未来商业街发展趋势

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未来商业街发展趋势范文第1篇

关键词：商业街；发展模式；探索；发展战略

作为一种商业贸易的集中表现模式，商业街有着非常重要的地位。在世界范围内，繁华的城市中都会有自己城市中的标志性商业街。著名的有位于美国纽约的地标商业街第五大道；位于法国巴黎的地标商业街香榭丽舍大街。商业街发展至今已经经历了很多的过程，从最开始的纯粹商业目的，到现在注重城市的环境，重视城市的发展，重视城市的文化等，商业街的发展历程是从单一模式向着多元化发展的历程。因此商业街的发展模式值得我们认真的探索及研究。

1 商业街在商业经营模式上的优势

关于商业街在商业经营模式上的优势，文章主要从三个方面进行阐述和分析。第一个方面是商业街的商业模式能够引发规模性的经济效应。第二个方面是商业街的商业模式能够通过合理的商业企业组合形成一种新的经济形式。第三个方面是商业街的商业模式更加的符合现代消费者的消费行为需要。下面进行详细的阐述和分析。

1.1 优势一：商业街的商业模式能够引发规模性的经济效应

在我国的商业街中，很多种类的厂家通过一个固定的经营场所进行商业经营，各个厂家之间能够同时利用商业街的仓库及交通运输等各种公共资源，这样就会在一定程度上形成一种非常成熟的经济规模。经济规模的形成能够在很大程度上降低商家的经营成本，让商家的经营效益最大化。

1.2 优势二：商业街的商业模式能够通过合理的商业企业组合形成一种新的经济形式

我国商业街所述的各级政府应该有相应的管理制度和管理规划来保障商业街的正常运行，同时商业街所在的地产公司及有关的业主也应该参与进来，共同出谋划策，让商业街的模式通过合理的形式来形成一种新的经济运行模式。

1.3 优势三：商业街的商业模式更加的符合现代消费者的消费行为需要

在商业街发展中，商业街应该在同类产品中，多引进一种品牌，这样会有助于消费者的选择多样性，同时也保障了消费者的消费权益，满足了消费者对于消费的需求。

2 我国商业街的发展模式现状

目前，我国中心城市的商业街，从其产生形式和发展模式来看，主要有两种形式。一是传统的商业街，以历史文化为背景，地理位置多位于历史名街，经营范围较为综合化，消费群体多样化。二是特色商业街，以一种或几种特定商品的销售为主，形成同类商业企业集群，提供同种商品多品牌经营。

在对消费者心理和行为调查中，消费者来商业街的目的大多为逛街购物、品味美食及娱乐休闲。商业街作为传统商业街，提供了多元素、多样化的消费体验。被调查者对于商业街整体消费水平的看法，大致50%的人认为，商业街所售商品属于中档商品，物美价廉，并且各种层次商品齐全。此项数据说明商业街的商业定位较为合理，满足了主要消费群体的需求。这从商业街的店铺设置是否能满足个人需求此项调查可以得到印证，90%的被调查者认为商业街商业街的店铺设置能或者基本能满足个人需求。

在对商业街发展战略的调查中，被调查者购物时关注的最主要因素是价格、交通、品牌和一站式多选择业态，其次是休闲乐趣和离工作居住地点近。

3 我国商业街模式制约其发展的主要因素

关于我国商业街模式制约其发展的主要因素，文章主要从三个方面进行阐述和分析。第一个方面是我国部分商业街存在着经营的商品种类单一的问题。第二个方面是我国现阶段部分商业街没有很好的管理和规划，各个商家之间自主经营和发展。第三个方面是我国很多商业街存在定位不明或者缺失的问题，对于未来的发展没有一个非常明确的方向。下面进行详细的阐述和分析。

3.1 因素一：我国部分商业街存在着经营的商品种类单一的问题

我国的商业街在经营方面会刻意的偏向一类人群，例如年轻人群，迎合年轻人群的消费习惯来管理商品的经营种类，这样就造成了商业街的产品单一问题，对于其他年龄段的群体失去了让吸引力。

3.2 因素二：我国现阶段部分商业街没有很好的管理和规划，各个商家之间自主经营和发展

我国目前很多的商业街没有专业的商业管理公司进行统一的管理和规划，这样就会造成商业街的经营混乱，参差不齐，每一个商家根据自己的经营模式和发展进行规划，这样会严重的影响整个商业街的结构。

3.3 因素三：我国很多商业街存在定位不明或者缺失的问题，对于未来的发展没有一个非常明确的方向

我国很多的商业街在商品品牌的问题上出现问题，商业街中很多的重复品牌，让商业街失去的发展的特色，没有自己的特色。商业街在发展过程中，会存在很多的阻碍。其他地方能买到的产品，消费者没有必要再来商业街进行购买。特色的消失会严重的影响商业街的发展。

4 我国商业街模式有关发展的探讨

我国的商业模式还是应该重点借助国外先进的商业街经营模式。关于我国商业街模式有关发展的探讨，文章主要从四个方面进行阐述和分析。第一个方面是我国的商业街应该进行相关的商业结构调整和结构升级，不断的强化有关休闲娱乐的服务项目。第二个方面是我国的商业街应该不断的建立并且完善相关的制度，做到统一规划和部署。第三个方面是我国要在交通问题上迎合商业街的发展。第四个方面是我国各个城市之间应该不断的提升商业街的商业魅力，作为城市的名片进行营造。下面进行详细的阐述和分析。

4.1 我国的商业街应该进行相关的商业结构调整和结构升级，不断的强化有关休闲娱乐的服务项目

我国的商业街在经营项目上可以更加的多元化，不但在零售方面继续创新，还要在休闲服务上进行发展。例如开设书店及旅游等项目。这样就丰富了商业街的经营，给商业街的经营推加了助力，进一步的提升了商业街的经营空间。

4.2 我国的商业街应该不断的建立并且完善相关的制度，做到统一规划和部署

我国的商业街在产权方面是分散的，但是我国的相关部门要力争做到整合，做到规范，统一经营，对于商铺进行统一的规划和布局。

4.3 我国要在交通问题上迎合商业街的发展

为了吸引更多的消费人群来商业街进行消费，我国的相关交通要跟上商业街的发展，让消费者不为了交通问题而烦恼。

4.4 我国各个城市之间应该不断的提升商业街的商业魅力，作为城市的名片进行营造

我国的各个商业街应该努力的实现自己的商业魅力升级规划，不断的提升商业街在城市中的地位，让商业街作为城市的地标，作为城市的经济发展中心。

参考文献

[1]武云亮.我国商业集群的模式及其发展趋势[J].生产力研究，2004：146-148.

[2]刘宪杰，刘真.论特色商业街的转型与升级[J].企业研究，2011：60-63.

[3]刘菲.国外著名商业街比较与分析[J].北京工商大学学报（社会科学版），2002：23-26.

未来商业街发展趋势范文第2篇

关键词：商业网点 布局 规划

中图分类号：[F292]文献标识码：A 文章编号：

一 抚顺市商业现状分析

抚顺市位于辽宁省东部，是东北地区的重要城市，是辽宁中部城市群的副中心城市，是全国重要的石化工业和现代制造业基地之一。东西长40公里，南北宽7－9公里，城市上游有大伙房水库，浑河贯穿于市区，是一个典型带状城市。抚顺商业服务设施主要集中于站前周边地区，呈单中心集聚发展。从发展趋势看，随着城市向东、西持续拓展，以及城市功能的不断完善，商业功能将由单中心向多中心转变。全市范围内的商业用地不足，指标偏低；各级商业中心布局不合理，规划不科学，导致了一定程度的无序发展。

二 规划目标及意义

2.1规划目标

充分发挥抚顺在辽宁中部城市群副中心的地位和作用，不断增强城市综合辐射带动作用，逐步形成面向各基层的服务设施布局合理、功能明确、规模适中、设施完善的“市级、区级和地区级”的三级网络体系，满足人们物质、文化和精神需要。

城市商业网点的建设，应以建立健全社会主义市场体系为总体目标，从优化商业资源配置，进行统筹规划、合理布局。商业网点规划是社会主义市场经济条件下政府对商品市场建设和发展进行客观调控的重要依据和手段。合理规划城市商业网点，制定符合国情、省情、市情的城市商业网点规划原则、标准，加强管理，才能够克服商业网点建设发展中的随意性和盲目性。

2.2规划意义

一个城市的商业网点是作为具有优良人居和投资环境、城市等次、城市吸引力的最显著的窗口。外地人特别是外国人每到一个城市无人不把逛商店特别是逛繁华商业街作为重要行程之一。人们从这些参观、选购、餐饮、休闲等活动中最直接最具体感受这座城市的经济、文化的发展水平以及人文、文明、风俗习惯等实际情况。商业网点规划是调整商业结构，促进商业现代化的重要途径。大中城市制定商业规划，有利于调整现有结构的缺陷，防止可能出现的盲目建设。

三 商业设施总体布局

抚顺市是一个狭长带形城市，也是一个拥有百万人口的特大城市，地处沈阳强大经济辐射范围之内，随着市场经济的发展，抚顺商贸活动日益活跃。为了更好突出抚顺在辽宁省中部城市群的重要地位，适应沈抚同城化，根据抚顺商业历史和现状分析以及城市特点，制定抚顺市商业发展空间总体架构为“一主五副多点”的商业体系。

一主：市级商业中心（站前中央商务区）；

市级商业中心是指商业高度集聚，经营服务功能完善，服务于全市的商业中心区。商业集聚在20－25公顷的区域范围内。市级商业中心服务半径不宜超过8km，人均用地0.8-1.4平方米。

市级商业中心的定位是以购物、娱乐、休闲为主的综合商贸中心结点。其特色是结合历史优势与区位特点，推进经营结构调整，完善经营服务功能，突出优势，特色经营，档次错开，门类齐全，形成融购物、娱乐、休闲为一体的特色商业板块。中心商业区鼓励设置：特色百货店、超市、专业店、专卖店、强调商品精品化、服务规范化、设施高档次。适度设置: 大型综合超市、大型购物中心。限制设置：仓储商店、专业批发市场、农产品市场。

五副：区级商业中心（新华、城东、望花、沈抚新城、东洲五个区域商业中心区）；

区级商业中心是指商业高度集聚，商业服务行业比较完善，服务范围为广域的地区商业中心。商业集聚在5－8公顷的区域范围内。区级商业金融中心服务半径不宜超过4km，人均用地0.8-1.4平方米；

区级商业中心以服务于本地区居民消费为主，兼有一定集聚辐射功能。每个商业区要以商厦和超市为龙头，配套发展专卖店、专业店、连锁店、餐饮店，适度配置文化、娱乐、服务设施，合理摆布业种、业态，错位经营。根据我市城市用地布局特点，规划期内在市区重点规划布局五个区级商业中心，即新华商业中心、望花区商业中心、东洲区商业区中心、沈抚新城商业中心、城东商业中心。其设置要结合各自区域特点，以及现有商业基础条件，分别突出购物、交易、餐饮、娱乐、文化、休闲、服务等功能，并形成各自的特色优势

多点：地区级商业中心（高湾、方晓、古城子、葛布、十二道街、将军、南花园、公园、虎万、新屯、龙凤、榆林、新泰河、章党、城东一期、城东二期、城东四期、浑河城、李石西、李石东、望花西、塔峪、前甸等总计23个地区级商业中心）。

地区级商业中心是指商业分布在居民区内，规模不大，主要是提供日常生活必需品的商业和生活服务业，使用频率比较高，服务对象为本地区居民。地区级商业中心服务半径不宜超过1.5km，人均用地0.8-1.2平方米。

市区新建地区级商业网点应发展连锁经营，推行连锁超市，规模适当，统筹安排，合理布局，选址应为人流集中，交通便利地段；市区已建居住区的商业网点要合理设置，做到配套齐全，方便居民。地区商业基本营业面积为2－3万平方米，一般以一两个中型超市为骨干，辅以便利店、餐饮店等。地区商业中心重点发展生鲜超市、便利店、餐饮店、美容美发店、洗染店、药店、维修站、旧物回收站及家政服务等，引导大型超市、购物中心在社区开设连锁店、分销网络，大力发展便利店，推动“放心食品”、 “早餐工程”走进千家万户，为居民日常生活提供就近方便、服务多样的社区商业。加快形成较为完善的商业综合服务网络体系。

四 特色商业街规划

商业街是城市商业的缩影，也是城市的形象。商业街的规划，是充分考虑商业街的区位优势、功能定位和历史文化特色，进行合理规划。重点整治城区现有主干道商业经营秩序与环境，积极引导城市新建道路商业建设。对各街道合理有序引导其经营，并设置有特色的商业街道。如步行街、饮食文化街、古玩收藏一条街、旅游文化街等。

截止2010年，抚顺现已形成4条商业街，即望花科技一条街，东西四路步行商业街、新华商业步行街、凤城街商业街。为更好适应流通新变化，完善业态结构，扩大专业容量和水平，体现区域文化、人文环境的特色，未来将积极培育特色商业街，拓展商业功能。

五 商业业态发展导向

商业业态指满足不同的消费需求和目标顾客而形成的不同经营理念、经营方式的表现形式。我市商业业态结构和便民程度与国外差距较大。这不仅容易加剧商业企业之间的恶性竞争，并且造成商业资源配置无序化和社会资源的浪费。因此，在适度增加商业营业面积，形成较为完善的商业综合服务网络体系的同时，还应重视我市商业业态发展导向的问题。

我市商业业态发展导向是根据以人为本的规划理念和科学发展观的指导思想，针对不同商业区域，重点发展连锁经营，电子商务、便民超市、专业店、品牌专卖店、综合性和专业型批发市场和地方特色餐饮店、早餐连锁店等。支持发展规模适中的百货店、大型专业店、折扣店、便民利店和加盟店，适度发展大型购物中心和会展中心等。在中心商贸区限制危险化学品、加油站、洗车场、废品站等网点的设置。关闭扰民、污染环境的网点。在发展导向上用新型业态取代传统商业业态，使得我市商业网点、商品市场有一个质的提高。

未来商业街发展趋势范文第3篇

关键词：商业建筑；发展；建筑设计；新走向

中图分类号：TU2文献标识码： A

引言

经济的迅猛提升使我们关注到了当今商业圈的发展潜力,在世界趋于和平发展的过程中,暴力谋取利润已经成为了一种不可能的方式。但是战争的稍烟却并没有因此而散去,在社会不断发展变革的过程中,另一处无形的战场俏然弥漫了战争的气息,那就是商业稍烟的弥漫。而作为商业发展的一个载体,商业建筑的价值就得到了体现,如果没有一个保质保量的商业建筑,那么商业圈的发展就无从谈起,商业建设的大环境就无法构造,所以在进行商业建筑的过程中必须注意其设计的要点。本文就通过对商业建筑的发展，能够较好的预测建筑设计发展的新走向，为我国建筑事业的发展提供借鉴性意义。

一、商业建筑发展

1、商业建筑简介

商业建筑是一项多功能、规模化的建筑，是指主要是针对有形的商品而展开交易买卖的商业建筑场所。商业建筑具有不同的分类方法。按照商业建筑的规模可以将其划分为大型商业建筑、中型商业建筑和小型商业建筑三种类型；按照商业建筑所涉及到的市场范围可以将其分为超级商业建筑和近邻型的商业建筑；此外，按照商业建筑形式的不同，我们可以将商业建筑划分为综合商业建筑和单体商业建筑；按照消费者的消费行为能够将其划分为体验业态商业建筑和物品业态商业建筑两种。商业建筑的主要功能主要包括：为各类日常用品和生产资料等的零售商店、商场、批发提供场所；为金融、证券等行业的交易场所及经营管理业务活动提供商务办公场所；提供餐馆（含中西餐厅、饮食店、酒吧等）、会所（亦称会员俱乐部）、旅馆（含宾馆、酒店、招待所等）、文化娱乐设施（如卡拉OK歌舞厅等），为会员提供休憩、饮食、聚会、文化娱乐和体育活动等的场所等。

2、商业房地产建筑设计的特点

与强调居住功能和生产功能的住宅房地产、工业房地产等不同的是，商业地产包括餐饮、娱乐、批发、零售等多种功能形式，且在经营模式等方面也与其他地产项目有着显著的区别。因此，商业房地产项目的设计也具有与其他建筑设计不同的特点和要求。仅以商业地产的外观设计来说，就必须重视地产项目的商业化包装，在其形象设计中加入创意元素，使建筑成为与众不同的独特标志，发挥建筑设计的商业广告功能。在进行经营行为的同时，商业建筑本身也是一种商品，因此其必须依靠现代设计手段和理念，以或时尚、或亲和的建筑形象，获得大众的认可，最终获得消费的实现。随着我国经济的飞跃式发展和第三产业规模的逐步扩大，近年来，商业建筑与城市生活的连接更加紧密，人们对商业建筑设计形式的关注程度也在提高。在这一背景下，建筑设计师必须认清设计环节在新时期商业地产项目运作中的地位和作用。首先，建筑设计师应从项目整体规划开始，从消费者行为心理与品牌资源效益等角度对设计过程加以引导和修正，为地产项目的成本运作、经营模式和价值分析提供科学、可靠的分析。并本着土地价值和项目利润最大化的原则，与专业开发团队积极配合，确保项目的成功增值。设计中，应参考国家《饮食建筑设计规范》、《商店建筑设计规范》等标准进行设计，并严格依照《高层民用建筑设计防火规范》等条款的规定，实现地产项目的安全性和可持续性。

3、设计中应注意的问题

首先，应注意对建筑尺度的合理规划，在做好整体轮廓、线条、比例等的设计后，注意人与建筑直面接触时的感受，并依照长、宽、高等尺度对三维空间进行限定。此外，和其他的建筑相比，商业街的建筑还要根据商家实际需求再一次改装店铺的外观，一些连锁的商店甚至还要根据自己独特的logo和色彩进行重新的设计装潢。根据实际的情况来看，招牌、灯箱、广告这些室外的装修对于整个建筑的外观也是很受到关注的元素的。因此，设计师应注意对建筑的设计留有余地，以便于日后各承租单元的改建及装饰装潢。

4、商业建筑设计的发展趋势

对于商业建筑来说，强调绿色环保是其发展的一大趋势。当前，在商业建筑的设计过程中，我们通常采用高新科技将自然空气与自然采光效果实现了有机的结合。在建筑材料的选择上，我们通常采用新型、轻质、可重复利用的新型建筑材料，延长了材料的使用寿命，避免了原材料的重复更换，减少了对资源环境的损失。除了在建筑材料选择上强盗绿色环保外，对于商业建筑的动力资源也更加强调绿色环保，即选用太阳能等清洁能源作为动力资源，为商业建筑提供电力、照明等，实现了动力资源的绿色环保。此外，对于商业建筑环境的营造也强调绿色环保，为了为消费者创造一个舒心、安谧的消费环境，在商业建筑的规划设计中。

二、建筑设计发展新走向

通过以上对于商业建筑发展趋势的探讨，我们看以看出建筑设计发展的新走向，即生态化趋势、智能化趋势、人本化趋势和功能化趋势。

1、建筑设计的生态化趋势

生态化趋势是今后建筑设计过程中普遍追求的一大趋势。当前，世界资源环境短缺，污染范围正逐步扩大，为了切实提高资源的利用效率，降低环境污染，实现经济社会的可持续性发展，需要我们在建筑设计中贯彻生态化的原则。在建筑材料的选择上，要尽量选用使用周期长、强度较好、轻质便捷的新型建筑材料，避免传统建筑材料子在施工过程中对周围环境造成的危害。在动力选择上，要采用清洁能源，尽可能减少有害气体的排放。促进建筑设计的生态化建设。

2、建筑设计的智能化趋势

随着高新技术的应用的日渐广泛，建筑设计中的智能化趋势日益显露出来。在建筑设计中，应该根据人们的需求，积极引进先进的技术，为人们提供较为先进的服务，尽量减少人们不必要的劳动支出，运用智能机器或只能技术就能实现简单的操作。比如在建筑清洁方面、防盗设施方面等。

3、建筑设计的人本化趋势

人本化趋势是建筑设计中的又一大趋势。建筑设计将会更加贴近人民生活，贴近人民的需求。对于不同的人群来说，建筑设计中人本化趋势是较为明显的。它会根据不同的商业类型对商业进行设计，比如，专业商店、批发商店、超级市场、购物中心、地下商业街等。此外，现代商业建筑在追求商业利益的同时，也特别关注社会价值、公共利益和文化品位，影响人们的生活模式。现代商业建筑外观的审美，不仅仅是外装修材料、立面形式、比例、色彩等外部因素，更重要的是强调人的参与意识。

4、建筑设计的功能化趋势

建筑设计的又一大发展趋势是实现其功能化。对于一个建筑来说，并不仅仅局限于居住功能，而是为了给居民提供更为完善的服务，将休闲娱乐功能、商业功能等融为一体，体现建筑设计功能密集型的发展趋势。

结束语

综上所述，商业建筑作为建筑设计中的一大重要内容，其发展趋势对建筑设计来说具有极其重要的影响，通过对商业建筑设计要求和发展趋势的探讨，对我们今后的建筑设计具有一定的指导性意义。通过对商业建筑发展的分析，我们得出了今后建筑设计过程中的生态化、智能化、人本化和功能化的发展趋势，因此，需要我们在今后的建筑设计中根据具体施工和建筑条件，采用先进的建筑施工，不断推进建筑设计朝向科技化的方向发展，推动我国建筑事业再上新台阶，提高居民的生活水平，促进经济社会的快速发展。

参考文献：

[1]杨劲松.浅谈城市综合体的商业建筑策划设计创新[J].《低碳世界》,2014,(6).

未来商业街发展趋势范文第4篇

［关键词］ 新城商业 商业等级 开发模式 借鉴意义

一、前言

商业是一个城市繁荣的重要标志，它对城市功能提升意义重大，特别是对城市新城建设来说。商业开发可以弥补新城开发之初配套的不足，满足新城居民的消费需求。好的商业项目可以提升新城品质，吸引新城产业发展所需要的高层次人才，对新城产业结构调整，提升城市能级具有重要的作用。商业开发还可以促进新城的土地增值，增加政府收入，为新城开发回笼资金。

最近十来年，随着经济快速发展和城市化浪潮的蔓延，几乎每个城市都在进行移城或扩城建设。如广州珠江新城、杭州钱江新城、南京河西新城等，新城建设风起云涌，给商业带来了新的发展机遇。但是新城商业由于开发过快，缺乏有效控制，也出现了很多问题。诸如缺乏有效消费，人气难以集聚；商业等级体系紊乱，空间布局凌乱；采用落后的经营方式，难于管理；缺乏有效控制，商业盲目开发，难成规模聚集等，这些问题严重影响新城的开发品质，给开发商和政府带来重大损失。在新形势下，新城商业发展有哪些新模式，如何使商业开发投资价值最大化，如何规避新城商业开发风险，不仅是政府关心的命题，也是各房地产开发商、商贸企业、财团基金的重点关注方向之一。

苏州工业园区（以下简称园区）位于苏州古城东侧，它是中新两国共同合作开发的国家级示范园区。经过十几年的发展，园区发展成就卓越，主要经济指标年均增幅30%以上，现已成为一个集居住、商务、商业、旅游、工业等多种功能于一体的的现代化新城。作为全国新城开发建设的典范，园区商业从无到有，历经十五年，逐渐繁荣，取得了巨大的成就，现已成为苏城新兴的市级商圈。下面我们就来分析园区商业的发展现状，在此基础上总结其成功的经验。

二、苏州工业园区商业发展概况

园区商业经过多年的发展，成就显著。社会消费品零售总额逐年增加，商业开发体量持续增加，商业开发模式多样化，现已形成了较为完善的三级商业等级体系。

1. 社会消费品零售总额大幅增加

目前园区社会消费品零售总额已从1994年开发之初的1.9亿元飞跃到2009年的112.7亿元，年同比增长幅度达到21.5%，15年涨了60倍，增幅在苏州全市各区中名列榜首。社会消费品零售总额大幅增加，显示园区商业发展不断壮大，充满活力。

2.大中小项目协调发展、体量持续增大

从早期的左岸商业街、湖滨新天地，到李公堤，再到最近两三年的印象城、圆融时代广场，园区初步形成了大中小项目协调发展的格局。从中我们也可以看出园区商业项目体量不断呈规模化的发展趋势。目前园区商业开发体量已接近300万，还有数个规划在建项目，总的来说，未来园区商业体量供应将非常可观。各种商业项目错位竞争、特色发展，共同支撑园区市级商圈建设。

3. 形成较为完善的三级商业体系

目前园区已初步形成了较为完善的三级商业等级体系，按其功能属性可以分为社区服务型，以邻里中心为代表，分散布局；区域级商业功能区，以东环路沿线大卖场集聚区为代表，沿线布局；市级商业功能区，以环金鸡湖商圈为代表，面状布局。

(1)邻里中心遍地开花，社区级商业成熟发展

1994年，园区借鉴新加坡经验，在其首个开发的住宅小区新城花园建造了国内首家邻里中心。现在园区拥有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑7座邻里中心，分散在湖东、湖西以及独墅湖片区，总建筑面积超过12万平米，主要满足附近小区居民的日常生活需要。目前还有数个邻里中心在建，社区商业发展逐渐走向成熟。

(2)东环路国际卖场贴身布局，区域级商圈初具规模

2009年，随着大润发新店、印象城-沃尔玛店相继开张，园区东环路沿线从北到南，三公里多的范围内集中了四大世界500强的超级卖场，分别是大润发、沃尔玛、欧尚以及家乐福。根据《苏州商业网点布局规划》，苏州古城区内严格禁止开设大卖场。而东环路沿线作为市区与园区的交界处，既有“老苏州”的人气，又有园区新苏州人聚集起来的强大购买力，于是狭小的东环路一带逐渐形成一个繁荣的“购物带”，东环路商圈应运而生。

(3)环金鸡湖高端项目不断汇聚，市级商圈特色凸现

环金鸡湖商圈并不是一个封闭的概念，仅限于环湖临水地区，而是一个延伸出去的广泛区域。从左岸商业街、湖滨新天地到李公堤、时代广场，金鸡湖商业广场等，园区的主要商业项目规模化、时尚化，特色十分鲜明，这与古城区的传统商圈也形成了鲜明的对比。特别是李公堤、天虹百货、时代广场等地标商业项目的先后建成营业，使得环金鸡湖商圈正在和观前、石路、南门商业区组成的古城商业板块一起，成为苏州的核心商圈。

4.多样化的开发模式

园区商业发展模式多样，且很多模式都是首次在苏州出现，成为引领苏城商业发展的潮流。

（1）邻里中心模式

邻里中心是一种全新社区商业中心的集成服务模式，具体指在6000-8000户的居民中设立的一个功能比较齐全的商业、娱乐、服务中心，服务人口在2万至3万人。邻里中心均为与住宅分离的独立建筑，与小区开发总量的配套比例约为3%。园区目前有7座邻里中心，还有数个在建，分散在园区各个片区。这种社区商业模式能够满足满足附近小区居民的吃喝玩乐购等基本生活需求，这就是为什么你在园区看不到小摊小贩的一个原因。园区整洁干净的城市环境，也得益于其先进完善的社区商业开发模式。总的来说，邻里中心这种特有的创新模式使其在国内社区商业领域中处于领先优势。

(2)特色商业街模式

园区特色商业街有左岸商业街、李公堤商业街、月光码头商业街等，下面以李公堤为例。李公堤原为光绪年间元和县令李超琼所建，全长1.4公里，系金鸡湖上唯一的湖中长堤。自建成之日始，堤上商贾云集，百年商脉延绵不绝，其本身具有很高的商业价值和文化价值。开发前李公堤已破落不堪，经过圆融集团的精心打造，李公堤现重现昔日繁华，自2006年开街便成为一道城市风景线。众多异国风情餐饮、SPA生活馆、商务会所、休闲酒店在这条百年长堤汇聚。独一无二的湖光水景与粉墙黛瓦的传统建筑，以及与时尚现代的商业元素巧妙融合，李公堤很快成为苏州的餐饮休闲新地标。2009中国步行商业街工作委员会颁发的金字招牌挂上了李公堤，使其成了苏州市区第一个“中国特色商业街”。

(3) OUTLETS模式

“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。在欧美当代商业社会中，OUTLETS是最为流行的一种商业业态。园区奥特莱斯店邻近李公堤，自开业之日起，以其驰名世界的品牌、 难以想象的低价 、方便舒适的氛围、新型的业态深得消费者喜欢，特别是中高端的消费者。

(4)时尚百货模式

园区时尚百货有久光百货、天虹百货等，仅以天虹百货为例来说明。苏州天虹百货位于工业园区湖西片区核心位置的新天翔广场上。天虹百货共四层，以名品、首饰、化妆品、家居、餐饮、休闲、成熟男女装、少淑装等为主营项目，业态上与我们常见的时尚百货比较相似。但其竭力打造的品质超市，却是超出了传统百货概念。天虹的超市总面积达5000多平方米，精致优雅的装修环境，与一般大卖场绝对是风格迥异，其所拥有的日常生活必需商品，却堪比大卖场，深得附近居民的喜爱。苏州天虹 “时尚百货+品质超市+餐饮休闲”的模式应是传统百货商场应对市场激烈竞争与需求，创新发展模式的典范。

(5)Shoppingmall模式

Shoppingmall，意为超大型购物中心。它是指规模在10万以上，有管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合型商业业态，能实现消费者一站式消费。Shoppingmall跟百货商场最大的区别就是，shoppingmall经营的是业态，是各种各样的商店，而百货商场里经营的是各种各样的品牌。园区的Shoppingmall主要集中在东环路沿线，以印象城和扩建后的欧尚购物中心为代表。其中苏州印象城集购物、娱乐、休闲和餐饮于一体，总建筑面积约14万，集大型超市、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食餐饮、娱乐休闲等设施为一体，为市民提供一站式购物、餐饮、休闲、娱乐等消费服务。欧尚新投资扩建的购物中心面积达到13万，除保留原先的卖场业态，还增加了包括品牌风味餐厅、大型亲子园、时尚百货专卖、专业体育用品城、美式家居生活馆及多元生活品牌店等业态。引进多元业态共同发展，已成为未来大卖场发展的重要趋势。

(6)商业综合体模式

商业综合体属于复合型商业业态，概念与Shoppingmall类似。它是指在一个毗邻的建筑群，由一个统一的管理机构组织、协调和规划,把一系列零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食、商务等各种服务的一站式商业中心，是商业发展到一定阶段各种业态优化组合的必然趋势。商业综合体和Shoppingmall区别在于，前者是建筑群，后者是单体建筑，且前者一般体量要更大，业态更全。目前园区商业项目能称得上商业综合体只有圆融时代广场。时代广场是苏州有史以来规模最大、业态最全的城市级商业综合体，占地面积21万平方米， 51万平方米超大体量，包括商务办公区、圆融天幕街区、生活休闲区、滨水餐饮区以及久光百货区，成就一站式消费目的地。这里有世界第一长的500米巨型神奇天幕;国内单体面积最大的百货店；数百家品牌商家；业态包含综合百货、儿童体验馆、家居商场、滨河餐饮、高品质写字楼等。所有这些使时代广场成为苏城商业的亮点，每逢节假日我们可以看到大批的国内外游客来此观光购物。

三、苏州工业园区对新城商业开发借鉴意义

1. 新城商业体合理的规划选址

具备合理的规划选址，那么商业开发也就成功了一半。

(1)沿新城交通干道布局

新城一般位于城市中心区，在地理位置上距离城市中心区有一定的距离。大型商业体能够立足于此，主要依赖汽车和公共交通设施，它是汽车时代的产物。纵观园区大型商业体，大都沿交通干道布局。目前园区已建成的四大超级卖场全部集中在东环路沿线附近;大型百货、Shoppingmall、都市综合体沿园区主干道现代大道方向布局,且这些项目都处于规划建设中的轨道交通1号线的辐射范围，交通区位优势明显。大型商业体沿交通干道布局主要考虑的就是其可达性，便于集聚人流。

(2)选址于新城与老城交界地带

商业体布局在新城与老城交界地带，既可以吸引新城区的消费者，又可以吸引老城区的居民来购物。以东环路沿线大卖场集聚区为例，短短3500米的距离内集中了四大世界500强的超级卖场。如此近距离的布局，商家之间难免会有一番激烈的竞争，然而从各大卖场人头攒动的景象，不由得佩服商家独到的眼光以及对市场形势的准确把握。东环路沿线作为市区和园区的交界处，市区老居民、园区新居民、租房打工者“三碰头”，迅速集聚起大批人气，从而成为超市卖场布局的黄金地带。

(3)周围具备高端元素配套

大型商业体甚至一个商圈的成功依赖于周边成熟的环境，所以商业体选址必须考虑项目周边的元素配套。以圆融时代广场为例，周围建有大量高档社区；全国最高的水上摩天轮；苏州最大的展览场馆――苏州国际博览中心；苏城最豪华的科文中心影剧院；最奢侈的星级酒店群；规划建设中的九龙仓、新鸿基超高商务楼、台湾诚品书店，这些都为圆融时代广场带来了巨大的潜在人流。从一些国内发达地区的新城如广州天河城、深圳福田等地来看，当地的商业很发达，其中一个原因就是商业和娱乐联姻，商业与商务联姻，新的大型商圈范围内往往包含居住、娱乐、休闲、旅游、商务等业态组合。

2. 新城与老城商业错位发展

新城商业开发较晚，要想在市场竞争中后来居上，就必须充分利用用地空间优势，与老城区商业错位发展。具体有以下几点：(1)注重项目的景观规划与设计，打造新城景观商业；(2)充分利用地下空间，提供足够多的停车位；(3)构造业态与品牌的优势，满足一站式购物需求。一般当消费者的消费实力达到一定阶段，就对购物场所有了新的要求，它不能仅仅满足消费者的物质需求，同时要有一种寓购物与休闲中的情调，使消费者从中得到感官的享受和精神的放松。而园区商业就特别重视打造新城商业的优势，如圆融时代广场，其超前的规划理念、新颖的建筑造型、时尚的夜景、超大的体量、4000个停车位、一站式的购物理念，这些都是老城区商业所不具备的优势。而这些优势能够使消费者在购物中得到感官的的享受和精神的放松，达到购物即休闲的效果。

3.重视商业体的运营管理

在产权上，园区商业项目采取只租不售的模式，保证统一管理，统一营销。以圆融时代广场为例，在招商推广方面，制定适合商业综合体特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户。而且圆融商管公司在开业前已经进驻，负责项目的日常管理。开业后，隔三差五举办各种促销活动，诸如名车展销、明星唱片签售、儿童歌舞比赛、街头魔术节等。所有这些活动能使圆融时代广场在市场上不断制造热点，扩大影响力。

4. 注重新城商业的开发时序

国内有些新城，不注重商业发展的规律，在新城建设之初就上马大型商业体，这增加了商业运营的风险，也出现了很多失败的案例。新城商业发展是一个循序渐进的过程，不能急功近利。园区商业比较注重开发时序，在确定了城市定位的基础上，加强对商业网点的布局，重视发展市级商业区，建好特色项目，同时也发展社区商业保障民生，形成立体化的商业网络。在建设之初，由于缺乏人气支撑，所以园区商业是以发展社区商业为主，主要是邻里中心模式，满足人们的基本生活需求；进而发展一些小型的商业街区，如左岸商业街，业态以餐饮为主，能够比较快的聚拢人气；最后随着新城基础设施建设不断完善、房地产开发走向成熟、新城居民不断导入等一系列条件成熟，才开始发展大型的城市综合体，来满足新城居民日益增加的物质文化娱乐需求。通过合理的商业开发时序，构筑新城立体化的三级商业等级体系，进而实现新城商业的全覆盖。

5. 发挥国企的带头作用

纵观国内新城建设，大型国有地产开发公司发挥的无疑是一种带头作用，旗下所建项目都具备标杆意义。回顾陆家嘴CBD的发展历程，东方明珠电视塔、金茂大厦等一批有国有企业开发承建的标杆建筑屹立于CBD中心之后，才激发了越来越多的港商、台商及外商的开发热忱。同样在园区，很多大型商业项目都出自国有地产开发公司。如圆融集团开发的李公堤商业水街、时代广场；商旅集团开发的湖滨新天地、月光码头商业水街；建屋集团开发的金鸡湖商业广场…这些大型国企开发的项目规划建设起点高、经营理念先进、业态组合齐全，所有这些使园区的商业在档次要高出其它城区一筹，也符合园区商业的高端定位。正是由于园区大型地产国企的高起点规划建设水准，越来越多国内外实力开发商进入园区，开发商业物业。国企、民企、外企共同推动园区商业大繁荣。

6.商业与旅游的联动开发

商业即旅游，商业与旅游联动开发，是园区商业发展的新理念。通过商业项目的知名度吸引旅游人群，通过旅游市场上的消费者带动商业人气，两者联动，进而实现商业与旅游的共同发展。如李公堤商业水街，其最大的特色就是它不仅作为商业载体，而且其本身也发展成为知名的旅游景点，实现商业、旅游的完美结合。再比如圆融时代广场，世界第一长的500米神奇天幕、时尚的夜景、新颖的建筑造型，所有这些使其本身除具备商业功能外，还是一个不错的旅游胜地。每到周末或者节假日，我们可以看到很多外地旅游大巴开到圆融时代广场，带来众多游客参观购物。和大型旅行社签订合作合同，从旅游市场吸引消费者，增加了项目的人气和商气，这对新城商圈建设大有裨益。

四、结语

新城市中心建设为新城商业发展提供机遇，但是在新城商业大发展的时候，如何规避商业风险，也是政府和开发商的所要认真思考的问题。本文在深入分析园区商业发展现状的基础上，总结出园区多样化的商业开发模式、专业化的商业运营管理、高起点商业规划定位、立体化的商业等级体系等一系列成功的新城商业开发经验，希望能对城市商业开发，特别是新城商业开发提供一些重要的启示和参考价值。

参考文献：

[1] 何芳 陈璐：新城商业地产发展探析[J].上海房地，2006：37-39

[2]许峰：从社区商业到新城市商业,园区消费15年涨了60倍［EB/OL］

未来商业街发展趋势范文第5篇

摘要：本文重点分析了区域经济特点、经营方式、政策环境、业态组合等商业地产价值的主要影响因素。借鉴纽约第五大道和北京王府井大街商业地产的价值增长经验，提出了商业地产价值增长的建议。

关键词 ：商业地产；价值；增长

随着我国经济总量与人均GDP的不断扩大和提高，房地产业得到快速发展。尤其是2008年以来，随着应对金融危机采取的一系列刺激经济措施，房地产业得到爆发式发展。不同发展地区商业地产市场的发育程度不同，有的已经饱和或趋于饱和，有的正处于成长阶段。如何最大限度地提高商业地产的价值，需要根据商业地产的价值影响因素综合加以分析。

一、商业地产价值主要影响因素

目前，研究商业地产价值影响因素较多集中在定位、运营方式、地段、商圈、客流量、配套设施等。综合各类研究，结合多年对商业地产价格的评估实践，归纳商业地产价值因素主要为：

1.区域经济特点

不同发展地区商业地产的发育水平不同。一线城市的商业地产由于开发时间长，再加上新城拓展范围有限，已有的商业发育相对比较充分，商业地产多已经饱和或者趋于饱和，商业地产增值空间有限。随着城镇化进程的不断推进，以及对商业地产的投资热度由一线城市向外的扩张，二三线城市商业地产的发展空间仍较大，仍处于快速发展阶段，呈现出供需两旺的局面，商业地产价值增长潜力较大。

从区域内层次看，商业地产对区域经济有溢出效应，它作为城市内区域经济竞争力的重要标志，已成为区域经济发展的重要力量。所在区域地段、商圈、集聚的客流量、其交通便利程度、配套服务设施的完备程度、未来城市规划对该区域的发展定位、消费者的心理预期，周边商业地产发育程度，都决定了商业地产的价值。

2.经营方式

商业地产价值要通过经营实现。目前，较常见的经营方式有三种：一是散售，即开发商只负责销售，小业主各自经营；二是自持，即开发商持有，不对外销售；三是小业主联合起来委托商业管理公司统一经营，后两者属于统一经营的范畴。

从当前市场看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，存在租售并举的产品。在三、四线城市，还存在着大比例散售的项目。业界的普遍共识是，统一经营是实现价值增长的法宝。因为在散售的情况下，由于小业主各种不同的利益诉求，以及缺乏专业固定的招商团队和成熟稳健的投资经验，往往导致项目的失败。有些企业迫于资金压力大，不得已选择了散售或者租售并举。随着金融市场的不断改革和金融工具的不断创新，商业地产的统一经营将成为发展的普遍趋势。

3.政策环境

政策环境包括宏观经济形势、金融及货币政策、商业地产调控政策等。在我国当前市场经济体系尚不健全情况下，商业地产受政策影响是显而易见的。宏观经济发展水平决定了居民收支水平、物价与利率、社会储蓄与投资水平以及消费品零售额等，通过影响人们的购买能力和投资预期，进而影响商业价值的实现情况。金融和货币政策，尤其是信贷政策决定了资金的流动性，对于主要依赖银行信贷融资的开发商来说至关重要。商业地产及对住宅地产的调控政策直接影响着商业地产的价值。伴随着房地产的一系列调控措施，“量价齐跌”“楼市拐点”“崩盘说”等等相伴而来，这就是市场对调控政策所作出的反应，也通过影响投资者和消费者的心理预期，进而影响到了商业地产的价值。

4.业态组合

项目开发前期明确业态组合的定位，是商业地产的价值体现。随着信息技术的不断发展和人们消费方式的不断改变，商业地产的业态组合也呈现出了一些新的变化。目前，集客能力强、新项目市场培育期短、消费滞留时间长、对其他业态消费带动显著的体验式业态，正逐渐成为商业地产业态组合的一个主要趋势。发展趋势和实际证明，一个业态组合能否适应社会发展带来的新变化，能否顺应市场的潮流，能否满足消费者的需求，都决定了商业地产的价值。

二、国外及发达地区商业地产价值增长的借鉴

国外及发达地区商业地产成功运作的案例比较多，这里选择具有代表性的纽约第五大道和北京王府井大街加以分析，从中得出对商业地产发展具有普遍借鉴意义的经验。

1.纽约第五大道

第五大道是纽约曼哈顿区的中央大街，是世界上最著名的商业街之一。第五大道与20多条街道相交，并通过设立单行线、公共交通等方式，有效保障了交通的便捷。第五大道上名店林立，以专业店、专卖店和国际连锁店为主，以商品的高档优质、品牌齐全、时尚前沿等特点，树立了“最高品质与品位”的品牌效应。除了商业范畴的运营，第五大道还特别重视与区域经济要素的融合。周边毗邻中央公园、高档商务区和住宅区等，在中央公园外围还有惠特尼美国艺术馆、美国自然博物馆等文化设施，充分利用“体验经济”将商业、旅游、文化、居住、休闲、办公等要素完美结合，成为纽约的商业中心、居住中心、文化中心、购物中心和旅游中心，第五大道因而成为纽约最华贵的商业区，也是世界上地价和租金最昂贵的商业区之一。

2.北京王府井大街

王府井大街是北京最有名的商业区。王府井大街南起东长安街，北至中国美术馆，交通四通八达，可谓是占到了京城最好的地段。这条3华里长的大街，不仅有百年历史的老字号店铺，还汇集了全球著名跨国公司的众多知名品牌，小到普通的消费产品，大到顶级的奢侈品，产品种类丰富，销量极大，被称为“日进斗金”之地。王府井大街集购物、餐饮、旅游、艺术、休闲、文化等于一体，既古朴传统又时尚前卫，融汇了中西方的文化，消费者、旅游者、文化探寻者交织在此，使得这条大街的商业地产可以说是“寸土寸金”。

3.借鉴之处

纵观国外及发达地区商业地产的成功之处，几乎都涵盖了以下几方面的要素：

第一，商业地产绝不能仅仅放在商业范畴的领域来考虑，而是应该放在区域的层面去统筹考虑，对区域的各种要素发挥激活、调动、引领的作用，与区域经济产生双向互动作用。

第二，商业地产的业态组合，尽可能实现商业、文化、旅游、餐饮、办公、娱乐、体验等相结合的模式，顺应时代和潮流发展，全方位满足受众客户需求。

第三，商业地产运营要尽可能创造机会实现统一规划，统一管理，统一经营，实现经济、社会和环境效益等的最大化。

三、商业地产价值增长的建议

1.实现与区域经济的互动共赢

商业地产发展规划一定要与区域发展规划相衔接。在前期的市场调研中，要结合对政策环境和市场环境的研判，充分考虑区域的发展定位与功能、发展规模、人流集聚度、消费水平、公共设施、文化内涵、交通体系等要素，并对所在地区同类业态收益状况进行调查和了解，进而制定合理的商业地产发展定位与业态组合。

商业地产发展要融入到区域竞争力当中。商业地产应该整合区域内的各种资源，包括商务消费资源、文化资源、生态资源、景观资源等，成为区域的经济活力、文化内涵、生态环境、休闲娱乐的集中展示区，以及区域的灵魂和象征。通过发挥商业地产的规模优势，资源整合优势，品牌聚合优势等，最大限度地提升区域的核心竞争力。同时，区域竞争力的提升，也反过来进一步提升商业地产的价值。商业地产与区域经济互为依靠，互为支撑，联动发展，才能实现互利共赢。

2.探索新型商业运营模式

目前，业界关注比较多的两种新型商业运营模式，一个是O2O(online to offline)运营模式，一个是社区商业地产。

创新和完善商业地产的O2O运营模式。目前，很多商业地产已经开始探索和应用O2O运营模式，将互联网思维嫁接到实体商业地产中，把线上的消费者带到现实的商店中去，消费者在线支付购买线下的商品和服务，再到线下去享受体验和相关服务。今后，要积极创新和完善商业地产的O2O运营模式，把传统商业地产运营与电子商务有机结合，以移动互联、大数据管理和满足消费者身心体验等相结合，不断向更广和更深的领域延伸，创造商业地产的运营特色。

注重社区商业地产发展。社区商业地产与传统的城市综合体等商业地产不同，主要功能是满足社区居民消费需求，引导居民形成新的消费习惯。同时承担社区的服务功能和文化功能，更多体现的是商业地产的社会责任和社会价值。针对目前我国社区商业地产的无序和零散开发状态，社区商业地产应该由统一的专业团队来管理和运营，针对不同的社区规模和档次，制定不同的发展策略。注重提高社区商业的服务质量、参与体验度以及文化品位，争取将社区商业地产打造成为社区的服务中心、体验中心和文化中心。

3.形成产业链增值

商业生态链是很多商业地产非常重视的，如万达集团就非常重视在商业生态链上考虑项目的规划与经营。由于商业活动在价值链上呈现的是承接的模式，存在着价值增长的此消彼长，因此，只有形成产业链增值，实现商业生态链的均衡发展，才能最终实现商业地产的持续增值。

产业链增值需要做到的是合作、分担与共享。各相关利益方要形成战略同盟，共同搭建商业运营模型，完成商业项目的设计、投资、运营和管理，通过各个环节的相互衔接，完成溢价的过程。产业链上的战略同盟要共同进行市场的前期调研，对商业地产进行定位、分析和规划，主动适应市场变化。在此基础上，通过产业链的延伸，将经营风险转移，共同承担。最终，产业链上的相关利益方通过统一经营，实现价值增长的共享。

4.创新商业地产融资模式

资本运作是商业地产的生命线，尤其对于一些中小规模的商业地产来说，提高融资能力就是提高其生存能力。目前，证券化的创新融资方式成为商业地产融资的发展趋势。其中，比较常见的是股权性质的证券产品REITS（房地产信托投资基金）和债权性质的证券产品CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）。

不同的商业地产要根据自身的定位、规模以及资金运营状况，充分研究各种融资方式的优势与风险，在传统融资模式基础上，积极探索新的融资方式，最终选择适合自身的融资渠道和融资产品，为商业地产的价值增长提供根本保障。

参考文献

[1]赵翎莺.浅析发展社区商业地产的策略与实务——以中房·金谊广场为例［J］.现代商业,2012(7)：168-170．

[2]刘菲.国外著名商业街比较与分析［J］.北京工商大学学报(社会科学版),2002(9)：23-26．