房地产项目进度管理

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房地产项目进度管理范文第1篇

关键词：房地产项目;施工管理;安全与进度问题分析

进度管理与安全管理是房地产项目施工管理的重点，必须注重对影响房地产项目施工管理进度与安全问题的分析，结合建筑工程的现实需求，使用有效的管理策略。

1影响房地产项目进度与安全问题的因素

1.1项目业主因素

项目业主对房地产工程项目的要求不同，会影响房地产项目的工程进度与安全形势，有些房地产项目业主重视质量与安全问题，房地产项目的安全形势就会得到有效保障，相反房地产建筑工程项目的安全形势会有不同程度隐患。①有些房地产项目业主过于追求项目的工期和速度，导致项目施工管理中无法有效保障安全，或者存在着忽略安全与质量的问题。②还有的房地产项目在审查施工计划时过于要求压低施工成本，导致施工现场的防护与安全设施不足，因此留有一定的安全隐患问题。③房地产项目业主对施工方案的可行性没有进行深入的研究，不能综合考虑房地产项目工程造价、质量与进度之间的关系，因此影响了工程进度目标设置，不合理的工程进度目标还会影响工程的安全性。

1.2监理方面因素

房地产项目的监理方对于保证房地产项目按照正常的施工方案与建筑合同要求施工有重要作用，监理到位与否直接影响建筑工程的质量和现场管理效果。①有些房地产项目的工程监理方没能充分的考查施工现场的实际情况，因此影响了施工现场管理的合理性与科学性，导致房屋建筑工程施工过程中无法达到进度要求。②还有的监理部门由于缺乏必要的监理手段，导致建筑工程施工过程中没能实现有效的管理，存在着监理不到位，监理滞后，以及隐蔽工程质量和安全规范监管不到位的问题，因此影响了建筑工程的正常施工秩序。③监理部门提出的意见没能得到充分尊重，施工单位忽视工程监理方提出的要求，导致房屋建筑工程施工质量差，建筑工程施工风险不断累积，最终很有可能造成建筑工程的返工问题，因此影响了建筑工程进度。

1.3施工单位因素

施工单位是造成房屋建筑工程施工管理问题重要因素，因为施工技术人员与施工人员的问题很可能导致房屋建筑工程的进度与安全问题。①有些施工单位的施工人员素质不足，缺乏足够的施工操作技能，不能有效的按照施工标准操作，因此影响了房屋建筑工程的质量与施工效率。②还有的施工单位管理人员履职不到位，没能起到必要的监督管理作用，无法在施工细节方面给予施工人员必要的指导和示范，因此影响了房屋建筑工程的质量与效率。③还有的施工单位规模较小，施工现场配置的机械与安全设施设备不足，不仅影响了建筑工程的进度，而且导致房屋建筑工程安全管护不到位，造成了施工现场的安全隐患问题。④现代建筑工程体量增大，特别是高层房屋建筑工程涉及的施工人员较多，房屋建筑工程管理更加复杂，这就使得有限的技术人员要负责更多的管理工作，由于管理压力加大导致管理不到位。

2保证房地产项目工程进度的措施

2.1提供必要的基础设施设备

保证房地产建筑工程项目的顺利施工，确保房屋建筑工程的进度达到既定要求，必须满足房屋建筑工程的基本施工条件，全面提供必要的施工基础条件。①配备足够的房屋建筑工程管理人员，全面提高房屋建筑工程管理人员的能力水平，使建筑工程管理人员吃透房屋建筑工程的管理重点，依靠管理人员提高建筑工程效率。②注重配置必要的施工材料，加强施工材料的质量检验关，注重施工材料的厂家选择，注重加强在运输、存储过程中保证材料的安全，保证不因为资金和材料问题影响建筑工程的施工效率，保证以高质量的材料提高工程进度。③全面加强对施工人员的技术培训，保证配置充足的熟练技术工人，重点加强对施工人员的技术考核，要求施工人员掌握基本的操作技能。

2.2提供必要的建筑工程技术

技术是保证建筑工程顺利实施的重要条件，有效的技术保障可以解决好建筑工程施工过程中的难题，可以提高建筑工程的施工效率和速度。①加强对建筑工程现场的实地考查，综合的考虑房屋建筑工程现场的实际情况，根据地域性的施工条件和周边情况，由专家制度科学的施工方案，科学选择房屋建筑工程施工技术。②注重引进的施工技术手段，注重使用信息化的房屋建筑工程管理方式，注重以BIM信息技术为代表的信息技术来优化施工进程，找出可以有效节约工期的方法步骤，在全面保证建筑工程质量的前提下，有效提高房屋建筑工程的进度。③提供必要的设施设备和技术支持，注重科学的配置大型机械设备，保证施工的基础技术条件，保证按照施工要求提供有高技术成分的房屋建筑工程施工材料，保证相关配件的质量达到施工技术要求。

3保证房地产项目安全管理的措施

3.1全面提高安全管理意识

为了保证房地产项目的安全施工，必须提高安全管理意识，注重采用有效的安全管理方法，全面提高房屋建筑工程的安全水平，满足安全施工的基本要求。①加强对施工人员的安全教育和培训，全面提高施工人员的安全意识和安全管理能力，注重通过专业技术素质和良好操作习惯的培训，把安全要求落实在日常施工中，力求以技术优势来提高安全管理效率。②注重利用安全讲座和安全宣传等方式来提高施工人员的安全意识，注重采用以案说法等教育形式来提高施工人员对安全工作的重视程度。

3.2完善施工现场安全措施

为了提高房屋建筑工程安全管理水平，消除房地产项目施工现场的安全问题，必须使用科学的安全管理措施，解决房地产项目施工现场存在的安全问题。①制定完善的安全管理制度，注重落实各部门和管理人员的安全责任，保证安全制度的顺利履行，保证安全激励和处罚措施的执行。②加强施工现场安全管理，由专人负责进行施工现场的安全隐患排查，有效消除施工现场的危险因素，把施工现场的安全问题控制在有效范围内。③配备必要的安全设施，注重安全补足安全设备，提高对施工人员的安全防护水平，保证做好具体安全防范工作。

4结论

房地产建设项目管理过程中的进度与安全问题，必须从房屋建筑工程的实际情况出发，注重发现房屋建筑工程中存在的安全隐患和问题，采用有针对性的措施，在全面配置必要的软硬件条件的基础上做好管理工作。

参考文献

[1]赵波.房地产项目施工管理研究[D].华南理工大学，2013.

[2]林纪文.论房地产项目施工管理[J].科技风，2010，20：280+282.

房地产项目进度管理范文第2篇

【关键词】房地产；项目管理；施工进度；施工质量；工程造价；成本构成；动态管理

一、引言

项目管理在房地产开发中起着重要的作用，是实现房地产开发科学化、系统化和合理化的有效工具，由于我国引进项目管理较晚，因此应对项目管理的研究和实践投入更多的精力，促进我国房地产项目管理水平的迅速提高。

二、房地产项目进度管理

1.房地产项目进度管理的方法。

1.1 表格法。表格法是描述进度计划的传统方法。由于标的不容，导致进度计划的内容随之不同，因此，表格的形式也存在差异。但在一般的实施过程中，作为进度计划标的，只需记录检查时刻正在进行的工作名称、所耗费的时间以及还需的时间，然后计算相关的参数，从而根据时间参数来判断实际进度与计划进度之间的偏差。

1.2 横道图法。横道图法又名形象进度表法，是对进度表的变形。该方法首先通过观察和检测的方式收集项目进展中的相关信息，然后将整理后的信息采用实际的横道线与原计划的横道线进行标示，最后通过对对二者的比较来衡量实际进度与计划进度二者之间的偏差。

1.3 S曲线比较法。在该方法中，用横轴表示项目进度计划的时间，纵轴表示项目任务的累计完成量。坐标系内包括两条S形曲线：一条S形曲线代表在项目进度计划时间累计完成的任务量，另一条S形曲线代表在项目实际执行过程中各检查时间实际完成的累计任务量，从而通过两条S形曲线对实际进度与计划进度进行直观的比较。S型曲线表明了项目在某一进度计划时间累计完成任务量的变化状况。在S形图上可以对项目实际进度与计划进度进行直观的比较。如果实际进展点落在进度计划S曲线的右侧，则表明实际进度拖后；如果实际进展点落在计划S形曲线的左侧，则表明实际进度超前；如果恰好落在曲线L上，则表示实际进度与计划进度相一致。

1.4前锋线比较法。前锋线比较法是由进度计划检查的坐标点开始，至进度计划检查时间的坐标点终止，依次用点划线连接各环节工作的实际进度点，根据形成的前锋线与工作箭线的交点位置来判断项目的实际进度与计划进度之间的偏差。

2.房地产项目进度管理的影响因素。

2.1 由委托方导致的进度变更。委托方没有按进度计划要求及时将设计图纸提供给承包商或未及时向承包商拨款，委托方临时加大工程量，委托方变更项目设计方案等，这些源于委托方的因素都会导致项目进度的变化。

2.2 由承包商导致的进度变更。项目进度也常由于项目团队的原因而被迫变更，如施工方案缺乏实际操作性，前期对项目地质条件项勘察不准确，项目各阶段脱节、配合不协调，物资供应及其它配套服务没有跟上等其它原因。

2.3 意料之外的变更。项目进度也常因为一些不可抗力或意料之外的因素而被迫变更。这些因素包括极端天气、地质灾害等自然因素，但更多的是人为因素或社会因素，如政策变更，审批手续的延迟，临时停水、停电，社会动乱。

三、房地产项目质量管理

1.房地产项目质量管理的特点。

1.1 全面性。全面性要求对与房地产项目质量有关的所有方面进行控制，主要包括项目的实体质量、使用价值与功能及工作质量，从而使它在性能、可靠性、表明状态、功能、安全性及可维护性等方面达到质量的符合性要求。

1.2 主动性与及时性。房地产企业开展质量管理的动力不应该只源于国家政策的压力，还应来自对项目质量所产生效益的追求，变被动为主动，做好质量风险分析和管理工作，对可能出现质量问题的环节采取有效的预防措施，消除质量隐患。

1.3 动态性。对房地产项目的管理是一个动态的过程，在项目的质量管理方面也是如此。房地产项目质量管理的内容应该随着项目建设时期、所处环节的不同而有所变化。

1.4 连续性和相关性。房地产项目各生命周期阶段的质量管理应该是连学的，并且衔接紧密，不能出现空白期。此外，房地产项目的质量控制涉及到承包商、设计单位、施工单位、材料设备供应商等多个单位，只有所有的参与单位在质量管理上共同努力，才能保证项目质量达到合同规定的要求。

2.房地产项目质量管理的内容。

2.1 地域质量。房地产项目具有一定的地域性特征，项目管理者要考虑项目所处的区域位置、配套设施、周边环境、城市规划。

2.2 规划设计质量。规划设计质量是指房地产项目的总体布局要科学、合理，达到造型设计美观、空间得到合理利用、生活环境舒适、配置设施齐全等方面的要求。

2.3 工程质量。烂尾楼、豆腐渣工程等现象的出现使得人们对房地产工程质量的关注度和重视度越来越高，有的购房者甚至对房屋的建造过程进行全程跟踪，这些现象也使得房地产开发商对工程质量重要性的认识逐渐提高。

2.4 设备、材料质量。所有房地产项目都应将节地、节水、节能、节材、环保等技术进步目标列入项目方案，并在项目施工过程中通过采用优质设备材料来保证上述目标的实现。

四、房地产项目成本管理

1.房地产项目成本的构成。

1.1 土地成本。土地成本是房地产项目中投入比重较大的部分，也是决定项目启动资金需求量大小的重要因素，它一般由国有土地使用权出让金、土地出让契税、拆迁补偿费等方面构成。

1.2 前期成本。主要包括施工设计费、前期工程费、地质勘察费、可行性研究等费用。

1.3 建安工程成本。指房地产项目在施工过程中按工程施工图施工所发生的各项工程费。由于前期对建筑结构已有了明确规定，因此此项成本基本固定，浮动较小。

1.4 公共基础配套设施成本。公共基础配套设施主要包括道路、绿化、供水、供暖、供电、供气、消防、安保等方面。

2.房地产项目成本管理的措施。

2.1 采用合理的项目设计方案是实现成本管理目标的基础；

2.2 通过项目招标有效的控制项目成本；

2.3 采取严格的合同管理措施，保证房地产；

2.4 施工过程中成本的有效控制是保证项目成本总目标实现的关键；

2.5 竣工结算是核定工程造价的重要根据，是实现项目成本控制目标重要环节；

2.6 高素质的项目管理人才是实现成本控制目标的根本保证。

五、结语

与过去相比，现在我国房地产项目管理能力得到了大幅提升，尤其是在一些经济发达地区，由于房地产业起步较早，房地产项目管理在项目定位、成本管理、质量管理等方面都取得了一些长足的进步。然而由于房地产项目管理是一个系统工程，最终追求的是项目整体目标的实现，而不是某个环节的最优化，但正是在这方面，我国很多房地产企业的项目管理还需要进一步改善，需要在理论和实践两方面开展大量的研究和探索。

参考文献

房地产项目进度管理范文第3篇

关键词：房地产项目施工阶段 进度控制

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

出于资金安排和销售的需要，项目开工后房地产企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工验收。 现实中，房地产公司确能做到上述两点，问题在于目前的工程施工往往是前松后紧，即前阶段超期，后阶段赶工的“ 结构性” 进度控制脱节，以此造成的后果是以牺牲工程质量为代价，将问题爆发于物业管理阶段，加大了企业物业管理成本，降低了企业美誉度。

一、房地产项目进度控制含义

所谓进度控制，是指在房地产项目工程建设中执行经审核的施工进度计划，利用相应手段定期检查施工实际进度状况，与原计划进度计划进行比较，找出进度偏差，通过对偏差产生的原因及影响工期目标程度的分析，监督施工单位及时采取措施调整进度计划并执行调整后的进度计划。如此这样往复循环，直至实现既定的工期目标- - 项目竣工，或者在保证工程质量和不增加投资的条件下，缩短施工工期，提前竣工。

在房地产建筑施工中项目的进度、质量和成本三项目标控制关系是相互影响和统一的。在一般情况下，加快进度、缩短工期将会引起成本的增加。但由于建设项目提前竣工，就可尽早获得预期的经济效益；对质量标准的严格控制，极有可能影响进度，但对质量的严格控制而不致返工，不仅保证建设进度，也保证工程的质量标准及对投资费用的有效控制。

二、 进度控制的思路

1、系统控制

项目进度管理是一个系统工程，是对项目进行计划、组织、指挥、协调、控制，应该具备管理的全部职能，所以要做好进度控制工作，需要有系统的进度控制规划，包括项目总进度控制、年进度控制、季(月)进度控制等内容。这些控制由粗到细、由整体到局部，在执行时应以局部规划保总体规划，最终目标是达到项目总进度控制。

2、 动态循环

项目进度管理过程就是随着项目的推进，根据各方的变化情况，对进度计划不断调整的过程。它从项目开始就进入执行的动态。实际进度与计划进度一致时，两者相吻合；实际进度与计划进度不一致时，便产生超前或落后的偏差。分析偏差的原因，是否影响到后续的工作和工期，采取相应的措施，调整原有计划，使二者重新吻合，继续按计划进行。

3、弹性控制

项目进度管理涉及的因素多、变化大和持续时间长，不可能十分准确地预测未来或做出绝对准确的项目进度安排，也不能期望项目进度会完全按既定日程进行，因此弹性控制是必要的。就是在确定项目进度时有合理的间歇，目标留有余地，以使项目进度控制具有应变能力。

4、信息反馈控制

为做好项目进度控制的协作工作，必须加强项目进度的信息反馈。当项目进度出现偏差时，相应的信息就会及时反馈，由计划部门做出偏差纠正，使项目进度朝着预定目标进行，以达到预期效果。

三、房地产项目施工阶段的进度控制措施

1、准备工作

在开工之前业主要切实做好自已应做的各项施工准备工作，为开工后的施工创造有利的条件，保证施工活动得以顺利进行。如进行场地平整，完成施工用水、用电及场外道道路等外部条件，尽快办理各种施工手续，请城市规划部门现场实测定位、测放建筑界线、和水准点交给施工单位进行测量放线，准备开工。(1)合理制定计划。计划是控制的依据，计划制定合理则进度控制成功了一半。目前的多数房地产企业，计划制定不受重视，计划的制定过程要么非常粗略，要么以走过场、交差的形式敷衍了事，造成以后的工作混乱。(2)图纸会审严格把关。由于目前甲方对设计工期要求普遍紧，设计院任务较多的情况下提供的施工图中细化程度不够，错误、失误较多，如果在项目图纸会审中把关不严格，将会导致设计问题推后到后续施工阶段暴露，增大设计变更、签证量，延误工期。所以可建议：项目部人员以“图纸多审一天，施工就节约了三天”的态度参与技术评审；要注意充实项目部技术力量，使得项目部人员有足够的能力发现简单的设计问题；给监理单位和施工单位施加压力，让其辅助发现技术问题，最好是恩威并举，发现问题给以奖励，不能发现问题给以处罚。

2、施工阶段

（1）寻找先进工艺、组织合理的施工工艺，在可能的条件下采取平行交叉的施工工序来缩短施工周期，增加人力和设备等措施，缩短某些工序的作业时间；利用时差，适当调配各环节施工的人力和物力，做好调度工作，使施工衔接紧密，有效地缩短工期，保证施工进度。并且，当工程的实际进展情况与计划偏离时，积极主动地寻找出现偏差的原因并进行分析。

（2）对工程的进度计划进行检查应依据施工进度计划实施记录进行。施工进度计划检查要求以定期检查的方式来进行，重点要检查以下内容：检查期内实际完成和累计完成工程量；实际参加工程施工的人员数量、设备数量；窝工人数、窝工机械台班数及其原因分析；对实际进度与计划进度产生的偏差进行分析，当发现进度计划执行受到干扰时，应采取调度措施进行合理调配；检查在进度的管理中存在的问题。

（3）监督并跟踪工程的进度，对工程量、总产值、耗用的人工、材料和机械台班等的数量进行统计与分析，编制统计报表；制定严格的进度控制的管理制度，落实控制进度的措施应具体到执行人、目标、任务、检查方法和考核办法。

（4）施工进度计划的调整必须依据施工进度计划检查结果，采用科学的调整方法进行。在计划图上进行实际进度记录，跟踪记录施工的每个过程的开始及完成日期，记录每天完成的数量、施工现场的进展情况、对施工干扰因素的排除措施等；施工进度计划调整应包括施工内容、工程量、起止时间、持续时间、资源供应等；在施工进度计划完成后，应依据施工进度计划及其执行的实际记录、检查结果、进度计划的调整资料等及时进行施工进度控制的总结，包括合同工期目标及计划期目标完成情况、进度控制中存在的问题及分析，施工进度计划的应用情况及改进意见等。

（5）做好施工调度工作，调度工作主要对进度控制起协调作用，协调配合关系，排除施工中出现的各种矛盾，实现工程进展各方面的动态平衡。调度工作的内容有：检查在作业计划的执行中存在的问题，针对问题采取解决措施；确保材料、设备等资源供应按照原进度计划来进行；按照计划进行施工作业条件的准备；下达调度令，对人力、物力等资源根据实际施工需要进行合理调配，使工程进展的各环节紧凑地开展，节约工期。

（6）做好施工环境的管理，根据环境及气候条件调节施工计划和方案。良好的作业环境，有利于材料和设备的存放及保护，有利于顺利开展施工，保证进度。要健全施工现场管理制度，实现文明施工，使施工现场秩序化、标准化、规范化，这有利于对施工的有效控制。

综上所述，项目实施进度管控是房地产企业项目实施全过程中一项的重要的管理容，对项目的销售、成本、预期收益等都会造成直接的影响。同时，项目的进度管控也是一种典型的“计划管控”，即预先设定目标，分解目标，不断修正，并以此为依据严格按照实施。在实施进度计划控制时，应按照四阶段循环控制原理: 即计划、执行、检查、纠偏，不断循环。项目计划的控制就是要时刻对每项工作进度进行监督，然后，对那些出现“偏差”的工作采取必要措施，以保证项目按照原定进度执行，使预定目标按时和在预算范围内实现

参考文献：

[1] 高兴中, 黄智勇. 皂市水利枢纽主体工程施工进度管理[J]. 人民长江, 2008,(21)

房地产项目进度管理范文第4篇

【关键词】房地产开发；设计；管理；质量控制

【 abstract 】 with the prosperity and development of the real estate market in China, the real estate enterprise project also will rapidly increase, and the development of real estate project design management is the real estate enterprise project is the important component of the development and design of control management quality is to guarantee the healthy and steady development of real estate market is the inevitable requirement of the essay is about the problem discussed in this paper.

【 key words 】 real estate development; Design; Management; Quality control

中图分类号：S611 文献标识码：A文章编号：

房地产开发是房地产企业依法取得土地使用权后，在土地上进行的房地产相关的建设的行为，房地产设计管理是房地产企业在开发房地产项目时必经的阶段，它的内容是设计管理者能够代表房地产开发企业，对于与设计管理相关的事物进行统一的协调和管理，如市场调查、设计咨询、规划设计等；设计管理一方面要解决设计管理中的技术问题，又要能够整合整个设计单位，避免矛盾冲突。另一方面又要协调管理合同各方以及上下级关系，以实现对房地产项目的投资、施工质量以及工程期限等各方面的控制和管理，实现房地产企业的整体目标。

一、房地产企业项目开发设计管理的要点

房地产设计管理是房地产商实施的对投资开发项目展开的有目标的管理活动，房地产开发项目的设计管理工作贯穿于整个房地产项目管理的阶段，各个阶段的工作要点各有不同，为了实现项目的开发目标，房地产企业应当对项目的整个开发设计过程进行管理，管理的要点主要表现在以下几个方面：

（1）管理项目的设计目标。房地产企业在开发设计时都会有明确的目标，对设计目标进行管理就是保证设计阶段能与企业设定的目标相符合，顺应市场发展，保证企业利益最大化；(2)管理项目的设计流程。即使设计管理过程规范化，将复杂的设计管理工作标准化、制度化、程序化和系统化，整合设计管理工作中的各个环节和过程，实现其程序化要根据事物的客观规律进行；(3)管理项目的设计进度。设计进度的滞后会使房地产商失去机会，损失将不可挽回，必须对设计进度能够进行有效的控制；(4)管理项目的设计质量。质量管理普遍的集中在施工阶段，设计阶段的质量管理控制在房地产开发过程中常常被忽视，这种思维方式导致已经确定的规划设计方案，在施工过程中才能发现其缺陷的地方，这时就晚了，就不能保证项目的投资收益。为了项目的顺利进行，就要严格的控制设计质量，尽早发现设计中的缺陷。

二、影响房地产企业项目开发设计管理的因素

影响房地产企业项目开发设计管理的因素主要体现在对房地产企业项目开发设计管理中的项目进度管理和项目设计质量管理两个方面造成的影响。

影响设计进度管理的因素主要有以下方面：（1）设计单位的选择，房地产商都想请高水平的设计单位来做好项目的规划设计，但一部分企业忽视了自身的实际情况，盲目的追求高水平的设计，然而高水平的设计跟企业的项目的总体规划不一定相符，要求高水平的设计可能会适得其反，影响设计进度；（2）设计的目标不明确，设计单位在进行项目设计时，是根据开发企业的建设要求和目标进行的，如果在设计阶段，因为设计单位的人员没能准确接收开发商的建设要求，就会造成设计规划反复的被修改或者变更，对于后期的设计进度管理有很大影响；（3）审批设计的时间影响，设计工作不是一蹴而就的，它是分阶段进行的，前一阶段的设计如果不能够按时得到通过，那么后一个阶段的设计工作就不能再按照原计划进行下去，否则会导致设计图纸反复修改，设计审批一方面是设计文件通过审核的问题，另一方面又是将合法确认设计目标的过程，审批设计文件的时间对设计进度有很大影响；（4）房地产项目开发设计需要不同部门、阶段的专业设计进行协调配合，而且协调配合的部门较为复杂，如果各个单位之间不能进行很好协调配合，就会导致设计环节上出现不通畅，阻碍设计进度；（5）变更设计的影响，在项目的施工过程中，如果因为开发商的某些施工单位需要变更设计，或者因设计单位的设计方案存在缺陷等原有而引起对设计的变更，都有可能直接影响设计进度；（6）更换材料、选用设备不当的影响，在项目的建设过程中，如果因为更换建筑材料或是选用了不适当的设备，都有可能导致调整或者修改原有的设计方案，必然会对设计进度造成影响。

影响设计质量管理的因素主要有：（1） 选择的设计单位的综合实力的影响，因为房地产商在开发设计时往往会盲目的选择高水平的设计单位，然而对何为高水平的设计单位缺缺乏统一的认识，就会导致选择的设计单位的综合实力参差不齐，而影响设计质量；另外即便是有名气的设计院，如果不重视专业知识的培训和校审制度的执行，也会因为设计人员水平的参差不齐，而影响设计质量。（2）完善的设计质量管理体系的缺乏，我国的房地产市场发展很快，导致开发商的实力差距十分明显，对于一部分企业来说短时间内不可能建立一套完善的设计质量管理体系，更多的是盲目模仿或照搬实力较强的大房地产企业的质量管理模式，由于没有结合自身的实际，结果往往适得其反，也难以保证设计质量；（3）不能够有效的进行设计理念的沟通，目前的设计单位的设计人员缺乏强烈的市场成本意识，缺乏对所设计项目的实地考察，缺乏原创性，甚至直接照搬其他设计项目，毫无新意；（4）图纸会审的质量还需要进一步提高，因为目前我国一部分房地产企业的技术力量缺乏，专业技术人员缺乏，专业化水平还较低，在认识上不够重视图纸会审，甚至就不知道要审查什么，对于整体的项目设计质量控制就难以保证。

三、加强房地产企业项目开发设计管理质量控制的措施

加强房地产企业项目开发设计管理的质量控制可以从以下几个方面入手。

1.确定一定的标准，重视对设计公司的选择

不能盲目的追求高水平的设计公司，而应该从其综合实力的角度对其进行考量，并且还要结合自身的实际情况，还要加强对设计公司的设计质量的管理控制，有效的对设计中的各个环节质量进行控制，加强质量管理，正确把握控制设计方案的整体质量。在设计工作阶段还可以引入设计监理机制，委托专业的设计监理机构，签订监理合同，实现监理责任制，保证设计进度管理和设计质量管理。

2.制定设计进度管理和设计质量管理目标控制体系

设计管理者应当按照开发项目的总体进度要求来确定设计的阶段进度控制目标和质量控制目标。制定进度控制目标要设定主要的参考依据，可以依据开发项目对设计期间的要求、项目能够采用的先进技术程度、项目的难度和复杂程度等。设计质量管理控制体系的建立需要房地产开发企业建立和完善设计质量管理以及其控制的程序，建立质量管理责任制。

3.加强企业内部的各专业各部门的协调和配合

因为房地产项目的开发设计管理是贯穿于整个项目的开发过程中的，它是由多个不同的实施阶段组成的，每个阶段都有差异，这不仅是每个专业每个部门自己的任务，它关系到整个开发项目的整体目标，以及能否实现企业的最终目标，协调好组织好各专业部门的力量是提高房地产企业设计管理质量的重要手段。

4.严格控制项目的设计变更

设计变更能够使产品在功能上更加符合要求带来好的结果，也可以产生不好的影响，但每一次变更对会影响设计进度。严格控制设计变更次数，前移设计变更次数的关键的风险将其解决在前面的设计管理工作中，正确处理设计变更才能使设计质量得到控制。

结束语

房地产企业项目中的开发设计管理对于房地产开发以及整个的企业利益都有着举足轻重的作用，加强设计管理阶段的质量控制有着重要的意义。

【参考文献】

[1] 苏凡. 房地产项目的工程质量控制研究[J]. 山西建筑, 2010,(10).

[2] 王凌. 浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J]. 四川建材, 2009,(03).

房地产项目进度管理范文第5篇

【关键词】挣值法，房地产项目，关键路径，绩效管理

1、引言

房地产业是我国国民经济的支柱产业。改革开放以来，我国住宅竣工面积、人均住宅面积增长率等多项指标均列世界第一位。每年新开工房地产项目超万个，房地产业在推动我国城市化、现代化过程中发挥了重要的作用。然而，尽管我国房地产行业超高速发展，规模迅速膨胀，但由于起步晚，企业管理总体水平落后，我国的房地产项目在建设过程中，普遍存在项目经常性延期、成本超支、绩效考核状况不佳等各种问题。因此，以期待用更好的管理方法来解决相关的问题。

挣值法在绩效管理方面有独特的优势，在许多国家都有广泛的应用。但国内房地产项目在施工时运用挣值法的实际案例并不多，这与挣值法本身缺陷和管理者本身能力都有关系。尽管近年来提出许多改进方法，但在具体工程很难实现，目前房地产项目在施工组织时基本有绘制网络图，在此基础上较为容易找到关键工作，而关键工程才是控制进度、成本等的关键因素，所以基于关键线路的挣值分析更为可行和有效，本文以某房地产项目为对象进行相关实证研究和分析。

2、挣值方法介绍

挣值法作为目前国际项目管理领域中的一种项目费用—进度联合绩效评价方法。挣值法的分析原理简单概括为：在考虑项目执行的综合绩效时，将项目在某个评价时间点上建立的三指标体系成本计划值（BCWP）、实际成本（ACWP）和挣值（BCWP）数据进行综合分析，从而得出有关项目进度和成本执行情况的信息，实现对项目执行绩效的评价，为项目的后续工作提供指导性建议。但是，传统挣得值法在进度和费用绩效监测方面都还存在一定的局限性：①传统挣得值法在监测进度绩效时以项目整体作为监测对象，没有区分挣得值是来自于关键路径上的活动还是非关键路径上的活动，因而无法准确评价进度绩效； （2）进度与成本联合管理的实现还取决于数据采集系统的效率进度与成本联合管理的实现，还取决于数据采集系统的效率，精度依赖于大量数据的采集和分析，这对项目管理人员势必是一种沉重的负担。所以，掌握适当的监控精度，确保必要的监控效率，也是一个重要的实际问题。目前许多学者提出了许多改进方法， 但是，关于挣值法的国内文献主要集中在挣值法的分析和应用上，真正结合本国实际情况并指导实际应用的研究还很少。

3、基于关键路径的挣值分析

对于传统挣值法评价方法的不足之处，有必要单独反映关键路径的进度和成本状况，对关键路径和非关键路径在项目监控中处理不一样，关键路径是项目进度管理的重点，控制不当会直接影响其后的工作，应当予以重点监控，而挣值法仅仅给出整体工作完成情况，纠偏时无法进行重点管理他们。所以针对关键工作提出关键路径挣值分析。在三大基本参数的基础上，引入另外两个重要参数BCWSCP和BCWPCP。用BCWPCP表示关键路径上实现的挣值，BCWSCP表示关键路径上的计划值。关键路径上进度偏差SVCP =BCWPCP一BCWSCP，成本偏差CVCP =BCWPCP一ACWPCP。在进行偏差分析时，重点对进度计划中关键路径上的进度偏差SVCP和成本偏差CVCP作比较，以确定项目的进度是否落后，成本是否超支。如果挣值分析的结果是项目落后于进度计划，则应用关键路径法对其进行调整， 重新分配资源，调整进度计划。

具体运用步骤如下：

（1）创建工作分解结构（WBS）

项目目标确定后，制定出完善的项目进度计划，对项目进行分解，以明确项目所包含的各项工作。

（2）编制切合实际的项目进度计划

应根据项目的工作程序和相互间的关系，用网络技术等方法确定关键线路，制定项目进度计划。在这一阶段还应区分关键路径上的工作包与非关键路径上的工作包，为实施项目监控与预测做准备。 同时，在编制项目进度计划时应综合考虑成本与进度。

（3）建立项目成本核算系统

将整体项目范围内的预算分解为较小的预算，即成本账户，成本账户是项目跟踪和控制的基础单元。分层次建立的成本账户系统与WBS结构类似或相同。基于成本账户建立的项目成本核算系统，通过将项目成本与进度计划和工作成果联系起来考虑以强调项目成本，能对进度计划和工作进展情况进行追踪和控制。

4、关键路径挣值法在工程实例的运用

（1）工程概况

厦门某房地产开发项目，总建筑面积11365平方米，为四层独立住宅，共24栋，最高建筑高度为13.00m（室外地面至主要屋面板的板顶）。投资额：约为4000万元。建设工期（中标合同工期）为不超过320日历天，本工程所有单位工程同时开工。

（2）进度计划分析

通过收集资料，对项目进行工作结构分解（WBS）划分，建立逻辑关系，最终绘制工程的网络图，通过网络图表明预制管桩施工与验收，基础工程，挡墙施工，1-4层主体，结构封顶，混凝土养护、拆模、砌筑工程，外墙装修工程，验收整改工程为关键工作，应重点控制。对确定的关键工作进行成本跟踪测量。

（3）数据整理分析

本项目采用对关键工序挣值法进行绩效分析，以保证项目按期按预算完成。本项目以1个月进行数据采集，并对项目进行控制，控制的依据是关键工序的费用累计曲线BCWSCP和执行报表，把每个月的数据进行收集、整理，得到统计报表，并输入到项目管理软件中进行分析，对没有按时完成的关键工序进行调整，同时也对非关键工作进行分析。项目从开始到完成整个过程，有几次调整，其中项目进行到第1个月时由于台风和下雨影响，使预制桩基工程和基础工程滞后，发现问题后进行调整，第二个月检查基本正常， 在第5个月检查时，主体施工时由于施工单位效率等问题出现一些偏差，我们根据关键工作的挣值数据进行分析，重新安排计划，采取一些措施加快进度，控制成本，最后项目如期按预算完成。

下面仅以项目进行到第5个月为检查的关键工序进行挣值分析。该项目前5个月的关键工序预算费用与根据进度监测到的完成情况和每期实际费用累计曲线如图1表示。

图1 第5个月费用监测结果图

从图中可以分析项目执行情况。

CVCP=BCWPCP—ACWPCP = 2416-2432= -16万元， 出现超支.

SVCP=BCWPCP—BCWSCP = 2416-2526= -90万元，进度拖后

SPICP== BCWPCP/BCWSCP =2416/2526= 0.956，SCPICP== BCWPCP/BCWSCP =2416/24532= 0.993。

从以上计算结果可知，成本出现略为超支，进度拖后，如果进度此时不进行调整，将影响到项目的完工，所以，管理人员可以根据执行情况分析其原因，采取措施对项目的成本和工期进行控制。

4、结论

由于房地项目目前开发量大，而管理水平整体落后，对如何提高其管理水平是需要关注的问题，用基于关键路径（CPM）的挣值法对项目实施过程监控、偏差分析，并在项目执行过程中考评项目的执行效果是有效和实用的。我们在管理过程中抓主要问题，时刻关注关键线路上的工作，这既可以减少数据的收集，整理工作，也可以结合目前广泛运用的网络计划及一些项目管理软件，对管理者来说也是一种很容易掌握和掌控的，文中通过一个具体的实证分析来阐述了利用基于关键路径（CPM）的挣值管理方法进行费用与进度控制的具体实施过程，验证了基于关键路径挣值管理方法确实能够克服传统挣值方法的一些不足，从而可以更加准确的了解项目的实施情况，以此作为进度和费用是否需要调整的依据。

参考文献：

[1]除哲，毛婧颖. 基于EVM的项目绩效监测改进方法[J]. 系统管理学报，2011，（05）

[2]赵发宾，伍玉静.利用挣值管理进行项目成本及进度绩效分析[J].昆明冶金高等专科学校，2009，（05）

[3]黄先锋，谢英杰等.青岛地区房地产开发项目建设阶段成本控制研究[J].青岛理工大学学报，2009，（06）

作者简介：

杨荣华（1979—），女，湖南岳阳人，硕士研究生，单位：厦门理工学院，讲师，从事工程施工管理研究。

麦高波（1979—），男，福建漳浦人，硕士研究生，单位：厦门市杏林建设开发公司，工程师，从事房地管理研究。