企业土地征收补偿办法

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企业土地征收补偿办法范文第1篇

第二条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

货币补偿是指直接向被征收人发放货币补偿款。

产权调换是指被征收人选择房屋征收部门所提供的产权调换房源，并与房屋征收部门结算被征收房屋补偿款与产权调换房屋价值的差价。

房屋征收安置工作遵循政府主导、群众自愿、让利于民和公开、公平、公正的原则，充分尊重被征收人的意愿，由被征收人自主选择补偿方式。

第三条 产权调换房的价格，由对被征收房屋价值进行评估的同一评估机构在同一价值时点、相同评估方法的基础上，按照区位不同，市场评估价值下浮10-20%后确定。

（一）征收部门库存房源或国有企业建设的安置房源，按照市场评估价值下浮20%结算；

（二）政府市场采购开发企业的安置房源，按照市场评估价值下浮10%结算。

第四条被征收人选择产权调换房的，房屋征收部门应按照《县国有土地上房屋征收与补偿办法》文件规定支付临时安置补助费。

被征收房屋合法建筑面积小于54平方米的，被征收人可以按照市场评估价下浮的调换价格购买54平方米产权调换房。如购房面积超过54平方米的，超出面积按照市场评估价值结算。

对经审核属困难弱势的群体，被征收房屋合法建筑面积小于54（含）平方米的，在城区仅有一处住房的，可享受“暖心房”政策，购买房屋54平方米（含）以内的按1700元/平方米进行结算；超出面积10平方米（含）以内的，超出部分上浮10%进行结算；超出面积10平方米以上的部分，按照市场评估价值结算。

第五条县征收办协助被征收人对产权调换房房源进行选定及手续办理。开发企业产权调换房取得《商品房预售许可证》后，应及时与被征收人签订《商品房买卖合同》并予以备案。

第六条县住建局是产权调换房主管部门，主要负责做好产权调换房的建设推进、预售审批、质量监管及开发企业提供的产权调换房的回购等工作。产权调换房必须严格按照统一的规划、质量和配套设施进行建设。

第七条产权调换房涉及的行政事业性规费、服务性收费、政府性基金等相关费用按照保障性住房相关优惠政策规定执行。

第八条选择货币补偿的被征收人可以享受房票补助。

房票补助是指在县城区范围内房屋征收过程中，以货币补偿的方式与被征收人签订补偿协议后，被征收人在规定时间内凭房票自行在县城区范围内购买商品住房（不含二手房）经申请而享有获得财政补助的政策。

（一）选择货币补偿的被征收人，如需购买县城区范围内商品住房的，在房屋征收补偿协议签订之日起10个工作日内，由被征收人凭房屋征收补偿协议、交房单、身份证明到县征收办领取房票。

（二）选择货币补偿的被征收人，在房屋征收决定公告规定的签约期限内签约并完成搬迁的，在房屋征收补偿协议签订之日起6个月内，购买县城区范围内商品住房的，凭房票享受购房合同总价（不含车位、车库、储藏室等）15%的房票补助，每户补助最高不超过10万元（含）。新购房屋面积大于被征收房屋合法面积10平方米（含）以内的部分给予补助，超出10平方米以外的部分不予补助。

（三）被征收人购房款（包括银行按揭、公积金贷款放款到位）全部付清后，凭房屋征收补偿协议、购房合同、全款发票、契税完税凭证以及被征收人身份证明到房屋征收办凭房票按程序办理房票补助。

（四）被征收人在房屋征收决定公告规定的签约期限内未完成签约搬迁、被依法或者在房屋征收部门提供的产权调换房源内选房的，不享受房票补助政策。

（五）被征收人所享受的房票补助资金由县财政承担，房屋征收部门具体负责房票补助资金申拨及发放工作。

（六）本意见中的房票补助，仅限于县城区范围内国有土地上房屋征收且选择货币补偿的被征收人本人享受，不得转让、买卖以及更换姓名。

（七）货币补偿的被征收人在购房合同签订且领取政府房票补助后退房的，需先返还所补助资金后，住建部门（房地产业发展中心）方可办理退房手续。

（八）房票补助的办理流程

1．申请

选择货币补偿的被征收人，在规定时间内购房后向县征收办提出申请，并提交以下申请材料：

（1）房屋征收补偿安置协议；

（2）货币补偿房票补助的房票；

（3）《商品房买卖合同》；

（4）购房发票；

（5）契税完税凭证；

（6）申请人身份证原件及复印件。

2．初审

县征收办现场审核申请人提供材料的真实性和合法性，并将符合条件的申请人所提供材料复印2份，一份自存，以备复核，另一份按季汇总后报县财政局。同时，县征收办将汇总明细表报县住建部门。

3．复核

县财政局对县征收办提出的房票补助材料进行完整性和合法性（申请表、汇总表、申请人提供的材料复印件）进行审核，并提出房票补助拟办意见，呈报县政府批准。

4．公示

县征收办根据县政府批准意见，在县政府门户网站上进行公示，公示期10个工作日。

5．支付

经公示期满后，由县征收办申请，县财政局将房票补助资金拨付到县征收办，由县征收办负责支付给申请人。

6．已办理房票补助退回

申请退房的，应向县征收办申请退回房票补助，由县征收办出具房票补助退回证明，县房地产业发展中心办理商品房退房手续。

第九条对于享受城区征收补偿最低保障的被征收人，征收补偿后符合经济适用住房保障条件的，优先选择申购经济适用住房；符合公共租赁住房保障条件的，优先将其纳入保障范围。

第十条被征收人在县城区购买商品住房，且购房成交价格不超过货币补偿金额的（不含提前搬迁奖励金额），对新购房屋免征契税。购房成交价超过货币补偿金额的，差价部分按规定征收契税。

第十一条被征收人在县城区购买商品住房，已享受本办法中15%房票补助的，不再重复享受《关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（泗政发〔2016〕136号）文件中2%购房补贴。

第十二条房屋征收部门在开展征收过程中，应接受各方面监督。县财政局应加强财政监督；县审计局应加强审计监督。

第十三条被征收人假借订立购房合同或故意隐瞒购房相关事项，恶意套取房票补助资金的，已领取的补助资金应当予以追回；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

企业土地征收补偿办法范文第2篇

(一)《物权法》对补偿范围没有明确的规定

《物权法》规定不动产征收必须要给予补偿，但是没有明确补偿的范围，这样使得下位法在制定征收补偿范围的时候缺乏依据，从而造成不动产征收实务中出现不公和混乱的局面。

(二)补偿范围的层次不清，与我国物权体系不符

我国目前征收范围不全，主要在于征收过程中仍然以“人”作为补偿重心。相同的不动产，因为权利人的不同，补偿也有所差异。譬如深圳市光明农场在土地征收过程中按照原村民、华侨、外迁户制定不同的补偿方针。又比如面积相同的不动产，因为权利人的人均住房面积差异，补偿也不相同。②政府征收的对象是不动产，理应以“不动产”作为补偿的重心。征收不动产就是剥夺与不动产相关的一切权利，那么应该对所有权利损失给予补偿。我国《物权法》对不动产权利体系进行规定，根据权利主体是否为财产所有人，将物权分为自物权和他物权;根据设立目的不同，他物权又可划分为用益物权和担保物权。用益物权主要强调了建设用地使用权、土地承包经营权、地役权、典权等。

二、国内外不动产征收补偿范围比较借鉴

(一)国外不动产征收补偿范围梳理

西方国家的征收补偿一般都经历了长达数十年甚至上百年的历史，补偿标准在实践中已经发展相对完善，且大都有一部专门的法律对财产征收补偿作出规定。如英国的《强制购买法》，法国的《公用征收法》，德国的《联邦建筑法》。以德国为例，德国的公益征收补偿标准的确立，经历了一个从完全补偿到适当补偿再到公平补偿的历史发展过程。十九世纪，继黑森大公国颁布《征收法》之后，德国各邦都陆续制定了《征收法》，并普遍确立了“完全补偿”原则，充分反映了当时德国法治国家和“财产权不可侵犯”的基本理念。［5］第一次世界大战之后，德国由于战败，割地赔款，导致经济凋敝，无力支持“完全赔偿”，加上社会右翼势力较为浓厚的社会民主主义价值理念，这一阶段《魏玛宪法》确立的是“适当补偿”原则。“适当补偿”原则要求政府在决定补偿的额度时，应当权衡公益的要求以及参考当事人的经济状况来确立其补偿额度，不必拘泥于“全额补偿”。在第二次世界大战之后，联邦德国根据现实状况在《基本法》中又确立了“公平补偿”的原则。该原则要求政府在确立补偿的种类和额度时，以公平地衡量公共及参与人的利益后作决定，这一原则至今仍然是指导德国行政补偿的基本原则，包括许多联邦法律如《军事用地征收法》、《联邦建筑法》都采纳了这一补偿原则。关于德国的征收补偿范围，《联邦建筑法》(第八十五条)将其划分为三种补偿种类，即实体损失(第九十五条)、其它财产利益损失(第九十六条)以及负担补偿(第一百二十二条)。实体损失是针对被征收土地以及其它标的物的价值而言，因而是对征收标的实体的补偿，也是对征收所失权利的补偿。其它财产损失指直接因征用所产生的财产减损或费用。主要包括营业损失、残留地减损、迁移费以及相关费用等。负担补偿是指因实行都市建设计划而采取征收措施，使得人民的生活状态(尤指经济及社会生活方面)，产生了经济方面的损失。和德国一样，其他西方国家都从法律上明确了财产征收的补偿内容，使征收补偿范围更具统一性和权威性。

(二)国内外不动产征收补偿范围比较

通过国内外不动产征收补偿范围的比较，可以得到以下几点:1．国外发达国家财产征收补偿对财产权损失补偿更全面国外发达国家不但对土地所有权给予补偿，还考虑地上设置的其他财产权，包括地上权、长期租佃权、租赁权、渔业权、地上建筑物、附着物等［6］。国内仅就土地使用权(农村土地包括所有权)、地上建筑物、附着物等给予补偿。对设置的其他用益物权补偿考虑不足，如承包经营权、租赁权等补偿无相关规定。2．我国对征收损失补偿不足与国外发达国家相对比，我国目前的损失补偿只有搬迁补助、停产停业补助和临时安置费用，未包含残留地补偿、其他必要费用补偿等内容。其中，停产停业补助，实际上只包含了因土地征收而导致经营中断部分损失的补偿，客户损失、商誉损失等并未考虑。临时安置补助只包含获得新居所之前的正常居住费用，但对于获得新居所所发生的其他费用，如房地产登记相关税费、房地产交易中介费用等为获得新居所所发生的正常费用并未包括在内。3．国内财产征收未考虑相邻地块权益损失从我国现行财产征收补偿的情况来看，无论是收回国有土地补偿或国有土地上房屋征收补偿，均未考虑因征收对相邻地块的影响。4．生活补偿对于因土地征收而引起的人员失业、对生活共同体的破坏等补偿在国内仍然属于空白领域。对生活共同体破坏的损失比较抽象，同时也很难量化，部分国家对该部分损失不予补偿。但是，对于失业者补偿，几乎所有国家把该项补偿纳入财产征收补偿范围，而且，根据我国《劳动合同法》规定，在多种情况下解除劳动合同，用人单位应当向劳动者支付经济补偿。因此，缺失失业补偿，对因征地而中止劳动合同的企业不公平。

三、建立以物权为核心的征收补偿体系

我国土地征收补偿范围的不完善，主要反映在部分权利补偿缺乏规定、部分费用补偿缺失、部分权利补偿不完整等方面，建议从以下几方面对我国土地征收补偿进行梳理和完善。

(一)明确土地各项权利的补偿

针对我国不动产征收只重视财产所有权补偿的现状，有必要对不动产相关权利补偿进一步梳理。结合国内征收的特殊背景，当务之急应该明确对承包经营期和国有土地使用权的补偿。1．细化农村土地承包经营权的补偿我国《土地管理法》对土地征收补偿的规定，没有清晰界定土地承包经营权的补偿。其中部分法律解释认为安置补助费包含承包经营权的损失，但从其计算方法可知，安置补助费并不等同于承包经营权的权益。按照物权体系，农村土地承包经营权由土地所有权分离出来，那么土地所有权的补偿中已经涵盖了对土地承包经营权的补偿，但是这部分补偿应该属于原土地承包农户。另外一种可能性是，国家对集体土地的补偿并非土地价值的全部。针对这种情况，建议从物权角度对土地权益进行梳理，对土地所有权、土地使用权、土地承包经营权等各项权利损失进行评估，制定与各项权益损失相对应的补偿体系。2．完善划拨用地补偿标准按国有土地收回补偿标准，划拨国有土地使用权无偿收回，但划拨国有土地使用权与有偿出让的国有土地使用权并无本质区别，同属于用益物权，权利的损失应当给予相应补偿。目前，很多地方性法规都已经承认了划拨土地的价值，如《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》第一部分规定划拨土地收回给予补偿。也有部分地区采取一定比例的土地标定价格作为划拨土地的补偿标准，各地收回划拨土地使用权补偿标准不一。建议我国在《土地管理法》或《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中根据划拨用地使用权权益损失制定相应的补偿标准，统一各法规补偿规定。3．明确把国有土地使用权的补偿纳入国有土地上房屋征收的范围国有土地上房屋征收中，忽略了土地使用权的补偿。对此，应该在征收国有土地房屋活动中，对土地使用权进行补偿。一种方法是对土地使用权和建筑物所有权分别进行评估后，向权利人进行补偿。另外一种方法，是先对房屋及基地占地建设用地，进行补偿。然后对房屋基地以外的建设用地，作为单独项目进行评估后，向使用权人进行补偿。

(二)增加和完善财产减损补偿

土地征收所造成的财产损失很多时候不仅限于征收土地的本身，残留土地、相邻土地同样会因为土地征收而产生价值贬损。财产征收补偿应考虑因土地分割造成残留地块、相邻地块的价值贬损，制定相应补偿项目。另外，部分财产减损补偿并不完整，如:营业损失补偿。目前国内仅针对土地征收期间所造成的损失给予补偿，对于征收造成的客户损失、商誉损失等并未予以考虑。1．增加残留地权利损失补偿土地征收过程中，部分土地因为征收行为而进行分割，难免对剩余部分的土地价值产生影响。如:土地面积变化、土地形状改变等均会造成剩余土地的贬值。［7］剩余土地的贬值是因为征收引起的，所以，征收单位有必要对残留地权利人进行剩余土地的贬值补偿。2．增加营业损失补偿目前土地征收补偿只包含停产停业损失补偿，而停产停业损失只是经营损失的一部分。在很多情况下，营业损失甚至大于土地权利损失的本身。特别对于周边环境依存度高的经营项目，如:酒店、商场等等。这些项目搬迁，所造成的客户损失及商誉损失巨大，重新选址和经营需要花费大量费用，而且必须经过较长时间的培育，才能进入成熟期。经营损失补偿的缺失，会让经营方蒙受重大的损失。3．增加获得新住所、经营场所相关费用补偿对于获得新住所、新的经营场所所支付的费用，目前《国有土地上房屋征收与补偿条例》只给予临时安置费的补偿，但并不包含寻找新居所、新经营场所所包含的必要费用。居住类的房屋市场交易比较活跃，而且，市场上存在大量的房屋可供选择，这点对于住宅类的被征收人影响不大。但是，对于商业类的被征收人影响会较大，由于人流、商业气氛等众多因素的影响，重新寻找新的经营场所必须花费相关的人力、财力，该部分费用由土地征收而产生，应给予相应的补偿。另外，无论寻找新居所或者新的经营场所，大多通过中介进行，中介佣金、交易税金等应包含在补偿范围内。4．相邻地块损失补偿土地征收过程中，相邻地块同样会受到影响。特别在所征收地块与相邻地块存在密切经济关联的情况下，相邻地块可能受到重大影响。因此，建议增加相邻地块损失补偿。由于相邻地块损失有时难以界定，建议由损失方提出，或由房地产评估公司进行评估，经确认后给予补偿。

(三)增加失业补偿

企业土地征收补偿办法范文第3篇

关键词:土地征收;补偿;农民

中图分类号:F321.1 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)07-0033-04

土地征收补偿是指公共权力基于公共利益的目的使得被征收人丧失土地上的权利,对于原权利人应当支付的相应的代价｡我国《宪法》规定:国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿｡《土地管理法》对于土地征收补偿的方式､范围､标准､原则等问题做出了具体的规定｡但是,现行土地征收补偿制度存在补偿方式单一､补偿范围有限､补偿标准不科学､补偿原则不合理等缺陷,亟待完善｡

一､国外土地征收补偿制度之借鉴

(一)土地征收补偿的基本原则｡在各国的土地立法中都规定了土地征收补偿制度｡1789年,法国人权宣言第17条明确规定了公平补偿的观念｡因而,“公平补偿”作为征收补偿的基本原则是毫无疑义的｡但是这里所说的公平补偿,其含义究竟是指弥补财产权人完全损失的“完全补偿”,还是仅给予“适当补偿”呢?有关土地征收补偿的原则大致有三种:

1.完全补偿原则｡该原则从“所有权神圣不可侵犯”的观念出发,认为损失补偿的目的在于实现平等,而土地征收是对“法律面前,人人平等”原则的破坏,为矫正这一对平等的财产权的侵害,自然应当给予完全的补偿,才符合公平正义的要求｡

2.不完全补偿原则｡该原则从强调“所有权的社会义务性”观念出发,认为财产权因负有社会义务而不具有绝对性,可以基于公共利益的需要,而依法加以限制｡但征收土地是对财产权的剥夺,它已超越了财产权限制的范围,因此,基于公共利益的需要,例外地依法准许财产权的剥夺,应给予合理的补偿,否则财产权的保障将成为一纸空文｡

3.相当补偿原则｡该原则认为,由于“特别牺牲”的标准是相对的､活动的,因此,对于土地征收补偿应分情况而采用完全补偿原则或不完全补偿原则｡在多数场合下,本着宪法以财产权和平等原则的保障,对特别财产的征收侵害,应给予完全补偿;但在特殊情况下,可以准许给予不完全补偿｡比如对于特定财产所给予的一般性限制(其中包括对非国有空地及荒地的征收,以及对私有建筑用地超过最高面积限额的征收等),由于该限制财产权的内容在法律的权限之内,因此要求权利人接受低于客观价值的补偿,并没有违反平等原则的要求｡

纵观各国法制,关于土地征收补偿的原则各不相同,即使是同一国家,随着权利观念从权利私有化向权利社会化的转变,也有不同的规定｡但对世界整个发展趋势来看,对于国家合法行为所造成的损失,其补偿范围与标准均呈日渐放宽之势,以便对人民所遭受的损失予以更充分､更完全的补偿｡

(二)土地征收补偿的范围与项目｡综观各国立法,土地征收补偿范围甚为广泛,现仅以英国､德国立法为例阐述如下:

德国土地征收补偿的范围和项目:(1)土地或其他标的物的权利损失补偿;(2)营业损失补偿(即原财产权人在职业､营业或履行其应负的任务所受的暂时的或持续的损失);(3)征用标的物上的一切附带损失补偿｡

英国土地征收补偿的范围和项目是:(1)土地(包括建筑物)的补偿;(2)残余地的分割或损害补偿;(3)租赁权损失补偿;(4)迁移费､经营损失等干扰的补偿;(5)其他必要费用支出的补偿(如律师或专家的费用､权利维护费用等)｡

由上可见,各国土地征收补偿的范围,除土地补偿外,大多将残余地损害､营业损失及其他因土地征收引起的各种附带损失均列入补偿的范围｡

(三)土地征收补偿的标准｡在上述补偿项目中,每一项目的补偿标准如何确定,是补偿制度的又一重要问题｡现仍以英国､德国的补偿标准为例:

英国土地征收补偿标准是:(1)土地(包括建筑物)的补偿标准为公开市场的市价,并且不得因征收而给予被征收入救济或其他优惠;(2)残余地的分割或损害补偿标准为市场的贬值价格;(3)租赁权损失补偿标准为契约未到期的价值及因征收而引起的损害｡

德国土地征收补偿的标准是:(1)土地或其他标的物的权利损失补偿标准为土地或其他标的物在征收机关裁定征收申请当日的移转价值或市场价值;(2)营业损失补偿标准为在其他土地投资可获得的同等收益｡

由上可见,各国(地区)制定的补偿标准一般都以市价为准,使被征收人既无法获取暴利,也不致遭受损失,实属公平合理之补偿｡

(四)土地征收补偿的方法｡各国土地征收补偿一般以现金补偿为主,但考虑到目前现金补偿在土地价格评估技术不足和地价狂涨的情况下,被征收人领取的补偿费根本无法维持其原有的生活水平,各国也例外地规定了一些现物补偿｡例如,日本的土地征收补偿方法,除现金补偿外,还有替代地补偿(包括耕地开发､宅地开发,即在土地被征收人的要求下,土地需用人另造耕地和宅地以代替补偿金的部分或全部)､迁移代办和工程代办补偿｡又如,德国的土地征收补偿方法,除现金补偿外,亦有代偿地补偿､代偿权利的补偿｡这些例外补偿不仅可以促进土地资源的充分利用,还可以减少政府筹措资金的困难和人民的不满情绪,可谓改变补偿方式单一化的有效措施｡

(五)土地征收补偿的程序｡西方各国都意识到土地征收补偿程序的重要性,精心设置了本国的土地征收补偿程序,其中具有代表性的有三种类型:一是以美国为代表的司法主导型程序;二是以日本为代表的行政主导型程序;三是以法国为代表的行政､司法并重型程序｡

二､我国现阶段土地征收补偿制度

1.补偿原则｡(1)征收土地的补偿费是补偿或补质的,而不是地价;(2)按照被征收土地的原有用途补偿;(3)依照法定标准予以补偿｡

2.补偿项目及支付对象｡补偿包括向被征地的集体土地所有权人支付的土地补偿费,向青苗及地上附着物所有权人支付的青苗及地上附着物补偿费,向因征地而造成的富余劳动力支付的安置补助费｡需要安置的人员由农村集体经济组织安置的,安置补助费支付给农村集体经济组织,由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的,安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用｡

3.补偿､安置费用标准｡(1)土地补偿费标准是耕地被征前三年平均年产值的6～10倍;(2)征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口计算｡每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征前三年平均产值的4～6倍｡每公顷耕地的安置补助费最高不得超过被征前三年平均年产值的15倍;(3)至于青苗补助费和其他地面附着物的补偿标准,按各省､自治区､直辖市的规定执行｡

4.土地征收补偿程序｡主要分行政程序和争议解决程序｡其中行政程序具体包括如下步骤:(1)市县政府拟定征收土地方案,内容包括征收土地的范围､地类､面积､权属､土地补偿费和安置补助费标准,需要安置人员的安置途径等;(2)由市县政府持有关文件,逐级向有批准权的政府(国务院或省政府)提出征地申请;(3)有批准权的政府批准征地申请;(4)市县政府组织实施｡内容包括:1)在收到征地批准书后,将批准书有关内容予以公告;2)被征收土地的所有权人､使用权人向政府土地行政主管部门办理补偿登记;3)市县政府根据经批准的征收土地方案,会同农业等部门拟定征地补偿､安置方案,并予公告,听取意见;4)组织､实施征地补偿､安置方案;(5)市县政府支付补偿安置费用｡征收土地的各项费用应当自征地补偿､安置方案批准之日起三个月内全额支付;(6)交付土地｡而争议解决程序的主要内容是:1)对补偿标准有争议的,由县级以上地方政府协调;协调不成的,由批准征收土地的政府裁决｡征地补偿､安置争议不影响征收土地方案的实施;2)因未按照依法批准的征收土地方案和征地补偿､安置方案进行补偿､安置引发争议的,由市､县政府协调;协调不成的,由上一级地方政府裁决｡征地补偿､安置争议不影响征收土地方案的实施｡

三､我国现阶段土地征收补偿制度存在的主要问题

1.法律框架不完善

由于土地征用事关被征收土地权利人的利益和国家关于农村土地的基本国策,因此,宪法以及关于民事权利的基本法应做出规定｡《宪法》第10条第3款虽规定了国家对土地的征用,但强调的是国家征收权的行使,而没有为这种权力的行使划定范围､界限､方式和程序,我国现行《民法通则》也缺乏关于征收的一般规定｡这种只强调授权､不关注限权的规定,难以形成有效保障财产权､制约政府权力的制度,容易造成权力滥用｡

2.土地征收补偿标准过低

我国的土地征收补偿标准虽然几经修改,但目前仍然是采用“一刀切”的做法,既不能反映土地地租差､土地位置､地区经济发展水平､土地市场交易价格､人均耕地面积等影响土地价值的因素,也不能体现同一宗土地在不同投资水平或不同投资情形下出现差别的真实价值｡低成本征地,极易导致有关国家机关征地行为的随意性,严重侵害相对人权益｡

尤其是在我国对“公益利益”界定模糊的情况下,大量的非公益性质的土地征收行为除了不符合社会正义原则､降低土地配置效率､延迟土地开发时机之外,较低的征地成本带来了较高的交易费用和延迟成本｡现行的征地补偿标准也已经难以保证被征地农民维持现有的生活水平｡

3.我国土地征收补偿范围少

征收补偿主要是土地补偿费､劳动力安置费､附着物补偿费等｡我国土地征收补偿的状况是直接补偿不充分,而对与被征收客体有间接关联以及因此而延伸的一切附带损失未予以补偿,如残余地损害､营业损失和租金损失等间接损失｡因此,征地补偿内容不完整｡

4.征地过程不透明

国外一些国家规定征地机关必须通过正式邮件或定期报纸的形式公告有关征地的内容,并经土地所有者申请举行听证会,使土地所有者或其他权利人参与到征地中来,然而我国在整个征地调查､征地补偿分配过程中,农民通常是被排除在外的｡目前征地程序的不透明主要表现在:一是政府行为的不透明,哪一块地需要征､应征多少､补偿标准等都不清楚:二是被征收者无法行使一定的权利阻止政府对自己土地的不合法或不合理征收,没有形成一定的制衡机制;三是被征收者中仅有部分人了解情况,如村委会主任,而广大的共有人农民对此了解很少或不了解｡

5.失地农民的社会保障制度落后

我国农村推行以来,国家事实上很少或不再承担农村公共物品提供的责任,农民的社会保障转由村社承担,而村社则以向其成员分配集体所有的土地来体现对农民的保障｡于是,土地便成为既要保证农民就业又要提供农民基本保障,而且越来越多地转向以承担农民的生存保障功能为主｡在征用土地过程中,农民失去了土地也就是失去了基本保障｡失地农民为了维持生活,转而希望政府能为他们未来一段时期的生存提供一个可靠的保障,而农村的社会保障体系至今仍未有效建立起来｡由于政府没有将失地农民纳入社会保障范围,失地农民也就只能关注眼前利益｡

四､完善土地征收补偿制度的主要思路

(一)完善我国土地征收补偿制度应遵循的原则

世界各国根据自己的实际情况制定适合自己的土地征用补偿制度,同时也形成各自不同的原则,如日本的“正当补偿”原则,美国的“合理补偿”原则｡在我国实践中,有“相应补偿”或“适当补偿”原则的规定,但补偿标准较低,补偿利益不及损失利益,这与我国目前的国情密切相关｡虽然我国经济基础还很薄弱,但是给予更充分､更完全的补偿,同时又能合理配置资源､监控权力是不可逆转的大趋势｡因此,应借鉴大多数国家和地区的做法,提高征地补偿标准,以市场作为基础,将土地补偿费､青苗及建筑物､构筑物补偿费､残地补偿费等主要补偿项目的补偿价格参照当前土地市场的价格,实行公平补偿｡在公平补偿原则下,征用补偿金应包括两部分:土地的市场价格和相关补助金｡土地的市场价格是指某一宗特定土地处于现状土地利用条件下,在公开市场中所有权形态所具有的无限年期的正常市场价格｡相关补助金是指因征地而导致搬迁费用､青苗损失费以及为安置失地农民的一些费用｡这是因为在我国农村,集体土地具有多重功能,即为农业生产服务的生产资料功能和对农民进行生存保障的社会保障功能及发展功能,农地所有权的市场价格要体现这三重功能,这样才能切实达到有效补偿的目的｡

(二)完善我国土地征收程序的具体设想

1.严格界定公共利益与公共目的,限制征地的范围

世界上许多国家对公共利益的列举式说明值得我们借鉴,即将以公共利益的名义进行建设项目才可以视为是以公共利益为目的的,除此以外的任何建设项目都不得以公共利益和公共目的为名行使征地权｡明确公共利益内涵,有利于严格区分国家公益性目的用地和以营利为目的的经营性用地,对于公益性用地实行征收,对于经营性用地实行市场交易｡

2.提高土地征收补偿标准

我国现行土地征收补偿标准既不反映市场价值规律,也不能保证农民生活水平恢复到征地前的水平,这使征收补偿制度存在许多与时代节奏不和谐之处,在实践中产生了许多矛盾和冲突｡针对土地征收补偿中,存在着补偿标准非市场化及补偿标准过低､损害被征收人利益的情形,从目前实际出发,现阶段可以采取由土地原用途价格和社会保障费用两个部分组成的“征地综合区片价”补偿办法｡所谓“征地综合区片价”,是在考虑农村集体土地存在农业生产资料和农民社会保障两种功能的基础上,由土地原用途价格和社会保障费用两部分组成的土地价格,其中土地的原用途价格要充分考虑土地承包经营权､土地产值､土地区位､当地经济发展水平等因素;社会保障费用要保证为被征地农民建立社会保障体系｡前者通过土地评估确定,后者根据当地群众生活水平和社会保障实际需要确定｡随着经济的发展,征地补偿标准也要不断提高｡这样确定的补偿标准就能较充分考虑市场因素｡

采取这种办法确立的补偿标准,将基本上保证农民不因土地征收降低生活水平｡

3.细化补偿项目,扩大补偿范围

我国土地征收补偿仅限于土地补偿费､安置补助费､地上附着物和青苗的补偿费,这与国际通行做法相差甚远,也不能满足农民的实际需要,因此有必要对现行土地征收立法进行修改｡应从我国实际出发,结合国外经验,适当扩大征收补偿范围,将残余地分割损害､正常营业损害以及其他各种因征地而支出的必要费用等可确定､可量化的财产损失列入补偿范围,以确保被征收人的合法权益不受侵犯｡这一举措也有利于被征收人积极配合土地征收工作,保证征收活动的顺利进行｡

4.灵活运用多种征收补偿方法

除现金补偿外,我国也可学习日本､英国等国的经验,规定一些例外的补偿方式｡这可根据农民的现实需要,由法律做出概括性规定,在实践中灵活掌握｡可以考虑采取以下补偿办法:

(1)货币安置｡包括一次性货币安置､分期和终身货币安置｡一般而言,分期和终身货币安置比一次性安置更有利于保护农民利益,农民从心理上也更有安全感｡

(2)农业安置｡在土地调整空间比较大的地方可以采用这种方式,即给以被征地农民相当数量或者质量的土地,仍然以农业方式进行利用;或者转换为其他农业方式,保证其生活水平不下降｡

(3)留地安置｡征地后安排农民生产生活有困难的,允许村集体经济组织按照土地利用总体规划确定的用途,拿出一部分土地投资入股､兴办村办企业､发展第三产业或招商引资｡所占土地只办理占用手续,不办理土地征收手续:也可以按照土地利用总体规划确定的用途,在土地统一征收后,将一部分国有土地给被征地的农村集体经济组织使用,用于发展农业生产或从事多种经营｡

(4)土地或征地款投资入股安置｡也称为债券或股权补偿｡对于综合效益周期长,收益稳定的重点能源､交通､水利等基础设施建设征地补偿,可以发放一定数量的土地债券作为补偿安置,或者以土地补偿费入股参与经营,以保障和维护农民的利益｡农民作为集体的一员,享有的土地承包经营权和收益权不会因为土地征收而剥夺｡土地被征收后,土地补偿费作为股份公司或股份合作社的基本财产,由股份公司或股份合作社的管理者经营管理,农民按原承包土地的权益比例享有出资者即股东权益｡

(5)企业补贴安置｡因建造乡镇企业被征地后,如果没有提供给农民进厂工作的机会,就应当给农民适当的生活补贴作为补偿安置｡由于企业补贴与企业经营密切相关,所以与土地或征地款投资入股安置相同的是,被征地农民同样面临潜在的企业经营不善而带来的市场风险｡

5.完善土地征收补偿程序

借鉴国外立法条例,结合我国现行管理体制,我国的土地征收补偿程序可以设置如下:

(1)前置程序｡除国防､交通､水利､公共卫生或环境保护事业,因公共安全原因急需使用土地,来不及与土地所有权人协商外,需用地人应先与土地所有权人协议价购或以其他方式取得土地;所有权人拒绝参与协商或经协商未能达成协议的,方可提出征收申请｡

(2)征收申请与审批程序｡由需用地人向省政府或国务院提出征收土地申请(按照土地地类和面积划分审批权限),审批部门受理后,通知市县土地行政主管部门将申请内容予以公告,利害关系人可以在公告期间提出意见,必要时,可以要求召开听证会｡批准决定作出后,由市县土地行政主管部门予以公告｡公告后,被征收人禁止实施改变土地用途､抢栽抢建等行为｡同时,征收土地价格也被固定下来｡被征收人或者利害关系人对于审批决定不服,可以申请复议或提讼｡

(3)补偿裁决程序｡在批准征收决定作出后,需用地人与被征收人可以对征收补偿继续协商,协商不成的,可申请土地征收委员会裁决｡对裁决不服的,可以申请复议或提讼,但不影响征收继续实施｡复议或诉讼要求补发补偿差额的,在结果确定后发放｡

(4)土地征收完成｡具体可分为如下步骤:1)土地征收补偿费发放｡需用地人应当在裁决之后一定期限内支付征收补偿费用;逾期支付的,除有正当理由外,征收决定失效｡被征收人拒绝受领的,需用地人将征收补偿存入市县土地行政主管部门设立的保管专户｡土地补偿费用发放后,征收客体的权利发生转移｡但是在未办理登记之前,需用地人不得处分其权利｡2)限期迁移｡被征收人在收到征收补偿一定期限内,应当迁移完成;逾期不迁移的,由市县政府土地行政主管部门或者需用地人按照《行政诉讼法》的规定,申请法院强制执行｡3)办理权利登记｡

6.建立和完善失地农民的社会保障制度

改变以往“挖农补工”的政策,反哺农村农业农民,是我国工业化发展进入中后期的必然要求｡国家要担负起建立农村社会保障制度的责任,逐步加大对农村社会保障制度建设的投资,建立起与我国经济社会发展水平相当的农村社会保障标准｡政府还要在政策､资金上向农村､农民倾斜,加大对农村基础设施､农村教育的投入力度,加快农村经济的发展,为农村社会保障奠定经济基础｡可以允许村社以土地入股的方式参与国家基础设施建设,把各种基础设施项目产生的､长期有保证的收益以股息的方式返还给村社作为专门的社保资金｡允许村社土地以租赁方式参与工商业开发,把回收的租金用于建立农村社会保障体系,同时,国家还可以在征地过程中建立“无地农民社保基金”｡

参考文献:

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[8] 吕丽丽,董彪.我国土地征收补偿制度的缺陷与完善[J].资源行政管理与法制建设,2006(5).

Deficiency and Perfection of the System of Compensation on expropriated Land

HE Xue-mei, JU Hai-long, SHEN Xiao-min

(Commercial College, Guangxi University, Nanning 530004, China)

企业土地征收补偿办法范文第4篇

2004年8月23日，上海市天宸股份有限公司(以下简称天宸股份)、陕西兴平市金兴公司、世贸国际贸易有限公司和封捷、沈臣雷等12家法人和自然人联合向上海市第一中级人民法院提讼，被告是上海市房地局，12名原先请求法院认定被告沪房地资用[2004]67、83号《关于收回南汇区芦潮港21丘部分土地使用权的通知》中的处理决定违法，并撤消该具体行政行为。

而上海市房地局这份文件的内容，是要求临港新城管委会土地储备中心对临港新城管委会辖区的1.3万亩土地进行征收。

10倍以上的差价

2004年2月23日，上海市房屋土地资源管理局发文，由临港新城管委会土地储备中心征收芦潮港21丘部分土地，约783.7万平米。文件规定，土地2004年3月31日收回，由临港新城土地储备中心具体负责这部分土地的前期开发和土地补偿。

天宸股份在临港新城一期工程范围以内的1100卣土地包括其巾。天宸股份等公司及相关自然人向临港管委会土地储备中心要求补偿，临港土地储备中心表示市房地局没有补偿标准，没法补偿。而市房地局表示，补偿标准需要市里审批。

在久拖不决的情况下，天宸股份2004年5月13日向国土资源部要求行政复议。2004年8月9日，行政复议的结果出来，维持临港新城土地征收有效，但行政复议同时规定，存没有对有关方面进行补偿前，已征收土地不得出让。

此后，临港新城管委会和南汇区房地局组成谈判小组，与天宸股份进行第一轮谈判。天宸股份的律师袁青表示，在谈判中，政府方面的补偿出价是天宸股份在这1100亩土地上的投资，再加利息，人约每亩6万元。

天宸股份董秘陶琴向《望东方周刊》介绍，这1100亩土地除去已经摊销的部分，账面价值大概有5000多万元。袁青表示，政府方面的出价只有天宸在土地上的投资成本，天宸股份根本得不到什么收益。

大家心知肚明的是，2004年6、7月问，临港新城方面到香港去招商，开出的价格却是每亩地60多万元。10倍以上的差价，好处全归临港新城，在这种情况下，谈判双方自然无法达成协议。

在此次征地补偿问题上，质疑不仅仅来自天宸股份一家。据知情人介绍，此次征地涉及至少23家以上，总计约13000多亩土地的征收，其中包括国有企业、外资企业、民营企业，甚至个人等各种类型的土地使用权人。“还将有很多的滩涂用地，不会低于万亩，也将面临被征收的问题。”知情人表示。

对于临港新城土地储备中心而言，所有这些征收行为实际上只是一个开始。据不愿透露姓名的知情人向《望东方周刊》透露，临港新城土地储备中心的计划，可能将把整个规划内的建设用地由土地储备中心统一征收，然后再统一进行批租和划拨转让。“这里面主要是向农民征地，还有一部分农民的宅基地，也有一些公司拥有开发使用权的土地。”

而在规划中，整个港城新区的辖区达到296平方公里土地。

“其实政府的意图是很明显的，就是把洋山港建设产生的土地升值的好处，再由政府统一收回。就是个利益问题。”知情人士这样评论。

煮熟的鸭子飞了

临海新城土地之争最受人关注的，可能是牵涉其中的4家上市公司。

据天宸股份律师袁青介绍，早在1994、1995年前后，上海市为了开发沿海滩涂，准许市农委成立人工半岛公司，进行滩涂开发。由于半岛公司注册资金只有2000万，资金不足，所以市政府允许半岛公司吸收社会资金进行滩涂的围垦。

1997年市政府的《滩涂管理条例》肯定了吸收社会资金进行滩涂开发的做法，确定了谁投资谁收益的原则。到了2000年以后，陆续形成的土地开始发证。当时，上市公司天宸股份和半岛公司合作开发取得了这1100亩土地，并在2000年拿到了农用地使用权证。

而这一消息，一直被证券市场理解成重大利好。

另一家上市公司中华企业的证券事务代表张晓东告诉《望东方周刊》，公司在临港新城也有8000亩地，政府方面就征地已经和中华企业的大股东上海地产集团接触过，但现在还没有结果。张晓东介绍，中华企业2001年和2002年分两次与上海滩涂造地有限公司进行合作，成立上海中企实业公司来具体操作。

“我们两次共投入6个亿左右，其中中华企业的投资有大概4亿左右吧。现在项目还在进行之中。”如此算来，中华企业的造地成本应该在8万左右的水平。

早在2002年6月3日中华企业就公告，其控股子公司上海中企实业有限公司，决定对毗邻拟建的洋山深水港的海港新城追加投资2.6亿元，并称：“随着飞行航班的不断东移和洋山深水港项目的正式动工，该地块将成为上海浦东地区新的开发热点，也是我公司中长期主业发展的潜力所在。”

现在，如果临港新城土地储备中心也将中华企业所投资的土地征收的话，那么中华企业的盈利幻梦可能一朝破灭。“现在这里土地的市价已经25万到30万了。如果政府征收，肯定将对收益有影响。”看到原本增值数倍的土地要被低价征用，张晓东无疑有一种煮熟的鸭子又飞走了的感觉。

海博股份的2033亩土地属于“祖传”，不过现在同样也面临被征收的危险，这使得公司忧心忡忡。

“海博的土地是2002年通过资产置换，从资金的大股东农工商集团那里取得的，当时每亩的折价大概6.6万元。而农工商集团的土地是其前身――国营东海农场的自有土地，后来市里通过‘空转实拨’给了农工商集团。”上海海博的政券事务代表沈滨表示，“现在土地实际上已经冻结了，没法进行市场交易了。”

相比这3家上市公司，海鸟发展则显得心平气和，“我们原来在临港新城那边有1175亩土地，但去年7、8月间因为资金紧张，已经出手了，每亩只赚了l万左右吧。”海鸟的证券事务代表邵鸥表示。

三大疑点

“从法律程序上，我们认为由临港新城的土地储备中心来征收我们的土地，根本就不合规。”袁青律师表示。

2004年8月1日实施的《上海市土地储备办法》中明确规定，滩涂围垦土地应该是“由市土地储备中心负责储备，其他各项所列的土地，由市土地储备中心和所在地的区(县)土地储备机构联合储备”。因此，从法规的角度来讲，临港新城土地储备中心没有资格单独来征收这些滩涂围垦土地。

而这还只是原告对土地储备中心的质疑之一，质疑之二来自于征用土地的程序。

“早在1997年上海市房地局和市财政局联合《上海市土地储备出让转让管理暂行条例》，规定上海的土地储备要按市场评价收购，程序上先要进行可行性研究，然后再经过审批才能收购。但是，现在程序上有没有做到呢?”

袁青表示，按照新的《上海市土地储备办法》规定，土地储备机构对原划拨给企事业单位使用的国有土地实施收购储备的，应当按照本市的基准地价并结合土地市场行情，与该单位进行协商，确定补偿价格，签订收购储备协议。“那么比照这个办法，首先应该是进行市场评估。”

“其实，2002年上海市在筹集临港新城前期建设资金时，就曾以芦潮港每亩19万元的土地作抵押。”在未经评估的情况下，每亩6万元的出价显然过低，原告方认为。

据知情人透露，不久前临港新城方面到香港去招商，每亩地可以卖到60多万元。当然，要求补偿的企业心里很清楚，要想完全按照市场价格也是不实际的。“但是，不能6万元这么低啊。这让大家怎么看待政府公信力呢?”

第三个方面的质疑来自于临港新城土地储备中心是否有实力对征收土地进行补偿。

在2004年2月份临港新城有关方面给临港新城土地储备中心的批文中，也要求临港上地储备中心自己筹措上地补偿资金问题。有关人士表示，土地储备中心一般是由财政方面划拨土地储备专项资金来解决土地收购资金问题。但“迄今为止，并被有听说财政方而给临港新城的土地储备专项资金的划拨。”有关人士表示。

企业土地征收补偿办法范文第5篇

一、总体目标

根据*市城市总体规划，通过盘活土地存量资产，优化配置土地资源，吸引增量，扩大总量，实现土地资产的保值增值，从而达到环境提质、交通提速、居住提档、品位提升、管理提效的城市建设目标。

二、工作原则

坚持政府主导、市场运作、社会参与、应收尽收的原则，实行统一计划、分级实施、统一收储、统一出让。

坚持超前谋划、创新模式、优化程序、完善措施，加大收储力度，对土地储备涉及的企事业单位搬迁全部实行货币补偿方式，对居民搬迁鼓励实行货币补偿方式。

坚持土地储备与城市建设、市区企业搬迁、旧城改造相结合，以企事业单位搬迁、城中村改造、旧城改造、连片收储及大片区土地规划储备为重点，确保年度储备任务的完成。

三、健全机构

市土地行政主管部门负责市区国有土地储备计划编制、方案审核、项目实施监督等工作。市土地储备机构隶属于市土地行政主管部门，负责市区国有土地储备的具体工作。

市国土资源局要进一步加强土地储备力量，成立土地收储领导小组。组长由市国土资源局主要负责同志担任，成员由相关处室和单位主要负责同志组成。领导小组的主要职责是组织和协调土地征收、土地储备工作，定期召开专题会议，及时解决土地征收、土地储备中存在的问题，大力推进土地征收、土地储备工作的顺利实施。

10月30日前市内各区（含高新技术产业开发区管委会）人民政府和四组团县（市）要成立区、县（市）土地储备委员会，并且在辖区国土分局成立区、县（市）级土地储备中心，充实土地储备力量。

四、组织实施

（一）制定全市统一的储备计划

市土地行政主管部门会同辖区人民政府、市发改、财政、规划等部门，根据经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划、土地储备红线和土地市场供需状况编制下年度土地储备计划，报市政府批准后实施。

已列入年度土地储备计划的土地，由市国土资源局书面通知规划、建设、房管等相关部门，在储备计划实施的时间内不得办理相关新建、改建、扩建、改变土地和房屋用途等审批和登记手续。

（二）市、区两级实施

1市土地储备中心负责全市的土地储备，各区土地储备中心受市土地储备中心业务指导管理，按职能分工具体负责土地的收购、拆迁和土地征收的前期工作。市财政部门按照工作任务核拨人员和工作业务经费，区级财政部门负责区储备中心的财务监督。以区人民政府为主实施危险住房改造、旧城改造、征地等土地储备工作的，出让土地收入扣除土地成本和国家规定用途资金后，按《*市市区国有土地储备办法》规定的比例拨付区人民政府。

2市国土资源局指导市土地储备机构按照土地储备计划制定土地储备实施方案。市、区两级土地储备机构按照方案具体落实。

重点污染企业及列入市政府年度搬迁计划的企事业单位的土地储备工作由市土地储备机构组织实施。

辖区范围内的旧城改造一级开发、城中村改造和区属企事业单位的土地收储以及土地征收的拆迁安置补偿工作，由各区土地储备中心负责具体实施。

（三）储备土地的规划和供应

市、区土地储备机构收储的土地，市土地行政主管部门依照城市规划和年度土地供应计划统一供地。

五、有关政策

（一）企事业单位搬迁收储政策

对列入重点污染企业搬迁计划的，继续执行《*市加快主城区工业企业搬迁改造和产业升级实施意见（试行）》规定。为加快二环内企事业单位搬迁和土地收储速度，本着既要保护国有资产不受损害，又能实现搬迁企业搬得快、搬得好、搬得活的目标，对企事业单位进行土地收储实施以下政策。

1二环以内所有的企事业单位收回（购）国有土地使用权，收购补偿金由土地补偿金与地上附着物评估价值构成，实行一揽子补偿，不再对被收储企业实行出让收益返还。土地补偿标准依据市政府公布的市区土地基准地价，按照所在区域居住用地基准地价（划拨土地使用权按照基准地价的60%）予以补偿，若被收储企业原土地用途的基准地价高于居住用地基准地价的，按原用途基准地价给予补偿。收回（购）面积按企业实际土地使用权面积计算；地上附着物的补偿金额按照重置价格结合成新评估后经财政评审确定价格予以补偿。

2采取土地收益分成方式收回（购）土地的，收回（购）原土地使用权人土地使用权时，暂不支付土地及地上附着物补偿费，按市场机制供地后，政府与原土地使用权人对出让土地总价款按照4∶6实行比例分成。

（二）城中村改造收储政策

对城中村范围内改造后形成的净地进行收储，以财政评审认定的拆迁安置补偿费用进行补偿。储备土地公开出让后，出让土地收益扣除土地储备成本和国家规定用途资金后，出让净收益的90%用于村民社会保障和公益事业及市政基础设施建设；剩余的10%用于辖区政府组织城中村改造工作。

（三）旧城改造收储政策

1在我市未实施土地一级开发前，已拆平的旧城改造项目，项目前期被拆迁房屋货币补偿费用和回迁房建设成本由评估公司进行评估；拆迁前期费用由市拆迁办审核。以上三项费用最终由财政评审中心审定后确定。回迁安置面积由市拆迁办认定；土地使用权由市国土管理部门代政府实施公告收回。

土地公开出让时，回迁安置房作为公开出让条件，由土地竞得人按拆迁人与原产权人签订的协议要求建设回迁安置房。

2旧城改造收储实行土地一级开发的，由辖区政府按照年度土地储备计划，商市发改、规划、国土、建设、房管等管理部门确定改造项目及范围，按土地一级开发程序报批获准后，由辖区土地储备中心按照尊重民意、两轮征询、稳步推进的原则，依照规划部门出具的拆迁红线及批准的总平面图具体实施。具体征询程序和方式由市拆迁办制定。

第一轮征询由辖区土地储备中心根据规划拆迁红线向已确定进行一级开发区域范围的被迁居民征询意见。同意改造的居民户数超过总户数90%的，由市政府作出房屋及不动产征收决定。市拆迁办办理房屋拆迁许可证。

第二轮征询由辖区土地储备中心根据规划部门批准的项目总平面图制定安置补偿方案，报市拆迁办审核通过后，由辖区土地储备中心与被拆迁居民签订附生效条件的拆迁补偿安置协议。在90天内签订协议的居民户数超过总户数80%的，协议生效，进入拆迁实施阶段。如果未达到80%，则该项目停止实施。

涉及土地储备的被拆迁居民选择产权调换安置方式的，由拆迁人提供不同区位的房源异地安置，采用“两先一后”（即：被拆迁居民先根据自己的具体情况挑选安置房源的区位，选择具体的户型、面积、层次和楼号；然后再与拆迁人签订补偿安置协议）的方式供被拆迁居民选择。

（四）大片区土地储备政策

大片区土地征收由市政府主导，由辖区政府及四组团县（市）按照城市规划和土地储备计划具体组织落实。国土、规划、发改、财政、劳动等相关部门按照各自职责做好工作。市财政局、市金融办负责协调各融资平台筹措落实土地征收和安置补偿资金。

1按照“城乡统筹、政府主导、先征后转”的模式，以并村节地、整理增地、流转活地的目标。以“村改居”为契机，按照集体土地征收程序，对拟征范围内的土地制定征收办法。以辖区政府为主组织实施征地、拆迁和安置补偿工作。通过征收使集体土地变为国有土地，只进行土地所有权转变，不改变原有用途。待农用地转用指标逐步落实后，再完成农用地转用的程序。同时解决好被征地农民的安置补偿问题，保证被征地农民生活水平不降低、长远生计有保障。

2多途径解决农用地转用指标。一是积极向国土资源部、省国土资源厅争取指标。发改、国土部门要积极跑办国土资源部和省发改委、省国土资源厅，争取省政府的支持，力争将大片区土地征收储备列入省重点项目，增加年度用地指标，专项用于大片区土地征收。同时市政府在每年的正常分配指标中安排一定比例，专项用于土地的征收储备。二是通过“村改居”和新民居建设与土地收储结合解决指标问题。结合新民居、“村改居”建设，将腾出的建设用地进行置换，置换的用地指标主要投入划定的预征收储大片区内，解决用地指标不足问题。三是要加快各县（市）建设用地复垦力度。从各县（市）已经省国土资源厅验收的置换指标中调配出30%，主要用于土地征收储备。

3依据土地利用总体规划和城市规划，选定滨河新区项目做为大片区征收的起步试点。编制项目区实施规划，统筹确定城镇建设用地增加和农村建设用地撤并的规模和范围，合理安排新区的城镇村建设用地比例。

六、保障措施

（一）建立政府主导、部门分工协作的工作机制。市政府主导土地收储和征地工作的计划和资金，市政府有关部门及县（市）、区政府要分工协作，共同落实，及时做好相关手续的办理、审核和监管工作。辖区政府要进一步强化土地储备的大局意识，积极谋划，强力推进，并做好社会稳定和被征地、拆迁群众的思想工作。同时，建立考核机制，将土地收储和征地拆迁工作任务分解到各县（市）、区政府和有关部门，列入年度工作目标。

（二）加强组织领导。成立*市土地储备委员会协调推进办公室。办公室设在市国土局，组成人员由市土地储备委员会成员单位抽调，主要负责协调解决土地储备工作中的问题，将年度储备任务分解，明确目标、时限和责任，并落实到各相关部门和单位，确保目标落到实处。同时，加强土地储备工作力量，从市国土资源局和市相关职能部门抽调业务人员到市土地储备中心集中办公，充实市土地储备中心力量。