房地产供应商管理
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房地产供应商管理范文第1篇
随着我国城市化进程的不断推进，房地产行业已成为一个高风险高收益的行业，受到越来越多的投资者的关注和青睐，其盈余信息的真实可靠性对于相关利益者变得尤为重要，然而随着我国证券市场的发展，上市公司的盈余管理现象日渐严重，房地产行业更是如此。鉴于盈余管理在房地产上市公司的出现增加了其盈余信息的不确定性，我们有必要揭示出房地产上市公司的盈余管理行为，并提出有效的改善措施。
一、房地产上市公司行业特征与盈余管理内涵
房地产上市公司是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。其经营业务具有项目成本高、周转期长、风险大以及易受国家相关政策影响等特征。正是因为其投资规模大、回收期长且资金大量来自于信贷，所以房地产上市公司的资产负债率较高，需要承担较高的财务风险。
盈余管理是上市公司管理层在规划交易和编制财务报告时，利用自身的信息优势和会计准则的不完善，对以经营业绩为基础的会计信息进行加工，以影响会计信息使用者对上市公司经营业绩的理解及决策，进而在证券市场、银行信贷、报酬激励等方面取得一定利益的会计行为。盈余管理行为改变了收入费用在不同会计期间的分配，把相当长时期内的盈余在各个会计期间进行再分配，虽不会改变上市公司真实的现金流和盈余，但在短期内不仅会影响上市公司的会计盈余数据，还会影响到企业价值的评估。
二、房地产上市公司盈余管理的动因
（一）债务融资动因
房地产上市公司所开发项目的投资金额一般都会达到亿元以上，并且我国的房地产企业的资金来源普遍以银行贷款为主，房地产上市公司对银行的依赖很大。另外，随着我国金融制度的不断完善，银行等金融机构在向外提供贷款时对企业的限制条件也越来越多，这些金融机构会看重企业的偿债能力和贷款的风险程度，所以当房地产公司需要贷款时，必须提供企业财务报表以分析企业的经营状况和偿债能力。因此，一些房地产公司特别是一些财务状况不佳的公司急需资金时不得不进行盈余管理，通过各种手段改进公司的财务数据以获得金融机构的贷款。
（二）上市融资动因
由于我国企业众多、资本市场容量有限，企业能否上市受到越来越多的限制条件的制约，如限制上市企业数量，限制最低盈余要求等。一些房地产公司为符合上市条件，取得上市资格，经常会通过盈余管理活动来影响短期经营业绩，从而达到企业上市的要求。
（三）节约税费动因
企业所得税是国内外企业实施盈余管理活动的一个较为显著的因素，同样房地产企业也会出于此原因对盈余进行操纵。较高的税费会导致公司有较多的现金流出，为了减少现金流出、降低公司的税负，公司一般会在会计报告当期以及以后各会计期间都尽可能的降低报告盈余。另外，我国现行的税法及相关法律仍存在一些缺陷，税收优惠政策大量存在，税法相关规定与新的会计准则不统一，这些使得一些房地产上市公司极易产生为节约税负而进行盈余管理的活动。
（四）外部监管缺失动因
监管部门未能有效地对房地产上市公司的信息披露进行有效的监管，使得部分企业可以依靠政府的行政权力进入资本市场，导致市场的资源配置功能失效。另一方面，我国的注册会计师缺乏独立性，专业技能良莠不齐，缺少对注册会计师审计工作进行专门独立监管的部门，从而导致一些注册会计师出具的会计报告审计意见缺乏公允，为企业的盈余管理活动提供了庇护。
（五）政治成本动因
政治成本是指某些公司面临着与会计数据明显正相关的严格管制和监控。当企业的财务成果高于或低于某一界限时，就会招致严厉的政策限制，进而影响企业的正常经营活动，企业面临的政治成本越大，管理者越有可能调整当期的报告盈余，特别对一些战略性产业、垄断性公司、特大型企业，房地产上市公司就是其中的一种，当其报告的盈余较高时，会引起媒体或者消费者的注意，政府迫于舆论压力，往往会采取一些更严厉的措施对这些企业进行管制或让其负担更多的社会责任。为了避免发生政治成本，管理者往往通过盈余管理活动设法降低报告盈余，以非暴利的形象出现在社会公众面前。另外，许多民营企业因为害怕“树大招风”而减少报告盈余，与之相反，国有企业则出于不同的目的，往往会调高报告盈余来捞取政治资本。
三、房地产上市公司盈余管理的手段
基于房地产行业特殊的财务特征如预收账款科目的结转手段、更具波动性的存货价值等，为房地产上市公司从事盈余管理提供了更多便利。
（一）通过调节收入进行盈余管理
1.房地产上市公司一般实行预售制度，预售取得的价款应该在开发房屋竣工验收并办理移交手续后确认为销售收入，而房地产上市公司往往以商品房未办理竣工决算为由将预售价款长期挂账，从而达到操纵盈余的目的。房地产上市公司的代建销售会通过对完工进度的调整来间接影响当期确认经营收入的数值。一些人为的调节还会导致同一种计算方法算出不同的结果，因此房地产上市公司会选择有利于调节当期利润的方法来计算完工百分比。
2.房地产上市公司除了自行开发业务外，还经营合资开发、委托代建、代售商品房出租等业务，这些业务不受国家规划制约，隐蔽性很强，是房地产上市公司小金库的重要来源。
3.房地产上市公司开发的商品房在代售期间可用于出租，出租房在进入市场之前常常需要发生改装修复支出，而公司在出租房屋时，往往不按规定进行商品房的销售核算，而是将出租房屋获得的收入直接冲减改装修复费用，进而虚减收入。
（二）通过调节成本、费用进行盈余管理
1.房地产上市公司往往将自建自用的办公用房、职工宿舍的开发成本和代建房屋、代建工程的成本计入商品房开发成本中；此外，还会通过虚报土地征用补偿费、虚报勘察设计费、虚报工程决算等方式，虚增商品房开发成本和经营成本。
2.房地产上市公司在开发费用和财务费用之间分摊开发项目的借款费用时，并不是按照固定的计算方法分摊，而是根据自身目的分摊，调剂当期利润；另外借款费用在个开发项目中的分摊也是随意分摊，而借款费用的归集对房地产上市公司的成本计算的影响不容忽视，因此人为的随意分摊借款费用的结果必然扭曲各开发项目的成本。
3.房地产上市公司在办理商品房竣工决算时，对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施，通常采用预提配套实施费的办法，将其计入开发商品的成本中去，而预提的标准由房地产上市公司自行确定，这就使得企业为了加大开发产品的成本而根据自己的需要随意确定配套实施费的提取标准。
房地产供应商管理范文第2篇
关键词：房地产企业；成本管理模式；供应商管理模式
近年来，国际金融环境风云变幻，全球一体化的经济环境，影响着我国的房地产市场。同时，我国国家调控政策不断出台，房地产市场面临新的行业形势。所以，房地产企业需要创新企业管理，尤其是成本管理的有效开展，在降本增益的同时，提高企业进入市场的竞争力。房地产企业对开发产业链资源的全面整合，强化企业战略合作中的供应商管理，这势必强化企业的核心竞争力，提高房地产企业在市场竞争中的主动性和积极性。
一、关于供应商管理模式的概述
中国房地产行业的未来发展，深受整个经济走势的变化影响，且在电子商务迅速发展、企业开发规模不断扩张的背景下，若干传统的商业规则也发生了改变。对于当前的房地产企业，传统的开发成本控制模式已无法满足成本管理的需求。所以，房地产企业开始转变管理理念，逐步构建一种新的房地产开发成本模式——供应商管理模式。房地产供应商管理模式，是指在房地产开发经营的过程中，基于房地产行业的反馈信息流，将供应商、制造商、销售商及客户联系成为整体。这样一来，连成的整体可以在采购、生产及销售等方面，形成共同分担的格局，并且在最优服务的基础上，实现开发供应链的成本最小化。对于供应链中的企业而言，通过对资金流、信息流进行科学的协调控制，是有效的开发成本管理模式。
二、供应商管理模式在房地产企业开发成本管理中的应用
房地产行业作为我国经济结构的重要组成，是我国的支柱产业，也就是说，房地产行业的产业关联度越大，其涉及的产业链越长，那么形成的经济效力越明显，越能有力地推动国民经济的发展。房地产企业在房地产市场扮演着竞争主体的角色，是产业链中的重要环节。当前，我国房地产行业竞争激烈，房地产企业应该尽快地针对自身特点，整合企业内外资源，强化在开放过程中商业运行成本的有力控制，这样才能强化企业在市场中的竞争力，获取市场竞争的主动权。那么，在房地产企业的具体经营活动中，企业可以基于自身的优势，在合作供应商的选择上做到科学合理，进而在开发营销环节形成全覆盖的供应链。对于供应链中的这些供应商，有设计单位、建筑承包商、专业咨询机构等。房地产企业与供应商形成具有战略价值的合作关系，有助于企业将非核心的若干项目分包出去，并依托有效的信息资源及专业的指导力量，对房地产开发中可能出现的市场风险进行科学有效的规避与抵御。同时，在房地产开发的过程中，降低开发供应链的成本，有助于提高合作各方的经济效益，进而强化战略合作的深入开展。
不过，房地产企业在实际的开发经营中，一体化供应链中的各法人企业处于独立经营的状态，这样一来，不可避免的会出现一些利益分配的冲突。所以，在供应链的构建过程中，需要以房地产企业管理为核心，形成供应商的管理模式，也就是说，设计单位、建筑承包商、专业咨询机构等的关系构建，需要以房地产企业为核心，形成良性的战略合作。这样，有助于实现对各供应商的有效管理及协调，确保房地产企业在成本管理上，实现最低成本的控制。
三、当前房地产企业实施供应商管理模式可能存在的若干问题
1.一些房地产企业对于成本管理缺乏正确的认识，致使成本管理由企业成本管理部门单一承担，缺乏企业全员管理的意识。而从实际而言，房地产企业的成本管理涉及到企业内部的各个部门，强调各部门间的协调合作，共同开发活动。所以，这种片面的管理意识，造成企业成本管理不到位的问题。
2.一些房地产企业在市场竞争方面，缺乏竞争的主动性和积极性，致使企业的资源利用率低，在战略合作上缺乏长期的战略规划。在新的房地产市场，房地产企业更需要具备新的管理理念，强调实有及虚拟资源的全面管理与运用。这样，可以强化房地产企业在资源管理上的延展，实现整个开发供应链的全面延伸。对于这点，是房地产企业实施供应商管理模式的先决条件。
3.房地产企业构建供应商管理模式，需要依托完善的企业信息技术体系。但对于信息技术体系中的电子商务系统、供应商管理系统等，都需要较大资金的投入，且投入的短期效益不明显。所以，当前多数的房地产球企业尚未构建完善的信息技术体系，这就致使企业开发成本管理中的供应商管理模式存在问题，实际的预期效果难以有效实现。
四、结束语
从实际而言，房地产企业构建供应商管理模式，是企业开发成本管理的发展方向。一方面，供应商管理模式的构建，不仅需要规范的市场环境，而且需要房地产企业构建完善的技术体系，这是实现供应商管理的基础条件；另一方面，房地产企业需要提高管理，构建高素质的企业管理人才，这是确保企业供应商管理模式正常运行的有力保障。
参考文献：
[1]张小文：浅析中国房地开发产企业成本管理模式的创新[J].科协论坛，2007（05）.
[2]李淑华：基于供应链管理视角的房地产企业的成本控制研究[J].南昌教育学院学报，2011（06）.
房地产供应商管理范文第3篇
【关键词】供应链管理(SCM)；核心竞争力；房地产企业
一、引言
随着我国经济持续高速的发展，房地产市场的竞争更加激烈。特别是科学技术的进步和消费者个性化消费要求的提高，对房地产行业的发展也有着至关重要的影响。房地产企业要保持竞争优势，就要创建新的经营与运作模式。将供应链管理理念融入房地产企业管理，整合利用企业内部和外部资源，把握资源的有效应用，对企业的长远发展具有非常重大的意义。供应链管理理念提出以来，引起了理论界和企业人士的广泛关注。与房地产企业传统的“纵向一体化”控制和完成所有业务的做法相比较，供应链管理模式强调通过供应链各节点企业间的协调与合作，建立战略合作伙伴关系，将资源集中利用于核心业务上，从而提高企业的核心竞争力及整条供应“链”的竞争力。随着企业的管理重心逐步转向以核心竞争力为焦点，构筑从供应商开始，到所有相关产业有效连接的供应链，已成为企业经营管理中取得竞争优势的主要源动力。房地产作为一种特殊的商品，面临更严重的挑战和发展机遇。为了生产出更多适合消费者需求的产品，众多房地产企业也在不断研究创新管理方法，把供应链管理的先进思想运用到本企业的管理中，不断提升企业的核心竞争力，以适应市场经济发展的变化。
二、房地产开发企业的供应链管理
供应链是指“围绕着核心企业，通过对信息流、资金流、物流的控制，从最初的采购原材料开始，到制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中，将供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成一个整体的功能网链结构。”从供应链的角度来研究整个房地产产业运营模式，其主要思路是以房地产开发企业为核心企业，在项目的建设中通过与其它供应链合作伙伴之间加强沟通交流，有效整合各方面资源合作开发，以达到提高开发质量、效率，降低开发成本，同时提升企业自身的管理水平的目的。
房地产开发是一个非常复杂的过程，项目的流程与一般工业产品的流程有着比较大的差别，房地产供应链的构建也不同于制造业的供应链。工业产品的流程一般都是链状的、单向的；但是房地产产品的信息链与价值链却很特殊，开发企业内部并没有物流的移动，信息与价值的传递，全都是内部与外部进行双向的交换，呈星状发散或收敛的。
房地产企业的土地决策、规划设计、施工管理、市场推广、物业管理几方面的系统应该是并行的，开发企业自开始就必须考虑从定位、概念、开发、销售到物业管理的项目全寿命周期的所有因素，包括成本、进度、品质及用户需求。在这种并行系统的工程环境下，与新项目有关的设计、建设、销售和物业管理等工作基本上是协同进行的，各个阶段的信息必须能够相互交流、反馈。因此，供应链的构建受到相关各方的影响，基于房地产业的发展特点和国内房地产业的独特发展模式，目前，我国房地产开发企业的供应链管理主要体现为基于其企业核心竞争力的供应链内部集成。即以开发企业的投资开发部、技质部、采购部、工程部、销售部?、财务部、办公室分别与外部的土地供应商、设计单位、材料供应商、承建商、销售商、金融机构和物业公司相互关联，进行双向交换，形成相关的产业链条。
在这种模式下，房地产开发企业作为房地产全过程运作的资源整合者，通过内部相关部门来获得外部供应链企业的资金流、物流与信息流，并在其企业内部形成对于“三流”的集成，通过内部的集成，将原本很难构建的外部供应链以另一种形式在开发企业内部形成。此种模式对于房地产开发企业的资源整合能力提出了很高的要求，开发企业将以“集成制造商”的身份代表供应链中的相关企业来面对客户。因此，有效的与供应链中的企业保持共同的客户目标将能够大大提高客户满意度，积极的与相关企业结成战略同盟是房地产开发企业实施横向一体化的发展战略的有效途径。
三、房地产企业供应链管理核心竞争力探析
1.基于供应链管理的房地产企业开发流程分析
房地产开发是一项十分理性而又严谨的经济活动，其开发项目有着自身的逻辑和规律，项目成功与否主要取决于对开发全过程的有效管理，以及在各开发阶段进行决策的准确程度。分析项目的经营过程，有助于更清晰地了解房地产企业的价值链。房地产企业从投资到项目建成竣工后的销售或出租、实施物业管理，期间一般经历以下九个过程：找寻目标土地、取得开发用地、落实资金、项目策划、规划设计、项目施工、竣工备案验收、销售或出租物业、实现物业管理。上述步骤又可以简单的分为四个主要阶段：即投资决策分析阶段、前期准备工作阶段、工程建设实施阶段和销售营销阶段。下图为房地产企业基本业务流程。
2.基于供应链管理的房地产企业战略合作
在经济全球化的背景下，企业自身的资源与能力显现的极为有限，供应链立足于实现房地产企业长期、可持续发展的目标，有效的整合社会资源、集中优势资源，构建企业核心竞争力。合作是供应链得以实施的前提，是整合社会资源、构建核心能力的有效途径。在平等互利的基础上，开发企业同合作伙伴通过建立起具有一定模式且相对稳定的合作关系，以达到双赢。然而，供应链上的战略合作伙伴并不是越多越好，因为供应链的不断增长将可能导致协调工作和快速反应的难度增大。所以企业应切合实际，权衡利弊得失，合理地选择企业供应链的长度。同时，企业还应以确保整条供应链的高速有效运行为基础，精心挑选战略合作伙伴，对合作伙伴的信誉、生产能力、信息化程度等诸多方面进行详细地了解，并运用科学的招投标法、直观判断法、协商选择法、ABC成本法等来确定最佳的战略合作伙伴。
3.基于供应链管理的房地产企业信息化建设
现代信息技术的应用是推动供应链中信息资源共享的关键，对信息的有效管理可节省大约25%的建设成本。信息具有无形性与时效性，它不断的产生，总量充分又不具有独占性。一方面信息的无形价值得到认可，另一方面房地产企业业务流程中的知识和信息有可能给企业带来成功的机会或造成难以弥补的损失。信息技术已经给世界经济带来了前所未有的快速增长，我们相信它可以为企业带来新的商机、新的价值和新的管理模式，尤其是供应链管理更是离不开现代信息技术的支持。因此，信息资源是极为重要的战略性资源，房地产开发企业分别与政府、设计商、承建商、供应商、销售商等进行连接时，只需要通过电子供应链管理平台EDI/XML等多种通讯格式转换与EIP、ERP两套系统进行连接即可获取信息，并且可以实现信息的共享与集成。
四、结论
随着中国房地产市场竞争的日趋白热化，房地产企业若想在竞争中立于不败之地，就必须要加强其核心竞争力的构建，但它也并非一成不变。随着时间的推移、环境的演变和市场需求的不断变化，以及未来企业战略目标的改变，企业的核心竞争力也需要不断发展与重建，只有这样才能使企业取得持续的竞争优势。在新的竞争环境下，面对消费者日益变化的需求和其个性张扬的愿望，房地产企业若想提高其核心竞争力，就必须运用供应链管理理论：即以消费者为中心，以开发企业为核心，以供应链中的战略合作为基础，以现代信息技术为手段，保证产品流、信息流、资金流畅通，从而降低企业内部成本，使供应链上的每个企业都能从中受益，最终优化整个房地产企业业务流程的系统，使其具备较强的柔性和迅速适应市场变化的能力，增强了房地产企业的市场竞争能力，提高了企业的核心竞争力。
参考文献：
[1]余健,李启明.基于供应链管理的房地产开发企业合作模式研究[J].建筑管理现代化,2003(4).
[2]田江.供应链管理与实践[M].电子科技大学出版社,2006.
房地产供应商管理范文第4篇
关键词:供应链成本;房地产开发公司;成本控制
当前,无论从宏观经济环境还是从市场微观层面来看,我国的房地产业已进入买方市场,消费者逐渐趋于成熟和理性,在此背景下,引入供应链管理理论,运用价值工程的分析工具,提供综合性价比最佳的产品则成了广大房地产开发企业求生存谋发展的主要法宝。
一、供应链管理与房地产供应链成本
(一)供应链管理的概念。供应链管理(简称SCM)是指在满足一定的客户服务水平的条件下,为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业(组织)有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现,出于对成本的考量,无疑是供应链管理的出发点和实质。
(二)房地产供应链成本。广大房地产企业实务中,房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。
在供应链思想下,房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在,并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的,供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。
二、X房地产开发公司成本控制存在的问题
(一)土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时,仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性,而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金,但由于土地手续迟迟办理不到位,导致项目计划严重拖延,仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元,这无形中增加了该项目的整体成本。
(二)设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有:
1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺,产品设计缺陷及后续设计变更较多,造成后期窝工、返工和工期延误等。
2、设计手段较落后,工程造价和设计方案缺乏有效结合,导致工程造价控制不力。
(三)政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是:各项政府报建手续进展缓慢,从而严重延误后续各环节,尤其是导致项目预售时间推迟,这样一方面大额土地款占用资金,另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。
(四)施工、材料设备采购环节
1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位,结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。
2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商,导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。
3、在施工过程中,对工程变更及现场签证的管理较盲目,比如变更程序及决策机制不完善。
(五)销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行,该环节成本控制中存在的问题有:
1、销售与工程施工节奏不一致,导致存货过大,造成大量资金占用成本。
2、各项销售政策的制定和执行较随意,销售礼品等管理较混乱。
(六)物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理,该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题,从而导致业主索赔、拖欠物业费,物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加,更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。
三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建
(一)X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1:X房地产开发公司供应链结构模型。(图1)结合X房地产开发公司的项目组织结构,其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费,政府综合报建费用、规划设计费等;开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等;下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。
(二)X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题,引入供应链的思想,建立从前期土地取得,到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系,从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。
1、土地征用环节成本控制。经分析,X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右,可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍挂”形式,地价的可控性较差。因此,该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面,具体要考虑:
(1)在做土地征用可行性方案论证时,系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间,减少土地款占用的资金利息成本。
(2)运用价值工程等技术手段,提高土地使用效益,降低单位建筑面积分摊的土地成本。
(3)规避土地闲置费的缴纳。
2、设计环节成本控制。根据有关资料分析,在初步设计阶段,影响工程造价的程度为65% ,施工图设计阶段,影响工程造价的程度为25%~35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%~12%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点:
(1)提高设计人员素质,加强设计人员经济意识。
(2)引入竞争机制,实行设计方案招标、方案竞赛,可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较,并应用价值工程最优方案。
(3)引入目标成本理论,推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更,保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。
(4)运用价值工程的原理,进行多方案的技术经济分析和比较,推行工程造价和设计方案相结合的设计招标,在保证项目市场定位和品质的同时,有效控制工程造价。
(5)提高设计质量,减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(6)推行产品标准化,以此减少开发新产品的研发等投入成本。
3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目“五证”,及早进入项目预售回笼资金,降低资金使用成本。
4、融资活动成本控制。不同的融资渠道,其利率水平差异较大,分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道,利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样,公司在安排融资方案时,就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外,在此基础上,还要权衡不同融资模式的风险水平高低,对成本和风险加以平衡,设计公司最佳融资结构。
5、施工、材料设备采购环节成本控制
(1)招标阶段坚持“合理低价”原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标,做好资格预审,选择有实力、有信誉的企业参与投标,在此基础上采取合理低价中标,以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(2)严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度,工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全,防止人为疏漏造成的后期变更,做到事前预防。在发生工程变更时,严格审核工程变更,从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。
(3)加强现场签证的审查,减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作,是甲、乙双方认可的工程实际变更记录,是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性,必须严格现场签证管理制度。
(4)推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料,按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算,节约时给予奖励,超出时由施工作业队自行承担,从施工作业队结算金额中扣除,这样施工作业队将会更合理地使用材料,从而减少浪费损失。
(5)组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料,所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先,应根据定额和施工进度编制材料计划,并确定好材料的进出场时间;其次,应把好材料领用关和投料关,降低材料损耗率。
6、销售环节成本控制
(1)引入资金成本概念,合理设计各项销售方案,在销售价格及销售回款上做一平衡,寻求综合成本最低方案。
(2)严控各项销售费用,做好各种促销礼品的采购、发放管理,合理选取广告宣传媒介,提高广告宣传的投放效果,使各项销售费用产生实效。
7、物业管理环节成本控制
(1)物业管理前置到设计阶段及招标环节,参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节,对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权,此项安排可以减少由于设计缺陷、“绝对低价”招标等而导致的后期质量成本的发生。
(2)做好备品备件的采购、保管、领用管理,提高实物使用率,减少物料浪费。
房地产供应商管理范文第5篇
2月下旬，兴业银行年初调整房地产相关融资政策，一度引发市场震动。消息流出的第二天，沪深地产板块下跌超过5%，市场普遍担心，银行信贷政策的改变可能绷紧房地产企业资金链，从而引发局部风险甚至向外扩散。
此次兴业银行暂停与房地产相关的供应链融资和夹层融资，未涉及开发贷和个人按揭贷款。
为稳定市场情绪，在监管层的授意下包括五大国有银行、招商银行和民生银行在内的13家银行于2月26日集体发表声明，称近期未调整房地产信贷政策。
兴业银行随后正式公告，称为了进一步优化授信投向，调整资产结构，春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研，并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。在此之前，暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务，所停办夹层融资业务规模在本行业务中占比极小，对该行经营没有实质性影响。
但去年以来，一二线城市房价一路高歌猛进，地王不断涌现；三四线城市则交易清冷，冰火两重天。房地产泡沫之声再度诱发市场对风险的隐忧。分裂的房地产表象，也迫使银行在信贷政策上处于两难，而普遍采取区别对待的策略。 兴业信号
在国内银行中，兴业银行快人一步较早布局房地产，一直被看作该类业务的风向标。根据中金公司测算，该行截止2013年上半年所有表内房地产相关融资规模高达5000亿元，在股份制银行中排名靠前。
除了总量可观，兴业银行较为倚重同业市场开拓负债业务，相应地在投资端房地产融资形式也更为多样化，夹层融资、信托融资、同业业务项下的融资渠道发达。此类业务接触的项目较之传统表内融资项目资质有所降低，对风险的感受也更为直接和敏感。因此市场对兴业银行的政策变动关注度颇高。
兴业银行新年伊始做出的房地产信贷政策调整，究竟是出于何种原因？
一位兴业银行分行负责人解释，类似的政策微调不定期都在执行，只不过这次赶上政策敏感期所以引起了市场关注。对于为何要暂停一些房地产相关贷款业务，他表示“看不清路的时候，自然的反应是要踩一点刹车”。
而根据兴业总行的文件，此次政策调整的动机是认为“在经济下行，资产价格泡沫过大，货币政策紧平衡的环境下，风险急剧上升，一旦发生风险暴露，处置起来将十分困难”。介于股权和债券之间性质的夹层融资，由于对应项目资质弱于传统开发贷款，风险更大，因此在此次调整中被暂停。
另外一层原因则来自监管导向。2013年监管层一直对银行表外业务持规范和限制态度，资产配置灵活的兴业银行感受到更多的压力。
“这次对夹层融资的调整，实际上是在等政策，未来政策明朗了，允许我们做就做，毕竟市场有需求。”上述人士称。
至于兴业银行贸易融资项下的房地产供应链融资被暂停，内部人士称，涉及到的主要是房地产有关企业，诸如门窗、水管、水龙头等供应商。至于钢铁、水泥等一直以来的过剩行业，有专门的指导意见，一直是严格限制的政策。
此次房地产供应链融资被暂停并非突然，兴业银行涉及房地产业务范围广，融资形式灵活，一些走得过快，触及风险较多的业务暂停甚至回缩都是可以预计的。上述人士称，虽然这两年房地产融资还在继续扩大，但是银行对于宏观经济环境和房地产大势的判断已经发生了根本性的变化，而不同地域的风险也在分化，三四线城市房产供大于求，银行退出是正常的经营决策。同行交流的信息是，各家银行都会在不同的板块有不同程度的退出，房地产业务的导向也会有明显差别。
“目前的房地产大的信贷政策确实没有变，但是分支行具体项目判断和选择上已经表现出不同，只是不公开承认罢了。”一位国有大行分行人士说。
兴业银行此次调整，除了行业普遍的判断，部分原因来自自身，其政策变化也不可过度解读。
过去几年兴业银行虽然一直受益于先知先觉的房地产战略，但也一直受到各种舆论和监管政策的困扰。银监会近年来持续警示信贷行业集中度风险，兴业银行表内表外融资中房地产行业比重明显高于同业受压最大。
“兴业银行一直以来被称为半个地产股。”兴业银行一位地方分行负责人称，对于房地产的资金配置要压缩总量占比。他理解这次的政策调整是“微调”，而非对房地产业看衰的战略大转折。
“未来房地产仍然是（兴业）的重要业务，市场有这样的需求，业务肯定要继续做下去。”他认为。
目前，兴业银行各家分行正在向总行汇报相关业务数据和分析结果，而最终的总行政策调整还存在很多变数。
据兴业内部人士分析，总行政策的调整动机部分来自资本、存款等资源的约束。网点较之同类银行稀少的兴业银行，一直以来存款规模有限，资产配置方面对回报率要求相应较高。
“从现有的情况看，我们的业务分布范围太广了。”兴业银行一位北方省分行副行长称，新的思路就是怎么把钱投到更有效率的地方去。另外，“部分地区，特别是三四线城市是否存在操作违规等情况，也需要排查一下，明确政策。”
地区分化
据了解，目前多家银行对于房地产区域选择采取更谨慎态度，资源重点倾斜一二线城市，对于供大于求的三四线城市则尽量回避。
“部分银行的退出力度会非常大，”一位股份制银行公司部人士说，三四线城市的房产基本供大于求，退出是正常的。
在近期13家银行集体否认调整房地产政策的公告中，除了否认调整房地产信贷政策，称房贷业务一直正常开展，没有下发过额度收紧和暂停办理的通知外，部分银行也在强调“将根据市场变动采取有保有压的房地产信贷政策”。激进者如平安银行仍在大举拓展房地产业务。其3月7日的2013年业绩报告显示，该年其房地产贷款规模近科翻倍。而保守者则有意识回避传统房贷的风险点。
中金公司对银行业的相关调研结果为，2014年银行将收紧“三四线城市住宅和一二线城市商业地产”两块业务。
一位近期考察了所在分行地区房地产业务的大行人士称，“银行自然的选择就是看成交量。”一二线城市房产交易的火爆对应三四线城市的冷清，冰火两重天。
根据中国指数研究院2月的《中国主要城市房地产市场交易情报》，2014 年1月监测的43个城市成交量环比超九成下跌，其中蚌埠下跌幅度最大，为56.78%，其次是大连，下跌53.11%。反映在价格方面，报告显示1月一二线城市价格稳中有涨，三四线城市价格稳中微降。
“成交量是金标准。”上述大行人士称，“2013年房地产项目开工多，今年的供给增加，部分城市的房地产库存压力大，加上信贷政策比较紧抑制了需求，可能全年的成交量都会不振。”
这一判断在银行人士中较有代表性。另外一位在信贷管理和风险部均有多年经验的大行人士认为，房地产行业作为周期性行业黄金期已过，现在同时遭遇多重压力，从国际资金回流到国内宏观经济下行和宏观政策的收紧趋势，以及居民收入增长状况来看，都难以支撑房地产继续快速上涨。
“但是房价本身并不是银行做业务时最关键的判断标准，还是要看成交量。”他认为，这是今年房地产政策“有保有压”的一个重要标准。
部分房地产企业去年大举进行土地收购，因此未来一年财务杠杆可能进一步上升，但受到国内融资环境明显收紧的影响，其销售目标是否能达到预期存在很大不确定性。从年初开始，多家银行大幅压缩个人住房按揭贷款新增额度，并采取利率上浮的策略。
中国银行首席经济学家曹远征认为，过去几年房地产价格上涨的驱动力正在发生根本转变。城市化过程中，大城市在提供就业和发展机会方面存在很大优势，存在“跨越进城”的现象，“一步来到大城市，而不是选择小县城一步一步来”。他认为这会加剧房地产行业在地域上的分化。过去一年个别三四线城市房地产泡沫破裂就是开端。 风险权衡
兴业银行对房地产融资政策的调整，目前尚未引发其他银行“一窝蜂跟进”。目前银行业人士以及监管层普遍认为，房地产可能出现“局部风险”。
银监会年初明确2014年银行业监管工作重点时强调，切实防范和化解金融风险隐患。严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。这是在2013年“加强名单制管理和压力测试”之外，特别提出要重视“局部风险”暴露。
根据银监会数据，2013年上半年银行新增房地产贷款中，房地产开发贷款占24.55%，同比下降12个百分点；个人购房贷款占74.17%，同比上升13.1个百分点。
“开发贷本身总量有限。”曹远征认为，本身可能产生的风险也是可控的，国际经验表明房地产风险需要重点关注个人按揭贷款大量断供的可能性，这会造成一系列的资金流动性问题，从而传染和放大风险。但是一直以来，国内个人按揭贷款严格执行30%甚至更高的首付比例，因此大批断供的可能性大大降低。“总体看，系统性风险发生的可能性很小。”
房地产相关贷款所产生的不良资产，目前未对银行造成太大压力。
“从去年下半年的情况来看，房地产相关贷款上涨速度较快，且资产质量相比中小企业等贷款要好得多。”一位大行人士称。根据此前银监会的2012年数据，房地产相关贷款不良比率均低于行业平均，大行数据普遍低于1%。
尽管如此，银行已经开始考虑加筑“长城”，兴业银行首席经济学家鲁政委此前谈到银行应对可能存在的房地产局部风险时建议，除了“控制总量”，还要对不同品种和地区选择做调整，不能简单地追逐高利率。另外，在房地产走势不明朗的情况下，要设置合适的抵押率，增强自我保护意识。
商业银行最关心的房地产交易量如果持续下降，则可能带来更大的资金流动性压力。
曹远征提示，应当关注一个重要的深层次变化：去年召开的十八届三中全会释放信号，要加强市场在资源配置方面的决定性作用，这意味着分清政府和市场的关系将是长期的影响因素，政府负债投资的传统模式正在遭到质疑并发生深刻变化。中央对地方政府的考核指标也在发生变化，淡化GDP指标，强化任期内举债情况考核、审计和责任追究。
