商业地产的现状

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商业地产的现状范文第1篇

一、抵贷资产处置的现状及存在

（一）抵贷资产的抵贷价格与市场价格相差悬殊，导致银行损失严重。

债权银行在资产保全中采取以物抵贷方式时，通常都处于较为被动的境地，要么是债务人经营已极为困难，无力或无法以货币方式偿还贷款，银行如果不接受以物抵贷，则有可能完全无法收回债权；要么是人民法院以民事裁定书方式将这些非货币资产裁定给债权银行以抵偿债务，如果债权银行不接受，则按现行法规，这些资产将重新归债务人所有，使债权银行一无所获，因此债权银行只有被动接受以物抵贷方式。

（二）受市场环境和政策条件等主客观因素制约，抵贷资产处置变现困难。

1.抵贷财产受自身条件限制，不符合市场要求，抵贷物资接受能力差。由于抵贷大都缺乏现金偿债能力，资不抵贷，甚至濒临破产或倒闭，其可供选择的抵贷财产微乎其微，银行选择抵贷财产的自主性受到很大限制，被迫接受一些本身变现能力较差的资产。专用设备因用途狭窄，是抵贷财产变现的难中之难；通用设备虽然具有广泛的适用性，但受本身质量的限制和市场需求不足，在变现过程中也存在困难；房产和地产虽然在上存在增值的可能性，但受地域的限制和经济环境的影响，也缺乏活跃的变现能力。据调查，目前的抵贷物资大多数是逐步淘汰或质量有瑕疵的产品，如服装、鞋帽以次充好，机器设备已经报废或接近报废年限等。抵贷物资要想卖出，只有降低价格，卖了能得些钱，不卖就烂在仓库里。

2.由于抵贷价格与市场价格相差悬殊，在变现时必然会产生损失，有损失就要核销，核销要冲减银行利润，损失太大，无法承受，影响了银行处置抵贷资产的积极性。

3.抵贷财产缺乏畅通的变现渠道。由于目前国内有些地区二手物资处置市场还很不成熟，物资的流动性极差，没有一个全国性的处置市场，同时中介市场也欠规范，客观上增加了抵贷财产变现的难度。

4.抵贷资产缺乏完备的产权证照或独立的转让条件。如有些抵贷的厂房，其土地性质是集体土地，因集体土地无土地使用权证，无法办理过户，不具备变现的条件，导致厂房无法变现处置，放在那里不但要花费维修和看管费用，而且还要承受房产的无形损耗而带来的损失，时间拖得越久，这种损失就越大。

5.处置变现损失“窟窿”难填、出账难度大。按财政部有关规定，抵贷资产处置损失部分应从当年营业外支出科目中列支，直接影响了当期损益。由于处置变现损失过大，各商业银行对以资抵贷处理普遍持矛盾心理，不处理损失愈来愈大，对上级银行无法交待；处理了由此带来的财务负担，将极大影响上级银行对自己经营业绩的考核。基层银行处置抵贷资产百般小心、如履薄冰，在上级银行政策明朗前，宁愿听任抵贷资产躺在账上慢慢“溶化”，也不愿主动去处理，将其变成死账。

6.银行处置抵贷资产的业务范围受到局限。一是出租、出售受税票限制。二是抵贷资产自主经营受到限制。商业银行面对厂房、设备、汽车、房地产等种类繁多的抵贷资产，如果不去经营和管理，将会变成“废品一堆”、“空楼一座”、“荒地几亩”，损失会更加严重。直接经营又与金融机构不准办实体的政策相违背。

（三）抵贷资产的交易税费过高，限制了产权变更、转让。

银行在正常经营活动中，已按权责发生制交纳了营业税和所得税。接受抵贷资产最终目的是处置变现收回贷款本息，这本身不是也不能视作一般的经营交易活动。但在实施过程中，有关部门将以物抵贷视同一般的商品交易行为，对抵贷财产的接收、处置双向重复征收税费多达 17种。

另外，根据各国有商业银行总行的有关规定，收取房产、土地、车辆、关键设备等抵贷财产时，必须及时办理相关的产权证书或登记过户手续。由于多数企业有关资料管理混乱或者企业已名存实亡，使得权证不齐，银行要办理过户手续必须通过有关部门从头补齐，不仅手续繁琐，还要交纳各种税费，既要花费大量人力物力，还要垫付巨额费用，因而加大了银行处置抵贷资产的成本。

（四）银行办理以物抵贷缺乏专业人员，日常管理难度较大。

以物抵贷是一项技术要求很高的工作，用于抵偿银行债务的非货币资产有的是厂房，有的是机器设备，有的是商住楼或商业用房，每一种资产接收或处置前都要进行技术性极高的价值评估，以便准确地确定其价值高低。但银行工作人员没有受过这方面的专业知识培训，面对名目繁多、种类复杂的各种抵贷资产，银行保全人员无能为力，无法进行卓有成效的资产保全工作。

由于绝大多数的抵贷财产都是实物财产，并且很难在短时期内变现，而且实物财产种类繁多，分布地域广泛，给管理工作带来很多困难。首先，需要投入大量的人力从事保管工作。其次，有些专用设备若闲置不用，除增加了保管的难度，还随时间的推移逐渐报废。再次，实物财产在保管过程中还要交纳如保险费、维修费等各种费用，又给银行增加了财务负担。

二、加快处置抵贷资产的政策建议

（一）采取多种方式，多管齐下加速处置抵贷资产。

1.租赁。，我国商业银行的租赁业务几乎是空白，国外的经验表明，银行开办租赁业务可以充分发挥资金和成本的优势。要允许商业银行内部成立租赁业务部，对行情看涨暂不宜或暂无法出售的房产、机器设备实行租赁经营，待市场行情回暖后再行处置。这样不仅可以降低资产管理的成本，获取租金收入，而且可较大限度地保全资产。

2.拍卖。拍卖是处置抵贷资产回收现金的最快捷的，拍卖具有公平、公开、公正、透明等特点。目前国内拍卖行业除北京、上海两大城市外，其他城市拍卖从业人员的业务素质总体水平不高，缺乏对拍品及其市场的调研能力，过分地靠压低价格吸引竞买者，实质上这种行为已对拍卖市场造成不良。为了做好抵贷资产的拍卖工作，应做到： （1）选好拍卖行。选择好拍卖行是拍卖能否成功的关键。对大标的资产如房产等的拍卖，应引进竞争机制，采取招标方式选择拍卖行。另外，加强与拍卖行之间的沟通，在拍卖过程中主动协助拍卖行介绍资产的情况，查找相关资料，办理有关手续，调动拍卖行的主动性，争取最佳收益，将损失尽可能降至最低。（2）对佣金比例采取浮动制，降低拍卖费用，调动拍卖行积极性。（3）选择适当拍卖时机。各种商品均有其特定的市场，只有按市场规律办事，抓住机遇，才能达到预期目的。拍卖时机的选择直接关系到拍卖的成败，不同的物资应选择不同的季节进行拍卖。

3.并购重组。以不良资产重组为契机，推动结构调整和组织结构升级。近年来，西方国家和经济转轨国家在处置银行不良资产时，大量使用了通过债务重组推动存量资产重新配置，并最终实现经济结构调整的市场化方法。我国现有的不良资产和抵贷资产中，相当部分是计划经济时期配置不当的资源，不少企业生产设施齐全、资源丰富，具有潜在的增长特性。建议政府允许商业银行通过并购重组的形式，将现有不良资产资源在国内外同行业间进行分配，以此盘活不良资产。一是债权银行通过积极参与企业改制，将抵贷资产交由经规范改制后的新企业承担。二是对新办企业，银行以“抵贷的厂房、设备资产”作为贷款投入。三是在现有优质信贷客户中寻找需厂房设备的企业。四是与利用外资结合起来。从近年来资产管理公司不良资产国际招标的实际效果看，外资对介入我国的不良资产处置颇感兴趣。要采取有效形式，鼓励各国投资者进入不良资产处置市场。五是与吸收民营资本结合起来。我国可利用的民间资本总量高达10多万亿元，是处置不良资产的重要资金来源。在资产处置中要创造宽松的政策环境，让私营企业主和民营企业家参与。

4.商业性出售给资产管理公司。我国资产管理公司要想转变成真正意义上的投资银行，搞商业化经营，就必须有选择地商业性收购国有商业银行的不良资产。商业银行以公平价格出售自己不良资产中的抵贷资产，资产管理公司以销定收，以市场价格和能够销售的数量决定收购价格和数量。这样做的好处是可以利用资产管理公司的优惠政策，减少银行在处置资产过程中各种不必要的费用，可以增加银行资产的流动性，资产管理公司也可获得一定收益，真正达到“双赢”。

5.不良资产证券化。资产证券化是指原始权益人将缺乏流动性但能够产生可预见稳定资金流量的资产集中起来组成资产池，将其变成可以在市场出售和流通的证券，据以融通资金的过程。我国商业银行可以将包括抵贷资产在内的不良资产和流动性较差的信贷资产出售给专门的融资公司，再由融资公司以这些资产作抵押，通过证券市场发行资产抵押债券，收回的资金作为商业银行出售不良资产的收入，可用于发放其他贷款或投资其他资产。这样可以大大改善银行的资产组合，增强商业银行资产的流动性。

6.拓展不良资产处置国际市场。目前，我国对外处置资产的政策正在逐步明确，在认真国际招标经验的基础上，积极与国际上著名的投资银行和国内外战略投资者进行合作，进一步探索外资参与中国不良资产处置的途径和手段，采取包括合资、合作、托管等在内的多种方式，向国际市场转让不良资产，不断拓宽不良资产处置的市场范围和渠道，减轻国内市场处置不良资产变现的压力，提高处置资产的效率和效益。

（二）加强与政府有关部门的沟通，取得理解和支特，给予抵贷资产处置优惠政策。

在抵资资产的过户及处置过程中，经常会遇到抵贷资产原来拖欠税费的，在正常情况下，不但要补缴税款，还要缴纳大量的罚款，部分抵贷资产处置变现值不足以抵偿税款和罚款，使得部分抵贷资产无法处置变现。因此，在抵贷资产过户及处置过程中应加强与政府各有关部门的沟通，尽力争取理解与支持，在可能的情况下，尽量减免有关税费。另外，在产权过户核定应纳税额时，尽量以银行委托的评估机构出具的评估价而不是以抵贷金额作为缴纳税款的基数，减少税费支出，提高变现率。

建议对尚未办理产权变更登记的抵贷资产，可凭借贷双方“以资抵贷协议”或法院判决、裁定书到土管、房产、车管等部门办理产权备案登记手续，使银行取得事实上的资产处置权。税务、土管、房产管理和车辆管理等部门只能按有关规定收取工本费。银行在处置抵贷资产变现时，应凭“以资抵贷协议”或法院裁定书和买卖协议到有关部门办理产权转让手续，将产权过户给买方。

商业地产的现状范文第2篇

【关键词】商业地产；资金需求；融资途径

一、商业地产的发展现状

（1）商业地产的概念。商业地产是具有地产、商业与投资三种特性的综合性行业，它兼有地产、商业和投资三方面的属性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的地产。广义上的商业地产定义比较宽泛，包括酒店、商场、写字楼等都被纳入到商业地产的范畴。狭义上的商业地产，即作为商业用途的地产物业，包括各种零售、餐饮、娱乐等经营用途的地产。（2）商业地产发展现状。从2000年起，商业地产首先兴起于北京、上海、广州等几个经济比较发达的地区，并迅速蔓延到全国。据国家统计局数据显示，2005年后，我国商业地产呈现出快速发展趋势，2010年1至11月完成投资额12675亿元，比上年同期增长了41.9％，占房地产投资比重的29.8％，办公楼和商业营业用房销售面积分别增长了25.9％和35.2％，销售额分别增长了48.4％和50.2％。

二、商业地产的资金需求特点

（1）资金需求量大，融资周期长。房地产开发对资金需求量大，且投资周期长，而商业地产项目对资金的需求量尤其突出。商业用地的土地使用权出让价格高，商业地产的规划设计水平要求高，建筑结构复杂且广泛采用新材料和新工艺，内部装修和陈设奢华，这些都使得商业地产所需资金远高于普通住宅项目或厂房项目。（2）投资风险大，融资成本高。住宅地产在房屋出售后，开发商就可以获得价值补偿和收益，而商业地产的回收期长，延续到整个商业地产的存续期。商业地产融资规模大、融资周期长，投资商、基金、信托公司等资金提供方为保障资金安全并实现较高收益，一般要求非常高的投资回报率，对开发商而言融资成本非常大。

三、中国商业地产主要的融资途径及存在的问题

（1）银行贷款。中国房地产开发一直以来对银行贷款依赖程度比较高，商业地产开发也不例外，这与我国的金融市场的发达程度密切相关，也与银行贷款融资具有成本低、贷款额度大等优势有关。（2）上市融资。上市融资是指股份有限公司公开发行股票，并在证券交易所挂牌交易进行股权融资，是房地产企业实现资本运营的重要手段和融资方式。上市公司必须遵循有关法规并接受监督，必须对自身财务状况、重大经营决策、并购活动、关联交易等按时向社会公众披露，很少公司能够符合交易所的上市条件；股权融资会稀释原有股东对公司的控制权，且融资成本较高。（3）房地产信托。房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营的企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产信托融资规模小、融资期限短。（4）房地产基金。房地产基金是指通过发行基金份额，将不确定多数投资者的小额资金汇集成大规模的信托资产，交由专门的投资机构管理，按照投资组合原理直接投资于房地产业中的企业或项目。因受到国内政策以及国内企业运作的不规范和房地产市场不透明的影响，海外地产基金在选择合作伙伴时要求较苛刻，而且当前国内地产基金的发展仅处于起步阶段，尚且缺乏相关运作经验以及法律制度的支持。

四、中国商业地产融资途径建议

（1）合作开发融资。开发商寻找一家或几家有实力的企业进行合作开发，是一种分散和转移融资负担比较好的方法。这种方法对于缓解开发商自身资金压力、转嫁风险大有益处。（2）商业信用融资。商业信用融资是指企业利用其商业信用，在销售商品、提供服务的过程中向客户筹集资金的行为，包括收取客户的应付账款、预收账款、应付票据等。（3）辛迪加贷款融资。辛迪加贷款也称银团贷款，是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件，依据同一贷款协议，按约定时间和比例，通过行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。商业地产融资需求量大，一家银行很难满足其资金要求，而仅有一家银行贷款，银行承担的风险较大，通过银团贷款方式可分散风险，同时筹集资金方便快捷。（4）商业抵押贷款支持证券（CMBS）融资。商业抵押贷款支持证券（CMBS）是兴起于美国的一种房地产金融产品，具体做法是将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。（5）其他建议。中国的金融市场机制尚未规范和成熟，而房地产金融的创新离不开法律的保障。房地产公司应从两方面入手：一是尽快了解新出台的相关法律法规；二是加强对现有的法律、法规的理解和灵活运用。

参考文献

商业地产的现状范文第3篇

【关键词】商业地产；商业地产现状

由于土地资源的不可移动性和不可再生性，以及社会进步和城市建设发展的不可逆转性，商业地产项目具有天然的保值增值属性。商业地产的这一特性使其日益成为国内外企业投资的热点。

1、简述我国商业地产的现状

2010年初至今，房地产相对冷淡，商业地产却异军突起，无论从土地成交还是房企表现上，商业地产都变成了“香饽饽”。商业用地市场活跃，土地成交量呈现大幅增长，多数城市的商业地价呈稳步上升态势。

1.1 我国商业地产投资额持续上涨

据国家统计局数据显示，商业地产投资额连续三年增长率在17%左右。2007年，我国商业地产投资总体趋势稳定， 2009年，我国房地产开发企业完成投资额达到了36231.71 亿元，比去年同期增长了16.1%，2010年1～7月，我国房地产开发企业完成投资额达到了23864.77 亿元，比去年同期增长了37.2%，其十二年间增长了大约80多倍。进入21世纪后，我国商业地产的投资增长速度超过了国民经济的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。

1.2 我国商业用房销售面积逐年上升

据统计，2000年，我国商业营业用房销售面积为1399.31万平方米。2006年，我国商业营业用房销售面积为4337.79万平方米，增长了约2.1倍。2007 年，全国商品房施工面积为235881.61 万平方米，同比增长21.1%。2009年，全国商品房销售面积达到了93713万平方米，比去年增长了42.1%，商品房销售额为43994.54 亿元。从中可以看出，我国商业用房销售面积随着商业地产市场的发展，其呈现上升态势。

1.3 金融危机后我国商业地产明显的有所波动

因为金融危机的爆发，明显影响了我国住宅市场的发展。08年后，我国住宅市场的交易量呈现下降趋势，大多数消费者保持持币观望的态度，有些消费者认为，房价具有下降的趋势。尽管如此，与之相反的是，我国商业住宅的供应十分充足，这不仅因为消费者对商业地产的需求呈现增长的趋势，而且也因为城市化进程的加快，为我国商业地产的快速发展提供了基础。另外，商业地产具有回报率稳定等特点，使得部分房地产企业进入商业地产市场，这也为我国商业地产的发展贡献了一份力量。

2、我国商业地产发展中存在的问题

2.1 投资存在盲目性

商业地产含有商业经营和地产开发双重意思，商业经营水平直接关系到商业房地产的盈利状况，因此，商业地产开发运作要求将地产开发和商业经营紧密结合。但在商业地产的高利润驱使下，一些商业地产开发商出于自身利益需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点建设热潮，而大多数商业项目缺乏论证、盲目开发。许多开发商在建造之前缺少可行性研究，对同行业的供给状况和运营的商业结构缺少分析，按照自己的主观想象投资商业地产，往往采取“先开发后招商”的方式，导致商业网点布局过于密集、结构不合理、规模大型化等问题出现。没有认真考虑市场上有什么样的商业业态需求，只考虑地块能建什么样的商业业态，这种建筑设计在前，招商在后的运作模式，忽视了商业地产所特有的功能需求，很难满足不同商家对产品功能的不同需求，从而造成后期招商和销售的困难。

2.2 开发与经营脱节

商业地产项目的投资大，通常需要较长的投资回收期，少则十多年，多则几十年。但是现在很多地产商急功近利，抱着“卖完就走”的经营思路，只注重前期开发并尽量缩短开发周期，项目建成后能租则租、能卖则卖，至于项目是否适合经营则根本不予考虑。商业地产建设项目和建设后的整体运营出现严重脱节，很多商业地产项目建成后就开始按面积销售铺位。

2.3 开发融资渠道单一

虽然我国房地产金融业不断发展，房地产股票、债券、信托等金融产品逐渐进入众人视野，但由于我国相关制度缺失，依然改变不了大多数商业地产开发商主要依靠银行贷款的现状。开发商在短期内获取资金的能力十分有限，因而运营风险相对较高。

2.4 开发经验和人才缺乏

目前，商业地产的开发商多为房地产商。对商业的选址、功能求等专业知识知之甚少，而精通地产和商业的复合型人才更为稀缺。开发经营商业物业需具备与之相适应的经营模式和管理人才，人才短缺则导致开发商业地产的风险加大。可见，人才的缺乏，是一大瓶颈。

3、我国商业地产发展的趋势

3.1 创造商业地产发展的大环境

发展商业地产，必须积极发挥政府的宏观作用，为其发展创造良好的环境。首先，政府建立和完善商业地产发展的法律，从法律层面加强商业地产运作的法律环境，因此，这就要求政府行政管理部门和商业管理部门，对大型商业地产项目进行严格的审批，保证商业地产开发的合法化。其次，政府应该对商业地产的发展进行监督，以有利于我国商业地产的可持续发展。最后，为我国商业地产发展创造金融环境，还可以推动商业地产的健康可持续发展。

3.2 合理布局，构建合理的商业网点

正因为我国商业地产发展迅速，因此在发展商业地产的同时，必须对其是否盲目开发有所关注，并对其加以遏制。要求政府部门大力推动产学研相结合的机制，在充分利用高等院校、科研机构研究能力的基础上，建立适合我国商业地产发展的商业网点，可以对商业地产进行科学合理的评价，用来测评商业地产市场饱和度的情况，以保证商业地产发展的商业网点更加科学合理，这样能够从根本上遏止商业地产的盲目开发。

3.3 引导开发商合理开发

要想商业地产有广阔的前景，必须对开发商进行规范和引导。大概可以做到如下几点：

第一，对市场准确定位。商业地产开发商在开发项目前，应当对当地的经济水平、商业形态以及市场需求等情况进行调查，以做到深入了解，进而确定开发商的开发规模和目标市场等，这样做可以避免因盲目开发而造成的损失和浪费。另外，在商业地产开发前，开发商先应该进行招商，这可以为开发商将要开发的

地产开拓市场，可以避免开发商所建商业建筑因不能满足客户的需求而产生的招商难、空置率高等问题。即开发商应该先确定所要开发商业建筑的组织结构，而后进行正式开发，以确保商业地产的可持续健康运营。

第二，对商业地产的位置、规模进行合理科学的制定。开发商在对商业地产项目进行选址时，必须要根据季节是否为黄金进行分析，即区分黄金季节和非黄金季节，然后对这两个季节进行全面调研，调研内容主要包括，该地方每天的客流量、客户群体、人群的消费能力等。

与此同时，必须对政府城市规划进行仔细研究，以熟知城市的发展动向。而后根据所选地理位置确定店型和规模，比如在城市核心商业圈，尽管避免选择大卖场，在城市的次中心地带以新兴业态为主，在城市郊区，应该以能够聚人气的业态为主等。

4、结语

我国商业地产发展迅速，当然我国商业地产在发展过程中出现了诸多问题，但国内持续的经济发展和城市化进程的加快，都为商业地产进一步发展带来了蓬勃的契机，再加上政策上的扩大内需的经济结构调整，以及对住宅市场的宏观调控，都将为商业地产的发展带来极大的好处。商业地产发展前景乐观，随着行业发展的日渐成熟，我国商业房地产也将呈现出理性发展的态势。

参考文献：

[1]王学东.商业房地产投融资与运营管理[J].北京：清华大学出版社，2004.

商业地产的现状范文第4篇

关键词：中小商业地产；企业；融资

房地产行业是典型的资金密集型行业，从竞标土地到房产开发，甚至到后期营销，均需要大量资金作为支撑。因此商业地产企业的融资能力对企业的生存和发展至关重要。在“去库存、促消费”的背景下，逐渐形成了房地产市场二元分化的现象，即一线二线城市价量齐涨，而部分二线城市及三四线城市房价及成交量表现乏力。以百强房企为代表的大型商业地产企业所占市场份额继续增加，2015年百强企业销售额市场份额提升至36.7%，销售面积市场份额提升至23%，进一步蚕食中小商业地产企业生存空间。随着一线城市及热门二线城市土地价格不断上涨，因此融资能力对中小商业地产企业显得格外重要。

一、中小商业地产企业融资主要通过以下途径

1.银行开发贷款

银行的信贷资金是中小商业地产企业的主要资金来源。中小型商业地产企业绝大多数都是非上市公司，因此无法利用股权或是发行公司债券完成融资，而信贷资金的融资成本相对较低，因此成为中小型房企主要的资金来源。但是银行贷款受政策影响颇大，因此常常出现各家银行对地产企业惜贷的情况。

2.房地产信托资金

房地产信托是以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式。信托公司发挥自身优势通过实施信托计划来筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取收益。近年来房地产信托发展迅速。根据中国信托业协会的数据统计，2015年4季度末，房地产信托余额为128772314.61万元，2016年1季度末，房地产信托余额为129392878.61万元，在房地产行业调整的情况下，房地产信托余额仍有小幅上涨。房地产信托具有融资灵活且资金到位较快的特点，近年来发展迅猛，但是根据监管要求，信托公司对房地产企业的资质有所谓“四三二”的要求，即开发商项目四证齐全，企业资本金达到30%，开发商二级以上资质，无形中提高了中小商业地产企业获得信托资金的门槛。

3.民间资本

对于中小商业地产企业来说，融资问题对比大型商业地产企业尤为突出，在主要融资渠道门槛提高后，民间资本作为一种替补融资手段得到中小商业地产企业的关注。它以审批简单，放款快迅速的特点积极参与到房地产融资当中，但是此类资金普通利率高、资金成本高、风险大，对于急需过桥资金的中小商业地产企业而言，民资借贷已经成为一种常见的融资手段。

4.银行其他贷款

此类贷款与地产开发贷款不同，通过地产商或其股东控制的其他经营实体进行融资，通常以商业地产项目土地进行抵押，以短期（一般是一年）流动资金贷款为主，需要满足经营主体成立至少1年以上，有一定的现金流。通常此类贷款贷出资金有限（银行会通过企业财报等信息进行一系列的测算，然后得出可贷资金），难以直接满足房地产开发需要，其次还款周期较短，对于需要通过及时售房回笼资金的商业地产企业而言，还款周期内资金压力较大。

二、中小商业地产企业融资现状分析

目前在房市回暖的情况下，中小型商业地产企业依旧很难拿到低成本的资金。原因有以下几点：

1.融资手段缺乏多样化

中小商业地产企业融资手段缺乏，低成本的融资几乎只有银行的房地产开发贷款，其他融资手段资金成本偏高，风险大，尤其是民间资本或者典当融资，资金成本均在20%以上，即使是信托资金，成本仍有17%左右。如此高昂的成本令中小商业地产企业望而却步，而银行贷款受政策以及房市影响，使得中小企业难以拿到低成本的资金。

2.金融机构政策

在政策的刺激下，房市逐渐回暖，热点城市如上海、深圳、合肥等房市升温明显，原本就集中在热点城市的大型商业地产企业更加活跃，加之金融机构出于避险等因素，资金会倾向于央企、地方大型国企、上市公司等大型商业地产企业，而中小型商业地产企业的融资申请则很难获批。

3.房地产行业两级分化

在2015年，地产市场集进一步加剧。伴随房价的上涨，热点城市的土地价格水涨船高，大型商业地产企业凭借自身优势大量囤积土地，进一步挤压中小商业地产企业，迫使他们退出热点城市。而非热点城市房市平淡，甚至出现地产商降价走量回笼资金的情况。在房市平淡的情况下，以银行为代表的金融机构对商业地产企业的支持极为有限。

4.中小商业地产企资质管理水平不足

中小商业地产企业自身管理水平较低，一方面体现在项目管理粗放，造成资源浪费，产品设计不明确，加之缺乏客户分析，导致产品定位不准，营销困难。另一方面体现在注重短期利益，在房市火爆时激进拿地，导致企业财务成本偏高，房市一旦出现降温，便会出现企业现金流紧张的问题。其次企业资质偏低，中小商业地产企业的资质大多数仅仅达到行业准入的标准，而在申请银行贷款时，企业经营水平、资质都是重要的考虑因素，资质低、经营管理水平不足的商业地产企业难以获得银行贷款的青睐。

三、中小商业地产企业应对策略

1.加强自身经营，建立企业品牌

中小商业地产企业经营能力不足，自身存在许多问题是制约中小商业地产企业融资的主要问题。中小商业地产企业应完善公司治理结构，强化自身管理。在中小商业地产企业云集的三四线城市，虽然房市平淡，但是年轻一族的刚需以及改善性住房需求仍然是一股不可忽视的促进房市的发展的力量。中小商业地产企业应立足本地市场需求，找准市场定位，着力打造出一些精品楼盘来提高在当地的品牌影响力，稳中求进，不可盲目扩张，一味求大求全。

2.政府制定相关政策及法规

政府在解决中小商业地产企业融资难得问题上应发挥重要作用。首先应建立健全中小商业地产企业融资的相关法律法规，健全的法律体系能够有效保护中小商业地产企业，促其积极健康的发展。加快建设服务于中小房企的服务公司，提供诸如担保、咨询等服务，严格规范有关服务公司行为，明确与地产企业间的责任和义务，为中小商业地产企业的发展提供针对性的服务。最后，制定针对性的帮扶政策，对于小而精的优秀商业地产企业重点扶持，给予一定的政策优惠，使之能够降低融资的难度。

3.金融机构产品创新

金融机构应加强产品创新，开发出针对中小商业地产企业融资需求的产品。根据房地产项目的特点，可以根据项目所处的不同阶段，设计出适合的还款周期及利率，在减小地产商资金压力的同时，增加金融机构的收入。其次金融机构应建立相关的客户评级体系，对收集的财务信息及非财务信息进行转化分析，得出评级指标及评级结果。在还款周期中，不断完善企业信用记录，完善银行客户评级体系。综上所述，中小商业地产企业对房市发展的作用不可忽视，解决中小商业地产融资难在于加强房地产金融市场建设，完善各项法律法规及风险预防机制，加强对中小商业地产企业的监管，促进其健康稳定的发展。

作者:井存峰 单位:西南财经大学经济学院

参考文献：

[1]李海燕.非上市中小房企融资现状及思考[J].管理观察,2014(32):58-60.

[2]2016中国房地产百强企业研究报告.

商业地产的现状范文第5篇

关键词：融资现状；融资方式；风险管理

近年来，商业地产消费市场狂热趋缓、融资成本逐步提高，于双方面夹击了商业地产，使其面临严峻的融资链挑战。首先，商业地产本身已具有投资规模大、地产开发周期长、资金回收慢、投入资金巨大等不利的行业投资特点。其次，商业地产融资主要通过银行贷款及民间借贷来筹集资金，融资渠道单一，成为商业地产融资的又一大软肋。因此，只有充分分析商业地产融资的框架和问题，才能改善融资环境，降低项目开发风险，促进该产业稳定的可持续发展。

一、商业地产融资的发展现状

中国人民银行于近日《经济金融展望报告》，报告指出，异常狂热的房地产消费市场于近期进入持续降温阶段，全国商业地产市场逐渐呈现出疲软状态，加之商业地产信贷加紧政策及一系列措施陆续出台，对商业地产融资链的畅通造成了严重阻碍。国泰君安证券研究所所的报告显示，2008年房地产行业资金缺口已达7100亿元，平均每家内资开发商的资金缺口达到1201万元，占当年年销售收入的24%。融资链面临的巨大压力让广大中小房地产开发商频频面临向偿付土地出让金、向银行偿付贷款利息的生存困境，隐藏着的房地产金融危机爆发的强大力量不容小觑。自2014年起，温州、宁波等地部分房地产企业已由于融资链出现问题导致倒闭，留下巨大的资金缺口。2014年4月，青岛君利豪地产大亨跑路，多楼盘停滞资金链断裂，欠贷至少12亿以上，涉及多家国有大型商业银行及民间借贷公司与个体。2014年5月，中国百强房企光耀地产融资链断裂濒临破产，楼市拉响红色警报，共牵扯到27亿金融机构借款。每日层出不穷的报道足以证明房地产业融资链断裂现象已相当严重。倘若楼市成交持续低迷，资金缺口将增速扩大，影响将大范围波及政府财政、银行收支及民间金融机构与个人资产安全等，后果将不堪设想。而随着二三线房源过剩问题日趋严重，房地产融资链风险很可能会进一步加剧。

商业地产融资链是否安全、稳定对于金融系统的稳定性有着举足轻重的影响，对经济、社会的平稳发展有着重要意义。商业地产融资问题一直是社会各界关注的重点，也是学术研究的重要问题之一。如王家庭、张换兆（2005）在银行业借贷业务控制和利率提高导致房地产企业融资成本提高的背景下，探讨了商业地产融资的多元化方式，并对几种典型方式的经济学原理进行了分析；孙翠兰（2005）分析与比较了目前我国存在的银行信贷、企业债券、企业上市、境外融资、投资基金和信托等主要的房地产融资方式运作的内在机理和宏观环境，并提出我国商业地产多元化融资在短期内应选择“银行贷款+房地产信托”和“银行贷款+房地产投资基金”两种模式；李娇、向为民（2012）利用面板数据分析了1999-2009年间经济波动对中国商业地产融资结构的影响及其区域化差异的情况。从目前对文献的梳理结果来看，国内对于商业地产融资问题研究的时间点多在2005-2009年，即商业地产市场逐步高涨的阶段，从内容上多数为理论上的探究。近几年商业地产市场达到了历史的新高点，新增投资也逐年攀高，在这种新背景下，融资问题的研究有着更重要的意义。

二、商业地产融资存在的问题

1.项目开发资金来源不稳定。由于需要投入巨额资金，在融资渠道较为单一，仅仅依靠银行信贷难以支撑的情况下，不少企业采取民间借贷作为融资方式。然而，民间借贷利率较高，容易受到人、事的影响而发生不必要的纠纷，进一步增加了资金来源的不稳定。同时，单一地提高银行信贷限额并不能解决此问题，银行利率在政策影响下不断波动，给企业造成一定的利率风险。

2.项目风险评估不足。在开发的过程中，企业并未充分认识到项目风险评估的重要性，也缺乏相应的专家参与指导。这样的缺陷将导致对项目的资金、进度等不能完全准确地掌控，因而资金缺口及资金回收都变数较大，给融资带来困难。

3.缺乏相关政策支持及法制完善。现行对于商业地产企业的相关政策较为保守，尤其对商业地产的融资施加了各样的限制条件，例如对企业上市提出了附加条件等等，限制了商业地产的运营和发展。同时，对于融资过程中出现的问题，法律法规目前还处于较为空白的阶段，导致企业难以诉诸法律手段进行解决，加大企业融资过程的实施难度。

三、拓展商业地产融资渠道的对策

1.拓宽商业地产融资渠道。企业可以进一步利用金融市场来进行融资，例如债券融资、上市融资等等，使融资渠道更加多元化。

2.科学提高风险管理水平。在企业提高风险意识的基础上，相关部门应增加举办教授座谈会、企业人员培训会的频率，邀请高校及专家为企业提供更为科学的指导。积极培养专业对口人才，为商业地产输送优秀人才，从根源上解决风险管理的缺失。此外，企业应设计适合该行业的风险指标管理体系，将指标数字化，对各个项目有统一的风险衡量标准，最终获得相应的风险评级，便于后续的风险管理过程。

3.在政策及法制上给予支持。在合同法、商业银行法等法律法规上，增加和完善关于商业地产融资的内容，规范企业的融资行为，打击虚假融资、诈骗等行为，使信息更加公开化、透明化，促进整个行业健康发展。在政策方面，放松管制，使其能在金融市场上吸收资金，增加其上市机会。

四、结论

目前我国的商业地产存在项目开发资金来源不稳定、项目风险评估不足、缺乏相关政策支持及法制完善等问题。房地产融资所存在的问题正在逐步凸显，而此类问题一旦大规模爆发就将对国民经济和人们的生活造成难以估量的影响。为了缓解房企融资压力、优化融资结构及控制信贷风险，必须采取一定对策，拓宽商业地产融资渠道、科学提高风险管理水平、在政策及法制上给予支持。

参考文献：

[1]王家庭，张换兆.房地产融资方式多元化的经济学分析[J].财经科学，2005，06：47-53.

[2]孙翠兰.我国房地产融资方式的比较、选择与调整[J].金融论坛，2005，11：49-52，65.