房地产项目奖励方案

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房地产项目奖励方案范文第1篇

Abstract： This article uses the life cycle of cost management thoughts， analyzes and studies the life cycle of cost management from the investment decision to planning and design， bidding， construction and completion settlement and operation of real estate project cost management， constructs a complete life cycle cost management system of real estate project， and puts forward measures of the system.

关键词： 房地产项目；全生命周期；造价管理；管理体系

Key words： real estate project；life cycle；cost management；management system

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）32-0053-03

1 房地产项目全生命周期造价管理的概念

1.1 全生命周期成本的概念 全生命周期成本管理模式是一种新型的成本管理模式，与其他模式相比具有显著的优点：将项目的建设成本与实际运营相结合，认为两者之间相互制约，在成本管理时充分考虑了建设成本对项目实体功能以及运营维护阶段的影响，将成本管理的思想体现在项目全生命周期的每一阶段，使全生命周期成本最小。

1.2 全生命周期造价管理的内涵 全生命周期造价管理就是将全生命周期成本的思想引入到造价管理中，在保证工程质量的前提下，实现项目全生命周期的总造价最小化和利益最大化[1]。全生命周期的造价管理涵盖了与建设项目有关的各项成本，主要包括项目决策立项阶段的投资估算、设计阶段的概算和施工图预算、投标阶段的投标控制价、施工阶段的承包合同价、竣工验收阶段的结算价和决算价到建设完工后运营维护阶段的费用。由此可以看出，全生命周期造价管理是追求实现建设项目各个阶段造价成本最小化的同时达到利益最大化。

2 房地产项目各阶段的造价管理

房地产项目的全生命周期一般分为以下四个阶段：房地产开发商以市场需求为目标，将客户的需求形成具体的方案建议，即项目的投资决策阶段；设计单位将开发商提供的项目可行性构思设计任务书根据设计标准要求形成具有可操作性的设计方案，即项目的设计阶段；施工方按照实施方案组织施工，将设计方案建设为项目实体，即项目的施工阶段；在项目的使用阶段，运营方应及时对项目进行运转、维护，即项目的运营维护阶段[2]。

招投标阶段和施工阶段是房地产项目造价管理的主要环节。常规理解的造价管理主要是指这两个阶段。然而，房地产项目的造价管理，目的在于使造价总成本最小及利益最大的同时为使用者提供高质量的工程和服务，因此造价成本的管理业应该涉及到每一阶段。根据房地产项目开发过程的四大阶段，结合全生命周期造价管理的内涵，笔者将房地产项目的造价管理具体细分为六个阶段（见图1）。

2.1 投资决策阶段 投资决策阶段的主要目标是根据市场调查分析为项目做出可行的决策，决策的合理性是房地产项目造价管理的重要前提。投资决策阶段建设标准的制定应该符合实际情况并考虑技术因素。

2.2 规划设计阶段 规划设计阶段的初步和施工图设计主要由房地产项目的投资估算来制约。概算的数额应该与投资估算进行比较分析，如果超出限度，则应报送有关部门，或者调整和修改初步设计。同时，房地产项目的概算确定值一般也是施工图预算的最高价，施工图设计时应该考虑概算额。

2.3 招投标阶段 招投标阶段的造价管理是房地产项目全生命周期造价管理的重点环节，评标时除了考虑如何建设工程项目以外还应重点考察投标方的运营维护方案，使项目的整体造价成本最低。

2.4 施工阶段 施工阶段是控制房地产项目造价成本的最关键环节，现场的工程技术管理人员必须透彻理解合同内容，并与造价人员及时沟通，理解从合同中反应出来的设计图纸所表达的经济意识，合理地控制施工阶段的造价成本。

2.5 竣工结算阶段 在竣工验收这一阶段，房地产项目主体已经完成，开发商与施工单位需要对项目进行竣工结算，该阶段也是对房地产项目成本进行审查的重要环节。

2.6 运营和维护阶段 运营维护阶段的造价管理主要是控制房地产项目运营和维护阶段的成本的核算，最终达到房地产项目建设成本最小以及利益最大的相统一。

3 房地产项目全生命周期造价管理体系的构建

3.1 房地产项目全生命周期造价管理体系构建原则

3.1.1 以全生命周期为前提 房地产项目全生命周期造价管理是一种动态的、发展的管理思想，这种管理思想用发展的眼光来审视房地产项目各阶段的造价管理。从房地产项目的投资决策阶段到运营、维护阶段的造价管理反应了一个项目从无到有的演化过程，是对工程货币化的体现过程。因此，应该以全生命周期为前提来构建房地产项目的造价管理体系。

3.1.2 以优化组织结构为基础 房地产项目造价管理的责任方是所有项目参与方，不管是开发商还是施工单位、工程人员还是造价人员，都应在不同的时期完成不同阶段的造价控制目标，优化组织结构，密切合作，对造价管理有一个全生命周期的把控意识。

3.1.3 以动态管理为基本准则 由于影响造价成本的材料费、人工费、机械费等也随着技术、市场、政策因素不断的变化着，这就使得房地产项目的造价成本也在发生变化。因此，应该将房地产项目的造价管理视为一项系统工程[3]，以动态管理为基本原则进行体系的构建。

3.2 房地产项目全生命周期造价管理体系的构成 依据房地产项目全生命周期造价管理的六个阶段房地产项目全生命周期的造价管理体系可分为开发商管理体系、咨询监理体系与政府监督体系。各组成部分应该紧密结合，相互协作，从房地产项目全生命周期的角度保证整个造价管理体系的高效运作，具体的运作程序见图2。

3.2.1 开发商管理体系 开发商管理体系中包括了设计单位、施工单位和物资供应部门，都是由开发商选聘的，同时施工单位和物资供应部门的造价控制工作受监理单位和造价咨询单位的监督和指导。

设计单位的造价管理工作经常会被忽视。但在实际工程中，当设计单位的设计图纸不明晰或者不详尽，势必会造成施工中的大量变更，耽误工期所产生的经济损失，增加造价成本。因此，设计单位的造价管理工作无疑是关键的一步。在房地产项目造价管理过程中，设计单位应该改变只注重技术不重经济的思想，不断提高经济意识，树立全生命周期的造价管理观念，在严格遵守设计标准的同时还应积极采用新的技术和工艺来形成低造价、高质量的方案。

施工单位是工程实施阶段工程造价管理的主要承担者。施工单位从编制投标报价开始参与房地产项目的造价管理，直到竣工结算结束。在投标报价阶段，施工单位根据企业实际状况和施工要求自主进行定价，提现了施工单位的自身管理水平。因此，为了使投标报价更加经济、合理，施工单位应该不断提升自身的组织、管理水平，提高机械准备水平、工人技术水平，以此提高投标竞争实力，达到发包方和承包方双赢的目的[4]。

物资供应部门应该严格按照《招投标法》的规定进行投标，并为项目提供价格合理的产品。

3.2.2 咨询监理体系 咨询监理体系主要包括了造价咨询单位和监理单位，这一体系的主要职责是监督施工单位与物资供应单位的造价控制工作。

我国的造价管理体系中，监理单位和造价咨询单位在整个造价的控制过程中起着重要的作用[5]。结合目前的国际惯例接轨，我国监理单位和造价咨询单位在全生命周期的造价控制过程中的具体造价管理内容如下：

①负责决策阶段的可行性研究并参与设计任务书的编制等；

②负责设计阶段施工图概算与预算的审查工作，并进行经济、技术对比，寻求成本最小化与利益最大化等；

③负责招投标阶段标底与计划值的对比，并确定合同价计算和调整及付款方式；审查施工单位提出的材料和设备清单等；

④负责施工阶段工程计划值与实际值比较及投资控制报表数据等；

⑤负责竣工结算阶段的结算与决算的审核，并进行投资跟踪控制、编制详细费用支出计划以及控制执行。

3.2.3 政府监督体系 政府监督体系主要由工程造价管理部门和行政管理部门构成，是代表政府执行工程造价管理职能。主要职责有：

①编制发行各类定额，制定建筑市场价格指导信息及各种变化指数；

②采用经济法律手段保持价格主体规范化和管理机制正常运行；

③制定市场价格政策，探索并制定新的价格管理体制；

④造价职业人员、咨询单位资质的管理；

⑤仲裁各方纠纷；

⑥各种数据资料收集整理归档。

4 房地产项目全生命周期造价管理体系的实施

4.1 组织准备 房地产项目全生命周期造价管理体系不仅涉及了从事造价工作的相关人员，同时也涉及到组织的各方面，因此在房地产项目造价管理工作开始实施的前期，要明确管理目标，明确各方参与的职责，协调和处理好各方的关系，充分地做好组织准备工作[6]。

4.2 运行与持续改进 在运行阶段要及时发现房地产项目全生命周期造价管理体系中存在的问题，并采取纠正措施，促进全生命周期造价管理体系的完善和有效运行。

管理体系的持续改进是房地产项目全生命周期造价管理体系的一个重要部分。对管理体系中的各部分而言，在每个运行阶段都会出现各种问题，因此在运行的过程中，应该及时的发现管理中出现的经济、技术、组织等问题，随时随地的对出现的问题进行纠偏，改进。它包括组织目标的调整、发展战略的更改、组织机构的变动、资源的重新分配、奖励制度的改变、产品的调整等，最终达到体系的完善，实现房地产项目全生命周期造价成本的综合管理最优化。

参考文献：

[1]孟楠.公路工程全过程造价管理模式分析[D].中国农业大学，2005.

[2]尹训和，杨力哲.对加强工程全过程质量管理的认识和探讨[J].活力，2010（3）：30.

[3]孙晓东.建筑工程造价动态管理体系问题研究[J].科技创新导报，2011（21）：38.

[4]侯平.如何确定工程合理价的探讨[J].南钢科技与管理，2006，（2）：52-55.

房地产项目奖励方案范文第2篇

关键词：房地产项目开发；设计管理

文章编号：1674-3954（2013）09-0021-02

1 房地产项目开发的特点

房地产项目开发源于上世纪90年代的住房体制改革，是当今社会中百姓安居的主要场所形式之一。其特点是共建绿地配套完善、布局多样、有各自统一的建筑风格、景观怡人、有偿居住等特点。房地产开发的最终目的是房地产投资建设管理单位能从购地、建房、卖房的整个过程中，以最小的资本投入获取最大的经济利益。购房者对项目的有偿支付是房地产项目开发最主要的特征，而一些政府的投资项目开发，如公建建筑、大学城等建设则纯粹是政府的投资行为，不过分强调使用者对项目的有偿性。

房地产项目开发是房地产建设单位的一种投资行为，讲究投资回报率，项目从购地到建成销售的时间越短，其资金回笼越快、投资回报越大。因此，建设单位往往对项目整体的规划与设计、监理与施工时限要求较高。

2 设计管理释义及其在房地产项目开发中的重要作用

设计是一个资源整合的过程，需把客户需求、策划定位、规划布局、建筑质量、建造成本、建造时限等各项相互矛盾的冲突不断进行综合平衡，从而达到各方满意的过程。这里的冲突不仅包括设计团队中各专业人员间的冲突，而且包括设计与客户、规章、成本、质量、进度等方面的冲突。设计问题的本质是：在一定的时限内，用专业的整体团队沟通协调并合理地解决各种冲突的过程。

与设计过程密切相关的是设计管理。相比设计工作而言，房地产项目开发过程中，设计管理工作由为重要，贯穿于整个项目开发过程的始终，尤其是项目开发的前期阶段。对于房地产项目，其设计具有通盘考虑的全局性特点。大的方面，需考虑到整个项目的规划布局、景观与建筑（含配套的共建、住宅）等设计；小的方面，需进行示范性样板房的装修设计与施工。而这一切繁杂交织的工作，却因建设管理单位在时限和资金方面的要求而更显其操作的难度。只有科学合理的设计管理，才能较好地统领各设计单位及设计人员组成一支高效的设计团队，在较短的时限内实现房地产建设单位对项目开发各方面的要求，提升整个房地产项目开发的效率、品牌与效益。因而，设计管理工作越来越受到房地产项目建设单位与设计单位领导部门的重视。

3 房地产项目开发设计管理工作的阶段、内容与流程

3.1房地产项目开发设计管理工作的阶段

对房地产项目开发而言，设计管理工作涵盖了整个项目开发过程。具体包括以下阶段：①设计承包商的选择控制阶段；②概念设计管理阶段；③扩初设计管理阶段；④施工图设计管理阶段；⑤分项设计管理阶段；⑥景观设计管理阶段；⑦室内设计管理阶段；⑧主体扩初设计管理阶段；⑨主体施工图管理阶段；⑩主体施工图管理阶段；（11）设计变更管理阶段；（12）设计材料设备选型定板阶段；（13）销售示范区装修设计管理阶段等。

上述各阶段以设计承包商为重点开展相关设计工作，房地产建设单位则主要是组织设计、配合和提供设计条件、控制设计规模、工程质量、工期与投资、组织审查和批准文件、协调设计外部协作关系、提供外部条件等。

3.2房地产项目开发设计管理的内容与流程

除了上述工作阶段外，房地产项目开发设计管理包括以下内容：

（1）根据国家有关法规规范，凡30万m2工程以上必须进行设计招标、20万m2工程以下可以直接委托设计。故此，房地产项目开发设计管理的主要工作之一是组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位。

（2）提供勘察、设计的基础资料和建设协议文件、项目审批文件。

（3）组织协调项目的相关单位之间的相互配合，及时提供所需文件与图纸，包括勘察与设计、设计与设备供应、设计与施工、施工与材料设备供应等单位。

（4）根据房地产项目开发的市场定位、资金限额与预定时限，组织优化设计。

（5）组织环境影响评价，劳动安全与卫生、消防、人防等专题设计审查与报批，办理城市规划主管部门的审批等。

（6）协调、落实外部补充的设计（水、电、气、有线电视、通信等）。

（7）按规定报送、办理建设项目核准或备案所需的手续。

（8）组织审查初步设计文件，按规定上报，主持审查施工图设计文件与图纸。

（9）控制和审查施工过程中的设计变更。

（10）组织质检、竣工验收、项目后评价等工作。

（11）做好勘察、设计文件和图纸的接收、分发、使用、保管与归档工作。

（12）为勘察、设计人员现场服务，提供工作与生活用品。

（13）按合同与实际进度计划，办理勘察、设计等费用的支付与结算。

3.3房产项目开发设计管理的流程

众多的设计管理工作内容均须按一定的工作流程进行，以概念、方案设计承包商选择为例，这一工作阶段是整个房地产项目开发的第一阶段，其工作流程包括：工程费用预算、设计招标计划编制、了解设计招标计划、选择方式谈判、收集设计单位信息资料、资料筛选初定入围单位、入围单位考察和推荐、审批、编写设计招标文件、审批、组织发标记答题、组织评标并推荐中标单位、审核、确定直接委托单位、审核、签订设计委托合同、组织设计单位实施设计、设计单位动态管理、设计单位评审（评审点为：规划、单位功能、立面）、完善设计单位信息库等。其中，应重点把控有以下几方面：

3.3.1设计单位的选择

目前设计类单位主要有三种类型：①大型设计院，其显著特点是综合实力强，设计院内部管理制度完善，内部会审会签及图档管理制度执行较好，各专业实力均衡且配合较好。图纸的“错、漏、碰、缺”等现象较少，有利于项目开发后续的施工、变更和成本管控。不足之处是设计方案创新不足，较为保守，且不接受业主的限额设计等要求。②中型设计院，其主笔设计师方案设计能力较强，但设计院内相关专业配置与配合薄弱，图纸的“错、漏、碰、缺”等现象较严重。③一般小型设计（事务所）院，房地产建设单位对其有较强的管控力度，但设计质量（方案和图纸质量）较差，其内部的管理制度不健全。

一般而言，易于管控是选择设计单位的基本原则，但需结合项目的具体定位选择。如：当作为公司标志性工程时，应选择设计实力强、内部管理完善的设计单位，易于保证设计质量；当以赢利为主要目标时，可考虑一般小型设计院。

3.3.2设计合同的签订

设计合同签订时，通过增加管理性条款能令设计单位易于接受建设单位的管理，使设计院内部质量管理体系正常运行并发挥作用。设计院内部管理工作外部化，可以令建设单位见证设计院的内部管理行为。如约定提交设计成果时，建设单位可提出节约其投资的具体措施，加强设计单位的成本理念。又如在符合安全条件下，设计成果低于限额设计指标一定百分比时，给予设计师而非仅限于设计单位的奖励，以提高设计负责人的积极性和主动性。可约定设计人员清单（包括年龄、职务、职称、工作年限、执业资格等）保证设计团队的稳定；具体约定专业负责人到场服务的时间和次数，以保证设计与施工的连贯性、一致性等。

3.3.3方案设计阶段

方案设计是解决建设项目总体布置和开发问题的重要阶段，是建设项目成败的关键所在，是建设管理单位实现利润最大化的重中之重。其主要内容有：对建设场地进行总体规划、建筑设计、街景布置、环境关系规划、交通组织、建设规模和经济技术指标等提出标准和要求。此阶段的内容要求如下：

（1）注意多方案选优。立足于市场需求，进行项目的市场调研，采用招标优选设计方案，邀请市场营销专业人士、建筑设计专家进行方案评审，提出优化建议。

（2）力求方案科学性、合理性和前瞻性。处理好市场需求与产品方案、建设规模的关系，合理确定项目开发进程和经济规模、近期与远期目标的关系、总体规划与分步实施的关系（总体规划须一次完成，建设可分步实施）、投资与效益的关系，力争用最小的投资取得最大的效益。

（3）总体平面布置图。根据场区自然地形、地貌和地质条件，因地制宜、依山就势。总平图的各项经济技术指标应符合国家规范规定，主要有：建筑系数、容积率、绿地率、建筑间距等。科学规划场区内人流、车流、消防通道等交通路线，确保安全、顺畅、短捷。注意结合项目实际情况，与城市规划部门确定合理的商业面积，满足市场需求，实现建设管理单位预期目标。

（4）结合地形、地貌，做好竖向布置。合理确定场区竖向布置标高，尽量减少挖填土石方工程量，力争挖填方趋于基本平衡，控制投资。

（5）采取场区雨水排泄和必要的防洪措施，防止市政排水管网倒灌。

（6）与城市规划、环境保护、人防、消防、交通等当地主管部门协商，取得各单位的相关意向协议、审查意见和批准文件。

（7）在申请人防行政许可批复之前，与人防部门确定需建人防工程的面积及及用途。由于在项目后期销售时，人防产权是属于国家的，无法实现销售收入，所以设计方案应根据项目的区域及性质，经济、合理地布置人防工程的位置及用途。

3.3.4设计方案的评审

建筑方案是初步设计和施工图设计的方向标，所以方案的经济合理性是过程管理的关键之一。将技术与经济结合，可提高决策的科学性，有效地控制设计阶段的成本。指标的引入降低了设计评审的主观性，技术经济指标分功能和成本两类。功能类指标按重要程度分两类，成本类指标按数值从小到大排序。两类指标均靠前排序的指标价值较大，必须实现；两类指标均靠后排序的指标价值较小的，功能可剔除；若功能类和成本类指标排序方向不一致，须考虑项目的具体定位。项目定位为高端时以功能类指标为主，定位为中低端时以成本类指标为主。

4 设计管理的重点――推行限额（限量）设计及方案优化节约成本

在项目招投标或合同签署阶段，设计尚处于初步设计阶段，很多报价和工程量是根据估算或经验估算而得的，因此，推行限额设计或限量设计，对于建设单位的投资控制尤为重要，甚至直接决定了项目的赢利指标。

而在满足使用功能和设计规范等条件下，推行方案优化是节约成本的重要途径之一。有些设计工程师由于缺乏现场经验或对设计规范缺乏深层次的了解，会造成很多笨、大、粗、重的现象发生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采购费用和施工费用。方案优化应该以项目部牵头，各专业部室为核心进行，可充分发挥各专业部室设计专家、专业技术负责人的经验。同时，建设单位应就方案优化形成规章制度，尤其是激励和奖罚制度。

房地产项目奖励方案范文第3篇

关键词：房地产；开发项目；前期管理工作；重要性

前言

随着我国经济和房地产市场的不断发展，房地产开发项目表现出规模大、复杂化、周期长等特点，前期受环境、资金、政策等各方面制约因素太多，不确定性因素就越多，投资风险就越大，项目开发管理难度越来越大，必将对房地产项目的开发管理提出更高的要求，因此，未来房地产开发竞争必将以项目管理水平为核心。

1房地产项目前期管理的概念和内容

房地产项目前期管理主要是指房地产项目的前期决策分析、规划设计和计划准备阶段的项目管理，主要包括项目前期可行性研究论证、规划设计、项目实施管理规划的编制和开工前的其它各项准备工作等。其中，项目前期可行性研究论证、项目前期管理风险识别与管理是前期工作中的重要内容，也是重要的分析研究项目。

2可行性研究论证

房地产开发项目的可行性研究，就是对拟开发项目在技术、经济上进行分析论证和评价，为项目开发提供科学依据的一种分析方法。其主要是对项目在技术上是否先进、适用、可靠，在经济上是否能够达到预期的效果进行的论证与分析，通过对多个开发项目的方案比较，选出其中最为合适的开发项目方案来进行实施。可行性论证的目的就是实现开发项目方案的科学化、合理化以及民主化，减少在投资方面上不必要的失误，提高项目的经济效益和社会效益。在实际的可行性论证过程中，由于开发项目的性质、规模和复杂程度等都不相同，也就使得其可行性的研究内容不尽相同。以住宅开发项目为例，其可行性研究论证的内容主要有：项目概况分析、市场调查分析、项目规划设计建议、项目投资分析、项目财务评价、项目风险分析与不确定性分析、项目开发计划的编制、结论和建议。

3项目前期管理风险识别与管理

3.1项目前期风险计划

由于项目实施过程中存在大量不确定性的风险因素，因此应该制定一个针对不确定性和风险的预案，对于那些可能无法规避的风险因素，需要制定相应的应对计划，并设定风险观察值，可以在风险来临时，启动相应的风险计划来减缓风险造成的后果。风险计划过程目标可以从如下几个方面体现：首先是重用成功的风险应对策略，其次，是奖励自动触发机制，再次是能从中看出主要事件和风险演化为问题的条件，再然后是理解为每一个严重风险采取的下一步行动，最后是优化选择标准。

3.2风险跟踪

风险跟踪指的是根据风险应对计划，跟踪监控那些可以计量的风险因素，并且持续重复这一过程来检测各种风险因素的状态，分析风险的变化情况，以便可以及时发现已经暴露或是将要暴露的风险事件。

3.3风险应对

风险应对指的是当跟踪的风险指标达到设定的数值之后，系统就会自动的触发对应的应对方法、策略和处理方案，从而应对风险事件的发生，并及时检测风险应对的结果，以便及时调险计划的应对策略，从而使得项目能够重新回到正常的可开发状态中。在风险应对中，其应对的目标主要有：第一，报告风险应对的结果；第二，确定风险管理的成本效益；第三，将责任和权利分配给个人；第四，对意识到风险做充足的准备工作；第五，必要时采取有效的校正；第六，加强小组内部之间的信息交流，对风险进行系统的控制。

4项目前期管理工作的重要性分析

4.1招投标、合同签订工作的重要性分析

招标采购是项目管理的一项非常重要的基础工作，是项目工程进行工程勘察、设计、监理、施工和重要设备与材料等发包的首选方式，可有效地降低成本、提高质量和服务水平。项目管理人员要结合项目工程的特点、结构分解任务、组织结构，选择合理的合同结构体系，划分合理的工程任务发包标段，明确招标的具体内容和范围，招标方法和程序。

在签订合同之前，一定要注意对合同体系进行策划。合同签订时，一定要秉持自愿、公平公正、诚实守信、等价有偿的原则。在进行合同签订的过程中，尽量采用国家统一的文本，语言要简洁、严谨，内容要清晰，明确权利、责任、义务，并将双方的法律关系表明，尤其需要注意的是通过合同来约定风险的合理控制和转移，体现互惠互利的原则，尽量避免违约行为的出现，减少合同风险。在合同中，一些条款不仅要进行开会研究，还要经过企业的法律顾问进行把关，严格的执行合同的鉴定程序。

4.2项目开发建设管理规划作用

第一，指导项目开发建设管理。第二，促进项目各相关方之间的沟通，明确职责，加强项目控制，降低项目风险，节约工程成本。第三，楣司监控项目工程管理提供基准计划。第四，项目工程实施管理规划明确目标、责任，规定如何做、由谁去做、在哪里做、何时做、花费多少，有助于提高工作效率。第五，统一管理思想和行为，有助于开发目标的实现。

4.3项目实施管理规划问题的影响分析

很多房地产开发商在进行项目管理的过程中，受到传统的项目管理理念的影响，对项目的分析和控制较为重视，反而忽略了项目资源环境整合，不重视项目管理的科学规划编制工作，导致开发项目在后期出现无计划性、无目标性，影响项目管理工作的顺利开展。此外，由于开发商的管理部门在前期的项目管理工作中没有进行管理的规划和编制，使得工程在招投标过程中缺乏计划性，在项目工程的建设方面的资源积累较少，资源整合不足，导致招投标工程不能够顺利的进行，严重的影响了开发项目的前期管理工作，甚至后期的建设施工工作也受到一定的影响。

结束语

总之，通过对上述房地产开发项目的前期管理主要工作的分析，从它们对项目管理工作的影响，对项目开发成本控制的作用与影响，以及对投资方案的决策分析，说明了房地产开发项目前期管理工作的非常重要。可以说房地产开发项目前期管理工作的质量决定着项目开发的成败。

参考文献：

房地产项目奖励方案范文第4篇

房地产开发企业采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段范围内的部分工作委托监理。而房地产开发企业配备有齐全的管理队伍，各专业管理人员配备较为齐全，各司其责，且掌握了投资控制权，因此，房地产开发企业常直接向施工单位指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。其次，由于多方面因素，监理单位在项目管理上配备的监理人员往往年龄层次偏大，知识结构偏低，受自身综合素质影响，对部分专业性较强施工的监督管理往往显得力不从心。对工程验收及备案管理不到位。对于房地产开发企业而言，工程竣工验收意味着可以“交楼”，工程验收也是能越快办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程中对相关验收环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和拖延交付使用的后果。

房地产工程管理中的全过程探讨

质量、进度、安全和成本贯穿于工程管理的全过程。抓好这四大关键任务，运作一个成功的建设项目就显得顺理成章、得心应手。施工质量控制是工程管理工作的重中之重，特别是保障性用房的工程质量涉及中低收入家庭或动迁老百姓的切身利益，受众面广，影响大，所以房地产开发企业的工程管理人员，要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。项目开发的进度控制贯穿于项目的实施阶段，渗透到项目管理的全过程，进度太慢，施工时间会延长，也会导致工程项目的综合成本会增加。为此，要督促施工企业单位结合工程实际，编制出切实可行的施工组织设计和进度计划，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。没有安全生产，就没有生产力，也就没有效益。安全管理是房地产项目工程管理的一个重要组成部分，在以人为本，尊重人的生命的现代管理理念中尤其突出，也是提高房项目综合效益必需的。保障性用房项目的开发和管理既属于房地产开发建设范畴，但在一定范围内具有其特殊性，但归根到底也是商业行为，是通过一系列行动把投入的资金升值的过程，因此，成本控制无疑成为建设工程管理的重要目标。

提高工程管理水平的措施

对于房地产项目的建设工程管理均应遵循和采用国家和政府规定的工程管理制度和措施。文章结合保障性用房的工程管理中的一些实际经验，从以下几个方面阐述提高保障性用房工程管理水平。严抓设计质量，强化施工审图。工程质量和成本控制的好坏，绝大程度上取决设计这个源头，由于设计阶段时间较紧，保障性用房房型较为统一，重复性较高，造成设计单位往往对图纸的设计深度不够，特别是针对一些节点处理习惯性地套用标准图集，而没有充分考虑施工的可行性和施工难度；各专业在配合缺乏充分的沟通，造成各专业图纸不统一，建筑、结构和水电之间经常发生矛盾。房地产开发企业应尽可能给予设计较多的时间进行施工图设计，减少设计的出错率，在与设计单位的合同中约定对于设计错误的相应的处罚条款。同时由房地产开发企业牵头组织对施工图的会审不能流于形式，施工单位和监理单位的管理人员应认真阅读施工图纸，要求施工单位主要技术负责人应牵头土建和安装专业施工技术人员联合审图，特别要求结构和安装人员同时也应阅读建筑图纸，及时发现设计中的错误，避免施工中进行修改，造成不必要的返工和浪费。

熟悉施工合同中的承包范围、工期、合同价及其调整的条件和方式、材料供应情况、工程款拨付、结算方式和违约处理等，熟悉合同内容后，加强合同履约检查，加大对各参建单位的人员设备落实情况的检查，严格执行合同条款，对不符合招标文件要求的，进行严厉处罚。严格审批施工组织设计及优化施工方案，针对所有的施工节点和关键工序，应做到方案先行，优秀的施工组织设计及施工方案，不仅技术先进、工艺合理，而且组织精干、费用节约，该工作质量的优劣，将影响着工程质量和经济效益的好坏。特别是主要针对工程质量通病防治及抗渗漏应制定专项施工方案和防治措施，组织监理单位和施工单位结合项目的实际情况，针对模板工程、钢筋工程、混凝土浇筑、安装工程、防水工程及砌体工程制定切实可行的专项质量通病的防治措施。严把设备、材料质量关和价格关，根据项目性质，在选用材料时以实用耐久、价格适中为原则。根据建设进度，编制材料供应计划，现场材料进场时，把好品种、规格、数量、质量验收关。对必须送样检验的或验收有疑问的材料及时送样试验，推行建筑材料按比例平行检测制度。建立合格供应商库，引入竞争机制，创造竞争条件，开展设备、材料的招投标工作；在保证产品质量的前提下，及时掌握其变动情况，建立设备、材料价格信息网。推动工程建设管理标准化，抓好工程首件认可工作。对主要分项工程实行首件认可，样板先行。根据建筑设计要求，对主要分项工程按设计标准、施工验收规范实施样板工程，并落实评价标准和责任范围，制定奖罚制度，消除质量隐患，预防质量通病。

在施工管理阶段，赋予监理单位在施工至质保阶段对工程质量、进度、安全、文明施工监管权以及合格工程数量审核鉴证权。对承包商的工程行为进行监管、检查、控制和协调。监理过程中监理单位的合理化建议被采用因而产生的效益，根据第三方审计单位的审核结果，可酌情给予监理人有关人员以适当的奖励。为充分发挥监理单位在工程项目管理中的作用，根据考核结果，落实奖惩措施。创建“平安工地”。以“规范安全生产管理，建立安全长效机制”为目标，落实安全生产责任书要求，建立安全生产责任制，加强整改手段，杜绝重特大事故的发生。落实安全管理组织机构，坚持专业人员持证上岗，检查总承包单位、监理单位和分包单位是否根据工程规模配备了足额数量的专职安全管理人员，并到岗。以检查内页资料为手段，规范建设和管理程序，编制“平安工地”实施方案，开展专项施工方案审查制，劳动用工登记制和岗前安全培训教育制度。确保“平安工地”活动能够取得实效。

房地产项目奖励方案范文第5篇

 

引言

 

近年来，随着我国经济的发展，房地产市场竞争也越来越激烈，而有些企业为了提高企业效益，需要做好企业管理工作，靠管理出效益已成为房地产开发企业进行项目开发的重要手段，而目标成本管理则是一项贯穿于项目经营与管理全过程的系统工程，它一般包括成本估算、任务分解、成本控制、成本核算、成本分析、考核六个环节。实行目标成本管理及动态成本管理，是实现企业人力，物力，财力等资源合理利用，降低成本、提高效益的有效途径。因此，本文主要就如何做好房地产项目目标成本管理及动态成本管理进行论述。

 

1 项目目标成本管理及动态成本控制概述

 

目标成本管理是指产品方案基本完成、在施工之前预先定下一个符合规划方案、品质要求、效益要求的成本目标。目标确立之后便成为一个有效的管理手段：现实发生的成本要尽力与之相符，管理者需要系统、动态、及时地对成本进行全程监控，在出现差异的时候立即在其它地方找到弥补和调整的空间。

 

投资的动态控制是指投资开发过程的全过程控制，运用动态控制原理进行项目目标控制将有利于项目目标的实现。由于项目实施过程中主客观条件的变化是绝对的，不变则是相对的;在项目进展过程中平衡是暂时的，不平衡则是永恒的，因此，在项目实施过程中必须随着情况的变化进行项目目标的动态控制。

 

2 项目目标成本的确定

 

在房地产投资决策阶段，开发商实际上就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个初步的估计，并对项目成本有个初步的测算。而且成本的初步测算应在项目设计过程中予以体现。根据项目的形象品质、配套档次、投资规模、市场定位、客户定位、营销定位等来确定项目的目标成本，此阶段对项目成本控制的关键在于设定投资总额、项目档次、设备设施档次、景观绿化档次以及各项经济技术指标，各阶段成本控制工作必须以此为考核目标，限额预算。而目标成本确定后，进行分解，从设计开始到项目竣工，以此为考核目标，不得突破。

 

3 设计阶段的成本动态控制

 

根据有关资料分析，在初步设计阶段，影响工程造价的程度75%～95%，施工图设计阶段，影响工程造价的程度为25%～35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%～12%。可见，设计阶段对工程造价控制是非常重要的。加强设计阶段成本控制要做到如下几点：

 

(1)提高设计人员素质，加强设计人员经济意识。

 

(2)引入竞争机制，实行设计方案招标、方案竞赛，可以同过对一个工程进行多方案的技术经济比较，并应用价值工程优选方案。

 

(3)推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下，按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更，保证目标成本及分解的各项经济技术指标不被突破。

 

(4)推行工程造价和设计方案相结合的设计招标，在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。

 

(5)提高设计质量，减少或避免施工时的变更造成的浪费，以及由此造成的窝工、返工和工期延误。

 

例如：某房地产项目在推行目标成本管理体系后，成本控制部门对前期项目经济指标进行分析，18层住宅钢筋含量平均为58kg/m2，成本部门会同设计研发部门经过同类项目的市场调查及参考造价站的同类工程经济指标，认为含钢量调整为42～45之间较为理想，设计研发部门与设计院共同进行了优化设计后，含钢量降为42kg/m2，该项目开发50万平方米建筑面积住宅，经此一项就可降低成本三千多万元。

 

4 实施阶段的成本动态控制

 

施工阶段是项目开发周期中耗时最长的一个环节来，所以开发商应重视对施工阶段成本的管理。项目成本的发生涉及到项目的整个周期，项目成本形成的全过程。因此，成本管理 要伴随项目施工的每一阶段，包括事前管理、事中控制、事后分析及后成熟期成本管理，同时在项目的全过程中，坚持实行动态控制。

 

4.1 实行招投标与合同管理

 

推行工程量清单招标，事前定价，把成本控制工作重心前移。对承包商进行考察摸底，寻找潜在的有实力的承包商，以获得竞争性合理低价。编制严密的招标文件、合同文本，对可能发生的情况要有提前的预计，对施工中可能产生的职责不清、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，尽量减少承包商在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔。

 

合同签订后对合同进行动态管理：首先划分已发生成本和待发生成本，一个项目刚开发时的已发生成本较小到完全竣工后待发生成本较小的状态，体现了开发进度;已发生成本中分为合同性成本和非合同性成本，而前者又可进一步分为未结算成本和已结算成本，未结算成本指合同正在执行当中，没有定案。目标成本进行逐层分解，管理者在项目实施过程中对成本进行动态、及时地全程监控，对发生的实际成本与目标成本进行比较，当某一分部发生的实际成本超过目标成本时，就要及时采取相应的纠偏措施进行纠偏。如：采取限额设计的方法、调整投资控制的方法和手段、采用价值工程的方法、制定节约投资的奖励措施、优化设计、优化施工方法等。

 

例如，某房地产项目，在工程动工后，因有关部门对渣土外运严格管理，渣土外运单价上涨较大幅度，成本部门测算土方工程将突破目标成本，成本部门提出桩基工程采用包清工，管桩材料甲供，有效降低了桩基工程成本;设计研发部门与设计院配合，对地下室基坑支护工程进行了设计优化;采取以上措施后，该项目正负零以下工程总价低于目标成本。

 

合理控制工程变更：工程变更分为施工技术方案的变更;设计缺陷造成的变更、材料和设备的品牌、性能、规格参数的变更;工程规模的变更;功能定位的变更;为了保证投资的有效性、功能的合理性和技术的可行性，应建立工程变更管理制度，明确工程、设计成本等有关部门、有关人员的职权、分工，对工程变更的合理性、必要性、可行性作出符合现场实际情况的判断。变更发生后，应及时办理签证，特别是隐蔽工程，尤其要强调签证的时效性，造价人员要根据施工合同及时认真审核。

 

4.2 严格控制材料和设备成本

 

材料设备费用在工程建安造价中约占70%，控制材料设备成本十分重要。在目标成本确定阶段，根据开发项目的市场定位、营销定位，对材料设备已经有了大致的档次定位及成本 估算，在项目实施过程中，应确保不突破前期预算。成本控制部门应建立材料数据库，对大宗材料设备订货应采用招标形式，采用集团采购，以获得竞争性低价。此外成本控制部门还 应了解新材料、新工艺，寻找可替代材料，在不影响质量及功能的前提下降低成本。

 

4.3 做好竣工阶段的结算审核

 

造价人员在施工过程中，要坚持到现场了解情况，了解施工单位落实施工措施情况，了解材料使用情况，及时审核变更签证情况，及时取样，及时搜集相关的文字材料，掌握证据。提高工程计价的准确性，合理性。办理竣工结算时除了依据合同、竣工图纸，现场签证和设计变更进行审核计算以外，还要坚持竣工资料和现场勘查相结合的原则进行决算审核，对竣工图上标识的尺寸，材料设备型号品牌要进行核对抽查，以确保竣工资料的真实性、合理性。

 

5 结束语

 

总之，项目目标成本管理是房地产企业管理的核心内容，目标成本管理的有效推行，有利于管理人员成本意识的增强和项目投入产出的全局把握，以及从根本上保证项目成本的过程控制，更好的控制房地产项目成本。在今后的市场竞争中，只有更好的掌握和理解项目目标成本管理的含义，重视项目成本管理的有效实施，才能实现房地产企业良好的经济效益和社会效益。