居家养老运营方式
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居家养老运营方式范文第1篇
关键词：养老模式； 科技服务；北京
DOI：10.13939/ki.zgsc.2015.31.067
当前，北京市老龄化程度不断加剧，养老问题已成为重大的社会问题。据统计，2014年，北京60岁及以上常住老年人口将达300万，占总人口的14.2%；户籍老年人口将达280万，占户籍人口总数的21.5%。老年人口的高龄化、失能化、空巢化现象并存，其中，80岁及以上高龄老年人口45万、失能老年人口45万。当前，老年人口正以每年15万人的规模和年均6%的速度增长。预计到2020年，全市老年人口将超400万，每4人中将有1位老年人；到2050年，老年人口将超600万，每3人中将有1位老年人。
在如此严峻的形势下，北京市当前养老服务领域显现出了政策力度相对不够、养老服务资源不足、社会力量参与不足等诸多突出问题。课题组针对养老事业发展现状、相关科技需求和科技创新思路等开展调查研究，有针对性地对北京地区的机构养老、社区居家养老、涉老科研机构进行实地考察调研，了解养老服务业发展的成功经验和典型做法。
一、北京市典型养老服务模式和科研力量 本部分主要从以下两方面加以阐述。
（一）北京市典型养老服务模式
北京市典型养老服务模式主要有以下4种。
1.公办养老机构模式
北京市第一社会福利院和北京牛街民族养老院。公办养老机构可分为公办事业单位和公办民管企业。北京市第一社会福利院是由市政府投资兴建的老年福利事业单位，主要接收国家优抚老人，需要照料的离、退休老人，归国华侨老人和老年病患者，为周边社区居民提供基本医疗和小饭桌服务。北京牛街民族敬老院为公办民管非营利性社会福利机构，入住老人多为回族老人，公办民营机构是公办养老机构发展的主流趋势，通过政府补贴，吸收民间资本，解决公立养老机构缺口。
2.私立养老机构模式
双井恭和苑和寸草春晖养老护理机构。私立养老机构可分为高端市场和大众市场。双井恭和苑是面向北京养老高端市场的一家直营连锁健康养老服务品牌，是北京市“医养结合，以养为主，持续照料”试点养老机构，融合了专业化医疗、个性化护理和社区化生活配套，为自理、不自理和失智老人提供生活照护、营养配餐、保健医疗、康复调理、修身养性等高品质照护服务。运营团队总结了多年来养老机构运营的心得体验，将其编辑成册，出版了《养老行业服务标准汇编》、《长期照护服务手册》和《卧床老年人生活照护技术》DVD，为高端养老机构运营做出了有益的探索。北京市朝阳区寸草春晖养老院是于2011年建设的专业护理型养老机构，是集居家养老―机构养老―社区养老为一体的实体民营养老机构。通过居家养老信息服务平台，提供了和平家园十几户居民的助医、助餐、助行和辅具评测、适配和租赁服务及居家适老化改造服务，为社区养老与养老院联合经营做出了尝试。现已准备前期投入500户和平家园社区的居民作为首批示范。
3.地产养老模式
北京太阳城银龄老年公寓。北京太阳城银龄老年公寓为北京市第一家民营的地产老年公寓，主要涵盖四种养老模式。一是居家式养老。是指在北京太阳城购买了住所的产权，社区为老年人提供购物、送餐、护理、物业等上门服务的养老模式。此模式主要针对具有一定经济能力的健康老年人。二是租住式养老。是指按月交纳规定的费用，就可获得专门为老年人提供护理、食宿、照料等服务的养老模式。此模式针对生活自理和半自理的老年人。三是赡养式养老。是指将养生、保养、医疗、康复、生活护理与心理关怀相结合的养老模式，主要针对生活完全不能自理和临终关怀的老年人。四是度假式养老。是指到世界各地的旅游度假胜地，以休闲度假为主要目的的新型养老模式。涵盖了老年人的四个阶段，为老年人制定了全程化的服务模式。
4.社区养老模式
泰康之家燕园。泰康之家燕园社区主要是泰康人寿将虚拟的金融产品与实体医疗、养老服务整合，依托保险公司投资疗养社区打造泰康之家燕园，成为第一个中国保险行业投资医养社区的试点，目前泰康之家已完成北京、上海、广州、三亚、苏州等核心城市的战略布局，未来会形成15～20个医养社区。泰康之家燕园引入了国际先进的养老模式（CCRC），以专业化团队为老年人服务，根据不同的年龄阶段和健康状态，设有独立生活、协助生活、专业护理、记忆照护四个不同业态，该社区共有3000户，并提供专业的服务团队与专属的生活管家专门照顾老年人的居家生活、餐饮服务等。该社区自建二级康复医院、紧急救助和医疗呼叫，提供基础的安全保障，老年人也可以通过医疗护理团队制订专属的健康改善计划。
（二）养老研究机构调研
清华大学建筑学院、国家康复辅具研究中心、北京社会管理职业学院。清华大学建筑学院长期致力于住宅精细化和标准化设计研究，老年人、残疾人居住建筑设计研究。近年参与完成多项国家住宅及老年建筑法规和标准的制定，主持设计、研究、咨询住宅类及养老类地产项目数十余项，也是我国目前养老产业规划设计领域的权威机构之一，同类机构还有国家住宅与居住环境工程技术研究中心。国家康复辅具研究中心多年从事康复辅具产品研发、行业技术标准拟定、辅具质量监督检验等，拥有康复辅具质量监督检测中心、附属康复医院和2个国家级重点实验室、4个部级重点实验室。近几年，中心业务逐渐由假肢矫形向养老辅具产品研发延伸。北京社会管理职业学院是民政部直属的、全国第一所培养社会工作人才的高等学校，在老年服务和管理专业上培养了大量实用性人才。除了上述三家研究机构，还有中国老龄科学研究中心从事老龄问题研究的综合性研究机构，以及中国社会福利协会、中国康复器具协会等社会组织。
二、协调理顺养老三要素
通过调研，我们发现应该关注三个要素：政府、企业和老年人。具体见图1。
“十二五”期间，总体来看养老服务体系已经初步建立起来，涉及政府各个部门、市场主体、社会力量等多个方面，老龄委各成员单位分工承担具体责任，在养老服务体系建设中发挥着重要的引领作用。
（一）政府部门
政府部门要充分发挥“保基本”的作用，做好孤寡老人的兜底职责，同时体系内各成员各有分工。发展改革委负责社会养老服务体系建设的资金投入，开展健康与养老服务工程、养老服务业综合改革试点、完善养老服务业配套政策、降低民间资本参与养老服务的门槛；财政部门负责养老服务设施建设的财政资金和彩票公益金，推动政府购买养老服务和建立健全养老服务补贴制度；民政部门负责基层城乡社区养老服务设施建设，开展公办养老机构改制改革、养老信息惠民工程和智能养老物联网，养老服务标准化、规范化建设；住房城乡建设部门负责完善养老服务设施规划建设标准，推进老年宜居环境建设；商务部门负责鼓励多种社会力量参与养老服务，扶持民办养老服务机构发展；卫计部门负责设立老年病医院，支持有条件的养老机构设置医疗机构，在养老服务地区开设医疗专用窗口或快速通道，完善挂号、诊疗系统管理等。
养老三要素关系图
（二）企业
投资商主要是指社会资本通过投融资、保险、地产等形式进入老龄事业，推动养老服务业的市场化发展。目前，投资商的投资方向主要集中在养老产品（医药、辅具等）、养老平台（包括养老地产开发、养老机构筹建等）、养老服务（信息技术、人才团队等）等方面。随着养老产业的发展和领域细分，养老市场必然有更大的投资潜力吸引社会资本。集成商是指通过一定的科技手段，将现有的产品部件或零散服务进行整合、延展的企业，主要有硬件集成商和软件集成商两类。硬件集成商既包括老人居住环境和养老机构的适老化建设与改造，也包括医疗器械、适老辅具的整合与研发。软件集成商主要是指借助信息技术、移动通信等方式搭建养老服务综合平台，提升养老服务的便捷性与智能性。运营商是指负责养老相关的硬件设备和软件系统建设完成后经营、维护的企业。运营商往往是养老服务体系得以可持续的重要环节，也是为老人提供高品质服务的关键。运营商主要分为养老地产运营商、养老机构运营商、养老服务运营商以及服务与管理人才培训商。
（三）老年人
老年人对政府仍然“保留着”强烈的依赖性。目前，养老服务针对老年人并无明文的分类标准，各地分类方法大同小异，一般按照老人年龄并结合其生活自理能力、家庭经济状况、子女是否在身边（是否有人照顾）进行简单分类。但各地对老人年龄的划分又不尽相同，北京的敬老优待和福利保障相对较细。
“保底”老年人是各地政府重点关注的养老对象，集中在生活自理能力中的半失能和失能老人；家庭经济状况中的城镇“三无”、农村“五保”、享受城乡最低生活保障待遇、民政部门公布的低收入家庭或生活困难家庭；另外还会加入孤寡老人、空巢老人（含独居老人）。“保底”老年人完全依赖政府养老。“夹心层”老年人从定义来看，各地有所不同，上海是指家庭经济条件尚可，不符合居家养老申请条件，却急须养老服务的人，尤其是瘫痪、半自理、轻度失智失能的老人。北京对60岁以上各年龄段老人都有一定的养老补贴，但总体来说，不能完全自理老人的养老补贴不能完全满足其养老服务需求。“夹心层”老年人部分依赖政府养老，政府给予帮助的程度各地差异较大。“健康”老年人，年龄已经达到我国规定的60岁老年人标准，这些老年人身体健康，能够自己照顾自己，暂时没有养老问题和服务需求。
三、北京提升养老科技服务能力任重道远 本部分主要从以下两方面加以阐述。
（一）存在的问题
经过广泛的调研和对比，我们不难看出养老领域还存在着一些问题。
1.老年人需求和市场销售产品不对称
国内市场上能销售的进口养老产品功能多，质量好，但昂贵，老百姓难以承受。国产养老产品大多雷同、功能单一，很难真正满足老年人的实际需要。调研中，我们在养老研究机构看到了各种各样的养老服务产品，其中又以各类居家养老设备、老年日常生活用品、老年健康护理用品居多。但是，国内养老产品一方面享受免税政策，地方政府不愿意白拿出土地给厂商修建工厂；另一方面国家对科研人员个人的鼓励政策迟迟不能落实，导致大量非常好的养老产品生产规模无法扩大，科技成果很难造福百姓。
2.养老运营模式和体制机制创新还需研究
通过调研，我们发现养老机构都反映目前养老机构在运营方面很难达到盈利，涉老行业专家都认为养老运营机制需要研究，但几乎没有养老机构和居家社区示范工程有一套完整的行之有效的运营模式。而且大多数养老机构缺少标准化的服务规程，规章制度还没有完全建立，信息化管理平台已经有了。面对先进的信息化管理平台，工作人员依然在摸索养老运营服务，对于单纯使用高科技设备，工作人员表示还需要法律政策的支持和保护，将因其出现故障或其他原因造成的风险降到最低。
3.既有社区与住宅的适老化改造标准体系急需建立
我们身边很多社区与住宅并不适合老人居住，没有电梯让住在高层区老人们普遍感到不便，但迫于经济压力不可能换房，不少老人只能“将就”度日。社区与住宅的无障碍改造，目前还处在探索阶段。一方面，对社区与住宅做“适老化改造”，精细化要求非常高，这方面专业人士的关注还远远不够，学术界的研究成果主要是新建房屋的适老化设计标准体系。另一方面，市民接受社区与住宅适老化这个观念也需要一段时间。不少孤老并没有经济能力支付改造费用，而多数年轻人还没有意识到，现有的社区与住宅有哪些地方并不适合老年人生活。
4.养老供给的归属界定不明晰
养老供给的归属徘徊于社会福利性事业和市场化产业之间，二者之间始终没有明确的界限，导致养老服务供给能力明显不足。从归口管理来看，养老事业归口民政部门，而养老服务产业归口商务部门，但并不意味着两个部门可以各自为战。
5.“医养结合”任重道远
“医养结合”的理想模式是“三位一体”：一是解决院内老人的医疗需求；二是解决医院出院老人在回归社区过渡期的临床护理需求；三是向周边社区派出居家养老服务人员，发挥机构的养老服务支撑作用。调研中，我们发现养老机构更多的只是老年人的养护点，医疗设备和人员配备有限，而具备定点医疗资质的养老机构更是寥寥无几。要想真正将养老和医疗服务融合在一起，还有很长的路要走。
（二）相关建议
针对以上问题，调研组对北京养老科技工作提出了几点建议。
1.开展福利机构信息化管理服务平台研究
重点提升政府对福利机构的管理和服务能力。根据养老服务体系建设的紧迫需要，利用互联网、物联网等信息化技术，实现福利机构、老人多方资源整合，对福利机构提供的照护服务进行规范、指导和监管。利用职业培训机构+互联网技术，加强护理人员职业培训，提高福利机构非专业护理人员的服务水平。
2.开展国家实验区养老运营模式研究和信息化平台建设
在国家实验区鼓励养老服务体制机制创新，在原有老年人安全服务（跌倒、突发疾病）研究的基础上，拓展更多的养老生活服务，满足老年人的生活需求。针对这些服务寻找政府―运营商―老年人之间的工作模式。重点解决政府如何补贴，运营商如何盈利，老年人如何得到实惠和服务等问题。最终将这套服务运营模式固化在信息化平台上，引入第三方养老服务运营机构，接替街道对信息化平台进行运营。远期，北京市相关单位可等卫计委的医疗和养老融合方案成型后，继续拓展“医养模式”下的医疗服务运营研究示范和信息化平台建设。
3.开展既有社区与住宅适老化改造
组织专业机构开展适老化改造标准体系建立，相关技术、材料、设备研发，包括老年人既有住房功能空间、公共交通空间、社区环境、转型养老机构等适老化设计及改造，为今后既有社区与住宅适老化改造奠定理论基础。远期开展农村地区养老服务设施建设技术及标准研究。
4.开展标准化建设
开展重点研究养老院设备、设施配置标准化，以及服务标准体系建设，整体提升首都养老服务机构、街道乡镇区域性养老照料中心等北京市民政社会福利基础设施建设水平。京津冀福利机构设施配置、服务标准统一研究。
5.开展适老文化教育产品开发
利用现代传播技术，建设老年文化传播网络，开办养老服务网站、老年大学，支持老年广播电视栏目发展和老年适读图书报刊、音像制品出版。
6.开展老年人生活辅助产品与服务研发及推广
针对老年人：从政策上研究如何落实科研人员激励制度，将科研机构已有的助餐、助行、助力、助浴等有助于老年人保持基本日常生活和社会生活独立的辅助科研产品推向市场。针对养老机构：开发帮助养老机构减轻“护理”负担的老年护理照料辅助产品。同时，开展法律政策的支持和保护研究，使养老机构能够有信心使用养老科技产品。针对养老管理部门：开展支持养老服务体系建设的紧迫需求，提高养老工作管理水平。
7.开展康复辅具产品研究及推广
开发基于嵌入式技术、网络技术、虚拟现实技术，增加或改善残障人技能的康复训练类辅具以及个人保健、休闲娱乐辅具；研究各类生物医学材料、纳米材料、轻型材料等在辅具设计中的应用，康复辅具设计生产所需的专用设备、康复辅具生产新工艺、新技术和新方法；研究康复辅具检测理论、方法、准入系统，检测设备以及产品的质量分析及评估系统；研究康复辅具产品生产、配置、检测、技术服务等方面标准；支持科研机构已有康复训练辅具、材料与专用设备、质量检测等科研成果转化及产业化。
参考文献：
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居家养老运营方式范文第2篇
文/刘旦
【摘要】随着中国成为世界老年人口最多的国家，养老问题也成为近年来学术研究的热点，考虑到老年住宅产品市场需求巨大，养老地产成为当下中国众多企业实现战略转型的方向。本文在深入分析养老地产内涵基础上，剖析了我国当前养老社区开发现状。最后，在借鉴美国、日本养老社区开发经验基础上，从项目定位、项目选址、产品设计、价值链闭环等方面提出了中国养老社区开发和运营模式。
关键词 养老社区；国外经验；运营模式
【作者简介】刘旦，江西财经大学副教授，博士，研究方向：房地产经济。
在经济新常态以及住宅市场持续低迷背景下，养老地产成为众多地产企业实现业务转型的战略选择。不过，到目前为止，我国还没有形成可供全国化复制的成熟商业模式。养老社区是养老地产的特定形态与模式，也是养老地产市场的细分领域。受传统道德价值观和“大家族”观影响，我国老年人仍旧秉持在子辈和孙辈附近生活的“在家养老”观念，因此，从老年人的养老需求出发，集居住、养老、医疗、养生、娱乐功能于一体的养老社区将是我国老年人养老方式的首要选择。本文拟就养老社区开发和运营模式进行研究，以期抛砖引玉。
一、养老地产内涵
（一）养老地产概念
目前，对于养老地产内涵国内学术界还存在争议。本文认为，养老地产是地产和养老产业的复合，核心是服务，地产是嫁接服务的平台。养老地产具有四大属性，其中房地产属性是其根本属性，但与住宅地产不同，养老地产在物业形态上注重适老化改造；服务属性是核心属性，是养老地产的本质特征；养老地产还具有金融属性，本质上持有型地产最高级形态，是一种金融产品，只有金融这个点打通，持续运营才有可能；最后，由于养老地产客户是老年人，人文属性、人文关怀是乐享晚年的应有之义。从相关利益者角度分析，对企业来说，养老产业链包含众多相关产业，核心产业主要包括养老设施、老年护理和老年医疗，其中养老设施的开发和运营，准入门槛高，如果开发商能跨过门槛，建立行业壁垒，拓展空间极大。对政府来说，养老产业发展有利于解决民生（老龄化）问题，有利于带动周边产业发展，有利于拉动内需，进而形成新的经济增长点。对老年人来说，养老地产是提升晚年生活质量，实现乐享晚年生活目标的物质载体。
（二）养老地产内涵
1.与传统养老院相比规模更大，盈利模式更强调福利保障型和市场商品型相结合。养老地产可分为营利性和非营利性，后者主要由政府来承担，前者主要由社会资金来主导。在市场化养老模式下，开发商面对的是庞大的市场化的养老需求，其开发和运营综合了服务属性、商业属性和住宅属性等三重属性，其中服务属性表现在管理要求高，需要精心打造以服务为核心的专业管理团队，服务内容涵盖从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护。商业属性表现在前期投入大，要求长期持有运营，资金回收期较长。同时，商业属性还表现在运营难度大，租售方式将比普通商铺更为复杂。住宅属性表现在开发难度高，养老地产除了产品设计要考虑适老化，还需要配套大量的辅助设备。因此，相比传统养老院，养老地产在规模上更大，开发运营难度更高，开发商在市场化运作过程中应该考虑政府公共福利以及民生、就业、医疗、养老等问题，形成一个多赢局面。
2.与住宅地产相比产业链更长，管理模式更强调战略协作、强强联合。从价值链看，住宅地产是单一地产，核心利益主体主要是开发商和购房者，采取单一价值链运作模式。养老地产是复合地产，核心利益主体除了开发商，还包括政府、消费者、运营商、投资商等，利益协调难度更大。从产业链角度看，养老地产产业链更长，可以分为核心产业，如养老设施、老年护理、老年医疗；配套产业，如专业设备、老年食品、老年服饰、营养保健、老年娱乐、老年旅游、老年求知等；衍生产业，如老年理财、老年融资、老年保险、老年咨询等。从产业链条重要性看，房地产是基底，是养老地产市场化运营的平台；养老产品设计是核心，是整个养老地产项目驱动的引擎；优势资源是项目核心竞争力形成的关键，一个好的养老地产项目只有加入优势资源才能产生竞争力。因此，相对住宅地产开发，养老地产开发门槛更高，复合属性更强，需要开发商具备对于医疗、保健、餐饮等资源的整合能力、筹集长期投资资金的能力以及后期运营管理的能力等。开发商运用传统住宅地产开发全产业链运营模式比较困难，需要通过平台打造，分工合作，整合供求端多种资源，整合路径，更强调优势互补，合作开发。
3.与养生地产相比受众更窄，功能配置更强调养老配套服务。养生和养老本身有功能上的重叠，但养生概念受众群体除了老年人群外，其优美的环境也吸引了不少中年置业人群。作为养老地产，老人最需要的是养老配套服务，因此，养老地产开发商不仅是地产开发商，更是养老服务提供商。养老地产作为养老产业的整合平台，是各种养老保障服务的整合终端，养生地产对服务和运营机构依赖较弱，主要与健康产业中的健康管理服务产业结合紧密。在物业形态上，养老地产强调为老化、适老化配套设施，养生地产强调自然生态与人文资源固化为优美的园林设计与景观。从产业属性看，养老地产要平衡福利性、公益性、弱营利性三者关系，养生地产纯粹是市场化运营，追求高利润回报。从开发主体看，养老服务提供主体是民营非企业机构和民营养老服务公司，盈利来源主要是会员费和服务费。房地产开发主体一般是房地产开发公司或其他投资企业，盈利来源主要是产权销售和房屋出租。养生地产开发主体一般是资金实力雄厚、无短期回现目标、具备较强资金周转能力的发展商。
二、我国当前养老社区开发现状
在“银发经济”商机初露后，以大型地产开发商和保险公司为代表的投资主体纷纷将目光投向养老社区，具体而言根据其功能配置可以分为以下几类。
（一）独立护理型
独立护理型是指单独设立在城市中心较好位置的纯护理型社区，与周边社区无关联，对医疗护理要求高，客户价格敏感程度一般，但前期投入资金压力大、回笼慢，典型项目有恭和苑、星堡中环等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城市内部，交通便利，周边医疗设施完备；二是配套方面，社区周边基础设施完备，社区配备基本医疗护理，周边区域承担高等级医疗需求；三是盈利模式为少量入门费+租金，运营主体自营，通常具有运营或医疗优势；四是目标客群定位为需要护理和特殊照顾人群，如老年痴呆症、临终关怀、术后护理等。
（二）综合开发型（混合型）
综合开发型是指在城市郊区成片开发，自主建设的养老社区，适应各年龄层群体，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住，服务对象包含健康老人和非健康老人的综合社区，典型特征是租售平衡，选址要求高、产品力打造难，但资金压力相对较小，典型项目如亲和源、北京太阳城、天地健康城等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，周边自然环境良好的郊区，离核心城市1~1.5小时车程，具有一定的景观自然环境基础；二是配套方面，社区自建完成商业、医疗甚至教育配套以弥补区域自有配套不足的问题；三是盈利模式方面，70%~80%销售，20%~30%自营，运营可自营或外包；四是目标客群定位为销售客户立足活跃老人为主，持有物业主要面向社区内部老人或未来外来老人。
（三）社区嵌入型
社区嵌入型模式就是在成熟社区中拿出几栋物业配建老年设施，产品形态可以是老年公寓、日间照料中心、老年活动中心等。该模式对于医疗护理要求较高，代表项目如保利和熹会、远洋椿萱茂、万科良渚等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城区内部大型社区或周边生活环境优越的郊区，社区周边，对老人有吸引力；二是配套方面，社区承担商业等基本配套，基础医疗护理设施完备、高等级医疗需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“会员权+月费”、护理按照等级收费等，需要完备的运营能力；四是目标客群定位为半自理、具有一定护理需求的群体。社区嵌入型养老地产典型特征如表1所示。
三、国外老年社区开发模式
（一）美国持续照护退休社区（CCRC模式）
美国是世界较早进入老龄社会的西方发达国家，经过几十年发展，其CCRC模式已形成非常成熟的体系。概括起来，其发展特色有以下几点。
1.选址时注重生态环境，拥有完善的配套设施与功能区划分。CCRC通常选址在距市中心1个小时车程、交通便利的城市近郊，选址时注重生态环境营造，不仅建有大面积绿地、花园，普遍采用无障碍设计，还提供各种生活配套设施，满足入住者的一切生活需要。如美国太阳城养老社区是闻名世界的最为成熟的老年社区之一，选址于阳光明媚的凤凰城郊区，全年312天能够接受日照。太阳城北边的Pleasant湖是西南方最大的湖，面积已扩大到1万英亩。西边的WhiteTanks地区公园，面积已达2.6万英亩。同时，太阳城周边配套也非常完善，如1200亩的高尔夫球场，生活设施方面包括7个娱乐中心，2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。在建筑设计上，小区内除了实现无障碍设计外，最大的亮点就是功能区划分环环紧扣，互为助益，六大居住社区定位明确。同时，社区还配备了医院，为入住者提供预防、护理、康复等多种医疗服务。
2.项目规模普遍比较大，产品种类丰富。在美国，CCRC规模都比较大，如美国佛罗里达太阳城中心规模接近微型城市，社区太阳城中心共有1.05个住宅单元，目前有来自全美及世界各地的住户1.6万。在产品策略上，养老社区物业种类一般比较齐全，开发商一般根据老年人的退休或晚年生活的阶段性特征，设计与特定阶段相适应的住宅产品。如太阳城住宅类型就包括独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等，能够满足不同老年人群的需求，其中社区住宅以低层建筑为主。
3.分工协作的运营管理模式。由于牵涉到不动产开发，养老社区的开发、运营与管理相较于居家养老和社区养老运营机构要复杂得多。美国CCRC项目开发主体基本都是私人投资并进行商业化运作，从投资运营主体来看，目前规模较大的养老住宅项目主要以地产开发商、保险公司和政府为主导，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及国外投资商等开始慢慢进入这个市场。其运营特色在于开发商、投资商与运营商的角色分离，各环节的专业分工实现了高效低风险运作（表2）。
（二）日本的两代居模式
作为亚洲国家，日本拥有最符合东方特色的居家养老服务以及长期护理服务体系，以“一碗汤的距离”为特色的“两代居”模式更是巧妙地融合了代际照顾和养老服务，使得老年人既不需要远离子女又能得到妥善的养老和医疗服务。
1.以两代居为主的发展模式。当今日本社会，集中养老、社会养老模式成为主流，原因除了居家养老模式不便受到社会服务外，年轻人与老年人的观念差异也是该模式日渐式微的主要原因。为了兼顾东方文化特点和适应“4-2-1”的家庭结构，日本养老地产采取了老少两代在生活上适度分离，又方便照顾的两代居模式。当前，两代居模式有了一些变化，一是规模更大，二是父母与子女住在相邻的区域内，距离以“一碗汤”为最好。例如，日本最近开发的大型养老社区开发理念都是能够让各种年龄层的人在一起居住，实现两代人之间的互相照料和扶持。
2.注重高科技在养老社区中的应用。在产品设计上，日本两代居模式除了遵循普遍的为老化、适老化原则外，注重高科技在养老产品中应用是其特色。以诚信香里为例，床边墙上有“失禁感应器”，床脚处安装“离床感应器”，能让工作人员在老人不慎从床上跌落时迅速察觉并及时赶来。洗手间里全部设施由电脑控制，设施配置非常人性化，例如马桶上方有呼叫用的绳圈，洗手间天花板上装有“动作探知感应设施”等。同时，浴室所有的墙壁还有专为坐轮椅的老人设计的电动入浴设施。此外，为了能给老人解闷，“香里园”还研发了能和老人双向交流的宠物机器人，可以向人打招呼、唱歌、朗诵汉诗等选项。同时，入住的老人每周都能接受“松下纪念医院”及“道仁医院”的远程医疗诊断，医生通过专门仪器就能够掌握老人各项生理健康数据，对症下药，给出建议。
3.注重发挥民间资本在养老项目开发中的作用。从开发模式看，日本养老社区一般采取多企业之间联合开发模式，不但降低了开发风险，还使得社区内每一个细节均能够表现出众。如日本高端养老运营管理机构代表SunCity株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业1。在运营上，基本采取出租模式，运营管理以民间管理公司为主，因为后者能更为专业的服务。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的，该运营模式不仅需要开发商具有强大的资金实力，还要具备搭建完善的养老服务体系能力。在日本，由国家投资建设的养老地产所占比例较少，大部分养老机构都由民间投资开发，这得益于日本的介护保险制度和独特的住宅金融公库模式。同时，日本政府还通过财政补贴或低息贷款方式支持养老地产发展。
（三）借鉴意义
1.发展模式借鉴。在美国，CCRC基本采取“保险+地产+养老”产业融合的商业模式，“政府扶持+开发商盈利”的发展模式，投资回报丰厚。运营上采用倒按揭的运营模式，吸引以银行、保险资金为代表的长期资金参与，为可持续运营提供保障。养老社区规模普遍比较大，服务类型多样，配套完善，通过各年龄阶层混住，消除老年人群的孤独感，或者与周边知名大学合作，使其老有所为，老有所学。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的经营模式，家庭或亲属护理是基础，公共福利服务和市场化服务是补充，突出自助自理。在建筑设计上，普遍重视规划设计的人性化。
2.运作模式借鉴。受亚当·斯密经济理论影响，美国强调政府不应过多干预市场，因此，其养老社区开发以民间资本为主导，是纯商业化的市场化的养老地产，政府通过养老扶持政策以及发达的金融市场支持养老事业发展。在美国，养老社区开发和运营是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金和私募基金共同构建，利益链条主体是REITs型投资商，通过REITs整合其他各大相关参与主体。美国前十大养老社区拥有者中，有五家REITs公司。与美国类似，日本受西方尤其是美国经济理论及模式影响，其养老模式也是以开发商为主导，政府辅助，同时更多注重家庭亲情，两代居盛行。
3.盈利模式借鉴。在国外，由于是商业化的养老地产，收费普遍比较昂贵。以美国CCRC模式为例，由于涵盖了自理生活、辅助生活以及专业护理等多个层次的服务，收费通常较为昂贵。美国CCRC采取会员制经营，入住老年人一般需首先缴纳一次性会费，经社区专门体检机构体检合格后方可以合同形式获得在指定社区的长期居住权。除入门会费外，老年人还需为餐饮和日常照护等服务支付额外服务费，额外费用的支付随会费缴纳额的上升而递减。同时，会员的入门费可在既定期限内退还老年人或不退还，通常入住时间越长，会费退还比例越低。在日本，以横滨太阳城为例，其营收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根据房间大小，3000万~9800万日元不等，月金包括管理费和餐费。此外，收入来源还包括一些额外收费。
多渠道的收入来源保证了项目的持续运营。
4.发展阶段借鉴。在国外，养老地产都经历了从低级形态向高级形态的发展和转变，这一不断演进的过程与国家的宏观经济社会特征和人口老龄化特征相适应。目前，西方发达国家养老地产开发以老年社区为主，设计理念从最开始的偏重地产属性进入到注重金融属性和人文关怀阶段，普通化、人性化、社区化发展成为养老社区开发的特征（表3）。
四、养老社区开发建议
（一）围绕老年人群需求，构建科学的选址模型
作为主题地产，养老社区开发与城市规划密切相关，其定位必须基于城市发展视角，构建科学的选址模型。具体而言，一是在选址及用地上，考虑老年人喜静不喜闹的特点，同时老年人害怕孤独，希望子女上班上学后，仍有同龄同伴、共同话题、共同乐趣。因此，项目选址一是要考虑生态因素，要考虑当地是否拥有强势稀缺自然资源，要以良好的生态环境营造健康、生态的居住氛围。二是要考虑城市因素。环伺一线城市周边或地处城市郊区地带，满足相对低廉的开发成本优势，同时享受成熟的城市配套辐射。三是当地房地产发展阶段、供销比、人口导入水平、基础设施建设额、当地财政情况等，研究人口密度、人口导入情况，这直接影响养老市场的容量和发展潜力。四是当地政府的政策支持。
（二）以为老化、适老化为核心，提高产品竞争力
在产品策略方面，养老社区在设计产品和服务时应该对服务类型、产品形态、选址、定价和规模等多重参数进行综合抉择，通常包括以下三方面的关键要素：①居住条件，调查显示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望拥有家庭式的私密生活空间。②医疗和护理能力，便利可靠的医疗健康服务是消费者在选择养老产品时最为重视的内容。③其他增值服务和设施2。养老地产商应考虑到老年人的精神生活需求，为其提供有针对性的娱乐设备，并帮助组织社交活动等，以此丰富老年人的精神生活。在产品策略上，社区规模要大，要有医疗、娱乐、休闲相关的配套设施，细节处理重视无障碍设施打造。软件配备上提供日常生活照料服务及其他个性化服务，在确保社区安全性和私密性的同时，确保老年人在养老社区里感受到家庭的温暖。在产品诉求上，可以考虑以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，实现人群复合化发展，避免排他性。
（三）构筑多点盈利的业务模式
养老地产不同于一般住宅地产，养老地产的核心在于服务，养老配套服务是影响老年人群购买养老地产的关键要素，也是开发商实现持续盈利，构建长短兼顾盈利模式的核心。但是，目前市场中的开发企业对养老地产缺乏系统化解决方案，还是以地产销售为主要收入来源。当前，养老地产通常借助政策支持，以较低价格拿地以实现土地的增值。在具体实践中，一种是以旅游用地、工业用地的方式拿地，如北京太阳城。另一种是和政府共同开发，如上海亲和源。房地产开发收入的收取有两种方案，一是直接出售养老住宅产权；二是通过入门费，依靠每年利息现金流的贴现而获取开发收入。未来，养老社区开发企业应着眼于提炼可持续、可复制的盈利模式，形成规模效应，通过设计短中长期的收入结构，实现项目的现金流及风险可控，保证项目价值最大化。
（四）通过平台方式形成养老产业链闭环
养老社区是一个涵盖医疗、护理、养生、娱乐、交通、住宅、休闲、运动、购物的产业链条，尤其是医疗护理行业，更是养老产业链条首当其冲的主角。然而，与美国不同，目前，中国养老地产开发商还是沿用传统住宅地产开发模式，全产业链运作模式居多。与住宅地产不同，养老地产是多个产业的复合，开发商要想在整条价值链上建立战略优势，是很难完成的任务。理论研究表明，只要在价值链或者产业链中的任何一个关键环节或者3～4个环节构建了竞争对手无法在短期内复制的竞争能力或优势，企业商业模式就有可能是成功的，如美国苹果公司。未来，企业应在对外部宏观环境进行细致扫描的基础上，结合自身资源与能力情况，各自选择自己的核心能力建设策略。具体而言，可考虑根据不同环节的增值情况采取相应的战略模式和行动计划，对价值链关键环节采取卡位战略，进行强化；对于价值链辅助环节，可以考虑通过战略联盟、合作开发，完善业务外包管理等形成产业链闭环。
总之，养老社区开发是片蓝海，企业需要寻找适合的商业模式介入。合理商业模式的构建不仅要适合外部宏观环境，也要匹配内部资源与能力。此外，融资模式、目标客户需求也是影响商业模式设计的重要因素，老年人群对养老社区消费与服务消费的偏好，将决定养老地产项目是适合长期运营还是以销售实现投资回报。开发商在市场化运作的过程中，不仅要立足于自身的历史发展，也应该考虑政府公共福利并解决民生、就业、医疗、养老行业问题，形成一个多赢的局面，只有如此，才有可能形成一个可持续的商业模式。
注释
1.万通地产养老地产创新研发课题小组：《养老地产日本案例考察总结报告》，2010年12月。
2.孙超、唐海燕：《养老服务产业的商业模式》，中国经营报，2014年1月23日。
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居家养老运营方式范文第3篇
关键词：养老；一体化培养；维度
目前成都市人口老龄化呈现出老年人口规模大、人口老龄化发展速度快、高龄老年人口多、老龄人口数量女性多于男性、人口老龄化水平农村高于城镇五个特征，养老行业发展面临诸多挑战，但归根结底还是人才的匮乏。
1 成都市从事养老现有人员情况分析
目前成都市常住人口约为1404.7万人，65岁及以上人口约为136.4万人，占9.71%，按照国际通行标准成都已步入人口老龄化。为积极应对，当地政府了《成都市城乡养老事业发展第十二五年规划》，该规划的实施促进了养老产业的发展。西南财经大学天府学院课题组2015年对成都20余家养老机构调查走访发现，成都市原有的养老机构多是各级公办福利院，近几年各社区街道开始设立日间照料中心以及微型养老院。民间资本注入后的新兴养老机构，对专业人才的需求大幅增长，但人才供不应求。多数养老机构入住率低、资金短缺、经营困难等，其中人才难求尤为突出。具体表现为：
首先，养老机构中人才结构单一，以养老护理员为主，但存在严重缺口。其次，学历水平较低，现有从业人员多是下岗再就业人员，以及农村进城务工人员，文化程度普遍在初中以下。第三，从业人员年龄较大，养老护理员基本在40岁以上，50岁以上占比超过50%，女性居多。第四，80%以上养老机构的组织、人才结构不合理，低端人员占绝大多数，老年服务与管理、医疗保健、护理康复、营养调配、社会工作专业的人才占比不到10%，心理咨询人才更是微乎其微。第五，专业技能不足，90%以上的护理人员无职称，养老护理员持证率不足30%，民办养老机构更低。第六，从业人员月工资大多为2000元，队伍流动性大，“招不进、留不住”的现象十分严重。
2 成都市从事养老后备人员情况分析
本文所提及的从事养老后备人员，主要是指养老相关专业的在校学生，这些专业培养的学生未来将进入养老行业。老年服务与管理专业是涵盖多个学科的综合专业，包括老年服务与管理、社会工作、护理学、心理学与康复类专业，涉及到社会学、心理学、医学、护理学、管理学等。养老从业人员不仅需要具备生活照料、身体康复、心理咨询、活动组织策划、膳食营养的知识与能力，还需要涉及养老机构运营与管理的知识与能力。
据西南财经大学天府学院课题组调查，全国开设养老相关专业的中高职院校仅60余所，每年培养人才仅4000余人。就四川省范围看，各大高校中不到10所学校开设有老年服务与管理专业，成都市只有4所民办高等院校开设有此专业，几所学校每届招收也不过百余人，最终能留在养老行业的学生不足50%。多数学校将该专业的核心课程定位在老年医学、护理学领域，但新兴养老机构对养老人才需求日益多元化，所需人才不仅要具备老年医学、护理学知识，还需要具备社会工作、心理学以及康复类知识，以及经营管理能力。主要存在以下问题：
一是专业发展的生态环境不佳。因其服务对象的特定性、工作内容的专业性、岗位职责的风险性，以及受传统观念影响，报考率、报到率均不理想。二是专业规划扩张困难。市场需求大，但相关专业的生源严重不足，供给与需求严重失衡。三是师资建设滞后。专业师资缺口大，师资引进渠道少、配备少，专业口径覆盖不全，人才培养质量不高。四是行业发展水平不高。机构养老多是传统养老院，社区养老和居家养老处于起步阶段，行业吸引力不高。
3 一体化：现有与后备人员培养互补
从成都市从事养老工作现有人员与后备人员的情况分析看，现有人员的素质和能力已无法满足社会的需要，同时后备人才在培养上要强化针对性，扩大数量，营造毕业生乐于从事该行业的氛围。如何有效统筹现有人员与后备人员的培训教育，切实让现有人员基本上符合要求，又让后备人员发挥生力军的作用，并在将来成为养老机构的主力，笔者认为应探索现有人员与后备人员一体化的培养模式。
（一）时间维度――现在与将来链接的一体化
一体化培养模式，从时间上看既要考虑现在，又要考虑将来，它是立足现实、展望未来的培养模式。人才的培养不仅要看到现在的需求，更要立足现在大胆设想未来，培养未来需要的人才。针对养老机构从业人员的现状，可以通过培训提升素质能力满足当期社会的强烈需求，基本定位是立足现在。在校学生是将来从事养老行业的生力军，通过分析现在的需求，预测将来对养老人才的特殊要求，有针对性地培养教育学生，确保毕业的学生能满足机构的需求。因此，一体化的培养模式从时间上看，是现有人员的培训提升与后备人员的培养储备的连接，避免出现青黄不接的现象。现有人员总体学历低、年龄大、管理技能差等，可以通过后备人员的不断补充，注入新鲜血液，新陈代谢后实现养老机构从业人员结构的优化，从时间上看体现了逻辑演进，彰显了现在和将来的辩证统一。
（二）内容维度――培训与教育衔接的一体化
从现有人员与后备人员的培训和教育内容看，有所侧重和区别。现有人员偏重实战操作、技能提升，积极开展社会培训和成人教育，通过校企合作、搭建平台，能够达到立竿见影的效果，强调的是短期效应，满足当期的需求。学校对于后备人员的培养，除了实战的技能、技术之外，还需要学一些基础理论知识，以及跨学科的知识，培养养老服务行业的大视野以及国际视野。除此之外，学校教育还要求懂管理，学会带团队，尤其是针对现有从业人员情况进行指导和引导。因此，从内容来看，一体化培养模式是机构培训与学校教育的有机衔接，学校教育加大在校学生到机构的实习锻炼力度，使培训与教育紧密结合，更加贴近实际，它是培训和教育衔接的一体化。将来在条件成熟的情况下，可以鼓励现有从业人员去提升学历水平，实现培训与教育的互补与互动。
（三）组织维度――机构与学校对接的一体化
适应人口老龄化的需求，满足对养老服务人才的需求，从组织的角度看，机构与学校处于同一条船上，需要齐心协力、通力配合。养老机构可利用学校的师资力量，为机构管理水平的提升夯实基础，同时引入先进的思想和理念，提高养老机构的人文氛围和人文素养。高校高职教育是职业人才培养的主要阵地，是培养养老人才中坚力量的主要阵地。如何加快专业发展，提高人才培养质量和水平，满足行业发展的人才需求，这成为高等职业院校工作的当务之急。学校可以充分掌握养老机构的现状，以及对养老人才的需求，有针对性地培养学生，让产、学、研一体化，让走出校门的学生快速适应养老机构的工作要求。因此，从组织的角度看，一体化培养模式是机构与学校的无缝对接。
4 基于三个维度的一体化培养建议
从时间、内容、组织维度，分析一体化培养模式，参考借鉴横纵坐标，形成了基于三个维度的一体化培养模型，如图所示。
从三个维度的现在、机构、培训分析入手，形成了平面1，即现阶段的机构培训。从组织维度分析养老机构的发展变化，现阶段属于“传统养老院+福利院+敬老院”模式，将来转变为“老年公寓+老年社区+新型养老机构+社工组织”模式。按照一体化的培养要求，应加强职业培训和继续教育，发挥学校与机构各自的特色实现互动共赢。学校为老年机构培养懂技术、懂管理的人才，满足老年机构发展对人才的需要；而老年机构的资金、设备，可以与学校共享，有效促进在校学生的实践能力，更好的满足社会对人才的需要。进一步完善养老机构工作标准，开发养老行业相关从业证书，如养老评估师、养老运营师、养老咨询师、养老活动策划师等，提高养老行业的整体水平。通过加强宣传，改变目前养老服务人员的社会地位待遇相对较低，社会存在偏见，难以留住高素质专业人才这一不利局面。
从三个维度的将来、学校、教育分析入手，形成了平面2，即将来的学校教育。按照一体化的培养要求，一是坚持国际视野，特色发展。参考欧美国家和亚洲国家（地区）中的日本、韩国、台湾，提高专业标准和起点，构建一体化培养专业特色。二是坚持技术、技能并重，用创新的思想不断提升一体化培养的质量和水平。三是坚持人文情怀与职业教育并重，需要养老从业人员具备社会责任心、爱心和较高的人文情怀，可将尊老爱幼传统美德内化在职业素养教育中。四是坚持培养跨界复合人才，比如未来的养老护理人才，必须强化心理学、美学、管理学的培养。
参考借鉴西南财经大学天府学院老年服务与管理教学设计，应强调两个方面。一是在课堂教学方面，一年级侧重基本素质与基本理论培养，二年级侧重专业知识与专业方法培养，三年级侧重核心专业方法与综合能力提升。二是在实训方面，学校应积极引进老年服务行业规范和标准，改革教学内容和教学方法，建成环境真实化，设备先进化，集现场教学、实训、职业技能鉴定于一体的校内实训基地，建设一个集生产、实训、经营为一体的生产性实习场所。一年级（基础概述与理论学习+认知学习），在了解基础知识的前提下，参观养老机构，聘请各地知名行业专家、养老机构护理行家与管理精英进行交流，让学生明晰专业发展前景、职业要求和社会意义，提升认知水平和专业认同度。二年级（专业核心课程+创新大赛+方法与技巧的实验室实训），加强职业技能训练，参加各项技能大赛以及校外机构、社区的专业实践，同时在校教师与业内专家对学生进行指导。三年级（专业实践学习+外地学习+顶岗实习），部分学生跟随学校的组织游学团队到中国香港台湾、英国、日本等养老行业的发达地区，学习了解养老机构组织特征以及经营管理模式。
养老从业人员的一体化培养模式，从图可以看出一体化过程是时间轴上平面1向上移动与平面2向下移动的无限趋近，是现在和将来的连续性。平面1与平面2的交叉点是养老从业人员的职业资格认证，目前这是一片空白，养老从业人员职业资格认证的启动与发展，必将反过来推动一体化培养的进程。一体化培养面向老年机构、老年事业产业单位、老年社会团体领域，培养一线的、从事老年事业管理、老年产业经营、老年社团活动、老年大学教学与管理工作的高素质、高技能的具备老年事业与产业经营管理、老年心理分析与咨询、老年营养分析与调理、老年生活规划的开发与设计，以及老年文艺体育活动的策划与组织等工作的应用型人才。鼓励学生获得营养配餐师、心理咨询师、保健按摩师、音乐照护师、养老护理员等职业资格证书，以满足老年人不同层次的需求。
总之，人口老龄化以及养老人才培养作为一个社会问题，是政府、社会、行业、企业、专业院校共同关注的问题，一体化培养模式终归需要探索政、校、行、企联动机制，搭建平台整合资源方能形成合力。
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