加强房地产经纪管理

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加强房地产经纪管理范文第1篇

关键词：房屋租赁管理；房屋租赁市场；措施

一、房屋租赁管理力度不足

（一）房屋租赁管理的立法滞后，可操作性不强，执行力不够

随着市场经济的蓬勃发展发展，我国的房屋租赁市场也有迅速发展，但在这种新发展中不断的有新问题新情况出现，而相应的法律、法规却没有很好的与之衔接，出台的法律、法规存在一定的滞后性。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》都对房屋租赁管理进行了明确规定，但是缺乏可操作性，各地方管理部门的执行力度不统一，也没有及时出台房屋租赁管理细则。而立法工作的滞后，给房屋租赁管理工作带来了入手的难题。

（二）房屋租赁管理体系不完备

目前我国在房屋租赁管理方面还没有一套完整体系出现，例如日常管理不到位，对管理对象的信息采集不到位，管理责任落实不到位等，因此统一化、专业化的房屋租赁管理模式势在必行。

（三）房屋租赁市场缺乏政府指导价格

目前各地方房屋租赁信息零散、失真和信息的不对称问题突出，作为市场的管理者，政府部门应当适时房屋租赁价格指数，进行租金价格指导，引导房屋租赁市场理性发展，抑制投机者炒作市场，指导价格的出台不但能为广大具有租赁需求的企业和群众提供参照标准，避免由于价格混乱带来不必要的纠纷，还能有效保护了租赁双方的交易价格权益。

（四）房屋租赁登记备案率明显偏低

当事人在签订房屋租赁合同后，应当及时到房产部门登记备案，但实际上很少有人会主动办理，究其根源是缺失管理部门联动，强制备案的力度不够，在市场上往往会存在一些房主为了躲避政府的管理，便没有到指定的管理部门办理相关的登记手续，这就会导致房屋的出租方自行抬高或者降低租金，造成很多房屋不能随行就市，最终损害到承租者的利益。

（五）对于房屋中介的监管不够

在房屋租赁市场中，许多当事人通过中介签订房屋租赁合同，而许多中介没有合法的经营手续，同时没有在房产部门备案，对于双方签订的合同并不能提供法律上保障，没有处理当事人因为合同产生纠纷的能力。不能站在公共利益的角度真正为双方当事人的利益考虑，只能为其自身利益，急于促成交易，收取佣金。

二、加强管理措施，创新管理工作模式

（一）健全房屋租赁市场有关政策法规

首先，关于房屋租赁管理的相关政策法规存在一定的矛盾与冲突。需要尽快的对这些矛盾及冲突进行消除，以避免在执行法律的过程中出现不必要的纠纷；另外关于房屋转租问题，需要尽快对其中涉及的问题进行明确，比如说明确哪些房屋可以转租，哪些房屋不可转租；虽然目前还不允许公租房转租，但事实上仍存在大量的私自转租的形式，都需要有相关的政策出台，加以规范。

（二）强化信息化租赁管理体系的建立

运用科学技术手段来完善房屋租赁管理系统，目前，在我国应有相对完善的房屋租赁管理系统出现。这个系统主要由房屋租赁合同管理、指导租金价格、统计报表、系统管理、房屋出租面积管理、房主信息管理等多方面共同构成，不仅是登记、管理、查询等各方面的有效结合，也是提高了房屋租赁管理中的工作效率。

（三）建立房屋租赁指导价格体系，通过价格的透明化，带动房屋市场的健康发展。

《商品房屋租赁管理办法》第五条规定：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。房地产管理部门可以聘请有评估资质的机构定期出台具有指导意义的租赁价格。它既为当事人提供了一个合理的指导价格，也为政府税收提供了价格参照依据，避免了个别当事人弄虚作假偷逃税款，从而维护了房屋租赁市场的正常秩序，有效维护了国家利益。

（四）确立各相关部门协调联动机制，提高登记备案率，依法惩治房屋租赁市场的违法违规行为。

虽然房管部门是房屋租赁管理的主管部门，但是房屋租赁管理又是一项综合性管理，涉及房管、公安、工商、税务等部门，因此需要各部门之间的相互配合。国家六部委办局曾出台相关文件，明确要求各个职能部位建立信息定期交流制度。房地产管理部门在办理出租房屋租赁登记备案证明后，应定期将有关情况通报给公安、工商、税务等部门；工商部门在办理工商营业执照时、公安部门在办理暂住证时，税务部门在办理税务登记时，对于生产、经营、居住场所为出租房屋的，应查验房地产管理部门出具的房屋租赁登记备案证明。对没有办理房屋租赁登记备案的，应登记其有关情况并定期通报给房地产管理部门，从而形成各部门共同把关，齐抓共管的局面。

（五）强化对房地产中介机构的管理，规范中介行为，切实保护房屋租赁双方当事人的合法权益不受损害。

近年来，随着房地产业的迅猛发展，房地产中介机构层出不穷。其间，由于房地产中介机构的准入门槛较低，一些诚信等级低的中介机构提供虚假房源信息套取中介费、任意提高佣金等违法行为不断发生。因此，房地产管理部门必须强化对房地产中介机构的管理，规范中介行为，切实保护房屋租赁双方当事人的合法权益。同时，扶持一批服务规范、运作良好、诚信度高的中介机构，一方面要建立中介机构诚信等级，另一方面要严厉打击黑中介，为群众营造一个优良的交易环境。

加强房地产经纪管理范文第2篇

第二条在本省行政区域内从事房地产经纪活动的单位及个人，应当遵守本办法。

第三条房地产经纪机构，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，取得房地产经纪机构备案证书，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。

本办法所称的房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息、咨询服务、进行房地产策划和居间业务的经营活动。

房地产，是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。

房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。

房地产策划，是指向委托人提供房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营并收取拥金的行为。

第四条省建设行政主管部门负责指导全省房地产经纪机构和房地产经纪人员的管理工作。

各市（州）、县（市）房地产行政主管部门负责指导本行政区域内的房地产经纪机构和房地产经纪人员的管理工作。

第五条房地产经纪机构（含分支机构，下同）应当自领取营业执照之日起30日内，到工商登记所在地的市、县房地产管理部门和省建设行政主管部门备案，取得省建设行政主管部门颁发的《吉林省房地产经纪机构备案证书》后，方可执业。

第六条备案机关应当及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人、注册资本、注册房地产经纪人员等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。

第七条房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产经纪人协理。

房地产经纪人员，须取得相应的执业资格证书，注册合格后，持证上岗。

第八条房地产经纪机构分为一、二、三级三个等级。

（一）一级房地产经纪机构条件：

1.机构名称有房地产经纪字样；

2.从事房地产经纪活动连续5年以上，且取得二级房地产经纪机构等级2年以上；

3.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币100万元以上；

4.有7名以上专职注册房地产经纪人，8名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于5人，持有房地产经纪人协理注册证书的人员不少于12人；

5.有固定的经营服务场所；

6.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

7.房地产经纪合同规范。

（二）二级房地产经纪机构条件：

1.机构名称有房地产经纪字样；

2.从事房地产经纪活动连续3年以上，且取得三级房地产经纪机构等级3年以上；

3.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币50万元以上；

4.有5名以上专职注册房地产经纪人，6名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于3人，持有房地产经纪人协理注册证书的人员不少于10人；

5.有固定的经营服务场所；

6.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

7.房地产经纪合同规范。

（三）三级房地产经纪机构条件：

1.机构名称有房地产经纪字样；

2.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币10万元以上；

3.有2名以上专职注册房地产经纪人，3名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于1人，持房地产经纪人协理注册证书的人员不少于5人；

4.有固定的经营服务场所；

5.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

第九条房地产经纪机构申请备案，应提交下列资料：

（一）房地产经纪机构备案登记表（一式三份）；

（二）营业执照正、副本复印件；

（三）法定代表人任职文件；

（四）房地产经纪人员注册证书及聘任合同；

（五）企业章程及内部管理制度；

（六）已签订的房地产经纪合同1份。

第十条房地产经纪机构从业限制

（一）一级房地产经纪机构可从事房地产项目营销策划、房屋销售、居间等活动，提供房地产咨询及代办手续等所有房地产经营活动。

（二）二级房地产经纪机构可从事除房地产项目营销策划以外的所有房地产经营活动。

（三）三级房地产经纪机构可从事除房地产项目营销策划、房地产以外的所有房地产经营活动。

第十一条省建设行政主管部门应当建立和完善房地产经纪机构信用档案，房地产经纪机构应当按季度上报更新企业业绩等信息。

第十二条房地产经纪机构或房地产经纪人员发生变动，应及时办理变更备案手续；遗失证件的需在吉林省建设厅网站声明30日后，方可申请补发。

第十三条房地产经纪机构从事经营活动，按国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》和其他有关规定标准收取费用，并接受房地产行政主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

第十四条房地产经纪机构承办经纪业务，应与委托人签订书面合同。

房地产经纪机构未经委托人书面同意，不得转让受委托的经纪业务。

第十五条房地产经纪机构与当事人签订房地产经纪合同前，应当明示房地产经纪合同示范文本，供当事人选用。房地产经纪合同中应当约定交易资金交付的条件和具体方式。房地产经纪合同应当有执行该业务的注册房地产经纪人员的签名。

第十六条房地产经纪人员在执行业务时应当严格执行《房地产经纪执业规则》，主动向当事人出示房地产经纪人注册证书或者房地产经纪人协理证书。房地产经纪机构与委托人签订委托合同后，方可对外相应的房源、客源信息。

第十七条注册房地产经纪人员只能受聘于一个经纪机构，并以该机构的名义从事房地产经纪活动。

第十八条房地产经纪人员与委托人有利害关系的，委托人有权要求其回避。

第十九条房地产经纪机构开展业务，应当建立风险资金、业务资料档案和业务台账，房地产经纪人员要将执业证书编号和身份证号在机构显著位置公示，并写入房地产经纪合同中。

第二十条房地产经纪机构各类房地产广告，应载明经纪机构的名称、房地产经纪机构备案证书编号。

第二十一条房地产经纪机构及经纪人员，在房地产经纪活动中禁止有下列行为：

（一）涂改、倒卖、出租、出借或者其他形式非法转让房地产经纪机构备案证书或房地产经纪人员注册证书；

（二）转让未经委托人书面同意的经纪业务；

（三）索取、收受经纪合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，泄露委托人商业秘密牟取其他不正当利益；

（四）提高或者压低经纪活动收费标准；

（五）允许他人以自己的名义从事房地产经纪活动；

（六）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

（七）同时在两个或两个以上经纪机构执行业务；

（八）虚假信息和未经核实的信息；

（九）签署损害委托人利益的合同；

（十）法律、法规、规章禁止的其他行为。

第二十二条房地产经纪机构违法违规从事房地产经纪活动的，由违法违规行为发生地的县级以上房地产行政主管部门依照建设部《城市房地产中介服务管理规定》和其他法律、法规、规定进行处罚，并可由省建设行政主管部门向社会公布房地产经纪机构不良记录。

加强房地产经纪管理范文第3篇

本期文章重点讨论市场的维护者应该如何引导经纪人和经纪行业，或者说如何对房地产经纪行业实施监管，重点在于对监管思路和原则的探讨。

我们经常会提到法治和德治这两种监管思路，在房地产经纪行业的监管上，同样应该是法治和德治兼备，

先说德治，德治的主要方式是教化，即通过道德教育提高人的道德水平，从而自觉地约束自己的行为。而德治的施行往往需要长期的文化积淀，特别是需要以信仰为基础，因为没有信仰的人往往是“无所畏惧”的。缺乏起码的敬畏之心，必然胆大妄为。在这种情况下，即使对其苦口婆心地教育，往往也收效甚微。也就是说，德治需要以监管对象自身具有一定的道德水准为前提。

从我国房地产经纪人的现行职业环境所造成的职业特点来看，作为房地产经纪人往往需要具有非常强的进取精神(在这里，进取是一个中性词，或者说，当进取心过强的时候，可能就会做出违反职业道德乃至违法的事情)，因为房地产属于高额大宗商品，成交往往是不连续的，在这种情况下，损失一单业务就意味着可能丧失了一个月的收入，而且目前房地产经纪人往往只有很低的底薪甚至完全没有，当一个人的全部生活都在两只手上(或者一张嘴上)的时候，如果缺乏道德约束，又没有严格监管，铤而走险是顺理成章的事。

在这种情况下，法治就显得必不可少了。

法治的方式又可以区分为准入限制和行为监管两类。我国于2004年7月1日开始实施的《行政许可法》，对设立市场准入的行政许可行为作了比较严格的规定，笔者认为，这是对长期以来我国政府对市场行为干预过多的一种矫正，无疑是正确的。但我们也应该认识到，即使在发达的市场经济国家，市场准入在许多行业里面也是存在的，比如在很多国家，酒类是不能随便在一般商店出售的，卖酒必须有专门的执照。而房地产经纪人的执业资格，在很多国家(以及地区)也都是实行准入制的。比如美国，每个州都设置了专门的经纪人执照制度，必须获得本州的执照才能在本州执业；我国香港地区也有专门的地产监管局，负责发放和管理经纪人牌照。本专栏后面几期将集中介绍国外(地区)的房地产经纪人管理制度。

但在中国大陆，为适应《行政许可法》的要求，建设部于2004年6月29日颁布了《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》(建办住房[2004]43号，下称《通知》)，决定将房地产经纪人执业资格注册工作转交中国房地产估价师学会(学会随后更名为中国房地产估价师与房地产经纪入学会，以下简称学会)，这实际上表明在国家层面上已经放弃了房地产经纪人的准入制度，或者说经纪人执业已经不需要经过行政许可。

当然，《通知》也详细具体地规定了学会及地方行业组织在房地产经纪人注册管理等方面的任务，即；中国房地产估价师学会要通过房地产经纪人执业资格注册工作，将房地产经纪人执业资格注册与房地产经纪行业自律管理结合起来；大力推动房地产经纪行业诚信建设，建立房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案；开展房地产经纪机构资信评价，建立房地产交易信息共享系统，促使房地产经纪人和房地产经纪机构为居民提供行为规范、诚实信用、信息准确、高效便捷的服务；制定房地产经纪执业规则，探索房地产经纪损害赔偿和执业风险防范制度。

《通知》还规定：各级房地产行政主管部门要充分发挥房地产经纪行业组织的作用，已经成立房地产经纪行业组织的地区，要按照《行政许可法》等法律法规和国发[2004]16号文件的有关规定，将房地产经纪人执业资格注册工作转交房地产经纪行业组织，确保房地产经纪人执业资格注册工作平稳过渡。尚未成立房地产经纪行业组织的地区，各级房地产行政主管部门要按照原有方式继续做好房地产经纪人执业资格注册的有关工作，确保房地产经纪人执业资格注册工作的正常进行，并积极组建房地产经纪行业组织。尽快形成政府监管、行业自律和社会监督相结合的房地产经纪行业管理机制。

前面说过，市场准入管理只是监管的手段之一，监管的另一重要手段是对市场行为的监管，这也是《行政许可法》的另一个核心要旨，即政府要加强对市场违法行为的查处。针对房地产经纪行业的监管，《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》同时规定：各级房地产行政主管部门要按照国家的有关规定，加强对房地产经纪行业的监督检查，规范房地产经纪行为，不得因房地产经纪人执业资格注册管理方式的改变，影响房地产经纪人执业资格考试和注册等工作的正常进行，确保房地产经纪人执业资格制度的深入推进。

加强房地产经纪管理范文第4篇

关键词：房产经纪；存在问题；应对措施；管理途径

早在一千多年前就有庄宅牙人，所谓庄宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人诗话里就有"庄宅牙人"，指的都是房产经纪人。房产经纪人发展曲折，改革开放前曾被禁止。

二十一世纪以来，随着房产行业的迅速发展， 我国的房地产经纪行业发展很快，房产从业人员迅速发展成为一支数以万计的职业大军，不仅为消费者买卖和租赁房产提供了很大方便， 极大地节约了社会的交易成本， 同时也促进了房地产业的持续、健康的发展。根据《中华人民共和国城市管理房地产管理法》规定，房产经纪人是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。①在日常生活中，房地产经纪人通常也被称为"房屋中介"或"二手房中介"。据有关部门统计，我国近一半的新建商品房销售都是通过房地产中介销售。房地产经纪人在房地产开发和市场消费中起到举足轻重的桥梁纽带作用。房地产经纪服务是最讲究和最需要诚信的服务； 诚实信用、恪守合同、遵纪守法是房地产经纪人应具备的基本素质。因此， 信誉良好、业绩优秀的房地产经纪机构可以更好的满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要， 有利于促进房地产业的良性循环和健康发展。

一、房地产中介服务的主要功能

1. 咨询服务

房地产咨询， 主要是应投资者、消费者和房地产经营者（土地、房产开发商、经营者）的要求， 就投资环境、市场信息（供求信息、客户资信等）、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务。

2. 价格评估

房地产价格评估是对现有或拟投资开发的房地产产品价格进行评估的经济活动。首先， 房地产产品价格有着特殊的价格形态， 价格形成较复杂， 又具有异质牟利性的特点，不可能形成统一或批量的价格， 需要对每一宗房地产品个别估价。其次， 房地产价格评估行为本身政策性强， 技术复杂， 需要专业和全面的评估机构来完成。第三， 由权威机构出具的房地产评估价格， 具有市场价格尺度的作用， 是房地产市场各类交易活动如房地产买卖、租赁、抵押、补偿、交换、诉讼、税收、投资决策和统计等活动的基础和依据。

3. 经纪

房地产经纪， 主要从事房地产买卖、租赁、调换、抵押、典当、信托等居间活动及业务。它与房地产开发商和消费者的联系更为直接和密切， 主要服务于房地产流通， 是房地产销售的重要中介环节。规范的经纪活动， 对活跃房地产市场交易， 促进房地产产品流通， 降低房地产空置率，合理配置稀缺资源， 具有积极意义。

4. 法律服务

各类法律事务所、律师事务所， 运用专业知识为房地产开发经营、房地产市场运行、物业管理以及城镇居民住房消费提供各种法律咨询、代行各类法律和司法业务， 把房地产开发经营、市场营销、物业管理（房地产售后服务）纳入国家法制化轨道， 促使房地产运行规范化。

二、我国房地产经纪市场发展现状

据不完全统计，目前，全国房地产经纪机构（含分支机构）达5万余家，其中聘用全国房地产经纪人的经纪机构数量为2万家。自20世纪90年代初起步至近年房产业炙手可热以来，房产经纪业已不是房地产的附属，而是一个独立的市场，全国成长起一批房产经纪大公司，有些已经上市，比如世联、易居、合富以及香港中原、台湾信义等。

根据江苏南京房地产管理局最近公布的数据，南京地区房地产经纪从业人员数量就有4000余人。以此为基数进行推算，全国本职业现有从业人员不低于45万人，而且还在不断扩展之中。本职业从业人员在地域上主要集中分布在全国的大中型城市，但已有向中小型城市扩散的明显态势。

在一线城市中二手房已经成为楼市消费的主流，以此为例，2010年二手房总成交量达到了19.65万套，而商品房期房及现房住宅合计仅11.1万套，二手房在北京、上海、广州等大城市已经成为市场的主要置业房源。由于二手房具有交易分散的特点，与一手房相比更需要房地产经纪人提供贴身专业服务。我国目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通过经纪服务促成的，广州等城市已达到80%左右。据估算，2009年广州市有超过一百万消费者接受了房地产经纪服务。全国性的房地产经纪行业组织是"中国房地产估价师与房地产经纪人学会"，一些省份成立了省级"房地产估价师与房地产经纪人学会"。北京、上海、、广州、深圳、大连、沈阳、重庆、成都、武汉、郑州等主要城市先后成立了专门的房地产经纪行业协会，开始实行行业自律管理工作。②由图1 可见， 房地产中介目前已经形成了一定的规模，总的来说它对市场起着集中、平衡和扩散功能， 使市场变得清晰、有序和简单（ 见下图1） ③

简而言之，房地产经纪人就是指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的人，联系人，中间人，经理人或介绍人。职业概况可以由下面一个流程表反映出来。

从以上图表看，房地产业作为第三产业的重要组成部分， 是集房地产开发、经营、管理和服务为一体的综合性产业，它不仅为买卖和租赁提供了很大方便，而且还极大的促进社会交易成本，是一个社会良好进步形象的典型表现，其对相关产业乃至整个国民经济的发展都具有极大的促进作用。但是， 由于房产经纪行业进入门槛相对不高， 而且巨大的利润空间使得大量经营者进入这一领域， 因此也就良莠不齐。大多数房地产经纪机构奉公守法、诚实经营， 在帮助消费者购置产业提供了优质服务；但也有不少不良中介机构存在着欺诈行为， 侵犯消费者的合法权益， 由此也引出了诸多的纠纷， 目前我国房地产经纪服务中各种失信行为已引起人们的非议与社会的关注。

三、房地产经纪行业现实存在的问题

（一）由于房地产经纪行业准入门槛低，投资少，风险小，因此房地产经纪行业成了许多人入行的首选。据不完全统计， 目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家， 从业人员数量达几十万人之多。大多数房地产经纪业规模较小， 企业实力弱， 由此造成信息和信息流通的范围极其有限， 成交效率和经济效益低下。与实力强劲的房地产开发企业相比， 房地产经纪机构真是相差甚远。经纪机构没有一定的资本作后盾， 地铺式经营， 销售能力欠佳， 房地产商不愿将项目特别是较大的项目交给经纪。

（二）、无资质、无证书、无照经营和超越经营范围。

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条， 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得"房地产经纪人资格证"的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员， 不得从事房地产经纪业务； 同时也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。④尽管这些条件比较低， 但是， 有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记， 借别的经纪人资格证书来蒙混检查。目前， 由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业， 不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。

（三）、房产经纪人平均素质不高，业务素质更是良莠不齐。

我国的房地产经纪人队伍除有极少数人综合素质较高外， 大量的从业人员业务知识单一，大量的从业人员来自社会各类， 层次繁多， 人员素质参差不齐。各中介机构的从业人员由于素质较低， 不能通过国家统一的资格考试，致使所有的房地产中介机构均在不具备执业资格的条件下违规操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地产知识， 缺乏专门训练， 只有中等学历的从业人员成为中介构的主要力量。

（四）、法规体系不健全， 行业管理欠规范。

我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段， 相关法律法规不够完善。与房地产经纪相关的法律政策文件分别是《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部的《城市房地产中介服务管理规定》、国家计委下发的《关于房地产中介服务收费的通知》、国家工商总局的《经纪人管理办法》。部分城市据此还制定了一些地方规章。但总的来说还显得不成体系， 规定过于原则， 针对性不强， 缺乏可操作性， 许多有关方面的问题难以涵盖。比如，《中华人民共和国城市房地产管理法》仅有第57 条对中介机构作了简单规定；《城市房地产中介服务管理规定》涉及咨询、评估和经纪三方面内容， 有关房地产经纪的规定却很少。⑤

四、应对此种现状下，房产经纪行业应对政策

那么如何才能进一步规范房地产中介市场管理， 引导房地产中介业务健康有序地开展呢？ 学生认为应从以下几个方面入手：

（一）强化市场管理，加强市场监督。房产中介行业的规范化主要体现在三个方面：一是中介机构设置规范化。这就需要房地产管理部门的审查、备案只能充分的发挥，要求房产部门严格监督各个新新成立的房产经纪行业高门槛的准入制度，需要国家法律法规出台前与工商管理部门沟通，研究出一套切实可行的管理办法，适当做必要的市场调研，针对现存的问题各个击破，重点突击。二是需要从业人员的资格规范化，由于房产中介服务涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，所以在从业人员上岗前，必须重视对从业人员进行培训工作，要认真做好从业人员的资质审查工作。因为，从事房地产经纪服务工作的人员不仅需要精通房地产业务， 熟悉房地产法律、营销、建筑、评估等方面知识， 而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧； 同时， 还要具备公关能力和敬业精神。所以必须加强对从事房地产经纪服务工作人员的专业知识和相关业务知识的培训， 以提高其综合职业技能水平。随着房地产市场不断向纵深发展， 市场需要具有综合素质的房地产中介人才， 这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。综合素质差的人便难以对市场信息做出正确的处理和预见性的分析， 这势必影响他们的业务活动，最终必将被淘汰。房地产经纪行业必须走规范化经营之路。三是充分做好市场调研，在借鉴较大中介公司的优势下，吸取精华，去其糟粕，再积极听取顾客意见，针对顾客在买卖和租赁房屋的过程中所遇到的棘手的问题加以整治，约束执业行为，保护客户的合法权利。

（二）经营模式专业化、现代化。目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构不合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营产业。

1、提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。一是完善专业体系，具体应设立包括策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。二是优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。

2、实行规范运作。目前，我国房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，必须针对目前市场上最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的规定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其对价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。

（三）逐步建立、健全房地产经纪管理制度及相关法律法规。

建立我国房地产经纪仁和园职业资格管理制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业道德修养，规范房地产经纪行为，使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展的轨道， 制定一个完善的房地产经纪管理办法非常必要。具体如下：

1. 建立全国性房地产经纪机构及从业人员的职业资格管理制度；

2. 建立房地产经纪人保证金制度；

3. 统一行业服务标准、收费标准及提取方式等；

4. 经纪机构及从业人员应承担的相应法律责任和经济责任；

5. 对现行法律法规进行必要整合， 使其更具针对性和可操作性。⑥

（四）加强房地产经纪机构自身建设，强化自律机制

房地产经纪机构应当加强自律意识，注重内部组织和制度建设。只有每一个房地产经纪人严守职业道德，依法经营，房地产经纪行业才能健康、快速、持久地发展。

五、结论

随着中国加入WTO，外资和外国企业的进入给中国的中介行业带来更多市场机会，同时行业发展与世界的接轨也使竞争更加激烈。如何规范和管理房地产中介市场，使国内的中介机构在与国外同行的竞争中更好的生存和发展是政府相关部门和中介商们要考虑的首要问题。作为国民经济的重要组成部分的房地产业是一个关联性很强的产业， 在国民经济中占有重要地位和作用。而房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环。为了保证房地产业持续、稳定、健康的发展， 政府在房地产经纪行业走向深入的同时， 也应发挥其特有的职能作用， 促进经纪人队伍建设， 为经纪行为创造一个良好的政策环境和市场环境。

注释：

①《中华人民共和国城市管理房地产管理法》第四章，第五节，房产中介人。

②李贵良：市场论坛MARKET FORUM改革发展2011年第12期（总第93期）我国房地产经纪市场规范化发展研究综述）.

③罗长天：《经纪人实用大、全》.北京：光明日报出版社，1994.第18 页.

④建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条

加强房地产经纪管理范文第5篇

【关键词】 房地产经纪人 水平评价 美国房地产经纪 行业自律

一、引言

在人力资源管理领域，人才的能力和水平需要具体的标准或工具去判断，其中，职业资格证书在一定程度上代表着持证人具备了相关行业的基本知识和技能，成为区分专业人士与非专业人士的标志之一。房地产经纪人职业资格证书曾经是房地产经纪行业的准入门槛，房地产经纪人按规定只有持证才能上岗，持证人在就业时相比无证的人具有更多的竞争优势。2014年8月，国务院发文取消11项职业资格许可和认定，房地产经纪人职业资格列在首位。关于取消房地产经纪人职业资格认定，有的观点认为，有利于改变“以证取人”的局面，为更多有职业技能但没有职业资格的人的就业提供更多的便利；也有人认为，取消房地产经纪人职业资格认定，用人单位或客户将难以判断房地产经纪人的专业水平和职业道德，增加了信息的不对称；有人则担忧，取消房地产经纪人职业资格认定在一定程度上是降低了就业门槛，行业的服务水准是否会因此降低？实际上，国务院取消了房地产经纪人职业资格的认定，但并不意味着对进入这个行业完全没有了水平评判的要求。行业协会等组织将在这方面承担更多的责任，发挥更大的作用，行业自律就是重要的表现形式。

二、房地产经纪人的水平评价的必要性

对房地产经纪人开展水平评价，不论对房地产经纪人、房地产客户还是房地产经纪行业都有着重要的意义，是非常必要的。

1、保障房地产经纪人的职业素质

没有取消房地产经纪人职业资格认定前，截止2013年年底，能够取得全国房地产经纪人资格的不到5.3万人，整个房地产经纪人行业从业员的专业素质偏低。由于房地产经纪从业人员的稳定性差与房地产经纪公司需求量大形成矛盾，很多房地产经纪公司不得不降低对从业人员的能力要求，导致大量不具备职业资格的人进入了房地产经纪行业。研究发现，我国房地产经纪人群体普遍存在人员构成年轻化、职业技能不高、服务水平较低、职业道德缺失等问题。如果连行业也完全取消对房地产经纪人的水平评价将无法保证保障房地产经纪人的职业素质，也不利于房地产经纪人自身的长期发展。

2、保障房地产客户的合法权益

房地产市场上的买方和卖方，大多数情况下需要房地产经纪人在中间发挥对接协调作用，进而促进交易的完成。房地产经纪人除了要具备信贷政策、交易风险防范等方面的知识专业知识外，还必须要有良好的职业道德。房地产经纪人职业素质的高低，决定了房地产客户所获得价值的高低以及合法的权益是否能得到保障。在鱼龙混杂的房地产经纪市场，由于房地产经纪人专业水平不高或者职业道德败坏而造成房地产客户权益损失的案例时有发生，比如吃差价甚至携款潜逃等。在对房地产经纪人水平评价和监管持续进行的情况下，房地产客户的合法权益才能得到充分的保障。

3、保障房地产经纪行业持续发展

房地产经纪人处在房地产经纪行业的前线，是这个行业中最活跃的群体，也是影响行业发展的关键因素。房地产客户判断房地产经纪行业形象最直接的参照就是房地产经纪人的职业素质以及职业行为。这意味着房地产经纪人的表现直接影响着房地产经纪行业的社会公信力。同时，房地产经纪行业协会开展对房地产经纪人的水平评价，有利于行业人员的优胜劣汰，保证行业人员的职业素质，实现房地产经纪行业的持续发展。

三、行业自律与成本收益说

关于行业自律，国外的学者很早提出不同的看法。埃尔文的观点认为行业自律是“私人部门的特定产业或职业，为了满足消费者需求、遵守行业道德规范、提升行业声誉及扩展市场领域等目的，对自我行为进行的控制。”可见，行业自律是一种自觉的自我控制，在获得一定收益的同时也是要付出交易成本的。威廉姆森认为交易成本是“经济系统运转所要付出的代价或费用”。房地产经纪行业要能够有效地运转，在制定和实施行业自律规范的时候就要付出一定的成本费用。比如组织编写制定《房地产经纪行业执业规范》，号召和影响行业成员执行规范，对房地产经纪人的执业水平进行判断和提升等行为都要付出代价或费用。开展行业自律也是有相应收益的，雷诺克斯认为，公司参与行业自律可获得运营收益、附属收益、信号收益及合法性收益等四个方面的收益。如执行《房地产经纪行业执业规范》、遵守行业职业道德能够提高房地产行业在公众特别是房地产客户心中的良好形象，房地产经纪人也可以凭借行业及个人的良好形象来提升销售业绩，降低合同签订之前和合同签订之后的交易成本。行业自律是行业及行业成员的自我管理而非政府的外部管制。由于房地产经纪行业自律制度的需求和供给源于行业内部，有具体的方式和工具对供给和需求加以评定，相比外部管制，行业自律的成本更低、收益更大。在美国，房地产经纪行业的发展已经非常成熟，行业自律方面的经验有很多值得国内行业借鉴。

四、美国的行业自律经验及启示

美国的房地产经纪行业自律有着较长的历史，如美国房地产经纪人协会（NAR）已经成立了100多年，拥有100多万会员，对美国房地产经纪行业有着重要的影响。美国房地产经纪行业自律主要体现在以下几个方面。

1、有严格的执业资格制度

在美国，只有取得房地产牌照后才有资格成为一个房地产经纪人或从事房地产经纪的法人，要获得牌照则首先必须通过房产金融、房产经纪等12门专业课程的考试。每个州都建立了相应的执业资格制度，由地方政府部门组织考试和发放牌照，对房地产经纪行业成员进行严格的监管。在接到投诉后，监管部门会对被投诉的房地产经纪人或公司立案调查，一旦核实存在违规行为将受到不同程度的处罚，轻则发出规劝信，重则吊销房地产牌照。

2、行业协会公信力强

除了NAR，美国还有AREAA等房地产经纪行业协会，由于长期以来的诚信经营和专业服务，很大程度地降低了房地产买卖前后的各种交易成本，在社会公众中建立很强的公信力。房地产客户进行房地产买卖时，更愿意相信属于房地产经纪行业协会会员的房地产经纪人。对于房地产经纪人来说，成为行业协会的成员意味着更高的职业操守、更强的职业技能、更大的品牌美誉度和更好的销售业绩。因此，加入协会的房地产经纪人不但不敢违法，还要经常地从协会寻求各种咨询帮助。

3、有畅通的行业信息平台

在美国，约95%的房产交易都是通过经纪人来完成，市场信息在其中显得相当重要。MLS是美国影响力较大的传统经纪人“俱乐部”，它的重要性在于为房地产经纪人建立起沟通合作的平台和市场信息共享的机制。MLS内的房地产经纪人之间既有竞争更有合作，他们通常不会为了达成某个交易而开展恶性竞争；相反，他们经常共享市场信息并开展合作去促进交易的达成，按照一定的比例分享佣金，因此工作效率较高，房地产经纪人的收入水平也较高。

4、有强烈的行业自豪感

美国的房地产经纪人是比较特殊的营销人群。特别是成为协会成员的经纪人，拥有着丰富的经验和专业的技能；虽然学历水平一般也不是很高，但却能够为房地产客户提供优质的服务并有着良好的职业操守，收入水平相对比较高；他们对自己的职业有很强烈的认同感和自豪感。由于协会的社会公信力很强，协会成员也因此获得了附属收益，在社会公众中享有很高的声望和形象。协会成员为了维护他们的社会地位和经济地位，通常都非常愿意去支持和维护房地产经纪行业的发展，如缴费或赞助协会为了提升行业职业水准和规范而采取的行动。

五、房地产经纪人水平评价行业自律模式研究

根据成本收益说，基于行业自律对房地产经纪人开展水平评价，目的在于降低交易成本，提高交易双方及社会的总体收益。在我国取消房地产经纪人职业资格认定的背景下，房地产经纪人水平评价行业自律模式构建思路包括五个方面：行业协会组织产生、行业自律规范制定、行业信息平台建设、行业自律规范执行、行业自律效果评估。

1、行业协会组织产生

美国作为一个自由度比较高的市场，采取的行业自律也并非完全放任自流，而是与政府有着重要的联系，实质上是“政府引导下的行业自律模式”。在我国的目前的市场背景下，行业自律在初始阶段缺乏政府部门的参与推动，预期效果不会太好。政府部门参与其中的角色不是行业的管制者，而是行业发展的服务者。在政府的支持下，以省份、直辖市或较大的一级市场为基点成立房地产经纪行业协会。协会成立理事会，设置相应的组织构架，常务理事成员由房地产经纪行业业内推选的人员担任，协会拥有完善的章程和运作程序。以政府部门的名义向房地产经纪行业颁布相关文件，将更多的管理权力下放给行业协会，鼓励房地产经纪人及房地产经纪公司积极加入协会。政府在协会成立及日后的运作中提供必要支持，特别是承认协会的合法性和重要性，并在必要的时候帮助协会扩大在社会公众中的影响力。

2、行业自律规范制定

行业自律规范的制定目的在于保障行业运作有规可循，这里的规范包括针对整个行业自律的规范也包括公司内部自律的规范。

行业自律规范制定可由房地产经纪行业的资深人员、房地产经纪领域的研究者和国外房地产经纪行业的资深人员来共同制定。规范的制定必须充分考虑国内市场的情况和规律，吸收最新的管理理念和方法，对行业自律规范的对象、原则、内容、约定、责任、权利、奖励、处罚、服务项目等方面进行详细的描述。在规范正式实施之前在行业内公开进行意见征集，根据意见作出调整后才正式定稿，以保证规范的科学性、可行性和有效性。广州市房地产中介协会是国内比较规范的行业协会，为了加强行业自律，先后制定了“广州市房地产中介行业执业规范”等多项行业自律规范；为吸引从业人员入会，对会员提供免费的职业规范和职业技能培训。

公司在积极落实行业自律规范的基础上，公司内部可以根据管理需要制定公司内部自律规范。房地产经纪行业由各个公司组成，公司内部自律规范的制定，目的在于让公司及房地产经纪人形成行业自律的习惯和氛围，减少市场一些不端行为的出现，为行业自律规范的执行创造良好的环境。在美国，房地产经纪公司普遍具有较强的社会责任意识，房地产经纪人也普遍具有较高的职业操守，使得房地产经纪行业能够健康持续的发展。

3、行业信息平台建设

目前国内的房地产经纪行业市场环境较为混乱，特别是房地产经纪人、房地产经纪公司、房地产房源等市场交易要素信息不透明、不真实、不全面。环境的混乱、信息的缺失形成了整个行业发展的障碍，也影响着房地产经纪人个人的发展，特别影响着他们个人的收入水平。目前，一些营销创新能力较强的公司已经推出了一些基于互联网技术的信息平台，如好屋中国的好屋合伙人、销客，房多多的房多多经纪人，万科的带客通等。这些信息平台很好的整合了房地产经纪行业内的经纪人、房源等重要市场要素，较大地提高了市场效率。房地产经纪行业在政府的支持下，开发房地产经纪行业信息平台，最大限度地将房地产经纪人、房地产经纪公司、房地产房源等信息全面整合优化，实现平台内成员信息共享。按原则，房地产经纪行业内的经纪人和公司实行协会资格准入，经纪人和公司详细信息也按规定全部进入行业信息平台并且进行公开，便于行业内外的识别、监督。房源信息由行业信息平台后台进行核实确认，保证房源的真实性和唯一性；房源信息公开，但只有行业信息平台内的行业协会会员才能进行交易操作。为了保证行业协会会员的利益，房地产客户进行房地产买卖委托时，需要签订相应的条款，保证委托买卖的房源不会在行业协会会员以外的人手中成交。而要获得房地产客户的信赖，又必须以行业协会较强的公信力、房地产经纪人较高的职业操守、职业技能以及优质的服务作为基础。房地产经纪行业协会通过行业信息平台为房地产经纪人、房地产经纪公司以及房地产客户创造最大价值，从而进一步赢得更大的正面影响力。

4、行业自律规范执行

行业自律规范并非只是房地产经纪人单独执行，房地产经纪公司、行业内部、社会力量都应该参与其中，保证行业自律规范落地生效。提高个人职业操守是房地产经纪人最基本的责任，良好的职业操守将从根本上降低交易成本，是最值得提倡的行业自律行为；公司内部进行自查，有利于对公司自身和房地产经纪人员形成正确的指引、纠正和约束，减少或避免诚信缺失、不公平竞争等行为的出现，保证了行业及市场的正常运转；行业内公司进行相互监督、行业外社会力量（房地产客户、新闻媒体等）进行外部监督，双力齐发推动房地产经纪行业严格执行行业自律规范。一个行业就是一个相对完整的行业生态圈，只有圈内的每个组成部分都去遵守和执行规范才能更好地保持行业生态圈的发展平衡。在执行行业自律规范的过程中，一旦发生违规行为，必须按照相关规定进行严厉的惩处而发挥引以为戒的震慑作用。如对违规的房地产经纪人或公司进行一定数额的货币处罚、暂停或终止从业资格等。

5、行业自律效果评估

行业自律规范执行后，有必要进行行业自律效果评估，评估的标准主要有行业信息平台内协会经纪人的收入水平、职业能力和职业发展情况；社会公众特别是房地产客户对行业的满意度；房地产经纪行业的社会公信力；市场交易效率及交易成本；房地产经纪人的职业自豪感等等。在行业自律规范制定的时候，行业自律效果评估的具体办法也要形成。如对经纪人收入水平进行自律效果评估，随机抽样的样本应该符合几个条件：加入协会前从业一年以上；入会后工作时间达一年以上；交易达成与行业自律相关而非偶发性因素促成等。进行行业自律效果评估，目的在于检验行业自律的可行性、有效性，发现问题，找出办法，为进一步解决行业自律问题提供依据。

六、结语

房地产经纪人的水平评价对于促进房地产经纪行业发展的重要性是不言而喻的。基于行业自律视角，构建适合我国国情的房地产经纪人水平评价模式，对于帮助房地产经纪人提高职业素质，进一步规范国内房地产经纪行业是有积极作用的。房地产经纪行业的发展有赖于行业利益相关者的共同努力。

（注：本文受2012年广西教育厅高等学校科研项目资助（201204LX680）。）

【参考文献】

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[4] 廖俊平：从科斯想到房地产经纪人的自律[J].中国房地产，2013（19）.