对房地产企业管理提出的建议

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对房地产企业管理提出的建议范文第1篇

关键词：房地产经济师、设置问题、建议

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

一、前言

房地产产业是国民经济和商品经济重要的组成部分之一。随着现代化科技建设的不断发展，以及体制改革的不断深化,房地产产业的经营管理也显得日趋复杂。随着房地产产业对管理要求的不断提高，也增强了其产业对经济师的要求，经济师这个职业对房地产行业的发展起着至关重要的作用。在大中型房地产企业中,工程师、会计师等职位的设置较为普遍,而经济师的设置却相对较少。在一些房地产企业中，对工程会计等职位的开放程度较为普遍，唯独对经济师职位开放程度相对较少。从而反应出企业管理制度不完善以及企业经营管理人才的匮乏。也间接的说明了房地产企业普遍存在的问题。

二、房地产经济师的主要任务

进入新世纪，着重抓技术而放松管理，着重生产而轻视经济，这是房地产企业长期存在的问题，这个问题严重的影响到地产企业的发展改革创新，妨碍发展现代化管理的进程，不利于提高房地产产业的经济效益。本文针对目前房地产企业的发展现状，对房地产经纪师的设置问题做了相关的论述。它的职责主要就是在企业管理者的领导下，全面性的负责企业的经济方面的运营管理工作。

1、认真贯彻执行国家经营体制改革等方面的法律法规，对违反相关制度造成经济损失的经营事务行为给予有效的制止和纠正。为企业制定适合其本身运作的经营决策，通过组织市场调研对市场做出正确的预测，并且根据相关的资料制定出初步的运营方案。

2、认真贯彻执行公司的质量方针和目标，对企业经营管理制度实施起到监督检查的作用。

3、协助企业的管理者制定企业长期的运营计划，并组织实施企业的长期运营计划。

4、研究企业以及下属子公司的运作状况，评价和分析企业人力资源，物力资源以及财力资源的利用状况，提出一系列的增产节约和提高经济效益的意见，并在获得批准后组织实施。

5、负责策划企业举办的大型经济活动以及业务延伸。

6、负责企业项目的投资，提出所有可行性报告，进行经济风险评估，形式一定的经济监督权，杜绝一些无经济效益的投资活动和计划。

7、负责制定建设项目工程的承包方案，以及与工程预算相关的管理工作，制定项目工程的经营成本控制程序，计划以及具体的实施办法。

8、负责主持企业评审项目年度产业目标完成情况，在没有达到企业制定的指标时，指导有关单位采取一系列的措施，完成各项经营生产。

9、负责对企业业务管理体制进行协调，组织和督促所有部门共同的实现完成企业的经营目标。

二、房地产经济师的设置存在的问题

随着国民经济的不断发展，房地产企业也日益繁荣起来，但它还存在着很多的问题，值得进一步的探讨。由于进入房地产企业的门槛比较低，再加上行业发展历史比较短暂，经纪机构之间各自为政，且缺少与政府部门之间的信息沟通，这一现象促使了房地产经纪师这个职业的诞生。

1、领导者没有认识到经济师的重要性

2、房地产企业内部组织一直不完善

很多的房地产机构人员较少，在机构中又会出现一个人兼职很多职位的状况发生，如：某人即是业务员又是会计，甚至是还监管着出纳的工作。这样的不完整体系，造成了业务流程的混乱，不能及时有效的都一个项目做出正确的风险评估以及房地产经济师的设置问题与建议分析浙江广业建设有限公司施建平项目的投资模式。

3、从业人缺少高素质的专业人员

房地产经济师必须要精通建筑，物业管理金融法律等方面的相关经验，还要持有一定的实践经验，能满足这一条件的经济师并不多见，我国在早些年就开展了经济师资格考试制度，但能弄过经济师考试的人凤毛麟角，在两千零三千年，通过经济师资格认证的人数仅在四千。再加上较多的房地产企业大量的聘用房地产经纪人，极少的去招聘房地产经纪师，这造成了房地产从业人员的素质普遍较差的难题。

4、岗位分工不明确

管理工作特别强调的就是职责权限分明，但在开放经济师岗位的企业中，经济师职责不明确，权限失去平衡，有的经济师权限仅在几项业务上，有的是负责房产企业的经济工作，最终也会出现经济师有名无实的现象。

5、缺少利益对碰

大多数的房地产企业觉得经济师带给公司的利益不大，且分管的权限又有些尴尬，位置仅次于总经理，在进修，学术交流等方面的优势又远远不如会计师和工程师，这也较大了挫伤了经济师工作的主动性和积极性。

三、房地产经济师的相关建议

1、房地产企业的领导层重视经济师设置

经济师在房地产企业中，从制定完善的战略经营目标到最终的实施，都起着极其重大的作用，经济师不光要向企业提供变幻万千的市场动态，还要提供国家对房地产企业管理的政策变动情况。同时还要通过实践去证明市场动态的准确度和实用性，这些都是非专业人士不能解决的问题。房地产企业领导必须充分认识到经济师对企业经营战略目标的制定和实施所发挥的重大作用。经济师不仅要向领导提供房地产市场的各种动态、政策变动情况、项目前期的可行性研究等相关决策信息,同时还要通过实践去反复证明所提供信息的准确度与实用性,这是非专业人员通常较难以解决的问题,必须针对具体的相关工作,及时做好总体设想,认真部署,严格检查监督,并予以全面落实。

2、建立信息共享机制体系

充分的发挥经济师在企业内的功效，加强经济师与经济师之间的协调联系。所以时刻要充实经济师的力量，如：组织人员进行定期的教育培训，外出进行学术研究及探讨，使经济师时刻都能跟上企业经济发展的形式与脚步。

3、经济师的个人能力有待加强

经济师所担负的大部分工作通常是涉及面相对比较广,并且政策性强、工作量大的复杂性工作。所以要充实经济师的力量,适当增加专业人员予以辅助,并定期给经济师予以培训、学习及外出从事学术交流及研讨的机会,使其能跟上企业经济形势的发展。

4、经济师的具体定位与科学性搭配分工

经济师发挥的是助手参谋的最用，它是房地产企业战略运营的住谋划着，同时又是决策的直接实施者，任务重且涉及的范围比较广，所以必须要进行一种科学性的搭配经济师和企业人员之间的运作情况。

5、建立一套有效的激励制度

房地产产业的前期开发项目，是经济师工作的重要对象，同时每年的年度工作目标和方向也是由经济师协调策划的，所以激励制度能有效的调动经济师的积极性，做好多方位的准备，以确保经济项目的责任落实。

6、加强经济师对项目的管理。房地产前期开发项目,是经济师工作管理的重要对象,同时也是每年工作扩展的主要目标和方向,要进一步改进和加强该项目的管理工作,同时房地产开发可变性大,这就要求经济师们做好多项、多方位的准备,建立起相应的项目库,如遇突况,也能够进行适当的调整,从而为企业可持续发展提供可靠的保证。

四、结束语

综上所述，在房地产产业逐渐发展的今天，企业管理者的中心任务主要以经营、生产、分配为主，经济师在以上三方面都起着至关重要的作用，企业领导应对提高对经济师的重视程度.

参考文献：

王芳：《打造信息化下的房地产业》，《中国建设信息》， 2011年16期

马瑞芹：《我国房地产业的可持续发展》，《经营与管理》， 2011年09期

对房地产企业管理提出的建议范文第2篇

(一)纳税筹划是提高企业管理水平和增强财务人员专业素质的必然要求所谓的纳税筹划，更多的是指在企业战略层面的筹划。在房地产企业项目运作的初期，通过合理的纳税筹划和战略决策，对建筑工程项目的投资来源、建设方式、经营模式等的进行合理、科学、规范的规划，从而达到纳税筹划的目的，这对企业的管理水平提出了很高的要求。所以说，纳税筹划是房地产企业提高企业管理水平的必然要求。另一方面，要想实现土地增值税的纳税筹划，财务管理人员的专业素质必须过硬。这要求企业财务管理人员必须熟练掌握会计制度和会计准则，还要熟练掌握现行的税法，按照既定的法律规范进行记账、计税和纳税申报。所以，纳税筹划是房地产企业财务管理人员专业素质提高的必然要求。

(二)纳税筹划是房地产企业更好地适应纳税环境的必然选择根据我国税法的相关规定，“形式大于实质”，再加上，我国现行的税法对于纳税税种、纳税环节、计税方法等进行了详细的规定，从而导致房地产企业生产经营过程中面临着税种繁多、环节众多、计税复杂的问题，要求房地产企业必须对纳税进行合理筹划。只有通过合理的纳税规划，才能有效避免无法预见的纳税支出，才能有效避免重复纳税的问题。此外，通过合理的纳税筹划，也有利于房地产企业更好地适应当前经济体制改革背景下的纳税环境。所以，纳税筹划是房地产企业更好地适应纳税环境的必然选择。

二、房地产企业土地增值税纳税筹划的方法

(一)利息支出筹划在我国，所有纳税人必须知道并且明确的一点是：我国税法中，了扣除项目比实际核算过程中所涉及的项目少，在增值额计算过程中应严格按照税法规定进行。根据我国土地增值税暂行条例以及实施细则之规定，在工程项目财务费用利息支出扣除以后，凡是可以按照转让房地产项目计算分摊、能够提供金融证明的部分，可据实扣除（需要说明的是其中最高额不可超过按照银行同期贷款利率计算所得的金额）。在纳税筹划过程中，凡无法按照转让房地产项目对分摊利息支出进行计算的，或者难以提供金融证明的，开发费均严格按照土地取得成本以及开发成本之和的十分之进行扣除。基于上述条款规定，房地产企业可以结合自身的特点，选择对个人有利的计算方式（利息计算），从而实现节税之目的。通常情况下，资金的主要来源是资源资金企业发生的利息费用，如果没有达到土地取得成本、开发成本总数的5%，则建议采用第二套计算方案——在不提供金融证明的情况下，直接将土地取得成本与开发成本总数的10%扣除。案例1：某房地产开发企业，其地价款支付额为1000万元人民币，整个房地产开发成本大约在5000万元左右，以利息支出分别为400万、200万进行具体筹划。其中，利息费用扣除限额=（1000+5000）×5%=300（万元）；允许扣除的利息支出为400万元时，由于400万元>300万元，因此该房地产企业应当严格按照开发项目进行利息分摊，同时还要提供金融证明。在该种条件下，利息支出与其他开发费用扣除：400+（1000+5000）×5%=700（万元）；如果不采用该方案，则只能以（1000+5000）×10%=600（万元）为标准进行扣除，其中扣税基数大约减少100（万元）。当可扣利息支出额200万时，因200<300，所以建议不按开发项目对利息进行分摊，或者不提供金融证明。在该种情况下，利息支出与其他开发费用总计扣除额为（1000+5000）×10%=600（万元），多扣：600-（200+300）=100（万元）利息支出。

(二)签订分售合同在房地产企业进行房屋出售时可以采用签订分售合同的方法。当房地产企业开发商建设的房屋房体已经初步建设完工但是还没有安装其他一些设备，并且业主还没有对所购买的房屋进行装饰时，这时，房地产企业开发商可以与业主商量并且签订房地产转移合同；当房地产企业开发商建设的房屋房体建设完工并且其他一些设备已经安装完成、或是房屋业主已经开始着手装饰或是已经装饰完工时，这时，房地产企业开发商可以与业主商量签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样，房地产企业开发商只需要按照第一份合同的金额来缴纳土地增值税，这时，房地产企业开发商与房屋业主所签订的第二份合同金额即不是土地增值税的范畴，而是营业税征税，这样就不需要缴纳土地增值税，而我国税收法中，营业税征税的税率比土地增值税的税率要低很多，这样，房地产企业开发商所缴纳的税收费用就会降低，从而达到了降低缴税费用的目的。

(三)充分享受税收优惠政策根据国内现行的土地增值税暂行条例要求，纳税人在普通住宅建造出售过程中，增值额没有超过扣除金额20%的，应当对其免征土地增值税。在此过程中，若增值额明显超过了扣除金额20%的，则应当就其所有的增值额，严格按照规定进行计税。此外，税法中对此还做出了明确的规定，即纳税人在普通住宅建造完成后，又进行房地产开发的，分别对增值额进行核算，否则所建造的普通住宅无法适用免税规定。为了能够充分享受税收优惠政策，房地产企业可将某个整体开发项目进行分开处理，从而实现降低增值率和税负之目的。比如，实践中可将某个整体增值率多于20%的部分增值率，分为没有达到20%的标准住宅、超过20%的楼盘进行分别核算，从而享受国家关于土地增值税免征的优惠政策。比如，某个房地产企业在对建筑项目进行开发时，项目中包括一套普通标准住宅，预售8000万元，其中可扣除的金额大约为7200万元；同时，还建成了20栋豪华别墅，预销价格在6000万左右，可扣除金额大约4500万元左右。就这一案例来讲，如果核算时不分开，则需缴纳的土地增值税为：（8000+6000-7200-4500）×30%=690（万元）；相反，如果对其进行分开核算，则由于普通标准住宅的增值率没有超过20%，则可享受土地增值税免征优惠政策，总计土地增值税缴纳额为：（6000-4500）×30%=450（万元）。相比之下，建议分开核算，因可享受国家税收优惠政策，所以应当优选该税收筹划方案。

三、结束语

对房地产企业管理提出的建议范文第3篇

摘要：本文通过分析房地产企业税务内控体系的现状，阐释房地产企业建立税务内控体系的重要性，并针对房地产企业现有的问题，对房地产企业构建税务内控体系提出合理的建议。

关键词 ：房地产企业；税务内控；构建；探究

一、房地产企业构建税务内控体系的重要性

近年来，我国的房地产行业迅猛发展，对房地产企业进行宏观调控，采取有效的措施加强管理，制定了很多制度来约束房地产市场。房地产行业作为我国的重点产业，其税收占国家总税收额的大部分。所以，建立健全房地产企业的税务内控体系对我国国民经济的发展起到了重要的作用，其有利于约束房地产行业，保障房地产行业的健康发展。

二、房地产企业税务内控体系的问题

（一）房地产企业的税务内控存在漏洞

现在，很多企业还没有建立完善的内控体制，没有良好的控制环境，尤其是房地产企业的会计系统还不是特别健全，企业的控制程序还是沿用传统的方法。内控体系出现漏洞，原因在于房地产企业没有制定良好的发展战略，企业在经营过程中忽视了房地产行业的发展规律，对房地产行业的管理要求没有清晰的认识。目前，房地产行业的内控体系都停滞在过度分散化的文字编写的步骤上，没有采取有效的配套措施，内控体系的可操作性比较差。

（二）房地产企业的内控环境差

房地产企业在建立内控体系时，没有形成一套系统的章程，企业制定的细则实用性不强，没有详细的计划。内控的主体没有较高的素质，在一定程度上增加了企业管理的难度，风险控制的效率降低。

（三）税务的外部环境恶劣

房地产企业的投资大，具有一定的特殊性，其外部环境不稳定，风险难以控制。房地产企业在会计核算方面也存在很多不确定的因素，导致了房地产开发成本难以预算。

三、构建房地产企业税务内控体系应遵循的原则

（一）遵守法律原则

房地产企业在制定税务内控体系时必须坚持国家规定的法律和法规，在国家法规允许的情况下，制定企业可操作的税务内控体系。

（二）兼顾性原则

房地产企业的税务内控要充分体现企业的会计核算和会计控制，内控体系要与企业的长远发展的目标相一致，同时内控体系又要协调企业的短期规划，税务内控要与企业的其他内部控制协调。

（三）指向性原则

企业的税务内控控制要按照企业实际经营情况，要抓住企业在会计核算中的薄弱环节，要有指向性的找出企业容易失误的内控环节。

（四）一致性原则

企业在制定税务内控体系时一定要长期的执行，不能过多地变动，否则内控体制就不能落实下去。

（五）普适性原则

企业的税务内控要按照企业的变动以及企业会计制度的更新来对税务内控进行调整。普适性原则包括对内的普适性和对外的普适性。

（六）成本性原则

企业的税务内控体系必须要考虑成本问题，税务内控体系的制定尽量节约成本。

（七）实用性原则

企业的税务内控体系要实现实际的运用效果，税务内控体系要有很强的操作性，其制定的方案一定要可行。

（八）可持续性原则

房地产企业在制定税务内控体系时要联系国家的宏观调控政策，并结合企业自身的发展，制定出有助于企业长远发展的制度和体系。

四、构建房地产企业税务内控体系的策略

（一）房地产企业要不断完善税务内控的管理水准房地产企业要建立专业的税务管理部门，请专业人员来对税务进行管理和控制。企业要把税务管理项目落实到个人，要制定奖惩制度，大力推广税务管理工作。加强对税务申报的核对、对税务发票严格管理、权衡各类税收的风险、分析国家税收制度，合理运用国家税收政策来指导企业进行税收的筹划工作，引导企业税务部门规避税务风险，企业税务部门要牢牢把握企业的投资方向，提出可行的税务控制措施。

（二）房地产企业要加强对税务风险的控制

房地产企业内控体系是企业管理的核心环节，因此，在企业内部开设专业的税务管理机构，加强对税务的控制力度，保障企业在经营过程中实现高收益。房地产企业要了解自身发展的情况，要准确定位，实现对生产经营中的每一项与税收有关的环节的控制，降低企业的风险。企业要改进税务风险管理体制，使该体制可以顺利运行，达到税务内部控制的效果。房地产企业在开发时要控制好增值税，在销售时要严格管理其营业税，企业在保有环节上要处理好房产税，实现对税务的内部控制。

（三）房地产企业要设置内部风险预报体系

风险预报体系要求企业内部人员要树立整体观念，要考虑企业的整体效益，要站在企业的角度对税务进行控制。房地产企业投入的资金比较多，其涉及的税种有不确定性，因此，企业的员工要根据实际情况，要分析企业的运营状况再做出判断。企业很多重要的涉税项目，要提前预算，及时汇报。企业的税务人员要遵守税务汇报的步骤，确保汇报的文件在各部门有效地流通。

（四）房地产企业要建立健全税务风险评估机制

风险评估机制是企业在运营过程中对税务风险的预测，并将预测的结果采取制度化的方式进行评定。房地产企业在建立风险评估机制时要加强职工对税务风险的控制意识，树立高度的责任心。房地产企业一定要做好员工的教育的培训工作，让员工了解基本的税务知识，增强员工抗风险的能力。企业税务部门要及时评定涉税的风险，将风险及时消除。

（五）房地产企业要加强税务管理人员的素质

现在，房地产企业的税务人员的素质参差不齐，因此，企业要通过定期的培训来提高税务人员的专业素养，不断更新税务人员的理念。房地产企业要制定考核机制，定期对税务人员的专业知识考核，保障税务人员能够胜任自身的岗位。提高税务人员的道德素质，防止偷税、漏税的现象发生。

结语

房地产企业中存在着偷税和漏税的现象，使国家的税收大量地流失，因此，构建房地产企业内控体系有着重要的意义，房地产企业税务内控体系的建立，不仅仅可以促进房地产行业的发展，而且对国家经济的发展起着重要作用。因此，房地产企业构建税务内控体系是很有必要的。建立健全房地产企业税务内控体系必须坚持一致性原则、成本性原则，房地产企业要不断完善税务内控的管理水准，设置内部风险预报体系，建立健全税务风险评估机制，从而促进房地产企业的长远发展。

参考文献：

[1]许明. 对我国企业税务内控体系的构建研究[J]. 财经界,2014（02）.

对房地产企业管理提出的建议范文第4篇

摘要:本文首先分析房地产企业财务管理现状,针对存在的问题提出构建并完善财务管理体系,以此改善财务管理方法,提升财务管理水平,使财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息,促进核算型财务向管理型财务转变,有效降低企业运营风险,使财务管理成为企业管理的核心手段之一,最后说明构建并完善财务管理体系的步骤和具体内容。

关键词:房地产企业财务管理财务管理体系

房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

一、房地产企业财务管理的现状

目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:

1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。

2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。

3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。

4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。

5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

二、构建房地产企业财务管理体系及其意义

针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:

1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。

2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。

3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。

4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。

5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。

6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。

7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容

(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

(二)完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:

1、根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。2、科学设置会计科目

首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3、统一会计核算程序和规则

各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

(三)建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1、设立责任中心

管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2、设计管理会计报告体系

房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

(四)建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1、全面预算模式

根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。

2、预算的编制与执行

房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。

3、预算的考核与分析

房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

(五)完善资金管理系统完善

对房地产企业管理提出的建议范文第5篇

关键词：安康市 房地产企业 人力资源管理 调查

1 调查对象

五家房地产企业（开发项目）分别是：安康市仕府大院、安康市滨江公馆、安康市城投・沁园、安康市万家房产、安康市兴安地产。

2 人力资源管理现状分析

2.1 企业员工男女比例

这五家房地产企业（开发项目）有职工788人，其中，男419人、女369人，平均每个企业有职工157.6人。在男女比例上，销售部门和保安保洁部门的男女分别是1：1.83和1：1.93，而管理部门和技术部门正好相反，男女比例大于2：1，具体见表1。对此，房地产企业（开发项目）的人事主管认为：一个房地产企业要想取得成功，管理人员虽然占核心地位，但是销售部相当于一张企业与外界交流合作的名片，销售部的人员管理合理，会使企业对外的形象焕然一新，所以在销售部门，企业更倾向于招聘女员工，尤其是年轻女员工；而在管理部门中，则倾向于招聘男员工，主要是理工科出来的男员工，相对于女员工来说，管理头脑更灵活。

表1 房地产企业员工男女比例统计表单位（人）

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注：表中数据来源于安康学院会计学12级2班曹馨月等同学的调查。

2.2 企业员工的学历与专业

5家房地产企业（开发项目），5%职工是本科以上学历，这类人属于企业内的佼佼者，他们有着丰富的专业知识、灵活的思维能力，在企业内担任经理级别的职位，属于企业内高一层次的管理人；60%职工是本科毕业，且所学专业是市场营销、管理学，这些人在企业内担任管理职位和销售职位；25%职工是大专毕业，在企业内担任技术人员，这类员工长期在生产一线工作；10%是大专以下学历，他们相对于其他员工来说，学历低、年龄较大，所以在企业内担任保洁和保安的工作，详见表2。

2.3 企业招聘员工的渠道

一般有网络招聘、现场招聘和内部招聘三种渠道。

网络招聘是5家房地产企业（开发项目）的首选。网络招聘一般包括企业在网上招聘信息甚至进行简历筛选、笔试、面试。通过网站招聘信息，利用专业网站已有的系统进行招聘活动。这种招聘方式不受地域限制，人数多，覆盖面广，且时效较长。现场招聘是企业的第二选择，它是一种企业和人才通过第三方提供的场地，进行直接面对面对话，现场完成招聘面试的一种方式。现场招聘一般包括招聘会及人才市场两种方式。内部招聘是指公司将空缺职位向员工公布并鼓励员工竞争上岗。内部招聘有助于增强员工的流动性，同时由于员工可以通过竞聘得到晋升或者换岗，因此这是一种有效的激励手段，可以提高员工对公司的满意度以留住人才。

2.4 房地产企业的人才流失

这5家房地产企业（开发项目）都存在较严重的员工流失，特别是销售部门的员工流失最严重。具体表现如下：一是许多员工一有机会就会选择辞职，前往工资水平比较高的公司工作；二是销售人员认为自己的能力在该房地产公司已发挥到淋漓精致，从而会选择能为其提供更广阔发展空间的房地产公司，而每个销售员手中或多或少会有一些客户，这些客户会随着该员工的离开而终止对该房地产的投资。

3 调查结论与建议

3.1 结论

从上述5家房地产企业（开发项目）的人力资源管理可看出安康市房地产企业在人力资源管理方面是基本合理、理性的，特别是在用人的性别、学历和招聘上，不存在性别歧视、人才的高消费等现象，且在员工招聘时能与时俱进。但也存在员工流失等问题，这反映了安康市房地产企业的薪酬制度或晋升制度存在一定的缺陷。

3.2 完善安康市房地产企业人力资源管理的建议

①建立绩效考核制度。通过该制度及时对公司员工的思想、品行、工作能力、工作成绩、工作态度以及性格、身体状况等进行全面考察和评价，以此作为奖惩的重要依据。②完善薪酬制度。薪资应分固定工资和业绩提成，固定工资部分应根据员工个人的职务（职称）、在本公司工作时间来确定；业绩提成应主要依据绩效考核结果确定。③缔造学习型企业。提高员工的整体素质是“以人为本”管理理念的具体表现，也是企业发展的根本。关键要培养和激发员工热爱企业的团队精神，唤起广大员工对企业文化的价值观的认同，使员工自觉朝着企业制定的目标前进。

参考文献：

[1]刘承宪，岳文赫，吴厚强.浅析沈阳市房地产企业人力资源管理现状及改进建议[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2010（04）.