房地产项目运作管理

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房地产项目运作管理范文第1篇

关键词：项目计划；控制；房地产；项目管理

Abstract: the real estate project management is real estate project managers use plan, control and management tools, the operation of real estate projects for the whole system management, which planned to management and control of the project management throughout all the time. Analysis of project management plan of the main influence factors, and through the beforehand control, process control and feedback control method to strengthen the control management controls for real estate project effective realization of project quality, schedule and cost objectives, and has very important realistic meaning, in project operation are more its scientific application value.

Keywords: project plan; Control; Real estate; Project management

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：

一、房地产项目的计划管理与控制管理

1、房地产项目计划管理

项目计划是项目组织根据项目目标的设定，对项目实施进程中的各项活动做出的周密安排。项目计划管理就是项目实施者围绕项目目标系统地确定项目任务、安排工作进度、编制完成任务所需要的资源预算等，从而保证项目能够在合理的工期内，用尽可能少的资源或较低的成本和尽可能高的质量完成。它是项目管理的基本职能，也是项目实施的基础。

在房地产项目中,由于每个项目都有其特殊性，从而决定了房地产项目中必然包含种种相互关联的任务和不可预知的风险，项目本身的设计、功能、技术、施工、外部环境等不确定因素,对项目的计划执行都会产生各种各样的影响。因而房地产项目的计划管理更有其重要意义及指导作用。通过项目计划管理，对项目的预期目标进行筹划安排,将项目的全过程、全部目标和全部活动全部纳入计划的轨道,使人力、材料、机械、设备和建设资金等各种资源得到合理充分有效的运用, 避免突发状况使得项目停滞或后退，以期实现过程中及时对各阶段各环节进行协调,达到质量优良、工期和造价合理的预定目标。房地产项目的计划管理包含了范围计划、进度计划、费用计划、质量计划、沟通计划、风险计划、采购计划、变更计划等各方面管理内容。

2、房地产项目控制管理

项目控制是指项目管理者根据项目进展的状况，对比目标计划，找出偏差，分析原因、研究纠偏对策，并实施纠偏措施的全过程。由于项目在前期的计划工作中存在许多不确定性，在实施过程中又常常会有各种因素的干扰，因此在按项目计划实施的过程中，项目的进展、质量及各种资源、成本都会偏离计划预期轨道，如何通过有效地控制纠偏，达到项目预期目标，即项目控制管理就成为项目管理的核心内容。

房地产项目所处环境的复杂性和目标的多重性，使得项目开发进程往往偏离项目预期目标，而项目开发周期的重要性对房地产企业不言而喻，它直接关系到房地产开发项目产品进入市场的时间，关系到开发商的经济利益。在房地产项目管理中，出于资金安排和销售的需要，项目开工后，房地产企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间，这就要求项目按规定达到预售条件，并在交房前完成项目竣工验收，项目整体开发进展必须服从公司经营目标的需求。现实中房地产项目的工程建设往往是前松后紧，即前阶段超期，后阶段赶工，以此造成的后果是以牺牲工程质量为代价，或为赶工而大量增加成本，造成项目目标的失衡。因此在房地产项目中实施控制管理，通过事前控制、现场控制和事后控制达到对项目全过程的有效管控，具有十分重要的现实意义与实际应用价值。

二、房地产项目计划管理的主要影响因素

房地产项目由于受到地域位置、项目环境、资源及管理要素配置的影响，呈现出较强的差异性，即使是同一个项目，在不同的开发阶段，也会面临许多的不确定因素。因此项目的计划管理就要求管理者在项目伊始就识别分析项目运作过程中可能出现的不利影响因素，并对这些因素在整个项目运作过程中产生的影响作用进行详尽分析，并在计划中提前考虑对策及措施。

1、宏观经济及房地产政策因素影响

房地产项目高度依赖于市场与资金要素，受经济及政策因素影响，呈现出周期性的发展规律，把握经济走势及宏观政策导向是项目管理者在项目规划阶段应重点关注并把握的关键，是项目计划的依据。

2、项目组织结构、管控模式及项目团队影响

房地产项目运作是一个综合管控的过程，项目组织结构和管控模式设计、项目经理及团队人力资源的合理配置是项目管理成败的关键，它隐含了项目计划管理的实质内容，并对项目计划管理产生直接影响作用。

3、项目开发相关单位及利益干系人的影响

房地产项目开发涉及多领域的合作与协同，各相关单位是项目开发过程中合作深度和广度较大的部分，也是项目管理的重点与难点，在项目计划管理中充分考虑相关单位及利益干系人的影响因素，才能充分反映项目运作过程的实际进程，使项目计划更具有操作性。

4、资金影响

房地产项目的运作需要大额资金的支持，资金链的通畅才能确保项目的平稳运作，项目计划管理要充分考虑资金因素，特别是销售环境恶劣形势下的融资计划，并提前做相应的筹划工作。

5、设计变更影响

在整个项目运作过程中，项目设计并不是完全固定不变的，实际操作中可能因为一些主、客观原因需要对设计作局部调整，而设计变更后，必定连带着进度、成本等方面的变动，这些也是在项目计划管理中需要充分考虑的。

6、材料供应影响

项目材料的选择决定了房地产项目的品质、成本和工程质量。在项目计划管理中充分考虑与项目定位相匹配的材料供应计划，采用高效、合理的材料采购管理系统将能有效控制项目的质量、进度和成本。

7、施工环境影响

房地产项目所在地的地质条件、气候及交通等因素都严重影响项目施工进展，并对质量、成本产生连锁反应。在项目计划管理中，特别是进度计划管理中应特别重视环境差异性所带来的时差变化，合理有效控制工期。

8、承包单位技术能力与管理水平影响

施工现场情况千变万化，技术与管理这两者因素直接关系到项目建设的质量、进度、安全等，如承包单位技术力量不强，施工方案不当，管理不善，解决问题不及时，将对项目产生严重影响，并直接导致项目计划的失控。

9、项目范围及界面划分问题影响

这关系到房地产开发过程中的义务和责任承担分配。项目范围与各工作界面划分合理，可以有效减少重叠与职责边界不清，便于项目计划的制定与执行，反之项目范围不清，界面划分不合理，将给项目计划管理带来灾难性的影响。

10、专业分包影响

房地产项目开发过程中存在电梯、智能化、景观绿化等专业分包工程，这些专业分包工程专业性强，分工明确，包含专业设计、施工和设备供应等，对队项目团队来说往往选择周期长、现场较难控制与协调，需要在项目计划中应充分考虑。

三、房地产项目计划管理主要影响因素的控制策略

根据上述影响因素分析，房地产项目管理者在项目一旦确立后，就应对项目计划主要影响因素进行科学评估，充分了解各种因素对项目实施将会产生的深远影响，并在项目计划管理过程中以项目实际情况和项目目标为依据，对各种影响因素作出准确判断。在制定项目计划的同时，根据影响因素的严重性、发生的概率及时间顺序，分别制定事先控制、过程控制及反馈控制等不同的管控策略，并对各因素进行实时监控，做好预防措施。当某种因素影响项目进展，使项目偏离预期轨道时能及时做出行之有效的反应，确保房地产项目的进度、费用、质量等要素能按计划，在管理者的控制范围内健康平稳的运作。   

项目组织结构、管控模式、项目团队及利益干系人和资金因素必须纳入事前控制范围，可通过项目范围管理，制定范围计划，采用项目工作分解结构、产品分解结构及组织分解结构等一系列管理工具，对组织、人力资源、利益相关者及资金要素等做详细规划、分析，并按项目最终可交付成果，逐层分解落实到项目各个可执行的工作包中，实现对上述重要影响因素的事先管控。至于宏观经济及房地产政策影响因素，则更应在项目确立前，通过项目识别与需求分析，全面把控并在项目设计中努力将对项目的影响程度降至最低。

过程控制主要针对房地产项目的营造阶段，针对设计、招标及施工环节中可能出现的项目界面划分、材料供应、施工环境、承包单位技术能力与管理水平及专业分包等影响因素。这需要项目管理者在项目计划的基础上进行详细的计划分解，包括每一个环节，每一个环节上的一系列流程，都需要管理者事无巨细的明确应在何时完成，和制定完成的标准，并通过过程中不断地进行PDCA循环，来保证对项目计划的有效控制。

对项目界面划分、材料供应、施工环境、承包单位技术能力与管理水平及专业分包等影响项目进度管理的因素实施过程控制，可以通过节点制定和节点控制来实现。节点控制包括节点过程控制以及节点完成的控制。节点过程控制是进度计划控制实施的主体阶段，也是进度计划控制成败的关键。几乎每一个房地产公司的每一个项目都可以拿出进度计划，但在实际管控过程中，遗憾的是却很少见进度计划实施的对照计划，缺乏过程控制，特别是缺乏对关键节点的把控，才导致项目进度一拖再拖。通过对上述各种影响因素的全面、系统分析，设置合理的控制节点加强管控，是防止计划失控的有效手段。

反馈控制主要针对计划变更，包括设计变更影响带来的计划变更和项目进度超期导致的计划变更。两者都需要项目管理者及时告知领导及相关部门，组织召开计划变更协调会，将计划变更的影响降到最低；并分析总结，形成书面材料，为以后工作的改进提供建议。反馈控制能有效解决设计变更影响导致的进度计划问题。

房地产项目运作管理范文第2篇

关键词：房地产;项目管理;存在问题;措施控制

Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.

Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control

中图分类号： F293.33 文献标识码：A 文章编号：

1前言

一个房地产项目能否成功关键在于能否做出正确的措施控制及对项目进行合理的管理;房地产项目管理是一个比较复杂的过程,它包括项目的可行性论证、项目的规划设计、项目的报建报批、工程的招标、施工组织与监理、财务管理、销售方案的制定及售楼完成后的物业管理等。

2房地产项目管理的意义

房地产项目管理是房地产开发的重要环节,也是实质性的环节,如何做好房地产项目管理一直是困扰房地产开发商的主要不足，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发项目管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，推动论文范文企业的健康发展。

3房地产项目管理存在的问题

3.1项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。

3.2由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上,造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多,有些工程从开工到竣工都发生了设计变更,变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在:缺乏合理的设计招标程序,忽视设计对项目投资控制的重要性,设计监理缺失,文档资料缺乏制度化、规范化管理等。在工程项目决策前,进行财务与技术经济分析的方法,它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行,进行全面的分析论证。可行性研究工作得不到重视,导致了一系列的问题,如商品房空置面积上升,商业用房空置问题突出;户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高;设计文件供应迟缓、变更多等。

3.3项目运行过程项目管理机制不完善,导致项目进度管理及成本控制的失控。项目运行机制的不完善,导致项目管理的失控,如项目工程进度失控,延期交房普遍;房地产开发成本控制不力,管理费用过高及不可预见费用超出预期。对于项目工程现场管理以外的工作,如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中,纠纷不断。

3.4物业服务管理,对房地产开发企业来讲就是售后服务,物业管理是我国房地产企业在迅速膨胀过程中,最忽略的地方,也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表现在:未能积极处理售买双方的关系,售后维修不及时,配套设施不到位等。

3.5从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。

4房地产工程项目管理措施

4.1建设工程项目组织模式管理

建立建设项目标准化管理体系需成立专门的组织机构，组成人员主要由工程设计、施工、造价、财务人员组成。该系统的建立和有效运行是一项复杂的系统工程，涉及建设项目每个岗位，甚至每一个员工，因此需要建立一个科学、合理、精干、高效的跨部门组织机构来指挥协调整个标准化管理体系的制定和落实过程。这项工作由公司领导层直接参与和决断，遵循责、权、利统一的原则明确划分职能，尽量避免只归口不负责的情况，从而避免各部门之间因职能分配不当而造成扯皮和纠纷。因此，明确和落实职能分工是建立该系统的先决条件和重要基础。

4.2全面完善房地产项目成本管理

房地产项目运作管理范文第3篇

关键词：战略导向型；房地产项目；项目管理

为了提升房产项目的市场竞争力，提升项目的成功性和市场利益，房地产企业应该从战略的眼光来看待项目开发管理，并探寻与自身项目相符的战略性开发管理办法。

1.战略导向型的房地产开发管理

房地产开发管理是一项极其复杂的工作，涉及方方面面的运作和管理。战略导向型的房地产开发管理是一种科学的、系统化的、全方位的、全角度的项目管理办法，这种管理办法要求开发商在进行项目开发之前对各项因素进行系统化的分析，综合考虑，再制定出管理办法的一种项目管理模式。为了实现房地产项目的综合管理，控制项目的成本和提升项目的质量，开发商就要从全局的角度出发，从整个产业链的角度进行战略性的思考和研究，从供应商、房地产项目以及客户这三个角度出发，制定合理的质量管理和成本控制的办法。以此来打破传统项目管理的局限性，规避传统项目管理中成本控制办法落后以及忽视质量成本的弊端，从供应商质量控制和成本控制的角度出发，提升整体项目的质量。通过调整和控制项目自身的成本和质量，来从内控角度提升整个项目管理的管理质量和管理效率，继而提升项目的市场竞争力、市场效益、社会效益。最后还要从客户的角度出发，从需求方的方向进行分析和研究，进一步加强整体项目的管理和控制，提升预期的客户满意度，进而提升房地产企业的口碑和市场竞争力。

2.战略导向型的房地产项目开发管理办法

2.1供应商质量及成本管理

从整个产业链来看，供应商属于房地产行业的上游行业，是整个链式产业的重要组成部分，因此从战略角度来看，供应商的质量和成本控制是非常必要的。对房地产项目的供应商进行控制，可以通过控制其质量来保证整个房地产开发项目的质量，增强整个项目的市场竞争力，还能有效地降低质量风险。选择口碑较好、信誉优良、资格完备的供应商能够保证该整个施工过程以及材料满足国家的各项标准，提升整个项目的质量定位。在同等条件下，质量定位高的房地产项目的市场利益更高，风险更小，外部损失更低。同时，其所能带来的 后续影响，口碑效应和品质效应能够进一步增加房地产企业的市场竞争力。在进行质量控制的同时，也要加强成本管理。原材料成本以及施工成本是整个房地产项目开发成本中份额非常大的部分。因此，加强供应商部分的成本管理能够有效地降低整个项目的开发成本，进而增加整体项目的收益。所以，从战略角度出发，房地产项目开发时要选择合适的供应商，不仅仅是为了保证或是提升整个项目的质量，还是为了从市场以及企业发展这两个方面提升企业的可持续发展性。因此，在战略导向型房地产项目开发时应该根据供应商的产品匹配度、价格、交期、企业信誉、技术能力、合作能力等多方面进行评估和筛选，来找出最适合的供应商进行合作。

2.2房地产项目质量及成本管理

作为一个资金密集型产业，房地产项目开发所需的资金量是非常巨大的，因此在房地产项目开发的过程中，要尽量以保证整体质量为前提，控制和管理成本。实现资金的优化配置，将有限的资金合理地分配到策划部分、设计部分、采购部分、施工部分和验收部分。

在进行项目策划时，要对客户群体、项目风格定位、项目周围自然环境等进行合理的分析，来降低开发的风险以及其他外部费用。在进行项目设计时，要选取经济适用的设计方案，来提升整体项目的市场利益，同时还要在设计时考虑到客户的需要，满足客户的需求。在进行采购时，要严格把控材料的质量和成本，选择最恰当的施工单位，降低项目的风险。在进行施工环节时，要加强对施工合同的管理，时刻把控整个施工项目的质量和成本，降低施工的风险和项目的风险，加强索赔管理。在验收环节要加强验收的管理，保证整个项目的完成度，保证整个项目的所有环节都要符合国家标准，在结算环节也要加强管理，加强审核和审查，减少内部损失和二次返工。

2.3从客户角度出发的质量及成本管理

房地产产业链的终端消费者是购房的客户，只有得到客户的认可，才能够加强房地产企业的市场竞争力。从客户角度出发的房地产项目控制，要充分地了解客户的需求，并对客户满意度做出合理的预期。由于个体的差异性，客户对于房地产项目的评价标准不同，所以在进行客户满意预期时，要选取共性期待作为预估指标。并根据客户的共性期待对房地产开发项目进行一定的调整，使整个项目的质量更贴近于客户的期望值。

从工程理论中的价值工程理论来讲，提升客户满意度能够有效地提升整个项目的核心竞争力。所以，在进行房地产工程项目开发时，一定要在决策和设计阶段评估消费者的心理预期，探寻客户满意度的共性指标，再通过分析和计算来找出工程成本与消费者满意度之间的平衡点。在控制成本的前提下，更好地满足客户的需求，进而增加整个项目的市场竞争力和市场利益，实现战略目标。

总结

战略导向型的房地产项目管理是科学的、系统的，能够确保房地产项目在市场竞争中生存，维护项目的市场收益。因此，在开发房地产项目时，要从战略的角度出发，用战略导向的管理方式，从供应商、项目自身以及客户这三个角度进行全面的、系统的管理，最大限度地提升项目的市场竞争力和市场收益。

参考文献：

[1]朱文军.战略视角下房地产开发项目质量成本管理研究[D].东北石油大学，2014.

[2]曾倩慧.论房地产项目开发的设计管理[J].中华民居（下旬刊），2013，03：21-22.

[3]尹浩春.房地产项目开发成本管理现状与建议[J].山东工业技术，2016，03：246.

房地产项目运作管理范文第4篇

关键词：房地产；项目管理；成本控制

中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：

前言

由于我国经济的迅速发展，所用时间较短，我国房地产行业起步较晚，房地产项目管理相对于国际先进水平还有一段距离。房地产项目管理是自房地产项目开始至项目完成,通过项目策划和项目控制,以使项目的投资目标、进度目标和质量目标得以实现。房地产项目管理的核心任务是项目的目标控制。在项目的不同阶段, 对各目标的控制也会有所侧重。如在项目前期, 具有较大的节省投资的可能,应以成本目标的控制为重点;在项目后期,大量资金已投入,工期延误将造成重大经济损失,应以进度目标控制为重。

大量的房地产项目管理实践证明:项目管理不同阶段对项目成本影响的程度是不同的,对项目成本影响最大的是项目决策阶段和工程设计阶段。在决策阶段, 出资人确定投资方向和投资项目,决定项目建设规模,提出项目成本控制目标是进行项目成本控制的前提;在工程设计阶段,通过优化比选确定项目工程建设方案是进行项目成本控制的基础。从房地产项目管理的全过程看,在项目投资决策阶段,工程设计阶段和工程承发包阶段,项目业主在项目成本管理和控制工作中拥有充分的自和决策权,是项目业主进行成本控制的重点。

1 在项目决策阶段的成本控制

1.1 房地产项目市场定位合理 ,经济指标明确

搞好市场预测,准确把握市场脉络,合理确定项目的开发建设标准,切实找准房地产的消费目标市场, 合适确定建筑特点、价格水平、营销策略、项目经营方案、开发计划等内容, 拟定合理可行的项目投资规模、工程数量、项目成本、投资效益等经济指标,减少低效的成本投入,避免多余成本投入。

低效的成本投入,避免多余成本投入。许多房地产项目存在着价值低的情况,其表现是多方面的。比如功能不合理, 投资效益低,成本过高,质量低下等,其根本原因是市场定位错位。

1.2 优化房地产项目规划设计,为决策提供可靠保障

项目规划设计是实现房地产项目品质的决定性环节。高品质规划设计要求从环境、景观入手,努力营造推窗见绿、户户有景的花园社区、康居社区。住宅户型设计中要充分结合当地的气候特点、居住习惯以及市场要求,提出功能合理、面积紧凑的户型方案以及多种创新户型产品。建筑造型设计中充分挖掘地域文化特质;规划布局从景观出发,充分结合周边的景观资源,每块用地规划布局各具特色。针对项目的气候条件和房地产产品市场定位的要求,整合一套低成本、易实施的工程技术以求以最少的投入获得最大的投资回报。

2 在项目设计阶段的成本控制

工程设计阶段是决定成本控制目标的关键阶段,是正确处理技术与经济关系,确定和控制

项目成本的关键环节。工程设计是否经济合理,对控制项目成本是有十分重要的意义。

2.1 优选方案和设计单位

房地产项目工程设计的质量和水平,对项目成本控制有决定性的影响。采用方案设计竞选和工程设计招标的方式来获得优秀的设计方案和选择优秀的工程设计单位,其目的是促使工程设计单位为实现确定的项目功能目标、质量目标、工期目标、成本控制目标和效益目标,采用先进和适用技术,降低工程造价,提高投资效益。

2.2 优化设计方案

在工程设计进程中,进行多方案经济比选,从中选择既能满足建设项目功能需要,又能降低工程造价的方案是设计阶段成本控制的重要手段。如房地产项目方案中, 采用东西向或围合式,追求建筑形态的新、奇、特,一味追求视觉效果,设计出许多异形建筑,这些建筑的复杂轮廓线不仅不利于结构安全,而且无形中扩大建筑外表面积,从而增加工程结构成本和节能成本。开展方案论证和比选, 在满足房地产项目本身功能、结构抗震、节能等要求基础上, 获得最合理造价的优化方案。建筑物形式、建筑结构体系、规划布局的选择,建筑材料标准的确定,设计标准的选用等与项目成本有直接关系,应认真研究确定,并充分应用价值工程。

2.3 采用标准化设计和限额设计

房地产项目应适应建筑产业化的发展趋势和国家技术要求, 对项目的构件、配件、零部件等,只要有条件,都应该实施标准化设计。广泛采用标准化设计,可以节省设计力量,缩短设计周期,提高劳动生产率,有利于保证施工质量和降低工程造价,加快工程建设进程。

限额设计是采用投资估算和设计任务书,控制施工图设计, 确保合理确定设计标准、造价指标,在实施阶段自我控制设计变更和优化处理方案,防止设计深度不够、设计标准选用不当的问题和层层加大设计安全系数的倾向。

3 在项目实施阶段的成本控制

在一般情况下,房地产项目实施阶段成本控制纠偏的调节范围不会太大。在该阶段,通过技术经济措施节约投资的可能性只有 5% －10%。如果方案不完善,建筑内容不齐全,缺项漏项多,概算、预算编制的深度、精度差,必然会出现较大的成本缺口。这是无法通过实施阶段的成本控制来解决,其结果必然是投资成本控制失控,管理失效。在实施阶段争取有效措施加强工程造价管理,管好用好资金。对项目成本控制目标的实现有很重要的意义。

3.1 做好项目施工招标,材料采购招标和合同管理工作

(1) 项目建立完善的成本控制组织机构和规范的成本控制流程。项目运作中确立投资预算、概算、施工图预算的三者间动态控制方法。

(2) 夯实项目施工招标,材料采购招标和合同管理的基础。全面建立动态材料和设备价格信息库,建立常用材料、设备或专业分包工程的指导价制度(如铝合金、商品混凝土、防水、绿化苗木等),以指导工程建设中的核价工作。充分做好材料市场的分析;招标阶段把预算做细,选择水平高的编制单位;采购阶段把好价格关,合理分包和进行甲供材料;供应阶段把好质量关。

(3) 正确选择工程造价的计价方法和合同计价方式。合适、易运作计价方式, 对项目成本控制和管理至关重要。

3.2 加强项目工程施工的现场管理

加强工程变更和签证的管理。严格管理,规范操作,保证变更和签证的及时性和合理性,是现场成本控制和管理的基本工作准则。一般工程变更签证的目标值控制在合同价格的5% 以内。工程量签证或经济费用签证实施会签制度, 同时建立限额签证制度。

(2)派驻合格的现场甲方代表和建立规范现场管理工作流程。加强对现场工程质量、工期和成本管理,深化预算管理,严格预算制度, 保证预算计划在施工中进行。强化施工过程的施工队伍管理。

(3)及时、真实地开展工程结算工作。

结语

我国房地产行业起步较晚，房地产项目管理相对于国际先进水平还有一段距离，要想实现我国房地产行业的新发展，必须严格控制房地产项目中的成本，房地产项目中的成本控制是整个管理的核心任务，有效降低成本与企业经济效益直接挂钩，通过成本管理手段的加强，能够少甚至杜绝房地产企业中的资金浪费现象，对促进社会与经济资源的节约意义重大。但是由于我国房地产项目管理中的成本意识不强、控制手段落后，仍需要采取一定的宣传、创新手段加强控制，才能促进房地产企业在激烈的市场竞争中始终立于不败之地。

参考文献：

[1]中国监理协会.建设工程投资控制.北京:中国建筑工业出版社,2004.

房地产项目运作管理范文第5篇

关键词： 房地产项目管理措施存在的问题反思完善

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

一、地产项目管理的含义

“房地产项目管理属于工程项目管理的分支，它是房地产项目管理者对系统工程的方法、理论以及观点的一种综合运用，全方位、全过程的对房地产项目的使用和建设进行综合管理，在房地产项目实现生产要素的优化配置，提供给用户一种优质的产品，这就是房地产项目管理的含义。”[1]可见，房地产项目管理是一种集方法、理论和观点于一体的综合应用学科，是全方位、全过程涵盖横向和纵向两个维度的综合性管控过程，是最终实现房地产项目城市效益和投资者效益双赢的捷径。

二、当今中国房地产项目管理过程中主要问题的反思

（一）定位的准确程度

房地产项目开发和管理的首要问题就是准确定位待开发的房地产项目真正的受众群体。房地产项目最终的服务对象是充满活力的人，这就决定一个房地产项目要想获得成功必须是真正具有灵动性和生命力的建筑作品。一个房地产项目如果缺少人气和生命力，最终会异化为“吞噬精神的鬼魅”，就会变得恐怖之极。最典型的案例当属耗资50多亿打造、面积达32平方公里的内蒙古鄂尔多斯康巴什的那座“豪华新城”。那是一座现代化的豪华新城，计划居住100万人口，然而事实上却成了一座无人居住的“鬼城”，俨然成为中国房地产泡沫的最典型案例。这一现象表现出一些地方在地产开发中投资巨大、开发规模过大、规划过于超前、建设速度过于迅速等非理性特征。绝大部分“鬼城”配套功能缺失主要纠结于绝对体量不足和相对分布不均两种情况。绝对体量不足令整个“鬼城”规划范围内基础商业、公共服务、市政等配套设施建设量同居住、商务、工业等新城主导功能的建设体量之间不成正比，配套设施体量与主导功能建设量不能很好的匹配。新城开发规划上造成的先天性不足与缺陷，后期运作很难完善与整改。这就要在前期的规划定位可行性研究中，根据项目当地实际情况作出切合实际的定位。

大到城市片区的定位，小到一栋建筑的定位，都需要按实际市场需求做好细致扎实的基础调研，确定完善实用的产品定位，而不能只靠美好愿景一厢情愿的意志定位。

项目前期可行性调研流于形式，缺乏有力的数据和证据支撑是做不好前期定位的。市场调查不充分，项目前期可行性调研落于形式，凭借多年其他项目经验盲目决策是当前房地产项目存在的通病。我国不少房地产项目管理前期并没有进行科学全面的可行性分析，项目定位不清，基本任务不明，与项目运行相关的数据采集不足，相应决策的证据支撑不够，甚至连项目地块周边的基本信息的基础调研工作都马马虎虎、甚至是走个过场，这些都是导致项目先天定位不足，最后无法实现项目价值的直接原因。

无论城市还是片区，乃至一个建筑单体的实施，都必须结合当地区位实际情况由市场推演、合理适度的预测发展规划定位。以人为本的原则规划出人们喜欢去且留得住的地产产品，没有人的空间再好看也是没有生命力的空洞，毫无价值和意义。

（二）设计的实用程度

“在现实中，当设计出现问题，或者设计未达到预期的目的时，建筑师往往成了批评对象。这是因为，只有设计师才是专业的设计者，设计人员应该负有设计的责任。”[4]众所周知，房地产项目设计的好坏直接决定这个项目的成败。设计师的设计理念应该以人为本，以住户生活舒适的程度的最大化实现作为设计的出发点和落脚点。但是，很多房地产项目的设计往往是随波逐流、照搬照抄西方某些建筑样式，缺少创意，更缺乏对住户细致周到的人文关怀。试想一下，这样的房地产项目设计理念怎么会取悦消费者？怎么能够满足消费者较高的心理预期？所以，房地产企业必须把控在设计理念上有所突破，秉承以人为本的总体思路，符合房地产项目的基本定位，充分考虑将来物业的方便和实用，适当顾及中国传统建筑景观学说的基本禁忌，充分融入项目管理者的人文关怀情结。只有本着这种思路设计开发的房地产项目才能在真正意义上缔造出高层次、高档次的有形建筑产品和建筑艺术品。

一个项目的设计从总体规划到单体建筑，从整体景观到建筑小品，从室内装修到饰品陈设等等，都体现和检验着设计的实用性，归根结底地产产品是要服务于人的。因此，房地产项目设计的实用程度也是检验该项目成功与否的重要指标，是房地产开发企业项目开发和管理过程中不容小觑的重要因素。

（三）实施的到位程度

我国房地产部分在建项目因资金问题而在质量方面大打折扣。只有少数正规房地产企业能够真正有效的实现并行开拓多种资金融通渠道，最大限度的盘活流动资金，确保在建项目的卓越品质。中国的消费者已经从过去单纯依据产品价格定胜负的幼稚消费观念成长为理性的通过产品综合性价比来全面考量产品优劣程度。产品的综合性价比从何而来？它不仅来源于产品低廉的价格，更取决于产品自身的品质、设计、功能、节能水平、售后服务等多重关键性的复杂因素。所以，房地产项目管理的理念也必须伴随着中国房地产消费者的消费理念而与时俱进。本人认为：房地产项目管理者应当从以下环节入手努力提高产品各方面的到位情况，设计的合理性、结构的安全性、节能环保性、功能全面性、质量可靠性、技术先进性、造价的经济性、物业管理的周到细致性等。总之，产品品质到位是房地产企业长盛不衰、永葆青春的秘诀。房地产项目开发者只有严守品质到位关，努力提高产品的综合性价比，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

有人说宣传时的效果图像仙境，但实际到手的视觉图如陷阱。试问：房地产项目宣传时期的理想效果与消费者实际获得的建成效果因何就能相差这般遥远？这个问题的症结就在于房地产项目实施过程中的将理论转化为实践的现实把控程度如何。每一个环节的失控都有可能影响最后使用者的评价，无论环节多么冗繁，工艺多么复杂，房地产企业都需要严格的把控，以确保产品品质百分百实施到位。

结 语

房地产项目开发和管理是牵涉到资源重新分配和整合的过程。房地产企业想在激励的市场竞争中立于不败之地，务必在做好项目前期可行性定位，选择与实力强大的勘察、设计、施工、监理、营销单位形成强强联合的阵势，用真心、诚心、细心、爱心去打造符合现代购房消费者心理需求的房产。此外，有效控制质量、设计理念、施工精细度等，会使房地产项目管理左右逢源、如虎添翼的顺利推进。

参考文献：

[1] 吕闻：《我国房地产项目管理中存在的问题及措施研究》，载《商》，2012年第5期，第109页。

[2] 彭永辉：《房地产企业项目管理的常见问题及对策研究》，载《科技与企业》，2012年6月（下），第33页。