商业业态规划分析

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商业业态规划分析范文第1篇

由于社区商业所处的开发阶段存在差异性，社区商业的业态在空间布局上有很大不同，本文通过选取南京4个典型社区商业，对社区商业业态的空间布局模式进行总结，为政府进行社区商业业态规划引导提供政策建议，同时对于社区商业招商及业态组合、入驻等提供依据。

一、典型社区商业的选取

（一）社区商业选取标准及结果

通过对南京社区商业市场上众多商业项目进行比较、选择，选取的社区商业同时满足《南京市新建地区公共设施配套标准规划指引》中的居住社区级公共配套设施和《南京市社区商业建设规范标准（试行）》中的大、中型社区商业的标准，具体包括明发滨江新城、亚东城、托乐嘉花园、左邻右里家园4个项目，项目分布主城、江宁、江北，区域布局上相对均衡，能够满足南京典型社区商业的标准，具有很强的代表性。

（二）典型社区商业的类型划分

依据社区商业所处的开发阶段，将社区商业划分为起步型、过渡型、成熟型三个阶段，其中起步型是指正在开发或者已经开发完成，正处于销售、招商阶段的社区商业类型；过渡型是指商业开发已经全部结束，仍有部分商铺处于销售或者招租阶段的社区商业类型；成熟型是指商业已经全部销售、招租完成，形成良好的商业市场氛围，且具有一定的区域吸引力的社区商业类型，是集聚人气的区域。

从典型社区商业来看，4个项目涵盖了上述3种类型，其中亚东城、托乐嘉两个项目均为成熟型社区商业，明发滨江新城为过渡型社区商业，左邻右里则为起步型社区商业。

二、典型社区商业业态布局分析

处于不同开发阶段的社区商业业态，受运营期限的影响，商业业态在空间布局上呈现出较为明显的差异，从竖向空间来看，不管处于何种开发阶段的社区商业，二层空置率明显高于一层。

（一）成熟型社区商业业态布局

1.亚东城

从一层的业态布局来看，亚东城社区商业布局呈现两个组团分散布局的特点，属于入口集中型布局模式，业态布局上东侧组团由于临近地铁站、学校等，除超市外，业态布局以餐饮、专业店、专卖店及少量的家庭服务、银行及ATM等基础配套为主，大量的人流为专业店的运营提供条件；而西侧则以满足本社区居民需求为主，以较为高档的餐饮、家庭服务、休闲娱乐及社区诊所为主，但受人流量的限制，空置现象明显，空置率达到28.7%。

从二层的业态局部来看，东侧由于靠近学则路地铁站及部分高校的影响，除超市外，业态布局非常集中，以餐饮和服装店为主，满足大量人流的低端消费；而西侧入口处则以满足本小区的居民服务为主，业态布局上以家庭服务类、休闲娱乐类、部分高端餐饮为主。

2.托乐嘉

从一层的业态布局来看，托乐嘉社区商业底层商铺业态在空间上的布局呈现非常明显的集聚性，主要以家庭服务类、餐饮及部分休闲娱乐和少量的专业店为主，尤其是小区入口处以餐饮店、食杂店、便利店形成的集聚业态为主，便于流量的集散，同时对于吸引周边局面的消费起到很好的吸纳作用；而小区中轴线上则基本上以家庭服务类的业态为主，满足小区居民的临时性家庭服务功能。

从二层的业态布局来看，入住业态呈现多样化的特点，除超市外，餐饮店、宾馆、家庭服务、专业店（以服装为主）等业态平均布局，且从小区主入口区位看，仍以餐饮店、便利店等业态为主，越向内部，家庭服务类业态增加，且空置率也增加。小区主入口的人流集散功能为餐饮店、便利店、休闲娱乐（宾馆）等业态提供了顺畅的人流，而离居住区越近，招租越困难，且业态也转变为家庭服务类为主。

（二）过渡型社区商业业态布局

从一层的业态空间布局来看，中心广场―小区入口处，多以专业店、专卖店为主，包括服装店、药店、母婴店、推拿店，以及著名品牌的专卖店，而菜场、超市也是小区主入口的重要布局业态，对于辐射整个小区的居民起着重要的人流集散的功能；从小区中轴线来看，以餐饮店、食杂店、便利店为主，相间伴有家庭服务店、专业店、书店等业态；从小区主要道路沿线业态布局来看，以家庭服务类业态、餐饮等业态占绝对优势，也体现了线状辐射居民服务的功能。

目前，业态空置的情况主要以中轴线和小区主要道路沿线部分物业空置，尤其是小区中轴线的中间位置，由于受同业间的竞争较大，空置现象较为明显，空置率达到21.3%。另外，除餐饮、家庭服务类业态外，其他业态在该区位难以“存活”。

从二层业态布局来看，与底层商铺业态空间布局差异最大的是空置率问题，不管是位于小区主入口、中轴线上还是沿街商铺，空置率都较高。具体分析为，与居住区临近的主入口及中轴线上，业态招租率较高。除大型超市外，小区主入口以便利店、餐饮店、宾馆等为主，中轴线则以专业店（育教）、家庭服务类为主，且主要布局在主入口一侧，离主入口越远，空置率越高。而沿街商铺二层则以家庭服务和育教、休闲娱乐类业态为主，但空置情况则与小区主入口的距离相左，即距离小区入口越远，招租越容易，空置率越低。

（三）起步型社区商业业态布局

由于左邻右里社区商业尚未销售完成，商铺招租仍较为困难，空置率较高，尤其是小区主入口南侧，空置率高达83.5%，基本无业态入住。从入住业态来看，以餐饮、家庭服务类为主，但受目前招租不顺利的影响，部分商铺被租来作为临时居住用房，这与社区商业的设计和管理初衷相悖。

三、结论

（一）业态布局与空间区位具有很大的相关性，人流量的集散功能约束业态布局模式

从业态的空间布局来看，不同业态的布局模式与空间区位具有很强的相关性。一般来说，超市、菜场，基本位于小区主入口的开敞空间，便于人流量的集散；而小区主入口也是专业店（服装店、药店）、餐饮店（含便利店、食杂店）等集中的区域；而家庭服务类（包括众多服务社区居民的业态）则集中在小区中轴线上，满足本小区居民的就近服务需求；休闲娱乐、餐饮店等业态则沿小区主要道路沿线布局，满足小区居民的临时性消费需求。

（二）业态布局与开发阶段关系不大，而同一社区商业竖向空间业态布局差异大，区位可达性影响业态组合

不管处于何种开发阶段的社区商业，其业态布局与开发阶段关系并不明显，从入住的业态差异来看，同一社区商业竖向空间业态布局的差异更为明显，受到区位可达性的影响，业态组合在竖向空间上表现出明显差异。一般来说，菜场、餐饮店（含便利店、食杂店）、家庭服务类、专业店类业态多集中于一层，而大型超市、休闲娱乐、宾馆、育教、高端餐饮店多位于二层。

（三）业态招租率从小区入口向周边辐射递减，空置率则逐步提升

从社区商业的空置情况来看，小区主入口业态招租率最高，空置现象较少，而随着向小区内部中轴线、道路沿线的延伸，空置率明显提升，即业态招租率呈现以小区入口>小区中轴线>主要道路沿线的特征，也表明人流的集散和可达性是影响社区商业业态入驻的重要因素。

商业业态规划分析范文第2篇

这一年，大连万达开始实施其商业房地产战略，组建大洋百货，并与沃尔玛、欧倍德、百安居、肯德基、百脑汇等国内外著名商业企业签订联合发展协议，相继在南京、沈阳、南昌、济南、青岛、长春、天津等商业黄金地段投资开发商业地产。号称中国家居第一品牌的南方香江集团，犹如一匹令人咋舌的黑马，突然杀入商业房地产领域，自4月开发山东聊城光彩大市场项目大获全胜后，迅速开发安庆、南昌、景德镇等项目，一年内连克多个大盘，渐显省城和二级城市“通吃”的王者之气。声名显赫的新希望集团也不甘人后，12月，新希望与主业做房地产的中国银泰在上海宣布，共同成组建“银太百货”，与原乐购高管团队连手打造的“乐客多”大型连锁购物中心也将成立，银太百货与乐客多结成“策略联盟，”由重庆起步，逐渐向全国抢滩商业地产。如今，全国各地已是追随者众，长城内外，大江南北，二、三级城市都纷纷开发商业步行街、购物广场甚至Shopping Mall等。商业房地产在2002年底迅速升温，成为各地开发商追捧的市场热点。

房地产市场何以掀起商业地产开发潮？最关键的原因是商业房地产利润丰厚，通常可以卖到同地块住宅物业的3～4倍，更有甚者卖到住宅的10倍!因此，在房地产进入“微利时代” (王石语)，不少房地产做成“房地惨”时，开发商为寻求新的利润源，纷纷谋求企业由住宅开发向商业开发转型，这是正常的为利益驱动的企业行为；其次，我国现有商业业态相对落后(特别是二级以下城市)，我国加入世贸组织后，很多国际零售、家居、餐饮、娱乐业巨头大举进军内地市场，一些新业态的出现推动了国内商业的发展，而近几年我国很多城市快速扩张，城市规划中对新型商业布局留下了余地。因而，目前掀起的商业房地产热潮顺应了城市现代化的发展需要。第三，众多城市居民有投资商铺的强烈需求。长期以来，我国民间投资渠道狭窄，储蓄存款利率低，投资股市风险大，投资中心商圈的商铺则普遍认为是分险小、回报快、增值大的理财手段。全国各地到处煽情的广告词“一铺养三代”，的确切中了许多市民的投资心理。

然而显技术密集型、资金密集型的特点，商业房地产开发与销售更有其自身规律，高利润从来都是与高风险相伴。作为特殊的物业，商业地产更凸律和独特的赢利模式。如若开发商缺乏对商业规律的认识，缺乏对商业房地产运作模式的掌握，毫无疑问将面临巨大的经营风险。

那么，什么是商业房地产（以下讨论的商业房地产范畴特指商铺，不包括写字楼和酒店）的“运作模式”？根据我们的实践，这种模式可以用下图表示：

本文以地级市商业房地产开发为例，具体阐述如下：

一、拿地应尽可能在城市中心商圈，最差也应在中心商圈边缘，并处于与次级商圈过渡地带。

因为中心商圈商铺的租金定为城市最高者，本身具有良好的积聚和放大财富的示范效应，投资者自然趋之若鹜。虽说中心商圈地价偏高甚至很高，但一般地说，地级城市的地价因素对此类项目的利润形成只构成一般敏感而非高度敏感(也有少数城市中心商圈地价过高而对利润高度敏感，如安庆和萍乡地价达500～600万元/亩)。据2002年8月作者在北京某投资公司参与河南某市宾馆土地挂牌出让过程中，对该项目所作的敏感性分析显示，在地价为200万元左右时，各敏感性因素对项目利润的影响程度依次为：平均售价变化±1%，影响利润±2.92%；建筑密度变化±1%，影响利润±1.56%；销售率变化±1%，影响利润±1.25%，地价和单位建筑成本相同，其变化±1%，影响利润－＋0.94%。其中，平均售价的敏感性比地价和单位建筑成本高3.1倍，比销售率高2.3倍，比建筑密度高1.9倍；建筑密度的敏感性比地价和单位建筑成本高1.66倍，比销售率高1.3倍；销售率的敏感性比地价和单位建筑成本高1.33倍（引自拙文《××购物广场项目敏感性因素分析》）。

所购土地还必须有足够规模，使得项目有足够大的营业面积成为旗舰店，便于建成运营后，或自成中心商圈，或与原有商业地产形成猗角，相互支撑，共同构筑核心商圈。根据经验，一般地说，购物中心项目占地面积应在15～30亩，商业步行街项目占地则应更大些。

二、做一个好的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。

本文论及的开发项目的商业规划，是指通过对项目地商业现状进行充分的市场研究后，对项目本身的业态选择、业态组合、分布和面积占比，业种选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，用以指导项目的工程规划设计和建筑设计，为招商和营销策划等工作打下良好基础。可以认为，商业规划集中体现出开发商对商业理解的广度和深度。

在做商业规划时，要特别注意引进新业态。上世纪90年代以来，众多新业态如便利店，专卖店、超市、大卖场、购物中心（Shopping Mall）等象雨后春笋般的涌现，这些新业态以其全新的商业理念和蓬勃的生机，冲击着我国旧有商业格局，使之发生了许多深刻的变革。在地级市商业开发中引进新业态，可以强力冲击原有商业格局，为项目今后的开业运营成功奠定基础，还可引起市民的高度关注和兴趣，为售楼炒作提供重要题材。

其次，要注意业态组合。业态组合科学合理，可使项目增加靓丽的卖点，有力促进楼盘销售，还可使项目建成后聚集人气，形成商气，确保项目开业兴旺。

因此，针对项目地原有商业业态状况引进新的业态并进行恰当组合，将提升项目的商业竞争力，促使项目成为新的商业热点和新的商业中心（拙文《地级市单体商业房地产项目业态组合初探》对此进行了探讨）。

三、通过招商，引进众多国内甚至国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。

“招商先行”是作者参与成功开发河南某购物广场项目的重要手段。该公司在项目开发前期即以免一年租金、送装修等各种方式与国美电器公司达成初步协议，并通过系列硬广告、新闻会和软性宣传文章，将“国美”即将入驻的信息导播给广大市民，甚至造成部分市民在国美开张前大半年就开始持币待购“国美”电器。开发商由此为项目争得大量“眼球”，也挖掘出非常好的卖点，结果租赁给国美和周邻的商铺不仅提高了卖价，销售也非常顺利。

四、注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。

精心包装项目，是房地产项目营销的常见手法。

从消费者角度分析，业主购买商铺为的是获取长期稳定和较高的投资回报。黄金商圈商铺的租金高则高矣，但他还担心这种收入不能稳定而持久，因此，引入商业物业管理和统一运营管理概念进行项目包装，就是针对投资者的疑虑并为其释放投资风险、解除后顾之忧的“利器”。

从开发商角度看，对项目开业后进行物业管理和统一运营管理也是非常重要的。一般地说，商业房地产项目总会有部分商铺如最高楼层或位置较偏的商铺不能售罄而成为自留物业，项目配套设施部分如电梯、扶梯、中央空调、管理用房、未公摊的面积、室外公共用地、停车场等也不能出售，这其中有些可以转为开发商的固定资产。通过良好的物业管理和有创意的运营管理，项目开业后生意火爆，使得商铺租金上升和转让费提高，那么这部分固定资产也肯定升值。此时，开发商可谓进退皆宜：进，可有稳定的租金收入，增加优良资产比重（这对有上市公司背景或银企关系好的开发商犹为重要）；退，可将其抵押融资，以增加开发商现金流，还可选择其它稳妥而可行的“撤退”方案全身而退。至于物业管理和运营的成本则完全可以收回，并不增加开发商的压力。

五、通过系列硬广告和软性文章进行宣传，通过事件营销进行造势，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑，“筑坝蓄水”。

应该说，这些内容已属于营销策划的范畴，本文不赘述。但以作者亲历多个商业盘所积累的实操经验来看，此招非常有效，真所谓所向披靡，无坚不摧。

六、通过适当划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客群。

商铺价格高的特征决定了商铺销售更易受“总价论”的制约。因此，适当划小商铺面积来控制“总价”，是制定商业规划和营销政策时重点考虑的内容之一。此举不仅可降低投资门坎，吸呐更多的潜在客户前来投资商铺，还可提高售价，增加单位开发面积收益。

推出商铺租赁政策有一石二鸟的作用：

1、通过短期租赁（如一年），可以降低业主的首付，从而数倍放大目标消费群体；

2、部分业主出于对黄金商圈的推崇，对于购买商铺的长远收益已有期盼，但担心投资的前期收益，通过短期租赁，则可打消其顾虑，坚定购铺的信心。

当然，推出商铺租赁政策必须注意：

1、根据国家现行法规和政策，所有对外的正式文件和广告、宣传材料等，均不得出现“返租”字样；

2、为避免今后长期运营所可能遇到的法律问题，租赁期限原则上不宜太 长，但具体年限应视业态选择和招商成果而定。

3、如需为引进百货业态或大型超市业态提供大卖场，则该商铺的租赁合同要精心设计，避免留下后遗症。

七、开盘

有人曾说过：房地产营销是“无缺陷”营销。当我们切实做好前述流程的各项工作，同时做好工程规划、建筑设计，抓好工程质量和进度，处理好与政府各部门的关系……，总之整合好开发商所有的资源时，“金日开盘”自然也就能为开发商赚得“满盘满钵”了。

本文讨论的商业房地产开发模式虽以地级城市为例进行阐述，但其原则同样适合省会一类大城市，只不过在这类大城市操盘，商业竞争更为激烈，进行房地产开发必须更为规范罢了。

商业业态规划分析范文第3篇

引言：

金正海悦天地项目，是石家庄市金正房地产开发有限公司开发建设的集商业、办公、餐饮、宾馆、文化、休闲娱乐等功能为一体的特大型高层群体商业综合楼。项目用地位于石家庄桥西区裕华西路以南，中华大街以西地块。项目总用地为39345.9平方米，总建筑面积34.02万平方米。建筑由一座建筑高度为150米的超高层宾馆写字楼及五座一类商业办公楼联结整体五层商业裙楼组成。项目用地处于石家庄市桥西中心区特殊的地理位置，意图东北侧的万象天成等项目共同营造新的城市商业圈。项目本身依托东五里村旧城区改造项目，除完成住宅区开发任务之外，以君乐美家居城、婚纱影城、美食一条街、商业百货为主要商业业态并引进沃尔玛超市等大型商业品牌，打造综合性的商业城的功能。结合商业功能设置，同时安排了大型的商业办公、公寓型办公、豪华酒店、大型餐饮和洗浴、影城、健身等功能，共同构筑超大型商业航母。该项目是石家庄市重点城市改造项目之一。

与城市规划相结合，外部交通空间规划是设计成败的关键。

在特定的功能要求上，营造优越的商业环境和交通环境是本项目的设计重点。建设用地紧邻城市干道裕华路，且由高架桥将周边建筑隔离，对于充分吸纳周边商业人群处于不利环境。设计紧紧抓住能够沿裕华路展开的有利地形，借助与高架桥之间的城市绿地环境，建筑周边做适当退让，保留商业场所所必需的人流交通场地。总体上把与住宅区之间的道路规划为商业一条街的建设模式，建立二层外廊及平台南北联系，扩大交通空间容量，人流互动，与金正威尼斯城共同形成庞大的商业建筑群体，以适应不同商业业态和经营模式的环境。

从城市设计角度去思考，获得该建筑群与城市交通的良好衔接和融合关系。建设用地南北向纵深较小，而东西向沿街道幅面较大，给商业建筑多种经营提供了便利的交通环境。

二、商业设计的核心是交通流线组织

商业店铺的功能组织与区域划分，源自于各种商业业态和管理模式的不同。如何把不同经营性质的店铺有序的组织起来，形成与主力店相适应，并有机联系在一起的整体环境，是设计的关键工作。以“城”的概念，营造良好的空间环境，方便顾客购物，使之成为一种文化享受，把购物过程变成享受的过程。

商业建筑功能布置，按照建设意图和市场销售需要，营造不同的商业文化氛围。把主力商业与小型店铺相融合，合理分区并能良好的组织人流，是平面设计的重点。商业建筑设计的难点在于交通组织设计和不同业态的区位分布。建筑设计首先把君乐美、五家大型餐饮、婚纱摄影等大型商业主体分别设置在四至五层重要的区位和节点处，分别设置直接对外的独立门厅和交通体系，形成主体商业区位分布的主体框架。在其他位置设置较小型商业店铺，并通过主要的交通主线联系起来。一至三层设置中庭（室内步行街）将若干小型店铺相联系，以中庭为主线，与枝状分布的主力店交通相联系，最终形成了三层以下以小型店铺为主的商业步行街模式，同时连带主力店的交通模式。中庭步行街分别设计了四处主要出入口，并通过自动扶梯、垂直电梯等交通方式，将人流引导至四至五层的长河空间。不仅在不同经营模式的商业店铺体系上概念分明，在人流组织上同样形成了清晰的主次脉络，把所有功能良好的融合在一起。

大型综合性商业建筑的交通组织设计的核心，是在区别不同商业内容和经营模式的前提下，解决如何划定人流、车流、物流等等不同流线需要的问题。其设计的复杂性取决于功能的多样性以及建筑所处的区位环境。商业建筑的各种流线的出入口设计是关键，不仅仅由商业自身的性质所决定，城市交通环境和周边建筑性质有时会对出入口设置起到决定性作用。

车流交通组织

车流组织与出入口设置，按照城市道路级别、规划要求和车辆行驶方向，一般把出入口分别设置在城市支路上，并避开相邻的道路交叉口、公共汽车站、学校等人车密集的区域。除地上必要的少量停车以外，充分利用地下空间，大多数车辆进入地下停车库，如此可保证地面广场景观和人流集散的有效性，车流不会对人流构成影响。

地下车库交通系统布置图

按照建筑所需要的停车总量，合理划分不同功能需要的分项库容，并按照外部交通情况设置其出入口。本项目的特点是城市干道裕华路不能设计车辆主要出入口，以避免对主干道立交桥头的交通压力过大。按照功能需要，总停车位需要2200辆。考虑地面场地紧张的因素，全部车辆进入地下二三层停车库。如此特大型汽车库，我们只能设置四个出入口，原因在于更多的出入口只能增加同一条道路上的交通压力。关键的问题是保证出入口的出入便利和疏散的可靠性。

车库内部交通，按照功能停车需要和规范要求进行区域划分，并按照规范进行车道、车位设计。首先在区位划分的基础上，合理划定主要的交通干道，形成主要交通环路，有利于车位区域组织。把大规模车库划分为若干停车单元，从色彩上、形式上有秩序的设计，增加各单元的标识性，形成有序的系统架构。有机协调设备用房和管道系统，在建筑层高较低的情况下，合理划分送排风系统格外重要，避免粗大管道占用通道或停车空间，尽可能提高有效的停车空间。体现人文关怀，除设置疏散楼梯外，本项目设计了部分垂直电梯和自动扶梯，直通地下一层超市和地上各层商业，形成车流与人流的无缝对接，方便残疾人活动和购物活动。

商业地下车库设计，有别于普通车库之处在于车辆种类的不确定性。本项目地下车库除商业车辆外，部分为办公、公寓车辆。因此，车库设计必须有一定的兼容性。车位、通道、出入口高度、主车道净高等必须满足通过小型货车及小型面包车通行的能力。在各个分区，分别标识不同种类车型的位置。少量较长的车辆，一般回转半径较大，尽量安排在主车道一侧。把不同需要归类，并找到解决问题的办法是个系统问题，不仅在设计中提供条件，更需要在管理上进一步落实。尤其在车流高峰时段，不仅靠监控系统、停车设备系统管理指导，更直接有效的方式是人员疏导。

人流交通组织：

人流组织主要通过各商业功能的门厅和室内步行街出入口引入。本项目用地除北侧为公共建筑外，其它方向为居住区或居住办公混合区。由于中华大街和裕华路均为城市主干道，相对人流较少。人流主要方向来自于西侧前进街，部分来自中华大街。所以，在规划及方案设计阶段，功能划分及交通分析显得格外重要。

为此，步行街出入口向西端开口，中庭向东延伸并逐段增设辅助入口。大量车辆在前进街和中华大街辅路已经入库，为室外步行街及广场人流引导创造了前提。建筑首层大多为商业店铺直接对外，店铺室外装修统一简洁，强调突出各个主要出入口及大型主力店出入口，增加出入口的标识性。通过主要通道和主力店入口来组织人流交通，引导人流从室外广场进入各个区位。尽可能利用外部商铺的贯通性，广泛吸纳人流进入。

通过入口门厅、室内中庭空间，分别设置电梯、自动扶梯等垂直交通，把大量人流输送至各楼层。紧邻位置设置楼梯间，不仅是疏散的需要，也是组织人流的辅助工具。电梯和自动扶梯的设置，要结合不同区域流量来确定，以适应快节奏的现代生活需要。

五、货流交通组织：

货物流线设计结合建筑功能区域的划分，从以上各种交通要素分析入手，努力与人流和主要车流避开，使之互不干扰。物流又根据不同商业功能分别组织其出入流线。重点考虑大型超市和百货商场的流线，把同类小型商业店铺分区设置其流线，梳理出货流的通道，分散设置并相对集中，便于管理并避开人流。本工程设计中，首要考虑的是地下一层沃尔玛超市的货流，重要的是在首层设置大型集装箱停车及卸货平台，提供必要的回转场地。室内设置转存空间和检验空间，由电梯输送至其他楼层库房。餐饮建筑功能设置多处专用电梯，考虑卫生要求，洁污出入流线分离，电梯紧邻楼梯间，便于人员操作活动。电梯直达厨房收货区，设置入库、垃圾回流及收集转运或粗加工的回旋空间。主体商业一般均设置自身需要的垂直电梯和楼梯，来满足自身的交通需求，也是商业入驻的基本条件。

因此，我们通过认真分析，把各种功能经营模式和交通模式与空间认知相结合，把看起来错综复杂的交通体系，不论是车流、货流还是人流，把单一系统问题分解成几条主干，然后把若干个子系统结合起来，就会找到其中的问题。分别形成的几条主线有机结合，归纳成为一个统一的交通整体，各有归属，互为补充，就能够形成区域感强、条理清晰的交通体系，构成整体建筑群体的基本脉络，交通才能很方便地为建筑服务。

第一著作人：李君奇1

性别男

出生年月1964.12.20

单位：河北建筑设计研究院有限责任公司

职务： 副总建筑师

第二著作人：魏新春2

性别男

出生年月1963.4

单位：河北建筑设计研究院有限责任公司

商业业态规划分析范文第4篇

关键词：商业建筑 外部空间

1、现代商业建筑的表现形态

1.1传统商铺

在城市的每一个角落，“便利店、饮食店、发廊”等服务于大众日常生活的传统商铺随处可见，这些是商业建筑最开始的雏形，是商业地产的原始形态，其特点是具有很大的灵活性，有着比较齐全的服务种类，其出发点在于服务人们的基本日常生活。

1.2专业市场

专业市场是市场细分的产物，改革开放以来，从上世纪末开始，国民经济的不断发展，基本的温饱型消费不再能够满足人们的消费需求的情况下专业市场形成了，该形态以全新的模式将众多的消费者吸引了过来，繁荣的同时推动了数码广场、家居建材城等专业市场的诞生。这一类型的商业建筑对地域性要求不高，通常偏居城市四周，不过特别注重“集群效应”，上规模、有人气、有商气。

1.3大型商业中心MALL

整合区域中心、交通中心、消费中心、娱乐中心、管理中心和集散中心为一体大型商业中心。这种商业建筑可以说是商业综合体，这一形态能够让人们购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套服务。

1.4社区商业中心

伴随着城市的规模与日俱增，将消费完全集中于一个城市中心商业区是不现实的，根据人们就近消费的原则，在社区、居住小区建设如社区超市、大型购物中心等商业建筑形态。

2、解构――从商业综合体到商业建筑单体设计

2.1当代商业建筑的主要呈现形式：“商业综合体”

商业建筑，狭义上就只从事商品交换或流通的公共建筑。商业综合体是各城市商业建筑和社会经济相互作用发展的结果。一方面，城市经济的快速发展，迅速加快了生活节奏，导致城市交通的日趋拥堵，传统街道式商铺的弊端被暴露无疑；另一方面，在物质文明被充分满足后，促进了人们的精神生活需求的提升，人们从单一的物质需求转向多元化、复杂化的消费需求，商业建筑特性必然会体现这种变化，因此商业建筑功能趋于多样化、复合化、一体化方向发展，规模日趋庞大，功能也日趋完善，成为囊括购物、娱乐和休闲等多种业态共存的商业建筑综合体。这是一个受多重作用而形成的特有的组织结构，其内部空间则包括资源配置、功能分区和流线组织等要素；其外部空间包含经济环境、交通区位、空间感受等要素。

2.2处理好建筑单体设计提升商业敏感性

在大型商业设计中，各功能块联系紧密，业态和功能错乱复杂。“解构”是将“商业综合体”化整为零的过程，在建筑单体设计时，建筑师的首要问题是从商业敏感性的角度分析建筑，解决好业态组合、流线组织和空间设计。

2.2.1 业态组合

城市综合体的商业业态和购物业态模式多且复杂，如何进行商业业态组合、配比和分布是在设计时首先要考虑的问题，功能性选择是规划设计业态模式的基础，同时也应该注意到业态规划的过程具有动态性，设计时摆在设计师面前的是受到空间资源约束的问题，设计的目的在于利用有限的空间创造出更多的商业价值，因此，在进行业态落位的阶段，建筑师必须提升业态组合的相关性确保分配比例与供求关系相匹配。

2.2.2 流线组织

具备完整清晰的流线在商业设计的初期必须要得以解决。平面组织设计时，合理划分购物区和存储区以及主、次通道，促使人流路线的均衡性实现最大化，保证顾客到达每一个柜台的距离处于最均衡的状态。采用水平流线和垂直交通的结合的流线组织形式，在清晰的分流了客流的同时，也促进了交通体系的多元化、合理化、整体化。

2.2.3 空间设计

营业空间、休闲空间及相互串联是大型商业建筑空间设计的重点。营业空间首先得体现出卖场自身独有的特点，当然也必须与商业整体协调设计，比如灯光设计、流线组织等方面协调设计；休闲空间作为商业建筑一体化不可或缺的元素，在大型商业建筑空间设计中愈来愈受到重视，有时仅仅是一个小景观，也会给购物者带去无限的惬意。商业设计中另一项重要内容就是如何组织好大且空旷的内部空间，设计可以充分借助高差、凹凸等工艺来引导组织，增强内部空间的层次性和序列感。例如一个好的设计中丰富的休闲空间能给人在购物之余提供了游戏、休息和交流的场所，错落的垂直交通空间与中庭相结合设计，让人感受到其层次深远，商业空间的灵动性顿时增色许多！

3、“整合”――外部环境推动消费意识的设计

大量数据表明，商业环境对消费行为有着较大的影响，商业建筑良好的外部环境是引导消费强有力动力所在。考虑外部坏境要素的过程是将商业建筑整合到城市形态的过程，主要在设计上表现为规划选址、交通规划、景观和外部空间塑造等等。

3.1规划选址

每个城市的长远规划和发展在城市的控规和详规中有着明确的要求。商业行为的主体是人，趋于大众化的消费行为，人流量是建筑选址首先要考虑的因素。大型商业中心建筑在规划和选址上，必须被动地适应客流规律，除此之外，选取的地址还要有发展前景，有新的道路系统开发前景，有利于引导新的人流，创造新的商业体系，具有良好的远景规划、商业定位，还要能解决大规模的停车问题。

3.2 交通流线的组织设计

城市的发展，市民生活节奏的加快，交通成为了比较严重的问题，直接制约了商业行为。反过来，城市商业活动的繁荣也对交通有了一定的作用，致使交通、人与车的矛盾日益复杂。在实际中，商业往往与交通、步行空间紧密相连，这就对流线的设计提出了更高的要求，处理好商业与交通的关系，进行良好的外部流线组织，是商业建筑设计的重点之一。

3.3 外部空间的塑造

“外部空间是由人创造的有目的的外部环境，是比自然更有意义的空间。”但是，有活力、人性化的外部开放空间如何创造出来呢？这个问题值得我们设计人员进行思考。外部空间的塑造囊括外部空间环境和建筑立面等元素的设计，这几个元素有机的结合形成商业建筑的整体外部形象。商业活动注重人的参与意识的启发，外部空间是人参与消费的过渡地带，能够有效吸引和引导人流，是界面元素组成，那么商业建筑的外部空间就是多重界面的组合，而后，认识才随之产生。吸引和引导人流，就要求界面的连续性和可识别性。外部广场，建筑立面，人流入口都是必不可少的元素。建筑师需要面对的是当问题出来后，如何寻找一种设计上的策略将不同界面很好地整合在建筑外部空间形态上。在这个过程中，设计师要重视商业和娱乐的整合，商业空间和休闲空间结合，商业建筑与景观相融合，多样性和趣味性相协调。虽然建筑内部有相对独立性，但对消费活动的产生，它仍不可能脱离外部空间环境设计而独立存在。外部环境空间需求更加人性化，更需要彰显休闲风情。

参考文献：

[1]芦原义信. 外部空间设计[M ]. 尹培桐, 译. 北京: 中国建筑工业出版社, 1985.

[2]时匡, [ 美] 加里赫克, 林中杰. 全球化时代的城市设计[M ]. 北京: 中国建筑工业出版社, 2006.

[3]张靖, 任力之. 商业建筑公共空间的开放化设计!以上海西郊百联为例[J]. 城市建筑, 2006( 7): 27~30.

商业业态规划分析范文第5篇

关键词：建筑规划； 商业建筑； 建筑设计

Abstract: commercial building has now become except residential building beyond, most of the attention, to the city vigor and landscape have the biggest impact on building types, commercial building planning design will face is more widely. This paper discusses how to building business planning and design, the reasonable construction, reasonable and appropriate commercial construction, so as to create a good social and economic benefits.

Keywords: construction planning; Commercial buildings; Architectural design

中图分类号：TU2 文献标识码：A 文章编号：

0 前言

综合性是现代商业建筑的发展趋势，建筑师在设计商业建筑的方式和功能都在发生着改变，不同的策划定位、商业特色和地方人文都影响着商业建筑的模式，这就需要我们不断改进我们的项目产品，打造更加符合商业需求的最佳策划方案和设计作品，最终让投资者和消费者感到持续的价值，让商户感受到持续经营的优越组合空间，让客户感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽。

一、商业建筑策划

商业建筑一般投资规模大，风险大，周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形式，而商业形态又取决与市场的定位，而定位的准确性，建筑师才能对商业建筑各种功能、物业、设施要求有充分了解和有效组织，而且不同的商业建筑策划思路产生不同的商业建筑设计作品，投资产生的经济效益差异较大。好的建筑策划已经决定建筑设计的成功或失败。

（1）市场调查商业建筑设计必须依据市场调查得出定位结论。对外通过对消费特点和趋势，经济条件，交通状况，周边商业格局，城市基础设施，城市发展规划，商业现状进行充分的市场研究，对内通过对项目本身的业态选择、业态组合、产业链分布和面积占比例，业种选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定。为建筑师设计提供充分的设计依据。

（2）模式需求不管商业建筑是出租、出售或租售兼营组合，最重要的是确定主力业态，对于商业建筑来说，不同业态决定模式的不同，其业态规模、功能流程、设计等都是由它自己来确定，不同业态有自己不同的功能要求，这些使用要求与设计是由商家决定而非发展商自行主张。缺乏定向设计的依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家冲突，设计必然从头。言目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。因此建筑师应根据不同业态设计不同的建筑空问模式来分析和建议。

（3）在进行商业建筑策划的过程中，商业地产专家与建筑师是把握全局的关键人物。商业地产策划师要具备多学科人才协同组织能力，根据项目所处区域历史文化特点，特别是根据当地消费者偏好，设计项目开发的总体理念，确定文化定位与市场定位。当前，商业地产项目一般由发展商组织总体策划，在投资立项中需要与商业经营专家、商业业态店经理人员、商铺营销策划师、建筑规划师、景观规划师、建筑师等进行沟通。在实施建筑策划时，还需城市规划师、计算机人才共同参与，才能形成完整的建筑策划方案。任何一方都不可能包办代替，建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑策划和设计方案。

（4）可持续发展和特色商业建筑是公共场所，随着商业的发展，商业建筑一般在5-6 年就要重新做一次装修，简洁和耐久的品质，尽可能地少需要维修与保养，而同时，根据不同的项目环境和商业内容进行了灵活的适应，最终让投资者和消费者感到持续的价值。功能齐全、业态丰富、空间多姿、特色鲜明，设计必须富有时代感，同时又需超越时代趋势，在各种文化和不同年代间引起共鸣。

二、商业建筑设计

商业建筑设计的目的是让建筑项目产生良好的、持久的经济效益，建筑师在商业建筑设计里面是要实现项目达成一套动态的投资回报模式，是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品。前期的规划定位，招商，经营管理，每种情况都是非常复杂，都带来很大的影响，建筑设计是一个重要的环节。而建筑师进行商业建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑设计作品。

（1）业态组合设计

商业综合体的构成是由商业本身产业的价值链决定的，什么样的业态组合更有利于经营。首先建筑师应根据前期的规划定位，招商，经营管理的策划方案，从建筑的基本功能和实际应用出发，明确功能、空间、环境之间的关系，设计不仅要求符合时代新气息，还要求合理、清晰地安排整个空间功能需求，主动地引导客流、制造客流，不同商品需要不同的空间和位置，合理的分布面积，楼层的分区铺面分割及配套设施设计能避免各类商品混陈，人流混杂的情况，建筑师应创造丰富，灵活多变，符合业态组合的合适空间来包容不同层面技术的需求。要做成一个综合体，一定要做产业链，产业链出来之后，价值链就出来了，就能产生各种效益

（2）模式设计

商业建筑的策划、设计在不同的商业地产开发模式下，有着截然不同的结果。只出租不销售，重点考虑经营与商铺增值就可以了，如果考虑兼营时，还要考虑商铺购买者的偏好与要求。商业建筑因招商要求不同而功能布局不同，同种业态也因品牌不同而布局不同。受此限定的商业建筑，或开发周期不同，或经营效果不同。那些不符合商业规律的商业建筑设计，虽然空间造型丰富，却已隐含了不良经营的隐患。因此，满足商家需求，消化各种变化带来的不利影响，建筑师在设计中采用灵活的空间组合，提供不同的模式设计作品，要对多种业态使用功能的平衡与协调做充分的考虑。商业建筑本身的功能组合十分复杂，对于商业、居住、办公相互混合的综合体项目，处理的难度会更大。商业及公寓部分经常布置于建筑低端，办公和酒店放在高端。这种设计的好处可以便于楼体管线的布置；低端平层中让出的核心筒位置有利于卫生间的设置；高端部分的景观优势更有利于项目高价值的产品。但在具体项目中，还应充分考虑建筑本身的竖向交通效率对商业产生的影响。在建筑平面布局的设计中，空间的使用效率也要同建筑形式、结构做法相结合。例如很多高层项目在设计时采用了转角的做法，按照经济性的测算，这种做法可以增加大约 30% 的经济回报，但在具体的项目中要注意不要对街角形成破坏。

（3）引导系统设计

人流、物流决定功能布局合理的引导系统是商业建筑设计成功的关键。先确定人线，物流，出入口，通道形式，再作商业功能的布局，今天消费群体有着广泛的兴趣和自由支配的时间，因此提供丰富多姿的建筑空间，集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场是他们的需求。尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求时，同时还要满足购房者（铺面投资者、商业投资者）的需求为他们提供便捷的物流通道。并在建筑细节上表达更多趣味。进而创造新的商业环境。让消费群体感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽同时，为商场经营者创造更多的经济效益。

（4）绿色建筑和特色

绿色建筑一方面可以节约能源，另一方面其带来的的可持续收益将远远大于前期的投入从而达到整体的价值实现，绿色建筑赋予建筑可持续发展的能力和更换改造的可能性，所以建筑师在设计商业建筑时没有必要做得最好，要做得合适，并不是要做的多豪华多气派才能体现是商业建筑，要强在恰到好处。商业建筑往往是城市商业文化的中心，不同城市有不同的风格，因此，建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，建筑设计使商业建筑要有文化特色，地方特色，更要突出业态特色，空间特色，人文特色在商业建筑中使用，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈商业建筑风采。