论不动产登记制度
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论不动产登记制度范文第1篇
一、引言
不动产，包括土地及其定着物，是人类财产中重要的组成部分。不动产登记是指不动产权利人或不动产权利变动当事人按法律规定向主管机关提交申请书及有关的产权证书、协议书或让予书、契证等，要求登载记录不动产的权利或权利变动的事项，经审核后记录于专门的薄册的法律过程。
二、我国现行不动产登记立法还存在着许多问题
（一）登记机关不统一
依据我国现行的法律法规，约有6个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在房地产管理机关，林木权登记在森林管理部门，草原登记在农牧业部门等。其次，登记机关和行政管理部门结合在一起，也有很大的弊端，如因登记机关分散，既不利于登记机关的沟通，又不方便当事人的查阅；当两个或者两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律和社会秩序。
（二）登记程序不统一
目前我国调整不动产登记的法律法规有很多，如《土地管理法》，《城市房地产管理法》，国家土地局的《土地登记规则》，建设部的《城市房屋权属登记管理办法》等，这些法规对不动产登记的程序规定都不尽一致。使各登记机关各行其是，当事人无从适应，严重的损害了登记作为法律行为确认的统一性和权威性。
（三）登记机关的责任机制不健全
我国登记机关在登记时经常出现登记错、漏，登记资料遗失，致使有关当事人损失惨重，而登记机关实际承担的有关责任却非常有限。这是一种权利和义务被严重割裂的畸形现象。如登记机关只享有收费的权利，而对错误登记的登记机关承担何种责任和义务法律却没有明确规定，也没有规定具体的赔偿事宜，损害了当事人的合法权益，这对当事人而言是极不公平的。
三、对我国不动产登记制度的立法思考
（一）我国不动产登记应采取生效主义
近两年来，房地产市场十分火爆，在这种情况下，如果采取登记对抗主义势必会导致市场的混乱。如登记只是作为对抗第三人的要件而不是生效要件，那么房地产开发商和当事人达成合意，合同即成立，开发商还可以就同样的内容跟第三人订立合同，合同也照样成立，这样当事人的权益就得不到保证，也就无法保证交易的正常进行。只有登记作为合同成立的生效要件时，当事人之间就不动产物权的转移进行登记，合同才能成立，这在最大程度上保护了买方的合法权益。
（二）不动产登记应采取形式审查制
笔者认为，特别是在我国的当前公权力缺乏有效制约的国情下，实质审查制非常容易导致国家公权力对私权力侵扰和过度干预的问题。而登记实行形式审查制的最大弊端是登记缺乏公信力，物权变动的法律关系不明朗，物权归属情况不明晰,从而不利于交易安全。笔者认为,形式审查制的这一弊端可以通过不动产产权证书的方法予以解决。
（三）建立预告登记制度
预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记对保护不动产交易安全，维护房地产市场交易秩序有重要意义。笔者认为，构建我国的预告登记制度，应当明确：第一，申请人的资格。预告登记应当由债权人和债务人共同申请或由债权人或债务人依合同单独申请或根据法院的裁判提出申请。第二，可经预告登记保全的请求权范围应当细化，即规定预告登记保全请求权的原因和范围。第三，预告登记的效力。明确预告登记具有物权登记的效力，不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。
参考文献
论不动产登记制度范文第2篇
【关键词】物权法抵押登记不动产登记制度
一、典型案例及其基本情况
2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局为抵押人河南宏兴建材经营有限公司和抵押权人中国银行某市分行办理了180万元的动产抵押登记书，其中抵押物一栏填写为“钢瓦、槽钢、角钢”等建材。事实上，这批钢结构建材在办理抵押登记时，已建成为钢结构厂房。后因该贷款到期无法偿还本息，抵押权人将抵押人诉至该市人民法院，人民法院于2008年6月30日到该市工商行政管理局查阅并复制了该动产抵押登记案卷资料，目前此案仍在审理中。
二、案例引发的关于抵押登记的争论
本案中，关于债权与债务的关系已无异议，争论的焦点在于抵押登记的效力问题，即抵押权人是否有权对作为抵押物的钢结构建材进行处置。
1、认为抵押登记有效的理由
一方认为，根据《担保法》、《物权法》和国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》的有关规定，工商行政管理部门可以办理企业、个体工商户、农业生产者以“生产设备、原材料、半成品、产品”抵押的动产抵押登记。同时，《物权法》对动产抵押实行“登记对抗主义”，第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”。另外，《物权法》第一百八十九条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。
本案中，动产抵押登记书中抵押物分别填写为钢瓦、槽钢、角钢等建材，属于《物权法》中规定的“生产设备、原材料、半成品、产品”范畴，按照《动产抵押登记办法》规定，某市工商管理局有权办理这些形态动产的抵押登记，因此，抵押登记有效。
2、认为抵押登记无效的理由
另一方认为，按照民法的划分，动产与不动产的划分是以物是否能移动并且是否因移动而损坏其价值作为标准的。按照这一标准，钢结构厂房是一种由钢材等组成的特殊建筑物或地上定着物，不能移动或者若移动则损害其价值或用途，因此，钢结构厂房在性质上属于不动产。
根据《物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，对不动产抵押担保物权的设定实行“登记生效主义”。又据《物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”和第二百四十六条“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”之规定，《物权法》对不动产抵押登记有明确要求。
本案中，用于抵押登记的钢结构建材在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构，应该视同钢结构厂房。但是，目前无论是法律、行政法规，还是地方性法规，均未建立不动产“统一登记制度”，未明确统一登记的范围、登记机构和登记办法。因此，某市工商行政管理局无权为已经组建成了钢结构厂房的钢瓦、槽钢、角钢等材料办理抵押登记，抵押登记无效。
三、关于我国现有不动产登记及抵押登记制度的分析
1、关于动产、不动产，相关法律法规已有明确区分
《担保法》第九十二条规定“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”另外，民法对动产、不动产的区分也有说明，即不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要指土地及土地上的定着物；动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构厂房，属于“土地以及房屋、林木等地上定着物”，属于“不动产”范畴，办理抵押贷款时不应办理《动产抵押登记书》，而应办理《不动产抵押登记书》。
2、《物权法》明确规定不动产抵押需要办理抵押登记
财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。根据《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，按照《物权法》第一百八十条第一款第一项所列“建筑物和其他土地附着物”等财产抵押时，需要办理抵押登记。
3、目前不动产登记实际上依照原有法律法规办理
现有的不动产主要包括地产、房产以及林产、水面、滩涂、道路等。由于《物权法》颁布后，并没有法律和行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定，地方性法规也无相关规定，所以，目前房产、地产等不动产的登记和抵押登记，实际上仍依照《担保法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》相关规定等办理。另外，部分地区制定了《森林资源资产抵押登记办法》等地方性法规，以对特定的不动产抵押登记作出规定。
4、《物权法》与《担保法》等法规冲突，导致原法律法规关于不动产登记和抵押登记的法律效力存在争议
《物权法》颁布后，其第一百七十八条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，其第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度”。根据“新法优于旧法”原则，由于《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》及地方性法规关于登记和抵押登记的规定与《物权法》关于不动产统一登记制度的规定产生冲突，自2007年10月1日《物权法》生效时，这些法律法规关于抵押登记和抵押登记的条文，以及按照这些法律法规办理的新的登记和抵押登记，已面临是否仍具有法律效力的争议。另外，原有法律法规未能覆盖的其他不动产，如本案中涉及的钢结构厂房，面临登记和抵押登记无法可依的境地。
四、解决争端的相关建议
1、最高人民法院应作出司法解释
最高人民法院应及时对《物权法》中关于不动产登记的条文作出司法解释，承认目前依照原有法律法规办理的不动产登记的法律效力，保证不动产登记有法可依。在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，各地地方性法规未依照《物权法》有关规定作出规定的，应当按照原《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等法律法规对不动产的登记规定办理，其效力受法律保护。
2、尽快建立统一的不动产登记法
我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则较为散乱而且与《物权法》相冲突，所以，可根据《物权法》、《担保法》的有关规定，参考《动产抵押登记办法》，制定一部统一的不动产登记法。同时，应尽快对“不动产的范围”、“不能进行抵押的不动产范围”、“需要进行登记和抵押登记的不动产范围”作出规定。如“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”；“抵押的不动产应属于可以抵押的财产范围，法律、行政法规规定不得抵押的不动产不能进行抵押”；“企业、个体工商户、农业生产经营者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定着物抵押的，应当向抵押人住所地的不动产抵押登记机关办理登记。”3、设立统一的不动产登记机关
我国不动产登记机关分散，各种不动产的登记所属的机关不同，导致不动产登记不统一，从而引起不动产物权登记法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展，因此，必须设立统一的不动产登记机关。由于各行政管理部门的局限性，可由县级以上人民法院（也可法定其他机关或设立新的机关）担任不动产登记机关，并强化其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。除指定的统一登记机关外，原有的不动产登记机关，如地方土地管理部门、房产管理部门、林业管理部门、工商行政管理部门不再承担不动产登记和抵押登记职能。
4、应用统一的不动产登记办法
以往由于不动产登记基本制度不统一、登记办法也不统一，从而不利于保护当事人权利。因此，应统一登记的办法，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动。其中，对登记和抵押等的不动产范围、应当提交的文件、《不动产抵押登记书》应当载明的内容、《不动产抵押登记书》设立日期、不动产抵押登记的效力、不动产抵押合同变更和《不动产抵押登记书》内容变更办法、办理注销登记的办法、社会查阅不动产抵押登记证书的办法等，要作出明确具体的规定，避免可能出现的登记失误、效力争议和欺诈行为。
5、制发统一的不动产权属证书
当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担、加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。
【参考文献】
[1]中华人民共和国物权法[EB/OL].国家法规数据库.http：//.
[2]中华人民共和国担保法[EB/OL].国家法规数据库.http：//.
论不动产登记制度范文第3篇
关键词：不动产登记 登记机构 登记审查
制定物权法是为了实现财产关系基本规则的统一、完善，是落实新宪法关于“公民的合法的私有财产不受侵犯”精神的具体措施。物权法如果没有就不动产登记制度的基本原则做出规定，或者规定得不尽合理和完善，那就不能算是一部好的物权法，公民、法人及其他合法组织的物权就不能得到妥善保护。尽管专家学者对于不动产登记制度论述颇多，笔者还是不赘浅陋，就物权法起草当中涉及的不动产登记制度，谈谈自己的见解。
一、关于不动产登记机构
专家学者对于设立统一的不动产登记机构没有异议，全国主管房地产权属和土地使用权权属的建设部和国土资源部对于统一不动产登记的必要性也不能否认。但是，目前除了青岛、上海、重庆、深圳、大连、厦门等城市的房屋和土地由同一个登记机关进行登记外，绝大部分省、市、区的房屋和土地的登记分别由不同的登记机关进行登记。房屋和土地分别由不同的登记机构进行登记，其弊端主要有：
1.房产管理部门和土地资源管理部门的权责不清、效率低下，不但增加了房地产交易的办事环节，且直接导致房地产的权属不清、双重抵押、交易程序复杂和交易成本增大，使得房地产交易的安全不能完全得到保障，已经严重影响我国经济发展软环境的改善，不利于充分保护公民、法人和其他组织的合法财产权。
2.基层金融机构对改变目前的不动产登记制度的呼声强烈，因为目前的房地产双重抵押给银行的信贷资产带来巨大的隐患，甚至在局部地区影响了金融的安全。
3.分离的登记制度给人民法院的执行工作带来困境。分离的登记制度极可能导致土地使用权和其上的房屋所有权被登记在不同的主体名下，人民法院在执行程序中碰到这种情况时，往往无所适从。最高人民法院与国土资源部、建设部以法发[2004]5号文联合颁布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条规定：“土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。”可见，人民法院对于土地使用权和房屋所有权归属不一致的房地产的查封、处置等执行工作，程序复杂，执行工作的效果堪忧，债权人受偿的可能性极低。对于出现这种情况，最高人民法院的有关负责人指出：“这种不正常的现象是国家公权分权不尽合理、权利交叉运行造成的，不可能由人民法院在执行程序中解决。”
物权法立法的目的，不外乎通过保护物权来保护市场经济主体的合法财产权，保护交易安全和降低交易成本，从而激发人民创业的激情，让我们社会创造的财富如江水一般涌流。经济分析法学的科斯定理给我们的启示就是，法律保护权利的方法，“无论如何选择，都应当以降低交易成本和促进效益最大化为准则。”〔1〕十年前在《房地产管理法》的立法当中，对于城市房地产权属的统一登记问题，学者普遍赞成统一登记，但碍于行政机关的职能调整等问题，而最终有所妥协。《房地产管理法》第六条规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。” 《房地产管理法》同时规定，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。但历经十年，全国多数地方均采纳房地产权属登记的分离式管理模式，实践表明，其弊端显现无疑，亟待改革。
立法机关创制物权法这样一部基本民事法律，就是要改革国家公权分权不尽合理、权利交叉运行的现状，改变目前房地产管理部门和国土资源管理部门的行政权力格局。建设行政、国土资源行政主管部门出于行政权力扩张的天然行政权力本性，很难就统一不动产登记机构问题达成共识。对于统一房地产权属登记机构，法学家梁慧星指出：“有专家说，现在的登记机关，都是赞成统一登记机关的，他们所反对的就是统一到其他机关去。再说我们看到上海等大城市已经统一了登记机关，上海就统一了房屋和土地的登记机关。那这一个省、一个市都能办成的事情，我们这样一个号称中央集权的国家的中央政府居然办不了，使人觉得很可笑。”〔2〕因此，国家立法机关不仅要听取建设行政、国土资源行政主管部门对于统一房地产权属登记机构的意见，更要听取广大老百姓的意见，听取法院、金融机构的意见。
完全实现包括城市房地产、农村集体土地及村镇房屋、林地等在内的不动产统一登记，目前确有相当难度。但是，将房屋和土地的权属登记加以统一，颁发统一的房地产权属证书，应当是切实可行的。因此，对于房地产权属统一登记机构，国家立法机关听取建设行政、国土资源行政主管部门的意见，不是可不可行的问题，而是听取统一登记机构的具体操作思路和办法。物权法对于不动产当中的房地产登记制度，有这样几种选择模式：
一是将在市、县设立的房产管理部门和土地资源管理部门，撤并为“房屋土地资源管理局”，统一城乡的房地产权属登记机构，颁发统一的房地产权属证书，这是上海、重庆模式。
二是将城市规划范围内的房地权属登记管理统一到房地产管理部门，而将规划区外集体土地上的房地权属登记管理统一到国土资源管理部门。这样，既避免了房地分管的弊端，同时又形成在农地征收时的不同政府部门之间的有效权力制约，避免了国土资源管理部门在经营城市与耕地保护上的两难选择，有利于国家实施下一步征地制度改革。同时，城市规划区内和规划区外的房地产权属登记管理，由政府两个不同部门分别进行管理，有竞争有比较，管理得好的部门最终可以交由其履行统一不动产登记机构的职能。
三是将房地产的管理职能与登记机构的职能分离，在市、县级政府部门当中设立独立的房地产登记局。借鉴国家司法考试制度，由国务院建设行政主管部门牵头国土资源行政主管部门等有关部门，联合房地产登记规则，出台统一的房地产登记制度，研究统一不动产登记制度的具体问题，条件成熟时实现不动产的统一登记。单独设立房地产登记局，其优点是和行政管理权脱钩，有助于理顺政府职能，国家统一房地产登记制度、登记规则，首先统一房地产权属登记，为将来统一不动产登记进行准备。
二、关于登记机构的登记审查
对于登记机构的登记审查，究竟属形式审查还是实质审查，在物权法起草当中亦有不同看法。目前世界上的不动产登记制度，大体上分为三种，即契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制，我国目前的房地产登记制度介于权利登记制和托伦斯登记制之间，近似于权利登记制。我国目前的国情与德国产生权利登记制的不动产登记制度时的历史背景相似，就是社会信用缺失，个人和市场经济其他主体的财产不够稳定，急需保护交易安全，强化不动产登记的公信力，增强市场主体和国家的信用。因此，我国的不动产登记制度，应采登记要件主义的权利登记制。
登记机构的登记审查的性质与不动产登记制度紧密相关，契据登记制对应形式审查，而权利登记制对应实质审查。因此，我国的不动产登记机构对于不动产登记，应当属于实质审查。当然，类似于“以事实为依据，以法律为准绳”当中的事实，不应当是客观事实，而应为“法律事实”，是一种经过质证被法官采信的证据所表达的“事实”。登记机构的实质审查，绝不意味着登记机构对于所有的登记错误都应当承担责任，这种实质审查，只能是尽到作为专家的登记官应当尽到的审慎、全面、尽职的审查义务。因此，物权法出台之后，急需制定规定不动产登记官职责、申请登记人权利义务的不动产登记法，以规范申请登记人和登记机构的法律责任。
三、关于登记机构的过错赔偿
关于不动产登记机构的登记过错，大体有几种情形：梁慧星教授讲到两种情况，即“一是当事人故意所为，与登记机关无关，那登记机关不承担责任；二是登记机关的过错，造成了损害，应该承担责任。”〔3〕以除此以外，还包括申请当事人并非故意但有过错，登记机构尽到了审查的职责，仍然出现的登记错误。
追究登记机构的不动产登记错误的责任，有这样几个前提：一是登记机构有过错，即并不是所有登记错误都要追究登记机构的责任；二是这种过错给有关当事人造成了损失；三是对于当事人因登记过错带来的损失，登记机构仅按照其过错的程度承担相应的赔偿责任，因为可能遭受损失的人自身也有过错，或者第三人有过错，共同导致登记错误并造成损失。
登记机构因为过错而需要赔偿，赔偿机制的建立有几种选择：一是国家赔偿，不动产登记机构造成的损害一般都较大，往往达几十万、几百万甚至更多，全部让登记机构赔偿不尽合理，根据国家赔偿法的有关规定，这个赔偿就有限制。二是登记机构赔偿，但登记机构不可能有这个赔付能力，否则就要向申请登记人收取较高的登记费用。因此，需要建立专用赔偿基金，从登记机构收取的登记费当中固定划拨一定比例纳入财政专户管理。同时，建立登记官的职业责任保险制度，借助保险机构的保险赔偿金来弥补赔偿基金的不足。登记官从事不动产登记工作虽然属于公务员性质，但其工作确属于专家工作，与医师、律师、注册会计师、评估师等专业人士的工作有相似之处，只不过前者为国家机关工作，其工作是为了赋予不动产登记以公信力，后者为自己工作，属于自由职业者。专家的侵权责任不同于普通侵权责任，普通侵权责任的归责原则是过错责任原则，损害多少赔付多少，而专家侵权责任的归责原则是故意或重大过失才需承担赔偿责任，且其赔偿决不应当是损害多少赔付多少，而应当有一个限度，比如其收费的多数倍来确定赔付限额，不足部分借助于执业（职业）责任保险来弥补。
参考文献：
〔1〕谷春德主编《西方法律思想史》P522，中国人民大学出版社，2004年9月第一版；
论不动产登记制度范文第4篇
[关键词]不动产登记； 制度完善 提升管理
中图分类号：TU706 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）10-0096-01
一、不动产登记制度概述
1、不动产登记的概念及特征
不动产是与动产相对称的物的概念。所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物。而在物权法上，不动产登记，即不动产物权登记，又称不动产产权登记或不动产权属登记，是指将不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册上，并由法律赋予其法律效力的行为。
2、不动产登记的性质
不动产登记的性质，目前学者们众说纷纭。有的学者认为，不动产登记属于一种行政行为，它所体现的是国家对不动产物权关系的干预。干预的目的旨在明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。也有学者认为不动产登记与物权的意思表示的结合，构成物权行为。从不动产登记包含的内容来看，其包括行政法律关系和民事法律关系。因此，笔者认为不动产登记既是种行政行为，也更是一种民事行为，是一种物权公示的方法。这是因为在不动产物权变动过程中，民事法律关系是行政法律关系产生的前提和基础，没有不动产物权的变更，就不会有登记行为的产生。不动产登记的目的在于完成物权变动，进行物权公示，从而保障交易安全及维护物权人的合法权益。
二、构建不动产登记制度的理论基础
登记作为不动产物权变动的公示方法，被越来越多的国家的民法所采纳。不动产物权登记在理论上要么以物权公示与公信原则为核心，要么以物权行为理论为核心。理论基础的不同，导致了不动产登记制度的差异。近代我国民法大多实行公示公信制度 ，这对维护物的占有秩序和交易的安全都具有重要的意义。在我国公示公信原则作为物权变动的基本原则 ，其在物权法中有着极高的价值定位。我国正在逐步建立以公示公信原则为核心的物权变动制度模式.” 我国《物权法》在第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”从而正式明确了我国物权变动以公示公信为原则，不动产以登记，动产以交付为公示方法。极大的维护交易的安全和秩序。
三、完善不动产登记制度 全面提升管理
当前，不动产登记制度还存在一定问题，有必要在今后以下几个方面来不断完善我国的不动产登记制度，全面提升管理。
1、建立统一的不动产登记法律依据
即中国只能制定一部统一的不动产登记法，以物权公示原则为基础统一我国不动产登记制度。我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则不仅散乱而且效力严重不足，我国对不动产登记进行规范的法律、法规多由各部门和机关制定，在内容上互相矛盾。所以，必须由立法机关制定形式统一、效力足够的不动产登记法。
2、明确不动产登记的法律效力
基于保障交易安全和稳定经济秩序的考虑，我国不动产登记立法在登记效力上宜采用登记要件主义的基本立场，明确规定基于法律行为的不动产物权变动，非经登记，不发生物权变动的效力。同时，将不动产物权变动与作为其基础关系的交易合同明确区分，规定有关不动产交易的合同自其依法成立时起就发生效力，未办理不动产登记的不影响该合同的效力，但不动产物权不发生变动。在采纳登记要件主义的同时，区分不动产物权变动的原因，规定对因继承、法院判决、公用征收、强制执行、取得时效等非法律行为引起的不动产物权变动，在登记前当事人即取得物权，但非经登记，不得处分。
3、设立统一的不动产登记机关
我国不动产登记机关分散且为行政机关，多头执政导致不动产登记簿不统一，从而引起不动产物权登记的法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展。我国不动产登记机关应当统一，这是一个必然的趋势。有学者提出“登记只能由不动产所在地的县级人民法院管辖，即一级法院统一管辖，废止目前实行的多部门登记的管辖制度。此制度建立的目的，是为了维护不动产登记地籍资料的统一性。这一观点不乏其科学性，有利于构建我国不动产登记体制，使之发挥强有力的公示作用，并迅速与国际接轨。
4、健全不动产登记类型
增设预告登记与异议登记制度。我国立法应充分借鉴国外立法经验，大胆引入为多数国家实践证明行之有效的预告登记和异议登记制度。预告登记目的在于保全某种债权性质的请求权，应明确预告登记的法律效果及申请人资格等。异议登记能使登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力，借以对真正权利人提供保护。然而作为更正登记前的一种临时措施，异议登记也具有使不动产物权处于不稳定状态的消极作用，应当限制这种消极作用，以保障不动产物权秩序的稳定。
5、建立登记机关的责任赔偿制度
最大限度地减少登记错误的发生，使当事人的合法权益免受不当损害，我们须从法律上确认登记机关的赔偿责任，明确登记机关因登记错误、遗失登记资料、违反登记程序、与他人恶意串通等，给当事人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。同时，为确保上述赔偿责任得到落实，建立相应的配套制度，如设立赔偿准备金制度，规定损害赔偿程序等。
6、制发统一的不动产权属证书
权属证书即是登记机关核发的记载不动产权利状态的文书、证件。当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担，加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。
7、建立统一的不动产登记管理体制
第一，制定统一的不动产登记法。与物权法的制定相适应，我国应制定统一的不动产登记法，改变现行登记管理体制，对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产，适用统一的登记法。第二，统一登记机关。即设立独立的不动产登记机关，统一管辖不动产登记事务，以方便当事人登记和查询。第三，统一登记程序。在不动产登记法中规定统一的登记程序，对登记申请、申请登记的文件、登记申请的受理以及具体登记规则均作统一规定。这对于提高不动产登记效率，降低登记成本都有积极作用。第四，统一权属证书。即由登记机关制作、颁发具有统一格式的权属证书，改变和防止权属证书中的混乱局面，维护不动产物权交易安全。
结语：不动产是一个国家和社会最重要的经济组成部分，是人们赖以生存和发展的基础。完善不动产登记制度 全面提升管理，是不动产登记的必何必须路径，只有这样，才能规范我国不动产登记制度发展，保证不动产物权变动，维护交易秩序， 保护交易安全，降低交易成本， 提高交易效率。促进我国社会主义市场经济的健康，快速向前发展。
参考文献
论不动产登记制度范文第5篇
【关键词】不动产 登记 责任
一、不动产登记的有关概念
（一）不动产定义
通过对我国法律体系的解读，可以发现，在我国当前的法律条文当中并没有对不动产进行明确的界定，在我国的民法中，对不动产的定义为：处于自然性质或是我国法律规定的不可以进行移动的标的物，主要包括土地、房产、植被等附着于土地上不能分离的物体等。简单的讲就是可以分为土地及土地上的定着物体，或者是建筑物体或是建筑物的附属物品。
（二）不动产登记
不动产登记指的是申请人依据有关的法律制度及有关规定按照既定的程序将土地及土地上的定着物体，或者是建筑物体或是建筑物的附属物品等的获取、丧失以及依法变更的行为告知有关行政部分，行政部分依法进行登记的行为。
二、我国的不动产登记制度在在的问题
2014年11月24日我国的国务院颁布了我国不动产的首个专门条例，既《不动产登记暂行条例》的颁布实施，《不动产登记暂行条例》的颁布及实施对我国不动产制度建立及完善不讲具有非常重要的意义。但由于当前我国缺乏全面的不动产法律体系，在众多的不动产制度中还在在着许多的缺陷：
（一）不动产登记机关缺乏实效
2015年之前，我国行政机构在对不动产进行登记时候常出现划分重叠以及交叉管理等现象，一个不动产需要经常不同的部门进行审批才能够登记，造成了不动产管理上的紊乱，大大降低了不动产登记的效率。
从2015年至今全国约95%的不动产实现了统一登记，登记机关为不动产登记局，国土资源局的下属，《不动产权证》虽实现统一登记，但登记内容、审批流程仍没有变化，登记过程没有实质改进。
申办房地产的《不动产权证》，房屋部分登记、抵押、交易等的到原住建局下属的房地产管理部门申请办理，土地部分登记、抵押、交易等的到原国土局下属的土地管理部门申请办理，最后由不动产登记机关出具《不动产权证》、《不动产他项权证》，产权信息在原房屋管理部门、与土地部门管理的内部整合。
（二）我国不动产登记信息不能及时公开
公民的不动产对公民来讲是重要的财富体现形式，然后我国的不动产登记信息并没能做到及时的公开。我国的司法机关在进行案件的调查与取证的过程中，往往需要查询案件当事人的不动产信息，然后我国的不动产登记机关通常要对不动产拥有人的不动产信息进行必要的保密，保护不动产持有人的合法权益。所以往往登记机关在执行保密职能的时候使司法机关的案件陷于僵局，造成公民的合法权益难以保障。
（三）法律责任范围不明晰
我国公民在进行不动产登记的时候，由于不登记机构而造成的信息错误给公民的合法权益造成影响的，不动产登记机关应该如何界定其责任。不动产登记人如果在登记时通过造假等手段骗取行政登记，因而造成他人的合法权益受损的情况应当如何界定造假者的责任。上述的情形我国当前的法律中均未提出的责任划定。
四、我国不动产登记制度的完善
（一）从程序上实现不动产登记机关统一
针对目前我国不动产登记出现重叠现象，我国的学术界主要分为两类机制，第一类主要认为应当由法院对公民的不动产进行登记。此类较少被运用。第二类主要认为政府机构可以设置专门的不动产管理机构对我国的不动产实行统一登记制度。此种学说目前具有较高的可行性。相关部门应提出诸如：人员整合，业务整合，信息整合的对策，目的在于促进部门真正做到准确、高效、便民。
（二）及时公开不动产登记信息
在我国对不动产进行规定的法律条文中没未对公民的不动产信息是否公开进行明确规定，虽然在我国的不动产登记原则中有体现需要对登记信息进行公示、公信两条原则，然后这些原则并没有体现在具体的法律条文中，因此在执行的过程中就出现了偏差的现象，给我国的不动产查询造成了阻碍，因此，为了体现不动产登记过程中的公示及公信原则，同时为了方便不动产信息的查询，应该将这两条原则以法律条文的形式进行规定，改变把不动产登记信息当作“政府信息”而不予公开的现象。
（三）明确法律责任
不动产登记中给公民造成的损失可以分为两种一为人身权损害，二为财产权损害。法律责任认定的前提是在登记中造成的损失由于工作人员或第三方造成的。他们承担法律责任的模式大致有两种：第一，依据未实行国家赔偿的托伦斯法，因登记错误、登记遗漏或虚假登记而利益受损的权利人，应当先向有过失或过错的不动产登记机关工作人或者登记承办人请求赔偿。第二，在其他实施国家赔偿制度国家，不动产登记机关作为国家权力机关，在进行不动产登记过程中，因为其登记行为不当而利益受损者，可以直接向不动产登记机关请求赔偿。在我国，由于不动产登记机构属于国家权力机关，因此当错误登记发生时，受损的当事人应通过诉讼来得到赔偿，这就要求登记机关的法律责任必须要进行明确。？
五、总结
不动产及不动产登记制度与我国每个公民都息息相关，构建完整的不动产管理登记体系将对我国公民的不动产提供强有力的安全保障，同时也可以有效促进相关产为的稳健发展。根据我国不动产登记的现状，首先需要统一不动产登记机关，避免造成交叉管理现象的存在。其次需要公开不动产登记信息，提高政府机关行政效率，为公民提供安全可靠的不动产信息查询。最后，明确法律责任，为居民的不动产提供安全、合法的保障。
参考文献：
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[2]赵庆勇.我国不动产登记制度若干问题探讨[J].城市建设理论研究，2015，（21）.
[3]苏航.不动产登记暂行条例解读与探讨[J].法制与经济，2015，（11）.
