房地产内控管理
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房地产内控管理范文第1篇
近年来，房地产企业受经济形势及政治形势变化的影响，加上融资环境恶化，开发品质要求越来越高，导致项目成本不断上升。这都使得内部控制越发显得重要，房地产企业的内部控制管理亟待创新。通过创新房地产企业的内部控制管理体系，实现对企业加强对经营业务流程、资金控制管理、风险评估预警等环节的控制，从而使企业的内部控制建设能够紧跟时展的潮流，增强竞争力。
一、房地产企业内控特点
首先，房地产企业受经济形势及政治形势变化的影响比较大，在制定企业内控制度时，要充分到考虑企业当前所处的形势，使内控制度能够符合形势的变化，能够与时俱进。
其次，由于房地产企业产品周期比较长，项目控制环节比较多。针对不同的环节要制定不同的控制制度，应对好各个生产环节的不同风险，并且要注重各个环节的衔接与平衡。
第三，房地产行业作为一个资金使用密集型行业，资金是企业生存和生产的保障。这都意味着企业财务方面的内部控制是整体内部控制体系的核心和关键点。
二、房地产企业的内控工作内容概述
房地产企业内控主要是以企业的风险防范以及管理监督为目的，通过构建全方位的控制管理体系，借助于完善的内部控制管理制度，对房地产开发建设以及投资决策所开展的一系列的管理活动。
（一）房地产企业的风险评估
企业的风险评估主要是指通过对企业的开发建设项目以及投资决策活动的风险性进行相应的评估，并对风险问题进行风险的识别、分析、评估、预警以及控制，避免企业出现风险问题造成经济损失。
在不同的项目开发阶段，会面临不一样的风险。在战略管理阶段，需要考虑项目开发时机风险、项目地点选择风险、开发物业类型风险和开发规模风险。在前期规划阶段，需要考虑土地购买风险、土地拆迁安置风险和融资风险。在项目设计阶段，需要考虑设计质量风险、设计技术风险。在工程管理阶段，需要考虑承包合同风险、工期风险、质量风险和成本风险等。在销售阶段，需要考虑销售价格风险和营销风险。
（二）房地产企业内部控制环境的建设
企业的内部控制环境主要是指企业内部控制工作氛围的塑造、内部控制工作机构的设置、内部控制制度的制定以及内部控制管理的权责分工安排等一系列的内容。企业所制定的内部控制体系要符合企业的机构设置和企业文化，不能与其冲突，更不能脱离企业的实际情况，但可以逐步改善企业权责体系和引导企业文化的转变。
（三）信息渠道的建设
内部控制工作需要大量的数据信息，建立畅通的信息沟通渠道，并确保企业内部以及企业与外部市场之间信息沟通渠道及时有效的传递是企业内部控制工作的重要内容。信息的收集是内部控制体系根据所指定的制度进行判断和决策的依据，因此信息的畅通是内控体系正常运作的必要条件，信息的反馈也可以促使内控制度的不断自我完善。
（四）房地产企业内部监督管理
内部监督管理主要是对企业内部控制管理工作所开展的一系列的监督检查工作，从而及时发现企业内部控制开展过程中所存在的缺陷问题，并通过相应的措施及时纠正处理，提高企业的内部控制管理水平。房地产企业在生产过程中的各个环节的衔接和监督，是内控体系的关节，只有处理好内部监督，才能保证内控制度的平衡性，才能及时发现内控制度的不足。
三、房地产企业内控管理创新模式构建措施
（一）优化房地产企业的治理结构
房地产企业的管理结构情况对于房地产企业内部控制管理工作的开展有着直接的影响。首先，在企业机构设置上，应进一步完善房地产企业董事会的作用，通过强化管理群体集体决策，确保投资决策活动的合理性。其次，在房地产企业内部建立以内部审计以及稽核等监督工作为主要业务的监督机构，对房地产企业的所有经营项目进行监督管理。第三，完善企业管理制度以及员工约束激励机制的建设，确保各项管理工作能够得到贯彻落实。通过完善房地产企业的治理结构，为房地产企业内控工作开展提供良好的基础。
（二）对房地产企业的业务流程进行优化
房地产企业业务流程主要是项目建设投资决策、项目建设招投标、合同管理以及房地产产品的营销等。不同的业务流程，其工作的内容和性质是不同的，需要防范的风险和控制的内容也是不同。在制定内部控制体系时，可针对不同的业务流程，划分不同模块，制定出适合的控制指标和要求，并且加强不同模块间的监督和沟通，使各个模块有符合自身的控制内容和要求，并且又有机的统一在整个企业的控制体系之中。
（三）完善房地产企业风险评估体系的建设
由于房地产企业经营业务具有较高的风险性，因此应该将风险评估管理是内部控制管理工作的关键内容。风险评估体系的实施应该在项目实施的全过程动态的控制开展，在开发项目所处的不同阶段，进行的针对性的风险评估。着重对于融资风险、决策风险、合同风险、产品市场风险、政策风险以及法律风险等内容进行重点的控制。
四、结束语
房地产企业作为我国重要的国民经济支柱产业，对于我国社会经济的发展有着重要的影响。针对目前我国房地产企业管理中存在的一系列问题，房地产企业内控管理部门应该进行有针对性的优化创新，通过创新企业内控管理优化企业的治理，提高企业的经营管理水平，为新时期企业的长远发展提供保障。
参考文献：
[1]吴光东，苏振民.房地产企业集团管控模式研究—以万科为例[J].改革与战略，2008
房地产内控管理范文第2篇
关键词：房地产企业 内部控制 风险 管理
作为与国民经济与金融安全息息相关的支柱性产业，房地产行业将其整体风险水平控制在合理区间内是保证其自身安全发展需要和维持整个经济稳定的必要举措。然而，房地产业相比其他行业，具有企业经营规模大、资本投入高度集中的特点，这使得本行业企业的经营情况经常受制于诸多影响因素，除企业本身的经营管理模式与战略决策水平外，还有国家的宏观经济政策和地区的经济发展状况等，这加大了房地产企业进行有效的风险管理的难度。在房地产行业相对发展成熟的各国，对于房地产企业的个体和全行业的整体风险都有系统的研究和严格的控制规范，但我国房地产行业起步晚，对这方面的研究相对稀缺，房地产企业普遍风险控制水平有限，这引发了学界和业界的诸多担忧。
一、企业内部控制与财务风险管理的关系
企业的内部控制与风险管理的共同目标是保证企业的合理、健康发展，避免或最小化因为外部或内部因素的影响而使企业遭受不必要的损失。然而，就两者之间的关系的讨论在国内外都没有产生过明确一致的结论。国外的相关研究者对两者关系一般持三种观点：其一是认为企业的内部控制体系是风险管理工作的基础，而后者是对前者的拓展应用；其二认为企业的内部控制包含了风险管理，风险管理是内部控制工作内容之一；三是认为内部控制与风险管理相互融合，互为补充。而在理论文献和业界工作之中，两者的界限正变得越来越模糊，很多时候表示同样概念。
相较国外文献，国内对企业内部控制与风险管理关系的探讨起步相对晚，但近些年发展得较快。总结国内学者在这方面的研究，大概观点与国外类似。另外结合我国房地产行业的特有情况，国内学者提出：对风险暴露的指示工作比关注企业经营控制细节更重要，设计执行科学的风险管理体系比单纯关注于内部控制体制的建立更有意义。从《配套指引》中可见，企业的风险管理往往伴随着内部控制策略的实施，而内部控制框架的建立很多时候是为了更好地进行风险管理。很多房地产企业和其他企业经营失败的教训也告诉我们，企业所承受的财务风险很大一部分根源于良好内部控制的缺失，如企业没有实现内部职务的合理分离，或存在大量的寻租、舞弊等现象。所以，若企业不能根据自身财务风险管理的目标设置、建立并严格执行合理的内部控制框架和方案，则可以认为该企业的内部控制是失效的，不但无法进行有效的财务风险管理，还会使得企业处于不必要的风险暴露之中。
二、房地产企业面临的主要财务风险类别分析
在设计内部控制体系以实现风险管理目标之前，首先要分析影响房地产企业财务状况的主要风险因素，经总结包括以下几种：
（一）日常运营的财务风险
主要包括房地产公司日常运营中的事务性支出，不少房地产企业因为预算制度不完善，财务报表制度与会计、审计制度建设不成熟，导致运营过程中费用过高，效率低下，形成持久性的财务风险。
（二）债务风险与利率风险
此两类风险来自于房地产企业的资金来源的不确定性与利率的变动。房地产企业资金需求量大，我国房地产企业普遍存在过度依赖债务融资现象，这使得房地产企业的资金来源具有脆弱性与不稳定性，一旦银行信用窗口收紧或者出现利率的持续性上涨，房地产企业的资金成本必将大幅度提升，资金来源缩小，财务风险激增。
（三）财务投资风险
房地产公司的特性决定其每一个项目的资金占用量是巨大的，则单个项目的成功与否有时候可能直接决定着房地产公司的财务安全，无论是选择错误的投资项目，或者从合作方或客户处承受高的信用风险，都可能给房地产公司的财务风险管理带来巨大的负担。
三、从内部控制的角度实施风险管理的措施
从上文的分析中可见，为应对房地产企业所承受的不同类型的财务风险，在对这些风险进行分门别类之后，针对性地设计内部控制策略提示并解决来自各个方面的风险因素，最终形成一个相辅相成、全面应对各类风险的内部控制框架。基于这一思想，我们对我国房地产企业基于内部控制的财务风险监测与管理给出以下建议：
首先，应该加强对房地产企业财务资金的管理与控制。企业的内部控制体系应当同时保证资金使用的透明与资金调度的高效，同时建立定期的财务报告制、会计审计制与全面预算制度，监控资金状况。针对自身行业特性，房地产企业还应用本公司数据定期计算财务风险指标，如损失率，在险价值等；其次，房地产企业应在内部控制体系中建立严格的成本核算体系，考虑利息率和原料采购成本价的变动；第三，房地产企业应该构建财务信息资料库并及时更新，对于合作银行、合作伙伴与客户的信用状况等因素都要考虑在内。通过建立稳健的财务决策系统。在新上马项目与研发过程中，使用合适的财务手段如对冲或分散投资的方式，防止大的政策风险为房地产企业招致难以承受的损失；最后，加强房地产公司财务人员的挑选与培训，以保持合理的治理结构和自上而下的高执行力，这可以帮助房地产企业避免由于财务人员任用不当和执行力不足、运行效率低下造成的财务风险。
四、结束语
有效地进行财务风险管理是房地产企业内部控制的目标之一，而同时合理的内部控制框架也有利于房地产企业有效地监控财务风险与应对财务风险。本文通过分析房地产企业财务风险的主要来源，从内部控制框架构建的角度，提出科学的内部控制体系的建立应充分考虑企业的风险暴露，与风险控制科学地相结合，达到统一的目标，即保证企业的健康、长远发展。
参考文献：
[1]国务院国有资产监督管理委员会[J].中央企业全面风险管理指引. 2006
[2]德勤华永会计事务所有限公司.中国上市公司内部控制调查分析报告. 2010
房地产内控管理范文第3篇
房地产企业成本管理是否有效，与企业长远发展有着密切联系。本文就房地产企业成本管理存在的问题进行分析，提出了房地产企业成本管理的新思路，以有效控制房地产企业建筑施工成本，促进企业经济效益不断增长。随着经济不断发展，城市建设规模越来越大，对建筑施工成本管理提出了更高要求，以满足社会发展需求。
【关键词】
房地产企业;内部内部控制
一、房地产建筑企业成本管理现状
根据目前建筑企业的发展情况来看，企业成本管理水平得到了一定提升，但是仍存在如下几个方面的问题：
（一）成本管理意识观念不强
由于受到传统观念的影响.很多房地产管理人员缺乏建筑成本管理的观念，没有科学、合理的成本管理意识，过于注重建筑工程项目的经济效益，致使建筑施工没计、合同等受到严重影响。在施工过程中，企业管理人员注重的只是建筑材料的消耗问题.没有从材料供应、施工单他、施工工期等方面考虑建筑施工成本。
（二）成本管理认识有偏差
房地产建筑企业中很多管理层人员认为建筑成本的管理只是材料的管理，从而忽略其他因素带来的影响，只注重企业的利润，没有考虑企业的整体效益，致使房地产企业建筑成本投入过大，无法到达预期同的。建筑工程项目的成本管理存在整个建筑施工过程中，需要贯穿于整个工程的全部项目，但是，建筑成本管理人员对成本管理认识不全面、缺乏有效管理制度，导致建筑工程项出现施工工期拖延、工程质量等问题，致使格个建筑工程项目失控。
（三）成本管理体系不完善
在施工过程中，施工人员不能严格按照施工设计图纸、施工预算执行，使企业成本预算与成乖核算无法紧密结合在一起，导致各施工阶段的实际施工成本与预算成本出现较大差距。另外，建筑企业管理人员没有成本管理意识，没有真正认识到成本合算的重要性，导致成本管理体系不完善，大大降低了建筑成本管理的有效性。
（四）成本管理目标不明确
现代建筑企业普遍存在对房地产建筑成本管理目标理解不到位，错判，错报的问题，以为降低施工成本投入就可以选择成本有效管理的原因，从而忽略了成本管理与实际施工环境各因素的影响。管理人员对成本管理的认识不够，没有成本管理意识，导致建筑工程项目成本管理目标不明确、管理体系不完善等，都会给建筑企业造成巨大经济损失，从而影响房地产企业正常发展。
二、对策
（一）加强学习，提高认识
随着现代经济的发展，传统成本管理观念已经完全不能遁循社会发展需求，房地产建筑企业想要长远发展，就必须提高对成本管理的认识，注重成本管理的精细化发展，不断学习先进管理方法和技术、提升企业管理水平。在实践过程中，房地产建筑企业要加强相关工作人员的培训，提高专业技能，增强精细化管理意识，提高个人索质修养，最终提高成本管理意识。
（二）加强成本管理体系建设
房地产建筑企业宴行建筑成本管理是为了节约成术.提高企业的利润，以促进企业经济效益不断增长。建筑成本管理体系的建设和完善是项繁琐的工程，成本核算是整个建筑成本管理的核心，会计人员注重综合素质能力提升，不断学习新知识，运用现代技术，提高施工成本预算的响效性。在具体应用中，需要注意以下几个方面：
1.设计阶段
根据目标成本优化设计方案，设计方案主要涉及户型、控制、功能等，成本规划活动目标分解到设计部门，各设计部门就可以从事产品价值和价值工程分析。根据产品规划书.设计出产品原型。结合原型，把成本降低的目标分解到各个商品房组成部分上。在目标成本法下，设计阶段是整个目标成本确定后，整个项目的成本于控制也就有了控制和实施的依据。
2.施工阶段
房地产企业的施工一般采用工程出包方式，在出包工程中，房地产企业应按照企业内控制度建立适合企业自身的内控管理模式。包程需要招投标的，要根据目标成本，按照招投标法及企业内控;制度要求制订措施，对实施过程实行评估，对超过目标成本的，要分析原因，找出解决的方法和对策;对甲方供料，要根据目标成本制订采购价格、质量、数最、验收等控制方法，对价格波动较大的，要找出适合的对策。合同签订、工程进度管理、日常经营管理者，筹融资等都应围绕目标成本这根主线展开工作，确保目标成本的实现。
3.竣工验收阶段
竣工验收阶段要根据目标计划及实施结果做出分析。对超支要找出原因，落实责任;对节约，要总结经验，做出表彰。目标成本法实施中需经过两个阶段，一是制订阶段，二是控制评价阶段，在制订阶段，要根据房地产开发所涉项目分阶段（房地产项目分片，开发）编制目标成本，编制目标成本时，要分析目标环境。目前管理状况，拟采取达到目标的方法，根据房地产项目成本要素逐项逐条论证，所论证的项目都必须具备可操作性，否则，就不应做为目标成本中的要素来反映;最后形成目标成本编制表，目标成本编制表是对整个目标成本分析论证的结果。
（三）企业内控的自我评价
通过开展内控评价工作，可以对企业内部控制设计以及运行的有效性进行全面的分析判断。首先，内控管理部门应该明确企业内部控制的工作范围一个任务以及岗位情况，并重点在内控制规范的实施范围、制度架构情况，制定评价工作计划。其次，对内控工作自我评价的组织实施，应该严格按照《企业内部控制规范》以及《企业内部控制评价指引》等文件的要求，重点针对企业内部控制的有效性以及内部控制设置可全面性进行评价分析，第三，对于内部控制评价中存在的缺陷问题，应该及时的汇总分析，并结合问题产生的原因，提出对应的调整整政措施。强化对于内部控制的审计管理，内部控制审计作为评价以及确认企业内部控制管理工作有效性的重要手段，以便于为企业内部控制的调整提供依据。
三、结束语
房地产企业内控管理工作作为现代企业管理体系的重要组成，也是实现企业经营管理规范化与标准化的重要手段。因此，企业管理部门尤其是财务管理部门，应该结合企业的实际情况，完善内控管理的规范化制度，制定出具有企业特色的内控管理体系，结合内外环境的变化及时的调整优化，确保制度措施的可行性，同时强化内控管理制度措施的蒋实执行管理，通过内控管理的全员参与，提高内控管理措施的执行力度，充分发挥内控制度体系的作用。
参考文献：
[1]谭开诚.浅谈房地产企业财务内部控制[J].商场现代化，2012（26）
房地产内控管理范文第4篇
国家改革开放以来，我国国民经济获得了良好的发展，当前，我国公民对生活工作环境提出了越来越高的要求，房地产行业是改善我国公民生活工作环境的重要行业，正处于快速发展的过程当中。房地产企业的财务内控水平是保障房地产企业获得良好发展的重要因素，目前，我国一些房地产企业的财务内部控制工作存在着一些问题，严重影响着企业的健康稳定发展，因此，很多房地产企业已经将改善房地产企业财务内控制度作为重要的工作内容。
二、当前我国房地产企业财务管理内部控制存在的问题
(一)房地产企业的工作人员对财务内部控制的重视程度不足
房地产企业在国家改革开放之后得到了快速的发展，而我国市场经济制度的快速变化使得我国房地产企业难以准确的把握行业变化规律。另外，我国房地产企业财务管理内部控制方面的理论著作比较少，一些企业的管理人员无法从理论著作中获得财务管理方面的经验，一些房地产企业将关注的重点放在销售环节和建设环节，对财务管理的理解停留在传统的阶段，并没有对财务管理内部控制制度进行必要的改良。还有些房地产企业的工作人员对财务内部控制的理解过于简单，导致对财务内控的重视程度不足，这种消极的态度很大程度阻碍了企业的发展。
(二)房地产企业缺乏完善的内部控制制度
目前，我国很多房地产企业在制度建设方面主要关注营销和施工，对财务内部控制的制度建设较为落后，一些企业的内部监督机制缺乏科学性，使得财务管理机构的工作难以得到切实有效的监管，存在着消极懈怠和的问题，还有些房地产企业在财务内控的信息交流方面缺乏完善的制度，导致各部门财务信息不能被管理机构及时准确的了解，而财务管理机构缺乏足够的权力，致使内部控制制度的执行力度不足，降低了财务内控的效率和质量。一些房地产企业的财务管理制度中缺少必要的风险评估机制，使得房地产企业的经营过程面临较大的风险，无法保证企业的经济效益[1]。一些企业制定财务内部控制的流程缺乏科学性，并没有对房地产行业的特点和本企业实际情况进行深入的分析，仅仅根据相关理论和常识对财务内控制度进行了构建，因此，内部控制制度具有一定的盲目性，无法适应企业长远发展的战略要求。一些企业制定的内部有控制制度仅仅保证和符合法律法规的要求，并没有根据房地产企业现阶段发展情况进行制度的细化，使得制度缺乏足够的可行性，财务管理人员无法直接依靠制度进行管理工作。
(三)房地产企业财务管理机构工作人员专业技能不足
我国的房地产企业主要在改革开放后发展起来，相比于发达国家的房地产企业，发展历程较短，相关经验的积累不足[2]。一些房地产企业财务管理机构的工作人员仅仅对相关内部控制理论进行了学习，并没有对我国房地产行业的特点和财务管理风险进行深入的研究，使得学习到的内部控制理论无法在实际工作中发挥重要作用。一些房地产公司比较重视对销售人员和开发人员的技能培训，对财务内控人员的培训力度不足，致使财务内控人员缺乏提升专业技能的机会。一些房地产企业内部缺乏对财务内控工作人员的激励机制，导致一些工作人员的工作态度不够积极，影响内部控制水平。还有些房地产企业没有为工作人员提供同其他企业工作人员交流学习的机会，使得内控管理人员的视野狭隘，思想观念滞后，无法提高财务内控水平。
三、提高房地产企业财务内控水平的具体举措
(一)提高房地产企业工作人员对财务内控的重视程度
房地产企业的主要领导要首先加强对财务内控的学习，要主动阅读财务内控有关理论文献，了解财务内控基本事项，并参与财务内控的工作实践，以便加深对财务内控工作的理解和重视。要对房地产企业全体员工开展财务内部控制专题教育活动，将财务内控的基本道理和重要意义进行宣讲，提升房地产企业全体工作人员对财务内部控制的理解程度，以便全体工作人员抛弃传统的对财务内控的理解，积极主动的配合新型财务内控制度的建设工作，为房地产企业建设出适应新时期新情况的财务内控制度。要加强对房地产企业员工的风险意识教育，使每一位工作人员认识到房地产企业所面临的较大财务风险，以便加强对财务管理机构工作的重视，促进财务内控机制的完善。
(二)完善房地产企业财务内控制度
房地产企业的内部控制制度建设要加强对财务预警机制的重视，要提高全体工作人员对财务预警机制的重视，以便房地产企业出现资金风险的时候，工作人员能够及时将发现的问题告知财务管理机构，财务管理机构的工作人员可以更早的发现问题，并将问题解决在萌芽状态。要充分研究房地产企业的未来发展战略规划，严格按照战略规划的要求对财务内控制度进行改良，以便财务内控制度能够在更长的时间范围内发挥积极作用。要结合房地产企业的发展现状，对企业现有经济资源和社会资源进行统计，以便财务内控制度能够真正切合企业实际发展情况。房地产企业要提高完善内部控制制度的紧迫感，要将由于财务内控水平不足导致财务危机的案例制作成专题教育片在企业内部进行播放，以此提高企业全体工作人员对完善内控制度的重视程度[3]。企业的财务内控人员必须深入研究当前我国房地产行业和房地产市场发生的深刻变化，以便对内部控制的各个要素进行严格的把握，不断更新企业内部控制制度，使企业更好的适应新时期市场环境。要做好房地产企业内部控制制度转变的衔接工作，防止内部控制制度的变化导致企业部分事物缺乏管理，要科学的对房地产企业各个机构进行分工，以便企业各机构能够发挥本机构的特长，支持内部控制制度的建设，并且将内部控制制度建设过程中的问题对管理机构进行及时的反映，避免制定的制度出现不符合实际情况的问题，让房地产企业的内部控制制度更加符合企业的发展现状。以北方某房地产企业为例，该企业在实施内控机制改革之前，该企业2012年总销售为30亿元人民币，普通员工薪资水平为3000元，仅缴纳养老保险，房地产项目施工成本为13亿元。该企业在2013年年初开始进行了财务内控改革，同年营销效益上升了1.5亿元人民币，员工薪资提升近千元，并均缴纳了三险一金，施工成本也降低1亿元左右。由此可见，一套科学的财务内控模式，能够有效提升房地产企业经营效益，降低成本，值得推广。
(三)提高房地产企业工作人员财务内控能力
房地产企业要定期开展财务内控工作人员专题教育活动，邀请经验丰富的讲师担任财务内控制度建设方法的专题课程教授。培训活动不仅要重视提高工作人员的财务内控技能，也要重视工作人员的职业道德建设，要定期考察财务管控机构工作人员的学习情况和工作业绩，以便根据实际情况调整教学方案，切实增强工作人员的财务内控水平。
四、结束语
房地产内控管理范文第5篇
关键词：典当行 融资 中小企业 风险防范
中图分类号：F832.38 文献标识码：B 文章编号：1007-4392（2011）07-0052-03
一、内蒙古典当行基本情况及特点
（一）典当行平稳发展，地区分布集中
截至2010年末，全区依法设立典当行129家，分支机构33家，注册资本18.6亿元，从业人员1127人。分地区看，呼包鄂经济圈发展较快，共设立典当行47家，占全区的36.43%；东部五盟市共设立典当行30家，占全区的23.26%。据对13家样本典当行调查，2010年末其资产总额2.19亿元，同比增长10.10%，负债总额0.57亿元，同比下降0.97%，8成以上企业认为近3年典当行业保持正常发展或蓬勃发展，5成企业认为典当需求增加是典当行保持快速发展的主要原因。
（二）客户群相对集中，房地产抵押典当业务发展迅速
目前，全区典当行的主营业务包括动产质押典当业务、财产权利质押典当业务、房地产抵押典当业务、限额内绝当物品的买卖、鉴定评估及咨询服务、商务部依法批准的其他典当业务。服务对象主要是中小企业和个体私人经营者，发放当金全部来源于企业注册资金，经营风险自行承担，盈亏自负。2010年，典当行为全区中小企业和个体经营户融资9835笔，发放当金26.4亿元，同比增长15%。分业务类型看，动产质押典当业务4.97亿元，财产权利质押典当业务3.45亿元，房地产抵押典当业务17.9亿元，占全部业务的67.8%。房地产抵押典当业务中，居民生活性融资、中小企业和个体工商户生产性融资、房地产开发企业开发性融资占比分别为28%、48%和24%。
（三）典当行经营效益稳步提高，收入来源稳定
典当行主要收入来源是典当当金利息和典当综合费用。当金利率按人民银行公布的银行机构6个月期法定贷款利率及典当期限折算后执行，典当综合费用包括各种服务及管理费用，月综合费率按《典当管理办法》规定执行。2010年，全区典当行实现税后利润4963万元，同比增长22.6%；13家样本典当行实现利润总额1589.76万元，同比增长52.62%，绝当额488万元，同比下降37.11%。
二、典当行金融服务功能分析
（一）手续简便、操作快捷
中小企业和个体私人经营者的融资需求具有贷款额度小、资金需求急、需求频率高的特点，在典当行融资无需提供财务报表和贷款用途等资料，只需提供符合规定的当物，相关证件材料齐备，即可取得当金，时间跨度较短，能及时满足中小企业和个体私人经营者的资金周转需求。对13家样本典当行调查显示：2010年共发放当金3.67亿元，居民和中小企业当金比约为9：1；认为居民和中小企业典当的首要目的是流动资金需要的典当行分别占9成和6成，认为典当能部分满足居民和中小企业融资需求的典当行占8成，认为典当对居民和中小企业融资作用比较大的典当行占7成。
（二）当期较短、融资灵活
银行贷款一般期限较长，而典当期限由当户和典当行自行约定，最长不超过6个月，到期可以续当。相对于传统金融金机构，典当融资额度更加灵活，具体按照《典当管理办法》的规定对典当物的实际价值进行评估鉴定后确定。对13家样本典当行调查显示：居民典当期限一般在3―6个月，中小企业典当期限一般在1―6个月，且典当时间很分散，无明显的季节性规律。
（三）抵押或质押范围广泛
与商业银行不同，典当行既可以开展不动产抵押，也可经营动产质押和财产权利质押等业务，如黄金饰品、古董、硬木家具、房产、汽车、艺术品、机器设备等。2010年，13家样本典当行典当业务中，发放房产当金占比为72.8%，发放股权当金占比为13.4%，发放民品当金占比为6.1%，发放交通工具当金占比为4.6%。从占比情况看，房地产抵押典当业务发展迅速，股权质押典当业务呈上升趋势，传统的民品质押典当业务范围有所缩小。
三、存在的主要问题
（一）监管法规不健全
目前，典当行经营和监管中适用的法律法规较多，但以《典当管理办法》为主要监管依据，随着典当行的快速发展，《典当管理办法》也显现出一些缺陷。一是该办法属于部门规章制度，法律位阶较低，一般不作为援引法条，一旦与国家现行的法律法规如《担保法》、《公司法》等出现抵触时难以适用，不能有效保护典当行的合法权益。二是《典当管理办法》规定，设立典当行或分支机构应由商务部批准并颁发《典当经营许可证》，商务部对典当行实行归口管理，履行监督管理职责，负责典当行日常业务监管。省级商务主管部门按季向商务部报送本地典当行经营情况，并对典当行进行年审。由于典当行的审批权和监管权均在商务部，省级以下部门无法履行相关职责，典当行的现场、非现场监管缺失，难以适应典当行快速发展的需要。
（二）违规经营现象依然存在
据调查，个别典当行不能严格按照《典当管理办法》的规定经营，主要表现在：一是典当行在登记事项变更时，违反变更程序，存在不符合《典当管理办法》规定的行为。二是典当行不注重控制企业自身经营风险和资金安全性风险，资产管理中，对同一法人或自然人典当余额超规定限额。三是典当当金利率偏高，如某市典当行贷款利率为35%，不仅超过了现行6个月基准利率，而且高于贷款基准利率的四倍。四是个别企业对当票不够重视，存在填写不完整、填写错误、随意作废、保管不善、丢失当票等现象。
（三）房地产开发企业进行典当融资存在潜在风险
在信贷资金趋紧的形势下，为防止资金链断裂，一些中小房地产企业转向典当行融资。由于内蒙古从事房地产开发性融资的典当行多为近年新设立的企业，对传统典当业务不熟悉，尤其在房价持续攀升时更倾向于简单易操作的房地产开发性融资，忽略了宏观环境变化和自身经营管理中存在的潜在风险，一旦房地产市场出现较大波动，可能会形成系统性风险。
（四）融资渠道单一
根据《典当管理办法》相关规定，典当行的唯一融资渠道是向商业银行贷款，但目前内蒙古尚无一家商业银行为典当行提供贷款。由于典当行资金实力有限，发放当金全部来源于企业注册资金，在资产规模和融资比例受限的情况下，难以充分发挥其社会资金融通、支持中小企业的功能。同时，也不排除个别典当行通过非法吸储来融通资金，这将直接影响到区域内金融稳定和社会安全。
（五）典当行面临较大的外部冲击
一是小额贷款公司发展迅速，截至2010年末，全区已开业小额贷款公司422家，注册资本312.5亿元，累计发放贷款511亿元，是典当行发放当金的19倍。二是寄卖行、旧货店、调剂部、中介所等旧货经营企业以及投资公司、担保公司、信贷咨询服务公司等非法从事典当业务现象日益突出，部分企业在对外宣传上，有意通过典当、融资等模糊性表述误导消费者，开展非法融资业务，不仅严重扰乱了正常的金融秩序，且易与黑恶势力勾结，成为销赃、洗钱的主要场所，危害社会稳定。
（六）缺乏专业人才和内控管理机制
典当行属于特殊行业，涉及经营管理、金融证券、珠宝鉴定、房产评估等各个方面，对人要求较高，不但需要经验丰富，而且要知识渊博。目前，内蒙古典当行专业管理人员和技术人员相对匮乏，尤其在鉴定、评估、财务、档案等方面的管理较为薄弱。此外，多数典当行的内控管理制度不健全，缺乏在财务管理、业务流程设置、风险防范等方面的规章制度，影响其稳健经营。
四、政策建议
（一）完善法律法规，加强监管指导
一是进一步修改完善《典当管理办法》，尽快出台《典当管理条例》，明确典当行的商行为性质，提升其法律位阶，强化地市级商务主管部门的监管职能，对典当行进行现场和非现场检查，允许有条件的地区将典当行审批权下放至省级商务主管部门，提高工作效率。二是建立商务、公安、工商、人民银行、房地产等部门行业管理协作机制，加大综合执法检查力度，改进和完善相关服务，促进典当行稳健经营。三是加大对高利贷、非法集资和擅自吸收公众存款、洗钱等违法犯罪行为的打击力度，进一步整顿和规范典当市场秩序。
（二）注重人才培养，强化内控管理
针对当前典当行专业人才匮乏的现状，相关部门应制定典当行从业人员标准，明确典当从业人员资质，启动和推进典当从业人员的资格认证工作。典当行应加强员工在金融、法律、管理等方面的培训，提高其综合素质。同时，应进一步深化典当行内部制度改革，完善现代企业管理，提高风险管理技术，健全内控管理机制，提升风险防范水平。
