商业综合体的发展趋势
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商业综合体的发展趋势范文第1篇
在建国后，特别是改革开放以来，我国的经济、政治、文化各方面都获得了较大程度的进步，特别是科学技术的不断进步极大的解放了生产力，让人们逐渐摆脱土地的束缚走向了城市，使城市化进程不断加快。与此同时，人们对生活的追求也在不断提高，此时城市化下的商业综合体是否具备一些功能来满足居民的各类生产生活的需要以及其满足的程度，这个项目值得去探究，因为这是一个涉及到多方面问题的一项工作，牵涉到不同的利益集团，处理不恰当容易造成很多的社会问题。
一、什么是商业综合体
商业综合体的概念是起源于城市综合体的概念，但两者之间有着明显的区别。城市综合体是把建筑群作为基础，将城市中的商业零售、综合娱乐、酒店餐饮、商务办公、公寓住宅五大核心功能集于一身实现节约土地、聚合功能的城市聚集体又称为城中城。而商业中和体则是将城市中的交通、商业、餐饮、居住、办公、会议、文化娱乐、展览和旅馆等与城市的生活空间的其中三项进行组合，并在各部分之间建立起一种相互依存、相互促进的一种能动性的关系，进而形成一个高效率、多功能的综合体。它具备了现代城市中的全部职能，所以又被成为“城中之城”。
二、城市化下的商业综合体的类型划分
商业综合体产生于对城市土地资源的高度集约利用的需要。因此更具其在城市核心区域和未来的核心区域中的具置可分为中心商务区（CBD）、新开发区的中心商贸区、交通枢纽和城市副中心这四大部分。四部分综合体在各自的领域发挥着各自的功能，同时这四大部分还进行横向的联系。
三、城市化下的商业综合体的特征
从城市化的角度商业综合体的特征进行归纳，可以发现此时的商业综合体具有如下的特征。
1、内部特征
城市化进程中的商业综合体其内部特征就更为具体专业。例如高科技集成设施，这些设施的应用体现出科学技术的进步对建筑形式的影响；现代城市景观的设计风格；树型的道路交通体系；大空间的尺度
2、外部特征
商业综合体所具有的外部特征主要是各类综合体在功能上的复合性，以便实现生活和工作配套运营体系，做到各项功能密切联系；交通上的高通达性，不只是实体的各类道路交通，还包括信息网络的高通达性；建筑上的集约性和高密度性；风格上的整体统一性等特点。
四、城市化中商业综合体的存在问题
1、对城市化中的商业综合体功能的认识不足
由于商业综合体是最近几年兴起的一种发展模式，人民对这个发展模式的认识还处于表层阶段。只是简单的理解为把各个商业连在一起就是商业综合体了。事实上，商业综合体的功能远不止是各类商业功效的叠加，它是一种复合型功能的表现形式。
2、城市化中的商业综合体的开发模式单一
当前的商业综合体只是单纯的以商业为主进行开发，而且是更侧重于对实体商业的开发，造成大量的城市用地被占用而用在休闲、娱乐等综合体方面的比重不大，这不仅是存在规划中的漏洞，还有一部分是开发商的原因，他们追求的是在最短的时间内见到效益，对那些投资大，回收资金慢的项目不感兴趣。
3、城市化中的商业综合体的规模划分
在城市这个综合体中，如何对有关商业综合体的规模做出明确的划分不是一件容易事，商业综合体涉及到多个方面的商业形态和商业类型，在这些业态中，有很多个体的边界范围是模糊的，还有很多商业的业务性质是一种无形的工作活动，其工作范围会涉及到很多方面，但其规模就很难进行界定，这么多的不确定因素最终导致了对商业综合体难以进行规模的划分工作。
4、城市化中的商业综合体的业态融合问题
前面又讲到商业综合体是一个包含多个城市功能的综合体，这些功能在发挥城市职能的过程中，必然会与其他城市功能相交汇，这就会出现不同的商业种类和不同的商业形态相互融合又或者相互排斥的情况。如何做到各类商业和各类商业形态的共生这是摆在当前发展商业综合体有关部门面前的一个难题。
5、城市化中的商业综合体的交通体系选择混乱
交通体系的选择和确定都会影响的城市化中的商业综合体的发展方向。当前各地对道路交通的进行设计和施工时所选取的方法和依据的交通体系各不相同，这样既有可能造成道路交通系统道路功能的浪费，又存在着道路的承载力过度的可能性。在这种混乱的交通体系下，商业综合体的功能发挥也会受到一定程度的影响。
五、城市化下的商业综合体的发展趋势
在未来城市化下的商业综合体将会作为休闲性质的综合体来发展，更加突出其文化主题。由于这种开放式的休闲消费场所具有的特性而成为一个城市或是一个区域内的标志性建筑，成为了一个地区或是一个城市中的商业文化和城市文化的典型代表，进而成为都市休闲旅游中的热门商业地产项目，休闲商业综合体在各个方面所发挥的作用越来越重要，越来越广泛，其在城市建设中也受到了越来越多的关注。盈利模式是商业综合体的核心，休闲业态是关键，实现文化活化是灵魂。具有休闲性质的商业综合体通过自身努力和结合时代需求，将商业综合体中的所涉及到的文化做活，朝着盈利画的商业地产、市场化的休闲业态方向发展。
结语：
作为在各类综合体最普遍采用的实践形式，商业综合体已经出现，就收到了各界的好评。我国的城市商业主要是在城市的发展的过程中一点点繁荣起来的，如今形成的商业综合体也主要是在城市化进程的推动下出现的。如何使商业综合体同样能够对城市化产生相同的反作用力这个课题具有非常大的现实意义。将商业综合体的各类优势充分的发挥出来；实现一加一大于二的合作长处，对其潜力进行深度挖掘，来服务和满足社会的需要。
参考文献：
[1]牛素玲，崔金松.地下空间使用过程中常见问题及整治措施[J].消防技术与产品信息，2010（12）.
[2]金紫菘.大型商业综合体空间形态体系及其设计手法研究[J].杭州浙江大学，2012（10）.
商业综合体的发展趋势范文第2篇
【关键词】商业综合体；公共空间；设计探究
前言：随着我国社会经济的不断发展，我国各类建筑空间设计都在蓬勃发展中，并且都有了一定的成绩。本研究着重阐述商业综合体公共空间的类型，指导不同商业综合体不同设计。
1.商业综合体的简单介绍
现代城市商业建筑的发展呈现出日新月异的态势，百家争鸣的大体格局。商业综合体作为一种新兴的大型商业建筑类型，在城市发展建设潮流中扮演着越来越重要的角色。商业综合体作为一种复合型现代城市商业设施，整合了包括零售、餐饮、娱乐、酒店等在内的多种商业功能，满足了人们消费生活多方面的需求，并日益成为城市公共空间的重要组成部分。现代商业综合体的空间形态来源于街道和广场，一种典型的体现规模效应的产物，其通过统一的开发建设，创造出具有集聚效应的空间载体，从而实现规模上的集约化。大规模的主力店、小型租赁店聚集于一处，给购物者提供了莫大方便，发挥出巨大的规模效应和成本优势。商业综合体在形式上不同于传统意义上的商业街，却又保持着商业活动所必需的空间环境特征，融合了城市空间与建筑空间的优势，因此受到公众的欢迎。街道、广场、水系等城市元素被引入到建筑内部；区域、路径、节点、地标、界面这些城市设计要素，也充分地体现在商业设施内部的空间上。城市商业综合体作为现代城市空间的重要组成部分之一，在一体化建设中更是向综合化，多功能的方向复合发展。
2.城市商业综合体公共空间的定义
2.1公共空间的定义
“公共空间” 一般被定义为“由公共权力创建并保持的、供所有市民使用和享受的场所和空间，它包括商业中心、文化中心、博物馆、交通枢纽、街道、广场、居住区户外场地、公园和体育场地等”。
狭义的公共空间是指那些供城市居民日常生活和社会生活公共使用的室外空间，它包括街道、广场、居住区户外场地、公园、体育场地等；广义的公共空间不仅仅只是地理的概念，更重要的是进入空间的人们，以及展现在空间之上的广泛参与、交流与互动。公共空间设计是指根据建筑所处环境、功能性质、空间形式和投资标准，运用美学原理、审美法则、物质技术手段，创造一个满足人们社会生活和社会特征需求、表现人类文明和进步，并制约和影响着人们观念和行为的特定的公共建筑空间设计环境。可见它即要体现出合理的功能价值，又要能反映出地域特征、历史文脉等文化价值。随着社会的发展，公共空间设计主要表现为高度现代化、智能化、回归自然、空间形式统一和空间风格多元化发展的特点，力求创造出现代、高效的公共空间形式。
2.2商业综合体的公共空间
城市商业综合体的公共空间在发展趋势上承担起更多城市空间的职能，在一定程度上代替了西方传统的广场和我国传统的街道式城市公共空间，其空间范围与以上定义不同，是指介于城市商业综合体内部功能空间和城市外部空间之间的过渡空间以及各功能之间的转换空间，具有很强的开放性和渗透性，是综合体内最活跃的空间形式。公共空间是城市商业综合体的核心部分，包含了多种社会公共活动，起到疏散人流、促进人们交流、刺激消费的重要作用，同时承担起一部分城市空间的职能。城市商业综合体综合了多种不同业态，而正是由于各种公共空间的存在，不同业态之间才能相互联系，有机互补，形成一个高效率的整体。
3.商业综合体的空间特点分类
3.1街道式空间
街道式空间主要包括室内步行街、室外步行街、连廊，它属于线性空间，导向性最强，为人流在各功能间的转换起到重要的作用，按其构成形式可以分为直线型、曲线型、折线型。研究表明：亚洲城市中，线形空间占据了公共空间的主导地位。在城市商业综合体公共空间的设计中，它往往与点状的广场空间和中庭式空间一同构成空间的主轴线，引导人们从空间的一端过渡到另一端去。街道式空间反映在城市商业综合体的公共空间中主要是指步行街，设计中首先应将它与综合体内其它公共空间进行整体性设计，让使用者感受到建筑本身特有的场所氛围，另外，场所是有限的环境空间，必须被限定后才有意义，例如在我国传统的商业街道空间中，牌坊起到了组织空间的作用，使街道成为封闭性和内聚性的空间，它是街道空间序列的开端，同时也为人们提供了舒适的步行环境。
3.2广场式空间
广场式空间主要包括了外广场、内广场，是外向性充分展现的场所类型，常表现出模糊性和不确定性。早期广场是城市的核心部分，作为街道空间放大为人们提供集会、举行仪式的场所。现在广场的尺度明显加大，广场的精神意义逐渐衰退，成为人们流动和展演的场地，场所的空间结构被破坏。广场式空间根据竖向位置的不同分为地面、地下、空中三个层面与城市环境联系，其中，地面层是城市商业综合体最重要的对外出入口，它的合理布置可以高效地引导人员到达综合体的各个功能空间；地下层、空中层可通过设置下沉广场或上升的平台的空间形式使之与城市空间有机融合，一组毫无生气的、超越人体尺度的空矿空间是不能带给人们美的享受的。
3.3中庭式空间
中庭式空间主要包括中庭、边庭、天井、庭院等，其空间可大可小，具有内聚性特点，通常位于综合体内部重要节点的位置，起着统领空间以及组织各功能空间的重要作用。人们对中心的体验是与垂直轴密切相关的，在城市商业综合体重要的中庭式节点空间中，往往上下贯通，将城市商业综合体的内部结构清晰地展现在人们面前，形成视觉感十分强烈的场所，人们可以从任何位置看到每层建筑空间中发生的活动及整体空间的序列变化，同时，通过自动扶梯、电梯等垂直交通设施的合理布置可以使人们在此空间中快速定位，引导人们方便快捷地到达各个空间层面，使之成为综合体的功能转换中心、室内展示中心以及交流中心，是整个建筑空间的部分。
4.商业综合体公共空间未来发展趋势
商业综合体在功能上的复合化和空间上的城市化，使之成为集购物、社交、娱乐和休憩于一体的多功能空间，很大程度上替代了街道、广场、公园等传统意义上的城市公共空间。不仅如此，随着通讯技术和传播媒体的发展，人们相互交流和获取信息的方式日益简化，城市公共空间的传统功能和优势遭到削弱。而此时，具有环境优美、温度适宜、时尚现代、区位优越、标志明显等因素的商业空间散发独特吸引力。商业空间已经成为现代城市中公共活动不可缺少的一个部分。
同一城市中不同的消费阶层、不同的消费目的也带来了不同的需求，商业类型的多样化是与这种消费需求的多样化相对应的。根据服务半径和市场定位的不同，社区型、市区型、城郊型商业综合体都能获得充分的发展空间。商业综合体公共空间的未来发展具有良好趋势。
5.结论
通过本研究的介绍，我们知道商业综合体公共空间的类型是多种多样的，可以满足不同形式的商业类型，在未来的发展前景也很广阔，我们要充分利用其优点，加快商业发展，创造更好的生活。
参考文献
[1]曾坚，陈岚，陈志宏.现代商业建筑的规划与设计[M].天津：天津大学出版社，2002.
商业综合体的发展趋势范文第3篇
关键词：城市商业 综合体 业态设计 新趋势
近几年来，随着社会主义的市场经济的不断发展和社会不断地进步，东南沿海地区和中央商务区逐渐形成了以购物中心为主的餐饮、娱乐一体化的商业中心，并且这些商业中心在一般的情况下都有特别大的规模，通常以11万平方米为基础点，有的还具备写字楼、酒店、公寓等设施，形成了功能的多元化和体量的巨大化的综合性建筑群，因此，把这样的建筑体系叫做城市商业综合体。商业综合体的发展在国外已经有很多年的历史，但在中国起步较晚，其中的许多项目都经过了详细的商业策划和设计者精细的设计，在实际实施的过程中积累了许多的经验，因此在城市商业综合体业态的设计中呈现了新趋势。
城市商业综合体业态拥有自己的特点，由于其不同地域所表现出的不同特点，因此它的发展趋势也是不同的。
一、城市商业综合体业态的演变
城市商业综合体的概念最早是在法国的巴黎出现然后在美国、日本而成为典范，在西方国家发展了几十年，它的经营理念和方式运营都是很成熟的。城市商业综合体在中国的发展时间是很短的，但也在不断的努力下和经验的积累下取得了一些成果。
我国的商业综合体的发展经过了几种主要的商业模式：第一代是供销社的商业模式；第二代是百货的商业模式；第三代是购物中心的商业模式和第四代的城市生活娱乐中心的商业模式。第四代的商业模式的建立是在第三代的购物商场和生活方式中心的基础上形成的一种新的商业综合体模式。第四代商业综合体的规模与商场模式更加接近，而在构建理念上又与城市生活方式中心更接近。它不是对原有模式的模仿，而是融入了这两种商业模式，又结合了项目特点与对市场的调查形成的一种创新型思路。它不单单有着从前的购物的功能，还多添加了体验式的消费方式，把购物、餐饮、休闲、观光和娱乐综合为一体，因此，第四代城市商业综合体不只是购物中心，还是城市的休闲娱乐和社交中心。
二、城市商业综合体的构建
（一）商业业态与建筑设计的创新思路
业态的规划是商业建筑中的重点，最合理的商业建筑的设计过程是：一要把对区位的分析与对消费者的调查做好；二是要对商业建筑进行整体的定位；三是对店铺进行招商，根据商户的设计要求对商业建筑进行设计。
以南京水游城为例。水游城是一个全面型的商业项目，它融合了购物、酒店公寓、娱乐场所、时尚休闲等商业设施。因此在业态布置上，不可以把简单的功能拼在一起，要让多种业态融合形成一个整体的商业综合体。要设计一个真正人性化的新型商业体系，在最初设计之时，就应把业态布局和建筑设计同时展开。水游城是在2004年进行商业设计规划，在2005年进行施工建设，2008年开始营业。和传统的商业综合体的区别是，水游城的业态建设和建筑设计是同步进行的，按照每一步业态的布局和具体的招商情况来进行设计和施工的，而不是先把建筑做好，再根据建筑类型进行招商引资。在水游城的运营方面，它是以社会为单位的公共性活动，如时装会、歌舞晚会、慈善晚会等一些民间的活动来取代一般的商业促销活动，以获取顾客的亲身体验感和认同感。
水游城商业业态
水游城空间效果
日本东京六本木在业态有都市会展中心+学术中心+影城+酒店+住宅+购物中心，各种业态组合在一起。注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富，让顾客产生好奇心，延长顾客停留时间。六本木购物中心的外立面变化丰富，采用向上退台的方式。露天广场舞台上设置圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用。通过舞台活动，空中庭院绿化空间，让顾客可以参与互动。
购物中心内部的中庭设计有特色，采用内部地面盆景绿化，内部立面设置空中绿化花池和水幕处理，增强了中庭空间的动态特征。中庭上空采用透明的天棚处理，同时适度遮挡阳光直射，创造了通透宜人的空间。
中庭主要通道采用曲线方式布置，让顾客在中庭方便找到自己喜欢的商店。
（二）在商业模式上的合理配置
随着现代人们的生活水平的不断提高，购物不只是对生活的需求而且是一种享受的生活方式。人们可以在商业购物中心进行娱乐、休闲等活动，除此之外还可以进行展示、广告等有关的社会功能，所以现在的商业购物中心跟传统的购物百货有着很大的区别。从某一方面来看，现代的城市商业综合体在业态设计上更与娱乐中心相接近，成为了城市人在周末进行活动的重要场所。因此在城市商业综合体的业态设计上要把这种变化元素增添进去，来构建更舒服的购物环境和休闲场所，并对其进行有效的组织。
1、把核心店和精品店有效的结合起来
核心店与精品店的统一结合会形成多级综合体业态的组合。有一定知名度的核心店都具有稳定的客户群，并且通过精品店来提升购物中心的档次。把不同的城市商业业态进行融合，以更强大的力量来保证城市商业综合体业态的顺利设置。
2、把城市的商业内街和中庭进行结合
在利用垂直空间的过程中，中庭体现了很重要的作用，能够聚集人气。中庭可以丰富商业的内部空间，能使商业内部的组织有效地进行实施。商业内街则是对商业的水平空间进行组织的重要方式，它的商业平面的面积非常之大，把几条或是一条城市商业内街进行内部的组织，和商业中庭进行结合，形成了合理的内部线。
商业的建筑体量的流畅线条，界面的灵活性的分布，建筑内外的空间的不清晰分界和内外的人群流动曲线的无缝连接，把整个的商业建筑紧凑的形成了一个圆状购物体，把有限的空间打造成了无限的遐想空间，并使购物者在消费的过程中更加享受，体现了其商业价值。
（三）绿色环保的建筑设计
对建筑进行节能设计是符合时代的发展需求的，它与可持续发展有着密不可分的关系。对城市建筑进行绿色的节能设计首先要树立人们对节能环保的意识观念。除了加大宣传的力度，还要让人们通过亲身的体验来了解节能环保的好处，感受到节能建筑的好处。
城市的商业建筑的成本高、消耗的能源大，所以在对建筑进行设计时最重要的是关注其节能性。要尽量减少立面的门窗和幕墙的数量，要使用中央空调，在运行时间和功能上的不一致，要进行独立的设计和调整。
另外，城市商业综合体业态在城市中有着非常重要的定位。它的业态关系与写字楼商业区等外部业态有着重要的联系，它的理想状态是通过依赖共生、互助的理念来安排，并在其间建立良好的方便的交通系统，成为统一的整体。
总 结：
总体来说，不断发展的城市商业和不断创新的商业业态，都被包含在了城市商业综合体之中，把这些不同的业态当作一个整体来设计，这就是目前的城市商业综合体业态设计的新趋势。要为客户提供一站式的餐饮、娱乐、购物和居住等服务，让人们在快节奏的工作之余能够体会生活的乐趣，然后要实行建筑的节能设计，节约能源，美化城市环境，减少各种污染，实现城市商业建筑的个性化，形成各自的风格。
参考文献：
[1]郑佳奇.城市商业综合体业态设计的新趋势[J].城市建设理论研究，2012（17）
[2]潘桂东.城市综合体项目开发研究[J].城市建设理论研究，2012（14）
[3]李振华.城市商业综合体业态设计的新趋势[J].广东建材，2010（7）
商业综合体的发展趋势范文第4篇
关键词：中小城市 城市综合体 路径
城市综合体的涵义
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大多数市民认为一栋栋集多种功能于一体的建筑加上大型停车场便组成了商业综合体，提到城市综合体，他们会联想到“写字楼+大型购物中心+多层地下停车场+住宅”。
城市综合体是由多种房地产业态，通过建筑流线合理有机组织而形成的大型综合性建筑群体。它犹如一座城市的缩影，是城市发展到一定程度的产物，它反映城市的进步历程，也代表了城市的精神文明，成为一个城市的重要标志。
城市综合体各种功能相互补充，相互借用，形成了有机的联系，集中高效地利用土地资源，充分体现城市的核心价值。相比于单一功能的建筑，一个成功的城市综合体，能直接拉动周边商业繁荣，带来强大的人流和商机，促进区域楼市的发展。它可以在共生、互利的前提下，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，最终实现多项功能的综合，形成互赢效应。
建设城市综合体的意义
（一）强大的聚合功能带来资源的重新整合
引进城市综合体建设模式，是促进土地集约化精细化利用、提升城市配套能力的途径。有专家认为，城市综合体是城市集约化发展中的一个典型现象，在一个相对完整而又有限的城市区域内集约紧凑地组织城市功能，运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用，通过空间上的相互联系、彼此激发，建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而产生比自身功能更大的功效职能，带来“整体大于部分之和”的集聚效应，形成以商业为主导功能，多功能、集约化、高效率的城市商业空间。
“这种方式的运用意味着城市土地的使用将更加符合节约和集约用地的原则，通过土地功能的混合利用也会使地段价值不断提升”。随着项目的开发，其自身丰富的业态空间组合，互为依托、互为促进，共同分享彼此价值的提升，形成一个自成体系的全新价值平台，让各个子项互相配套、互为支持，最大程度地形成资源聚合共享，产生集聚效应及叠加效应，形成城市综合体特有的价值链网络。
（二）强大的聚合功能带来强大的辐射功能
城市综合体自身的聚合，会吸附周边的各项资源，从而形成更大的综合体，更大的综合体又带来更强的吸附能力。周而复始，从而形成更强大的辐射功能，并带动整个城市综合竞争力的提升。
（三）城市综合体代表城市的精神文明
城市综合体是城市的标志性建筑群，因功能聚合而产生的辐射力，因辐射而形成新的聚合，其自我持续繁荣发展的能力，使其具有较长的寿命、较强的生命力。随着时间的推移，它强大的聚合功能和辐射功能，使其影响的人群越来越大；影响人生活的广度和深度也不断加大；随着时间的推移，它逐渐成为每个人成长的一部分，从而成为城市不可或缺的一部分。
城市综合体除了强大的城市功能和缜密的物质结构，其核心作用还在于它多维地提升人的价值，从而提升整个区域的价值，最终提升整个城市的价值，不但成为城市的经济中心，而且还成为城市的精神家园。
城市综合体开发风险分析
城市综合体项目虽带动了区域经济的发展，但同时，也集聚了大量风险。城市综合体是多类型物业的集合，涵盖写字楼、购物中心、酒店、住宅等多种物业形态，集休闲、娱乐、办公、购物、居住等功能于一体的同时，其开发、运营及管理的复杂程度也是较高的。城市综合体的开发，上游是资金链，中游是开发环节，下游是经营和管理，这三个环节缺一不可，任何一个环节出问题都会影响整个项目的运作。其中，作为上游的资金链最为关键，若资金链出现问题，将会对整个项目的开发带来严重影响。而由于融资渠道的限制导致的城市综合体开发过程中出现资金链紧张的现象并不少见。
如何解决城市综合体开发的资金瓶颈，如何进行城市综合体的定位及运营管理，都是比较关键的问题。但是我国城市综合体的商业模式一直没有明显的创新，各开发商推出的产品大都大同小异，同质化现象严重。另外，城市过快发展城市综合体，如果当地的消费能力跟不上，就会造成一大批商业物业滞销，特别是在融资渠道收窄的背景下，房企的资金链会受到很大的考验，一旦出现问题就会引起诸多连锁反应。
中小城市发展城市综合体的策略
当下我国二三线城市，大部分都在开发城市综合体。被称为销品茂（MALL）的城市综合体在全国各地遍地开花，除北、上、广等一线城市外，全国各地的二三线城市甚至很多只有10来万城市人口的小县城也开始引进MALL模式，而不去考虑市场是否接受、消费力能否满足、现有商业空闲置率、开发商实力大小（资金及专业操盘、运营能力）等问题。似乎这样才能体现开发企业实力，展示企业品牌形象，才能体现、提升城市形象及地位。
商业综合体的发展趋势范文第5篇
一、城市综合体的内涵与特征
城市综合体是一个由高密度、高容积率、多功能、混合性为构成要素和基本特征的城市开发模式，它将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。其中核心基本功能为：居住(酒店、公寓或住宅)、商务办公与购物中心；其他功能为基本功能的拓展。城市综合体可谓集城市居民日常“吃、喝、玩、乐、住、行”众多功能的“生活馆”，基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。城市综合体根据不同属性可以分为多种类型（见图 1），但无论何种类型的城市综合体，都具备以下典型特征：超大体量的规模，高密度、集约性的建筑设计，快捷高效的交通体系，复合互补的物业配套，现代的景观设计，巨额的投资资金，较长的开发周期等。二、城市综合体对于宁波城市发展的意义我国的城市综合体发展虽然起步较晚，但发展势头迅猛。近年来，北京、上海、广州等特大城市已经成功打造了众多以商业为核心的城市综合体，并在不断探索和实践更具综合功能的城市综合体。宁波作为东部沿海发达城市，也必须深刻认识城市综合体对于自身城市发展与提升的重要意义和影响。
（一）有利于促进城市土地集约使用，落实紧凑型城市发展
随着快速工业化和城市化进程的推进，宁波的城市发展面临巨大的空间资源约束。而城市综合体在有限空间内密集分布居住、商务、商业、文化娱乐等功能，通过各业态综合布局，可以最大限度地高效利用土地资源，促进城市土地集约使用，提高城市单位空间容量，缓解土地资源紧张局面，是落实紧凑型城市发展理念的现实抓手。
（二）有利于突破“单中心”格局，促进网络化都市发展
处于非核心区域的综合体项目开发，可以吸引大规模的人群集聚，提供大量的就业空间，完善周边的基础设施配套，使得所处区域的土地价值在城市化与地产开发过程得到快速提升。同时，城市综合体的功能复合性和“城中城”特征，可以使其为中心能形成一定规模的居住生活圈，多个综合体的建设能够实现“多中心”的空间结构，有利于突破“单中心”发展模式，加快宁波网络化都市发展。
（三）有利于发挥功能集聚效应，推进绿色城市建设
城市综合体的功能集聚可以创造“整体大于部分之和”的效应。因为集约的土地利用可以克服低密度、各城市功能相分割的蔓延式空间组织结构，不同性质的土地相对均衡地分布不同功能的建筑群，能够有效避免土地过分集中于某一特定功能，在一定程度上解决城市出行交通压力大、过度依赖汽车等问题，实现可达性高、可居性高、利益共享的城市精明增长。所以，城市综合体还将是推进宁波绿色城市建设的有效载体。（四）有利于拓展城市公共空间，创造良好社会效益城市综合体的选址往往是城市的中心、副中心或交通枢纽等重要地段，而且它本身具有多元复合功能，因此将会成为区域内乃至整个城市最具有活力的场所，市民公共活动文化的中心，有利于大幅拓展宁波城市的公共空间，为居民的物质消费和精神消费提供丰富多元的空间。
（五）有利于提升城市竞争力，改善城市形象
城市综合体作为服务业发展的重要载体，是楼宇经济、总部经济的有机集成。加快城市综合体建设，对于进一步增强宁波的城市创新能力、打造转型升级新模式以及扩大投资、服务民生、促进消费等都具有重大意义。此外，超大体量且具现代设计感的城市综合体建设还将有利于改善城市形象、打造城市标志和名片。
三、宁波城市综合体发展的现状与特征
（一）发展现状
2006 年落成的鄞州万达广场开启了宁波的城市综合体时代。经过 5 年的起步期快速发展，截至目前，宁波已建成的综合体有 4 个，而计划在未来三年内陆续开业的综合体还有 5 个。若将城市综合体的多种功能划分为商务（包括办公、酒店、会展、会议等）、商业、居住、文化娱乐（包括餐饮、影城、书店、休闲运动等）四大类，则可见这 9 个综合体的各自定位（表 1）。（二）主要特征从总体空间布局看，近期宁波的城市综合体主要集中分布于三江片，未能有效体现综合体对于新区、新城、郊区等区域的带动能力。选址方面也与宁波中心城轨道交通以及市域交通规划的衔接不足，没有充分发挥交通枢纽型综合体模式的优越性。总体上，宁波的综合体布局呈现出自下而上、相对散乱的状态，与城市远景发展格局以及近期引导方向并不十分契合。然而，综合体项目往往投资金额巨大、开发周期较长，因此若无先行规划统筹，则易造成资源浪费、重复建设等问题。从内部功能配比看，根据宁波已建成和在建的 9个综合体项目内部物业面积配比比例加总后的平均水平分析，目前占明显主导地位的功能是商业，即以商业为核心的商业地产开发模式仍是宁波城市综合体项目的主流。后续排名分别为居住、商务、文化娱乐。根据国际经验，城市综合体发展的趋势将是越来越注重文化在项目中的运用以及公共空间的打造，而且，只有达到合适的功能业态配比才能符合城市综合体建设的初衷，发挥其能带来的经济、环境和社会效益。因此，商业功能“一业独大”的状况有待日后改善。从综合体数量看，根据与杭州、无锡、济南这 3 个城市比较分析，可见宁波的综合体数量相对其人口、面积、经济等城市主要规模指标来说明显偏少，即使以每百万常住人口综合体数量为 3 的较低水平和宁波常住人口达 1000 万的保守估算，城市综合体总数也至少达到30 个，远超过目前建设总量。但从总用地面积和建筑面积看，宁波则较为可观，说明宁波综合体的平均规模较大。四、宁波城市综合体发展的展望与对策
（一）总体思路：统筹规划，创新体制，以绿色“城中城”促绿色城市发展
本着“政府引导，企业运作”的基本理念，建议政府对城市综合体的数量规模、类型结构、重点领域和推进时序等进行统筹规划。与此同时，为了扶持综合体发展，政府还应积极制定配套政策，勇于创新相应的体制机制。例如，在政策方面，政府应就综合体项目实施过程中涉及的土地出让、信贷支持、税收优惠、配套费用等方面制定符合宁波实际的扶持政策；在工作组织方面，建议成立城市综合体建设领导小组，并建立定期例会制度，形成多部门、多系统、多环节整合的大平台以简化项目审批程序，及时解决难题，为城市综合体建设提供优质服务；在投资体制创新方面，可根据市场需求和区域特点，采取边投入、边建设、边经营的模式，进行分布开发、滚动发展，还可引入 BOT、TOT 等市场化运作，大力吸引社会资金等。若宁波的城市综合体在政府的积极引导和活跃的企业参与下快速发展，则将充分体现出城市综合体对于低碳交通、低碳生活等方面的贡献。而且城市综合体自身的开发建设也必须定位于高效生态型发展模式，即通过推广绿色节能技术、倡导整个环境体系的节能减排等成就绿色建筑典范。因此，多个低碳综合型的绿色“城中城”将作为微观城市功能的调节器，促进宁波绿色城市的快速发展。
（二）布局构想：内密外疏，合理均衡，以多功能实体中心促网络化都市发展
随着宁波市域综合交通体系进一步完善，宁波将通过功能疏解、多核集聚，形成“紧凑城市、开敞区域”的城市区域发展形态，构筑起网络型组团都市化格局。大都市功能空间将进一步走向分化整合、有机集中、网络一体、簇群互动的“结点—网络”组织模式。但是，大都市中的“结点”培育绝非易事，通常都需要依托大型项目的带动才能见到实效。而具有功能复合性和“城中城”特征的城市综合体无疑是推进“结点”建设的有效项目载体，可以通过集聚人口、完善设施、提供就业等形成网络化都市“结点”中的实体“核心”。从拉开宁波城市发展框架的需求来看，城市综合体应多布局到新城、新区等结点区域以带动当地发展。但从城市综合体自身需求看，其选址的好坏直接关系到其项目开发的成败，因此往往对选址要求非常高。根据国内外成功实践经验，发现在初期综合体几乎都建在地段优越、交通畅达、人流量大、商圈繁荣的城市核心区，后期才出现了选址于城市副中心或规划的未来城市中心等情况。因此，宁波的城市综合体发展在布局选址方面，既要结合未来城市发展格局和方向，也要考虑综合体自身的特点和需求。建议以“内密外疏，合理均衡”为原则，在进一步优化城市中心区城市综合体空间布局的基础上，通过城市规划、土地利用规划、交通规划等辨析出宁波未来的战略性增长区域，在这些区域重点打造具有核心功能的城市综合体，并对城市综合体的定位和规模进行引导和控制。在功能导向方面，应在强调功能符合的基础上根据区域特点，提倡城市综合体的多元化特色发展。例如，围绕城市创新功能提升，可在高新区、北仑港区、杭州湾新区内规划开发出若干个创新主导型综合体；围绕城市集散功能提升，在海曙南站区域、江东火车站区域等开发交通枢纽型综合体；围绕生态旅游功能提升，在东钱湖、溪口、象山港湾等区域规划休闲旅游型综合体。在建设规模方面，则要考虑用地资源、功能特色和辐射范围等因素，制定用地规模、建设总量以及开发强度等技术性指标。
（三）成长时序：结合城建，有序推进，以大项目开发建设促城市功能提升
动辄数十亿、上百亿元投资的城市综合体往往是政府屈指可数的重点项目，对于促进城市功能提升、改善城市形象、提升竞争力具有显著成效。因此，应把城市综合体建设与宁波的旧城改造、新城开发、卫星城建设、功能区培育的时序和方向有机结合，使大项目开发建设充分发挥出对于城市功能提升的带动力。各区块应从自身现实基础和承载力出发，重点谋划，重点打造，条件成熟一个、开发一个，避免盲目立项、半途而废。此外，由于城市综合体体量庞大、业态多元，开发周期长达数年，因此在单个综合体项目的推进时序上，也应根据市场需求、区域特点进行合理安排。一般处于城市核心区的城市综合体项目，由于所处区域本已是人口高度集聚、交通便利发达，因此在开发顺序上可先选择商业、商务等业态；而处于新城或新区等非核心区域的综合体项目，则因所处地段尚待培育，可以在开发顺序上应先启动住宅建设以集聚人口，然后再滚动开发商业、商务、文化娱乐等其他业态。
