房地产货值管理

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房地产货值管理范文第1篇

4年前，富力地产销售业绩便冲上300亿元，此后却一直在300亿元上下徘徊。2014年起，发力冲击业绩，却遭遇市场逆转，年度700亿元的宏伟目标料将成“泡影”。

“富力地产最大的失误出现在战略层面，在住宅项目高周转为主的情况下，富力进军周转率低的商业地产项目；在住宅市场行情低迷的时候，富力开始发力自住型商品房项目等，总是踏错市场节拍，导致企业表现不佳。”在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来，战略失误将需要耗费企业较大的代价去消化。

在业内人士看来，富力2013年激进拿地，净负债率陡增至110.82%，在同行业水平中处在较高的位置，资金链状况堪忧。而2013年拿地成本极高，2014年销售不畅，这都让富力处于进退维谷的尴尬境地。

难以完成的目标

摆在富力面前的首要难题是上半年难堪的销售业绩。数据显示，1-6月，富力地产销售额为257亿元，仅完成全年700亿元销售目标的36.8%。

2013年房地产形势大好，富力地产加大了土地储备节奏，准备在2014年发力，年初其将2014年销售目标定为700亿元，表现出对市场的乐观判断。

富力地产联席董事长李思廉将2014年的销售目标分解为：一季度预计实现销售额100亿元到110亿元左右，剩下600亿元每个季度预计实现销售额200亿元左右。其中，上半年销售金额为300亿元，下半年为400亿元。

但从上半年销售业绩看，富力地产并未如愿。业内人士看来，下半年房地产市场或还将持续调整，如果国家不出台进一步金融救市措施，房地产行业将面临寒冬，在此形势下，富力不仅难以完成业绩，而且企业运营压力进一步增大。

现金回款慢，加之2013年激进买地，富力2014年需要支付的土地款及建安成本大大增加。2013年，富力地产斥资434亿元增加了2090万平方米的土地储备，占总土储的48%。这些钱不但超过其过去5年买地花费的总和，甚至超出了当年422亿元的销售额，这也让富力的净负债率达到5年来的新高至110.82%。

标普企业评级副董事孔磊表示，“富力去年大举买地激进扩张，今年的销售要保持好的状况，才可以支撑。否则，去年拿了那么多地，加上增加的建安成本开支，面临的压力很大。”

记者了解到，2014年富力地产全年预计推出1420亿元货值的项目，其中420亿元货源来自2013年库存，2014年现有项目将供应470亿元的货源，另外还有530亿元的货值则来自今年的全新项目。这意味着要冲击700亿元销售额，富力地产要开足马力加大建设力度。

睿信致成管理咨询董事总经理郝炬表示，粗略估算，富力要实现全年700亿元销售目标，面临的挑战很大，但达到550亿-600亿元不成问题。

不过，也有业内人士表示，富力地产下半年局面或不及上半年。下半年，降价跑量成为房企的普遍选择，尽管限购政策在多地放开，政策环境稍显宽松，但市场竞争更加“白热化”。

标准普尔研报指出，随着房地产市场降温，房企可能须在实现更高销售目标与保持价格稳定之间找到微妙的平衡点。这意味着，富力地产要强力达至目标，需要在价格上作出较大牺牲，而这又会影响到其利润率。

兰德咨询总裁宋延庆认为，富力地产上半年目标未完成，但在整体市场不景气情况下，总体表现还算可以，销售额和销售面积的同比和环比增长还不错。对于富力定下的宏大销售目标，宋延庆解释说，“因为民企和国企老板考虑的问题不一样，国企目标一般定得比较低，容易实现，高管可以拿高的奖金；而民企一般目标定得高，为起到激励效应。这是国企和民企目标的‘异质性’差异。”

除了销售目标难以兑现，2014年富力面临的挑战，还有其有大部分的债务集中在今年到期（2014年到期债务规模为179亿元人民币，占其公布债务总额的39.1%）。随着银行信贷及资本市场收紧以及市场疲弱导致房地产销售下降，其流动性风险进一步加剧。申银万国研报说，富力仍有约260亿元土地款尚未支付，其中，2014年需要支付的为140亿元。富力预计2014年建安开支将增长三成左右至220亿，各项税费增长两成至210亿。

踏错市场节拍

在业内人士看来，富力地产连续3年业绩徘徊不前，想冲业绩时又遭遇市场不景气，战略布局总是踏错节拍是致命问题。

2010年，富力地产的销售业绩达到320亿元，但此后增长低迷。2011年降为280亿元；2012年320亿元；2013年为420亿元。在睿信致成管理咨询董事总经理郝炬看来，整体周转率低是富力的弱势，另外，其在前几年的发展中，侧重酒店等持有物业转型，造成整体销售规模增长缓慢。2013年开始发力，斥资434亿元增加2090万平方米的土地储备，亦是改变之前策略，力求做大销售规模，但却因对市场误判，造成在市场好的时候，投入买地的成本增加，而在市场冷淡期，处于买地机会期，却没钱买地。

不只是对大势的判断失误，拿地时机把握不准，富力的产品定位也与时点相悖。兰德咨询总裁宋延庆表示，之前富力主要是侧重中高端产品，2013年开始加大刚需产品比例。但从目前全国形势看，三季度预计会有30个左右城市放开限购，市场会迎来改善型需求的集中爆发期。“刚需火时，没有产品；刚需过了，又做刚需。总是踩不准点，是富力的软肋。”

房地产货值管理范文第2篇

本文重点介绍了如何对地产公司营销费用进行细化管理，提出了改进方法以满足营销费用日常管理及核算等的要求。

关键词：

营销费用；管理；核算；方法；地产集团；项目公司

营销费用是指地产公司项目开发过程中，为销售及推广而发生的费用。中国的房地产市场在宏观调控中不断规范，市场竞争日趋激烈，营销管理水平已成为房地产公司的核心竞争力。除部分小型地产公司为独立的地产项目外，多数中大型地产公司都成立地产集团公司（以下简称“地产集团”），对下属各项目（以下简称“项目公司”）分设独立法人单位，进行项目管理。营销费用作为地产项目管理中较为重要的组成部分，需从地产集团制度规范的层面上强加管理，保障整个地产集团范围内营销管理组织机构的科学、持续、稳定、高效。

一、营销费用总体控制目标

项目公司营销费用由其营销部编制，总额及使用情况由地产集团营销部负责监控及考核。根据项目大小、销售业态等多种因素来确定营销费用的控制比例。参考国内十大上市地产集团营销费用的花销情况，本文提出住宅项目整体营销费用不超过项目总可售货值的2.5%（地产集团亦可根据项目公司情况自行调整控制比例，下同），产业项目整体营销费用不能超过项目总可售货值的4%；营销费用不允许超限使用，特殊情况下的调整，须经地产集团集体决策与联签后方可调整执行。营销费用中推广费用的8%用于地产集团品牌运营及绩效激励。

二、营销费用的分类及核算

营销费用二级项目总体可分为以下五类，其下又涵盖了更为细致的项目，详见下图分解。1.推广费包括：2.销售管理费包括:3.配套设施费包括:4.咨询费包括:

三、日常管理要求

1.登记要求项目公司营销部负责建立营销费用电子台账，确保每项费用及时录入，在费用发生前上传合同并录入管理系统，如：ERP系统。项目公司营销部对所有的营销费用应按前述分类进行统计，便于地产集团形成营销费用历史数据与知识沉淀，指导后续费用编制与控制。2.营销费用预算控制营销费用可实行预算管理，年初拟定“项目全年营销费用预算”并分解到月，每月根据实施情况编制“月度营销费用实施情况及下月营销费用调整计划”，一经确案，不得超支使用。3.检查要求地产集团营销部应定期或不定期对各项目营销费用电子台账及控制系统录入情况进行检查，并于次月7日前将项目公司营销费用发生情况进行公布。4.销售资料编制及备案要求项目公司营销部需在规定时间内编制销售日报、月报、台账、营销费用月报表，经营销及项目公司负责人审核后，上报地产集团营销部备案。地产集团营销部需在规定时间内编制营销月报，经营销部负责人审核后，通过呈批如：OA形式，在地产集团内部进行公示。5.营销过程监控地产集团营销部分管项目公司的对接人应每周（本地项目公司）或每月（外地项目公司）至少一次到项目现场进行营销工作沟通，了解项目营销情况及当地市场变化，提出阶段性营销策略，与项目公司营销部共同商讨应对方案。同时，重点关注如下内容：实际销售价格与审批备案销售价格的一致性；销售、回款进度与计划的偏差；销售台账的准确、完善、按时更新；客户资料的完备性；销售及公示资料的完备性；销售示范区环境整洁性；销售人员培训记录；推广活动审批程序；合作单位甄选过程文件及审批程序；销售变更文件的完备性；户外广告与维护情况。6.品牌管理品牌管理旨在整合地产集团的品牌资源，建立领先的企业品牌优势，塑造良好的企业公众形象，形成地产集团品牌的标准化应用，提升集团品牌的整体价值，建立品牌聚焦型的企业组织。地产集团营销部依据整体发展战略，负责整个地产集团品牌的整体规划与年度实施计划，负责协调与整合所有项目公司的媒介资源，负责组织协调项目公司参与年度品牌计划的实施。为整合企业品牌资源，地产集团营销部可同所有项目公司协调，按其年度营销费用8%以内，来支持集团品牌推广活动，项目公司应从大局出发予以支持、落实。新项目启动时，项目公司要首先实施集团品牌落地计划，通过工地广告围挡包装、网络推广造势、媒体营销、业内营销等方式，将集团品牌落地，为下一步推出项目品牌做好铺垫。项目公司在营销推广过程中，必须规范使用VI，对于地产集团LOGO的组合与使用方式应按照统一要求，使用标准字与标准色，地产集团营销部负责指导、监督。营销推广过程中对于地产集团的介绍，必须通过地产集团营销部的审查后方可对外。项目公司营销部系地产集团品牌实施的具体执行部门，项目公司营销部应积极维护集团品牌、项目品牌形象，对于项目公司所在地媒体危机事件与公关危机事件及时向地产集团营销部预警，并在其指导下，第一时间采取必要措施，将负面影响降到最低。7.营销知识转化管理营销后评估：项目结束后，应由项目公司营销部对项目营销过程中的各类问题进行汇总分析，并提出改善建议，上报地产集团营销部进行备案。营销案例库建设：地产集团营销部针对项目公司营销过程中产生的重大问题，进行专业剖析并形成营销案例，为项目公司及后续项目的营销工作提供借鉴。营销专业培训：地产集团营销部每年应制定营销培训计划，积极开展地产集团营销经验传承，组织项目公司营销部之间的营销经验交流，组织营销人员参加内外部专业培训。8.重要会议管理重要会议包括但不限于以下几类：项目定位、销售价格及调整、营销指标及调整、年度/半年度营销费用指标及调整、特殊/预算外营销费用、年度/重大营销方案、重要合作单位甄选、企业品牌推广等。重要会议汇报主体：项目公司营销部负责人或地产集团营销部分管项目的对接人。重要会议与会人员：原则上为地产集团董事长、总裁、分管领导、营销部成员、项目公司总经理、分管负责人、营销部成员。若有特殊情况需其他人员到场，项目公司营销部上报地产集团营销部审批通过后方可参加。重要会议通知机制：发起会议的主体需于会议召开前7日将会议邀请发至地产集团综合部并抄送营销部并提前3日备案汇报材料。如有变动，需提前1日及时与相关人员沟通。

四、结束语

相信项目公司及地产集团按照上述管理及核算模式来规范营销工作，会使得整体管控模式更上一个台阶，实现向管理要效益的突破。

参考文献：

[1]百度文库：《房地产企业营销费用控制比例》.

房地产货值管理范文第3篇

关键词：流动性过剩　货币政　策财政政　策商业银行对策

中图分类号：F830.49　文献标识码：A　文章编号：1006－1770(2008)03－030－05

2007年以来，流动性过剩成为中国宏观经济的一大隐患，并诱发了经济过热和通货膨胀的风险，国家密集出台了多项宏观调控政策。2008年以来，通货膨胀的趋势不仅没有减缓，反而在雪灾和春节等因素助推下，呈愈加明显的态势。2008年1月我国CPI(居民消费物价指数)同比上涨7.1％，比2007年12月高出0.6个百分点，创下1996年8月份以来近11年的月度新高；与此同时，PPI《工业品出厂价格》同比上涨6.1％，比上月提高了0.67个百分点，创2004年12月份以来的三年新高，呈现出CPI向PPI传递的趋势。物价上涨由消费品向工业品的结构性传导，导致全面通胀的压力骤紧，宏观调控政策将进一步收紧。

宏观调控政策不仅包括直接针对银行系统的货币政策和银行业行业监管，还包括财政政策和产业政策的部分调整，构成商业银行生存的外部环境，对商业银行的发展经营带来重大影响。梳理07年以来宏观调控政策对商业银行的影响机理和实际效应，有助于商业银行，做出相应调整以提高对环境的适应能力。

一、2007年以来宏观调控政策环境的演变

(一)货币政策和银行业行业监管

1、提高存款准备金率和央行票据

2007年，央行先后11次上调存款准备金、并累计发行近4万亿元的央行票据。其中第10次准备金调整，上调幅度1个百分点为4年来最大，当前存款准备金率创20多年来新高。

2、加息

为遏制储蓄存款的跳槽趋势和投资的高速增长，向市场传达紧缩的信息。2007年以来，央行连续6次小幅加息，调整后的存贷款基准利率分别为4.14％和7.47％。

3、商业银行贷款规模的窗口指导

2007年，面对商业银行贷款规模的快速增长，央行和银监会多次召开会议对各家银行给予“窗口指导”，严令各家银行将全年新增贷款规模控制在15％之内。从紧货币政策在总量控制上已取得一定成效，2007年12月新增贷款仅485亿元，同比少增了1720亿元，2007年全年新增贷款规模为3.63万亿元。2008年，央行对金融机构新增贷款的总量控制目标大体控制为不超过2007年全年的3.63万亿元，意味着全年贷款增速将不会超过13.86％。

4、特定行业的贷款监督和管理

由于银行新增贷款大部分流向了产业政策调控所关注的房地产行业，2007年11月，央行和银监会出台了关于加强商业性房地产信贷管理的新规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，要求贷款首付款比例不得低于40％。其他配套政策还包括严格房地产开发贷款管理、严格规范土地储备贷款管理，严格住房消费贷款管理、严格商业用房购房贷款管理、加强房地产信贷征信管理、加强房地产贷款监测和风险防范工作等等行业规范。同时，央行各分支机构、各银监局加强了对辖区内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”，加大了对相关违规行为的查处力度。

(二)财政政策和产业政策

1、发行特别国债

为配合货币政策，收缩市场中过剩的流通性，缓解外汇储备的压力，2007年8月份以来，财政部共分8次向商业银行、银行间市场和社会公众发行特别国债，总计规模达15500亿元。

2、调整利息税。缓解负利率状态

从8月15日起，财政部将储蓄存款利息税税率由现行的20％调减为5％，意图扭转居民储蓄存款的负利率局面，避免储蓄资金持续进入股票市场，分流银行资金。

3、和产业政策相配套，引导结构调整

2007年以来，产业间资源配置不合理的现象仍然在加剧，高耗能行业生产和出口增速依然较高。2007年上半年，钢铁、有色金属、建材、电力热力、石油加工及炼焦、化工等六大主要耗能行业增加值同比增长20.1％，增幅同比加快3.6个百分点，比全部规模以上工业高1.6个百分点。1－6月份，钢铁行业出货值增长79.7％，化工行业增长31％，建材行业增长24.2％，均超过规模以上工业出货值21.7％的增速。

针对这种趋势，2007年4月15日起，财政部再度下调或取消部分钢材出口退税率；并从7月1日起，实行新的出口退税政策，553项“高耗能、高污染、资源性”产品的出口退税被取消。根据最新颁布的企业所得税法，企业从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得，可以免征、减征企业所得税。企业购置用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可以按一定比例实行税额抵免。上述举措，以期缓解环境污染，保护紧缺资源和能源，改善出口产品结构，减少贸易顺差对国际收支的压力。

二、宏观调控政策对商业银行经营管理的影响

(一)对商业银行盈利的影响略偏正，但难以持续

1、准备金率持续提高对银行盈利的负面影响相对可控

以前8次法定存款准备金率来计算，累计冻结商业银行资金约1.5万亿元。假设商业银行被冻结的这些资金来自于债券投资或者贷款的压缩，根据各行中报初步测算，将分别导致商业银行上半年利息总收入减少2％和5％左右。当然，由于超额准备金比率较高的银行将首先通过压缩超额准备的方式来满足更高的法定存款准备金率，因此其实际负面影响要比测算的结果要小。

具体到各银行，从静态看，超额准备金率越高、存贷比越低，其受到的负面影响越小。从动态看，吸收存款能力越强，受到的负面影响越小。总的来看，法定存款准备金率提高对大型银行的负面影响略小于中小银行。

2、加息使商业银行的利差略有扩大，但后续难持续

2007年上半年存贷款基准利率的四次提高，使商业银行利差略有扩大。我们可以通过半年报做简单的测算(见表1)。

净息差的扩大主要在于以下原因：

一是商业银行出现贷款中长期化和存款活期化的趋势。由于占存款来源约50％左右的活期存款的基准利率仅上调9个基点，进而扩大了商业银行的息差收入：二是贷款风险结构发生变化。随着中小企业的高速增长，银行业对中小企业的贷款比重逐步加大，贷款的风险收益增加。

2008年净息差扩大的趋势将可能出现逆转，理由有三：

第一，存款活期化的局面有望扭转。从2007年最后一次利率调整的情况看，一年以内定期存款利率上调幅度较大，其中，三个月期存款利率上调0.45个百分点，六个月期存款利率上调0.36个百分点：与此相反，活期存款利率小幅下调0.09个百分

点；同时，2007年年底以来，股市的动荡加剧，风险加大，储蓄向资本市场持续搬家的势头有所减弱，股市资金出现回流，在活期存款利率下调，三个月、六个月和一年期存款利息上升的情况下，居民和企业储蓄将有望出现定期化趋势；另一方面，通胀压力下，未来结构性调整将增多，类似2006年至今基准存贷利差扩大的可能性将较小。第二，贷款结构调整的力度减小。部分银行如建行和工行，中长期贷款比重已经达到60％以上，兴业银行中小企业贷款比重已经达到80％，在这种情况下，通过调整贷款结构提高息差收入的余地有限。第三，未来对贷款客户的竞争将逐渐蔓延到中小企业群，利率的上浮幅度有限，利差空间压缩。

3、国债定向发行对商业银行利润的影响基本中性

2007年8月以来，财政部针对商业银行、银行间市场发行了规模总计为1 5500亿元的特别国债。从结构看，商业银行主要通过压缩票据融资和短期贷款来进行调整，2007年，商业银行压缩票据融资约4400亿元左右，票据融资余额已经降至2005年3月以来的最低水平，通过压票据融资为利润空间较大的中长期贷款腾出空间的特征较为明显。因此，从总量上看，对商业银行利润的影响较为平缓。

另外，从国债发行的情况看，加息一方面带来国债、央行票据和同业拆借利率一定程度的上升；另一方面也导致商业银行所持有的交易性债券的账面价值下跌。综合来看，由于规模受限，正面影响和负面影响基本抵消(由于披露数据的限制，难以作具体的量化分析)。

4、手续费和佣金收入的激增较难持续

2007年，受益股票市场的牛市效应，各家上市银行的手续费和佣金收入获得迅速增长，十余家上市银行手续费及佣金收入前三季度比上年同期平均增长80％左右。结算、、银行卡、投行、托管几大类并举。2007年末和未来的2008年，随着宏观调控政策的收紧，资本市场的动荡加剧，风险加大，手续费和佣金收入在日益增大的基数上将较难实现高速增长。

(二)对银行业贷款规模的控制效果不理想

1、控制商业银行贷款规模并不能有效控制固定资产投资过快的局面

银行贷款并非固定资产投资资金的唯一来源，固定资产投资对银行贷款的依赖下降。根据wind资讯提供的数据计算，2007年1－10月份，在固定资产资金来源的比例中，国内贷款只占12.44％，自筹资金成为固定资产投资的最大来源，占比达42.75％；再加上企事业单位自有资金，企业直接融资占比达65％以上。

随着股票市场的发展，资本市场融资的比重将进一步扩大。这种趋势势必会弱化以信贷窗口指导和利率调整为工具的宏观政策效果，这也是2007年以来加息对固定资产投资影响作用受限的主要原因之一。

2、贷款规模的行政控制一定程度上恶化了中外商业银行的竞争环境

央行和银监会对国内商业银行的信贷投放进行增长率的盘子控制，这种行政性的管理办法，对约束商业银行的贷款规模比较有效。然而，差异性的监管制度下，这种行政管制给外资银行提高信贷业务的市场份额提供了绝好的机会。

以上海市场为例，在宏观调控政策趋紧和中资银行受制于信贷约束的背景下，转制后的外资金融机构对公贷款增长迅猛。2006年12月底，外资银行占新增贷款的市场份额为26.3％；2007年4月之后，外资银行新增贷款的市场份额迅速增加，到8月份，达到42.9％。其中，对公贷款增加58.1亿元，同比多增22.7亿元，占全部贷款增量的96％，2007年全年，外资银行新增人民币贷款达到832.7亿元，同比多增347.9亿元，占人民币信贷增量的份额为31.8％，同比上升2.5个百分点：贷款余额占全市人民币贷款市场份额的10.7％，比年初上升3.5个百分点。

金融宏观调控的制定和实施在一定程度上忽略了转制的外资银行，削弱了宏观调控政策的实施效果，并导致中外资银行的不公平竞争。

(三)对商业银行流动性管理提出严峻的考验

1、法定存款准备金比率位于历史高位，未来有进一步走高可能

07年以来，央行已连续11次上调存款准备金率，目前15％的法定存款准备金率已经达到历史最高水平。按每上调0.5个百分点的存款准备金率约可冻结银行系统资金1700－1800亿元计算，央行通过存款准备金率和央行票据共可收缩银行系统约5.64－5.76万亿的资金。随着通货膨胀形势的严峻，08年存款准备金率有望进一步上调。

随着超额准备金比率可压缩空间的减小，银行使用超额存款准备金替代法定存款准备金余地越来越小，中小银行的存贷比大多已经超过75％。在第11次存款准备金率提高0.5个点的情况下，政策的边际效应将逐步加大，可能会出现一定的流动性问题。

2、货币“短借长贷”的期限错配现象突出

在存款活期化和贷款结构调整的影响下，商业银行资产负债结构也出现了同向的变化。据2007年半年报显示，工行、中行和建行即时到期的负债占比与年初相比分别上升4.3％，2.4％和1.6％，而一年以上的资产也分别较年初增加2.4％、0.5％和1.9％。中小银行的变化则更为明显。商业银行资产和负债的期限错配程度进一步加大，流动性管理的难度进一步加大。

3、银行存款增速趋缓，资金来源受限

虽然我国宣布降低存款利息税并多次加息，但由于资产价格上升预期的持续和物价上升预期的加强，2007年以来商业银行存款显著分流，增速明显放缓。其中储蓄存款在4、5、8、9、10月出现绝对额下降的情况。2008年，通货膨胀率短期内难以扭转，负利率局面仍将持续，储蓄存款增长乏力。银行资金来源总量和结构的上述变化对流动性管理能力提出更高的要求。

4、人民币快速升值，外汇存贷比上升

由于人民币持续升值和我国频繁加息，使外汇贷款与人民币贷款相比体现出更为明显的成本优势，2007年前三季度金融机构外汇各项贷款增加370亿美元，达到2006年同期外汇贷款增长的3倍，增幅达27.6％。与此同时，外汇存款则比年初下降了约20亿美元。其中外汇储蓄存款下降了120亿美元，降幅近20％。人民银行公布的“金融机构外汇信贷收支表”显示，金融机构各项外汇贷款与各项外汇存款的比值由07年9月末已升至130％。外汇贷款的急遽增加和外汇存款的减少，给商业银行的外汇流动性管理增添了难度。

(四)部分行业贷款风险加大

以房地产贷款为例，近年来商业银行都收缩了房地产开发贷款的规模，大型银行的开发贷款在贷款总额中的占比普遍低于10％。然而随着个人住房贷款的快速发展，大型商业银行与房地产直接相关的贷款占贷款总额的比例仍达到20％以上，在其他各类抵押贷款中还有很大一部分是以房地产作为抵押物，预计银行业共有30％以上的贷款风险敞口与房地产市场相关。在这种情况下，贷款利息的走高和房地产价格的波动将会给商

业银行的资产质量产生较大的影响。特别是在针对房地产行业和房地产信贷的调控进一步加强，房地产价格出现一定幅度调整的情况下，商业银行对房地产信贷风险问题更应密切关注。

随着2008年“节能减排”的要求和针对“两高一资”等行业的调控政策将进一步加强和“硬化”。根据银监局的统计，截至2007年5月末，五大国有股份制商业银行发放的高耗能、高污染行业贷款余额达1.5万亿元，占贷款总额的11％。同时人民币逐步加快升值(汇改以来到2007年9月末，人民币对美元累计升值约10％)和出口退税政策多次调整，其累计和长期的负面效应很有可能会进一步显现。

三、宏观调控背景下对商业银行的对策建议

(一)紧跟宏观调控政策，控制贷款规模，加强贷款风险控制

商业银行应密切关注国家调控政策的走向，防范可能产生的贷款风险，并加强特定行业贷款的风险控制。具体来说，要注意以下几点：

第一，严格审查高耗能、高污染行业新增贷款的投放，积极配合主管部门和地方政府控制高耗能、高污染行业的过快增长。已经贷款的，要及时清收。

第二，严格执行国家房地产贷款政策，密切关注房地产贷款的风险，降低潜在的坏账风险。

第三，密切关注进出口企业的业务经营和贷款归还情况，积极防范贷款风险。

(二)增强资产负债的管理水乎和贷款定价能力

第一，加强对活期存款的管理水平，提高活期比率，降低资金使用成本。

第二，采取客户细分、产品带动、网上银行、信用卡产品组合与交叉营销等策略和措施遏制存款的滑坡。

第三，增强贷款议价能力，提高信贷资产回报水平。要抓住当前信贷规模管制、商业银行谈判地位上升的有利契机，优化客户结构，对不同客户、不同资产实行差别定价，最大限度地提高贷款的综合收益率。

第四，积极探索丰富零售贷款产品组合，避免当前零售贷款业务过度依赖房地产按揭贷款的局面。

(三)加快创新，扩大中间业务收入比重

房地产货值管理范文第4篇

一、检查范围

本区范围内组织实施统计调查的各调查单位。

二、检查原则

统计执法检查应当贯彻有法必依、执法必严、违法必纠的方针，坚持预防、查处和整改相结合，处罚与教育相结合的原则。对检查中发现的各种统计违法行为坚持自查从轻，被查从严，对经查实确属统计违法行为坚持依法从严处理。

三、检查内容

（一）2005年统计年报资料和年已上报的统计定报资料的数据质量。重点检查指标：

工业：工业总产值、销售产值、销售收入、中间投入、出货值、营业利润

建筑业：建筑业总产值、竣工产值、房屋建筑施工面积、房屋建筑竣工面积、工程结算收入、工程结算利润

交通运输业：营业收入、营业利润

商业：商品购进总额、商品销售总额、商品销售收入净额、利润总额

住宿业：期末客房数、期末客房床位数、营业收入、营业利润

房地产业：本年完成投资额、施工面积、竣工面积、现房销售面积、现房销售金额、期房销售面积、期房销售金额

服务业：营业收入、营业利润、从业人员数

劳动工资：全部职工工资总额和生活费、从业人员期末人数、全部职工平均人数

（二）统计基础工作。

⒈是否按照统计制度的规定设置原始记录、统计台帐；

⒉是否建立统计资料的审核、交接、档案等统计管理制度；

⒊统计人员持证上岗的情况（持有今年到期的统计上岗证的人员或已报名参加统计从业资格考试的统计人员可作为持证上岗统计）；

⒋统计登记办证情况。

（三）各调查单位依法开展统计工作情况，包括培训及采集、整理、汇总、上报统计资料等各环节。

四、检查安排

（一）各街道、镇（漕开发）统计站，要在对单位详细摸底的基础上，组织所属的全部单位开展自查，并于6月10日前完成自查。

（二）各街道、镇（漕开发）统计站，在完成统计年、定报数据质量自查情况汇总表的基础上，于6月20日前按专业上报汇总表及关于自查结果的分析小结；并根据自查情况提供拟进行检查单位名录及其基本情况，同时上报区统计局。

（三）区统计局年报工作结束后，从6月起抽选部分单位逐步开展专项检查工作，对违法单位进行查处。抽选单位首先是以各街道、镇（漕开发）统计站提供的名录为主。在进行检查时，要求各街道、镇（漕开发）统计站做好配合工作，并派统计人员参加。检查的重点是围绕本区统计工作的中心任务，抓好工业、商业、房地产、服务业和劳动工资等专业统计的专项执法工作。具体的时间安排如下表：

（四）区统计局在日常工作中，根据各专业实际工作的需要，不定期地开展经常性检查工作，并对发现问题的单位及时进行查处。

（五）在年度工作结束后，区统计局将对全年的自查、检查情况进行总结，并对违法单位及其处理情况进行公布。

五、检查要求

（一）各单位应积极学习统计法律法规，增强统计法律意识，提高遵守统计法律、法规的自觉性，提高依法统计的认识。

房地产货值管理范文第5篇

首先,货币政策目前存在的错误倾向可概括为“一人得病大家吃药专治驼背生死不问”,即目前为了解决房地产价格泡沫为了抑制商业银行的信贷自主扩张倾向,货币政策已经从2009年的极度宽松走向了极度紧缩,尽管央行尚未启用利率手段,但在数量手段运用方面已做到极致,在实施货币政策过程中完全依赖行政监管和指标控制,这种控制按照监管当局“3∶3∶2∶2”的均衡投放思路本来在数量设定方面就有“拍脑门”决策特征即根本不考虑实体经济部门资金需求的季节特征,更有甚者,即使是“3∶3∶2∶2”的既定信贷投放节奏在以行政管理为特色的监管体制下也可以被任意修改为更“不讲理”的绝对额控制指标,如某个银行某个月份放款绝对额不得突破多少等等。这样做的结果不仅仅是抑制了银行的正常业务发展,也会对实体经济造成损害。以江苏常熟为例:在熬过了2009年金融危机后,全市出口企业普遍出现强劲复苏迹象,截至2010年3月末该市的出货值同比增长幅度已达41%,据说其势头已超过2008年危机前的水平。为了满足出口生产需要,各类出口企业大都采取年初备料大幅增加库存的办法,但我国目前的货币政策却出现了严格数量紧缩倾向,使得一些刚刚借出口复苏之机恢复生产和扩张生产的中小企业再度陷入资金困境,为了抓住商机而不得不用几倍甚至几十倍的资金成本向担保机构和地下钱庄去高价融资。

其次,本轮信贷紧缩管制还具有行政随意性特点。我们仍然以常熟为例。本来,常熟市农商行在2010年年初与苏州市银监分局已谈定本年度按“5∶3∶1∶1”的比例进行信贷投放,2010年3月份后,信贷调控又变成了地地道道的“三娘教子”――原本由人民银行统一调配的信贷扩张监管又改由人民银行、银监局和省农信联社三家同时按月调控,且三家给出的调控指标又不一致,按照苏州银监分局最初批准的“5∶3∶1∶1”投放节奏,常熟农商行全年新增信贷计划指标50亿元,第一季度当可投25亿、二季度15亿元、三四季度各为5亿元,但改由省农信联社牵头对全省农村合作金融机构调控信贷计划后,常熟农商行二季度的信贷投放指标则被改为:4月份新增8.16亿元,5月份新增投放0.1亿元,6月份新增0.6亿元,即二季度的指标总额仅为8.86亿元,上半年满打满算只可投放31.42亿元,这与苏州银监分局年初核定的40亿元投放额比又减少了8.58亿元。这不仅对常熟农商行的业务扩张造成消极影响,而且还对常熟农商行所支持的中小企业和三农客户也造成了明显的紧缩资金供给效应。

再次,我们的监管部门出台文件之前不注重调查研究,存在较明显的脱离实际倾向。拿前不久中国银监会出台的“三个办法一个指引”为例,在常熟农商行研究人员们看来,不切实际的内容主要有以下几点:

(一)流动资金贷款需求测算方面

1.中小企业财务制度很多不健全,按照流动资金贷款管理办法测算出的营运资金量、自有资金量大多不准确,造成最终测算得出的银行可授信额度无实际参考价值。比如,很多中小企业都是民营企业,以家族式经营为主,企业领导者集权现象及“小农”意识严重,往往通过隐藏销售收入和利润来减少交税,同时企业利润多被老板抽资用于私人支出或对外投资,再以个人投资的方式反映至“其他应付款”内,造成企业财务“公私不分”,进而造成测算结果与实际结果偏差较大。

2.由于中小企业财务核算不规范,部分中小企业存量流动资金贷款被固定资产投资所占用,造成测算的银行可授流动资金贷款额度与企业实际所需存在较大偏差。例如,很多中小企业购买二手机器设备或自制设备,为节省开支不要求交易对手开立发票;有的投资建造厂房未按规定程序进行,这些投资都无法提供项目立项、可行性报告等资料,无法办理固定资产贷款,导致出现了“短贷长用”的情况。

3.很多中小企业通过年初集中储备原材料的方式锁定原材料价格,以此来规避原材料价格波动带来的影响。这将导致企业对贷款集中性需求特别大,进而导致测算出的可授信额度与企业所需贷款额度偏差较大。比如常熟地区的纺织行业,2009年上游原材料价格上涨速度较快,同时预计2010年原材料价格还将继续上涨,于是很多中小企业在2010年初集中购买原材料,造成资金需求大量增加。

4.部分中小企业为征地等方面需要虚增实收资本,造成测算时企业自有资金较多的假象,而实际自有资金不足。比如,常熟地区很多乡镇企业为了享受当地政府给予的优惠政策,通过虚增注册资本的方式取得相关条件。另外,部分中小企业为了能达到招投标资质等级,可能通过虚增注册资本的方式予以满足需要。

(二)个人贷款管理办法方面

《个人贷款管理办法》第四十四条规定,个体工商户和农村承包经营户申请个人贷款用于生产经营且金额超过五十万元人民币的,按贷款用途适用相关管理办法的规定。按照银监会相关人员的解释,这里的“相关管理办法”主要指《流动资金贷款管理办法》和《固定资产贷款管理办法》。同时,银监规定流动资金贷款的适用范围为:企(事)业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织,不包括个人。这两者之间相互冲突。

(三)固定资产贷款管理办法方面

1.《固贷办法》规定,贷款人应对担保物的价值和担保人的担保能力建立贷后动态监测和重估制度。重估制度是一项保护债权人利益的重要手段,但在当前实际操作中,重估制度需要一套完整的市值评估体系才能实施。

2.《固贷办法》的核心是要加强贷款风险控制,严防贷款挪用。在固定资产贷款中,按规定采取贷款人受托支付或借款人自主支付方式实施贷款资金支付。但是如借款人未开列专门的贷款发放账户,同时又采取借款人自主支付的,银行对贷款资金交易的管理、控制就很难落实到位,主要原因是现在的网上银行、电话银行、联网转账等支付手段多样化,使得贷款资金用途监测的难度增大,往往是等到发现已既成事实。若是开列专门的贷款发放账户,那这账户只能办理该笔贷款的发放与支付,不能有借款人其他资金进入。如此,若贷款发放专户内的贷款资金与借款人结算账户内的资本金,需一起支付给同一交易对手的时候,就人为地把一笔业务拆分成两笔,不便于银行实际操作。同时,在某些银行目前的信贷管理操作系统中,系统自动将企业的贷款发放支付账户对应成还款准备金账户,用于将来支付利息和到期还款。若是将二者区分,且贷款发放专户不能有借款人其他资金,这会对企业的还本付息造成麻烦。

目前,有些支行对已“出账”的固定资产贷款进行内部“冻结”,用款时按支付内容逐笔“解冻”,以人工的方式实施控制,但这属于非正规手段。

3.《固贷办法》要求单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付,银行应根据借款人的提款申请和支付委托,将贷款资金即时支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。

现在实际支付操作过程中,该交易对手可能是本行企业,也可能是异地企业,甚至可能是国外企业。银行如何实现当天贷款当天完成支付,而不出现“在途期”?一旦有“退票”之类情况发生,是否算是违规?直接支付又该如何完成,是用“特种转账凭证”,还是仍需借款企业通过签发支票等方式进行账户处理?按照该办法操作,一方面随着受托支付笔数的增多而加大银行工作量;另一方面若企业想化整为零,与交易方协商后出具补充合同或协议,即可逃避受托支付。

4.对于固定资产贷款发放和支付过程中,贷款人应确认与拟发放贷款同比例的项目资本金足额到位,并与贷款配套使用;项目实际进度与已投资额相匹配等要求。这在实际的操作过程中难以把握,特别是“项目实际进度与已投资额相匹配”条款。现在某些银行行的项目贷款以中小型企业为主,所能提供的提款相关证明资料没有国家大型建设项目正规、全面,无法提供工程进度监理报告等作为辅助材料,若由中介机构、借款人承包商联合出具证明项目进度的证明单无疑将加重中小企业负担,同时可能存在项目实际进度与可行性报告预计的进度不一致,从而出现实际的提款时间与计划用款计划时间不一致。