适度增长。2007年，为缓解中央银行票据集中到期投放流动性的压力，于当年1月末重启3年期中央银行票据，较为深度地冻结了银行体系流动性，并实行市场化发行中央银行票据与定向发行中央银行票据相结合的发行方式。多次针对部分贷款增长较快、且流动性充裕的商业银行，定向发行3年期中央银行票据，共计5550亿元，既有效收回了流动性，也对信贷增长较快的机构起到警示作用。2008年，为了充分发挥公开市场操作预调和微调作用，科学设计并不断优化开市场操作工具组合，适时增加短期正回购操作品种，逐步缩短操作期限，进一步提高银行体系应对短期流动性冲击的灵活性。此外，针对国际金融市场动荡加剧的新情况，研究创设了短期招标工具(taf)，及时为流动性出现暂时困难的境内金融机构提供资金支持。

(4)引导货币市场利率走势，发挥利率调节资金供求关系的作用。2006年上半年，央行票据发行利率稳中有升，1年期央行票据发行利率从年初的1.90％上升到6月末的2.64％o；下半年，受多种因素影响，货币市场利率波动幅度加大，中央银行适时灵活选择价格招标或数量招标方式，1年期央行票据发行利率稳定在2.80％左右，对于稳定市场预期、促进货币市场利率平稳运行发挥了积极作用。2007年，通过中央银行票据发行利率适度上行，如当年3个月期、1年期和3年期中央银行票据发行利率分别上升90、126和155个基点，进而引导市场利率适度上行。2008年，公开市场操作利率稳步下行，如1年期、3个月期央行票据和28天正回购操作利率，分别较年内峰值累计下行约180个基点、240个基点和230个基点。2009年，为了适应新股ipo重启以来货币市场利率波动性加大且有所上行的新变化，公开市场操作利率由小步上行到逐步企稳，如28天期正回购和3个月期央行票据操作利率分别企稳于1.18％和1.33％o，较年初分别上升28个和36个基点；1年期央行票据发行利率企稳于1.76％，有效引导了市场预期，发挥了利率调节资金供求关系的作用。

二、我国央行公开市场业务的发展趋势分析

随着我国市场经济体制的不断完善，金融市场的日趋发达，利率市场化的实现以及货币供给调控模式的转化，公开市场业务作为适应市场调控的政策工具，将是我国央行未来货币政策工具的最佳选择之一，其发展将会呈现如下趋势：

1.操作规模扩大化

随着中央银行货币政策调控手段市场化的发展，拥有证券资产规模也逐渐扩大，截至2009年12月，中央银行对中央政府的债权为15661.97亿元人民币。另据测算，2009年，23家商业银行发行次级债总计2669亿元，发行量为上年的3.7倍，这也可以作为央行公开市场操作的工具。再加上近几年来央行票据的大量发行，为央行公开市场操作规模的扩大提供了条件。我国公开市场业务一级交易商也在不断增加，目前已增加到50家，今后会有更多的金融机构加入到一级交易商行列。因此，央行通过公开市场操作来实现货币政策目标和满足金融机构体系流动性管理的需要，已成为未来发展趋势，其交易规模会进一步扩大。

2.操作工具多元化

物业行业的发展历程范文第3篇

关键词 物业管理 发展趋势 风险创新

一、我国物业管理发展历程

1981年3月10日，我国第一家物业管理公司――深圳市物业管理公司成立，率先对计划经济条件下形成的传统房产管理体制进行了改革，标志着我国物业管理机制的诞生。

这个阶段以《城市新建住宅小区管理办法》的颁布和实施为标志。这是建国以来颁布的第一个全国性关于物业管理方面的法规。该办法规定住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业公司统一实施专业化管理。此后，我国物业管理开始步入规范化发展轨道。

建设部于1999年5月23日在深圳市召开了全国物业管理工作会议，之后物业管理队伍迅速壮大，物业管理市场培育步伐加快，物业管理招投标项目明显增多，各项配套政策进一步完善。深圳长城物业公司中标北京回龙观住宅小区是全国规模最大的一次，万科接管建设部机关大院为国家机关实行物业管理起了带头作用。

二、我国物业管理行业的发展现状

（一）基础服务质量不断提升

基础物业服务是物业服务企业生存的核心要素，必须加以重视。近两年，在全行业的共同努力下，基础服务水平有了较大提升。据调查显示，2014年物业服务企业业主满意度较2012年有较大提高。扎实的基本功带来了经济效益和社会效益的外溢，物业管理行业在协助维护社会稳定、处理社会突发事件和抗击自然灾害中发挥了重要的作用，得到了社会的高度评价。

（二）物业管理面积不断增长，地区差异明显

截至2014年底，全国31个省市自治区物业管理面积约为164.5亿平方米，相比2012年的145.3亿平方米增长了约13.5%，在管规模持续扩大。广东、河南、江苏三省物业管理面积位居前三。

从区域分布来看，经济较发达的东部地区在物业管理规模方面依然走在全国前列，约占全国管理面积的44.5%，较2012年下降2.5个百分点；中部物业管理规模快速增长，约占全国的23%，较2012年增长2.7个百分点，地区间差距呈现收缩态势；东北部和西部地区占比与2012年持平。

（三）物业服务企业数量持续增长，中西部地区增长较快

截至2014年底，全国物业服务企业约10.5万家，与我国第三次经济普查数据基本持平，较2012年调查的企业数量7.1万家增长了约48%。

从区域分布来看，东部地区物业服务企业数量仍远高于其他地区。四大区域里，东部地区物业服务企业约4.8万家，约占全国物业服务企业的44%；中部地区约2.5万家，约占全国的22.8%；西部地区约2.8万家，约占全国的25.4%；东北部地区约0.9万家，约占全国的7.8%。综合来看，中西部区域物业服务企业数量增长较快，与东部地区的差距进一步缩小。

（四）经营收入取得较大增长

全国物业服务企业2014年经营总收入约为3500亿元，较2012年全国3000亿左右有较大增幅，增长了16.7%。一方面物业的在管面积持续增加，主营业务收入稳步增长；另一方面物业服务企业在互联时代拓展多元营收渠道，行业经营总收入实现了较大程度的上涨。

（五）从业人员数量增长迅速

截至2014年底，物业管理行业从业人员约为711.2万人，较2012年的612.3万增长了约16.2%，人员数量增长速度较快。

三、影响物业管理行业发展的有利因素和不利因素

（一）有利因素

在2014年《政府工作报告》中提出“鼓励发展服务业，加强农村转移劳动力就业服务和职业培训，对城镇就业困难人员进行就业援助”。同年，国务院印发的《服务业发展“十二五”规划》中明确指出，要“建立和完善旧住宅区推行物业管理的长效机制，探索建立物业管理保障机制；鼓励物业服务企业开展多种经营，积极开展以物业保值增值为核心的资产管理，继续推进物业管理制度建设，提升服务规范化、专业化水平，提高旧住宅区物业服务覆盖率，城镇新建居住物业全部实施市场化、专业化的物业管理模式。”国家一系列政策的扶持为物业管理业的发展创造了良好的环境。

据国家统计局数据显示，2014年末我国城镇化率为54.77%，总理在《求是》杂志中预测，2015年中国城镇化率将达到58.47%。我国城镇化率仍与国际水平相去甚远，国内的城市化水平还存在较大的提升空间。城市化进程的快速推进将扩大城市物业消费群体，这对于物业管理服务市场需求的增加具有明显的推动作用。

我国城镇人口比例从1978年的17.9%上升至2013年的53.7%，城镇人口比例的不断上升推动了商品住宅以及相关配套设施的发展，同时也为城市、乡镇物业管理行业创造了大量的发展机会。

2011年国家建设了1043万套保障性安居住房；2012年国家建设了超过700万套保障性安居住房；2013年国家建设了超过500万套保障性安居住房。作为一个全新的市场，保障性安居住房市场的发展为物业管理行业缓解了商品房市场增速放缓所带来的不利因素。

（二）不利因素

近年来我国劳动用工成本的持续刚性上涨，而物业管理行业属于劳务密集型产业，用工成本的上涨将给行业内企业带来较大的运营压力

截至2014年底，我国已有物业管理服务企业10.5多家，近年来，随着市场空间的逐步增长，物业管理服务企业数量持续增长。但多数企业的服务规模化、集约化程度较低，服务质量参差不齐，分布较为分散，行业的集中程度不高。

随着我国物业管理规模的扩大和业主要求的提高，对懂经济、会经营、善管理、知晓法律，具有创新开拓精神的复合型人才需求激增，人才匮乏已经成为制约行业发展的突出问题。我国取得物业管理师资格的从业人员占全国物业管理从业人员的比重仍处在较低水平，远远不能满足行业发展的需要。

四、物业管理行业面临的风险

（一）市场竞争风险

我国物业管理行业发展迅速，行业内企业数量快速增长，截至2014年底，已约有10.5万家物业管理企业，近年来，物业企业数量仍呈上升趋势。随着行业的进步，各物业管理公司服务的差异性将逐渐缩小，服务的同质程度增加，将导致市场的竞争激烈程度进一步提升，从而消耗更多成本去开发和维护市场，带来了更大的经营压力。

（二）调价机制缺失风险

缺乏合理的调价机制以及物业收费标准偏离服务成本，是制约物业管理市场健康发展的一个重要风险因素。目前，我国商品房物业服务收费实行的是市场调节价，经济适用住房实行的是政府指导价。商品房由于业主大会成立困难、物业管理市场主体协商机制不健全、业主对物业费上调存在排斥心理等，致使物业费难以上涨，严重背离了质价相符的基本市场规律，物业企业普遍出现亏损的情况，普通住宅和老旧小区尤为严重。

五、物业管理商业模式创新思路

物业管理行业面临的主要矛盾，是人力成本不断上升和物业服务费无法同步上升的矛盾。长期以来，我国物业管理费实行的是政府定价或政府指导价，到2014年才逐步放开，业主已经习惯于现有物业服务的收费水平。同时很多业主对“花钱买服务”的理念仍然不理解，仍旧沿用过去“福利分房”的思路，对物业服务费的上涨产生较大抵触情绪，导致物业管理费不能随着人工成本的上涨而同步上涨，物业管理行业的毛利率被逐步压缩。

行业毛利率在可见的将来呈现下降趋势，而物业管理行业进入门槛较低，服务模式较为单一，同质化竞争较为严重，迫使物业管理行业内公司积极寻求转型。因此，为特定的对象提供差异化的服务，通过高附加值的服务让物业管理公司获得生存和发展的空间，成为物业管理行业内各家公司的共识。

（一）差异化服务对象拓展市场空间

现阶段，物业管理服务的范围主要是住宅小区、写字楼、机关事业单位办公楼、商场、酒店，物业公司为自然人业主和法人业主提供物业管理服务。但是，物业管理的需求不仅仅局限于上述传统业态中。医院、交通基础设施、各种类型的工业园区、景区，甚至寺庙、殡葬场所等，都存在对物业管理服务的需求。针对以上业态进行物业管理，往往需要专业的资质，而针对这些业态提供的物业服务由于专业化程度较高，对人才的要求较高，也就决定了物业管理公司在物业服务费的定价过程中存在较传统业态更高的议价能力。因此，实行专业化的物业管理对物业管理公司来说是一种挑战，更是体现自身管理能力的机会。

（二）创新物业服务类型，提升服务附加值

在传统物业服务以外，笔者认为物业管理公司可提供的服务还有很多，可以充分利用物业管理公司掌握的客户资源基础开展以下服务：一是与装修装饰公司合作，为业主制定个性化的装修方案，并向装修公司收取管理费；二是与车辆清洁与保养专业机构合作，为业主提供车辆保养服务，并向车辆清洁与保养机构收取管理费；三是与广告公司合作，在满足广告法规管理的前提下，有针对性地在小区公共空间布置广告，并向广告公司收取管理费；四是为业主提供维护维修服务，并收取服务费等。通过提供差异化的服务提升物业管理公司的客户黏性，增强客户的满意度。

（三）线上与线下相结合

物业管理公司应顺应社会经济的发展和居民生活消费需求结构的升级，积极借助“互联网+物业”的模式，应用移动互联网、云平台等新技术，整合社区周边餐饮娱乐、房屋经纪、物流等商业资源，渗透到衣食住行等与生活息息相关的领域。同时，探索“物业+互联网”模式，通过手机APP、微信公众号等打造一站式综合服务平台，如提供线上支付、线上下单，让业主足不出户就能享受到高品质的物业服务。

六、结语

物业管理的本质是服务，只有创新服务内容、方式和对象，才能让物业管理公司在激烈的竞争中占有一席之地，才有助于物业管理行业在“洋品牌”进入我国物业管理市场时继续稳定健康的发展。

（作者单位为中国银河证券股份有限公司）

参考文献

[1] 陈海英.物业管理概论[M].北京：中国建筑工业出版社，2010.

[2] .当前物业管理存在的问题探讨[J].经济师，2008（8）：263.

[3] 张统华.我国住宅小区物业管理中存在的问题及发展趋势[J].改革与开放，2011（10）：109-110.

物业行业的发展历程范文第4篇

（一）台湾地区物业管理的发展历程

20世纪60年代，台湾社会随着经济发展，人口从农村迁移到城市。城市建筑由早期的三合院演变到透天厝，之后形成公寓、社区。建筑物形态的改变提升了对物业管理的需求。台湾的物业管理发展主要经历了以下几个阶段。

1．酝酿期（20世纪60年代—80年代初），官方主导下的物业管理尝试由于住宅形式的发展，居民对居住安全和设施安全等需求增加。不少住户自行聘请“大楼管理员”，管理社区内的环境卫生、安全维护，并兼有代收信件等增值服务。这一阶段的物业管理仅限于“国民住宅”，是政府兴建的，低于市价销售的物业，其功能和流通类似于目前大陆市场上的经济适用房。

2．试行期（20世纪80年代—90年代初），物业管理的重点发生转移由“内政部警政署”实施了《公寓大厦及社区安全管理办法（已废止）》一改住户自行聘请物业管理人员的惯例，成立社区巡守队，由里长和“社区守望相助委员会”协助警务部门进行社会治安惯例。同时“保全业”的相关法规制定实施，保全业积极拓展市场，取代了部分楼宇的大楼管理员工作。由于保全业的兴起，系统化的安全防范、巡逻维保也被引入物业管理行业。此阶段的物业管理以社区治安维护为主，楼宇管理和环境卫生退居次要位置。

3．规范期（20世纪90年代中期—2003年），物业管理的内涵和范围得到前所未有的扩展1991—1995年多次的重大火灾事故，使住宅的安全管理从治安拓展到公共安全、消防安全上来。这一时期实施的《公寓大厦管理条例》加强了物业设备的使用管理和维护保养。《条例》指出物业管理是物权的延伸，住户是其主体被服务的对象。根据《条例》成立的管理委员会强化了民主精神和理性自律，物业管理的概念中首次添加了服务的内容。同时，这一阶段的物业管理范围也从“国民住宅”扩展到所有的公寓大厦。

4．推进期（2004年至今），物业管理产业多元发展“中华物业管理协会”2004年提出的《物业管理法（草案）》，整合相关法规，推动台湾物业管理产业发展。现阶段台北等大城市建筑趋于饱和，使用和管理是未来工作的重点。不少公司通过提升科技化水平，用设备和网络取代人员配置。同时，国际物业管理公司进入台湾市场，加剧了行业竞争。所以近年来台湾物业管理企业加强了与学界的联系，提升从业人员素质，强化了对物业管理师执照的要求，并逐步与国际物业管理协会的香港认证接轨[2]6。

（二）大陆物业管理的发展历程

大陆物业管理的发展经历了四个阶段：萌芽阶段—起步阶段—发展阶段—规范阶段。

1．萌芽阶段(建国后至1981年)

这一阶段，城市公有房屋基本上由政府出资建设，并以福利品的形式分配给职工。这些城市公有房屋产权归属政府，所以，房屋的生产经营和日常维修保养均由地方城市房管机构负责，不带商业色彩，实行的是行政性、福利型管理体制，物业管理的特点是内容单一。

2．起步阶段（1981—1993年）

1981年3月10日，深圳市物业管理公司成立，作为大陆第一家物业管理公司，以管理商品房为主，自主经营、自负盈亏，在物业管理理论和实践方面都做出了积极探索，被誉为“一座物业管理史上的里程碑”。此后，深圳、广州、沈阳、大连、上海、北京等城市先后出现了一批物业管理公司或机构。这些物业管理公司开始学习和借鉴国外和港澳地区物业管理的先进经验，并对住宅小区、商厦、写字楼、别墅等物业管理、物业经营、售后服务和租金等方面的管理进行了大胆的、有益的探索与实践，从实践中探索出一条经营型、综合性物业管理的新路子。

3．发展阶段（1993—2003年）

1993年6月28日，深圳市物业管理协会正式成立，它表明我国大陆物业管理进入了一个新的时期。1994年4月，原建设部颁布了我国大陆第一部系统规范物业管理体制的规范性文件《城市新建住宅小区管理办法》，该文件指出“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”从而确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国大陆房屋管理体制改革的前进方向。从此，上海、广州、深圳等物业管理市场初步形成。随着房地产业的迅速发展，带动了物业管理发展的新。香港房地产服务公司纷纷进军内地，内地涌现了大量的物业管理公司。国家和一些地方还相继出台了一些法规、制度和管理办法，以支持物业管理的发展。法规制度的颁布、实施，以及深圳、海南、上海、广州等城市物业管理协会的成立，标志着我国的物业管理体制已进人大发展阶段，物业管理日趋成熟。

4．规范阶段（2003年开始至今）

2003年6月8日，国务院《物业管理条例》，标志着我国大陆物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。条例第三条提出“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”，第四天提出“国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平”，《物业管理条例》的颁布实施是新时期物业管理行业的纲领性文件，使我国大陆物业管理的法制建设更加完善，行业发展方向更加明确。

二、物业管理行业规模比较

（一）台湾地区物业管理行业规模

根据周世璋、吴玫芳的整理，2007年台湾地区共有公寓大厦维护管理企业512家，从业人员24394人；保全业企业497家，从业人员35374人；清洁业7400家，从业人员约150000人。相关企业合计8409家，从业人员近21万人。此外在不动产经纪公司、室内装修、管理顾问咨询机构、旧城改造等公司的从业人员没有被一一统计。

（二）大陆物业管理行业规模

根据第二次全国经济普查主要数据公报显示，2008年末我国物业服务企业58406个，物业服务企业从业人员250.12万人。按照分析，加上安防、保洁等分包公司的人员，物业服务从业人员应该在500～600万，其中秩序维护员、清洁工、工程维修人员、车辆管理人员、绿化养护人员、其他勤杂工种等一线操作工人占80%以上。对比两岸物业管理行业规模（如表1所示），台湾地区的平均企业员工数是大陆的六成，规模偏小的情况下仍取得较好盈利，与技术化网络化水平较高有着密切关系。同时大陆的物业管理刚刚实现了一线二线城市的覆盖，对于东部的三线城市和中西部的广大地区仍有大量的市场空白，因此从业人口的百分比明显低于台湾地区。

三、物业管理经营形态比较

（一）台湾地区物业管理行业经营形态

目前台湾地区物业管理中的公寓大厦管理、保全业、环境保护、消防、装修管理、小区服务分别由台湾地区“内政部”的“营建署”、“警政署”、“消防署”，以及“经济部”、“金管会”、“环保署”进行管理。其中公寓大厦维护管理公司和保全公司取得特许时有资本额的限定。其中公寓大厦管理维护公司资本额在新台币1000万（合人民币208.22万）以上，在此基础上分为甲级、乙级、丙级物业管理公司，其注册资本额和管理面积都有所不同（详见表2）。而经营保全业的企业至少需要新台币4000万元（合人民币832.86万）的资本额，每增加一分公司须增加2000万元（合人民币416.43万）的资本额。在注册资本的要求上远高于大陆的物业服务企业。此外对于保全业企业还需在台湾地区“财政部”核准的保险公司投保责任保险1000万元（合人民币208.22万）以上。为了解决“特许”执照的限制，台湾地区的物业管理公司主要采取以下三种方式。（1）取得多张特许执照，设立多家公司。目前台湾较具规模的物业管理企业大多采取这个模式，但在取得资质的过程中费用较大，也客观上提高了行业门槛。（2）建立合作同盟关系，承揽服务业务。建立合作同盟关系是没有多张特许执照的公司稳定发展的重要出路。但业主需要与多家公司签订合同，法律关系不容易理顺。（3）分包物业管理业务，拓展管理范围。针对没有取得特许执照的物业服务项目，一些企业通过分包的方式将相关服务交由其他公司执行。

（二）大陆物业管理行业经营形态

不同于台湾地区对物业管理按照公寓大厦管理、保全业进行专业技术分类，又对物业管理进行分级管理的做法，大陆的物业管理一直定位在物业的综合性的管理。但是物业服务企业毕竟是一种以较少自有资产管理庞大业主资产的企业，因此，国务院授权国务院建设行政主管部门制定物业服务企业资质管理办法，对各级从事物业管理活动的企业的注册资本、员工职称人数、管理物业的类型和面积、经营管理业绩等进行了限定。表2对比了台湾地区和大陆在物业管理区域资质分级管理上的异同。可以看出，有别于台湾地区的集中管理，大陆的物业管理实行分级管理，且注册资本额度远低于台湾，行业门槛相对较低。大陆对物业服务企业小区安全管理的性质和工作内容是逐步明晰的过程。安全管理的从业人员长期被称为“保安”。但“保安”一词隐含着“保证安全”、“保护安全”的含义，是配有防卫器械和枪支从事武装守护、护卫服务的工作，这与物业服务企业维护公共秩序和协助安全防范的职责不相符。物业服务企业使用“保安员”称谓容易造成社会误解，引发不必要的纠纷和矛盾，给行业健康发展带来不利的影响。在中国物业管理协会{2008}1号文件中明确要求今后物业服务企业对从事物业管理区域内的秩序维护和协助开展安全防范的工作人员使用“秩序维护员”的称谓，不再使用“保安”的称谓。国家对物业服务企业从事安全管理、秩序维护没有资质的限定。

2010年施行的《公安机关实施保安服务管理条例办法》指出公安部负责全国保安服务活动的监督管理工作。地方各级公安机关应当按照属地管理、分级负责的原则，对保安服务活动依法进行监督管理。其中监督管理包括受理设立保安服务公司、保安培训单位的申请材料；接受保安服务公司设立分公司和跨省、自治区、直辖市开展保安服务活动，以及自行招用保安员单位的备案；组织开展保安员考试，核发、吊销保安员证等。此外《办法》规定，对自行招用保安员在物业管理区域内开展秩序维护等服务的物业服务企业只需要报送单位法人资格证明，法定代表人（主要负责人）、保安服务分管负责人和保安员的基本情况、保安服务区域的基本情况，建立保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度的情况，保安员在岗培训法律、保安专业知识和技能的情况，并没有注册资本的要求。相比之下，台湾的物业管理中，大型企业取得多张特许，进行物业管理综合管理；小型企业通过分包把没有特许的部分交由其他相关企业完成。大陆物业管理企业也常常通过分包拓展物业管理业务，通常由大型企业将保洁、绿化等劳动密集型业务外包给专业公司，而保留技术密集型的核心业务；小型物业管理企业倾向于独立完成全部的物业管理工作。通过比较，可知大陆虽然物业管理起步较晚，多数地区物业管理都处于萌芽状态，但较之台湾地区已经在制度整合方面更进一步。

四、物业管理法律法规比较

（一）台湾地区物业管理法规发展过程

台湾地区物业管理法规的发展，与社会时事有密切关联。1974—1983年，住宅建筑面积高速增长，针对国宅维护管理，1985年实施“台湾省高楼及社区管理维护办法”（已废止）。1991年针对重大治安问题造成的社会不安，“警政署”制定“保全业法”，第二年颁布了“公寓大厦及社区安全管理办法”（已废止）。1995年针对之前的引发全台关注的火灾事故，实施了“公寓大厦管理条例”，对建筑物设备管理进行规范。

（二）大陆物业管理法规发展过程

在物业管理的收费和支出方面，1996年国家计委和建设部联合下发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，加强各级政府物价指导部门会同物业管理行政主管部门加强对服务收费的监督和指导。1998年颁布的《物业管理企业财务管理规定》，结合物业古来企业特点及其挂历要求，从代管基金、成本、费用、营业收入和利润等方面具体规定物业管理企业的财务管理行为。同年由建设部、财政部印发《住宅共享部位共享设备设施维修基金管理办法》，规定商品住房和公有住房售后都应建立共享部位共享设备设施维修基金，专项用于保修期后大修、更新和改造，维护产权人和使用人的共同利益。改革开放后，大陆的住宅小区建设在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”方针指引下，得到飞速发展提升。为了提高城市物业管理整体水平，建设部在认真总结了一些地区物业管理基本方法和经验的基础上，以建设部为主的国家各部委于不同时期颁布了一系列物业管理法规政策。2003年国务院颁布《物业管理条例》，标志着我国物业管理介入法制化规范化发展的新时期。《条例》规范了物业管理活动，尊重维护业主的财产权利，建立了业主民主协商、自我管理、配合利益的机制，妥善处理政府和市场的关系。随后，物业管理的法制建设大步推进，建立了内容全面、结构合理、科学规范的法规体系。表四是有关物业管理的法律和自2003年《物业管理条例》颁布以来有关物业管理的主要法规政策。

（三）两岸物业管理法规比较

台湾物业管理发展较大陆早20年，但相关法规出现的时间十分接近。以下通过台湾地区2004年提出的《物业管理法（草案）》与大陆2003年颁布的《物业管理条例》的对比（如表5所示），可以发现两岸的物业管理都对业力、物业服务和前期物业管理进行了重点关注，但台湾地区的法规（草案）涵盖了更多的物业管理内容，如行业协会、都市更新、顾问咨询等。可见台湾地区在物业管理经营多样性上优于大陆，在行业的积累总结沉淀上优于大陆。

五、总结

物业行业的发展历程范文第5篇

大家下午好!

XX年即将过去，在这一年上海永升物业廊坊分公司得到了快速稳定的发展。在此，我谨代表物业全体员工向给予我们帮助和支持的各级领导、广大新老业主表示最衷心的感谢！

在过去的一年里，我们经历了太多不平凡的事情，我们经历了二、三期别墅、精装公寓的交房，见证了二期高层93号楼精装公寓的盛大开盘，凡此种种都彰显了旭辉集团的强大实力，体现了旭辉集团壮美的发展历程，让我们身为永升物业人而倍感骄傲与自豪!

在过去的一年里，我们为业主做了一些事，前台姑娘每天电话接了无数，有报修的，有求助的，也有不分青红皂白骂人的，受了多少委屈只有她们自己知道，可她们仍然把工作一一安排；业主家一个报修单，工程师傅都会第一时间赶到现场，为业主排忧解难；客服部的姑娘们，既要收费，又要配合工程跟踪第三方维修处理，园区内时时可见她们匆匆而过的的背影；我们的保安小伙子一年四季，不管是刮风还是下雨，一天24小时，都坚守在自己的岗位上，默默守护着我们共同的家园旭辉；还有我们勤劳的保洁队伍，为了营造一个美丽温馨的家园，流下了多少辛勤的汗水······

在这里我还要感谢在座的业主，我们的日常工作同时也离不开您的支持与配合。物业管理费的及时缴纳，是物业服务运转的基础，是物业服务品质保证，物业全体员工向已缴费业主表示诚挚感谢与深深的敬意，感谢您对物业工作的理解与支持，希望您们在新的一年里一如既往支出我们的工作。

说句心里话我来旭辉虽然只有短暂的两个月但我经历了我20年里没有经历的叙事，在这里的方方面面锻炼了我，同时也体现了我的人生价值，感谢郭总及领导给我这个平台，让我展示自己，我更要感谢我身边这群80.90后的年轻人，他们有一个颗热爱旭辉的诚心，有一股爱岗奉献的工作热情，和不怕困难的大无畏精神，从他们身上我看到永升物业的希望与未来。在这里我衷心的谢谢你们对我的支持与包容，我相信在集团领导和郭总正确领导下我们永升物业会迅速壮大成长起来的！

追逐梦想.蓄势远航，用我们的诚心，细心和微笑善待园区的每户业主，让业主深深感到我们永生物业就是他们家。上辈子做了孽这辈子做物业，这句话包含了物业人的辛酸苦辣，大家知道作为物业行业我们做不出惊天动地的事情。平凡中见伟大，正因为我们的平凡才呈现我们的伟大。客户满意不仅代表着对物业公司的认可，也代表着对旭辉集团公司的认可，所以我们满怀信心，创造更加优异的成绩，实现“成为中国最优秀的物业服务企业”，对外树立集团公司良好的企业和品牌形象。今后在物业管理的各项工作中，永生物业全体人员一定要认真践行“全心全意为业主服务”的宗旨，努力克服工作中的不足，不断改进服务态度及服务技能，为业主提供更优质的服务。

最后，再次祝福所有来宾和您的家人春节愉快、身体健康、阖家欢乐、蛇年吉祥！