房地产转让管理办法

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房地产转让管理办法范文第1篇

一、房地产价格是整个商品价格体系的重要组成部分，应纳入商品价格体系管理。

二、物价部门是我市房地产价格的主管部门。负责会同有关部门进行房地产价格的评估、审定、审验、监测和监督检查，协调和仲裁房地产交易中的价格纠纷等工作。

三、加强房地产价格管理，遵循有利于推进改革开放、有利于促进房地产业发展的原则，充分运用价值规律和市场机制，建立健全房地产价格体系和价格管理制度。对优惠房出售价格，公有住房租金，房屋重置价格，土地基准价格以及涉及房地产的行政事业性收费项目和标准，由物价部门会同有关部门制定和调整；对普通住宅商品房价格，公有房屋出售、租赁价格由物价部门会同有关部门制定价格管理办法，实行指导的市场调节；对土地出让、转让、租赁、抵押价格，非住宅商品房价格，高标准住宅商品房价格，私房出售、出租价格，建立利润调节机制，由市场调节。

四、商品房价格管理

（一）商品房价格管理由物价部门负责，会同建委、房产、建行等部门共同制定商品房价格管理办法，规范商品房价格构成。有关职能部门按照分工，各负其责，联合管理。

（二）合理规范商品房价格构成，明确成本构成范围和代收代付的收费项目和标准，制定管理费率、利润率及楼层、朝向、质量和地段差价率。

（三）确定商品房开发中的各项收费，严禁乱收费和乱摊派。

（四）商品房的理论销售价格由各开发单位根据市商品房价格管理办法制定，报送物价部门，由物价部门会同有关主管部门审核后执行。

（五）商品房必须进入房地产交易市场挂牌销售，公开成交。成交价格由开发单位根据审核后的理论销售价格结合市场供求自行确定。普通住宅商品房价格不得超过规定的浮动幅度。

（六）建立商品房利润调节机制，抑制商品房价格过度上涨。商品房实际成交价在理论销售价格以内的，收入全部为开发单位所得；超过理论销售价格的，其超收部分（含土地增值）按累进率收取增值费。收取的增值费统筹用于城市基础设施建设和土地开发。

五、房地产交易市场价格管理

物价部门要会同房产、土地管理部门加强对房地产交易价格的管理和指导。制定房地产交易市场的各类房屋买卖、土地转让及其租赁、抵押、典当等经营活动中的价格管理办法，并参与房屋、土地价格的评估和审验工作。

六、土地价格管理

物价部门应参与国有土地使用权有偿出让价格的测算和标定地块地价工作。会同土地管理部门共同搞好城镇土地分等定级工作，研究制定基准地价。逐步完善外商用地收取土地使用费的管理办法。

七、物价部门要与房产部门共同搞好房改各阶段公有住房租金调整方案的测算工作。配合有关部门制定优惠房出售管理办法。

房地产转让管理办法范文第2篇

第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。

第三条本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：

（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；

（四）以房地产抵债的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的城市房地产转让管理工作。

第五条房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

第六条下列房地产不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第七条房地产转让，应当按照下列程序办理：

（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；

（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；

（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；

（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；

（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

第八条房地产转让合同应当载明下列主要内容：

（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；

（二）房地产权属证书名称和编号；

（三）房地产座落位置、面积、四至界限；

（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；

（五）房地产的用途或使用性质；

（六）成交价格及支付方式；

（七）房地产交付使用的时间；

（八）违约责任；

（九）双方约定的其他事项。

第九条以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第十条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第十一条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

第十二条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。

（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；

（二）私有住宅转让后仍用于居住的；

（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；

（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；

（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；

（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；

（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。

第十三条依照本规定第十二条规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。

第十四条国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。

房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

第十五条商品房预售按照建设部《城市商品房预售管理办法》执行。

第十六条房地产管理部门在办理房地产转让时，其收费的项目和标准，必须经有批准权的物价部门和建设行政主管部门批准，不得擅自增加收费项目和提高收费标准。

第十七条违反本规定第十条第一款和第十一条，未办理土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定进行处罚。

第十八条房地产管理部门工作人员、、、索贿受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条在城市规划区外的国有土地范围内进行房地产转让的，参照本规定执行。

房地产转让管理办法范文第3篇

预售商品房的转让,是指商品房预售后,预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房预购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。

预售商品房再转让是否属于房地产转让?根据《城市房地产管理法》第36条之规定,房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这个概念规定了房地产转让的主体是房地产权利人,包括房地产所有人、经营人和使用人等。商品房预购人是否可以成为这里的房地产所有人呢?有人认为,根据《合同法》第133条关于买卖合同标的物所有权转移的规定和物权变动的公示原则,如果商品房预售人按照《城市商品房预售管理办法》第10条的规定,在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理了登记备案手续,预售商品房的所有权即发生转移,这时,预购人即成为预售商品房的所有人。本文认为,预购人“在签约之后并未得到真正的房屋所有权,其转让的只是将来取得房屋所有权的期待权利”。预售商品房作为一种正在建筑、尚未竣工的不动产,还未到房产管理部门办理房产登记,预购人并没有获得商品房产权,即没有取得商品房所有权,而是在商品房竣工并办理房产登记后,根据预购合同享有要求开发商办理产权转移,将房产过户到预购方的权利。因此,预购时预购方只获得了期待将来取得产权的权利。

那么,预售商品房转让条件有哪些要求呢?

我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”说明预售合同转让是有条件的。预售合同转让的条件如下:

1、依照法律、法规等规定,允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让,例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定:“预售的外销商品住宅,在未领取房地产证前不得转让,否则转让无效。”

2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人,未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。因为预售商品房转让主体与预售主体不同,转让人具有双重身份,它是前一商品房预售合同的预购方,同时又是后一转让合同的转售方,而不是未竣工商品房预售方,故转让人不具备预售方的主体资格,也不必具有商品房预售许可证,但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。

3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房,如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,不是预售商品房转让,应按商品房买卖关系处理,同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示,否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定,转让人将预售的商品房提前转让,转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险,冒着风险提前买受,然后再次转让,这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然,与之相对应也有获得利益的机会。

4、商品房的预售合同必须合法有效,才允许预售商品房转让,否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定:“商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。”从商品房的预售合同内容看,分以下几种情况:第一,如果商品房预售合同对转让有约定,当双方约定的转让条件已经具备时,可以转让。例如分期付款中,商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二,商品房预售合同未约定转让条件,合同履行中,预购方提出转让,必须征得预售人同意,否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同,牟取非法利益。又可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行。第三,预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务,对预售商品房的再行转让,不必征得预售人的同意,但事后应及时通知预售人知道,使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人,转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人,并了解原预购人履行合同情况。

房地产转让管理办法范文第4篇

房屋登记机构是否可以办理购房人、金融机构以经济适用住房设定抵押申请的房屋权属登记，在房屋登记机构内部和社会各界存在分歧。出于保障购房人和金融机构的合法权益，避免经济适用住房的抵押风险，维护社会经济秩序的考虑，我想尝试谈谈一点看法。

本文讨论的以“经济适用住房”设定抵押申请的房屋权属登记，包括以“单位集资合作建房”设定抵押申请的房屋权属登记。

一、《经济适用住房管理办法》未禁止以经济适用住房设定抵押

2007年11月19日，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局以建住房[2007]258号文，印发了《经济适用住房管理办法》。该办法是现行的调整经济适用住房法律关系的国务院规章。

《经济适用住房管理办法》第8条规定，“经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款”。该办法第9条第1款规定，“购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知”。

单看《经济适用住房管理办法》，条文的字里行间，并未明确禁止以经济适用住房设定抵押。

另外，建设部《城市房地产抵押管理办法》第12条规定，“以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限”。

二、经济适用住房的法律属性

按照《经济适用住房管理办法》的规定，购房人或者所有权人，在按照政府所定的标准，向政府交纳土地收益等相关价款取得完全产权前，经济适用住房有以下主要的法律特征。

第一，经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。

第二，购房人或者所有权人仅仅拥有经济适用住房的有限产权。经济适用住房的房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明“经济适用住房、划拨土地”。作为有限产权的经济适用住房，购房人或者所有权人占有、使用、收益、处分的权利，受政府或其经济适用住房主管部门监管。

第三，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易（《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条第4款将房地产抵押规定为房地产交易）；购房人或者所有权人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

第四，购买经济适用住房满5年，购房人或者所有权人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县政府确定，政府可优先回购；购房人或者所有权人也可以按照政府所定的标准，向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第15条规定，“贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第34条的规定。《中华人民共和国担保法》第37条规定不得抵押的财产，不得用于贷款抵押”。该办法第16条规定，“借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押”。

《中华人民共和国担保法》第34条第1款第3项规定，抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物可以抵押。该法第37条第5项规定，依法被监管的财产不得抵押。《中华人民共和国物权法》第184条第5项规定，依法被监管的财产不得抵押。

三、以经济适用住房设定抵押，可能会暗含风险

《城市房地产抵押管理办法》第3条第1款规定，“本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”。

从以上规定中不难看出，“债务人不履行债务时”，债权人能不能“依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”，是判定以经济适用住房设定抵押有没有积极意义、有没有法律风险的唯一标准。

我认为，在现行法律制度下，以经济适用住房设定抵押，对于债权人（即抵押权人、作为贷款人的银行等金融机构；下同）而言，可能会承担“受偿风险”；对于市、县政府或其经济适用住房主管部门，或者政府的其他住房保障部门而言，可能会承担“安置风险”；对于房屋登记机构而言，可能会承担“登记错误风险”。

四、以经济适用住房设定抵押，债权人可能承担“受偿风险”

《中华人民共和国物权法》第195条规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”。“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”。

《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释[2005]14号）第2条规定，“人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋”。该规定第6条规定，“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出”。

购买经济适用住房的城市低收入住房困难家庭，除了所购买的经济适用住房外，不会另有住房。设定经济适用住房抵押的购房人或者所有权人不履行债务，需要清偿时，不可能“主动腾空房屋”，同时，由于“人民法院不应强制迁出”，协议折价、拍卖变卖抵押物似无可能。在这种情况下，债权人受偿，可能难以保障。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第51条、《城市房地产抵押管理规定》第45条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

就算设定经济适用住房抵押的购房人或者所有权人不履行债务时，可以“主动腾空房屋”，可以折价或者拍卖、变卖经济适用住房清偿债务，但是，因为“应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后”，“抵押权人方可优先受偿”，在这种情况下，抵押权人的受偿款额可能被大打折扣。

五、以经济适用住房设定抵押，市、县政府或其经济适用住房主管部门，或者政府的其他住房保障部门可能会承担“安置风险”

《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第3条规定，“上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第229条的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房”。

在“人民法院执行设定抵押的房屋”的法律关系中，债权人应当是执行案件的申请人。如果申请人不愿意或者不能够为被执行人及其所扶养家属提供临时住房，影响到社会安定，经济发展时，市、县政府或其经济适用住房主管部门，或者政府的其他住房保障部门，往往会出面“收拾残局”。在这种情况下，市、县政府或其经济适用住房主管部门，或者政府的其他住房保障部门可能会承担“安置风险”。

六、以经济适用住房设定抵押，房屋登记机构可能会承担“登记错误风险”

如果经济适用住房的购房人或者所有权人、金融机构，不了解以经济适用住房设定抵押暗含风险可以原谅的话，那么，房屋登记机构无视这种风险存在的可能性，就应当引起警觉了。

研究调整经济适用住房法律规范的相关性可以发现：

第一，《中华人民共和国物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该法第187条规定，“抵押权自登记时设立”。

第二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条第4款，将房地产抵押规定为房地产交易。

第三，购买经济适用住房5年内，国家禁止经济适用住房上市交易，同时禁止了以经济适用住房设定抵押。

第四，购买经济适用住房5年届满，国家限制经济适用住房上市交易，同时限制了以经济适用住房设定抵押。

第五，经济适用住房是“计划经济”意义上的“产品”，不是“市场经济”意义上的“商品”。购房人或者所有权人在按照政府所定的标准，向政府交纳土地收益等相关价款取得完全产权前，经济适用住房购房人或者所有权人，仅仅拥有受政府经济适用住房主管部门监管的有限产权。按照《中华人民共和国担保法》第37条第5项、《中华人民共和国物权法》第184条第5项的规定，依法被监管的财产不得设定抵押。

七、依法搞好以经济适用住房设定抵押的房屋权属登记

《中华人民共和国担保法》第33条第1款规定，“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第34条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。在我供职的行政区划，通常将债务人以自己所有的房屋设定的抵押，称作“两方抵押”；将第三人以自己所有的房屋，为债务人设定的抵押，称作“三方抵押”。

在现行法律制度下，一方面，经济适用住房购房人贷款时，按照《个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》的规定，可以以抵押以外的其他方式设定担保；另一方面，经济适用住房的购房人或者所有权人，如果一定需要与债权人设定抵押的，可以按照以下办法处理：

房地产转让管理办法范文第5篇

关键词：房地产；土地所有权；房屋所有权；土地使用权登记

一、土地产权与房屋产权

（一）区分土地所有权和使用权

1、土地产权指有关土地财产的一切权利总和，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。根据《中华人民共和国宪法》、《土地管理法》、《物权法》的相关规定，我国土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。

2、土地使用权是指使用土地的单位和个人在法律允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及部分处分的权利。

（二）房屋所有权

房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能、作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。

二、 土地登记和房屋登记分析

（一）土地登记和房屋登记概述

《土地登记规则》1989年颁布实施，1995年12月修订，共8章78条。第二条：土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。房产登记是国家依照法定程序对房产的权属关系、位置、建筑面积、结构、用途进行登记的一项行政管理制度。

（二）土地登记和房屋登记的不同点

1、登记对象不同土地登记的对象是国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利；房屋登记的对象是所有权登记和房屋他项权利登记，全民所有制房屋所有权，集体所有制房屋所有权和私人房屋所有权。

2、登记内容不同

土地登记内容主要包括土地所有权和使用权的性质、来源、坐落、界址、面积、用途（地类）、价值等。另还有使用期界址、面积、用途（地类）、价值、使用期限、产权人名称（姓名）、产权证明材料、图号、地号等。依据1987年《城镇房屋所有权登记暂行办法》、1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、1998年《城市房屋权属登记管理办法》：房屋登记包括地域范围和房屋范围，地域范围限于城市、县镇、建制镇和工矿区范围内的所有房屋，以及依法取得的房地产开发用地上建成的房屋；房屋范围登记地域范围内全部房屋。包括全民、集体和私人所有的房屋，以及共有房屋或宗教团体等所有的房屋，还包括股份制企业和涉外的房屋。

3、登记程序不同

土地登记程序是以县级行政区为单位，组织进行土地登记的基本程序分为五步，即土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发或者更换土地证书。土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。房屋登记程序主要包括准备工作、登记申请、勘丈、产权审查与确认、“三审定案”、产权公告、注册登记、发证。

4、登记标的物和权利不同

两者登记的标的物不同，国家保护权利主体的权利内涵也不一样。《中华人民共和国房地产管理法》规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，两者互不替代，缺一不可。

5、房地登记管理部门不同

我国现行的房地产登记机关实行的是房地登记分别管理的方式。《城市房地产管理法》第六十条规定，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

三、两证登记的必要性及管理建议

我国著名经济学家吴敬琏先生指出：“产权规则是市场经济一切游戏规则的基础”。因此对于与广大群众息息相关的房产权属问题有必要区分清楚，使大家有明确的权利意识。

（一）不动产登记作用理论

信息不对称理论。“信息不对称”是指交易一方（通常是卖方）占有信息多，了解所提供的商品或服务的具体情况，处于优势地位，而另一方（一般为买方）占有信息少，不了解商品或服务的具体情况，处于劣势地位。商品房的买卖或不动产的交易就是一种买卖双方信息不对称的交易。新制度经济学认为人具有理性，即人在从事经济活动的过程当中，会本能地想方设法使自己获得利益最大化。如果没有法律约束，处于信息优势地位的一方就可能产生机会主义的倾向，即利用买卖双方的“信息不对称”以达到利己的目的，甚至给对方已被歪曲的信息或者欺骗对方，以便从交易中获得更大的利益。这是新制度经济学所说的“个人机会主义行为”或“道德风向”。“一房二卖”就是不动产中存在的“道德风险”。基于此理论土地管理部门和房屋管理部门加强房屋买卖市场的透明度和加强对土地登记和房屋登记的管理是十分必要的；房屋买卖市场中的参与者搞清楚土地登记和房屋登记的区别，掌握足够的产权信息才能保障自己的权益。

（二）避免权利纠纷问题

1、维护自身合法权益

我国《物权法(草案)》确定了我国不动产登记将实行统一登记制度，“即当事人可以向房屋或土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记”。申领土地使用权登记，领取国有土地使用证，是房地产权利人依法维护自身权益的一种手段。土地使用权一经登记即具有排他性，其他单位和个人无权占用。在生产和经营过程中，若与他人发生经济纠纷，涉及侵害经登记的土地使用权人的土地权益时，土地行政主管部门或人民法院能保障土地使用权人的合法权益，排除侵害。因此，为维护自身合法利益不受侵犯，土地使用权人应及时申领土地使用证。

2、避免房屋权属不明确与土地使用权的不明确问题

《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属登记应遵循“房屋所有权和该房占用范围内的土地使用权，权利主体一致”的原则。从房产市场及其发展的实践看，房屋所有权和土地使用权常常有矛盾，其主要表现就是二权的不一致，实际上是土地使用权问题引起的矛盾。

3、避免房地产分离出卖，合同无效问题

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

4、避免二手房的产权证和土地所有权证的纠纷问题

我国《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》明确：房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。商品房必须具备房产证和土地证。如果所购买的二手房有房产证，没有土地证，则需要求对方办理土地证。如果土地证办理不下来，那么此套住宅会以后就会有权属问题存在。所以如果购买二手房，一定要在证件齐全的情况下购买,以免将来出现问题无法解决。

（三）对权属登记管理的建议

1、建立土地管理部门与房产管理部门一体化管理目前我国土地管理部门和房产管理部门分别主管土地权属登记和房屋权属登记，而且其所依据的法律也不同，房产权属登记是按照建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》来执行，土地权属管理则按照国土资源部颁布的《土地登记规划》执行。由两个部门管理容易导致法律上的问题，还可能导致法律的漏洞，客观上也造成了社会实践与司法实践中的矛盾和争议。因此在房地产市场上和二手房市场上就有很大机会存在信息不对称，对于非房地产专业的购房者就处于信息劣势地位，卖房者就会在利益的驱使下将房子分别卖给两个或者更多的人而缺少土地和房产证，引发产权纠纷。土地管理部门和房产管理部门应当基于此缺陷建立两部门的联网机制和公告机制，以保证房屋买卖市场信息透明化。具体来说，首先两部门可以在管理权限和登记义务方面沟通达成协调一致的管理范围，防止责任缺失；其次，开发统一的联网管理系统，加强对每一宗土地和房屋的产权和所有权的一致登记和管理，防止一房二主的现象出现；再有通过两部门统一登记，可以在官方网站上提供房屋权属查询系统，以使购买者掌握准确充分的信息。

2、物业管理部门提供专项服务介入