商业地产项目分析

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商业地产项目分析范文第1篇

关键词：华润 结构 管理

中图分类号：F279.23 文献标识码：A

标杆企业之一华润置地：

1、企业发展特点：

华润集团于1994年收购了北京华远房地产，随后将所持有的股份归集到华润置地并在香港上市。当时收购华远的目的主要是获取国内住宅开发经验，为华润进军房地产行业创造条件。2005年，华润将分散于集团内部的房地产业务进行整合，将华润置地作为华润房地产业务发展的旗舰，明确了公司的定位和发展方向。在成功开发出凤凰城、上海滩、橡树湾等一批高品质住宅，以及万象城都市综合体项目后，华润置地迅速将这些产品在各地复制，至2012年年末，华润置地已进入中国内地40个以上城市，正在发展项目超过80个以上。

2、产品定位：

华润置地产品定位，从高端住宅系列（橡树湾学府系列、橡树湾英伦系列、凤凰城精品都市系列）和商业地产系列（万象城都市综合体系、住宅+区域商业中心（五彩城）、住宅+欢乐颂）开始，至2013年年初，华润置地旗下项目中已经形成六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；以及万象城都市综合体、住宅+区域商业中心五彩城两种持有物业模式。

3、组织架构的特点：

1）、华润置地城市公司有标准组织架构，各城市公司依据此架构，根据自身情况，作适当的微调，但必须经华润置地公司审批；

2）、若城市公司同时运作2个（含）以下的项目：可不设置工程管理部，工程管理职能由项目管理部分管副总牵头组织工程品质小组，行使工程管理职能；可不设置客户服务部，在物业公司设置客户服务线，行使客户服务职能；在成本管理部或者行政管理部或财务管理部设置法务人员；可不设行政管理部，由人力资源部代行。规模扩大时，成本管理部的招标采购职能转移至工程管理部行使。

3）、若商业仅仅作为住宅配套项目，且体量小于10000平米，则配套商业策划由市场营销部行使（若城市公司设置商业运营委员会，则由商业运营小组运作住宅配套商业的策划与招商），商业运营职能由市场营销部行使；若开发纯商业项目或商业综合体项目，可成立商业运营线运作商业策划与招商；

4）、市场营销部销售职能线、项目部、设计管理部、成本管理部可设置行政助理，其它部门不设置行政助理。

5）、各城市公司统一设置投资决策委员会、招投标委员会、产品决策委员会、商业运营委员会，其它专业委员会可根据自身情况灵活设置。

二、标杆企业之二万达集团

1、企业发展特点：

大连万达集团创立于1988年，至2012年11月底，已经形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产2500亿元，年收入1400亿元，年纳税200亿元。已在全国开业55座万达广场、34家五星级酒店、814块电影银幕、46家百货店、51家量贩KTV。2015年目标：资产3000亿元，年收入2000亿元，年纳税300亿元，成为世界一流企业。

其中，支柱产业之一商业地产情况如下：

万达商业地产股份有限公司是中国商业地产行业的龙头企业，万达广场是中国商业地产第一品牌。万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。

万达商业地产公司持有物业面积903万平方米，计划到2015年开业120个万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。

2、产品定位：

万达广场历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式，内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。

万达广场是企业效益和社会效益的和谐统一，产生四大社会效益：一、提升城市商业档次；二、新增大量就业岗位；三、创造持续巨额税收；四、丰富群众消费需求。

3、万达集团组织架构的特点：

1）、万达集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三个阶段，分别由相应专业部门进行管理。

2）、万达采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其它大部分职能由集团总部牢牢把控。

3）、万达集团的组织架构按照业务的发展流程，进行了更加彻底的调整，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商；一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度；一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。

4）、独有的倒金字塔管理。

三、新地产集团转型期的组织架构设计

（一）、产品定位建议：

自2011年起，商业地产开发商纷纷对旗下产品进行调整，许多大型商业地产开发公司纷纷推出标准化产品线。其中，中国银泰抛出了三大商业综合体，银泰中心、银泰城、银泰MALL；中海推出了中海广场、中海国际中心、中海大厦系列；此外还有龙湖、绿地等多家公司均做出了产品线的集中。有明确市场定位的商业地产将更有“钱途”，相比粗放型开发，由集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多功能为一身的大型室内购物中心已经发展成为更大型的城市综合体，这类产品需要大的资金的长期投入。相比，聚焦社区商业和社区购物中心这样一个细分层面，或许更能赢得机会，建议“三胞广场”的产品定位和设计有这方面的思考，同时建议采用华润置地的产品定位策略，实现“百城千县”目标。

（二）管理体系建议：

建议采用万达集团的管理决策体系，结合华润置地的产品定位策略，发展自主品牌的商业广场模式，例如：购物中心+电子产品连锁+自主超市+餐饮+娱乐（影院）+专门店的业态组合，形成集团城市综合体的模式。

（三）组织架构建议：

保持现有组织架构弱矩阵管理格局不变，根据新增职能成立对应的新职能部门，同时在原部分职能部门中，调整或增设新岗位，以便与完成新增工作内容。

各部门设定如下：

1、战略投资管理中心：负责行业及市场研究，战略管理，拓展与投资分析，报批报建，土地获取；

2、规划设计管理中心：负责产品研究、设计管理、设计成本及设计供方管理；

3、市场营销管理中心：负责营销管理，客户关系管理；

4、工程管理中心：负责工程管理、工程技术研究及支持、工程管理制度、工程进度、质量、安全、文明施工管理；

5、预算成本管理中心：负责预算管理，成本管理、招标管理、采购管理；）

6、运营管理中心：负责组织管理，计划管理，组织绩效管理，流程制度，知识管理，信息化管理；

7、人力行政管理中心：负责人力资源管理、行政与后勤管理；

8、财务管理中心：负责财务管理、税务管理、资金管理、法务管理；

9、物业管理公司：负责提供物业管理全程服务、参与招商计划和招商方案制定工作。

10、资产经营公司：自持物业资产的经营管理、参与商业资产的经营与管理；

11、商业管理公司：负责城市综合体的招商运营管理、商业管理；

商业地产项目分析范文第2篇

关键词：商业地产，工程量清单，全方位介入

中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：

国家出台多项宏观调控和货币政策，以限制国内房地产行业过热的发展势头。“新国五条”及细则，开启了打压房地产泡沫的新局面。在中央政府宏观调控以及金融紧缩政策压力之下，大量房地产企业的长短期资金短缺问题日益严重。同时建设工程工程量清单计价规范GB 50500-2008的实施，工程量清单计价作为我国一种新的计价模式,对商业房地产项目全过程造价管理必然产生重大的影响。因此如何在清单模式下将有限的房地产企业资金做到最大限度的利用以及商业项目工程造价有效管理，是目前工程造价研究领域亟待解决的问题。

1清单造价控制存在的问题

1.1随意修改工程量清单

08工程量清单作为建设单位进行招标的主要工具，是进行招标控制价编制和施工单位投标报价的直接依据之一。一些造价工程师专业素质差，在编制招标控制价时对工程量清单08规范缺乏敬畏感，根据自己个人的喜好和经验编制工程量清单，项目特征、计量单位随意删改修改等，导致造成计价的基本依据存在前后不一致，造成投标人不知如何填表，需要在招标答疑会上解释，增加不必要的工作量。

1.2项目不完整、不规范

工程量清单应按设计图纸全面反映拟建工程内容，清单漏项属招标人责任，漏项不利于建设单位投资控制，也会导致投标人投标报价失真，最终结算与投标时的工程造价相差很远，导致索赔等工程结算纠纷。许多招标文件项目特征描述存在不准确或多余描述、描述不清晰、不规范，施工单位有意为之，不进行纠正利用此类漏洞，通过改变施工工艺或增加施工步骤等方式来对综合单价进行变更、调整，来达到价款索赔的目的。

1.3其他项目列项不当

编制人不能认真研读招标文件，没能结合工程实际确定具体项目或相应费率，随意按照规范的项目列出，大致给了一个模糊数等。有的工程有一些招标人计划自行采购设备、材料的价款，而造价工程师在编制没有列出 材料购置金；还有的工程项目无法明确报价，没有列出暂定金额等。对于总承包服务费、零星工作项目费投标单位造价工程师对招标文件理解不透、技术与造价脱节，不能够准确预估投标人部分的报价。

1.4缺乏自主报价能力

原有的企业预算价格体系受到很大冲击，新的报价体系尚待构建，缺乏企业定额，《计价规范》附录中的项目特征，主要取自定额项目的设置内容，并于定额子目相关联，导致投标单位在制定综合单价时，多数按照地区定额各相应子目的工料机消耗量，乘以工料机的市场单价，再加上由地区定额制定的按工程类别的综合管理费和优惠折扣系数便形成一个单项的报价，或者完全凭过去的经验进行报价，同时对工程量清单报价认识不足风险估计不够，盲目报价，导致在结算阶段矛盾重重，纠纷不断。

2全面介入造价管理理念

全面介入商业房地产项目造价管理理念：甲方造价工程师根据房地产项目建设程序与规律，围绕基于清单模式下如何有效确定和控制工程造价这个中心，在项目可行性研究、概预算设计段、招标文件编制、施工实施、竣工结算各个阶段所进行的监督和控制，确保房地产企业资金做到最大限度的利用。

3项目概况

杭州天际大厦项目位于杭州市西湖区天目山路181号，场地北侧为天目山路，该项目主要功能为科研、办公、商务配套等，是杭州写字楼进入二十一世纪具有超前设计理念的现代化标志性建筑。该项目占地1.13万平方米，建筑总面积约5.771万平方米，采用现浇钢筋砼框剪结构，其中地下室2层，1.2568万平方米，地上19层，建筑面积约4.5141万平方米，建筑高度82.25m，总造价9175.606万元。

4各阶段造价控制

4.1决策阶段

商业房地产项目考虑的因素多，涉及的范围广、投入的资金数额大，为了确保杭州天际大厦项目的选址决策符合公司利益，我公司主动与西湖区规划局进行多次讨论，主动邀请技术经济专家和政府主管部门的同志研究选址选线。公司管理层多个角度和层次进行论证分析杭州天际大厦项目收益可能，充分对比建设所在地区的投资规模，反复研究际大厦项目开发的可行性，确保了项目在决策上的正确性。经过与西湖区规划局、杭州市建筑设计研究院有限公司、西湖区土地局多加沟通最终将杭州天际大厦项目选址在杭州市西湖区天目山路181号。同时公司还组织专家对杭州天际大厦项目的给排水、消防、建筑电气智能化、暖通、绿化等配套设施进行了论证分析，确保了项目配套设施完备性。

4.2设计阶段

为了在源头上控制住杭州天际大厦项目工程造价，我公司决定采用建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，采用多家竞争投标办法，确定杭州市建筑设计研究院有限公司为中标单位，同时要求设计公司邀请相关技术经济专家采取综合评价、价值工程、ABC法对天际大厦项目设计对比分析，促进了设计院在杭州天际大厦项目整体布局、项目特殊要求、建筑造型、结构设计、使用功能上开拓创新，选取造价合理，结构适宜的单体建筑设计方案，从而在源头上控制了预算。

4.3招标阶段

为了防止天际大厦项目工程量清单上工程量出现不必要的偏差，我公司项目负责人多次邀请了投标单位进行答疑，在现场答疑会上对投标单位提出的问题加以分析，确定是否需要调整工程量清单，都做了会议纪要，最终讨论的结果作为最终的招标清单发给了各个投标单位。

在评审投标报价时, 我公司招标代表要求评标专家组成员克服只看单价不看相应工程内容、只看总价不看单价的弊病。在天际大厦项目评标过程一旦如发现清单报价中高出市场价格的单价数量过多, 评标专家组要求投标人提供工程量单价分析及计算依据, 预防投标单位不均衡报价,减少结算时偏离原来的造价控制目标的隐患。

当招标结束后我公司与中标公司签定施工合同之前，我公司造价管理人员与外聘造价事务所造价工程师共同审核了际大厦项目合同，发现合同中存在部分关于工程量变更和工程量清单中存在缺项，没有包含项目变更处理方法的详细条款。为此为了确保在施工中再出现类似问题而影响正常施工，得到公司负责人许可特意在际大厦项目合同中增加了处理办法，明确规定如果出现以上情况，则按照现行造价信息表中材料、人工、台班平均价格执行，并签定相应的签证。

4.3施工阶段

现场甲方工程师实行“全员”参与、全面控制与重点控制相结合、目标控制与过程控制相结合，实行主动控制与动态控制，从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施严格控制际大厦项目工程造价，从甲方角度在经济、技术上提出合理意见，并做了会议纪要，留存备档。

对于施工单位的索赔要求，甲方工程师要以合同为依据，加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案发生，以免引起投资失控。甲方工程师主动深入杭州建筑市场现场考察主要建筑材料变动情况，对杭州天际大厦项目钢筋、混凝土、水管主要材料价格和生产厂家、品牌进行认定，与监理工程师共同签定材料定价单，对施工单位高报材料单价的行为进行了有效抑制，为以后的工程竣工结算提供依据。

对于天际大厦项目现场签证,甲方工程师首先界定签证范围, 是否为合同外项目，哪些项目是合同内的,工作内容是否已在投标价中, 是否属于外包项目可以另行支付等。甲方工程师主动配合公司造价工程师共同核准工程变更单，并从造价的角度认定天际大厦项目工程变更单的性质，按照施工合同识别招标清单以内的项目和招标清单以外的变更项目，防止施工单位虚报清单外项目，有效地防止工程结算时出现的纠纷现象，有效控制了天际大厦项目工程造价，

4.4工程结算阶段

结算阶段：甲方造价工程师应该重点核对天际大厦项目合同条款，审核竣工结算工程量编制范围及费用计取范围。天际大厦项目实际完成工程量与清单工程量是否一致；审核结算方法、计价方法、优惠条款等是否符合合同；竣工资料与实物是否一致，审查竣工图纸及相关资料的真实性，工程价款结算是否与合同条款一致；合同中关于工期质量等奖惩条款的实际执行情况，工程量的真实性以及工程量单价与取费的准确性；重点核实增加的项目的综合单价是否按招标文件及施工合同进行编制，编制是否合理等。

5结束语

商业房地产项目造价控制是一项复杂的系统工作, 由于新的2013工程量清单计价即将进一步强制性推广, 甲方造价工程师认真学习专业理论知识和相关法律法规知识,注重经验和技能积累,必须熟悉工程量清单计价模式及其特点，不断提高自己的工作能力和业务水平。在杭州天际大厦项目建设的各个阶段, 针对影响商业项目工程造价控制的各种可能因素, 采取了切实可行的全面介入管理手段, 使杭州天际大厦项目项目开发工程造价得到有效、合理的控制，有效提高了房地产企业资金的利用效率。

参考文献

商业地产项目分析范文第3篇

关键词：“鬼屋”现象；房地产规划；开发商

一、引言

中国房地产市场自产生泡沫以来，一直是各行各业讨论不休的话题。宏观地讲，房地产市场的兴衰关系到一国经济的发展；而微观来说，房地产又是关系到民生的问题。因此，房地产必然成为一个集政府、人民和开发商三者为主的矛盾综合体。随着国家对房地产市场过热发展的宏观调控和新一轮经济危机的影响，各行各业对房地产市场的投资慢慢趋于理性，同时对于房地产市场发展中产生的问题也开始仔细思考。

二、问题提出

笔者在近期对房地产市场的一些观察和实践中，发现了一个比较普遍且影响严重的现象，将其称为房地产市场的“鬼屋”现象。它是指中国一些地区，特别是一些欠发达的县镇地区房地产楼盘严重过剩，地方只会一味建房，丝毫不考虑住房的销售和其他层面的问题，最终由于各种原因，住房销售不动，空置率很高。这样带来的负面影响，一方面是造成土地和建材人力等的巨大浪费；另一方面就是给地方景观和表情的改善留下了一个败笔。

三、问题的规划角度分析

对于以上问题，笔者想从自身从事的角度去做简要的探讨。房地产规划是指房地产项目建设之前的设计和计划工作，它一般会决定房地产项目的具体内容和发展前景，是非常重要的一个阶段。针对“鬼屋”现象，笔者基于规划的思想，认为其产生主要有几方面原因：

房地产开发商规划时理念局限于小区楼盘的开发，缺少宏观分析。开发商没有共赢的思想，一心只是想着把房子盖好，然后卖掉，赚取高额利润。没有考虑这样的房地产项目对于地方发展和居民生活质量的影响。

房地产商目光短浅，只会建房，缺少相关公益项目、景观及配套服务业的投入，导致房子销售不动。这也是“鬼屋”现象产生的一个直接原因。开发商建设出来的只有一栋栋住宅，单调且无生活和居住品质。

房地产开发就地产谈地产，没有引入相关产业来形成房地产发展的动力；在房地产可持续发展的动力机制上缺少研究。

部分政府考虑个人功绩，一味追求短期建成，未考虑土地的动态成长和升值。殊不知基于快速求成所建造的工程，只能算是一个新的工程，对于城市表情的改善往往会起到负面作用。

开发商缺少与政府部门的互动合作，缺少支持和动力。一个房地产项目牵扯到开发商和政府的共同利益，如果双方不及时沟通合作，往往会导致项目夭折；，即使建成，也会成为“鬼屋”工程，对双方利益都有损伤。

四、案例借鉴及问题改进建议

为了对“鬼屋”现象的产生和如何改善具体认识，本文引入一个实际案例做解释。这一案例形象反映了“鬼屋”现象产生的背景原因，另外案例的改进建议对于“鬼屋”现象的改善具有非常普遍的借鉴意义。

（一）案例借鉴――A房地产项目规划

A房地产项目位于一个经济欠发达的县城。该县城新城开发，对外招商建设，给予优惠政策。B房地产开发公司闻讯，作为首批投资开发商进入该县城。县政府低价批给B开发商1300亩地，要求5年之内建成40万m2商业和90万m2的住宅。B公司对该县城房地产市场调查分析后认为，县政府要求的5年目标很难完成。一是商业地产部分，该县城老城区经过10多年发展也就形成差不多40万m2商业，靠县域人口100万，其中城区人口20万的动力支撑，县政府要求5年内再建40万m2商业实在是无从消化；另外住宅房地产部分，该县城目前有4家房地产开发商占据住宅房地产销售的90%左右，而且还存在很多房屋空置，特别是只有单调住宅的物业基本无人问津，所以这90万m2的住宅也是个棘手的问题。开发商请专家寻求解决方案。专家对问题分析后制定了该项目的规划方案。但经研究总觉得不踏实。因此决定再请专家，这次请到一位专做城市规划的王专家，王专家接到项目，带领其团队，仔细做了两个月研究，提供了一套操作方案，以免予这一项目变成“鬼屋”工程。

（二）问题改进建议

王专家对于该项目的研究是从城市发展规划的视角切入，跳出地块看地块。他对于A项目的规划建议主要有以下方面：

第一，A项目的规划，应该用城市发展的规划理念取代小区楼盘的规划理念。王专家强调，他们的规划方案跟上一个专家的方案区别之处就是规划理念的不同，上一位专家坚持的是小区楼盘的规划理念。对于为什么要利用城市发展的规划理念，王专家提供一个重要论据，即该项目地块的区位重要性分析，让开发商和当地政府信服。王专家认为A项目地块在未来县城发展中处于十分重要的核心地位，即西临工业开发区、东靠新行政中心区、南接老城区、北到大新城区，可以说是新城中心。根据TOD理论，即“以公共交通为导向的发展模式”，在规划居民或商业区时，应采取公共交通使用最大化的非汽车化的规划设计方式，通过多种手段结合来鼓励公共交通的使用。未来县城的发展是朝有着规划中火车站的北部新城发展，A地块承载着老城向新城发展的节点和引导作用，同时也要服务工业开发区和行政中心。因此这一地块决不能用简单的小区楼盘的规划思想来做，要从城市发展规划入手，将其按照新城中心区来打造。

第二，既然这是城市发展的项目，就不仅关系到开发商，同时也关系县政府。开发商应该充分与当地政府合作，帮助政府创造功绩，换得更多优惠政策，以尽可能实现5年目标。最终在双方商谈下，1300亩土地有400亩公园和学校用地，政府免费让开发商代建；另外政府也同意将部分公务员住宅和政务服务部门迁入此地块，帮助开发商促销售，实现双赢。

第三，分析项目发展的动力机制，从整个区域发展盘活存量，激活增量，不然单靠当地100万人口无法消化这么多商业和住宅。王专家认为该项目动力可分为内部和外部两部分。内部动力分为3方面：一是十七届三中全会规定农村土地可流转，这样农民实现了解放，自身有着农民变市民的向往和诉求；二是当地老城拆迁，会带来住房的刚性需求；另一个就是居民旧房换新房的心理需求。至于外部动力，就是靠当地产业的引入。据调查，当地旅游资源和有机农产品非常丰富，因此这个地块可以部分做生态旅游配套；另外本地块靠近工业区和行政中心，可以做商务和政务办公及接待；再者靠近职教区，可以做劳工培训的配套等。

第四，开发商要向政府讲述土地动态成长与升值，借鉴苏州工业园区的规划理念。所谓土地动态成长与升值，是指将土地合理规划，分期抛出，随着时间推移和周边经济发展，后期抛出的土地及相关物业会大幅升值。苏州工业园区就是这样一个规划理念，开园15年来，一直储备大量弹性绿地。“弹性绿地”是在用地性质确定的情况下，由于建设实际的需要而出现的一种用地过度状态。“弹性绿地”的一边或两边是不同性质的用地，在规划建设前期由于实际建设需要以绿地形式加以保留，随着建设推进，“弹性绿地”可以慢慢压缩，最终成为一个小型绿化带。这样下来，土地和相关物业的边际价值逐渐递增。因此5年快速建成并不如长远规划实现的效益高。

第五，公益项目先行，借鉴苏州工业园区。占地约12 km2的金鸡湖是中新合作苏州工业园区的“眼睛”，环湖周边22 km为开放式公共绿带，以道路分隔后才是低密度住宅。规划基于公共利益先导理念（即金鸡湖是市民的金鸡湖，湖滨是城市的公共资源），立足于公共资源受益者首先应该是公众，不允许其以任何方式私有化或被少数人占有，只有让市民时刻感受到自己是这里的主人才能激发起创造、工作的激情。因此应该先造景，后造房，公园和学校建设先行，会带来后期住宅的大幅升值。

第六，借鉴苏州工业园邻里中心的理念，引入生活性商业配套。邻里中心是指邻里单位的公共中心，包括商业、医疗、图书馆、教堂等公共机构，开放的空间和住宅，即我国的社区服务中心。邻里中心起3个作用：为园区居民提供配套的生活服务；成为社区商业服务的载体；聚集商气人气，促进园区区域性繁荣。因此要努力完善这些生活服务设施，这样才能吸引人来居住。

五、结论与不足

我国房地产市场目前的发展已经到了一个转型期，基于简单的楼盘建设思想形成的楼盘已经很难吸引到购买人群，时间长了也就会形成一栋栋“鬼屋”。对于这样严重的问题，我们不能忽略，一定要转变研究视角和理念。规划阶段是非常重要的一环，我们要摒弃简单的小区楼盘规划理念，站在更高的角度思考问题，从城市发展、产业发展层面寻求突破，利用土地动态成长和升值，不断从多方面、细微处满足人们对高品质生活空间的需求。只有这样，房地产市场才会越来越少的出现“鬼屋”，居民的生活空间才会成为真正的养生宜居之所。本文只是从规划层面对“鬼屋”现象简要分析，没有利用严格的分析工具是本文的不足之处。

参考文献：

1、许乐群.房地产投资项目分析[M].中国建筑工业出版社,1997.

2、刘秋雁.房地产开发与经营[M].上海财经大学出版社,2004.

3、周玉明,孙兴旺.苏州工业园区中新合作区道路绿化规划设计探讨[J].技术与市场,2004(12).

4、中国房地产估价师学会.房地产开发经营与管理[M].中国物价出版社,2002.