土地转包的法律规定
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土地转包的法律规定范文第1篇
（一）农村土地承包经营权转包纠纷中存在的问题
随着国家城镇化建设进程逐年加快及惠农惠牧政策的不断调整，在经济利益的驱动下，过去将土地承包出去的农户纷纷要求收回土地经营权，土地纠纷案件开始不断增加，分析其成因，可将其归纳为以下四类：1.转包、转让与出租定性不清导致的纠纷。这类纠纷主要体现在当事人法律知识欠缺或对相关概念辨别不清的情形下签订了协议，而相关法律法规又对此概念区分不严密，导致对合同性质的判定而引发的纠纷。2.合同形式、期限约定不清引发的纠纷。这类纠纷主要体现在双方当事人在转包土地时往往只有口头约定，或者有书面协议但不符合相关法律规定，如没有备案、遗漏了转包期限条款。3.发包方违法另行发包引发的纠纷。这类纠纷主要体现在实践中存在发包人随意收回、调整土地，另行发包引发的纠纷。原承包人纷纷到法院，请求确认其所签订的原土地承包合同无效。4.转让方擅自解除合同纠纷。这类纠纷是实务中出现的新问题，主要是承包方因近几年土地价格上涨，要求转包方增加转包费所产生的纠纷。
（二）农村土地承包经营权转包纠纷成因分析
民以食为天，民以地为本。我国农民一直认为自己所承包的土地是其生产、生活的必要生产资料，其转包纠纷成因主要有：1.农民的维权意识不断提高。近年来，伴随着依法治国进程的加快，农民接受新技术、获得新信息的渠道也随之扩宽，其法律意识和维权意识也不断提高，更多的失地农民开始意识到，只有通过法律武器才能将自己的权利维护到底，所以大量长期得不到解决的农村土地合同纠纷、补偿费分配纠纷等案件纷纷涌至法院。在实践中，我们不难发现，现阶段的土地纠纷大都是积累多年的历史遗留纠纷。2.处理土地纠纷案件的相关法律法规还不够完善。近年来，我国出台了包括《土地管理法》《农村土地承包法》《合同法》《合同法解释》《土地管理法实施条例》《最高院关于审理农村土地纠纷司法解释》《农村土地流转管理办法》等一系列处理农村土地纠纷的法律法规，但仍未能形成一部完整的关于审理农村土地转包纠纷的法律体系。法院在审理土地纠纷类案件时，适用的法律法规条文多又较繁杂且很难理解，有的条文甚至前后矛盾，在实践中适用起来有困难。例如：《土地管理法》第37条规定了连续二年弃耕抛荒的，发包人应当终止承包合同，但是《农村土地承包法》《流转办法》《解释》《紧急通知》中又做了相反的规定[1]。3.处理土地纠纷案件的相关制度机制还不够完善。一是土地流转机制不健全。现阶段，在我国农村还没有真正意义上的土地流转机制[2]。从目前的实际情况看，很多农村都不设置土地流转备案部门，导致农村土地流转不申请、不登记、不备案，整体流转无序。二是户籍制度还不够完善。随着大量农村户籍人口进城转为“市民”，但却不能在城镇落户，不能享受与市民同等的权利。因此，在处理农村土地转包纠纷和土地征收补偿费分配纠纷案件过程中，对户籍的认定在整个案件中起着非常关键的作用。例如：土地转包要求受转包方是本集体成员，对集体成员的认定，法院往往就是依据户籍，由于现在的户籍管理制度混乱给成员资格认定带来一定困难[3]。还有，在司法实践中，经常会遇到当事人婚后居住地、生活地均不在户口所在地、“空挂户”等问题。
二、转包、转让与出租定性不清案件的处理规则
（一）农村土地承包经营权转
包的概念与性质现阶段我国农村土地交易方式主要有转让、出租、转包、互换、抵押等多种多样的方式，统称为流转。本文所说的农村土地承包经营权的转包就是上述关于农村土地承包经营权流转的一种方式，是指村集体作为发包方将村集体的土地承包给本村村民，本村村民又作为新的发包人将其从村集体取得的土地承包经营权转包给其他村民的行为，村集体与村民的原承包合同双方当事人的权利义务关系不变，新承包合同双方当事人之间的转包行为仅针对土地承包经营权，而不针对土地所有权。
（二）转包与转让的比较
在农村土地流转的几种方式当中，转包与转让是最常见的两种，也是最容易引发纠纷的两种，因为法律对两种流转方式的规定没有囊括所有实践当中的情形，导致在实践中二者的区分不是特别明显。但在司法实践中,尤其在偏远落后地区，部分群众法律意识淡薄，在适用以上这两种土地流转方式时具有随意性，一旦发生纠纷，在具体案件中如何认定转包还是转让时就会有很大的争议。
（三）转包与出租的比较
《流转办法》第35条[7]对转包概念做出了明确规定，同时该法第35条第5款[8]也对出租做出了明确定义。由以上定义可以看出，转包和出租都不影响原承包合同关系，只是转包强调受包人需为本集体经济组织的成员，而出租对此没有限定。事实上,这两种流转方式在本质上没有区别，和租赁合同的性质相同[9],只是在转包合同当中要求的受转包方是本集体经济组织的成员[10],在出租合同当中对此并没有限制[11]。在解决此类纠纷时，法院很少会对合同的性质做出明确区分，通常的做法是不论当事人将土地流转给本集体成员还是本集体以外的人，都按转包论。
三、承包经营权转包合同形式、期限约定不清的处理规则
（一）承包权转包合同形式不完备的处理规则
1.口头转包合同的效力认定规则。在当前我国农村地区，大部分农民的法律意识还比较淡薄，农民之间流转土地经营权时，大都是口头约定，很少考虑到日后是否会发生纠纷。根据我国《合同法》规定，口头协议也是合同的一种形式。如果双方当事人都遵循合同的约定，并不存在任何争议。但是随着近几年农村土地价格上涨，农民受利益驱动，就有当事人拿着农村土地承包经营的有关法律到法院，认为法律法规规定了农村土地承包经营权流转要签订书面合同,凡是没有签订书面合同的，都应该是一种无效的合同，合同无效的法律后果就是根据该合同取得的财产予以返还。2.未履行备案手续的转包合同的效力认定规则。履行备案手续是取得法律和有关部门认定的有效途径之一。《农村土地承包法》规定，“对除了以转让方式流转土地的其余流转方式，即采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地的，应当报发包方备案。”但是不能仅仅因为没有备案就否定了农民自主流转的权利，不能将备案作为发包人限制土地承包经营权自由流转的砝码，这样有违我国立法的初衷，更不符合当前农村的实际。《解释》第14条[12]对未备案转包合同的效力有了明确的规定，根据该适用法律的解释规定可知，发包方不能以土地承包经营权的流转未报其备案为由请求确认合同无效。
（二）承包权转包合同期限约定不明的处理规则
1.农村土地承包经营权转包期限约定不明时的认定。我国《合同法》规定租赁的最长期限为20年,但从关于农村土地承包经营权转包合同的有关法律规定看,租赁为30年、50年、70年不等。这就出现了如果农村土地承包经营权转包超过20年，其效力如何判定。对于土地转包合同期限的问题，我们可以借鉴《合同法》的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的,超过部分无效。但由于国家第二轮土地承包合同是30年不变，对于特别法的规定，也不能视之不理。相对《合同法》来讲,《农村土地承包法》又属于特别法,所以根据《立法法》的规定,这对现在农村土地承包经营权转包中出现的关于期限的问题，应适用《农村土地承包法》的规定,即转包期限是可以长于20年的，只要在原承包合同期限内即可。2.不定期转包后转包人收回承包地问题。这样的纠纷在当今农村普遍存在，一旦发生纠纷，当前法院的做法是如果当事人能够通过有效证据证明，对转包的期限有约定的，按照约定执行。如果没有其他有效证据证明转包期限的，承包人要求收回转包的承包地的，应当支持。理由是根据最高人民法院《解释》第17条[13]、《合同法》第232条[14]规定，没有约定转包期限的转包合同，视为没有约定租赁期限的合同，当事人就转包期限不能达成补充协议的，则当事人可以随时解除合同。
四、发包人另行发包土地及承包人擅自解除转包合同纠纷的处理规则
（一）发包人另行发包土地纠纷的处理规则
如该类型土地纠纷发生，发包方没有履行法定程序，违法将土地重新发包给他人，原承包人完全可以将发包方和另一接包人一同，请求法院确认该重新发包合同无效。《农村土地承包法》规定：“除因承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，发包方不得收回承包地；除因自然灾害严重损毁土地的情形，不得调整土地。”同时《物权法》又将土地承包经营权上升为物权，根据物权的法定性、排他性也不允许发包方违法收回、调整。最高人民法院《解释》规定：“因发包方违法收回、调整土地引发的纠纷，发包方已将土地另行发包给第三人的，原承包人请求确认其所签订的承包合同无效的，应当支持。”
（二）承包人擅自解除转包合同纠纷的解决
这类纠纷在司法实践中出现的新问题主要是承包方因近几年土地价格上涨要求转包方增加转包费所产生的纠纷。当这类纠纷发生后，如果当事人之间不能自行协商解决，可否向法院要求变更或解除合同？从合同的严肃性、稳定性以及基本的诚实信用原则考虑，合同一经生效，必须履行，不得随意解除和变更。但是，《合同法解释二》对情势变更做出了的规定[15]，适用情势变更原则处理这类纠纷时还要注意以下问题：一是必须严格界定情势范围，根据该解释的规定情势必须是客观情况；二是对“明显不公”的把握；三是若可以变更合同，则要尽量不要解除合同。只要通过变更价格、调整履行期限等可以维持公平的，就不应解除合同。
五、承包权转包后征收补偿款分配纠纷的处理规则
（一）农村地征收补偿款分配的规定及存在的问题
我国关于农村土地征收的具体补偿标准既明确又富有弹性，主要体现在我国《土地管理法》第47条、《物权法》第42条[16]，同时《土地管理法》第47条[17]对征收集体土地的具体补偿标准也有所体现。《土地管理法实施条例》第26条规定：国家征收集体土地应当支付相应的补偿费，该补偿费中“土地补偿费”所占比例最高，而“土地补偿费”归农村集体经济组织所有。对于该补偿款是否可以在集体组织成员中进行分配，法律没有明确规定。在实践中，该补偿款一直是被分配的，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的精神要求，各地都出台了相应的规定和办法，基本分配原则就是被征土地的承包农户，应分得土地补偿款的大头。
（二）承包权转包后征收补偿款的分配规则
土地转包的法律规定范文第2篇
关键词：农村土地承包经营权 土地承包合同 经营权流转
《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《土地承包法》）是保障农民权益，促进农业发展，保持农村稳定的基础。本文试从物权法理论的角度，结合农村土地承包经营中重要问题，谈一谈自己的粗浅认识。
一、农村土地承包经营权制度存在缺陷
在国民经济已基本转入市场经济轨道，农村劳动力、资金、技术等要素流动之后，农民土地作为一种珍贵的稀缺资源和基本生产要素，只有同劳动力、资金、技术等其他要素一样流动，才能实现诸要素之间的优化组合，实现土地的有效利用。
目前，我国农地的配置和流转呈现以下特点：其一，农民从集体取得承包地使用权是无偿或基本无偿的；其二，农地流转主要是通过集体组织用行政力量进行调整，或者农民之间自发的无偿、低偿转包两种机制实现的。这种农地的配置和流转是通过非市场机制实现的。其缺陷主要表现在：农民无偿或低偿取得承包农地的使用权，使农户缺乏成本观念，导致粗放经营，忽视农地的产出效益；动用行政力量完成的农地调整和自发形成的无偿、低偿转包，不仅无法形成有效、健全、合理的农地使用权流转机制，而且直接妨害了农地资源市场机制的形成；农地流转不能体现配置效率。
从目前的情况看，要从法律的角度弥补上述缺陷，从而规范农地使用权市场，需要进行一下调整：
1. 明确农地使用权在性质、内容、取得等方面的内涵。首先，权利性质尚不明确。迄今为止，在现有法律中还没有农地使用权这一概念。在有关法律中，农民对承包的集体所有的农地所拥有的权利为“土地承包经营权”，关于土地承包经营权的法律属性曾有过债权与物权之争，虽然学术界在这一点上观念渐趋统一，但有关法律对这种权利至今没有明确规定。其次，在权利取得上，原始取得的主体有无限制，如何限制以及通过抵押等方式能否取得农地使用权等均无定论。上述问题的存在使农地使用权在进入市场之前就先天不足。
2. 均田承包和无偿使用使农地使用权在产生之初就缺乏市场的“天赋”。土地承包起初是靠行政手段分配完成的，后来又通过行政手段调整由于集体成员人数增减而变化了的人地关系，可见农地使用权是非市场机制的产物。
二、农村土地承包经营权流转的方式与用益目的
现在流行一种观点，认为法律规定农民可以自愿、平等、有偿地进行土地承包经营权流转，就是赋予了农民随意处分土地的权利。其实，这是一种必须纠正的误解。流转的标的物是土地承包经营权，而非土地本身。法律对流转的方式和用途作了明确规定，同时规定了限制条件。对此，必须从严掌握。
1. 对于通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取的流转方式为：转包、出租、互换、转让或入股等方式。但笔者认为，在法律上必须明确土地承包经营权的流转方式不能包括抵押。原因有两个：其一，根据物权法定原则，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能抵押。其二，从立法目的看，农村土地承包法始终在农村土地的生存权益和资本利益之间进行权衡较量，当二者发生冲突时，法律的天平应倾向前者。承包方将土地承包经营权抵押给银行后，如不能按期偿还贷款，银行依法行使抵押权，对农户的土地承包经营权进行处置，承包方就要失去土地承包经营权，从而失去生活保障，搞不好会影响农户家庭的生活，造成社会问题。当然，对于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权，根据《农村土地承包法》第四十九条的规定，其流转方式可以包括抵押等多种方式。
2. 对于我国土地承包经营权的用益目的，笔者认为我国《土地管理法》的有关规定是非常合理的，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照规划确定的用途使用土地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租，用于非农业建设，农村土地承包经营权是为实现农业的目的而设立的用益物权，权利的用益目的限定为农、林、牧、渔等生产经营活动。承包方不得擅自改变权利取得时设定的土地用途。对家庭土地承包经营权的流转，《农村土地承包法》第十七条和第三十三条做出了目的限制，即不得改变土地的农业用途，不利用于非农建设。这是一种强制性规定。根据该法第六十条规定，对于以其他方式取得对荒地的承包经营权的流转，承包方也不能违约将承包地用于非农建设。土地管理法对于农业用地转为建设用地规定了严格的转用审批程序和征地、用地批准程序，将农业用地转为建设用地必须依照土地管理法的规定，经过有关人民政府或有关行政主管部门批准。承包方未履行土地管理法规定的批准手续或采取欺骗手段骗取批准，将承包土地用于非农建设的，其行为应当依照土地管理法的规定，由县级以上地方人民政府的土地行政主管部门给予行政处罚。
三、农村土地承包双方当事人违约责任认定
（一）发包方的主要违约形式及责任
1. 干涉承包方依法享有的生产经营自。
承包方按照《农村土地承包法》第16条第1项的规定，依法享有承包地使用、收益的权利，有权自主组织生产经营和处置产品，这就是承包方的生产经营自的基本内容。目前，在一些地方，不尊重农民生产经营自的问题还比较突出。有的发包方为了完成上级布置的任务，不顾承包农民的意愿，强迫他们种植某种作物；有的发包方为了发展农业产业化，实行规模经营等，强迫承包方统一耕种某种作物。当承包方按照发包方的强制要求耕种，产品出现卖难、减产等问题时，发包方又不予解决或者无力解决，给承包方造成损失。因此，本文特别强调，发包方要尊重承包方的生产经营自，在推行农业产业化、规模经营的过程中，让农民真正看到实惠，而不能非法干涉承包方依法享有的生产经营自。对上述违约行为，发包方应当承担停止侵害，恢复原状，排除妨害，赔偿损失的民事责任。
2. 发包方非法变更、解除合同。
承包合同依法成立后即具有法律效力，双方当事人必须认真履行，任何一方均不得擅自变更、解除合同。根据《农村土地承包法》第26条和第27条的规定，家庭承包的，在承包期内，非发生法律规定的事由，并经过法定程序，发包方不得收回和调整承包地，这是该法赋予农民长期而有保障的土地使用权的核心内容。发包方不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权。发包方不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，也不得将承包地收回顶抵欠款。有上述行为之一的，根据《农村土地承包法》第54条规定，发包方应承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任。
3. 强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转，剥夺、侵害妇女依法享有的土地承包经营权。
土地承包经营权的流转，是在坚持以家庭承包经营为基础的农村经营制度的条件下，以市场的方式配置农用地资源，促进农村富余劳动力转移，提高农业生产效率的一个好办法。但是，土地承包经营权的流转，必须在尊重农民的意愿的基础上，由承包方自愿进行。《农村土地承包法》第10条规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第34条规定：“土地承包经营权流转的主体是承包方，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转方式。”承包方在进行土地承包经营权的流转时，除以转让方式流转须经发包方同意外，其他流转方式，发包方一律无权干涉，否则都是严重地侵害了承包方的土地承包经营权的违法行为。
男女平等，是宪法的原则。《农村土地承包法》第6条规定：“农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利。”第30条又对妇女结婚、离婚、丧偶时处理承包地问题的原则作了规定。但是，实践中，剥夺、侵害妇女土地承包经营权的行为也经常发生，其表现形式很多，有的是妇女出嫁时，不论何种情况一律收回其承包地，有的是在承包时不能做到男女平等，有的是非法剥夺妇女的继承权等。
对上述侵害权益行为，根据《农村土地承包法》第54条规定，发包方应承担停止侵害，恢复原状，排除妨害，赔偿损失等民事责任。
4. 发包方未依合同约定交付承包标的。
农村土地承包合同生效后，发包方应依合同约定的时间和条件将标的物交付给承包方经营使用，否则即构成违约。如发包方逾期交付、拒绝交付等行为给承包方造成损失的，应承担违约赔偿责任。最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》（以下简称《若干规定》）第26条规定：“承包合同转包后，因发包方的原因，致使转包合同不能履行，给转包后的承包方造成损失的，转包后的承包方承包方时，人民法院可以通知发包方作为第三人参加诉讼，并根据过错，确定其应承担的相应责任。”
（二）承包方的主要违约形式及责任
1. 承包方改变土地的农业用途，用于非农建设。
承包方依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，根据《农村土地承包法》第17条的规定，承包方又有维持土地的农业用途，不得用于非农建设的义务。承包方未履行土地管理法规定的批准手续，或者采取欺骗手段骗取批准，将承包地用于非农业建设的，其行为应当依照土地管理法的规定，由县级以上地方人民政府的土地行政主管部门给予处罚。此外，根据《农村土地承包法》第56条规定，当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当按照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任。如承包方在承包经营活动中出现上述行为，即是严重的不履行合同义务不符合约定的行为，就应承担相应的违约责任。
2. 承包方进行破坏性经营，给土地造成永久性损害的。
给土地造成永久性损害，是指由于对土地的不合理耕作，掠夺式经营，建造永久性建筑物或者构筑物，取土、采矿以及其他不合理使用土地的行为，造成土地荒漠化、盐渍化，破坏耕作层等严重破坏耕种条件的情况，以一般的人力、物力难以恢复种植条件的损害。发包方一旦发现承包方有给承包地造成永久性损害情况的行为时，根据《农村土地承包法》第60条第2款规定，有权制止承包方的行为，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。
3. 承包方没有依约定交纳承包费。
农村土地承包方有依合同约定交纳承包费的义务。承包方应当依承包合同约定的时间、期限、数额交纳承包费，不得无故逾期交纳，拒绝交纳或少交纳，否则即构成违约。构成违约的，应当按照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任，对于因承包费或交纳承包费等方面产生争议的，承包合同的双方当事人可请求人民法院予以解决。人民法院在审理农业承包合同纠纷案时，对承包合同中所约定的承包方应当承担的义务中超过有关法律、法规和政策规定的，超过的部分不予保护。但是，以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定，以协商方式承包，承包费由双方议定。
结论
综上所述，我国《土地承包法》的基本内容对于保障农民权益，促进农业发展，保持农村稳定的基础具有积极有效的规范作用。但是，随着我国农村经济的发展，作为调整农村土地使用权的一部特别法，还需要在土地使用权的变动方面作更为细致的规定，从而发挥更大的作用。
参考文献：
［1］郭书因.中国农村经济、改革研究.新华出版社，1995年版，第101、96、97、103页.
［2］王宗非.农村土地承包法释义与适用.第123-124页、第89页.
土地转包的法律规定范文第3篇
关键词:集体土地所有制;土地流转;法律保障机制
中图分类号:DF454文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)32-0029-03
一、新时期农村集体土地流转的政策依据
根据党的十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题决定》的基本精神提出,建设有中国特色社会主义新农村,到2020年,农民的人均收入比2008年翻一番,绝对贫困现象基本消除,这是实现建设小康社会奋斗目标的新要求。《决定》同时指出,农村经济体制更加完善,城乡经济社会发展一体化机制基本建立,现代化农业建设取得显著进展,农业综合生产能力显著提高。今后要把国家基础设施建设和社会事业发展重点放在农村,并确立了农村改革发展的具体目标。特别强调,在新的形式下,用法律的形式规范农村土地流转的有序进程,使之更加有利于农村现代化经济建设。
土地是农业的基本要素,党的制定的土地承包制,是农村改革的重大措施,改变了原来的集体劳动、集体管理、吃大锅饭、绝对平均的分配方式,在很大程度上调动了农民生产劳动的积极性。随着农村改革深入发展,解放了农村的劳动力,大批农民工进入城市,不仅加速了工业化进程,也促进了农村现代化建设。土地流转的出现,正是现代化经济建设高速发展的必然过程。只有建立相应的适合于土地流转的法治环境,才能使土地流转合理、合法、有序。因为早期实行集体所有制的土地承包责任制,没有更多的土地流转的形式发生和需求,也就不会产生相关的法律、法规。一切法律、法规的产生皆来自社会发展的实际需要,两千多年前的《淮南子》指出:“法生于义,义生于众适,众适合于人心”;“法者非天坠,非地生,发于人间而反以自正。”[1]事实就是如此,一切法律的需求来自于社会实践,又反过来作用于实践,关于土地流转的法律、法规,也只能是从社会实践的需求中产生,又用于维护土地流转的有序与合理,这是科学的结论。
二、农村集体土地流转的实体法律保障机制
根据我国土地法第10条、第14四条、第15条等的相关规定,确定了农村土地集体所有权的法定概念。但是,从现实来看农村集体一词大致可以有三种范围,一是村农民集体;二是村内两个以上农村经济集体组织;三是乡镇农民集体。显然这是三个不同级别的又不相统属的集体概念,至少表现在集体所有权的土地方面是三种集体形式,即具有“村内两个以上集体”成员资格,还能够具有“村集体”成员资格和同时具有乡镇集体成员资格。
从我国《物权法》第60条①规定可以看出,这三种集体经济组织的土地所有权的归属并不能相互统辖,即村集体、村内两个以上集体、乡镇集体,三者的集体所有的土地,各有归属,分别代表了三个(或三块)不同范围的土地。因此,集体成员资格的集体范围也不相同[2]。
(一)关于取得集体所有制土地所有权的集体成员资格的法律规定
集体所有权土地的集体成员资格的获得,从法律上主要有两种途径,一是具有血缘关系的生育,人口生育自然取得集体成员的资格;二是经过法律程序的领养和结婚。其他方式如赠与关系则不能取得农村集体成员资格。另一种变通的取得该土地部分使用权的方式是经过2/3以上村民或者村民代表同意,可以有偿获得一定时限承包、承租或者转让使用的权利,这在用益物权中具有相关的规定。但是,从法律上讲,承租人、承包人、受让人等一但具有该土地的占有、经营、收益等权利,有可能成为“永久性”用益物权,那么,取得该集体所有权土地属于集体成员以外的人,他对该土地的使用权不再发生流转,就可以成为永久性用益物权的持有者。
(二)农村集体土地的实体权利
1.根据法律规定,出现自动取得土地的用益物权的条件
(1)婚姻。无论男女,只要合法成为土地承包责任制家庭的成员之一,尽管他(她)并不具备本集体所有土地成员资格,无论他(她)有无集体户籍,只要该户所承包土地仍在承包期内,就自然具备了该户对所承包土地的占有、经营、收益权;(2)收养关系的合法成立;(3)合法的土地流转获得的该土地的用益物权。可见,土地用益物权是可以无限制的重叠拥有和获得,从本质上不同于初始阶段的土地承包到户的土地承包制。
2.土地用益物权具有可继承性
土地承包责任制是按农户为单位,以每户人数为基本单位的承包制度。《物权法》第117条规定,用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。但是,该农户具体行使占有权的人,一般为该农户户主或当家人。户主与当家人的本质不同,习惯上,户主指家中长辈,而当家人则不一定是长辈。两者在法律上所处的地位是不同的,在土地承包期内,户主与当家人的继承地位也是不同的。在当前农村土地承包责任制的状况下,每户成员的死亡或者身份变动,均可以形成互相继承的平等权利。当发生土地流转时,该户的权利主张不因户主或当家人的变更而发生变化。
3.土地用益物权具有可转让性
在以每户为单位的土地承包责任制时,丧失土地所有权集体成员资格,有时并不能使已经承包而且尚未完成一个承包期的土地承包权丧失,一农户于承包责任制实施之际,如为6口人之家,每人应承包该集体土地一亩,期限为30年或更久。那么,承包责任生效以后,发生人员变化,该6口之家死亡1人,其土地承包期未满,该户原承包6亩土地数并不发生改变。一人或几个集体所有权的成员资格的变化,其用益物权的资格仍然在该家庭(户),直至该土地承包期完成。
(三)农村集体成员资格的丧失
《物权法》第59条规定,农民集体所有的不动产和动产属于集体成员集体所有的原则,农民集体所有权的土地为集体成员集体所有的概念,随其集体所有权集体成员资格的丧失,也同时丧失了对该物权的集体所有权的资格。根据法律规定,农民遇有下列情况之一时,丧失农村集体成员资格:
1.死亡;2.婚姻、收养等属于法律程序允许的长久或终身脱离该集体时;3.该集体土地全部丧失;4.该集体成员全部永久性迁移;5.经过法定的转让程序之后。
以上诸改变,使集体所有权的两个基本要素之一或全部发生缺失,所以,集体所有权成员资格也随之丧失。但农村土地流转在下列情况下,用益物权合法存在,即集体所有权的土地的承包权不伴随集体成员资格的存在与消失而消失。
1.升学、参加工作(如公务员等);2.服刑;3.农民进城创业,经商,办实业等;4.参军;5.脱离本集体并从事本集体以外的农村有偿承包土地的耕作、占有、收益;6.从事国有土地的开发利用;7.丧失劳动能力;8.其他原因脱离本集体的不定期因素。
三、农村集体土地流转相关的程序法律保障机制
1999年1月施行的《中华人民共和国土地法》第二章规定了土地所有权和使用权,其中第8条规定:“城市市区的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除非法律规定属于国家所有的以外,属于农村集体所有,宅基地、自留地属于农民集体所有。”
我国的土地所有权分为两种,国家所有和农村集体所有。所以,农民和城市居民使用的任何土地,从法律上讲,均为使用权,而非所有权。使用权的获得,必须经过法律程序。即对国有土地,须经国家相关法律程序批准,对农村集体的所有的土地,必须经过集体所有土地的集体成员通过并报上级批准。这一结论,是从法律概念作出的。《土地法》第9条①、第10条②分别作出了具体规定。从规定可以看出,农村土地流转,是指农村集体所有的土地使用权的流转。《物权法》对此作出了更加明确的解释和规定,《物权法》第59条规定:“农民集体所有的不动产和动产,属于本集体成员所有。”从法律规定中可以理解为,集体所有制的所有权为集体成员平等占有,不记年龄、性别、地位、财产、阶级以及加入本集体时间的长短,贡献大小等等。而仅有的,也是必须的条件,就是户籍的地域状况,一个人只要出生在农村某一自然村的农户家庭,又与该农户具有直接的血缘关系,就自然取得了其父母所在地域的农村集体所有制的集体成员资格。但是,本集体以外的成员,想加入本集体,从而享有该集体成员的所有权的平均权利,就必须经过相应的法律程序,如婚娶、收养关系,以及其他法律程序等等。
我国农村土地流转所涉及的法律问题,一是集体所有权成员资格问题;二是耕地不得擅自改作非耕地或者建设用地。这两条是基本原则。流转涉及本集体成员以外的人员欲承包或承租集体的土地,《土地法》中规定必须经村委会会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。
四、目前我国农村集体土地流转过程中存在的法律问题及其解决路径
从当前相关法律框架下的土地流转现状可以发现,土地承包责任制的承包期的长短,直接关系到农村社会的稳定发展。30年不变,甚至70年或永久不变(这里讲的是用益物权而非所有权),土地的所有权与用益物权有本质上的区别,所有权是,即拥有该物的主管物权,是该物的归属,所有权的性质与社会经济体制有关。
农村土地流转,是集体所有制的土地的用益物权的改变,从根本上不会损害该集体所有权的集体成员的利益,而集体成员资格的取得是以自然的地域条件为基础的时限性所决定的,而取得其用益物权的资格与所有权集体成员资格相同。但是,与所有权不同的是用益物权可以经过2/3以上村民或村民代表的同意,即有偿的获得以转包、转租等方式的该土地的用益物权,使用年限为该承包期以内,如果承包期无限制延长,即属于永久性,那么,该土地用益物权即为永久性的属于非本集体成员所有。实质上,该土地转包、转租或受让者即成为该土地集体成员。随着工业化、城镇化和农村现代化的快速发展,将有一半甚至更多的原农村人口转入城市,就可能发生大量的土地流转,该集体所有权土地的集体成员也将发生变化,甚至可能成为某几个或仅一家一户所有,是否仍为原集体成员已无法预定。因为土地的现代化设施以及标准化生产模式的建设,长期性的或永久性的占有、经营、收益是相关设施投资的基础。土地用益物权的长期性、永久性,将有利于现代农业的发展,也是城镇一体化经济建设的需要。
集体所有土地用益物权的获得者,在土地承包期无限制的延长之后,其用益物权也随之延长。只有出现下列情况下,在自愿的基础上,才能丧失永久性的用益物权。一是死亡;二是转让。
转让非转包、转租、合作入股等性质,转让是土地承包经营权的转让,是承包人、发包人的土地承包关系的终止。转让者也不再享有该土地承包经营权,实质上该集体土地所有权的集体成员资格也随之消失。所以转让者应具备以下条件,才能够通过法律程序。
1.转让人具有稳定的非农业职业收入;2.自愿;3.合法[2]260。
非农业职业收入稳定,是指其收入来源非农业基本稳定,如公务员身份等状态下。才可以具备转让土地承包权的条件,这正是为保障农民生活的基本利益出发。即承包人失去生活保障之后,能够保障其生活来源。因此,必须取得发包方的批准,才能解除原承包人的土地承包关系的资格。由此可以看出,《物权法》第128条规定:“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。”正是根据此规定,转包出租等不发生权利主体的更换,原有的土地发包承包关系不发生变化,即承包人仍享有原来的土地承包经营权。所以,在法律上规定,转让所承包的土地经营权,必须有变更登记过程。
由于城乡经济社会一体化体制建设,农民转入城镇后,并具备了相对稳定的非农业职业的经济收入,身份与城市居民同等,当其对原有土地的用益物权进行流转时,毫无疑问的取得一份该土地用益物权流转产生的经济利益,这一过程是法定的合法程序。但是,与原来的城镇居民包括工人等非农业人口相比,具有明显不同,与留在农村仍以农业为生活来源的农民相比,也具有明显的优势。维护用益物权的同时,却出现了不平等而合法的现象。
2/3以上村民或2/3以上村民代表同意由非本集体成员承包等方式获取农村承包经营权,有可能在城镇化、工业化、农业现代化进程中导致集体成员资格的集体丧失,最终使该集体所有的土地,被一位或几位承包者占有全部的用益物权。当承包期无限制延长时,造成该土地占有、收益的高度集中。从而导致土地资源被少数人控制的现象而使更多的农民失去基本生活保障,增加社会的负担。
尤其抵押权的使用,也使农村集体所有制土地的使用权发生复杂的归属变化,因为抵押权仍为有诸多不确定因素。[2]349
关于农村集体、村内两个以上集体、乡镇集体三个农民集体经济组织的集体土地所有权,在土地流转过程中也出现集体成员资格的归属问题,不仅是用益物权的归属。对这种集体所有权的土地归属有两种情况,一种是在国家实施农村土地承包制,承包到户的时期,村民集体所有制的土地按村民人口平均分配,然后以户人口数为计算标准,将全村土地全部承包到户,在本届承包完成之后,各户人口数的变动,不再受承包土地计算的影响,即承包程序过程规定的时间为计算人口的截止日期,过此日期,各户均遵守“增人不增地,减人不减地”的原则,直至本届承包期30年期满,再行承包计算人口与土地。所以,乡镇、村、村内两个以上集体经济组织,除了集体所有制的乡镇、村、村内该集体经济组织所办企业之外,无集体耕地。这种完全承包的现象比较少,其原因是,当废除、生产大队、生产队三级核算时,改为乡镇,生产大队改为村,生产队改为村民小组。为了解决农民的基本生活,而承包到户的土地是这三种集体所有权的一种方式,正如《土地法》中规定的,农民集体所有的土地依法属于村民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村经济组织所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理;已属于乡镇集体所有的,由乡镇集体经济组织经营管理。除了已经承包到户部分耕地之外,还有一部分是原于以上三种不同形式的集体用益物权,并未承包到户,这一部分的土地使用权(用益物权)为集体所有。即由该集体的代表村委会、乡镇该集体经济组织负责人及村民小组长掌控。这是第二种情况,这一部分用益物权的流转方式,由依法代行用益物权的方式由村民各级领导进行,接受村民监督。
可见,以上三种不同级别和范围的集体成员的用益物权的使用,其法律地位是相同的。但是,明显的不符合法律逻辑概念。所以,这三种农民集体所有权土地的归属及其用益物权的分配、使用等从法律地位等方面,尚需进一步完善,对土地流转的年限规定,也应当作出更科学的调整,从而保障农民最基本的生活,即对土地的用益物权的稳定。
参考文献:
土地转包的法律规定范文第4篇
【关键词】双辽市;农村土地流转;建议
【中图分类号】F311 【文献标识码】A 【文章编号】1009-5071(2012)06-0333-01
1 农村土地流转的重要意义
始于上世纪八十年代的，极大地调动了农民的生产积极性，促进了农村生产力的发展。但是随着经济发展和社会进步，一些深层次矛盾逐步显现出来：一是农户小规模经营与现代农业集约化的要求相矛盾；二是按福利原则平均分包土地与按效益原则由市场机制配置土地资源的要求相矛盾；三是分散经营的小农生产与社会大生产的要求相矛盾。
在坚持农村基本经营制度和充分尊重农民土地承包经营权的前提下，允许农村土地承包经营权依法、自愿、有偿流转，是现代农业发展的客观要求，符合党在农村的一贯政策。平稳有序地流转土地承包经营权，有利于提高农民土地经营效益，有利于发展好、实现好农民土地承包权益；有利于合理配置和充分利用土地资源，促进适度规模经营和现代农业发展；有利于解除农村劳动力非农就业的后顾之忧，促进农村劳动力的转移，加速农业生产规模化，提高农业经济效益，提高土地利用率，把农民从土地上解放出来。
2 全市农村土地流转基本情况
全市现有土地流转服务点183个，土地流转服务站15个，土地流转服务中心1个，初步形成了屯有信息员，村有服务点，乡有服务站，农村土地流转总面积为24659公顷，占全市耕地总面积的20 %，其中转包21715公顷，出租1450公顷，互换894公顷，转让519公顷，入股23公顷，其他58公顷。成立种植专业合作社71个。我市农村土地流转呈现出由散乱向有序、由零星向规模、由常规向创新趋势发展。
3 主要做法
农村土地承包经营权流转，采用招商引资、办合作社、项目立项等形式，实行适度规模经营，是发展现代农业的客观要求，是稳定家庭承包经营制度、发展农村经济、促进农村劳动力转移、增加农民收入的重要措施，对此，市委、市政府高度重视，采取了强有力措施，认真抓落实。
（1）强化组织领导。市里成立了以主管农村工作的市领导为组长，农资、农业、农机、财政、民政、水利、银信等部门为成员单位的农村土地流转工作领导小组，各乡镇街也相应成立了领导机构。
（2）打牢流转基础。确认土地的所有权和承包权，巩固和完善农村土地承包关系是做好土地流转工作的前提和基础，为此，2009年在全市范围内进行了农村土地承包经营权确权发证、换证工作，为农村土地流转健康发展奠定了良好基础。
（3)成立机构推动。市里在农资局成立了农村土地流转服务中心，主要负责全市农村土地流转政策宣传、计划安排、人员培训、业务指导、价格评估、信息、招标拍卖、合同规范、招商引资、纠纷调处等工作。服务中心成立后，积极开展各项工作。
(4)树立典型带动。2009年12月1日，市委、市政府在柳条乡召开了全市农村土地流转工作现场会，与会人员参观了土地规模经营示范点，柳条乡柳条村招商引资黑龙江客商，流转土地170公顷，种植香瓜花生，其中30公顷连片种植，农民每公顷承包地转包费为4500元，农民在自家承包地打工收入8000元，比往年多收入近5000元。
4 土地流转工作中亟待解决的问题
尽管我市土地流转工作取得了一些成果，但从目前看，仍然存在一些急需解决的问题，主要有以下几个方面：
(1)思想认识问题。农民具有很强的恋地情结，由于长期以来形成的对土地的依附性，一些农民想将承包土地的经营权流转而又心存疑虑，害怕失去土地，因此选择协商代耕、临时性转包等简单流转方式，仍把土地作为最后的退路。
(2)土地流转不规范。在调查中了解到，事实上农户在流转土地时多数只有口头协议，没有形成具有法律效力的书面合同。即使签了合同，也比较简单、不规范，流转双方在责、权、利关系上没有明确规定，也无违约责任，更没考虑到今后市场变化因素，特别是对保持地力没有足够重视，给合同纠纷留下了许多隐患。
(3)土地流转方式单一。目前绝大部分土地主要采取转包或出租的方式进行，而且零星、分散，流转经营权入股和资金、技术等生产要素入股的方式尚未兴起。同时，流转土地经营模式较为落后，专业合作带动型、龙头企业带动型与合作农场型等高效益的经营模式还很少。
(4)保障机制不完善。目前，农村社会养老保险机制没有建立完善，部分农民担心土地全部流转出去后生活没有着落，思想上有顾忌。对于规模经营的主体来说，由于农业生产受天气等自然条件的制约，一旦遭遇自然灾害，要承担很大的风险。
5 几点建议
(1)加强对土地适度规模经营的宣传。充分利用各种媒体，大力宣传有关土地流转的法律法规和通过流转土地增收致富的典型，让农民了解政策，消除误解，放心流转。进一步提高基层干部“以地生财”的意识。引导农民提高组织化程度，增强集中土地、运作土地的能力。
(2)严格土地流转受让方资质审查。农村土地承包经营权流转招商引资过程中，对受让方主体资格、资金实力、履约能力、管理能力和经营项目等资质，流转服务机构均要分别进行认真的审核评估，防止以包代征、破坏土壤或改变土地农业用途等问题产生，确保流转诚信有效。
(3)确保农民土地承包权益不损。在推进农村土地适度规模经营过程中，要依照政策法律规定，尊重农民意愿，不能强行推进，坚持“依法、自愿、有偿”的原则，稳定承包权、放活经营权，确保农民土地承包权益不损。
(4)积极探索土地流转新形式和土地经营新模式。在土地流转方向上，要积极引导土地向种养大户、企业和合作组织集中，注重产业布局，促成有特色产业带的形成；在土地流转形式上，积极推广生产要素入股的形式；在土地经营模式上，大力推广“公司+基地+农户”、“合作组织+基地+农户”以及“业主入股、二次流转”等新的土地经营方式。
(5)建立健全农村社会保障机制。加强与财政、劳动保障等与土地流转的有关部门的协调配合，制定有关扶持、鼓励农村土地流转的具体措施。完善农村社会保障制度，建立、健全农村养老、失业、医疗保险等一系列保障制度，解决农民后顾之忧，健全完善风险抵御机制，鼓励和调动企业、大户参与土地流转的积极性，稳步推进土地流转。
土地转包的法律规定范文第5篇
【关键词】土地权益 公共利益 政府管理
【中图分类号】D035 【文献标识码】A
保护农民的土地权益是解决三农问题的关键，也是关乎农业未来发展的重要一步，影响着农村地区的和谐发展，更关乎着整个社会的稳定。经济社会飞速发展，土地资源日益稀缺，对土地的管理就显得尤为重要。而目前，城市中心地带的土地资源日益减少，人们的注意力正向郊区和农村地区转移，政府的开发重点也随之开始向这些地区倾斜，因此，对农民土地权益的保障理应成为国家和政府开展三农工作的重点。
关于农民土地权益的理性分析
土地是农民赖以生存的基础和未来发展的必要条件，土地权是农民财产权利的重要组成部分。如何确立并保护农民的土地权益，成为保护农民合法财产权的关键。
土地权益。国家对于农民的合法土地权益有着明确的法律规定，《宪法》第十条第二、三、四款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。任何组织或者个人，不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律规定的方式转让。这些规定明确地阐释了农民集体享有土地所有权、农民土地使用转让权和在土地承包时所产生的收益权等。这些权利归纳起来包括：集体土地所有权，土地承包经营权及基于土地承包经营权所享有的转包、互换、转让等权利，土地被征收、征用后依法应当享有的补偿权等。
法定之外的土地权益是指农民基于土地所享有的权益，即使没有相应的法律明文规定，但是根据国家的政策或人的发展所享有的权益。这些权益大都是与土地所具有经济功能之外的生态环保、粮食安全、农村发展、农民保障、村社文化等多项重要功能相联系的。
公共利益。公共利益是界定政府行政合理化的一个重要概念，也是衡量政府合理性的一个重要指标，政府的行政管理活动只有遵从公共利益这一取向，才能够正确调节政府与人民的关系。不言而喻，公共利益是国家存在的必要基础，从表面上来看，公共利益可以理解为公共之利益，大众之利益。但其实质是，在一定社会背景下同多数利益主体的利益相一致的权利和利益，不等同于国家利益、集体利益、共同利益和社会利益。公共利益具有一定的特性，如主体数量的不确定性、利益共享性和主体的模糊性等，简言之，就是一定范围群体内大多数人的利益。这个群体可以是国家、集团（集体）、地区和村镇等。
公共利益不是个人利益的简单相加和集合，也不是脱离个人利益的特殊利益，公共利益必须建立在个人利益的基础之上，忽视个人利益的公共利益是没有价值的，两者是对立统一的矛盾关系。
我国农民土地权益保障存在的问题
农地产权制度缺陷：农民土地权益的制度保障不足。目前，我国农村地区实行的是农村土地集体所有而农户分散经营的模式，通俗来讲，就是农村地区土地的所有权归集体所有，即全体村民所有，而土地本身的使用权利为农户享有，这就导致在土地的实际使用过程中会出现很多问题。
第一，农村土地的所有权主体具有一定的模糊性。由于集体所有是一个比较虚化的概念，从所有者角度，在操作中，农民实际上被虚置了。目前，我国宪法、法律法规及其他规定制度，对于农地产权在集体还是在个人并没有明确的规定，因此，在现实农村经济生活中，经常出现作为集体成员的农民个体或者农户个体被排斥的现象。而且，集体是一个虚化的集体，并没有建立作为实体的农村集体经济组织之类的合作关系，这样一来，在面对非法侵占土地的时候，由于缺少真正的维权代表，致使农村土地损害事件频繁发生。尤其是在目前城镇化不断推进的时期，由此产生的问题更加严重，暴力抵抗的流血事件时有发生。
第二，农民个体户的土地使用权不稳定。农地的性质决定着农村土地的占有权、承包权、收益权等权利在某种程度上会影响土地的使用权，进而使农地在经营和使用时受到很大的影响和限制。就目前农村地区的实际情况而言，农民也仅仅只是拥有在土地上耕作播种的权利，其他的一些权利并不能够为农民所享有，农民仅仅能够享受到很少的补助。土地收益权和处分权的缺失，导致农民在土地征用过程中处于不利地位，这使得一些组织能以公共利益为借口对农民的经营权和承包权等权利造成损害，使农民土地合法权益受到侵害。
第三，农民的收益、发展和保障权受到损害。农民对土地的占有、收益和处分权的缺失，致使其收益、发展和保障权受到损害。目前农村地区普遍存在土地所有主体模糊化、使用主体易变化、市场经济中农民市场主体地位虚化、处置权形同虚设等问题。综合下来，许多地方的农民只能得到被征收土地收益的很小一部分，这其中就涉及农地改变使用性质带来的收益分配问题。由于在我国这个农民占大多数的国家，土地就是农民生活的保障和生存发展的根基，农民一旦失去赖以生存的土地，将引发很严重的社会问题，农民的社会保障如何解决就是最现实的一个问题。城市化和城镇化不断推进，城镇不断吞噬着农村的土地，大量农民被上楼，挤进城市，失去土地，没有完善的社会保障，如果不能够为这些牺牲土地而换取城市发展的市民提供有效的保障，长此以往必将引发大量社会问题。
政府在农民土地权益保护中的责任与问题。第一，缺乏较为完善的村民自治制度和模式。村民作为经济活动中的个体，其经济权利是必须要保障的，这就需要建立并逐步完善村民自治制度和模式，使其成为保护村民权益的组织载体。自治权是人权的重要内容，是人权主体享有其他权利的条件和必要基础，我国农村的村民自治制度尽管在一定程度上使农民享有一定的自治权利，但还存在很多问题。
不可否认，在实际生活中一些村民自治的异化歪曲现象十分严重，而目前我国宪法、法律法规及地方规制对农民自治权利的规定不够清晰明确，这就造成了村民集体所有的土地遭到某些组织的不法侵占。目前的法律并未针对此类现象作出明确的回应，致使实际操作中由村委会的少数委员来决定土地的征收和流转等事项，而作为集体土地的真正所有者―村民群众，非但不能享受土地的产权，有的甚至连最基本的知情权都不一定享有，直到征收转让完成后村民才被告知，这种情况下，村民的土地权益很难不被损害。村民自治制度是我国在改革农村产权制度时期的一项重要成果，是保障农村经济进步和发展的重要政治条件，因此保护农民的土地权益，在农村不断完善村民自我治理制度是一项必要举措。
第二，假借公共利益的合法头衔进行不法征地。假借公共利益的合法头衔进行不法征地是侵害农民土地权益的现实威胁。土地财政目前已经成为各级政府财政的重要部分，政府财政收入对土地的依附不断加深，由此产生了几个值得质疑的问题：政府增加财政收入是否是公共利益的范畴？政府为增加财政收入卖地是否合理？政府行为的合理性关乎着政府行政的合法性，中国城市化进程加速发展，土地市场化的节奏也随之加快，城镇人口的迅速增长对土地开发量的需求越来越大，城市土地紧缺，现在政府开始把目标指向农村。
如果政府的征地信息公开于众，并得到社会公众的支持，且与涉及民众通过协商一致达成共识，那么，此类征地是为公众服务，体现的是公共利益，其行为具有合理性和合法性。但是，如果政府没有得到民众的认同和支持，大肆圈地，毁坏环境，把农民赶出村庄，赶上楼，以公共利益的名义通过征地转卖给开发者，从中赚取巨额利润，那么，虽然政府在一定程度上增加了收入，提升了政绩，但是却忽略了农民的未来发展，其行为并不具有合理性和合法性。由于这个过程中行政者是政府，牵头者是政府，监督者也是政府，这就给农民维权带来很大困难。即使有途径维权，由于公共利益的模糊性，最终也往往以失败告终。与此同时，政府如果没有给出完善的保障制度，来保障失去土地的农民未来的生活，农民只能在无奈中丧失了自身对于土地应有的权益。
第三，政府财政对土地财政的依附一定程度上侵害了农民土地的权益。目前我国政策严格限制土地市场，尤其是一级土地市场，而政府在土地的市场流转中起着主导性作用。根据国土部统计，2013中国国土资源公报显示，2013年全国土地出让收入金额达到4.1万亿。土地转让和土地使用权收入占政府财政收入的比例都达到50%左右，有的地区甚至更高。土地财政的增收幅度远远高于税收收入的增长幅度，政府财政对土地财政的依附程度不断加强，这在一定程度上迫使政府不断征用土地以获得更高财政收入来维持财政支出和提升政绩。政府从农民手中征得土地虽然需要支付一定额度的补偿费用，但政府出让土地使用权的收入高达几百万，甚至上千万，近几年亿元以上的土地不断出现，土地市场价格不断攀升，但对农民的补助却没有同步增长。近年来，还出现了政府将公共服务用地转为工业用地的违法操作，政府以公共利益为目的取得低价土地，再转卖高价，从而获取巨额收入。政府自身对征用土地的利益需求，也在一定程度上侵害了农民土地权益。
规范土地征用行为，完善农民土地权益保障机制
目前我国在农村土地权益保护层面存在众多问题，这与政府的行政管理职能缺失有很大关联，比如，缺乏完善的监督和约束机制、科学的标准、完善的社会保障制度等。要改变目前农民的土地权益不断遭受损害的现状，政府具有不可推卸的责任。因此，必须规范土地征用行为，完善政府行政管理职能，切实保护农民土地权益。
明确界定公共利益，切实规范征地行为。放眼世界，可以清晰地看到，虽然目前在征用土地的公共利益与公共目的的界定上存在一定的技术难度，但是，坚持以公共利益为标准仍是目前世界上公认的防止国家行为侵害农民土地权益的最科学的标准，因此，对公共利益的界定就显得尤为重要。从目前公众认同的标准来看，公共利益的核心就是一定区域范围的人的共同需要。从大的方面来讲，比如国防、教育、医疗和就业等都属于公共利益的范畴，其中最多的是公益项目和基础设施建设。这样来看，公共利益的范围还是比较宽泛的，在实际操作中很容易被扩大范围。实际上政府行政就是要坚持这样一个准则：一切为了最广大人民群众的利益，而不是为了政绩和小团体利益。这样便能够分清部门利益与公共利益，防止侵害农民土地权益事件的发生。
完善土地征用标准，建立完善的土地征用补偿机制。目前，我国征用农民土地的补偿标准主要是依据近三年的土地平均产值，这是不合理的。土地一旦流入市场，就要依照市场标准来衡量。其实，国外土地征用过程中也会遇到类似问题，但他们的补偿机制已经发展得比较完善，比如在美国，对土地征收的补偿既包括土地本身的价值，还包括补偿土地附着物的价值以及未来发展的损失（搬迁费用、赢利机遇以及丧失的联系和感情）。给予土地所有者的补偿费用里面不仅有土地的征收费用，而且还包括了因为土地征收而间接造成的损失。
在土地价值评估方面，政府在考虑土地本身所具有的自然价值的同时还应考虑土地的市场价值，以市场标准进行补偿，做到公平与公正。不仅在美国，在日本、德国、韩国等国家都有类似的补偿标准和机制，来维护土地所有者的合法权益。我们应该从实际出发，参考国外土地征用补偿过程中的先进经验，不仅要提高征地补偿的标准，而且要对土地补偿标准不断完善。在征地的时候，首先要考虑到土地的生产性效益，补偿失地人们的直接损失；其次要依据土地自身的非生产性价值，补偿失地人们的间接损失；再次要依据土地市场行情，充分考虑土地的市场价值，补偿农民因为失去土地而产生的间接性损失。政府在遵循自愿、平等、协商的基础上，与农民订立公平公正的协议，政府要在行政管理中建立科学的评估标准和补偿标准，健全全面服务机制和登记机制。
坚持公平对待，建立完善的社会保障机制。土地对于农民如此重要，土地是支撑起国家建设的基础，为国家和社会建设而失去土地的农民，不应回到原有生存水平之下，国家有责任也有义务保障人民的生存和发展。国家应该加大投入，逐步完善农村地区的社会保障体系，加快社保改革试点的推进，将失地农民纳入城镇社会保障体制之中。此外，要不断推广就业培训，保证失地农民的就业安置工作，让农民搬得出，稳得住，能致富。
健全制约监督机制，规范土地征收行为。尽管《农村土地承包法》在一定程度上转变了规定、合同约定和规制对土地的承包经营损害的不利局面，让土地权益的保护有法可依，但这仅仅对土地的使用权进行了规定，对土地征用依然缺少明确规定和保障，这就为一些组织不法征用农地、侵害农民权益创造了条件。因此，必须进一步完善制约监督机制，对征用土地的行为加以规范和监督。首先，要树立法律权威，严禁以权压法等行为出现，任何征用行为都要严格依照法律规范，依法行政；其次，要加强内外部的监督，相关监督部门要严格审查政府行为的合法性与合理性，事前审查，事中监督，事后追责；再次，要充分利用媒体网络等监督手段，广集民智，收集民意，及时反馈解决；最后，要畅通民意表达渠道，认真接访。总之，要建立全方位、立体化的监督体系，用监督来促使政府行为的合理性，促进政府行为的规范性。
保护农民的土地权益是解决三农问题的关键，也是关乎农业未来发展的重要一步，影响着农村地区的和谐发展，更关乎社会的和谐稳定。因此，对农民土地权益的保障应该成为国家和政府开展三农工作的重点。这其中重要的就是，处理好政府与民众的关系；处理好政府利益与农民利益之间的关系；解决好法律与现实问题脱节的问题；在巩固现有农村经济制度的基础之上，不断完善和发展创新制度。政府作为管理者，要坚持为人民服务，走群众路线。当然，农民的自身科学修养和素质也需要不断提升，提高合法维权能力。
