不动产登记建议
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不动产登记建议范文第1篇
DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.083
引言
不动产市场是我国最为重要的市场,也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域,必须有一套符合物权公示原则的不动产登记制度。但从我国不动产登记制度的历史变迁可以看出,我国不动产登记制度强调行政管理功能,忽视和弱化了其自身的公示作用,并且在法律依据、登记机关、登记效力等方面尚未达成统一,不动产登记发生作用的范围也未涉及农村,这充分体现出过去计划经济体制下的立法与当今市场经济体制需求的脱节。因此,在当前我国社会主义市场经济蓬勃发展的条件下,必须依据物权法对不动产登记的基本法理要求,按照物权法的规则来构造我国新的不动产登记制度,从而使我国不动产登记机关转变职能,加强对不动产市场的服务,通过登记公示不动产物权状态并供社会公众查询,备有关交易当事人参考,充分发挥不动产登记在物权公示效力、物权变动根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、风险警示效力和监管效的效力,这对我国市场经济的发展和人民群众生活秩序的稳定具有十分重要的意义。
一、不动产登记的概念和作用
(一)不动产登记的概念
不动产是与动产相对称的物的概念。所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物,包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物,因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物。不动产登记则是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序登记。它是不动产物权变动的法定公示方法,是因法律行为发生物权变动的生效要件,也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。
(二)不动产登记的作用
1、公示作用
物权属于绝对权、对世权,具有对抗第三人的排他性,使得物权的变动会对不特定的第三人的利益产生限制作用。为避免第三人遭受不虞之害,要求物权的变动应当与一定的技术性手段结合起来,使之可以让交易关系以外的第三人确知。这一技术手段就是公示制度,动产物权的公示手段是交付,而不动产物权的公示手段是登记。所以,登记首先发挥着向社会展示当事人的物权变动的作用。通过公示,使第三人在参与交易时有了一个识别、判断物权的客观标准。在正常情况下,无需进行实质调查,仅凭公示的外部表象即可放心交易。
2、物权变动的要件作用
在实质主义登记立法中,登记不但发挥着针对第三人的公示对抗作用,而且还同时发挥着决定当事人的不动产物权能否按照当事人的意愿设立,变更与废止的作用。登记的对抗第三人的效力是登记的消极作用,而登记对物权变动的决定效力是它的积极作用,而且这是实质主义登记制度的最重要作用。故不动产物权的设立,变更与废止均以登记为生效要件。
3、公信作用
为保护交易之善意第三人,法律赋予以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。依登记所表现之物权纵不存在或内容有异,但对于信赖此项公示方法所表示之物权,而为物权交易之人,法律仍承认其具有与真实物权存在之相同法律效果。在通常情况下,不动产登记簿上所登记之不动产物权应当与实际的不动产物权一致,但是也不可否认,在当事人有过错或者登记机关有过错时,不动产登记簿上记载的权利与当事人的实际权利并不一致。但无论是权利人、相对人的过错,或者是不动产登记机关的过错。登记对任意第三人来说都应该是正确的登记,登记的权利与权利人实际权利都应该是一致的,这是因为对第三人来说,登记是国家专门机关所为之行为,当然也就是最具有社会公信力的事实。但是登记所具有的公信力不及于对登记物权有过错的权利人,以及恶意第三人。对因权利人自己的过错而为的错误登记,法律允许经利害关系人申请而改正,对因登记机关误登记而造成的错误登记,法律也允许经利害关系人的申请而改正,或者允许登记机关自己改正。恶意第三人明知登记错误而为的法律行为不生效。因此,登记的公信力只及于善意第三人。
4、监督管理作用
不动产对每一个国家,每个民族及每个人都具有很重要的经济、政治意义。对不动产的立法调整主要通过民事法律规范和行政管理法律规范来完成的。所以,地产权可以说是整个财产权中最弱的一种,国家和政府采取各种行政方式,从各个方面对土地私权加以管理和限制。而不动产登记是国家对不动产交易过程进行监督管理的手段之一,为国家实现对不动产的管理提供最有效的信息基础和有效的途径。但登记机关应在法定的权限内对当事人申请的材料进行审查,不要过分干预当事人的私权。
5、警示作用
不动产登记在客观上展示了不动产物权的详细信息,并在法律许可的范围内将其提供给社会,为不动产交易提供信前提条件。不动产交易之人通过登记簿可以了解有关动产的全部情况,然后决定是否进行交易。不必再费时费力地去调查不动产的有关情况,既节约了交易成本,又保障了交易的安全。
二、我国不动产登记制度中存在的主要问题
(一)登记机关不统一
虽然我国物权法中,已经提出“统一不动产登记机关”的理念,但目前中国仍然存在十三至十四个登记机关。然而“多头登记机关”就意味着增加了权力滥用的可能性。如何防止登记机关滥用权力?如何实现真正意义上登记机关的统一?在国际上,不动产登记机关的设置主要有两种类型:一是由行政机关负责,如日本、美国及我国台湾地区;二是由法院进行登记,如德国、瑞士等。对于如何统一登记机关,我国学界存在以下三种观点:一是法院登记说。二是行政机关登记说。三是维持现状说。
(二)不动产登记薄体系不清晰
我国新《物权法》规定:不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。可见不动产登记簿是决定不动产物权支配秩序的关键。然而目前我国不动产登记薄不但是多部门的登记而且还是多级别的登记,如有一些权利登记在土地登记簿上,有一些权利登记在房产登记簿上,有一些权利是登记在中央的登记簿上,有一些权利是登记在县里的登记簿上,这样的权利无法形成一个权利束,这样一种不动产的登记秩序已经混乱到了极端,根本没有办法看出来这些不动产物权之间的支配关系,更无法去判断这些权利之间的关系。因此,要建立一个完善的科学的支配秩序,法律上最为重要的前提,就是要建立一个统一的不动产登记簿,要建立一个统一的不动产登记机关,这样才能够把这些权利形成一个权利束,这个登记所建立起来的支配秩序才是公开的、透明的,而且是有公信力的。
(三)登记效力和形式不具体
我国的《权属登记管理办法》规定,登记机关对当事人的登记材料进行实质审查后予以确权,但并没有明确公示的方法为登记,同时对经登记的效力也没有明确规定。而德国土地登记册条例第十一条规定:“土地登记薄上经土地登记公务员赋予效力的登记,其登记系基于公务员本人参与,即使在法律上可能的,也是不能因之失效。”这就是登记的公信力,可解释为一经登记不可。目前我国关于不动产物权登记的立法,均规定登记作为不动产物权的设立、变更与废止的要件。但对于我国的不动产物权登记究竟是实质主义登记还是形式主义登记,我国法律并无明确规定。
(四)不动产登记规范零散、不全面
我国至今尚未制定不动产登记法,已制定的法律法规中虽有不少关于不动产物权登记的规定,但这些规范零散,主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中,其中相互冲突、不合法理的规定颇多,并且在实际工作中缺乏可操作性,因此造成了不少问题。之所以出现这种状况,有其历史原因:以前对于出现的不动产登记制度中产生的问题,是出来一个,就孤立的研究解决一个。如买房之后如何登记?我们知道应该有房产证、土地证。究竟哪个登记机构是生效方?大多数人在无法识别的情况之下,只能选择都办,两证都办一方面影响成本,另外一方面,影响着纠纷的解决。
(五)登记效力不统一
关于不动产登记效力问题,目前在我国出现的问题表现在其效力不统一,以不动产抵押登记为例,实践中大体有四种做法:一是规定自完成抵押登记时生效;二是规定自合同公证后生效;三是规定自合同签字后生效;四规定登记时生效,但当事人得另行约定。这里的生效一般指合同的生效,如《城市房地产抵押管理办法》第31条规定:“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效”。这样的规定不仅在理论上行不通,实践中也必侵害当事人的利益。尤其是把登记作为不动产买卖合同或抵押合同的生效要件,造成了当事人之间不仅没有登记请求权,发生纠纷时亦不能依有效合同为据提讼。
(六)不动产登记的权利范围不明确
我国民法通则、土地管理法、担保法、渔业法、城市房地产管理法、矿产资源法、海商法及水法等虽然规定了所有权、国有土地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、抵押权、留置权、采矿权等若干不动产权利类型,但法律并未明确这些权利的性质和效力。登记权利范围是否应容纳这些权利,法律规定也不尽详细。造成这种情况的原因在于我国未颁布完善的物权法,对物权的种类和范围没有明确的法定。
(七)没有设立即将形成物权的债权或请求权的保护制度
为解决债权及物权请求权的保护问题,各国规定了两种性质的预备登记,即异议登记及预告登记。我国《城市房地产管理办法》第34条规定:“以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间竣工,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。”在建工各抵押登记是否为预登记不甚明确。从总体上讲,我国现行立法并无异议登记及预告登记制度,在实践中却有确立二制度之必要。
(八)登记中存在公权力干预私权问题
利用登记机关行政权力的高效、权威性使物权得以公示并获得公信力,但同时也带来了公权力对私权利的侵扰问题。我国登记机关在进行登记时,所拥有的权利相当大,不仅对当事人提供的文件资料有审查权,而且享有审查这些资料以外事实的权限,力求达到“客观真实”理想状态。所以,公权力对私权的侵扰甚大。
三、完善我国不动产登记制度的几点建议
(一)建立统一的不动产登记法律依据
即中国只能制定一部统一的不动产登记法,以物权公示原则为基础统一我国不动产登记制度。我国现行的不动产管理体制,实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则不仅散乱而且效力严重不足,世界上大多数国家的不动产登记法都是由最高立法机关制定的,而我国对不动产登记进行规范的法律、法规多由各部门和机关制定,在内容上互相矛盾,所以,我国必须由立法机关制定形式统一、效力足够的不动产登记法。
(二)设立统一的不动产登记机关
在国际上,一些国家通常采用登记与司法系统建立直接联系的做法,以不动产登记直接或者间接决定权利人的实体权利。如,德国的不动产登记机关为地方法院的土地登记局;日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所。考察世界各地的不动产登记制度可以发现,关于不动产登记机关有两个规律性的特点:一是登记机关一般为司法机关,二是登记机关的统一性,这两个特征都是物权公示原则决定的。我国不动产登记机关分散且为行政机关,多头执政导致不动产登记簿不统一,从而引起不动产物权登记的法律基础不统一,严重妨碍不动产市场的健康发展。我国不动产登记机关应当统一,这是一个必然的趋势。有学者提出“登记只能由不动产所在地的县级人民法院管辖,即一级法院统一管辖,废止目前实行的多部门登记的管辖制度。此制度建立的目的,是为了维护不动产登记地籍资料的统一性。这一观点不乏其科学性,有利于构建我国不动产登记体制,使之发挥强有力的公示作用,并迅速与国际接轨,但笔者作为一名基层法院法官,深知我国基层法院审判任务繁重,使之承担细致、周密的不动产登记业务,尤其是进行实质性审查工作,基层法院难堪重负。另外,由法院担任不动产登记机关,一旦登记有误引发赔偿,受害人就有可能作为登记机关的法院,有损于司法的权威。法院作为登记机关还不利于国家行使有效的行政监督,原来的登记机关、人员、资料的闲置更是一种浪费,故我国不动产登记机关的选择仍应为行政机关,但必须保证统一,而不能象目前的多头负责。国家可以在县级以上人民政府设立专门的不动产登记局,统管不动产登记的有关事宜。这是从我国司法现状、不动产登记的实际情况出发作出的选择,虽然较之国际先进立法有一定差距,但有利于避免建立新制度时的混乱,符合我国实际国情。
(三)实现统一的不动产登记效力
统一登记效力,是不动产登记在同一逻辑层面上发挥效力。首先,要对不动产登记的审查制度作出选择,也就是我国不动产登记选择实质审查还是形式审查的问题。要使登记的内容与真实的权利相一致,就应当对登记的内容进行实质的审查,实行实质性审查,是登记具有公信力的必要前提。我国以往的不动产登记采用的是实质性审查,在统一的不动产登记法制定中仍应坚持这一原则;其次,还应将不动产登记实质审查确定为各种具体的法律制度。不动产使用权及其上所负担的他项权利的设立,是非常典型的物权设立行为,法律应该规定这些权利的设立只能以登记作为其生效要件,彻底纠正重合同、轻登记的现象。不动产权利转移、变更、消灭亦应遵循这一原则,保护不动产权利的正常交易。
不动产市场是我国最为重要的市场,也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域,必须有一套符合物权公示原则的不动产登记制度。在当前我国社会主义市场经济蓬勃发展的条件下,必须依据物权法对不动产登记的基本法理要求,按照物权法的规则来构造我国新的不动产登记制度,从而使我国不动产登记机关转变职能,加强对不动产市场的服务,通过登记公示不动产物权状态并供社会公众查询,备有关交易当事人参考,充分发挥不动产登记在物权公示效力、物权变动根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、风险警示效力和监管效的效力,这对我国市场经济的发展和人民群众生活秩序的稳定具有十分重要的意义。
参考文献
[1]黄茂荣:《有关公寓法律问题之研究》,《民法物权论文选辑(上)》,五南图书公司(台),1984年版
[2]陈苏:《论建筑物区分所有权》,《法学研究》1990年第5期
不动产登记建议范文第2篇
【关键词】不动产；统一登记制度；实施问题；对策
一、前言
不动产统一登记制度登上历史舞台，是人类社会发展的必然趋势，通过制定和完善该项制度，能够更好落实《物权法》和保障部分人的合法权益，同时还能够有力的推动我国反腐倡廉进程，促进税收改革等工作的实施。但是，不动产登记制度在实施过程中，存在着诸多问题，对社会产生不良影响。因此，应进一步对制度实施问题和原因进行阐述，并提出合理的实施对策。
二、不动产登记制度的实施问题
不动产登记制度实施过程中，存在诸多问题，主要表现在以下方面：一是《物权法》的实施以来，明确规定统一登记范围、登记机构和登记办法，但仅仅停留在原则性的层面上，缺乏明确的方法规定，直至出现多头登记现象（国土、住建、林业、农业等相关部门都是登记部门），造成混乱。时至今日，《不动产登记条例》已出台，但各相关职能部门，因职能职责划分不明确，人员去留等多方原因，至使机构组合人员迟迟不能到位。二是重机构组合，未认真清理研究各职能部门流程再造，统一技术规范，新组合不动产登记工作团队存在各自为政的习惯。三是不动产登记工作人员的综合素质水平有待进一步提升。四是登记软件与登记业务要求不相匹配，造成登记项目缺损，给权利人造成损失，出现登记纠纷。五是登记查询制度相对不够完善，不能满足现状需求。
三、不动产登记制度不合理的原因
2013年3月《国务院机构改革和职能转变方案》进一步明确建立不动产统一登记制度，并明确各部门分工，但在实施中，仍存在以下不合理问题：一是行政主管部门之间因利益博弈，协调难度大，对统一登记管理工作带来阻力，不便提高工作效率。二是制度不配套，新旧制度未能有效衔接。三是动产登记制度实施过程中，缺乏有效监督。四是不动产登记制度实施过程中，国家未能及时建立统一信息平台，与住建、林业、农业、公安、民政等相关部门未实现信息共享，登记机构审查难度加大，尽管国家规定不允许在办理登记中出现相关证明，但为登记机构为减少登记纠纷，仍存在要求权利人提供必要证明，且因未实现信息共享，仍存在权利人重复提交申请及相关资料。五是制度规定与登记机构权利责任不相匹配，如：继承房屋登记由登记机构审查继承人，一是工作量大；二是登记机构如何把控怎样调查继承人，一旦调查有缺失，出现登记错误难承担责任等问题。
四、新形势下不动产统一登记制度有效实施的对策
新形势下，完善不动产统一登记制度尤为重要，有利于推动我国法律体系的发展进程。
1.完善不动产统一登记法律体系
在完善不动产统一登记法律体系时，应对法律体系加以科学合理的设计，形成多层级的体系，有利于推动该制度的实施进程。一是围绕《物权法》相关规定，针对不动产登记专门制定《不动产登记法》，为登记工作提供明确的规范。该法律中，应针对不动产登记的范围、机关、程序、相关人员责任、登记方式、信息查阅等方面进行明确规定，保证不动产登记的有效性。二是对现行的相关法律进行整理，消除与《不动产登记法》脱节或冲突的法律条例，以达到消除法规矛盾的目的，保证法律权威性，促进社会交易活动的深入开展。三是制定不动产登记配套的行政和地方性法规，使其更具法律效力。四是在立法允许的范围内赋予相关部门完善系列法规或规章等。
2.完善相关配套设施
新形势下，我国不动产统一登记制度的完善，建立在立法、司法、执法基础之上，具有法律效力，且与各项规章制度之间有着必要的协调性。要保证不动产统一登记制度的有效实施，应完善相关配套设施，使不动产统一登记制度趋于规范化。
一是加强不动产登记管理部门硬件建设，并构建信息联网系统，使不动产登记信息能够保持高度共享性。以房地产信息联网系统为例，从2010年起，个人住房信息系统、保障性住房信息系统、住房公积金监管系统等加以整合，构成有效的联网系统，实现不动产登记信息的高度共享，既提高不动产登记管理的水平，又为我国不动产登记信息联网系统构建提供可行的经验。
二是提高不动产登记部门人员准入门槛，力求工作人员能力素质水平的达标，对提高工作效率和质量发挥着重要作用。通过提高行业准入门槛，有利于组建一支高素质队伍，并减少登记信息失误等问题，维护人民的财产安全。
三是加强登记中有效监督，设立相应的赔偿储备金，对登记部门人员给予规范性引导，从根本上提高其工作效率。
四是加强提供登记软件公司登记政策水平培训，力求开发软件符合登记要求，并对软件公司信息管理安全问题用法的形式予以明确。
五、结论
不动产统一登记制度的有效实施，能够维护财产所有人的合法权益，同时对推动反腐倡廉进程发挥着重要作用。通过不动产统一登记制度的实施实践可知，存在一定问题，对其原因进行分析后，作者从两方面提出促进不动产统一登记制度有效实施的策略：一是完善不动产统一登记法律体系；二是完善相关配套设施，为该制度有效应用营造良好的环境条件。
参考文献：
[1]何欢乐，姜栋，张鹏. 切实推进中国不动产统一登记的新思路――解决分散登记问题的过渡期方案[J]. 中国土地科学，2013，07：10-14.
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[3]高圣平，申晨. 不动产抵押登记若干问题探讨――从不动产统一登记条例出发[J]. 社会科学，2014，05：93-100.
不动产登记建议范文第3篇
一、没有建立统一的不动产登记机关
长期以来，我国不动产登记机关一直比较分散，主要有相应的行政部门负责，根据不动产的属性特点及各机构职责分布在不同的行政部门。这样既不利于提高登记机关的工作效率和登记质量，又给当事人之间的不动产交易带来了不小的阻碍。不仅增加了其交易时间和交易成本，损害了其合法权益，也极易引发民事纠纷，影响不动产交易市场的秩序稳定。为解决这一问题，《不动产暂行登记条例》规定了由国务院国土资源管理部门统管全国不动产登记工作。同时，《条例》在第二款中规定由县级以上人民政府确定一个部门作为不动产登记机构，但是并没有具体指定由哪一个部门来负责不动产统一登记工作。这就出现了建立不动产统一登记机关并没有在全国范围内有效落实。有的地区如武汉设立了不动产登记局作为不动产统一登记机关，完成了改造工作。更多的地区则限于财政等困难，还没有完成相应工作。
二、缺少不动产登记的高素质人才
在不动产登记审查方面，我国采实质审查主义，也就是根据不同不动产的不同性质对当事人提交的材料进行全面的检查，既检查形式完整性也检查真实性。因此，不动产登记人员需要掌握多方面、多角度的专业知识。此前，由于登记机关较为分散，登记人员的知识面也较为狭窄，尤其是在农村基层负责不动产登记的人员，其专业知识水平普遍较低。因此并不能满足实行不动产统一登记后的登记工作所需知识量。登记人员需要更为宽广的知识面，因此，必须全面提高不动产登记人员的工作素质。有学者大胆建议在大专院校实行不动产统一登记专业。这主要是因为不动产登记工作涉及的知识面十分之广，要做好不动产登记工作需要法学、管理学等多个学科和领域的专业知识，短期内很难掌握这些专业知识。
三、没有统一的不动产登记信息管理系统
我国的房地产登记信息太过简陋，不够具体。各部门之间的信息共享也存在各种障碍，信息的公开力度也不够大，这给不动产交易带来了不小的阻碍。不动产登记信息公开是体现登记公信力的重要保障。但是我国目前的这项制度现在还存在不少弊端：一是不动产登记信息公开不足，这一方面与不动产登记信息不够全面有关，另一方面也与当事人要求公开不动产登记信息的意识薄弱及各部门的相关工作政策有关。二是登记查询程序不够明确，我国目前的很多立法中都存在当事人公开查询不动产登记信息的规定，但是其大多只是笼统规定了当事人可以查询房屋权属资料、土地资料等内容，极少有涉及不动产登记信息是具体查询程序。《不动产登记暂行条例》也仅在第27条中规定了当事人、利害关系人的不动产登记资料查询权。既不详细也不规范，没有具体规定相应的查询程序和赔偿程序。所以说，必须构建先进高效的不动产登记信息管理系统。为解决以上问题，完善不动产登记制度，必须做到如下几点。
（一）尽快落实不动产登记的统一机关当前，《不动产登记暂行条例》已经明确提出统一不动产登记机关，提出由各地方县级以上人民政府指定一个部门作为不动产统一登记机关。但是在不动产统一登记机关的具体选择上，《条例》并没有详细规定，而是将选择权交给了地方。地方可以设立新的机关来统管不动产登记工作。比如武汉就设立了不动产登记局作为不动产统一登记机关。关键在于全面尽快落实《不动产登记暂行条例》上；在这一方面，国务院国土资源管理部门应当积极发挥作用，督促各地尽快完成统一不动产登记机关工作并积极跟进，促进我国的不动产统一登记工作进程。
（二）培养高素质的不动产统一登记人才。针对我国当前不动产登记工作人员的工作素质，我认为有必要对现有的不动产登记工作人员进行相应的专业培训。由于各不动产登记机关中的工作人员具备不动产登记的基础知识且至少已经掌握其负责登记的不动产的相关知识，因此，培训工作可以有针对性的传授不同部门是的工作人员各自不足的方面，提高培训工作效率。同时可以考虑选择部分院校开设不动产统一登记管理专业，专门培养相关的管理人才，保证我国的不动产统一登记的高素质人才队伍可以不断补充新鲜血液。
（三）构建统一的不动产登记信息管理系统不动产登记在主要目的在于确权和公示，为了更好地实现其公示目标，提高不动产登记质量，促进各不动产登记之间的协调。同时保证登记机关能够及时有效的采集、储存、管理不动产登记信息，建立完善的不动产登记信息管理系统刻不容缓。不动产登记信息管理系统可以实现对不动产登记信息的整合管理以及统计分析，其不仅可以完善不动产登记信息的管理和查询制度，而且可以更好的实现信息共享。《不动产登记暂行条例》也提出国土资源、公安、财政、税务等九大部门应当加强不动产登记信息的互通共享，实现该项目标的最佳办法就是将信息统一整合到不动产登记信息管理系统中。因此，本人建议构建一个集不动产登记发证、信息查询以及动态监管为一体的不动产登记信息管理系统，并加强其电子化建设。可以借鉴美国的做法，将云计算有效应用于不动产登记信息管理基础平台之中，搭建有效、完善的不动产登记信息云平台，实现不动产登记信息的云共享、云计算及云储存等。为顺利推进我国不动产统一登记工作提供基础保障。
参考文献：
[1]王利明.试论我国不动产登记制度的完善（下）[J].求索，2001（5）：4752
不动产登记建议范文第4篇
王传元
近来在一些地方调研时，留心了一下限下如火如荼的新农村建设，发现新村居民点建设存在一个普遍性的问题：大多数农户搬进新居民小区后，老宅基地上无人居住的破旧房屋一直没有拆除，老宅基地和周围的零星地迟迟不能复垦。这样的宅基地少则四五分，多则七八分地，不仅造成大量土地长期闲置抛荒，而且严重影响新农村的整体形象。
同时，如此“建新留旧”、一户两宅甚至多宅明显与新农村建设的初衷背道而驰，更违反了《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定。笔者走过的一些地方，目前大约75％以上已完成居民小区建设的村，小区面积有多少，村里的整个宅基地面积就增加多少。这种新的土地浪费现象，长此以往不容乐观。
杜绝新农村建设中的“建新留旧”问题，笔者建议从以下几个方面入手：
第一，源头截堵。县乡(镇)的国土部门和建设部门应严把新宅基地审批关，老房没有拆除，老宅基地尚未复垦的，一律暂缓批准或不予批准，报批前经办人员必须现场踏勘，有关责任人签字上报，追究弄虚作假者的责任。
第二，制度控制。在坚持“一户一宅”原则的基础上，建立老房拆除、老宅基地退耕还田保护金制度，对建了新房、暂时没有拆除旧房的居民，收取一定数额(2000元左右)的“拆旧还田”保证金，同时签订“拆旧还田”协议；限期“拆旧还田”，按期履行者如数退还，过期不能履行的，保证金转用于土地复垦。
第三，教育引导。有关部门要进一步加大国土管理、新农村建设等政策法规的宣传力度，让群众切实了解有关政策法规的深刻内涵，真正懂得土地的珍贵和节约用地造福子孙的实在意义，从而提高群众珍惜土地的自觉性，以尽快实现建新拆旧。
完善不动产登记制度的两点建议
肖 岚
我国不动产登记制度现状
改革开放以来，随着市场经济的确立和发展，国有土地使用权进入市场流通领域，商品房市场开始活跃，市场经济对不动产登记制度的内在需求十分迫切。《物权法》颁布前，有关不动产登记的规定散见于法律、规章和司法解释之中，不动产登记一直实行房屋和土地的分别管理体制，设立了不同的登记机关，形成了土地、房屋管理分属政府不同职能部门的格局，各个登记机关之间职责不清，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。
《物权法》规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”但是具体由哪一个机关来行使这一职责，《物权法》并没有明确，各个相关政府部门根据其职能不同，分别行使登记的职权。
完善不动产登记制度的两点建议
不动产登记建议范文第5篇
一、行政复议的概念
按照《行政复议法》的规定，行政复议是指公民、法人或者其他组织认为行政主体的具体行政行为侵犯了其合法权益，依法向法定的行政复议机关提出复议申请，行政复议机关依法对该具体行政行为进行合法性、合理性审查，并作出行政复议决定的行政行为。
二、行政复议与行政诉讼的异同
行政复议与行政诉讼都是解决行政争议的救济途径，有相同之处：第一，目的相同，都是为了保护行政相对人或具体行政行为利害关系人的合法权益而设置的事后救济途径；第二，启动的被动性，两者都实行不告不理原则，需行政相对人提起行政复议或行政诉讼后，行政复议机关或人民法院才会介入。
行政鸵橛植煌于行政诉讼，其不属于司法权范畴，是行政机关进行的准司法性活动。行政复议的发起者是认为具体行政行为侵犯了其合法权益的公民、法人或其他组织，一般是具体行政行为的行政相对人或是利害关系人，作出具体行政行为的行政机关是被告，复议机关作为居中裁决者解决行政争议。虽然行政复议具有准司法性，但与法院行使司法权还是有本质区别的。行政复议机关解决行政争议的权利并不是最终的权利，行政复议申请人或行政机关对行政复议决定不服的，可以提起行政诉讼。行政复议与行政诉讼的区别：第一，审理机关不同。行政诉讼的审理机关是人民法院，行政复议机关按照《行政复议法》的规定确定。不动产统一登记后，各地方的不动产登记职责一般由市国土资源局承担，作出不动产登记具体行政行为的行政主体是市国土资源局。按照《行政复议法》规定，不动产登记行政复议的复议机关通常为市政府，具体复议事务由市政府法制办下属的行政复议中心承办。第二，受案范围不同。按照《行政复议法》第六条规定，行政复议的受案范围比较宽泛，包括人身权、财产权及其他合法权益。只要行政相对人认为具体行政行为违法侵权，都可以提起行政复议。按照《行政诉讼法》第十二条的规定，行政诉讼的受案范围仅限于提讼的公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵害其人身权、财产权的。第三，审理范围不同，行政复议机关有权对具体行政行为的合理性和合法性进行全面审查，并有权撤销、变更原具体行政行为或代替原行政机关重新作出具体行政行为。行政诉讼中，人民法院一般只审查具体行政行为的合法性，不审查其合理性，人民法院有权判决撤销、变更原具体行政行为，但不能代替原行政机关重新作出具体行政行为。第四，审理依据不同。《行政诉讼法》第六十三条规定，人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方性法规为依据。地方性法规适用于本行政区域内发生的行政案件。人民法院审理民族自治地方的行政案件，并以该民族自治地方的自治条例和单行条例为依据。人民法院审理行政案件，参照规章。虽然《行政复议法》和《行政复议法实施条例》未明确审理依据，但从相关规定来看，具体行政行为涉及的法律、行政法规、地方性法规、规章、行政机关制定和的决定、命令等都属于行政复议的审理依据，但具体行政行为适用依据是否正确，需行政复议机关审查后确认。
三、行政复议决定书的法律效力
按照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）规定，国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。按此规定，不动产登记机构必须按照法院的生效法律文书和协助执行通知书办理相应的登记。这是司法文书的法律效力。
行政复议决定书是复议机关根据复议申请人的申请，依据事实和法律，对被申请复议的具体行政行为的合法性和合理性予以审查，就具体行政行为的实体方面和程序方面审查后作出的具有法律效力的文书。按照《行政复议法》规定，行政复议决定书一经送达，即发生法律效力。 被申请人应当履行行政复议决定。被申请人不履行或者无正当理由拖延履行行政复议决定的，行政复议机关或者有关上级行政机关应当责令其限期履行，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予警告、记过、记大过的行政处分；经责令履行仍拒不履行的，依法给予降级、撤职、开除的行政处分。
四、行政复议决定能否注销登记
依据《行政复议法》的规定，被行政复议的具体行政行为出现下列情形之一的：1.主要事实不清、证据不足的； 2.适用依据错误的；3.违反法定程序的； 4.超越或者的； 5.具体行政行为明显不当的，行政复议机关依法作出决定，撤销、变更或者确认该具体行政行为违法，撤销或者确认该具体行政行为违法的，可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为。按照此项规定，行政复议机关作出决定，认定登记行为违法，要求登记机构注销其颁发的不动产权证是合乎规定的。
《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条第四项规定，人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的，当事人可以申请办理注销登记。行政复议决定书并非生效法律文书，故不能依据该项规定，应按照第二十八条第五项规定的“法律、行政法规规定的其他情形”。
五、结论
