房地产评估管理办法

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房地产评估管理办法范文第1篇

根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第87号）第二十三条规定，我局认定了本市第一批城市房屋拆迁评估机构，现予公布。

附件：《北京市城市房屋拆迁评估机构名录（第一批）》

   

 二一年十一月

    北京市城市房屋拆迁评估机构名录（第一批）

    序号 　名 称

    1 北京首佳房地产评估有限公司

    2 北京百成首信房地产评估有限公司

    3 北京普阳房地产评估事务所

    4 北京西域房地产价格评估有限公司

    5 北京崇方房地产评估有限公司

    6 北京宣房房地产评估有限公司

    7 北京海创房地产评估有限公司

    8 北京兴远房地产评估事务所有限公司

    9 北京潞通房地产评估有限公司

    10 北京诚信房地产评估有限责任公司

    11 北京京港房地产咨询评估有限公司

    12 北京华信房地产评估公司

    13 北京市中恒业房地产评估有限责任公司

    14 北京北方房地产咨询评估有限责任公司

    15 北京建亚恒泰房地产评估有限公司

    16 北京国地不动产咨询中心

    17 北京宝信房地产评估咨询有限责任公司

    18 北京鸿天涉外评估有限责任公司

    19 北京龙泰房地产评估有限责任公司

    20 北京康正宏基房地产评估有限公司

    21 北京金利安房地产咨询评估有限责任公司

    22 北京中地华夏咨询评估中心有限公司

    23 中地不动产评估有限公司

    24 北京中土源房地产评估有限公司

    25 北京国土联房地产评估中心有限责任公司

    26 北京京城捷信房地产评估有限公司

    27 北京建正房地产评估有限责任公司

    28 北京天平行房地产咨询有限公司

    29 北京高地经典房地产评估有限责任公司

    30 北京中地联合房地产评估有限责任公司

   

     北京市国土资源和房屋管理局

房地产评估管理办法范文第2篇

【关键词】房地产评估行业问题 对策

中图分类号： F293 文献标识码： A

房地产估价是房地产中介行业的重要组成部分,伴随着我国社会主义市场经济的发展而逐渐壮大,房地产估价在我国从正式出现到现在不过十几年的时间,却取得了很大的发展,但目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要,还存在一些不容忽视的问题,这些问题阻碍了该行业的进一步发展。

房地产评估行业发展现状

1、制定了房地产评估的有关法律规章

国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城市房地产中介服务管理规定》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等法律法规，以法律法规的形式确立了房地产评估行业及估价师的地位，完善了评估行业的相法律法规和规范性文件。

2、形成了统一开放的房地产评估市场和行业自律标准

从2000 年6 月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产评估机构与部门的脱钩改制工作。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产评估行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。

3、房地产评估服务领域逐步扩大

在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产评估业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。

房地产评估行业存在的问题

1、房地产评估机构的产权问题不明确

我国的房地产评估机构和工作人员没有实现真正意义上的脱钩。估价机构的管理人员由原来的主管部门任命，主要的业务来源依旧是原来的业务部门，与原来的主管部门依旧有着联系。现实社会中，房地产估计机构几乎全部是有限责任公司，因为，只有这样，有限责任公司的出资人不会承担无限连带责任。我国的房地产评估机构的经营效率低，主要的原因就是受有限责任公司体制的影响。出资人投资的主要目的就是为了分红，那些出资少的人，在公司占的股份也就比较少，因此，他们对公司的经营状况就很难做到尽职尽责。这样就导致了当地产评估机构的运营效率不高。

2、相关法律制度不健全

我国房地产评估产业虽然呈现快速发展的趋势，但是仍旧处于发展的初级阶段。很多评估机构是由政府房地产评估机构所改制而来，它们借助政府的关系垄断了市场，因而不能在正常的市场竞争中去获得业务。目前，针对评估师，没有一部有针对性的法律来进行规范。在房地产评估的各项法律法规中，实施的细则还不健全，对不同用途的房地产，也没有相应的针对性强的技术标准和规范。

3、估价人员的素质难以满足行业发展的需求

(1)估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制，一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。

(2)注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于巾级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于新人业人员的初级估价资格，以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。

(3)估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入，对房地产评估的要求也在不断提高，房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。

4、社会公信力不高

由于房地产估价行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，导致评估结果与市场价值严重背离，损害了其他当事人的合法权益；或者为了交易双方不合理的避税要求，使得评估结果损害国家利益。

促进我国房地产估价行业发展的对策

1、加强市场环境监管

采取有效措施，切实加强对市场环境的监管力度。通过整顿和加强有关部门的监管，为房地产评估市场创造一个公平和良好的竞争环境。维护房地产评估活动的独立性，保证房地产评估活动不受外界因素的干扰，确保评估结果的龚振兴和独立性。努力完善房地产评估市场的监管规则，针对违规的行为，制定相应的严格的查处办法。针对那些在评估过程中弄虚作假的机构，取消其房地产评估资格，并追究相关人员的法律责任。

2、完善法律法规体系建设

为了保证房地产评估行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产评估在相关行业的技术需要；解决房地产评估行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产评估方法和程序。

3、加强房地产评估执业人员的资格认证工作

为了提高房地产评估从业人员的素质和行业整体水平，一方面应加强对房地产评估执业人员的资格认证，并设置至少两级房地产估价师。可以参照日本的不动产鉴定师资格三级考试制度以及美国的资深、非资深二级房地产估价师管理制度，结合我国的客观实际，实行动态的两级管理体制，即根据房地产估价师的执业能力强弱、评估实践经验的丰富与否、评估报告的技术含量高低、职业道德的好坏等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。这样可以更好地确保房地产估价师队伍的技术水平，促进房地产估价师队伍的健康发展，另一方面要提高房地产评估从业人员的准入门槛。要从源头控制好房地产估价师的素质。具体措施包括：第一，提高报考的学历要求，至少应该具备大学本科以上学历；第二，严格实行注册制度。目前我国的注册制度相对来说还是比较健全的，但执行力度不够，估价师的挂靠现象非常普遍，没有起到其应有的制约作用，所以要严格执行注册制度；第三，提高考试的难度，择优录取。如扩大考试相关知识面，实行定量录取等。

4、推进信用体系建设

目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立，在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系，才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况。对各级估价机构、注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制，建立估价行业优秀的信用基础。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造依法、独立、公正的评估市场氛围。

总结

我国房地产评估行业虽然起步晚，但发展十分迅速，已成为促进我国经济发展的一支不可缺少的力量，而且随着评估业务量的显著增长，房地产评估业有着光明的发展前途。当然只有完善对房地产评估行业的管理，才能使它走上健康发展的道路。

参考文献

房地产评估管理办法范文第3篇

关键词：房地产评估现状 房地产评估方法

一、我国房地产评估行业发展概况

中国房地产评估行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产的重要组成部分。中国房地产评估活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现，房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至 70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。直至1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大；基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制；房地产估价在解决房地产市场失灵，将房地产市场引向理性，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人和利害关系人的合法权益，防范金融风险，促进社会和谐等方面发挥着独特的积极作用。

二、我国房地产评估市场现状

在我国，房地产评估行业起步较晚，虽然近年来随着社会主义市场经济体制建设的不断完善，房地产评估市场也有较明显发展。但是，相对于西方发达国家，我国房地产评估行业仍然存在一些不容忽视的、不利于其长足发展的不利因素。

1.管理体系交叉，不利于估价行业的发展

从我国目前管理体制来看，评估业有房地产估价、土地估价和资产估价，且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部，相应的估价人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产估价师，各自形成了自上而下的管理系统，制定的管理办法多从本部门出发，未经过很好的协调与沟通。这样限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于估价行业的发展。

2.估价人员的素质难以满足行业发展的需求

我国的房地产估价实行执业资格制度，从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产估价起步较晚、考试频率低等原因，房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一，考生做假现象严重。房地产估价师考试不能体现估价师水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。

3.自律不够

国外房地产估价一般是依靠估价师协会管理，一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力：一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束力。这几年建设部做了大量的工作，成立了估价师学会，但这个行业学会远远没有到位，还没有承担起行业管理的重任，各地也只有少数省市成立学会，多数还是空白，地方上的行业自律差距就更大了。

4.制约力不够

对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值，有的标的权属不清就估出价值，有的把地价漏算或多算，更有甚者有的项目具有几百万元甚至几千万元的价值，其评估报告只有一张纸，没有评估程序，没有计算过程，令人啼笑皆非。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。

三、我国房地产评估方法

1.成本法

适用于旧房地产的基本公式是：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值，包含建设期的贷款利息和开发利润。

所以我认为这公式更明确：旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）×剩余使用年限修正系数+（前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润）×成新率。

2.市场法

比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。

比较法适用于本身具有交易性的房地产，该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。

3.收益法

按照我国目前的土地出让政策，应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致，不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样，因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。

3.4假设开发法

运用该方法要注意两个问题：第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率，教材中说，与收益法中的资本化率原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率，只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已，因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率，更能反映其本质，更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。

四、结论

科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

参考文献：

[1] 朱萍，王辉，资产评估学，复旦大学出版社，2014

[2] 张东红，谈我国房地产交易市场的现状与发展对策[J]，山东建筑，2014

房地产评估管理办法范文第4篇

一、非属归档文件大量充斥

根据 2001 年建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》第八条规定 ：下列文件材料属于房地产权属档案的归档范围。

（一）房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件，包括 ：(1) 房地产权利人（自然人或法人）的身份（资格）证明、法人人的身份证明、授权委托书等 ；(2) 建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，土地使用权证书或者土地来源证明，房屋拆迁批件及补偿安置协议书，联建或者统建合同，翻改扩建及固定资产投资批准文件，房屋竣工验收有关材料等 ；(3) 房地产买卖合同书、房产继承书、房产赠与书、房产析产协议书、房产交换协议书、房地产调拨凭证、有关房产转移的上级批件、有关房产的判决、裁决、仲裁文书及公证文书等 ；(4) 设定房地产他项权利的有关合同、文件等。

（二）房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图，包括：房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等。

（三）房地产产权登记工作中形成的各种文件材料，包括：房产登记申请书、收件收据存根、权属变更登记表、房地产状况登记表、房地产勘测调查表、墙界表、房屋面积计算表、房地产登记审批表、房屋灭籍申请表、房地产税费收据存根等。

（四）反映和记载房地产权属状况的信息资料，包括：统计报表、摄影片、照片、录音带、录象带、缩微胶片、计算机软盘、光盘等。

（五）其他有关房地产权属的文件资料，包括 ：房地产权属冻结文件、房屋权属代管文件、历史形成的各种房地产权证、契证、账、册、表、卡等。

在实际工作中，有许多不属于归档范围的文件、资料充塞其中，增加了每份档案的体积和重量，占用了库房空间，增加了管理成本。以鹤壁市为例，房地产交易过程中形成的房地产评估报告、户型图测绘报告等都要求存档，这与建设部的规定和现行管理体制都产生了矛盾。首先，评估机构、测绘机构和房地产权属登记机构，原来都属于房管部门管理，业务往来较多，办理房地产交易等业务必须先评估、测绘，这已经形成了惯例，因此评估报告、测绘报告也成了必收的要件。现在，评估机构、测绘机构和房管部门实行了脱钩，但仍然存在一定联系，以往形成的惯例并未因此而改变。但由于评估、测绘机构缺乏规范的档案管理制度，其产生的文件、资料均由房地产权属档案馆保存，导致有关人员经常到档案室查阅核验。《城市房地产权属档案管理办法》对有关房地产权属档案归档范围的列述，并没有提到评估报告、测绘报告等。因为，这些资料并不反映房屋产权关系，没有保存的价值。况且，评估报告、测绘报告作为一种完整的技术报告，不只是评估结果、测绘结果本身，而且还有委托书、有关说明、附件、目录、封面等，整个报告书多达十几页甚至更多。如果全部进行归档，每份的房地产权属档案案卷的厚度要增加一倍以上，从长远看，将会占用巨大的库房空间，浪费人力物力。

鉴于房地产评估报告、房产测绘报告不属于房地产权属档案归档范围，笔者建议，房地产权属档案管理机构不应当予以归档保存，应该分别交由估价机构、测绘机构自行妥善保管 ；其他类似的文件、资料，档案管理机构认为没有保存价值的，也可不予以归档保存，或做销毁、或作为资料备查。二、新版房产证注销后的装订全国统一的新版房产证，在各地已经使用了多年，其优越性十分明显。但是 , 房产证注销以后如何装订，却是房地产权属档案管理机构所面临的一个新的难题。

第一、由于新版房产证尺寸比标准的文件用纸小，且封面有一层塑料薄膜，注销以后，如果直接装订则显得不整齐，也不符合档案整理的要求，若要加边又不容易粘贴衬纸。

第二、新版房产证封皮厚重，仅两页封皮就占一般交易卷宗厚度的 1/3 多，占其总重量近 1/2。而且凡是转移、变更类型的案卷，几乎都有注销的房产证。随着房地产交易市场的日益活跃，产权变更频繁发生，越来越多的注销房产证需要随档案一起归整入库。如果将封皮一起装订进档案，长久下去，档案库房的空间将被过多的占用，库房承受的压力也会增大。

第三、对于一卷多证的案卷，一旦整体发生变更，要把多本、甚至十几本注销的房产证，连同新卷宗一起装订，实在是劳命伤财。对于目前仍采用传统立卷方式进行归档的做法，需要改进。

房地产评估管理办法范文第5篇

关键词：改制企业 租用资产 问题及对策

一、改制企业租用公有资产的形成

改制企业租用的公有资产，是企业改制中剥离的公有资产在明晰公有产权后仍由改制企业租用的资产。所谓剥离公有资产是指在企业改制过程中将原国有集体企业中不属于拟建股份制企业的资产、负债从原有企业账目中分离出去的行为。

剥离的公有资产主要有按政策规定进行的剥离和按企业实际需要进行的剥离。前者如保留在改制企业的职工福利费、规定标准内的应付工资和未参加统筹前的离退休人员医疗保险福利费等共有资产。后者如企业初次改制中不愿买、不让买及买不了而剥离的资产。不愿买的资产如企业托儿所、医务室等福利资产、长期闲置资产、技术落后的设备等，这些资产购买后不能产生预期效益，有的可能还会成为企业新的负担；不让买的资产诸如地方政府规定不允许出售的商业用地、产权不清的房地产或房地两权分离后有纠纷的房产、地产；买不了的资产是指改制企业股东无承受能力而暂不购买但政府主管部门允许分期购买或租用的资产。

随着改制的不断深化，公有资产管理的加强，股权的逐步集中，房地产的大幅升值，过去许多有问题的资产随着时间的推移已不再成为问题。如职工共有资产的定性，应收应付款诉讼时效的到期，闲置资产及非经营资产的盘活，城市改造的初步到位，许多改制中剥离的公有资产已有归宿。本文只对改制中剥离的土地、房产、设备等实物资产租用问题进行讨论。

二、改制企业租用公有资产存在的问题

在改制初期，各地政府为加快改制步伐，稳定职工队伍，在确保国有资产不流失的前提下对改制企业实施了一系列照顾扶持政策，其中对出租给改制企业使用的土地房产采取价格优惠就是措施之一。如本市曾对土地租金进行限价，规定临近市区的土地租金每亩每年最高不超过10 000元，土地租金每三年调整一次，每次增幅不超过30%。但由于经济发展加快，特别是房地产价格涨价过快，导致了新形势下改制企业租用公有资产中出现了新的问题。主要有以下几个方面：

（一）租金价格总体偏低，有失合理

由于房地产的大幅涨价，目前商业用地拍卖价格连创新高。如本市一些较偏的商业用地每平方米竞拍价已达1万元，临近商业核心圈地区的商业用地已超4万元。即使对改制企业按每亩每年10万元计算土地租金，与每平方米竞拍价已超4万元的裸地价格计算的利息也差距甚远。

（二）行业之间起点不一，有失公平

初次改制是以行业系统为单位开展的，剥离的房产或土地在各系统之间是不相同的。如工业系统剥离的土地主要是工业划拨用地，单宗土地数量大，而商贸系统剥离的土地主要是商业用地，单宗土地数量小，但转让价格高，且同一块土地上有不同的商贸业态，有的还分属多家投资主体。虽经十多年市场经济的磨合洗礼，加上政企分开后公有资产的归并管理，改制企业已对土地租金价格走高趋势形成共识，但各行业之间、大商场与小门店之间、各种商业业态之间、公益办公用房与经营用房之间、不同楼层的商业用房之间、即使同类业态在同一区域不同路段之间的租金都有一定的差别，这些差别在改制初期，由于房地产价格相对平稳，又有政府指导价参考，还算相对公正，但到现在差距已经拉大。虽然我市商贸企业的公有资产已归并到一家企业管理，经过前期说服沟通，调整幅度已逐步跳出政府指导价的限制，但与民间企业相比，还是相当的便宜，特别是改制企业租用公有房产后再分割转租给其他经营者赚取大额差价，确有欠公平的地方。

（三）大幅度调整有限制，有失公正

目前限制调整的原因主要有两个方面：一是政府指导文件的限制。因为初次改制时各地政府都有承诺，目前虽有所突破，但突破幅度还不能太离谱。二是土地和房产分别拥有带来的限制。有的企业在改制中购买了房产和部分土地，有的只购买了房产未购买土地。有的改制企业是向银行或法院购买的房产，而土地却仍为公有。房产和土地的关连性导致单方要求大幅提高土地租用价格有难度。

（四）资产保护责任不清，有失安全

主要是房地分离后造成的资产保护责任很难厘清。如改制企业要扩大生产经营规模，经过有权部门批准后在租用的土地上建造房产，受托经营的公有企业如何体现拥有者的权利，如何同步提高收益；土地租给改制企业，表明使用权已交给使用者，虽然产权证上数量不会减少，但使用者乱搭乱建、开河筑路现象很难控制，一旦使用不当产生问题责任如何认定。特别是个别改制企业按比例拥有部分土地使用权，谁是土地使用权的主人，虽然法律上可定性为共有土地，但往往拥有房产的人处在相对有利的地位。城市拆迁往往只补房产，不补或少补公有土地价值，即使补偿土地价值，往往也只是纯土地的收购价格，房地产的商誉价值（即房地产交易价格-房产建造成本-土地使用权价格的余额）土地拥有者不能共享。

三、改制企业租用公有资产存在问题的对策

针对上述存在问题，笔者认为要着眼改制成功的主流，承认改革的历史和新形势下对新问题的预估不足，在确保企业稳定的基础上统筹完善措施。

（一）政府部门可适时出台房地产出租指导价

改制已有十多年历史，十多年来房地产价格发生了翻天覆地的变化，虽其中不免有人为炒作等因素的干扰，但笔者始终认为今天的房地产价格提高是对过去不合理房地产价格的矫正，只不过是某些地区、个别时段有矫枉过正之嫌。作为地方政府的职能管理部门理应顺应历史，面对现实，在设计房价调控措施时，也应将公布本地区房地产出租指导价作为“组合拳”措施之一。房地产出租指导价的公布不仅可以引导房地产的出租行为，间接稳定房地产价格，同时作为权威部门制定的指导价，更具有公信力，也容易被改制企业接受。如条件不成熟，当前也可公布一个政府收购土地的基准价作为应急方案出台，让公有资产管理企业协商时有据可依。

（二）通过拍租、协商办法来提高房地产出租价格

一是对商业用房中的独立门面，可以分割的独立用房，条件允许拍租的房地产，不应再拘泥是否是改制企业承租，可一律采用公开拍租，原承租企业优先承租的办法，这样不仅可以让租金价格更加市场化，同时对暂不能公开拍租的房地产出租也有指导意义。二是对不宜公开拍租的房地产，可参照民间出租房地产的办法，租金每年调整一次，通过“积跬步至千里”的累积办法逐步将租金提高到合理的价位。

（三）适时公开处置一批剥离房地产

对房地合一产权清晰、出租价格又偏低的房地产可公开挂牌转让。对其他租金较低及象征性收取租金的剥离资产可按原改制移交清册作一次彻底清理，打包卖给改制企业或公开出售，以对剥离资产作一个了断。

（四）探讨房地分离资产的管理办法

改制中房地分离是由历史原因造成的。政策不健全是其主要原因，房地分离评估及会计分开核算为具体实施创造了条件。政府职能管理部门、受托管理企业、中介机构有义务共同努力来探讨房地分离的后续处理办法。

一是土地管理部门应加强土地出租价格的审核。土地管理部门是土地管理的综合职能部门，在办理土地使用权抵押贷款时，对出租的公有土地使用权零抵押或部分抵押时应加强对出租土地的价格审核，督促公有土地出租价格不应低于政府指导价，引导土地资产受托经营企业树立成本效益观念，合理使用公有土地，确保公有土地的安全完整。

二是房管部门在办理房地分离房产租赁登记备案时要增加提供土地权属证明或土地使用权租赁合同的要求，以强化政府对公有土地使用权的监管。

三是土地受托经营企业要通过公开处置房产或地产，力促房地合一。对房地分离拥有产权的，地方政府应鼓励改制企业允许参照初期的改制优惠政策购买公有地产，对承受能力受限企业可将拟转让土地资产评估后转成价值形态，再以原土地使用权抵押作为欠款让改制企业分期购买。对改制企业仍不愿购买的土地，可由公有资产受托经营企业视承受能力沿用原评估方法按再评估后的价格赎回原出售的房产，待两权合一后仍将房地产出租给改制企业使用。