国有土地征收与补偿办法

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国有土地征收与补偿办法范文第1篇

为加快推进2021年棚户区改造项目土地及房屋征收工作，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》等相关法律法规，结合我县实际，制定本工作实施方案。

二、指导思想

深入贯彻新时代中国特色社会主义思想和党的精神，贯彻落实关于工作的重要讲话和重要指示批示精神，贯彻落实中央、自治区、自治州经济工作会议等一系列会议精神，按照“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局的要求，以着力改善群众住房条件为出发点和落脚点，以提高城镇居民的居住水平、改善城市环境为目标，统筹规划，精心组织，精致建设，高标准完成棚户区改造任务，最大限度地解决旧城区住房安全、脏、乱、差、危、基础设施严重滞后等问题，大幅改善各族群众生活水平和居住条件，确保群众生命财产安全。

三、征收范围

综合一片区（酒厂片区、青年街片区）、综合二片区（恰普河路片区）、综合三片区（农业农村局片区、康利小区西片区、体育广场片区）、别斯托别乡片区（恰普河路片区）、工业园区片区、三小片区（则新路片区）。

四、征收依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》（住建部建房﹝2011﹞77号）、《实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》（自治区第187号令）、《国有土地上房屋征收与补偿估价规则》（新建法﹝2011﹞15号）、《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（法释﹝2012﹞4号）、《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》（﹝2012﹞行他字第16号）。

五、征收原则

1、遵循“政府主导、统一规划、民生为重、公正公开、依法征收”的原则；

2、征收补偿方式：货币补偿、产权调换、货币+产权调换等方式，由被征收人自主选择。

六、实施步骤

（一）确定年度工作计划（2021年3月30日前）。

根据自治区、自治州统一安排部署，结合我县实际，制定2021年棚户区改造项目实施工作计划。

（二）成立棚户区改造项目工作指挥部（2021年6月9日前）。

成立棚户区改造项目工作指挥部，指挥部由县委、政府主要领导任指挥长，分管领导任副指挥长，办公室设在县住建局一楼，由县住建局、自然资源局、财政局等县直部门和涉及旧城改建的乡镇抽调人员组成。

（三）底数摸排宣传动员（2021年6月30日前）。

由指挥部指导各有关乡镇选派专职干部对棚户区改造项目区域进行入户调查，集中力量、集中时间逐户进行排查，摸清改建区域内居民的住房面积、建筑结构、权属性质、家庭收入、家庭成员、人口、生活状况、征收意愿、安置方式意愿等基本情况，同时拍照造册存档，杜绝出现突击增建、改建、扩建、改变用途和其他不当增加补偿费用等违法行为。

（四）加快棚户区改造项目审批（2021年6月30日前）。

依据人民政府批复下发2021年棚户区改造项目征收公告，完成各乡镇征收人员培训、风险评估等前期工作。

（五）征收补偿协议签订（2021年6月30日至2021年10月30日）。

相关棚户区改造项目前期工作完成后，由征收部门于2021年6月30日前与乡镇签订委托征收协议书，有关乡镇于2021年10月30日前完成征收工作。

七、征收补偿相关政策及优惠办法

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》等规定，结合经济社会发展水平，制定如下补偿标准：

（一）被征收房屋具体补偿标准为：依据《国有土地上房屋征收评估办法》和《国有土地房屋征收与补偿估价规则》由评估机构评估确定。

（二）选择产权调换的被征收人享有优惠价安置房的权利。

国有土地征收与补偿办法范文第2篇

房地产调控政策在房地产市场、土地供应、保障房建设、商品房销售、税收和金融等方面不断深入，房价、地价上涨趋势得到初步控制。保障房建设规模和政策支持力度空前加大，相关建设、配置、运营、退出等管理制度开始完善。同时对拆迁市场造成了深远的影响，首先拆迁成本将受到控制，但被拆迁人的期望不会降低，从而拆迁周期将延长，最终影响土地上市。其次需优先保证保障房用地供应，从而政府和开发商的市场目光将投向何方将不言而喻。最后对商品房购买的限购，将导致拆迁人需准备更多的安置房源用于安置被拆迁人。

在房地产市场变化多端的时期，必然要求作为该行业的专业人员不断学习，从而适应市场，满足相关方的各种需求。本文将从征收相关的政策文件解读出发，分析征收政策对各种类型项目的影响，并就北京市征收项目的操作流程进行汇总。

一、征补条例及其配套文件的要点解读

（一）征补条例要点解读

1、对公共利益的界定清晰，非公共利益拆迁暂时无法可依。

《征补条例》对公共利益的六种情况进行了列举，概念界定更加清晰，但调整范围变窄了；同时，为弥补法律法规的滞后性，增加了第六条作为兜底条款，即法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

政府亟待改变在拆迁工作中的角色和被动局面，明确政府只承担国有土地上公共利益项目的房屋征收职责，并通过强化行政力量保证关系国计民生的项目能够顺利实施，使政府摆脱开发商盈利工具的形象；同时，征补条例没有涉及非公共利益部分拆迁，也意在让政府退出非公共利益拆迁领域，让非公共利益拆迁回归市场行为。

2、征收取代拆迁，房屋征收的主体为市县级政府。

3、想通过政府行为来保证征收与补偿不存在任何营利目的。规定建设单位不能参与搬迁，征收实施机构不以营利为目的。

4、补偿范围和标准予以明确，补偿程序规定先补偿后搬迁。

补偿标准一直是引发搬迁矛盾的主要因素。《征补条例》对征收补偿的范围、标准和程序进行了明确，并规定可对被征收人给予补助和奖励。明确补偿不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。使市场价格成为了补偿底线，彰显征收的强制性补偿，保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积类似的住房，保障被征收人的居住水平不降低，对被征收人的切身利益进行了保护，有利于避免发生社会矛盾和纠纷。

5、强调决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则。

一是作出房屋征收决定前，准备工作更多，要求更高。包括组织社会稳定风险评估、听证会、制定征收补偿方案等，准备周期也将拖长，制约因素增多，项目启动将会变得更加困难。

二是尊重被征收人的知情权、参与权和选择权，该条例以大量条款对“公开、公平、公正”的原则进行了落实，改变了过去拆迁人制定拆迁政策被拆迁人被动接受的局面。

三是有利于被征收人之间互相监督，对“钉子户”形成广泛的社会舆论压力，促进形成公开透明和良性互动的征收环境；同时，征收可能会因多次论证、听证等因素影响，导致征收周期加长，与被征收人的沟通工作更加凸显重要。

6、对已签协议不履行的，只能通过向法院解决。

取消原《拆迁条例》中规定已签协议可以仲裁、可以诉讼，诉讼期间可以申请强制执行的救济途径，规定只能等法院判决生效后，申请法院强制执行，这样等待的时间会较长，征收进度会因此变慢。

7、对于未达成补偿协议的处理办法。

可以申请行政诉讼或行政复议的只有被征收人一方。征收的主体是政府，政府不能既当运动员又当裁判员，强制执行的机关只能是居中的第三方人民法院。

8、征补条例增加被征收人产权调换的选择权。

在过去的拆迁中，补偿方式是由拆迁人一方决定的，如果拆迁人没有房源，则可以不提供房源。《征补条例》强调被征收人的选择权，即被征收人如果提出房屋产权调换的要求，则征收人必须要提供相关房源。为了旧城改造进行的征收，则还应在改建地段或就近地段提供住宅。因此，按照《征补条例》精神，预备符合要求的房源是项目启动的重要前置条件，这对今后征收工作的实施提出了更高的要求。

9、强调征收的前提是保证社会稳定。

《征补条例》的出台背景是因各地违法拆迁、暴力拆迁、野蛮拆迁等恶性事件层出不穷，在拆迁领域出现了大量社会矛盾和冲突，不仅使政府面临巨大的舆论压力。而且对党和政府形象造成了严重损坏。《征补条例》的出台，除顺应民意呼声之外，更是将征收维稳工作提高到讲政治，讲大局的高度，防止征收工作再次成为破坏或影响社会和谐稳定的事件多发地带。

10、对未登记房屋规定更为细化，违法建筑均不补偿。

《征补条例》采用更为审慎的态度，在征收之前对未进行登记的房屋进行合法性界定，相当于将房地产领域的相关遗留问题提前予以解决，既体现了对被征收人权益的尊重和保护，又为以后的征收扫除了障碍，保障了征收工作的进程。

11、仅针对被征收房屋产权人补偿，房屋租赁人没有规定。

征补条例只是针对房屋的产权人，对于有租赁关系的房屋产权人与租赁人之间的关系及补偿处理由出租人自行解决。

（二）2011年6月7日住建部下发《国有土地上房屋征收评估办法》（建房【2011】77号），该文件较2003年出台的《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房【2003】234号）更体现公开、公平、规范，体现一大政治特点，向民主迈进了一步，关注民生，使补偿更为公平。

1、体现市场价值补偿原则，使征收补偿价格与市场交易价格相匹配，实现公正评估。

2、明确强调由被征收人选择评估机构，保证了被征收人的自主选择权，充分体现民主原则。

3、规定初步分户评估结果要公示，避免拆迁工作人员适用标准的不统一性，实现阳光补偿，透明拆迁。

4、操作程序和救济措施规范化，明确规定征收评估的流程和方法，力求充分体现被征收房屋的市场价值，避免因房屋价值被低估而带来的不公平现象。

（三）2011年5月27日北京市人民政府下发《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发【2011】27号），该文件主要规定了征收决定项目主体、工作步骤（九步骤）及需公开的相关内容（五公开）。

（四）2011年6月10日北京市高级人民法院下发《关于施行前已取得拆迁许可证项目所涉案件有关审判、执行工作的若干意见（试行）》（京高法发[2011]194号），该文件主要规定《征补条例》施行前本市国有土地上已取得拆迁许可证项目所涉案件的申请、受理、判决、执行（先予执行和强制执行）等相关程序规定。在审判和执行过程中遵循争取各方理解和支持，严格依法审查标准，多做矛盾化解工作，慎用强制手段，切实维护社会和谐稳定，努力实现“不强而解、不执而行”的工作方针。

（五）2011年10月19日北京市人民政府下发《关于废止〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉等规章和规范性文件的决定》第239号，该文件主要规定废止《北京市城市房屋拆迁管理办法》（2001年11月1日北京市人民政府第87号令）、《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（2001年12月5日北京市人民政府京政函109号文件）等相关规范性文件，但《征补条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

（六）2011年11月2日北京市住房和城乡建设委员会下发《北京市国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租配售管理办法》京建法〔2011〕17号，该文件主要规定征收主体及住房保障相关管理部门应优先满足被征收人符合本市公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房或限价商品住房条件的配售配租工作，并要求住房保障部门拆迁现场办公，简化审批程序，提高办事效率等相关事宜。

（七）2011年11月2日北京市住房和城乡建设委员会下发《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》京建法〔2011〕16号，该文件主要从维护大多数被征收人的利益出发，规定国有土地上房屋征收房地产价格评估机构的资质要求，评估机构选定的组织主体，组织程序等内容。

（八）2011年11月18日北京市住房和城乡建设委员会、北京市人力资源和社会保障局、北京市工商行政管理局联合下发了《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》京建法〔2011〕18号，该文件规定主要是国有土地上房屋征收时，停产停业损失补偿房屋的认定标准，补偿标准以及进行补偿相关程序等。

二、征补条例及配套文件对拆迁市场的影响

1、对在施项目的冲击性较大。主要体现为：居民期望值升高，要求货币补偿或安置房屋标准更高，普遍存在观望态度；拆迁周期将延长，随之拆迁成本增大，拆迁难度加大；政府支持力度减弱，没有强制拆迁保障，后续收尾难度大。从而拆迁主体就需创新工作方式，多渠道寻求拆迁突破点。

2、对停滞项目和已取得前期手续但未启动的项目的影响更大，再启动的可能性更小，拆迁成本、难度增大；具有实施主体变更的可能性；操作程序和组织模式将发生变化。从而需详细分析项目状况，结合政策，创新工作方式，多渠道寻求拆迁突破点；需进一步研究分析是否可转入公共利益范畴，由政府实施征收工作或按协议收购方式实施。

国有土地征收与补偿办法范文第3篇

关键词：房屋；征收与补偿；相关问题；政策；法律

中图分类号：DF453文献标识码： A

一、国有土地上房屋征收与补偿工作的问题

《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然将房屋征收工作提到了法律的高度上，但是过于宽泛，缺少落实细则。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布和实施为房屋征收工作提供了法律保障，但过于宽泛，缺少具体的操作细则，使得房屋征收工作没有统一的操作行为。随着经济和形势的发展，因时而动、因地而变的情况时有发生，需要准备和提交的材料不统一，导致征收工作实施过程中，被征收人房屋证明资料不完整或自然人的情况不明确，令征收工作无法顺利、稳定地开展和完成。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》中公共利益的范畴和外延伸缩性、弹性过大，使得部分为谋取个人利益的人有机可乘。《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然明确规定了征收条件是为了公共利益的需要，但在实际征收中，一些人为谋取个人私利，混淆概念，把私人建厂或开发小区等都贴上“为促进国民经济和社会发展的需要”的标签，打着“公共利益”的招牌，挂着“公共利益”的幌子，称其是符合政府纳入国民经济发展规划的项目，使公共利益的范围更加模糊，公共利益的外延更加庞大。

征收补偿不及时，公民的产权调换的回迁权缺乏有力的保障。在房屋征收过程中，一些市、县因财政资金不足或人为原因造成征收补偿不及时的现象时有发生，以致公民的产权调换的回迁权缺乏有力的保障。这样也给房屋征收工作带来了很不好的影响，使房屋征收工作很难大范围地展开，并致使后续工作无法进行。给一部分百姓造成房屋征收补偿款放在政府手里可不能放得下心，只有放在自己手里才是最可靠的的印象。征收补偿不及时现象的存在使政府失去了公信力。

征收补偿条例过分强调了行政机关的主导地位，并且缺乏有效的监督。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，过分强调了行政机关的主导性，使征收的许多事项都掌控在政府的手中，缺乏有效的监督，这样就使得一些人为谋取个人私利而放弃原则和失去党性，致使暗箱操作频出，腐败滋生，使社会矛盾激化，房屋征收与补偿纠纷越来越多，越来越激烈，影响了经济的发展和社会的稳定，并且导致了不可估量的后果。

征收补偿标准的制定存在矛盾。征收工作的核心问题是补偿标准问题，这也是从拆迁时代开始，两个相对主体之间，争议最大、矛盾最突出的问题。目前的征收补偿标准较拆迁时已有大幅提高。但是作为两方争议最大的土地使用权的补偿问题仍未解决。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有权，实质是取得国有土地使用权，这是不争的事实。现行的征收补偿政策中明确对被征收人的补偿包括被征收人房屋价值的补偿及搬迁补偿、临时安置补偿和停产停业损失补偿等，对土地使用权的补偿只字未提。但事实上大部分被征收人认为，土地使用权是房屋的附着物，如果政府不来征收，附加了土地价值的房屋，特别是城市中心地段房屋会随着地价上涨价值不断攀升，但政府征收后地产的增值部分价值就被政府或者之后摘牌的地产商侵吞了，这是明显不合理不公平的。这个问题不解决将会严重阻碍征收工作的顺利推进。

二、如何加强国有土地上房屋征收与补偿工作

1、依法征收是做好房屋征收补偿工作的前提

严格依照《征收条例》等法律法规开展征收工作，既是维护公共利益、被征收房屋所有权人合法权益的需要，又是顺利开展征收和保护征收从业人员的需要。故此，以依法征收为主线，严格执行征收条件和程序，有序地实施征收工作尤为重要。首先要符合六个征收前置条件：1.符合公共利益的需要；2.符合我市国民经济和社会发展规划；3.符合土地利用总体规划；4.符合城市规划；5.符合专项规划；6.如以保障性安居工程建设、旧城区改建名义申报，则该项目应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。其次，征收程序要不含糊:征收申报、初步审定、调查登记、拟定方案、组织论证、征求意见、公布修改情况、组织听证、风险评估、作出决定、公告、通知停办手续一步也不能少。再次，补偿程序要到位：确定评估机构、签订评估合同、提出分户价格、公示评估结果、提供评估报告、复核评估报告、组织技术鉴定、订立补偿协议、作出补偿决定、申请强制执行、公布补偿情况、公布审计结果每个环节都要到位。

2、高位推进是做好房屋征收补偿工作的关键

房屋征收工作难度大，需要解决的问题多，只有坚强的领导作后盾才能顺利推动。在房屋征收过程中，各地主要领导亲力亲为，通过电视讲话，现场巡查，召开动员会、推进会、调度会等形式，甚至亲自挂帅包户做动迁，显现出政府的坚强决心和表率作用，有力地推动了房屋征收工作。同时，实行社会稳定风险评估。在作出房屋征收决定前，征收部门都能结合本地实际和征收项目的个性，进行社会稳定风险评估，对可能出现的风险进行识别，在征收过程中尽可能做到规避风险，征收条件不具备或风险系数高的项目实行暂缓。

3、安置到位是做好房屋征收补偿工作的后盾

为做好征收工作，各地都能多方筹措资金，做到钱不到帐、安置房不开工就不正式启动房屋征收。实行补偿款专款专用，全额拨入征收办的专户，由征收办统一把关，做到即签即付，使被征收人放心，没有“打白条”的现象。针对安置房未完工的情况，采用先给予货币补偿，待安置房建好后再购买的办法，有效地觯决了被拆迁人的后顾之忧。

安置到位还要体现公平公正。在征收的执行过程中，应严格按照政策标准，奉行公平、公正、公开，合情、合理、合法的原则，做到一碗水端平、一把尺子量到底的工作方法。严格落实拆前拆后一个样、拆大拆小一个样、拆官拆民一个样、拆富拆穷一个样、拆生拆熟一个样的征收准则，杜绝“先签约吃亏，后签约受益”、“多叫的鸟儿多吃食”、私情补偿等不公平现象的发生，从而赢得被征收户的充分信任和积极配合。安置到位还要体现优先保障，只要被征收人符合住房保障条件，就可按签约拆除先后顺序优先享受保障性住房。如玉山县七星街棚户区改造项目安置保障性住房24户，解放中路棚户区改造项目安置保障性住房5户，万年县安置保障性住房4户。

4、补偿合理是做好房屋征收补偿工作的保障

为了制定出科学合理、操作性强的征收补偿方案，则要改变往日“先结婚，后恋爱”的做法，工作人员要逐一登门入户，充分了解被征收户的房屋状况、基本要求、思想动态、家里的特殊情况等，在做到“胸有成竹”的基础上，依据相关法律法规，制定出扎根实际、便于操作的房屋征收补偿方案。如：玉山、德兴、万年、波阳等县由于充分吸纳了被征收群众合情合理的意见和建议，遵循了市场规律，补偿方案凸显出客观、公正、惠民等基本特性，为整个征收工作的顺利开展奠定了坚实基础。同时，还制定了《房屋征收补偿信息公开制度》。确保房屋征收的相关法律、法规政策常年向社会公布；房屋征收决定、房屋征收补偿方案、房屋征收补助奖励政策和标准、补偿决定在征收范围内公布；房屋调查结果、初步评估结果、分户补偿情况等能在征收范围内向被征收人及时公布。如凡是支持配合征收工作，按时完成搬迁的被征收人应当给予诸如阶段搬迁奖、快速搬迁奖、安置房公摊面积差奖等，让先搬者多受益，晚搬者少受益。做到拆官拆民一个样、拆富拆穷一个样、拆生拆熟一个样，杜绝“多叫的鸟儿多吃食”等不公平现象的发生。

5、部门配合是做好房屋征收补偿工作的靠山

在征收实施过程中，各部门各单位应牢固树立“上下一盘棋”思想，无条件服从和服务于征收工作这一大局，通力协作，切实履职。在停办业务中，工商、税务、规划、建设、房管等部门要予以配合；在房屋拆除过程中，管线、电力、自来水、城管、交警等部门要全力支持；在动迁过程中，凡是涉及到有被征收人的单位，更应全力配合，协助做通被征收人的思想工作。在房屋征收过程中，各地没有出现采取停水、停电、阻断交通等野蛮手段逼迫搬迁现象，也没有出现采取“株连式拆迁”和暴力征收的行为，没有出现贪污、截留、挪用征收补偿款的现象。故此，征收工作得到了绝大多数群众的支持和理解，没有发生因征收而引起的群体和恶性事件，没有出现被征收人赴省进京上访的现象，也没有申请过人民法院实施强制执行的情况，房屋征收工作中没有出现违法违规案件。

结束语

随着经济的快速发展，城市进程的步伐也不断加快，在国有土地上的房屋征收变得越来越频繁。房屋征收工作的开展为城市的发展开拓了道路。房屋征收工作涉及的范围广，人数多，涉及到不同的利益主体，并且都牵扯到百姓的切身利益，因此房屋征收与补偿工作已经成为政府工作的重点之一。房屋征收与补偿工作要以法律为依据，积极开展和完善房屋征收与补偿工作，使房屋征收与补偿工作为城市发展提供良好的社会环境。

参考文献

[1]刘禹.国有土地上房屋征收与补偿中的财产权保护研究[D].辽宁大学,2013.

[2]何江南.国有土地上房屋征收决定程序[D].中国社会科学院研究生院,2013.

国有土地征收与补偿办法范文第4篇

第二条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

货币补偿是指直接向被征收人发放货币补偿款。

产权调换是指被征收人选择房屋征收部门所提供的产权调换房源，并与房屋征收部门结算被征收房屋补偿款与产权调换房屋价值的差价。

房屋征收安置工作遵循政府主导、群众自愿、让利于民和公开、公平、公正的原则，充分尊重被征收人的意愿，由被征收人自主选择补偿方式。

第三条 产权调换房的价格，由对被征收房屋价值进行评估的同一评估机构在同一价值时点、相同评估方法的基础上，按照区位不同，市场评估价值下浮10-20%后确定。

（一）征收部门库存房源或国有企业建设的安置房源，按照市场评估价值下浮20%结算；

（二）政府市场采购开发企业的安置房源，按照市场评估价值下浮10%结算。

第四条被征收人选择产权调换房的，房屋征收部门应按照《县国有土地上房屋征收与补偿办法》文件规定支付临时安置补助费。

被征收房屋合法建筑面积小于54平方米的，被征收人可以按照市场评估价下浮的调换价格购买54平方米产权调换房。如购房面积超过54平方米的，超出面积按照市场评估价值结算。

对经审核属困难弱势的群体，被征收房屋合法建筑面积小于54（含）平方米的，在城区仅有一处住房的，可享受“暖心房”政策，购买房屋54平方米（含）以内的按1700元/平方米进行结算；超出面积10平方米（含）以内的，超出部分上浮10%进行结算；超出面积10平方米以上的部分，按照市场评估价值结算。

第五条县征收办协助被征收人对产权调换房房源进行选定及手续办理。开发企业产权调换房取得《商品房预售许可证》后，应及时与被征收人签订《商品房买卖合同》并予以备案。

第六条县住建局是产权调换房主管部门，主要负责做好产权调换房的建设推进、预售审批、质量监管及开发企业提供的产权调换房的回购等工作。产权调换房必须严格按照统一的规划、质量和配套设施进行建设。

第七条产权调换房涉及的行政事业性规费、服务性收费、政府性基金等相关费用按照保障性住房相关优惠政策规定执行。

第八条选择货币补偿的被征收人可以享受房票补助。

房票补助是指在县城区范围内房屋征收过程中，以货币补偿的方式与被征收人签订补偿协议后，被征收人在规定时间内凭房票自行在县城区范围内购买商品住房（不含二手房）经申请而享有获得财政补助的政策。

（一）选择货币补偿的被征收人，如需购买县城区范围内商品住房的，在房屋征收补偿协议签订之日起10个工作日内，由被征收人凭房屋征收补偿协议、交房单、身份证明到县征收办领取房票。

（二）选择货币补偿的被征收人，在房屋征收决定公告规定的签约期限内签约并完成搬迁的，在房屋征收补偿协议签订之日起6个月内，购买县城区范围内商品住房的，凭房票享受购房合同总价（不含车位、车库、储藏室等）15%的房票补助，每户补助最高不超过10万元（含）。新购房屋面积大于被征收房屋合法面积10平方米（含）以内的部分给予补助，超出10平方米以外的部分不予补助。

（三）被征收人购房款（包括银行按揭、公积金贷款放款到位）全部付清后，凭房屋征收补偿协议、购房合同、全款发票、契税完税凭证以及被征收人身份证明到房屋征收办凭房票按程序办理房票补助。

（四）被征收人在房屋征收决定公告规定的签约期限内未完成签约搬迁、被依法或者在房屋征收部门提供的产权调换房源内选房的，不享受房票补助政策。

（五）被征收人所享受的房票补助资金由县财政承担，房屋征收部门具体负责房票补助资金申拨及发放工作。

（六）本意见中的房票补助，仅限于县城区范围内国有土地上房屋征收且选择货币补偿的被征收人本人享受，不得转让、买卖以及更换姓名。

（七）货币补偿的被征收人在购房合同签订且领取政府房票补助后退房的，需先返还所补助资金后，住建部门（房地产业发展中心）方可办理退房手续。

（八）房票补助的办理流程

1．申请

选择货币补偿的被征收人，在规定时间内购房后向县征收办提出申请，并提交以下申请材料：

（1）房屋征收补偿安置协议；

（2）货币补偿房票补助的房票；

（3）《商品房买卖合同》；

（4）购房发票；

（5）契税完税凭证；

（6）申请人身份证原件及复印件。

2．初审

县征收办现场审核申请人提供材料的真实性和合法性，并将符合条件的申请人所提供材料复印2份，一份自存，以备复核，另一份按季汇总后报县财政局。同时，县征收办将汇总明细表报县住建部门。

3．复核

县财政局对县征收办提出的房票补助材料进行完整性和合法性（申请表、汇总表、申请人提供的材料复印件）进行审核，并提出房票补助拟办意见，呈报县政府批准。

4．公示

县征收办根据县政府批准意见，在县政府门户网站上进行公示，公示期10个工作日。

5．支付

经公示期满后，由县征收办申请，县财政局将房票补助资金拨付到县征收办，由县征收办负责支付给申请人。

6．已办理房票补助退回

申请退房的，应向县征收办申请退回房票补助，由县征收办出具房票补助退回证明，县房地产业发展中心办理商品房退房手续。

第九条对于享受城区征收补偿最低保障的被征收人，征收补偿后符合经济适用住房保障条件的，优先选择申购经济适用住房；符合公共租赁住房保障条件的，优先将其纳入保障范围。

第十条被征收人在县城区购买商品住房，且购房成交价格不超过货币补偿金额的（不含提前搬迁奖励金额），对新购房屋免征契税。购房成交价超过货币补偿金额的，差价部分按规定征收契税。

第十一条被征收人在县城区购买商品住房，已享受本办法中15%房票补助的，不再重复享受《关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（泗政发〔2016〕136号）文件中2%购房补贴。

第十二条房屋征收部门在开展征收过程中，应接受各方面监督。县财政局应加强财政监督；县审计局应加强审计监督。

第十三条被征收人假借订立购房合同或故意隐瞒购房相关事项，恶意套取房票补助资金的，已领取的补助资金应当予以追回；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

国有土地征收与补偿办法范文第5篇

原告征收服务中心认为：被告市住建局明知Z市人民政府房屋征收办公室（以下简称征收办）已于2012年3月20日发出暂停办理相关区域范围内房屋析产转让抵押和租赁手续的通知，却在通知有效期内为讼争房屋办理抵押权设立登记，且未在房屋权属证书注明抵押事项；原告在2013年2月征收该房屋后，既向原所有权人张某支付了补偿款，又因法院判决连带承担了应由抵押人承担的担保责任，故该抵押登记行为应为违法，应予以撤销。

法院审理认为：原告非抵押当事人，与抵押登记行为不具有法律上的关联性；原告在物权保护案件中的过错是为民事侵权责任而非基于物权登记行为产生的民事责任；原告权益受损与抵押登记行为无法律上的利害关系，法院依法驳回原告诉讼请求。二审法院维持一审判决。

一、原告的损失与登记机构抵押登记行为有无法律上的利害关系

《物权法》第一百七十四条规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。本案中，抵押权担保的主债权未消灭且在诉讼时效期间，应受法律保护。鉴于抵押仅有基于抵押物产生的优先受偿权而不是对抵押物所有权的干涉，故抵押权人不得干涉征收主体、拆迁实施单位、拆迁对象商谈补偿方式及签订相关协议。

那么，征收主体与实施单位是否可以无视抵押权存在而直接实施补偿呢？《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。根据《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。故《条例》所指的“权属调查”应当是以房屋登记簿为基础的全面调查，其内容涉及房屋权利归属与内容，既要核查权利人信息，也应对房屋自然状况是否与现状一致、是否设立有抵押权、有无查封等权利限制情形、有无异议登记等进行调查。这是法律对登记的权利人及利害关系人权益保护的具体措施。本案中，征收实施单位（原告）未按照《条例》的规定向登记机构进行调查，未查阅征收房屋登记簿信息，其调查方式为查阅房屋所有权证书及询问所有权人，与法规规定不符；其与征收对象签订安置补偿协议并将补偿款全部发放的行为，致使抵押权人行使抵押权受到障碍。抵押权未得到保护的，抵押权人可以抵押人为被告提起民事诉讼，也可以征收补偿部门损害抵押权为由提起侵权之诉（引自《设定抵押房屋的征收补偿》，刊登于《中国房地产》2012年第9期，王达）。本案的抵押人选择以征收服务中心损害抵押权为由提起侵权之诉并胜诉，而抵押登记存在与否，对征收服务中心如何给付补偿款有关联性，故登记机构的抵押登记行为与征收服务中心具有法律上的利害关系，也就是说，征收服务中心有诉权。

二、登记机构是否有错

笔者认为有错。错有两点：

一是没有正确执行政府规范性文件。房屋登记机构是地方政府工作部门（亦有部分为组成部门），应当执行上级及本级国家行政机关的决定和命令，这是其性质决定的。本案中，登记机构未能在规范性文件制定之初说服文件起草部门舍弃与上位法冲突的条款，亦未在工作中向政府法制部门提出对相关条文的审查建议，显然存在工作失误。

二是在《物权法》实施、《房屋登记办法》取代《城市房屋权属登记办法》的节点上，没有做好宣传工作。也许有人说这个要求过了。但本案中，所有权人持有的房屋所有权证书是旧版房产证，其中记载有前次抵押权设立及注销的信息，而此后的抵押权设立情况则未在证书上记载，容易误导他人。

三、列入征收、拟征收范围的房屋可否设立抵押权登记

既然原告有诉权，登记机构又有错，那么登记机构一定会败诉吗？《Z市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施“房屋析产、转让、抵押和租赁”等行为。同时规定，房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知规划、国土、住建、工商、公安等部门和公证机关暂停办理相关手续。《城市房地产抵押管理办法》第八条规定，已依法公告列入拆迁范围的房地产不得设定抵押。

本案中，Z市征收办发出Z政征暂停字〔2012〕第1号通知，要求对城际铁路北侧A地块项目范围内的房屋暂停办理相关手续，暂停期限为一年。2012年12月7日，Z市人民政府国有土地上房屋征收决定公告，房屋征收实施单位为Z市某征收服务中心。

按照以上规定，无论列入征收、拟征收范围的房屋均不得办理抵押权设立登记。如果说《Z市国有土地上房屋征收与补偿办法》只是规范性文件，不可作为登记机构作出相关行为的依据的话，那么并未被宣告作废的《城市房地产抵押管理办法》第八条的禁止性规定也是一条跨不过去的坎儿。

那么，果真如此吗？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。对比国务院条例与Z市的规范性文件，可以看出两点：（1） Z市的禁止性规定超出了上位法的规定，有限制权利人依法行使物权的嫌疑；（2）即便违法实施了新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为，其后果并不导致不予补偿，而是对不当增加补偿费用部分不予补偿。也就是说，本条是禁止权利人在征收范围确定后作出导致补偿款增加的行为，而以房屋设立抵押并不导致补偿款增加。因此，Z市的规范性文件不能作为登记机构是否作出行政行为的依据，也不能作为人民法院审理行政案件的依据，因为人民法院审理行政案件的原则是“依据法律法规，参照规章”。

那么问题来了，《城市房地产抵押管理办法》的禁止性规定怎么解释？《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。这意味着“拆迁”的程序是先征收后补偿。《城市房地产抵押管理办法》第八条的规定，在《物权法》颁布之前实施，其所谓的“公告”应当理解为《物权法》意思上的征收决定（公告）。如果仅仅因为列入拟征收范围便限制权利人行使物权，则便是减损权利人的合法权利，与所有权“占有、使用、收益、处分”的权能相冲突，违反上位法规定。在征收决定（公告）之前，哪怕就是列入拟征收范围，也不发生物权变动的效力，权属依然为原权利人所有。

再看与《城市房地产抵押管理办法》效力相等、时序在后的《房屋登记办法》第二十二条的规定：对房屋已被依法征收、没收，或存在法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形的登记申请，房屋登记机构应当不予登记。作为与《物权法》配套的房屋登记特别规章，《房屋登记办法》明确了房屋登记依据的应当是法律法规和办法本身。因此，按照后法优于先法的原则，设立抵押登记，不宜再适用《城市房地产抵押管理办法》。