房地产资产运营管理

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房地产资产运营管理范文第1篇

【关键词】房地产企业;营运资金

近年来，我国房地产企业的蓬勃发展遍地开花，房地产运营的成本也不断加大，为了更好的促进房地产企业的发展，规避风险，提高房地产企业的利润就要管理好房地产企业的运营资金。

一、房地产企业运营资金的分类

房地产企业的运营资金主要运用在企业正常的采购生产管理、营销宣传活动和企业自身运行的资金分配当中，有一定实力的房地产企还会参与理财投资的经营。所以可以根据房地产企业的运作特点将其运营资金分为生产的运营资金、采购的运营资金、营销的运营资金和理财活动的运营资金。

二、房地产运营资金的特点和现状

1、房地产运营资金的特点

我国的房地产企业其资金主要来自七个方面:国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金、企事业单位自有资金、购房者的定金和预付款以及其他资金。大部分的房地产企业资金来源都是源于银行贷款，企业本身的资金比例较低。因为房地产企业的成本在于买地、建造楼房销售楼房和企业自身运行方面。其中买地和楼房的建造是大部分自己的流向，而房地产企业又是可以在得到商品房预售许可证后在买地规划之后但是房屋没有施工完成的情况下进行期房销售的，在营销结束是就可以得到资金的回收。但是其中的不确定性因素也较多。如果施工期间的销售不利没有资金回笼，就不能偿还银行的大额借贷的利息。或者没有在既定时间能完成计划内的楼房还要对消费者进行违约赔偿，房地产企业的大部分资金都在流动运转当中，采购、施工、营销宣传和不断的偿还应该本息。所以在房地产企业的整个运作中要如履薄冰谨小慎微。充分做好每个环节的工作，合理运用好企业的可运营资金。保证企业良性的运行发展。

2、房地产运营资金的现状

在我国房地产市场逐渐趋于成熟的现阶段，大部分房地产企业的共同特点是负债率孤傲高。流动资金的占用越来越大，运营资金的周转周期变长。现在我国的房地产市场已经过了2007年之后那段黄金销售期了，我国现在的房地产库存量很大，这直接就占用了企业的大部分流动资金延长了资金的回笼时间。使得企业的盈利受到严重影响。科学有效的房地产企业的运营自己的管理体系是必要手段。只有将企业的运营资金准确有效的分配和使用才会减少企业的成本，增加企业利润和竞争力。

三、房地产企业营运资金管理的策略

众所周知，制造业的价值链主要体现在自身生产，而房地产开发企业则恰恰相反，主要体现在企业外部，由活动策划公司，企划设计，营销顾问公司，建筑施工单位等共同组成，当这些组成部分相辅相成，互相协作时，会得到事半功倍的效果，利润空间增大。所以，在房地产开发企业中，外部的客户管理和供应链管理直接影响各个环节的营运资金管理。

1、采购方面营运资金的管理策略

如果说资金是房地产企业的血液，那么可以说质量是房地产企业的命脉。没有靠得住的质量保障就不可能有长久的发展，更不必谈企业的利润了。采购是房地产企业运行过程中的关键步骤，不能只为了减少陈本而在选择供应商时按照报价由低到高选择，若想在众多房地产企业中具备自身的竞争力，在保证质量的前提下必须要尽量减少成本，最大利益的让利给消费者，这样才能持久发展。所以采购部门必须要选择有信誉保证和经济能力的供应商企业进行合作，为了控制成本也应在采购明细和数量上做出相应的合理规划，对供应商也要能够制定有效的制约细则，例如交货的质量、时间和服务等方面。如若供应商提供的材料质量不达标会大大影响工程质量也会对企业本身的利益造成极大的损失。供应商不能够按照既定计划配送相应建筑材料会大大影响工程进度，相反若供应的材料大大超出工程实际应用也会造成成本浪费，这样都会增加企业整体成本直接影响销售，减少利润甚至大大延缓资金回流。是所以在房地产企业采购资金的运营管理方面一定要专业化，企业高管应该很好的监管和督促采购不能，制定出一系列可以为企业节约成本，保证工程质量和顺利的进行的措施和方法。合理的分配和运用好采购的营运资金。

2、生产方面营运资金的管理策略

房地产企业的生产部门要根据企业的整体营销计划合理的设计施工进度，要能够保证工程质量的情况下监管施工进度，要与采购不能有效沟通协调，保证材料采购的及时供应并不造成浪费。不能让生产占用过高的企业资金比例。房地产企业的运行与制造业不同，房地产企业的产品就是建筑住，建筑物的进度和质量都直接影响着销售。房地产的销售与制造业不通的是不能埋头制造然后再寻找买家，房地产企业买地施工之前一定要做合理的调查，并根据消费者的意向进行设计施工。并根据企业的计划辅助销售保证企业的利润和资金回流。而房地产企业的特点就是生产周期长，在如今成熟的房地产市场中应该更多的注重客户的需求，以客户需求为导向，以满足客户需要为宗旨，要更加的重视房产的设计，施工的承建单位。要既能够满足客户需求又要符合质量的工程进度，在施工中应用先进的生产技术可以提高生产效率，保证质量。

3、营销渠道营运资金管理策略

我国的房地产市场经过2007年之后的快速发展阶段之后已经进入了成熟期。老百姓的消费理念也越来越理智。大部分城市的百姓也很少会以投资为目的的购买行为。所以现在房地产企业的资金回收速度要比之前放慢了，资金回收放慢就意味着企业成长的脚步放缓。这就要求营销部门不能按照老套的以短信群发的方式就能招揽顾客看房买房了，进入到互联网时代的当今谁会，宣传途径五花八门，怎样进行企业的营销宣传方案是个技术手段，既要能够充分的宣传出企业房产的优势让更多的目标客户知晓，又要合理的控制宣传成本。在销售环节要考虑企业自身的实力和能力，要选择线下直销和互联网线上销售相结合的方式进行销售，线下直销也要考虑是企业直接营销还是找公司分销，或者是企业自营和公司分销共同销售的方式。在房地产企业的销售过程中不仅要求营销速度，也要给客户提供满意的服务，这样才能在客户中形成良好的口碑和社会效应，为企业的长期发展做好铺垫。

4、理财活动营运资金的管理策略

通常情况下房地产企业的资金都是比较紧张的，在能够保障正常的采购施工和营销宣传等并能如期偿还银行和金融机构的借贷本息的情况下可以将企业的一部分资金投入到理财活动当中。参与理财活动的投资资金要严格控制。其参与理财的目的是为了企业带来更多的利润和流动资金进行再生产和销售。万万不能让理财活动成为企业资金的负担，影响企业正常的生产和对金融机构借贷的偿还。要合理的本文主要针对房地产企业运营资金的分类和特点，在企业的采购环节、生产环节、销售宣传环节和参与理财活动时运营自己的管理进行了简单的探讨。其目的是为了有效提高企业运营资金的管理降低成本增加利润。

【参考文献】

［1］王竹泉，刘文静，高芳．中国上市公司营运资金管理调查2011－2016［J］．会计研究，2013(12)

［2］王凡．基于渠道理论的营运资金管理模式研究［D］．中国海洋大学会计系，2014

［3］王竹泉，马广林．分销渠道控制:跨区分销企业营运资金管理的重心［J］．会计究，2014(6)

房地产资产运营管理范文第2篇

【关键词】 商业资产 资产管理 创新

商业地产是资金密集型的行业，商业物业的年租金收益越高，其资产价值也就越高。商业地产是对商业物业进行开发、经营、管理和投资，不同于传统的房地产开发，其具有运作周期长、资金投入高、投资风险和投资收益双高的特点。商业地产在经营和管理的过程中，对商业地产的资产管理不够重视，造成商业物业的保值、增值目标实现困难。因此，本文探讨商业地产的投融资以及资产管理存在的问题。探讨如何加强商业地产的经营理念的转变，将资产管理理念嫁接到商业地产的开发和管理中，实现商业地产的资产运营效率的提升，实现商业物业的净利润的最大化，提升商业地产开发的投资收益率，促进商业地产经营目标的实现。

一、我国商业地产管理存在的主要问题

1、资金链管理形式单一，缺乏完善的资金循环机制

商业地产不同于其他房地产项目，商业地产的开发对资金的依赖性较强，因此，商业地产与金融市场的结合关系十分紧密。但是目前我国的金融体系还不够发达，商业地产的开发商在投融资过程中主要依赖于传统的银行贷款等间接融资方式来实现商业地产开发的资金投入，并通过商业地产后期的运营来回收资金并偿还银行债务，积累进行下一个项目开发的资金。商业地产在资金链的衔接中由于结构的单一和资金循环机制的缺陷，造成商业地产资产管理的不足，影响商业地产的开发管理和资产安全。

2、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制

我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。

3、商业投资模式比较低端落后

商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。

4、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏

商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。

5、商业地产的开发利润高于商业经营利润

商业地产的开发是一个高利润行业，根据相关统计数据显示，房地产行业的利润率达到了20%以上，许多地方的商业地产的利润甚至超过100%，商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格，因此，许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是，由于商业地产的开发利润较高，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发，而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。

二、加强商业地产资产管理的重要性

1、给商业地产资产管理带来租金收入

商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。

2、能够促进商业地产的保值增值

商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。

3、促进商业地产整体效益的提升

商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。

三、加强商业地产资产管理的对策建议

1、改善商业地产的运作和管理

商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。

2、创新商业地产投融资机制

商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。

3、大力开发混合型的商业地产

商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。

4、加强商业地产项目的后续运营

商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。

商业地产应该重视资产管理，将资产管理理念充分融入商业地产开发管理工作当中，加强对专业化的商业地产管理人才的培养，创新商业地产资产管理模式和持有经营模式。通过对商业地产开发、销售以及运营管理过程中有效的资产管理，避免投资者的无序竞争，促进商业地产整体经营管理水平的提升，实现商业地产资产保值增值目标的实现。

【参考文献】

[1] 杨宝民、江禾、邓力维：商业房地产开发与管理实务[M].清华大学出版社，2007.

[2] 章惠生：城市综合体――商业地产的主流模式[J].城市开发，2010（3）.

房地产资产运营管理范文第3篇

[摘 要] 虽然我国在近年来不断频繁出台房地产宏观调控政策，但其重点约束调控对象均为住宅地产，相对来讲，商业地产则受到影响较小，所以当前各大房地产企业均纷纷转变业务方向，希望走商业地产发展路线。但实际上，商业地产与住宅地产区别较大、所涉及部门范围较广且开发体系相当复杂，经营管理难度更大。文章以我国商业地产为背景，基于商业地产融资这一点来展开话题，探讨其融资模式的主要特点和所面临问题，并最终思考解决问题的应对对策。

[关键词] 商业地产；融资；问题；REITs；应对对策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043

[中图分类号] F279.23 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03

0 前 言

进入21世纪，我国房地产行业伴随城市化高速建设进入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也进一步激发了我国商业地产发展主流模式的多元化及规模化倾向，使得商业地产投资规模激增。截止到2016年，全国商业地产投资已经超过10 000亿元，比2000年增长了873.21%，发展前景相当乐观。

1 商业地产融资特征及主要模式

1.1 商业地产的融资特征

商业地产不同于住宅地产，它在运营模式上具有独特性，这主要体现在它较为复杂的融资内容体系上。通常情况下，商业地产融资主要包含两个阶段：第一阶段主要是商业地产开发，这一阶段企业投资规模较大，对资金的需求量也较大，而且商业地产不存在任何资金回收特征，所以企业该阶段的投融资成功只能代表项目开发的成功，其后期对整个商业地产项目的运营还要经历一更为漫长系统的过程；第二阶段就是商业地产的经营阶段，这一阶段企业主要通过商业物业运行来获取净现金流入收益，考虑到前期企业投融资规模较大，所以该阶段就非常考验商业地产企业的运营能力及投资回收能力。

整体来讲，房地产企业在进行商业地产投融资及运营时所经历风险可能较为集中，且具有深远影响。所以他们必须在项目选项及开发建设过程中把握好二者配合机制，为后期运营管理创造良好环境，消除一切可能出现的行业负面影响。

1.2 商业地产的主要融资模式

我国许多大型房地产商都将商业地产作为企业主力来运作，他们多数都是从住宅地产转型而来，但实际上在融资模式方面还存在较大缺陷，没有实现较为成熟的转变。某些企业依然还在利用传统融资模式，例如银行贷款、上市融资、债券融资以及项目融资等等。以项目融资为例，房地产企业在开发新项目过程中，往往会专门成立一家项目公司，主要针对项目内容展开一系列开发操作，此时项目融资就是以项目公司名义来对内对外筹措资金，为此企业也会拿出自身股权及资产作为质押对象，以实现有效贷款，并以公司未来的项目收益作为还款来源 [1 ]。

2 商业地产融资所面临的现实问题

我国房地产企业虽然在商业地产融资发展方面已经拥有一定经验，但仔细来看其融资体系还依然存在某些问题，亟待解决。

2.1 融资渠道过分单一

就目前我国商业地产的融资体系发展形势来看，其融资渠道相对偏少，特别是企业外源融资渠道过分依赖银行贷款，来自于银行的资金就占到了企业总融资比例的60%，它甚至贯穿了商业地产开发的整个阶段。这说明我国房地产企业在商业地产开发及运营管理方面是极不成熟的。而近年来，伴随电子商务领域的兴起，商业地产竞争愈发激烈，其房产空置率也被急速拉高，这就意味着商业地产开发经营风险的无限扩大。一旦企业在商业地产运作上出现收益损益不平衡状况，房地产企业在银行的不良贷款率就会升高，这将严重影响其在商业地产方面的发展上升空间。

2.2 融资及运营方式相互抵触

我国房地产企业善用分割出售形式来运营商业地产，它从某种程度上破坏了商业地产物业的完整性，也让商业地产价值最大化效应彻底丧失。这是因为某些房地产企业可能在商业地产运营方式及融资方式上发生抵触冲突，可能导致的后果就是企业在商业银行的贷款额度及期限严重受限。为了改变这一状况，房地产企业可能会试图改变运营模式，尽可能减少项目净现值。但如此操作又会进一步加大商业地产项目投资风险。可以见得，二者之间的相互抵触制约，也将房地产企业带入了恶性循环怪圈。

2.3 缺乏针对性融资模式

商业地产要求房地产企业能够提出独立的融资模式，但在我国现阶段的金融市场中，针对商业地产融资特点的融资方式却相对匮乏。这是因为商业银行在针对住宅地产方面所开发的融资服务项目更多，在商业地产融资方面却显得捉襟见肘。由此，近年来许多来自海外的商业地产融资模式被纷纷引入，例如CMBS商业房地产抵押贷款支持证券，但是在我国它也只是存在于理论上，在实际操作方面其安全性、优越性还有待验证，这也从侧面说明了我国商业地产在融资模式上并不成熟，它严重制约了商业地产在整个房地产行业体系中的发展前景。

综上所述，就商业地产融资发展这一点，其确实面临问题多多， 从整体上严重制约了我国商业地产行业的健康可持续发展态势。为此， 应该基于问题找到解决对策， 引入新的、安全的、符合我国经济体系及现实国情的新融资模式对策[2 ]。

3 基于REITs的商业地产融资问题解决对策思考

3.1 关于REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金，它是由发起人通过公众对外公开发行的受益凭证，主要用于吸收社会上的闲散资金，并将这些资金投入到可带来持续现金流的房地产物业及证券中，所以可以将其视为是一种有价证券。从金融技术角度来讲，REITs是可以有效实施组合投资策略的，它可以将已募集的资金头像不同类型或不同地区的房地产项目当中，其投入成本低且投资风险低，是目前房地产行业比较青睐的重要融资模式。

在我国，房地产企业在商业地产融资上已经逐渐倾向于资产证券化模式，这也是借鉴发达国家经验所展开的新一轮融资发展风潮。例如这种REITs股票或受益凭证就能将来自于公众的融资应用于商业地产体系中，将来再以物业租金收入的形式将收益来源再次分配给投资者，它不但满足了房地产企业在商业地产运营管理方面的现实资金需求，也使得商业地产发展利益得到合理共享。

3.2 基于REITs的商业地产融资问题解决对策

基于REITs的商业地产融资问题解决对策主要要从宏观与微观两大层面来论述。

3.2.1 宏观政策层面

首先看宏观政策层面，在美国商业地产行业中，REITs的发展主要得益于政府税收优惠政策驱动，它有效降低了商业地产的融资风险问题。但在我国，商业地产的税收规定则主要以企业出租房屋为主，它按照租金收入的5%来缴纳营业税，租金收入减掉商业地产成本及税收费用所得利润，还要按照33%的税率再次缴纳企业所得税。如果按照REITs模式进行征税，房地产企业可能就无法得到REITs在国际上8%～9%的通常收益率，因为REITs中的绝大部分收益都已经作为分红分配给投资者，其留存收益偏少，REITs扩大发展的可能性也会随之减小。因此可以见得，政府必须带头提出行之有效的优惠激励政策，激发REITs在商业地产体系发展中的融资动力，使其不断扩大规模。总结来看，我国必须针对REITs来首先制定相关税收优惠政策，这对间接促进房地产企业商业地产发展是非常必要的。

其次看相关保护法律的健全方面，以我国香港为例，他们在商业地产REITs融资的发展方面一直持有谨慎态度，所以他们在立法与监管方面都比较全面，希望时刻保护投资者利益，并绕此来构建了一系列严格规定体系，确保了REITs在香港商业地产中的合理规范运行，也有效降低了大小企业投资者的利益冲突风险。对中国内地而言，香港这一做法也是值得借鉴的，我们应该制定基于国内现实国情的相关法律法规，比如修改当前已有的《公司法》，允许SPC（Statistical Process Control，统计过程控制）技术进驻企业，利用他来配合REITs内部管理模式，并基于它来优化《公司法》改革进程。再者，也可以对《所得税法》、《物权法》进行相应修改，处理目前界限较为模糊的房地产企业融资状态，进一步明确相关法律规范，健全监督市场以帮助企业安全高效融资。

3.2.2 微观模式层面

在组织结构选择方面，房地产企业应该基于REITs体系特征来构建信托型REITs结构，循序渐进的开放企业融资模式及范围。采用该融资结构类型也是为了做到以商业地产为标的，加速信托收益凭证的形成，企业也会基于此有期限封闭式基金形式来强化上市交易活动。纵观我国当前金融信托法律法规，其机制相对比较完善，这对减少商业地产立法障碍非常利好，也非常容易被房地产企业管理层及投资者所普遍接受。所以说，从微观模式运作角度来讲，我国房地产企业利用信托型REITs来运作商业地产还是具有很高可行性的，而且商业地产也可以利用该新融资模式来为企业构建更健康融资体系，加速企业的资金流动性。

在管理模式选择方面，主要可以采用外部管理模式或内部管理模式，它们都基于REITs组织结构及相关法律环境来展开，同时它也取决于我国金融市场及商业地产的实际发展程度。

在内部管理模式方面，REITs投资经营管理主体就是该融资模式的发起者，他的稳定收入来源应该是商业地产的基金管理费及物业管理费。客观讲，内部管理模式相对灵活，非常益于企业制定商业地产运营策略，像美国大部分房地产企业所采用的就是这一内部管理模式。在亚洲，像日本、韩国等发达国家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依赖于受托人以外的第三方专业管理机构来为商业地产进行前期融资和后期资产管理服务。因此外部管理模式的优势就在于它能够确保投资人利益不受到外界侵害，具有极高的监督属性。

对于我国而言，基于REITs的外部管理模式更为妥当，因为我国房地产企业在商业地产融资及运营管理方面本身就缺乏外部监管力度，所以为了确保投资者利益分配的合理和监管规则的安全性，外部委托管理模式还是比较符合我国国情的。

在投资管理模式方面，我国房地产企业在商业地产融资方面应该持开放态度，应该学习美国以权益型REITs为主的房地产资产融资模式，长期专注于某一区域的投资，为企业带来持续利益。而且这种投融资模式相比于传统模式受利率影响更小，也能在一定程度上抵御权益型风险的发生。对我国商业地产行业来讲，应该允许权益型、混合型、抵押型等多种融资类型在市场中的同时存在，监管层也无需划出详尽框架进行约束，应该交由市场、企业自身来作出符合自己发展现状的正确选择[3 ]。

4 总 结

综上所述，我国房地产行业在宏观政策调控与微观模式选择上都要做出正确选择，尤其是商业地产领域应该基于政策大背景和市场大环境来发挥其行业独特性，广泛接受多元化融资模式，引入REITs模式，并基于它来解决行业融资问题，为商业地产在我国未来的健康良性发展寻求支柱。

主要参考文献

[1]陈文玲.促进中国商业地产的健康发展[J].商业研究，2008（9）：5-7.

房地产资产运营管理范文第4篇

管理大师德鲁克说：“当今企业的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。”商业模式创新已成为促进竞争和商业发展的重要动力，房地产业也不例外。

房地产的商业模式不是也不可能一成不变。本轮房地产调控，从根本上改变了房地产企业的生存环境。只有那些具备了适应行业特定发展阶段的商业模式的企业，才能生存下来，发展壮大，为投资者带来回报。提高附加值，也就是提高投资回报率。就投资回报率而言，房地产企业投资回报率等于利润率乘以周转率再乘以杠杆率。

1.利润空间日益缩小

目前情况下，由于土地贵、工资高、融资难，加上限购，利润率不可能高。2011年房地产500强企业现金及现金等价物余额均值小幅增长24.59%，同时净利润均值出现负增长，同比下降17.94%，为3.47亿元，虽然净利润均值小幅下降，但盈利水平基本保持在较好水平。这表明，2011年房地产开发企业500强盈利水平趋稳，利润空间有所收窄。2010年不少企业创造了良好的销售业绩，为企业将营业收入锁定在较好的水平上，但在建筑材料、人力等成本持续上升以及企业内部管理费用上升等因素的带动下，房地产开发企业的利润空间正在逐渐被压缩，今后此趋势仍将持续。

2.存货去化压力对周转率提出更高要求

由于2010年来的调控政策影响深入，众多房企存货问题加速攀升，压力愈加明显，导致存货周转率不断下降。从投资回报率来看，杠杆率就是表内的负债率和表外杠杆的运用，如土地款的延付和预售款的收取，大趋势可能长期走低，优秀企业只能在周转率上大做文章。大众化的产品定位、标准化的产品设计、模式化的项目管理和适度的土地储备，就能够在一定程度上提高周转效率。目前，像万科、绿地这样的标杆企业在经济繁荣时期的周转效率可以达到1倍左右水平，低谷期的周转率在0.5～0.6倍水平。也就是说，在繁荣期最快可用一年时间收回投资，低谷时期最快也需要两年时间才能收回投资。这已是在传统模式下效率的极限了，如若再想进一步提高周转速度，提高投资回报率，就必须要进行商业模式的转型。

二、欧美国家房地产发展的成功经验

历史是最好的老师，让我们看看欧美国家在经济发展和城市化进程中都经历些什么？

城市化率30%～40%左右进行住宅房地产开发，从30%时开始加速，到70%时基本停止。在城市化率30%～60%的一段时间，人口涌向城市的速度最快、数量最多。因此，实际房价总体上涨最快。这段时间，也是从事住宅开发的最佳时间；当城市人口超过50%之后，人口迁移以小城市人口迁入大城市为主，农村人口向城市迁移为辅。当城市化率达到60%时，人口对于新房需求趋于停滞，从事住宅开发难以获得超额收益，此时持有商业地产才有可能获得超额收益。一个国家的核心城市永远都是人口的主要流向，这些地区的商业地产升值空间最大，而且可以规避未来人口下降的风险。从美国的数据看，第三产业占GDP比重达到50%时，城市化已基本完成，对新房需求大为减少，此时商业地产与住宅地产需求发生大逆转。

上海目前城市第三产业占GDP已超过50%，正由粗放式增量开发向集约式存量经营管理转化，此时，商品房投资进一步放缓，保障房建设是此轮结构性调整的重点、也是难点。行业门槛不断提高，资金和融资能力成为进入市场的基本能力，像中星集团这样的大型房企，间接融资“三金二票一托”的工具都用上了。产品趋于同质化，品牌和服务成为重要的竞争手段。开发企业的经营管理能力比以往任何时候都重要，粗放的开发模式一去不复返了，此轮调控很多企业已尝到了高负债重资产模式之苦。

三、商业模式的转变急需重视

产业的升级换代是一个市场化的过程，要靠企业家去发现。中国的企业家需要努力了解历史，并要看清未来，了解什么样的技术和什么样的经济能对未来产业产生决定性影响，什么样的产业能在未来引领经济的发展。笔者参加国际专业会议、企业论坛，国外企业家聚在一起讨论的是行业、产业未来格局和商业模式的创新，而中国企业家特别是房地产商在一起讨论最多的还是政治或政策问题。

IBM商业研究所的全球CEO调查显示，从2006年开始，全球大企业集团的总裁已将商业模式创新作为企业创新的首要考量。2009年，70%的全球大企业在进行商业模式创新转型，而高达98%的全球企业对它们自身的商业模式创新进行调整。目前国内城市化进程和人民币升值仍将在一段时期内推动资产回报的上升，但可以预见的是，上海城市化已基本完成，将慢慢进入老年社会。从长期看，人口红利在消失，土地红利在降低，资产的超额回报在衰减，房地产企业创新驱动、转型发展是必然的。如何选择适合企业自身可持续发展、健康发展的商业模式，是战略，不是战术，不可动摇。

四、国内房企的转型之路——美国模式

房地产企业的商业模式如何创新，怎样转型发展？万科是中国房地产的龙头，王石坚持万科只做住宅，他有一句著名的话：“死了也要从棺材里伸出双手反对万科搞多元化”。现如今在郁亮总裁治理下的万科，年销售额过千亿，业务也由单一住宅过渡到商业地产和住宅开发“二八”分配。像万科这样的过渡模式，一是借鉴香港开发商经验，商业地产开发大体是从传统住宅开发公司转过来的，通过拿住宅项目，做一些社区商业，逐步积累商业不动产物业。二是住宅调控，限购了，为了规模必须增加商业份额。

万达做商业地产，目前总资产过2000亿元，年销售额达1000亿元。开始是以商业地产的名义去要项目，实际上是做住宅，最理想的也就是在一堆住宅中间盖个购物中心，从而把商业地产的名目做实。建成后，采用以售带租的方式，售是最重要的，销售大量住宅和一部分店铺后，留下来的部分出租。这样做的好处是现金压力比较小，现金周转比较快，但最大的问题就是商业地产上的专业性运作不够，租金回报率普遍偏低。

万通是转型商业地产力度最大的一个。在地产界的思想家冯仑带领下，在转型轻资产模式中，万通是行业内概念浸透比较好的公司。万通一直践行的“美国模式”就是以轻资产为主要的表现形式。在中国50家重点地产上市公司的战略线性评分及排名中，万通地产排名第三，未来成长可期。

万科、万达等过渡性模式在中国特定情况下行之有效，但在目前宏观调控不放松，特别是限贷不放、开发贷趋紧情况下，这种模式受到很大挑战，间接融资成本越来越高，好不容易建好一个项目，应有的投资收益没完全拿到就卖掉。特别是在“北上广深”一级城市，在人均GDP达到15000～20000美元之后（2011年上海人均GDP达12874美元），国际通用的标准商用不动产模式即所谓“美国模式”会有更加持久的发展空间。

所谓“美国模式”就是只有购物中心的商业项目，没有任何住宅，会有更多专业性方面的要求和考虑。美国有很多专门做购物中心的管理机构、投资机构和基金，资产管理人都非常专业。项目一般是整体运营不散售，考虑的是最终使用者。用基金等权益资金建设，靠租金回报和物业增值收入。以资金权益为核心，靠运营管理为导向，中期持有，收入多样化。

以资本收益为核心，这是“美国模式”的一个主要特点。商业不动产强调的是投资回报率，而不是强调这个物业的所属。在资本运作上，中间会加进很多夹层融资，然后带动杠杆。到底物业是谁的，自己拥有多少，他们并不关心，因为这个不重要，关心的只是投入的那部分钱回报有多少就行了。大约十多前年，上海房地产业内都知道美国洛克菲勒集团要来做外滩项目了，操作项目的威廉·董是我的一个朋友。威廉·董是华裔美国人，在一次酒会上，他的同学洛克菲勒的孙子小洛克菲勒问他最近忙什么，他说赋闲在家。小洛克菲勒就和他讲，“你去中国上海操作一个大项目吧”。他们的团队就三个人，一个懂房地产运营的，一个律师，一个建筑师。据他讲，他们拿着这个项目满世界找钱，他们只出300万美元和洛克菲勒的牌子，中国会有很多钱跟进来，但他们会最后一个退出，现金投资回报率是500%。这个项目后来没有做成，中间有很多原因，但这个模式给了我很大的刺激，这就是美国经典模式。你要想赚更多钱，不能想着先开溜，最基本也要做到“中期持有”，比如最近与黑石聊他们的商业模式时，他们的“7+1+1”就是7年后再看延长个一到两年。一般来讲，建一个10万平方米的写字楼或购物中心需要3年，租满需要一年半到两年，5年后租金正常，一般两年后进行第一轮换租约，这时候租金比较稳定了，这个点租金回报率也达到高点，也是资本市场的高点。当这两个点吻合了，不动产证券化变现或碰到一次机会，把它卖掉。这样赚的钱要比散售赚得更多。

房地产资产运营管理范文第5篇

本文首先通过对上海市国资委监管的所有地方企业进行分析，再对几十家国有控股上市企业进行考核，分析上海市国有企业的资本运营情况。

一、总体运营分析

1.企业数量及行业分布

根据上海市国资委的相关信息（http：//），上海市地方国有及国有控股企业2009年共有9915家，2010年共有10189户，2011年共10475户，呈逐年递增的趋势。其中涉及电力、煤气及水的生产和供应业、房地产业、建筑业、交通运输、仓储业、农、林、牧、渔业、批发和零售贸易、社会服务业、信息技术业、制造业、综合类等若干类。

2.企业总体发展情况

国有资产运营情况可以从国有资产保值增值情况、经营规模情况、经济效益情况和生产总值（GDP）情况四个方面进行分析。

①国有资产保值增值情况：国有资产隶属于国家，而使国有资产保值增值对于履行国有资产监督管理责任具有重要意义。对于上海市国资委而言，监管单位分为市属国有资产监管单位和区县属国有资产监管单位。单位：亿元

上海市国国资委监管的总权益资本逐年增加，在2010年突破万亿元大关。增长趋势均大于10%，预计还将继续保持高增长趋势。市属监管权益资本呈逐年递增的趋势，增长的幅度均超过总权益资本增长幅度，预计2012年超过万亿元。因此，上海市国资委较好的履行了国有资产的监督管理的责任，使国有资产逐步的保值增值。

②经营规模情况

上海市国资委监管企业的资产总额逐年递增，增长幅度均在10%以上，预计在2013年将达到10万亿的规模，归属于母公司的所有者权益也不断增加，增幅也均超过10%。营业收入也已经超过2万亿，增幅超过20%。

③经济效益情况

上海市国资委监管企业的利润总额逐年递增，预计2012年的利润总额将超过2000亿元，归属于母公司的净利润也超过了1000亿元，且增幅均超过10%。总资产报酬率基本维持在2.5%的水平，较为稳定。

④生产总值（GDP）情况

生产总值呈逐年递增的趋势，但是增幅有所下降，在全市GDP中占有重大比例，且一直稳定在20%左右。全市的生产总值保持较为稳定的增长率。

二、上市公司资本运营情况分析

本文对近三年来上市公司的主要财务指标进行分析，2012年上海市国资委直接或间接监督管理的上市公司共65家，鉴于上海华虹计通智能系统股份有限公司（C300330）在2012年刚上市，不考虑其对总体数据的影响，且金融类（上海浦东发展银行）性质特殊，也将不考虑其对总体数据的影响。因此总共分析63家上市公司近三年的财务数据。其中既包括上海市直属监督管理的企业旗下上市公司，也包括市下属单位区县监督管理的上市公司。具体包括煤电业2家，房地产业6家，建筑业3家，交通运输和仓储业3家，农牧业3家，批发和零售贸易业10家，社会服务业3家，信息技术业3家，制造业24家，综合类6家，共63家上市公司。

（一）资产总额、股本总额、归属于母公司权益总额分析

上市公司资产总额呈逐年递增的趋势，增幅均超过15%，且过10000亿元。股本总额也逐年增加，保持在8%的增长率，并且已过1000亿元。归属于母公司的权益总额的平均增长率约为22%，增长迅速。

（二）营业收入总额、净利润总额、利税额分析

上市公司的营业收入总额已经超过10000亿元，增幅均达到30%以上，净利润总额也是增长以两位数的速度增长，利税额逐年增加，预计2013年将超过200亿元。