房地产公司资产管理

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房地产公司资产管理范文第1篇

金融机构患上“断流症”，往往可以通过中央银行的流动性注入，暂时缓解甚至最终消除。然而，金融一旦陷入“滞流症”就没有这么简单了。中国政府在十多年前成立了中国长城资产管理公司等四大金融资产管理公司，就是在中国的金融业增加了金融“流”循环系统里的“滞流症”治愈专家。

金融资产管理公司从设立到存废，一直颇受争议。当初设立金融资管公司，或许仅仅是为了集中收购、管理与处置四大国有银行积累的巨额不良金融债权资产的权宜之策，谁家的孩子谁家抱，待不良资产处置完毕，四大资产管理公司再回归母体银行。

但金融资管公司实际作用的发挥却超出了预期，它们不仅成功地治愈了“滞流症”，形成了有助于让金融始终处于流动性的健康状态，四大国有银行先后上市，而且此后，四大金融资管公司将不良资产收购、管理和处置业务常态化，金融机构可以随时将不良资产通过市场化的方式，转让给金融资管公司进行管理和处置。

近三年来，四大金融资管公司通过商业化的方式，收购金融机构不良资产达千亿元，及时化解了金融风险。这些金融机构包括银行、金融租赁、信托、保险、小额贷款公司等。现在，金融资管公司正朝着以不良资产为主业的综合金融服务商的方向发展，为解决金融“滞流症”提供配套的解决方案。

金融资管公司还可以收购和处置非金融类的不良资产，主要是收购和处置企业的应收账款。许多企业因应收账款不能及时回笼，造成企业资金链条断裂而陷入困境。金融资管公司通过收购和处置企业的应收账款，可帮助企业摆脱困境，提升企业的融资能力，继而成为金融机构的优良客户，能够获得更多的资金支持，同时也创造了金融业的流动性需求。现在，如有应收款不能及时回笼而陷入困境的企业，便可以找金融资管公司来拯救。

收购、管理和处置不良资产，是金融领域里的“高科技”。现在的问题是，对于金融资管公司，国家要给予适当的政策扶持，尤其是要修订金融资管公司条例，要有严格的市场准入制度，避免鱼龙混杂。

房地产公司资产管理范文第2篇

关键词：房地产 财务主管 投融资 法规 意识

公司财务主管除了管理公司财务工作以外，还应该着眼公司经营管理的全过程，在制定发展战略、分析评估风险和决策等环节扮演好关键的助手和参谋角色。作为房地产公司财务主管，要扮演好这个角色，必须具备精深的专业知识、行业知识和良好职业素养。由于房地产行业的特殊性，房地产公司财务主管在具备基本的职业素养的基础上还应该牢牢树立四种意识，即全局意识、投融资意识、法规意识和风险意识。

一、全局意识

“不谋全局者不足以谋一域，不谋万世者不足以谋一时。”房地产是国民经济的支柱产业，资金、人才、资源高度集中。房地产公司财务主管必须从公司的整体战略出发，要有全局意识，绝不能单从财务数据出发考虑问题，而要从公司全局考虑问题。只有具有全局意识，才可能当好公司领导的助手、参谋。

怎样牢固树立全局意识？首先，要加强政治理论、行业政策和上级文件精神的学习，提升思考问题、分析问题的高度和能力。第二，要正确处理与上级的关系，做到部门服从公司、下级服从上级，自觉在大局下行动，保证政令畅通，令行禁止。第三，在日常工作中要加强与公司内其他部门、其他单位财务部门的协作与配合。相关业务部门需要了解、协助或办理的事，只要在制度允许的情况下尽可能予以方便。与其他单位财务部门业务往来时，要提前通知对方，并做好相关准备工作。加强与其他部门主管的交流和学习，取长补短，精诚团结，共同把公司的各项工作做好。最后，要有淡泊名利、献身工作的高尚品格。当个人、部门的局部利益和公司利益或其他部门利益有冲突时，要高风亮节，勇于牺牲。

二、投融资意识

公司以盈利为目的。财务战略以持续盈利、财富不断增长为目标，房地产公司亦然。投资是盈利的前提、基础，融资为投资提供资金保证。房地产是典型的资金密集型产业，作为房地产公司财务主管，必须树牢投融资意识，要科学地判断投资方案是否可行、是否能够达到预期的盈利目标，必须保证投资规模与公司发展需要相适应的资金需求，在风险可控的情况下采取灵活有效的筹资方式。

怎样树牢投融资意识？树牢投融资意识，首先，必须加强财经知识学习，要随时掌握行业动态，把握房地产经营的特点、规律。其次，要加强同行之间的交流和学习，吸取同行的投融资经验和教训。第三，树立市场经济意识和开拓意识，以效率和效益为评判标准科学选择和确定投融资项目，不等不靠。第四，要在原有融资方式的基础上，积极创新融资方式，拓宽融资渠道，探究投融资对策。总之，投资必须有回报！融资要控制成本。具有强烈的投融资意识是一个合格的房地产公司财务主管必备的基本素质。

三、法规意识

任何公司都必须合法经营，这是基本准则。房地产公司在经营活动中涉及到《税法》《合同法》等经济法律和政策规定，这些法规是公司经营管理的重要依据。在经济运行过程中的每一个阶段都会直接或间接地涉及到税务处理问题，和《税法》密切相关。公司对外发生经济行为，均要签订书面合同。房地产公司签订的主要合同有施工合同、销售合同等。作为财务主管，必须树牢法规意识，依据法律合理减低税金，降低经营成本，提高资金使用效率，降低经营风险，切实维护公司合法权益。如果缺乏相应的法规意识，处理不当，会经常导致公司不可挽回的重大损失。

怎样树牢法规意识？首先，除了加强相关法规、政策的学习以外，作为财务主管还要严格遵守会计法律法规和国家统一的会计准则制度，确保财务报告合法合规、真实完整。第二，要经常收集同行业反面案例、典型案例，引以为戒。第三，作为公司领导的财务参谋，要提醒、影响领导重视经济法规在日常业务流程中的管控。第四，要引导相关业务部门遵守法规，依法办事，防止和纠正有法不依，有章不循，见利忘义等问题的发生。

四、风险意识

公司必须建立辨认、分析和管理风险的机制，以了解公司所面临的来自内部和外部的各种不同风险。房地产公司面临的主要风险有商业机密泄密风险、资金风险、税收风险等。财务信息是公司经营的重要资源，有的财务信息本身就是商业机密，有时甚至涉及公司的生存，因此，确保财务信息的安全尤为重要，财务主管一定要树牢信息保密意识。房地产公司涉及投融资规模、金额巨大，资金的重要性不言而喻，确保公司盈利才能保证公司可持续发展。税收风险是房地产公司的最大风险之一。房地产公司是地产税务稽查部门每年稽查的重点，正确处理房地产涉及的税务问题可以大大减少不必要的税收风险。

怎样树牢风险意识？首先，财务主管要熟练掌握金融知识，熟悉国家金融政策，增强识假防伪能力，学会应用法律武器，维护合法权益。同时，要加强对全体财务人员的教育管理，切实提高所属人员防范风险的意识和能力。第二，要配合公司建立科学、有效、严格的财务内部控制制度，严格按规章办事，充分发挥监督检查的作用，重大投资方案应当采取集体决策。第三，要充分利用现代管理软件，正确分析和预测房地产公司面临的各种信息泄密风险、资金风险、税务风险。最后，要亲自参与制定完备的应对各种风险的预案，并经常对照检查和演练。

综上所述，当好房地产公司财务主管，必须加强学习，提高能力，严格管理，树牢全局意识、投融资意识、法规意识和风险意识。

参考文献：

[1]肖太寿.最新税收政策公司涉税76难点深度解析及经典案例[M].中国市场出版社.2011.

房地产公司资产管理范文第3篇

首先本文从理论上分析了房地产行业管理层特征与企业资金使用效率的关系。然后选取136家房地产行业上市公司作为研究对象，以管理层薪酬、管理层规模、平均学历和管理层持股数五个特征为视角，对管理层特征与企业资金使用效率的关系进行实证研究，采用了相关性统计分析和多元线性回归分析的方法对研究理论进行实证检验，最后得出结论。

关键词：房地产业；管理层特征；企业资金使用效率早已成为国内外学术界探讨的重要话题

一、房地产业上市公司资金使用效率评价体系构建

（一）房地产企业绩效指标体系分析与构建

本文从盈利能力、营运能力、偿债能力、未来发展能力四个方面，选取了12个变量。净资产收益率、每股收益、净现金流量、存货周转率、总资产周转率、应收账款周转率、流动比率、速动比率、资产负债率、营业利润率、净利润增长率、总资产收益率。

（二）分析验证

Kaiser给出了一个度量标准：在0.5

（三）因子提取

二、实证研究

（一）管理层薪酬对企业资金使用效率（F）的影响假设

由委托理论，股东是公司的所有者。公司业绩与高管持股部分的薪酬紧密地联系在一起，这样公司的高级管理人员会为了通过持股的方式多获得收益提升公司的绩效。因此提出了假设：

H1：我国房地产行业上市公司管理层薪酬总额（A1）与公司资金使用效率正相关。

H2：我国房地产行业上市公司前三名董事薪酬总额（A2）与公司资金使用效率正相关。

（二）管理层规模对企业资金使用效率的影响假设

管理层规模是指组成管理层成员的数量。合理的管理层规模，不但能提高管理层决策的效率，而且还能提高企业绩效。本文提出第四个假设：

H3：管理层规模（A3）与企业资金使用效率之间存在负相关关系。

（三）管理层平均学历对企业资金使用效率的影响假设

这一指标是运用Likert五点正向计分法将高层管理人员的学历分别赋予1至5分，以此表示不同的学历水平，见下表：

提出假设：

H4：管理层的平均学历水平（A4）与企业资金使用效率之间正相关。

（四）管理层持股金额对企业资金使用效率的影响假设

H5：管理层的总持股金额（A5）与企业资金使用效率之间存在正相关关系。

H6：公司规模（B1）与企业资金使用效率之间存在正相关关系。

本文用资产负债率来衡量企业面临的财务风险。提出假设：

H7：资产负债率（B2）与企业资金使用效率之间存在负相关关系。

（五）研究模型的建立

在前文假设的基础上，以企业绩效综合指数F作为因变量，以A1、A2、A3、A4、A5作为自变量，控制变量为B1、B2，建立多元线性回归方程，运用SPSS19.0，选用参数检验来确定其相关显著性。多元回归模型为：

（六）相关性分析

本文通过运用Spss19.0统计软件，在1%的显著水平上，房地产企业资金使用效率与管理层薪酬总额、前三名董事薪酬总额存在显著的相关关系。与管理层规模不相关。与管理层平均学历存在相关关系，与管理层管理层的总持股金额不相关。与资产负债率和公司规模都没有显著相关性。

（七）多元回归分析

说明：从表4.5看出，回归方程是显著的，通过了F检验，说明该回归方程有意义。可以看出：

1.管理层薪酬和前三名董事薪酬总额通过了显著性检验，即假设H1、H2成立。

2.管理层规模没有通过显著性检验。假设H3不成立。

3.管理层的平均学历通过显著性检验，即假设H4成立，而管理层的总持股金额不存在显著相关性，即H6不成立。

以管理层薪酬、管理层平均年龄、管理层规模、平均学历和管理层持股数五

三、结论总结

（一）管理层薪酬对企业资金使用效率影响显著

管理层薪酬和前三名董事薪酬总额变量与上市公司资金使用效率正相关，说明我国上市公司的薪酬激励在一定程度上能够激发管理层工作的积极性，从而促使高管人员积极、努力地工作，从而实现自身人力资本价值的最大化。

（二）管理层规模对企业资金使用效率影响不显著

管理层规模变量与上市公司资金使用效率没有显著相关性。

（三）管理层平均学历对企业资金使用效率影响显著

管理层平均学历与企业资金使用效率呈现正相关关系，说明随着我国公民受教育水平的逐年提高，管理层人员的整体学历水平也有所提高，管理层人员学历结构的改善有利于提高企业资金使用效率。

（四）管理层持股金额对企业资金使用效率的影响

管理层的总持股金额对公司资金使用效率没有呈现显著相关性。

四、建议

基于本文的研究结论，提出如下建议：

（一）完善上市公司管理层的激励制度

由研究结论可知提高管理层薪酬和监事持股可以提高上市公司资金使用效率，因此上市公司应建立有效地管理层激励机制来加强上市公司治理，提高上市公司的治理水平。本文认为可将短期激励与长期激励相结合。

房地产公司资产管理范文第4篇

【关键词】房地产；财务分析；经济发展；资本结构

一、万科企业股份有限公司的简介

万科成立于1984年5月，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项，并率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势，“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织，它是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

二、万科的财务分析

财务报表分析是指以财务报表和其他资料为依据和起点，采用专门方法，系统分析和评价企业的过去和现在的经营成果，财务状况及其变动，目的是为了了解过去，评价现在，和预测未来，帮助利益关系集团改善决策。企业管理者通过财务分析，可以合理评价经营者的经营业绩，促进管理水平的提高。投资者通过财务分析，可进一步预测投资后的收益水平和风险程度，以做出正确的投资决策。万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，有效地做好企业财务分析，才能更好地实现企业的战略发展。

（一）偿债能力分析

流动比率主要判断企业的营运资金是否充足，是企业流动资产与流动负债的比值，从表中可以看出万科2008到12年流动比率是逐渐降低的，企业的营运资金并不是非常充足的。速动比率在2009年达到最大值后又逐渐降低，与流动比率相比，说明企业存货在流动资产中的比重较大，形成了存货的积压和滞销，房地产的存货压力进一步增大。虽然整体万科的短期偿债能力较强，但流动比率与速动比率逐年趋于降低，说明公司存货所占比例不断增加，资金被套在空置房中，造成了企业偿还债务的能力在逐渐下降，所以应采取措施加强对流动的管理，不能够让存货有大量的积压，同时应保持充足的现金，以确保经营的稳健性和安全性，提高风险意识。

（二）营运能力分析

应收账款周转率在近五年来逐渐提升，并在2012年有较大提升，说明万科对应收账款管理水平较高，回收速度快，变现能力强，但也应将其控制在一定限度之下，适度的控制公司的信用政策才有利于公司的发展，总资产周转率与存货周转率虽稍有下降趋势，但仍然总体水平较高，企业用资本获利的能力较高，销售能力及存货的利用水平较高，总资产的利用水平也较高，营运能力较强。

（三）盈利能力分析

万科股东权益报酬率逐年提升，净利润占股东权益平均额的比重逐年增高，销售净利率也有较大幅度的增长，股东获取的投资报酬较高，企业经营管理水平较高，销售毛利率整体有所下滑，盈利能力有所下降，销售成本在销售收入中的比重越来越高，毛利也逐渐降低，说明企业应加强对成本的控制水平，增强销售能力，以期实现更高的盈利能力。

（四）发展能力分析

从总体来说，近五年三个发展能力指标有进有退，较不稳定，但其总的趋势还是增长的。企业营业收入增长额在营业收入总额中的比重是绝对正增长的，与此同时，资产规模扩张在2010年达到最大值后有一定的下降趋势，利润增长率增长趋势也较为明显，说明企业发展实力很强，成长性很好，有巨大的发展潜力。

三、万科财务方面存在的问题及改进建议

（1）公司资产管理水平在降低，盈利能力有所下降。虽然整体的盈利能力较强，但同时万科应增强资金运用的灵活性，调整其自有的现金流量，加强对存货的管理，控制存货的数量，增强风险意识，不能出现大量的积压，否则会对企业发展造成不利影响，实现企业价值的最大化，优化资本结构，提高资产利用率水平。（2）公司的对外融资能力降低，内部融资能力下降，主要依赖于银行贷款和股市融资，因而公司需要拓宽融资渠道。拥有多元化的融资渠道是万科资本结构优化的关键，在现有的发行新股，配股，发行可转换债券，海外贷款等融资渠道下，并不能完全满足其资金需求，同时也可以发展信托融资和房地产投资基金等多种融资渠道。（3）公司风险控制能力的水平不高，应提高其风险控制能力。虽然万科盈利能力和营运能力均较高，但由于房地产经营的特殊性，资金占压的金额大，回收周期长，也会造成公司的可变现资产较低甚至出现负值，所以万科应保持一定的财务弹性，加强经营风险和财务风险的控制。（4）负债结构不合理，流动负债比例偏高。流动复制比例的提高，虽然能增加企业的盈利能力，也提高了企业的财务风险，万科在安排负债结构时，应权衡考虑负债所能带来的盈利能力和风险水平，不能只看到一方面。

四、结论

万科虽然在2008年受金融危机的影响，净利润出现负值，财务指标下降，经营业绩受到影响，但在此后公司不断加强企业管理，快速回到了原来的轨道，又出现了欣欣向荣的发展状况，由此可见万科强大的发展实力。作为房地产业的龙头企业，为了更好的发展，万科应更加注重对自身的财务状况进行管理，尽量控制销售成本，提高利润空间，发挥财务杠杆的作用，提高管理水平，继续保持增长势头，惟有加强对资本结构的管理，实现资本结构的最优化，才能在现有发展情况的基础上，实现最大利润。

参 考 文 献

[1]荆新.《财务管理学》.第1版.北京.中国人民大学出版社.2010（3）

[2]戴德明.《财务报告与控制》.第1版.北京.中国人民大学出版社.？2010（1）

[3]张鸣主.《公司财务》.上海财经大学出版社，2008

房地产公司资产管理范文第5篇

【关键词】瑞典FAMC 转型发展经验启示

20世纪以来，伴随着金融全球化和创新而来的金融危机和经济危机呈现多发频发态势，且影响范围和破坏力日益增大。无论是美国、日本、欧洲等发达地区，还是中国、巴西等新兴经济体等国家的金融体系或个别金融机构都在曾经历过严重的危机。为应对已经发生或未来可能发生的金融危机和经济危机对本国金融体系的影响，国际金融机构、各国政府采取了一系列措施防范化解风险。金融资产管理公司（Financial Asset Management Corporation，以下简称FAMC）作为化解处置不良资产的专业机构，成为各国处置金融体系不良资产的共同选择。我国FAMC是经国务院批准同意设立，专门从事收购和处置四大国有商业银行的不良贷款的国有独资非银行金融机构。作为国有独资机构，FAMC在享有税收优惠等一系列政策保障的同时也受到了中国市场经济不完善背景下的制度约束。基于此，我国FAMC在实际运营中应借鉴国外资产管理公司的发展经验，积极探索创新，形成符合中国特色的运营模式和经营风格。

一、我国FAMC发展现状

（一）我国FAMC改革发展历程

1999年，肩负着化解国有银行不良资产，促进国有银行化解包袱、轻装上阵，深化改革重任的华融资产管理公司、长城资产管理公司、东方资产管理公司和信达资产管理公司相继成立，注册资本各100亿元。经过26年的改革发展，我国四大国有资产管理公司的改革定位经历了一个“限定十年处置政策性金融不良资产的存续期，到同意探索商业化经营和存续转型期，再到一司一策的商业化转型”的过程，经营范围逐步由单一的不良资产处置拓展到不良资产经营、资产经营管理、银行、证券、保险、信托、租赁、投资、期货、置业等全牌照、多元化、一揽子综合金融服务。截止2014年末，四大资产管理公司资产规模达到1.74万亿元，当年累计实现净利润447亿元。

政策性金融业务阶段：1999年～2005年，长城、华融、信达和东方四家国有FAMC成立后专门从事收购、管理和处置工农中建四大国有商业银行的不良资产，完成国务院下达的政策性处置任务和回收目标。

商业化转型阶段：2005年，随着国有银行商业化改革取得阶段性成果，国有资产管理公司的政策性不良资产收购任务的基本完成，存续和发展问题摆在了国有资产管理公司面前。2005年12月，信达资产管理公司收购上海银行30亿元不良贷款，开启了国有FAMC的商业化经营转型之路。2007年，中央金融工作会议明确四家国有FAMC的转型方向为“业务有特色、运作规范化的综合性非银行金融服务企业”。2008年，财政部牵头，人民银行、银监会等参与，组建FAMC转型改革发展工作小组，负责制定和推动实施四大FAMC的商业化转型方案。2010年，按照“一司一策”的原则，国务院批复同意四家金融资产管理公司的改革方案。率先获批试点的信达资产管理公司顺利完成商业化改造并在香港证券交易市场上市，我国FAMC的商业化转型取得标志性成果。2012年10月，华融成为第二家改制挂牌的股份有限公司。

混业经营发展阶段：2009年，长城资产管理公司收购广电日生人寿50%股权，将保险牌照纳入旗下，迈出我国FAMC的混业经营的第一步，四大国有资产管理公司通过发起设立、收购、重组等方式，逐步参控股银行、证券、保险、信托、券商、基金和租赁等多家金融机构。如今，四大资产管理公司均已发展成为全牌照的国有大型金融控股集团。以长城资产管理公司为例，直接或间接参（控）股金融机构包括：德阳银行（58.14%）、长城国瑞证券（67%）、长城国兴金融租赁（100%）、长生人寿保险（70%）、长城新盛信托（35%）、长城天津金融资产交易所（51%）、长城国融投资（100%）、长城宁夏资产（100%）等。

（二）我国FAMC发展中存在的问题

1.法律法规的严重滞后导致FAMC的发展缺乏规范和引导。国务院2000年颁布实施的《金融资产管理公司条例》已远远滞后于金融资产管理公司的发展。近年来，随着FAMC商业化转型和混业经营发展，金融监管部门陆续出台了诸如并表监管指引等政策，但仍然缺乏对FAMC经营发展明确、统一的规范和引导，FAMC的发展仍然处于“各行其道”的任性生长阶段。

2.现行监管体制严重落后于金融混业经营的发展。2014年，财政部、人民银行、银监会、证监会和保监会印发《金融资产管理公司监管办法》，明确由银监会负责对FAMC集团母公司实施并表监管，但仍未改变现行的分业监管体系，监管框架逐渐落后于FAMC的混业扩张步伐，难以对FAMC实施有效监管，具体表现在以下四个方面：一是对混业经营的金融资产管理公司内部金融机构之间、金融机构与集团公司之间的交叉部分难以监管到位；二是各分业监管机构的职责不清，权责不对称，配合协同机制不完善，监管部门对于金融风险的管控处于被动的地位；三是FAMC旗下的各金融机构分别按照不同监管部门的资本金、经营管理、风险控制、任职资格等监管约束要求进行内控管理和发展，但无法避免混业经营的FAMC凭借丰富金融工具和宽阔的金融平台规避监管，直接导致外部监管约束的失灵和失效，无论是人民银行还是银监会、证监会、保监会都均难以有效组织对其风险源、风险传导渠道的监控；四是人民银行、银监会、证监会和保监会等金融监管部门监管机构架构相对完整、独立，但由于缺乏有效的、系统的、全面的监管协调机制，各监管机构之间的协调配合难度大、配合效率低、信息沟通不畅等问题突出，难以把握集团内部大量、复杂的关联交易信息，难以及时有效的防范和化解风险。

3.公司治理结构的缺陷导致经营风险难以得到有效管控。四家国有FAMC是由财政部注册成立的国有独资非银行金融机构，产权结构非常单一，导致资产管理公司存在治理结构存在严重缺陷。一是公司治理机制失效。从形式上看，国有金融资产管理公司明确了出资人职责和义务，建立了监事会，内设了合规、监察、审计等内控部门，但由于产权主体缺失，股东和经营者相互制衡的公司治理机制紧紧浮于表面，难以有效贯彻执行，权力机构、决策机构及执行机构之间的制衡关系不明确。即便是经历了股份制改革的信达资产管理公司和华融资产管理公司也未真正建立起激励和制约相结合的现代法人治理结构。二是决策和经营机制失效。目前，国有金融资产管理公司的主要领导由国务院指定，职业经理人制度缺失，机关化色彩浓厚，公司决策不公开、信息不透明，商业化及市场化程度较低，运行效率较低。三是内部“防火墙”机制失效。国有金融资产管理公司混业经营，银行、证券、保险之间资金、业务相互掺杂、相互渗透，关联交易和风险的内部传染等隐患较为突出。从国际经验来看，有效的内部“防火墙”体系一般是将金融机构从事金融业务的高风险由集团直接承担，但国内的模式却与之相反。

二、瑞典FAMC的发展经验及对我国的启示

（一）瑞典FAMC的发展历程

1.成立阶段。二十世纪八十年代，瑞典经济高速增长，经济增长率平均超过10%。长期以来依靠高投资率和低利率驱动、过度的繁荣滋生了大量的资产泡沫，1992年泡沫破灭，同时欧洲经济陷入衰退，外部经济环境恶化，房地产价格剧烈下跌，导致大量坏账累积和金融机构倒闭。为化解和处置主要商业银行的不良资产，瑞典政府分别于1992年和1993年分别设立了两家国有FAMC――Securum和Retriva。Securum和Retriva分别由两家问题最严重的Nordbanken和Gotha银行各自设立，瑞典政府累计注入了423亿瑞典克朗的资本金，分别负责Nordbanken和Gotha的不良资产处置，而其他经营相对平稳的银行不良资产则分别由Securum和Retriva下属的资产管理公司来处理，瑞典国有FAMC主导的不良资产处置框架逐步确立。

2.贷款清偿阶段。Securum和Retriva成立时通过政策性购买的方式吸收了巨额的银行不良资产，涉及债务企业上千家。Securum和Retriva根据企业的实际情况决定对其采取破产清算还是重组，对涉及重组的企业斟酌选择重组的模式，其中又涉及到业务重组和财务结构重组。具体的清偿措施如下：第一，转换贷款。对于贷款抵押物价值较高能够基本覆盖债务成本的不良资产，通过转换贷款获得抵押物的所有权。第二，通过谈判明确债权债务关系，同时建立公正的声誉，以资产价值最大化和稳定金融市场为目标，避免树立低价变卖高成本接收的不良资产的形象。第三，企业重组。对盈利能力和生产能力较强，抵押物价值基本能覆盖银行债务的企业采取重组方式。第四，破产清偿。考虑到法庭清偿或破产程序成本高、时间长，Securum和Retriva将其作为资产管理公司和债务人之间的谈判手段，仅在其为收回资金唯一方法的情况下对债务人进行破产清偿。

3.商业化转型阶段。1994年中期，Securum和Retriva承接的大部分政策性不良资产处置基本得到有效处置，两家FAMC在瑞典政府的支持和主导下逐步收购合并了国内其他的资产管理公司，开启了商业化不良资产收购、处置的步伐，致力于通过各行业的资产持有公司创造价值，获取收益。瑞典FAMC通过债转股等方式，持有企业的资产或股份，进而获得管理权，之后通过并购、收购以及变卖资产等方式对持股公司进行业务重组和财务结构重组，合理的业务和财务结构有助于将有限的资源配置在核心业务上，最终提高公司的生产能力和盈利能力，以适应市场对产品质量和价格的需求。

瑞典FAMC通过不良资产的收购、管理和处置，不断提高持有的资产的吸引力。瑞典的两家FAMC从根源入手，深挖债务人的问题，进而对症下药，具体体现在对工业公司和房地产公司的重组上。一是对工业公司的重组。资产管理公司对工业公司的业务进行梳理，保留盈利的业务，通过业务重组和削减雇员，使其有效运转。二是对房地产公司的重组。为方便处置具体的物业，通过和其他债权人协商谈判，转换或者购买相关物业，重组地域分散的资产，化零为整，进而使维护工作与服务更加有效。与此同时，通过提高现金流量减少空房率。这一阶段的FAMC仍需要承担政策性不良资产和问题机构的处置任务。

4.资产处置阶段。瑞典FAMC在处置不良资产阶段做到了“三合适，一创新”。一是把握合适的出售时机。瑞典FAMC运作的目标是在实现效益最大化的同时，兼顾经济利益和社会利益。考虑到过快地把不动产投入到脆弱的市场，会再一次导致资产的贬值，瑞典FAMC设立了长期经营的计划，即在10至15年处置完所有不良资产。二是建立合适的定价机制。在复苏比较快的不动产市场，通过建立新的估价原则，在对不动产定价时充分考虑未来几年的价格变动趋势，从而在减少决策成本，加快销售速度的同时实现利益最大化。三是选择合适的出售方式。瑞典FAMC根据资产持有公司的实际情况在零散处置资产、一次性打包出售和变卖整个公司等三种处置方式中审慎选择合理的出售方式。在出售整个公司时，考虑到国家宏观经济条件，尽量通过与潜在收购方协商谈判变卖资产，避免采取拍卖方式产生流标。四是资产证券化创新。瑞典FAMC将不良资产打包，将证券化的资产在本国和英国股票市场上市发行，成功取得低于平均水平的抑价率，在股票市场上发行募资获得股权溢价。

5.彻底转型为商业化机构。1994年以后，瑞典逐步摆脱经济危机的影响，经济开始回升。1996年，在基本解决银行不良信贷资产问题后，瑞典政府逐步取消对国内银行的隐性政策担保，转而寻求商业化、市场化的发展方式和道路。此时，Securum和Retriva收购和管理银行不良资产后持有的房地产类资产价格逐步攀升。出于市场化操作和效益最大化目标等考虑，瑞典政府着手安排Securum和Retriva合并，组建一家以商业性业务为主、政策性业务为辅的不良资产处置机构Venantius，至于Securum和Retriva持有的以房地产类资产价值约100亿克朗的资产，则通过直接注入的方式纳入Venantius旗下。新组建的Venantius定位于专业化的房地产投资持股公司，在随后一段时间内逐步完成余下政策性不良资产处置任务，彻底转型为商业化的银行不良资产处置机构。

（二）瑞典FAMC对我国具有重要借鉴意义原因

从世界各国的经验来看，不同的国家FAMC的处理方式、存续期间、存续方式、退出或转型方式等都存在较大差异，结合我国现有的现实经济情况和FAMC的发展状况，对照欧洲国家主要FAMC的发展模式，笔者认为对我国FAMC的发展最具借鉴意义的是瑞典模式，具体原因体如下：

一是我国和瑞典具有大致相似的不良资产形成背景。20世纪90年代，由于金融体系自由化速度过快、信贷扩张过快和实行固定汇率制度等原因，在刺激经济快速增长的同时导致瑞典通货膨胀严重、资本外流、企业破产激增。与此相类似的是，我国的不良资产也主要来源于经济迅速增长过程中的结构失衡造成。

二是我国和瑞典的不良资产处置方式相似。两者都是用分散处置的模式来处置主要银行机构的不良资产，Securum和Retriva分别负责处置Nordbanken和Gotha银行的不良资产，我国的四大FAMC分别负责处置工商银行、建设银行、农业银行和中国银行的不良资产。

三是不良资产处置成效良好。瑞典模式的优点是高效率和高收益。首先是高效率，Securum和Retriva仅仅用了不到五年的时间就完成了工业和房地产业不良资产的处置任务，比预期10～15年时间大大缩短。其次是高收益，瑞典金融资产管理公司在处置不良资产时，获得比预期好的收益，无论是Securum和Retriva还是合并后Venantius的所有成本几乎都得到了补偿。

四是采取转型存续和多元化经营的发展方向。不同于匈牙利、波兰等国的FAMC在完成处置不良资产的历史使命后都被撤销，存续期间较短情况不同，我国和瑞典对国有FAMC都采取了转型存续的发展方式。我国FAMC从以不良资产处置为核心业务为起点，逐步衍生保险、证券、信托等全覆盖全领域的综合金融服务功能，多元化经营架构已经显现，在后续发展中需要借鉴发达国家混业经营的相关经验。瑞典FAMC在内部针对不同的类别和行业设立了不同下属专业子公司，以专门管理如工业资产、房地产资产等不同类别的资产。这种模式可以加强专业化经营，有利于加快资产处理的进度，从一个独立单一金融企业的组织架构向一个多层多级复合型企业联合体转变，各子公司在经营和发展中保持了相对的灵活性、独立性、有分有合，既分又合。

（三）瑞典FAMC发展对我国的启示

我国的FAMC收购、管理和处置四大国有商业银行和其他金融机构不良资产时，处置方式相对单一和粗放，特别是对于政策性不良资产的处置并未将追求高效和高收益作为主要工作目标，主要采取打折变卖回收等方式，在处置过程中市场化操作程度低，造成了不良资产处置过程中暴露出回收率低等问题。因此，学习借鉴先进和成熟的经验，推动我国FAMC的稳健高效发展，可以充分吸收了借鉴瑞典FAMC这种以市场化的运作手段灵活处置不良资产、兼顾处置速度和效率的模式。

1.获取有力的政策支持和配套的法律政策。首先，瑞典当局针为铺平FAMC的发展道路制定出台了一系列保障措施。一是允许银行下属的FAMC的财务报表不实行并表监管，也就是说可以独立考核，不进入银行母公司的财务报表，保证了FAMC在收购、管理和处置不良资产时保持一定的独立性和主导型。二是在不良资产处置过程中，瑞典政府对不良资产处置实行大幅度的税收减免政策。三是在处置后期，允许银行的股东通过购买、增资入股等方式持有FAMC的股权，从而彻底地将FAMC从银行母公司的框架中分离。此外，虽然瑞典也属于大陆法系，但其具备相对完备的贷款抵押物处理法律保障体系。四是，瑞典金融监管部门建立系统防范措施，通过增进决策和执行的透明度尽快恢复市场信心。

2.采用不同类型金融资产管理公司分散处置不良资产。瑞典根据实际情况，针对两家问题严重的银行先后分别设立了一家国有的FAMC，然后在国有FAMC处置完政策性不良资产任务后，将这两家政策性国有FAMC合并成为一家商业化国有FAMC。

3.按长期可实现价值的原则购买和管理不良资产。为维持银行业的公正、保证整个银行业的竞争和发展，瑞典政府要求FAMC在收购不良资产时必须要按照长期可实现价值，并将一定比例的不良资产留给银行，不能照单全收。这种定价和收购的方法既避免了收购过程中道德风险。

4.按照专门化、市场化的方式处置不良资产。瑞典FAMC采用母公司统筹管理，并根据不同资产类别设立专业子公司，配备不同行业的专业管理人才和技术、法律等专家，组建专业化小组处置对应行业的业务，在处置不良资产过程中，实行专门化、市场化。专业化处置有利于加速资产处理的进程。

5.多元化经营提升FAMC资产管理的规模及抗险能力。随着资产管理行业的放开，混业经营的趋势越发明显，各机构之间的合作成为大势所趋。同一FAMC下的不同子公司或专业机构可共享客户、优势互补、分享投资、促进FAMC业务的多元化发展。

6.确定合适的市场化改革发展方向。随着FAMC政策性不良资产收购、管理和处置的基本完成，存续和发展就成为攸关其自身的关键。FAMC要继续存续下去，就必须要通过改革转型来适应外部市场的需要，要从纯政策性目标转型为面向市场，自主经营、自负盈亏。FAMC在收购、管理和处置不良资产过程中，如果能够在有效处置不良资产的同时保证持续获利，那么适时对其进行商业化转型是可行的。瑞典资产管理公司在完成处置不良资产的历史使命后，持有的房地产资产比重较大，因此，在市场转型中，瑞典转型为商业化的房地产投资公司是合理的选择。

三、推进我国FAMC转型发展的建议

（一）加快相关法律法规的制定和修订进程，明确FAMC的法律定位

建议借鉴瑞典为FAMC发展提供完备的法律保障经验，尽快推动修订完善《金融资产管理公司管理条例》，制定相关配套制度，从法律层面明确我国FAMC的定位和发展方向，引导我国FAMC的专业化、多元化经营。

（二）加快金融监管体制改革，完善FAMC监管体制

近年来，银监会等金融监管部门分别出台了并表监管指引等文件，但分业监管的格局依然没有得到根本性的改变，FAMC的混业经营监管依然缺乏法律支撑。建议尽快出台《金融控股公司监管条例》，从宏观审慎管理的角度出发，将混业经营的FAMC列入系统重要性金融机构，搭建市场准入、日常监管、发展评估和风险管理监管框架。

（三）进一步推进国有FAMC改革，健全内部治理机制度

逐步引入社会资本、战略投资者等多渠道资金，进一步优化国有FAMC的股权结构，明确出资人职责，引入职业经理人制度，完善内部治理结构。借鉴瑞典模式，在FAMC内部设立不同专业的子公司，构建各子公司之间的“防火墙”，健全和完善内控风险防范和管理制度，切实防范关联交易和内部风险传染。

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