房产抵押估价指导意见

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房产抵押估价指导意见范文第1篇

Abstract: At present, real estate mortgage has become the preferred way to purchase or finance. Therefore, it is of great significance to reasonably regulate the assessment work of real estate mortgage loan. This issue was discussed in detail.

关键词:房地产；贷款；抵押

Key words: real estate；loans；mortgage

中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：1006-4311（2010）35-0107-01

0引言

我国住房抵押贷款从1997年至今已有17年的历史了。17年来，各商业银行房地产抵押贷款业务得到飞速发展，房地产抵押现已成为人们购房或融资的首选方式，而对抵押房地产进行的估价，也成为商业银行合理确定贷款额度，保证抵押贷款业务顺利进行的关键步骤，房地产抵押估价实际上已成为发放抵押贷款的必备要件。所以，房地产抵押评估工作对于房地产信贷风险和房地产抵押风险的规避与防范，具有重要意义。然而，近年来房地产评估工作出现了一些不正当的恶意竞争。结合我市实际情况，本人引发了几点思考：

1加强制度建设和执行力

1.1 备案制度严格按照《房地产估价机构管理办法》、《山西省房地产估价单位资质管理暂行办法》和《注册房地产估价管理办法》的规定执行准入制度。凡开展房地产评估业务的估价机构，在领取营业执照之日起30日内，向工商登记所在地的房产管理部门申请备案。未按规定到主管部门备案的房地产评估机构，不得在当地执业。

1.2 公示制度房地产评估机构在开展业务时，应当将营业执照、资质证书、收费项目、收费依据、收费标准及计费方式等在经营场所公示。

2加强政府对房地产评估机构的管理

2.1 实行年检和日常不定期检查对全市估价机构实行年检和日常监管，要进一步贯彻落实142号部令、《注册房地产估价师管理办法》（建设部令第151号）和建住房294号文件的要求，加快建立房地产估价机构日常监管机制，切实履行政府监管职能，规范估价行为。一是，加强对估价报告的质量管理。通过建立估价报告日常抽查制度，督促估价机构重视估价报告质量，不断提高估价报告质量。二是，发挥房地产估价信用档案作用，将日常监管中发现的问题及时通过信用档案予以公示。三是，加强分支机构管理。要求分支机构的负责人必须注册在分支机构所在地，分支机构出具的估价报告必须由分支机构的注册房地产估价师签署。市住建局将对房地产评估机构进行不定期检查，对未按公示制度公示相关信息的，从业的估价师违反《注册房地产估价师管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》等相关规定出具评估报告的，则要求限期整改，逾期整改不到位的，将对其停止业务三个月至半年的处罚，并记不良记录一次，在全行业进行通报，情节严重的，直至清出本地房地产估价市场。

2.2 异地房地产评估机构的管理凡异地房地产评估机构来我市执业的，必须具备一级资质，并实行登记备案制度；完成房地产估价业务后由完成该估价报告的估价师向业务发生地的房地产主管部门报存房地产估价报告备查，并盖章留存；来我市执业的房地产估价机构要自觉服从当地业务主管部门的监督管理。

3开展对房地产估价业务指导和监管

3.1 及时制定和市场指导价在一般情况下，每年制定一次市场指导价供房地产交易中各个环节参考，但应根据市场变化定期或不定期进行调整。

3.2 估价费用由银行承担以住房地产抵押估价，一般由抵押人委托，估价费用如同保险费用一样，由抵押人承担。现在，按照《通知》规定，抵押估价原则上由商业银行委托，则估价费用银行承担。这样，估价机构不必为了估价费用的收取而高估或低估抵押物去迎合抵押人的要求，银行付费从一定程度上保证了估价行为的公平和公正。在实际情况中，银行贷款给抵押人，还要为其支付评估费用，这样无疑容易出现两种情况，一是抵押双方协商议定抵押价值而不进行评估；二是约定由抵押人支付评估费用。在抵押估价收费问题上，相比而言，银行位于强势，估价机构处于弱势，由抵押人付费，银行尚且有一些业务费、协作费的类似费用需要估价机构支付，如若由银行付费，则估价机构难免更加受制于银行，对此《通知》作了专项规定，确保了银行与估价机构之间委托与被委托的关系，也对不合理或非法费用进行了禁止，同时也禁止估价机构以此种不正当方式去承揽房地产抵押估价业务。

4培育市场诚信体系

4.1 建立信用档案为提高估价工作的公开度和透明度，必须在房地产主管部门建立和完善估价机构、人员的信用档案，对估价机构和人员而言，可以规范其市场行为，提高行业诚信度和服务水平；对政府部门和社会公众而言，可以更好地监督估价机构和人员的市场行为，选择更为满意的估价机构和人员。

房产抵押估价指导意见范文第2篇

【关键词】以房养老；反向抵押养老保险；试点

截至2013年底，我国60岁以上老年人口已突破两亿人，占总人口的14.9%，其中65岁以上老人超过1.3亿。对于日趋老龄化的人口模式和日益严重的通货膨胀，老年人的赡养问题成为了一个艰巨的难题。“养儿防老”一直是中国传统的养老模式，然而，家庭模式的转变，由过去的多子女共同赡养转变为“4+2+1”的家庭结构，独生子女所面对的巨大的生活压力已成为了严峻的社会问题。为改善当下紧迫的社会现状、完善养老结构，在国外普遍适用的“以房养老”概念受到了我国社会的关注。

一、“以房养老”的概念

“以房养老”由上世纪80年代美国的一家银行创立，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指一定年纪的老人（一般为退休年龄）将自己的产权房作为抵押，由金融机构向其提供贷款，将房屋价值全部或部分转换为现金，以定期或一次性向借款人发放，在借款人去世后，该贷款到期并需要偿还，银行或保险公司收回住房使用权。这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充，可以有效解决老年人现金拮据的问题，在一些发达国家已经相当成熟。

二、我国“以房养老”模式的发展

我国自提出对“以房养老”成立课题进行调研试点之后，国内一些大城市根据自身城市特点，推出了相关举措。倒按揭模式的雏形在我国初步被人们所了解。

南京汤山“温泉留园”第一个在我国内公开推出具有倒按揭性质的“以房换养”方案。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、60岁以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后可入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。这一做法可以说是变相的倒按揭模式，但其实施效果未见理想。

2006年，上海的“以房自助养老”初定做法是：65岁以上的老年人，自愿将产权房出售给市公积金管理中心，交易完成并办理过户登记之后，中心将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心。这个方案需要老年人和公积金中心签订买卖合同和后续租赁合同。可最后，此方案没有实行起来。

在几个城市试点均告失败之后，为了建立健全的养老保障体系，拓宽养老保障资金渠道，丰富老年人的养老选择。2014年6月17日保监会颁布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下称为《意见》），我国将在2014年7月1日起至2016年6月30日期间在北京、上海、广州、武汉开展老年人住房反向抵押养老保险试点。该《意见》规定60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，可将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

三、试点引出的相关法律问题

我国现正处在“以房养老”模式全面推行的起步阶段，此次试点的结果会对我国养老体系的发展产生深远的影响。保监会颁布的《意见》无疑推进了我国反向抵押养老保险发展的进程，反向抵押养老保险涉及的相关法律问题值得我们深入探讨。

（一）抵押房产的继承权和保险公司的追偿权

反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老金保险相结合的创新型商业养老保险业务。投保人以自己的产权房作为抵押，向保险公司投保并签订保险合同。保险公司根据合同约定定期向投保人支付养老金直至投保人身故。之后保险公司对抵押房产进行处置，处置所得优先偿还保险公司所支付的有关养老保险相关费用，其剩余部分依然归法定继承人所有。与之前南京汤山“温泉留园”所尝试的“以房养老”模式转移房屋所有权，老年人只保留用益权有本质区别。此外，如果处置所得不足够偿还保险公司支付的养老保险费用，其风险由保险公司承担，保险公司不得向老年人的家属追偿。

（二）老年人合法权益的保障

此次试点的目标人群皆是60周岁以上的老年人，为了保障老年人的合法权益，保监会颁布的《意见》对参与该项目的保险公司资质审查、产品管理、业务宣传、销售人员管理、销售过程管理、信息披露等都做出了严格的要求。一是要求申请试点资格的保险公司必须满足一定的经营年限和资本条件，具有足够的偿付能力，经营状况和财务状况良好；二是要求保险公司在房产评估、抵押、后续管理等方面秉持公平公正原则，严格执行法律规定及合同约定；三是要求如实做好业务宣传，提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况；四是明确销售人员的资格，建立培训和考核制度；五是要求对参保客户做好甄别工作，确认投保人真实的意愿并给予至少30个自然日的犹豫期；六是要求保险公司每年定期向客户披露反向抵押养老保险相关信息包括年金领取情况，房产评估价值变动对年金领取金额的影响等。这些要求都是为了保护老年人的合法权益，从而使试点工作在公平守信的基础上良好的开展。

（三）政府的参与度与担保问题

此次试点工作是我国在养老服务领域迈开的一大步，但早在上世纪，美国联邦住房管理局就开展了反向抵押贷款项目的“以房养老”模式。政府提供担保，授权指定金融机构向符合要求的申请人发放贷款。中国此次的试点无疑也借鉴了美国模式。但是就保监会颁布的《意见》中，并没有明示政府如何参与到整个保险合同中。如前文所说，反向抵押养老保险是住房抵押与终身养老金保险相结合的保险业务，而抵押就涉及到担保问题。在美国的“以房养老”模式中，政府明确承担起了担保的角色，降低了金融机构的风险。但在中国的试点工作中，保监会虽然给出了《意见》规范管理保险公司的运作，合同的风险还是由保险公司承担。

（四）监管机制的构建

安全、正义、秩序、效率是社会养老保险体系的价值理念。安全正义在此次试点的养老保险中包含了几个方面的理解：老年人对保险产品及合同的正确认识，抵押房产价值的合理评估，养老保险费用的公平计算，信息披露的真实完善，以及老年人参保退保的权力主张等等。这些风险的存在无疑需要一定监管制度来保障其安全性需求。在这里，监管制度的构建应来自三个方面，保监会和中国保险业协会的外部监管，保险公司的内部监管以及社会监督，并在保险合同成立前，履行中，以及完成后三个时期做好有效适度的监管工作。同时，监管机制的构建也应包括对监管结果的处理，严惩违法人员和单位，保护老年人的合法权益，对受害人给予经济救济，相关机制的制定与完善有助于提升社会大众对此新事物的认可，是大力开展试点工作的基石。

（五）房屋产权问题

抵押房产获得养老保险还涉及的一个法律问题是有关房屋的产权。中国法律规定居住用地的土地使用权限是70年，70年之后抵押房屋产权要有偿续期。虽然目前投保人的预期寿命没有超过该年限，但潜在的续期费用加上房地产市场不稳定造成的房价震荡，都造成保险公司未知的巨大风险。如果保险公司由于规避风险而对房屋剩下使用年限的补偿估值进行低估，不仅降低老年人的投保意愿，也可能导致大量合同违约的情况发生，对投保人和保险公司都会产生不利的影响，也违背了“以房养老”模式构建的初衷。

最后，我国“以房养老”模式的构建仍在摸索阶段，相信日后该话题仍然会受到广泛的关注和讨论，而相关法律问题的明晰和制度的完善是其发展的必要路径。为了顺利有效的开展试点工作，奠定完善的法制基石具有至关重要的意义。

参考文献

[1] 秦锐超.我国“以房养老”的模式选择与法制保障研究[J].前沿，2014（4）.

房产抵押估价指导意见范文第3篇

关键词：房地产 房地产市场 房地产估价

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业和现代服务业的重要组成部分。随着房地产二级市场、三级市场的活跃发展，房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立了政府监管、行业自律和社会监督的管理机制。房地产估价在保护房地产交易者合法权益，防范房地产信贷风险，保障房地产公平交易等方面，发挥着独特的积极作用。

一、何谓“房地产估价”

房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

房地产估价从表现上看是估价人员在给房地产定价，但房地产价值从某中意义上讲是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移，因此房地产估价不是估价人员的主观随意定价，而是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价值显现出来。

二、我国房地产估价行业的发展现状

在2000年以前，房地产价格评估机构基本是隶属于属地的房地产管理部门的事业单位，国发办[2000]51号文件、建住房[2000]96号文件公布后，全国各地的房地产评估机构陆续完成脱钩改制。我国在1992年建立了房地产估价师执业资格制度，1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度，1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。逐步建立了房地产估价行业组织，了房地产估价的部门规章和规范性文件，制订了房地产估价国家标准和相关指导意见，形成了较完善的房地产估价理论方法体系，深化和拓展了房地产估价业务，积极开展了国际交流合作。

在进一步发展过程中，外部环境和内部运行机制还有待进一步完善，以适应其在市场经济体制条件下不断发展的要求。政府的政策和管理制度对市场，尤其是房地产价格评估市场起着非常重要的影响。

在我国目前的土地制度和住房制度下，需要进行房地产价格评估的房地产交易及有关经济行为主要有房地产抵押、房地产征收征用、房地产税收、房地产转让和租赁、国有建设用地使用权出让、房地产争议调处和司法鉴定及及企业改制、资产重组、上市等经济行为。这些经济活动过程中所需要进行的房地产价格评估都与政府、金融司法等部门的需求有关，因此政府的政策、制度对房地产价格评估市场具有重要的影响。

十几年来，中国社会经济环境发生了巨大变化，房地产估价师广泛、深入地参与社会经济活动，在繁荣房地产市场交易、维护房地产市场秩序、防范房地产信贷风险、化解房屋征收引发的社会矛盾、防止国有资产流失等方面，发挥了重要作用。

三、我国房地产估价行业存在的主要问题

我国房地产估价行业的发展总体是健康的，但也存在一些不容忽视的问题，出现良莠不齐的状况。

（一）行业内无序竞争

突出表现在两个方面：一是以“回扣、”“低收费”等不正当手段进行恶意竞争；二是无原则地迎合委托人的不合理要求“高估低评”。不正当竞争的存在，使估价行业的公正性和权威性大打折扣，使估价行业的总体发展受到制约。

（二）缺乏估价实务技术的行业支持

有些估价实务技术问题，如报酬率（资本化率）等重要估价参数的确定，以及符合行业评审标准的估价报告模板或估价报告范本。这些问题都需要行业力量，建立行业技术平台才能解决。

（三）在开拓新兴估价服务领域方面存在差距

近年来，政府持续调控房地产市场，对传统估价业务造成较大的影响。“新国五条”在限购、限贷、房产税、监督问责等多项措施的合力作用之下引发市场价格预期出现变化，市场交易量显著下降，市场预期出现明显转变，房地产开发模式由住宅开发向多元化开发方式转变，以售为主向自持自营、出租等经营方式转变。房地产估价业务也应当立足于传统的估价业务同时开拓新兴估价服务领域。

四、发展我国房地产估价行业的对策建议

根据对我国房地产估价业发展轨迹和当前行业面临形势及存在问题的分析，提出以下对策建议，仅供参考：

（一）制度建设

只有健全、完善的制度才能约束行为，保证行业健康发展。

1、 加强行业监管制度

房地产估价行业监管手段包括政府监管、行业自律与社会监管三大类，其中政府监管又包括事前监管（行政许可）与事后监管。在我国目前房地产估价环境下，完全依靠行业自律尚不成熟，政府监管是目前房地产估价行业管理的必要手段之一。应进一步加大事后监管检查力度，保证评估业务主管部门能够随时掌握行业发展动态，及时惩戒损害行业形象的行为。

2、加强行业自律组织管理

建议强化估价行业自律组织在以下方面的职能：一是加强动态管理，执行严格的准入与退出制度。二是完善监督机制，及时纠正行业中的不正当竞争行为与不恰当的估价行为。三是取信于政府与社会，加强与政府部门的沟通，参与政府重大问题、重大决策的制定。

3、建立健全房地产估价违规违法行为惩戒制度。

房地产评估行为是一种市场经济行为，应尽快建立房地产评估违法违规行为处罚办法。

总之，通过建立健全完善的房地产评估市场的各项制度，为估价机构创造良好的市场环境，加强行业监管力度，维护行业长远利益，促进行业健康发展，是房地产估价业务主管部门的重要职责。

（二）搭建估价实务技术支持平台

估价行业协会应增加各个机构之间的沟通和交流，相互促进与合作，组织开展与行业评审标准配套的估价报告模板及说明、各种主要估价方法实务操作意见及主要估价参数选择，以及各种主要房地产估价类型估价实务操作意见等的研究，提高房地产估价行业整体专业水平和估价报告的整体质量水平。

（三）积极开拓新兴估价服务领域

脱钩改制十余年来，估价机构形成了自由竞争的市场氛围，只有把握瞬息万变的市场，掌握市场法则，才能生存与发展。目前我国大多数估价机构的业务较为单一，应鼓励综合实力较强的估价机构，开展新兴估价业务。借鉴美国房地产估价师执业范围的多元化，创新业务品种。例如，估价咨询，常见的估价咨询业务即可行性研究。其他类型的咨询业务，包括市场研究、风险分析、开发投资咨询、投资组合分析、资本市场分析等。

以上是我对目前我国房地产估价行业现状及发展的粗浅看法，希望能为估价行业的健康发展尽到一个估价师的微薄之力。

参考文献：

房产抵押估价指导意见范文第4篇

关键词：以房养老;老年人;需求

中图分类号：C913 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2015）17-0042-02

2014年6月，备受争议的“以房养老”保险试点方案正式出台，保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自7月1日起，在北京、上海、广州和武汉率先开展“以房养老”试点。“以房养老”保险属于商业保险，以自愿参加为基础，规定投保人为60岁以上拥有房屋独立产权的老年人。但试点实施至今，老年人和金融公司均反应冷淡，持观望态度。

“以房养老”并不是第一次遭遇尴尬，之前各地推出的“以房养老”产品均不了了之。2007年，中山恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出了“养老房屋银行”业务，规定60岁以上老年人可向养老机构提出申请，把产权房交付中大恒基代老人出租，赚取的租金用来抵免养老院费用，剩余租金由老人自己处理，并始终拥有产权。

2011年10月，中信银行公布了“以房养老”方案，规定老年人本人或法定赡养人以房产为抵押向银行贷款用于养老，银行核定贷款额度后按月将贷款划入老年人账户。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后一次性偿还剩余本金。若到期无法偿还本金，房产将被用来偿还贷款。除了以上城市，上海、广州等地也实施了各具特色的“以房养老”业务，但结果同样不尽人意。

一、“以房养老”理念

“以房养老”是一种自我养老方式，广义上是指老年人利用自己的房子取得养老生活费用的任何做法。狭义上指拥有住房的老年人将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构对借款人的年龄、预期寿命、折损情况等评估后，按评估价值减去预期折扣和利息，将房屋价值分摊到预期寿命中，按期支付现金给借款人，延续到其去世。老年人在有生之年拥有房屋居住权，去世后房产归金融机构处理，以补偿贷款本息。文中所指是狭义的“以房养老”，其实质是作为一种商品参与市场，主要有以下特点。

（一）“以房养老”是一种特殊的融资保险形式

“以房养老”不同于一般“一手交钱，一手交房”的住房交易――房屋抵押后，其使用权并未转移，仍归售房者继续保留，房屋产权抵押的资金也非一次性支付。金融机构取得房屋产权，却未能取得房屋的使用支配权。这种交易既是一种权利――若干年后获得房屋产权，又是一种义务，必须向老人支付养老费用。按照权利与义务对等原则，履行义务的同时享受权利，但金融机构前期取得的权利只是名义权利，并以长期向客户给付贷款作为享受权利的条件。

（二）“以房养老”中的房屋是一种特殊商品

价值与使用价值本是同一物品的两个不同方面，没有使用价值就不可能有价值，无法到市场上进行交换，两者对立统一于商品之上，在正常情形下不可分离。但在特定状况下，价值与使用价值也会发生分离。“以房养老”业务中的房屋便具备这种性质――使用价值与价值分离，即居住权与产权的分离，房主在获得房屋价值时并不立刻让渡使用价值，而是在多年后让出房屋使用价值。正是房屋价值与使用价值的可分离性，使“以房养老”成为可能。

二、“以房养老”的有效需求

影响“以房养老”开展的因素来自作为需求者的老年人和作为供给者的金融机构两方面。这对关系中，需求者具有主导性，因为有了需求，供给才有意义，市场有效需求具有决定作用。“以房养老”试点没有成功原因是有效需求不足。所谓有效需求包含两方面：一是消费者购买意愿，二是消费者购买能力，两者需同时具备。

（一）老年人购买“以房养老”产品的需要与意愿

1.社会客观需求

我国人口老龄化超前于现代化，中国老龄事业发展报告（2013）指出，2012年老年人口数量达1.94亿，老龄化水平达14.3%。据联合国统计标准，一个国家60岁以上老年人口达到总人口数的10%或65岁以上老年人口占人口总数的7%以上，表明国家步入老龄化社会。与此同时，老年人口结构变动进一步加剧老龄化的严峻性。一是高龄老人继续增长，从2012年的0.22亿上升到2013年的0.23亿人，年均增长100万人的态势将持续到2025年。二是无子女老年人和失独老人增多，2012年中国至少有100万个失独家庭，且每年以约7.6万的数量增加。另外，全国约有1 850万老人有房产没子女。可见，我国的孤寡老人已达2 000万，这些老人无子女依靠，我国社会养老保障体系又不够完善，不能满足老年人需求，老年人获得养老资金渠道少，“以房养老”完全可以成为解决上述群体养老问题的有效途径。

2.老年人主观意愿

对商品而言，消费者仅有客观需求，未必会去购买，还需具有主观意愿，这比客观需求更重要。搜狐网在2014年7月发起的“以房养老”意愿调查显示，79%的网友不会选择“以房养老”，74%的网友不支持父母选择“以房养老”。可见，人们主观上对这一养老形式的接受度很低。

我国地域差异明显，政治经济发展不平衡，导致不同区域、城市对“以房养老”的接受程度也有差异。周宇博选取了包括东、中、西部的六省市对“以房养老”意愿问题进行调查，被调查人员从30岁到61岁以上不等。调查者根据年龄、文化程度、月收入等指标对反馈数据进行了分析：总体上，东部地区对“以房养老”认同的比例高于中部和西部，中部又高于西部。上海居民认为这一养老形式“可行，可参与”的比例为37.57%，江苏为37.86%;安徽为31.15%，江西为21.58%;陕西为32.96%，贵州为16.39%。总结起来就是总体参与意愿偏低，地区差异明显。

影响老年人参与意愿的因素很多，如学历、家庭结构等，其中最大的制约因素当属传统观念。东北财经大学副教授朱劲松对影响老年人参加“以房养老”的因素进行了实证分析，数据表明：“违背传统观念”被排在第一，成为影响老年人参与“以房养老”的最主要因素，而“担心子女埋怨”被排在第二位，显示了子女对老人的影响。

（二）老年人对“以房养老”产品的购买力

有效需求包括购买意愿与购买能力两个方面，二者相辅相成、缺一不可。购买能力分为潜在能力和现实能力。

随着我国住房制度改革，住房商品化，居民住房自有率不断升高。2012年，西南财经大学和中国人民银行共同的《中国家庭金融调查报告》显示，中国住房自有率为89.68%，远超世界60%的平均水平。如此高的住房自有率表明我国实行“以房养老”的可行性与巨大的潜在市场。住房自有率反映了市场潜在能力，然而老年人现时拥有的产权才具有现实意义。根据《中国城乡老年人口状况追踪调查》研究报告的结果，2010年老年人现住房屋产权属于自己的比例在城市和农村分别为75.7%和71.2%，表明“以房养老”的实际市场也是巨大的。

三、“以房养老”发展初期的定位分析

“以房养老”目标群自然是有房产的60岁以上老年人。但无论从主观还是客观上，并不是所有符合要求的老年人都愿意参与，“以房养老”的特点决定了其是一个小众产品。在该产品试点期，应抓住有意愿并且有能力的老年人群体，针对他们的实际情况制定能满足其需求的产品，这样才能打开局面，使“以房养老”成为居民养老的有效形式之一。

（一）区域定位

首先，因为农村依然实行土地集体所有权，目前“以房养老”在农村行不通。在城市，由于历史背景、地理等因素，我国东、中、西部经济发展程度不一，城市间差异大，这些差异反映在各地区居民身上就是人们思想观念、收入等指标的差异。东部地区，尤其是较早开放的沿海城市经济发展迅速，居民收入高，人民思想较开放，容易接受新事物。上文所阐述的东、中、西部不同城市“以房养老”意愿差异的实证分析也验证了这一点。因此，最新的试点选在经济发达、思想前卫的四大城市是合理的。然而，发达城市间也是有差异的，“以房养老”的产品设计应该立足本地实际，研究当地人能够接受的形式，完善有关的各项配套措施――不同城市应该有不同的具体形式，不应采取“一刀切”的做法。

（二）家庭情况定位

微观定位也同样重要，试点期的定位应该是：有房产的无子女或者无子女照料的有参与意愿的贫困老年人。在有子女的家庭里，老年人受到传统观念和子女的牵制，往往不愿将住房进行抵押。无子女老人则不需考虑那么多，只要能够保障自己晚年生活即可。另一种情况是有子女但是子女不孝，没有尽到赡养义务，这种情况下，老人完全可以利用住房自我养老。这两种家庭状况的老人对“以房养老”更有认同感。此外，我国无子女和失独老人的数量超过2 000万，这部分市场潜力巨大，要想抓住这个市场，在初期产品设计的时就要更多地考虑这部分老人的需求，比如在定期发放养老金的同时可以从中抽取部分资金聘请相关人员给倍感孤独或无法自理的老人提供家庭照顾等。

老年人的收入情况也需考虑在内，若其在年轻时候积累了大量财富或自己购买的养老保险能够保障晚年生活，这部分老年人则没有对“以房养老”的迫切需求。只有那些晚年收入来源少甚至是无收入，不能够保证其晚年生活质量的老年人才有可能成为最早的“以房养老”产品购买者。

因此，目前的“以房养老”产品应定位于居住在经济发达城市中有房产的无子女或者无子女照料的有参与意愿的贫困老年人。总体来看，“以房养老”的市场前景是乐观的，只是目前受到一些因素的制约导致市场潜在需求无法变成现实购买力，若能够准确定位目标群，设计具有针对性的养老产品，“以房养老”将会成为老年人可选择的有效养老方式之一。

参考文献：

[1]柴效武.以房养老理念[M].杭州：浙江大学出版社，2008.

[2]唐旭.基于有效需求角度分析以房养老的困境[J].政经视点，2011（20）.

[3]崔兴岩，孙洁，于涛.倒按揭：中国老龄化社会以房养老模式研究[J].金融创新，2013（10）.

[4]周宇博.我国推行以房养老可行性调查――基于东、中、西部六省市的实地调研[J].价值工程，2014（1）.

房产抵押估价指导意见范文第5篇

[论文关键词]文化产业；融资渠道；融资政策

文化产业可谓是当今世界首屈一指的“朝阳产业”，相较于传统产业模式，它有着无可比拟的拉动性与溢出效应。文化产业以其独有的存在形式与发展模式和其他产业正发生着广泛而深刻的联系，它的兴盛发展是当代经济、科技、文化和谐发展在产业层面上的体现。国家因而高度重视发展文化产业，深化文化体制改革，相继出台了多项扶持政策，如党的十提出文化产业要成为国民经济支柱产业，实施文化强国战略；2009年7月，国务院通过《文化产业振兴规划》；2010年4月，九部委《关于金融支持文化产业振兴和发展繁荣的指导意见》；同年10月，国务院《关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，将文化创意产业纳入其中。这标志着将大力发展文化产业上升至国家战略的高度，成为国民经济体系的重要组成部分。然而，融资难这一文化产业发展的巨大瓶颈并没有得到显著改善，发展明显受到资金制约。

一、文化产业融资难的内部因素

（一）文化产业的高风险性

文化产业具有知识密集型和高附加值的特性，其产品是以文化内涵为基础、独特的创意理念为核心，是人的知识、智慧与灵感的集合在特定行业的物化呈现。文化产业的高风险主要在于文化市场的不可预测性，因文化产业产品的创造主要源于创作者的灵感，而作者本身只是一种个体，呈现出的是一种自身喜好，无法代表社会大众，更无法预计其文化产品是否会被社会大众所青睐，其产品的成功与否很大程度上取决于产品创作者对社会倾向的一种预估能力。此外，文化产业有着天然的“政策性风险”，其产品属于意识形态的物化，一定程度上反映当下的思想意识、道德倾向、经济形势、政治问题等多种价值体现，因而，国家必然对其进行必要管制，有选择地加以支持或限制，以保证社会主义精神文明正确的方向性。同时，这也进一步加剧了文化产业的市场风险，如广电总局对各类影片的限制及严格审批，直接导致近30%的影视作品因没有通过政审而与市场绝缘无法收回成本，即使顺利通过了审核，其市场前景也受到诸多因素的影响，比如，影片类型、题材是否符合大众的口味，市场宣传及销售渠道，影片本身的质量等等。正是由于文化产业的这种种不确定性，使诸多商业银行望而生畏，不敢轻易放贷。

（二）文化产业的轻资产性

与传统企业相比较，文化产业呈现出以无形资产为主，固定资产较少的特征。其核心资产主要是相关的版权、知识产权、著作权等，极为缺乏机器设备、土地、房产一类的可做抵押的固定资产。然而，银行为了规避风险，通常以有形资产做抵押为贷款前提。同时在实际操作中，文化企业的轻资产性无法在财务报表上得到直观体现，资产负债表承认硬件不承认软件的特性直接导致文化企业无法提供充足的担保。因此，文化产业的固有特点及轻资产结构性致使难以从银行贷款。

（三）文化企业普遍规模小、管理机制不健全

二十世纪九十年代，我国提出知识经济概念。因此，我国文化产业起步较晚，大多数文化企业经营历史不长、规模较小，管理机制、发展模式都处于不断完善的进程中。[2]然而，其管理机制的不健全成为其健康发展的又一障碍。文化产业中，中小企业占了绝大多数，其重大决定均由所有人一人定夺，不会聘请专业的机构进行财务审核，缺乏现代企业的治理结构，致使银行难以对其进行客观的资信评级，银行出于合理规避风险的考虑也很难对其放贷。近年来，随着我国文化体制改革进程的不断深入，许多大型事业单位转企改制，势必会成为带动文化产业良性发展的坚实力量。

二、文化产业融资难的外因影响

（一）金融机构对文化产业缺乏了解，融资渠道单一

长期以来，银行信贷融资是文化产业融资的主导模式。然而，各大银行严格的风险控制机制和信用评级体系，往往将轻资产性的文化企业拒之门外，使其无法如期获得融资。银行向来将国有企业、500强企业及财力雄厚的名企作为争相追逐的目标客户，贷款向其大力倾斜，从而促进了传统产业的迅猛增长；而文化产业作为新兴产业，发展前景大好，但文化企业以中小企业居多，有形资产甚少，“创意”是其主要财富，且银行从业人员对文化产业业务普遍陌生，加之银行严格的信贷决策机制和责任追究机制，使其不愿将贷款发放予如此高风险的企业。尤其，我国缺乏对无形资产评估的权威机构，一旦贷款不能按期偿还，抵押的无形资产难以及时变现，其市场价值也很难得到准确的评价。因此，我国银行即便开发专门针对文化产业的金融产品也难以执行，大多仍处于传统的信贷模式，即要求有形资产的实物抵押以最大程度降低其坏账风险。除了银行信贷融资，文化产业也可进行直接融资，但是通过上市、发行债券来融资，其门槛甚高，直至目前，只有少数财力敦实的文化企业可通过此种渠道获得融资，大多数文化企业不具备上市条件，望尘莫及。

（二）缺乏权威的第三方无形资产评估机构，金融工具欠缺针对性创新

一般而言，由银行系统内组织评估文化企业的无形资产价值，基于其产品本身高风险高收益的属性，为了严格控制风险，其评估价值可能较低；而由企业委托的评估机构进行的价值鉴定，通常又为了顺利获得贷款审批而使其评估价值偏高。由此一来，新兴的版权质押贷款，又因为质押资产信用程度低、市场收益风险大而难以落到实处。银行为了合理规避风险，最大程度减少坏账，继而又回归到要求实物抵押和资信评级的传统贷款模式。因此，为了推进文化产业的蓬勃发展，使银企合作互利互信，现阶段可由政府出面建立第三方评估机构及融资担保机构，政府的介入和扶持可以有效解决抵押信用程度低、变现难的问题。如今金融机构开发的金融产品和金融工具层出不穷，但极少有专门针对文化产业特性开发的，仍旧以银行借贷为主，几乎没有利用银行其他金融产品及形式为其提供多元化的金融服务。

（三）文化产业融资政策地区差异大，法律规范滞后

我国现着力推行文化强国的方针，大力支持文化产业发展繁荣，进一步推进文化体制改革，鼓励中小文化企业并购重组形成规模效益。由此，加快了东部地区文化企业的发展步伐，其体系结构、专业人才、政策倾斜、财政扶持及各种资金的流入都极大的促使其蒸蒸日上，形成良性发展，文化产业在经济中的比重也日益提高，从而也加大了我国文化产品的市场占有率和出口额，实施“走出去”战略。而西部地区的文化产业发展则相对落后，政府对文化企业融资难题的重视程度不够，政策倾斜不到位，一定程度上延缓了文化产业的发展，但西部地区却恰恰拥有各少数名族悠久的文化，丰厚的文化资源尚待挖掘和推广，使之转换成经济效益。同时，在现有法律体制下缺乏一部完善的法律来规制文化产业融资的具体问题，没有相应的法律法规来规范，这无疑更加深了文化产业的高风险性，且因针对文化产业的特性适当放宽文化企业上市和发行债券融资的法律限制，使得其能够通过多渠道进行融资。

三、破解文化产业融资难的对策

（一）切实加强对文化产业的舆论宣传和政策支持

通过舆论媒介的正面宣传，让社会更充分地了解文化产业是当今首屈一指的朝阳产业，具有极大的投资价值及发展潜力，为文化产业的融资营造一个良好的外部环境，从而消除社会资本对文化产业运作模式的陌生感，引起投资者关注这一新兴产业利润回报的兴趣，为社会资本的注入开辟路径。与此同时，也要把握正确的舆论导向，切忌盲目夸大其高额回报率亦或片面强调其高风险性，应客观评价文化产业的发展现状以及发展前景，逐步规范的引导社会资本的流入以保障文化产业的健康持续发展。在重视人民精神文明建设的今天，文化产业一向被投资者视为有天然的政治风险，也因而往往迈不开投资的脚步。因此，政府应该大力扶持文化产业的发展，出台相关政策鼓励民间资本的流入，充实文化产业发展的资金，减轻社会投资者对文化产业政治风险的担忧。政府的政策可谓影响社会投资的风向标，文化产业有了相应的扶持政策，加上正确的舆论导向将会带动整个文化产业的蓬勃发展。

（二）成立由政府主导的评估机构及融资担保机构，开发多元化的金融产品

现阶段，既然银行信贷仍是文化企业赖以生存的主要融资渠道，由政府介入筹建无形资产的评估机构即可有效解决第三方权威评估机构的缺失问题，使得文化企业的无形资产价值更具真实性和可靠性。由政府成立的融资担保机构也可消除银行对于放贷给文化企业高风险性的顾虑，促使其顺利放贷。与此同时，银行自身在政策的大力支持下，也应针对文化企业轻资产的特性开发多层次多元化的信贷产品，比如对于资质雄厚的上市文化企业，可以优先发放贷款，适当考虑信用担保模式，对于稳定的物流和现金流的企业可以采用应收账款质押、票据贴现等方式，对于影视、出版等行业可以运用版权质押，广大的中小文化企业也可以联合起来形成联保联贷的模式，从而增强银企合作。[5]