国有土地的征收与补偿条例

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国有土地的征收与补偿条例范文第1篇

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第十六条规定“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。 房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”关于该条的理解，笔者身边有两种意见：一是认为“房屋征收范围确定”为正式确定，房屋征收部门通知有关部门暂停办理相关手续的期限为征收工作期限，即暂停办理相关手续的最长期限1年也是征收工作的最长期限；二是认为，“房屋征收范围确定”为暂定，等政府作出房屋征收决定后房屋征收范围才正式确定，房屋征收部门通知有关部门暂停办理相关手续的最长期限1年指的是征收范围拟定且经调查公告公告后至房屋征收决定作出之间的期限限制，也即暂停期限与征收决定作出后的征收补偿工作的期限没有关系。

笔者赞同第二种意见，理由如下：

一、征收范围的法定生效，虽依附于征收决定，但其必需在征收决定作出前暂定。

㈠征收决定的前置条件要求征收范围预先暂定

1、《条例》第九条规定：“保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。”年度计划作为征收决定必须符合的依据之一显然在征收决定之前，纳入年度计划的保障性安居工程建设、旧城区改建必须有一个预先拟确定的范围。

2、《条例》第十二条规定：“县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。”社会稳定风险评估，必须要有一个有的放夭的范围；如果征收范围不预先拟定，则无法判断涉及被征收人数量的多少；征收范围不确定，征收对象不明确，对于征收补偿费用更是无从估计，更谈不上足额到位

3、《条例》第十三条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”征收决定作出后应当及时公告，公告应当载明征收补偿方案，征收补偿方案的拟定显然应在征收决定之前，征收补偿方案的内容当然应当包括房屋征收范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补助和奖励、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。

二、征收决定前必要的准备工作，需要征收范围内拟被征收补偿对象处于一个相对静止稳定的“暂停”状态。

征收决定作出前应当进行的调查登记、征收补偿方案拟定、风险评估等工作，必须要求拟征收补偿的对象处于一个相对静止稳定的状态，而便于统计、测算、评估，因而需要“书面通知有关部门暂停办理相关手续”，限制被征收人的相关权利行使。但是不排除经过一系列前期准备工作之后发现不适宜作出征收决定的情形，那么必然会对被征收人的权益造成损害，暂停办理的期限越长，则对拟被征收人的权益损害越大，所以需要加强对行政效率的监督约束，规定一个期限，即最长暂停期限。

三、征收决定作出后，已无需对被征收人“暂停”其权利行使，“暂停期限”自然终止。

依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，征收决定作出且公告之日，国家即取得被征收人被征收房屋的所有权、土地使用权，被征收人再“在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为”因其权利人身份的丧失，其主体显然已不适格，再无资格向相关部门提出上述申请，相关部门自然也无必要再“暂停办理”，“暂停期限”自然终止，国家（征收人）只要履行其对被征收人的公平补偿义务就可以了。

四、征收工作的时间应始于征收范围拟定且公告，终于征收补偿工作的全部终结，“暂停期限”只是其前期包含的部分。

房屋征收工作，包含自调查公告到商谈签订征收补偿协议，直至分户补偿情况公布、审计后资料归档的所有程序，应始于调查公告，终于征收补偿工作的全部终结。以征收决定作为分水岭，可划分为两个部分，征收决定前的期限即为“暂停期限”，最长不得超过1年；征收决定后的期限，如都能与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议，且在征收范围内没有被征收房屋所有权人不明确的情形，则这一段期限也是可以确定的，但事实往往很难有上述的理想状态，依据《条例》第二十六条 “房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告……被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”的规定，这一段时间的确定将最终取决于司法程序的进行。

五、范围预先暂定、暂停期限限制与《城市房屋拆迁管理条例》在法理上是一脉相承的，只不过与之相比更为严格。

国有土地的征收与补偿条例范文第2篇

随着经济的快速发展、城市人口规模的不断扩张，城市可利用的建设用地日益匮乏。而日新月异的现代化城市建设对土地的需求十分迫切。目前，土地法律制度及国家相关政策，均对城市新增建设用地设定了严格的条件、程序和责任。因而，无论是通过拓展城市规模增加建设用地，还是改变土地类型增加建设用地，在操作层面都存在一定的困难。在这种情况下，有效利用城市原有的建设用地，不失为理性的选择。然而，在城市的发展进程中，特别是1984年国务院《城乡规划条例》、1987年《中华人民共和国土地管理法》实施以来，城市原有的建设用地已经有了合法的用地单位(或个人)，重新进行开发建设存在障碍。实践中，行政机关往往采取国有土地上房屋征收和提前收回国有土地使用权(本文特指为了公共利益的需要提前收回土地的情况)的方法，解决用地紧迫的难题。这一做法固然加快了城市现代化建设的步伐，但同时也引发了一系列社会矛盾。本文拟从两者的概念、实施主体、程序、补偿标准等方面展开分析，以期探求规范该项工作、化解风险的有效路径。

从法律上讲，政府为了公共利益的需要，有两种方式可以达到收回国有土地的目的。《中华人民共和国城市房地产管理法》在制定之初，就设立了两种方式：

一种方式是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条规定：为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。这里的具体办法就是刚刚颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。该条例第十三条规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

另一种方式是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第20条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”另外提前收回国有土地在《中华人民共和国土地管理法》也有类似规定，其第58条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的；(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”但在实践过程中，各级政府多是依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，收回国有土地。

提前收回国有土地使用权必然涉及到土地上的房屋，征收国有土地上的房屋，必然涉及到国有土地的收回。那么提前收回国有土地使用权和国有土地上的房屋征收是一个什么样的法律关系呢?

一、国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在概念上的异同

国有土地上房屋征收是指为了公共利益需要，由市、县级人民政府依照法律规定的权限和程序，征收国有土地上单位、个人的房屋，并对被征收房屋所有权人给予公平补偿的行为。国有土地上房屋征收的客体是房屋的所有权。

《物权法》第42条明确规定，“能够成为征收对象的只限于集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。根据该条，能够成为征收对象的一定是被征收人拥有所有权的财产，被征收人拥有所有权以外的权利的财产不能成为征收的对象。

国有土地使用权的收回是指当出现某种法定事由时，土地行政主管部门经原批准用地或有批准权的人民政府批准依法收回用地单位和个人使用的国有土地使用权的行政行为。根据《物权法》的规定，国有土地使用权是一种用益物权。提前收回国有土地的客体是土地使用权，而不是所有权。

二、设立两种收回国有土地方式的原因

《土地管理法》、《城市房地产管理法》在设立之初，为何都是公共利益，其目的都是为了取得土地，而设立两种不同的方式呢?

笔者认为首先国有土地上房屋征收主要是针对的房屋，而提前收回国有土地主要的是针对未开发的国有土地、工厂或其他用途的土地等，在上述国有土地上建设不是为了单纯的居住的建筑物和附属设施。其次在数量上，房屋的征收主要是征收涉及到的多数人或者大量的房屋。提前收回国有土地涉及到少数或者个体的单位和个人的国有土地的收回。

三、国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在实施主体的异同

《中华人民共和国土地管理法》第58条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。因此提前收回土地使用权实施主体是原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。因此国有土地上房屋征收的实施主体是县、市人民政府。

四、国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在程序上的异同

(一)国有土地上房屋征收的程序

1、房屋征收部门拟定征收补偿方案。

2、社会稳定风险评估。

3、征收补偿费用应当足额到户、专户存储、专款专用。

4、市、县级人民政府作出房屋征收决定，并予以征收公告。

5、对被征收房屋价值评估。

6、签订补偿协议。

7、政府作出补偿决定。

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议，或被征收人房屋所有权人不明确的，市、县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。

8、申请法院强制执行。

(二)提前收回国有土地的程序

1、立案；

2、调查取证，认定事实；

3、拟订收回方案。土地行政主管部门拟订收回国有土地使用权方案，并将拟收回国有土地使用权事宜通知原土地使用权人，并告之听证的权利。

4、听证。土地使用权人要求听证的，应当在接到收回国有土地使用权通知后的一定期限内向市或者县级人民政府土地行政主管部门提出。土地行政主管部门接到听证申请后，应该按照《国土资源听证规定》中规定的期限内组织听证。

5、报批。土地行政主管部门在组织听证后规定的一定期限内，将所拟订的收回国有土地使用权方案连同听证结果报市或者县级人民政府审批。

6、下达收回决定书。根据市或县级人民政府批准的收回国有土地使用权方案，土地行政主管部门应当在批准之

日起一定期限内，向原土地使用权人下达《收回国有土地使用权决定书》，同时告知原土地使用权人申请复议和提讼权利。对收回国有土地使用权决定不服的，可以在接到提前收回国有土地使用权决定后若干期限内(按照《行政复议法》规定，一般是60天)，依法向上级行政机关或者人民法院申请行政复议或者。

7、注销登记。土地行政主管部门在下达《收回国有土地使用权决定书》后，由原登记发证机关办理注销土地登记，收回国有土地使用证，并收回国有土地使用权公告。对于出让的土地，还应当依法终止国有土地使用权出让合同。

8、补偿。

五、国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在补偿标准上的异同

(一)、提前收回国有土地的补偿标准。

从理论上讲，目前有两种补偿标准：

1、相应的补偿

《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)第20条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”

2、适当补偿

《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地法》)第58条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的；(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；(四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”

正是由于我国Ⅸ土地管理法》、《房地产管理法》在补偿标准问题上规定不一致，导致了我国土地补偿秩序的严重混乱。因此，在现实中某些地方政府滥用《土地管理法》第58条，收回国有土地，不给补偿或者给被拆迁人很少补偿。市、县人民政府往往打着公共利益等旗号，收回国有土地，既不履行相关的审批手续，国土部门发个通知就把正在使用的土地收回了，导致一些单位或者居民的房屋被强拆，没有得到合理的补偿。实践表明，地方政府滥用收回国有土地方式、规避征地拆迁程序和补偿、引发激烈矛盾和冲突已经成较普遍的现象，造成很恶劣的社会影响。

(二)国有土地上房屋征收的补偿标准――公平补偿

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

仅从法律的字面上来看，国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在补偿标准是不同的，有相应的补偿、适当补偿、公平补偿等有很多的学者也进行了大量的篇幅进行分析，试着找出其中的不同点。

但笔者认为，国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在补偿标准的本质上是一致的，政府部门都是为了公共利益，其目的都是为了取得使用权人的土地。从最终的效果来讲，政府最终都是获取了使用权人的土地和土地上的房屋或其他建筑物。不论是征收还是收回，政府最终获得的财产是相同的，按照公平、等价的原则，政府应该支付的是相同的对价。因此国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在补偿标准上应该是一致的。

这一点，在物权法上得到了充分体现：

1、房屋征收的补偿标准

《物权法》第42条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》在制定时，严格依据物权法第42条规定的原则，对房屋和土地的补偿做出了规定。

2、提前收回国有土地的补偿标准

根据《物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第42条的规定对该土地上房屋及其他不动产给与补偿，并退还相应的出让金”。

国有土地的征收与补偿条例范文第3篇

国有土地拆迁补偿标准是：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

另外，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

（来源：文章屋网 ）

国有土地的征收与补偿条例范文第4篇

“新拆迁条例”出台的过程，堪称曲折，其间经历了四年酝酿、两次全国性公民讨论，且汇总了超过十万条意见。伴随着曲折的出台过程，最终付诸实施的“新拆迁条例”在进与退之间，也留下了挥之不去的争议。

亮点与缺失

从条文上来看，“新拆迁条例”在规范公权、保障私权方面至少存在三大亮点：

一是公共利益明晰化。新条例明确，只有为了公共利益的需要才能进行土地征收。这也是中央政府首次针对“公共利益”作出明确界定。以往部分地方政府以公共利益之名、行部门利益之实的强制拆迁情形，有望逐步减少。

新条例第八条界定的“公共利益”主要包括，国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

二是征收过程程序化。新条例取消了“行政强拆”，明确了征收主体必须是政府。以此为前提，新条例规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁；禁止建设单位参与搬迁活动。

更为关键的是，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

新条例改“行政强拆”为“依法搬迁”，体现了中央政府进一步依法治国的理念，有望对地方政府征收国有土地形成一定的法律约束力。

三是补偿标准市场化。新条例明确了公平补偿的原则，以市场价格作为补偿标准，先补偿后搬迁。新条例规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。不仅如此，被征收人既可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

此外，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定；对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估；对复核结果仍有异议，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

但这些亮点依然无法掩盖“新拆迁条例”在某些环节的缺失。

与2010年1月公布的第一次意见征求稿相比，最终正式出台的“新拆迁条例”，删去近十条，其中，“因危旧房改造的需要征收房屋的需有90％以上被征收人同意；因危旧房改造的征收补偿方案，应当征得2／3以上被征收人同意”等条款悉数被删，令人陪感失望；与此同时存在争议的“国家机关办公用房建设的需要”则在公共利益条款中依然保留。对这些退步和含糊之处，我们不应视而不见。

聚焦司法独立

值得注意的是，在前述诸多亮点中，征收过程的程序化无疑是重中之重。只不过，在新条例实践环节，要想从“行政强拆”过渡到“依法搬迁”，恐怕并不轻松。因为，“依法搬迁”与成熟的司法独立理念息息相关。

要想从“行政强拆”平稳、切实过渡到“依法搬迁”，前提就在于司法机关能够相对独立，能够不受同级地方政府和其他外力的干预，有效协调公共利益和个人私权。遗憾的是，考虑到当前的实际国情，司法完全独立依然遥遥无期，司法机关易受地方行政和其他外力的干预。由此，一旦“行政强拆”演变为“司法强拆”而非“依法搬迁”，那么，未来程序化的土地征收过程只不过增加了一件貌似合法的外衣，“换汤不换药”，以往的拆迁悲剧仍将继续上演。

从目前的实践看，司法尚未完全独立，主要表现在：司法机关的财政权不独立，仍隶属行政系统，依赖行政部门：根据“党管干部”的原则，司法机关的人事任免权同样隶属行政系统；司法机关内部存在行政干预的弊病，审判员对具体拆迁案件的判决易受庭长、院长等领导的干预；不同审理级别的法院同样存在行政干预的弊病，下一级法院对拆迁案件的判决易受上一级法院的干预。

因此，要想寄望“行政强拆”跨越“司法强拆”，切实过渡到“依法搬迁”，中央需及时出台“新拆迁条例”的补充细则，特别是拆迁案件的审理应当遵循“异地审理”的原则。否则，在司法机关受制于上述多重行政压力的背景下，被征收人的合法权益恐怕很难得到保障。

有必要补充的是，改“行政强拆”为“依法搬迁”，恰恰反映了“新拆迁条例”的推动者们对司法独立的策略性思考。试想，在目前司法尚未完全独立的国情下，“司法强拆”避无可避，果真如此的话，公众对“司法强拆”的质疑或将推动新一轮司法独立的改革。

集体土地征收亟待破题

在城市即国有土地征收之外，涉及集体土地征收的各项条文，亟待破题。这是“新拆迁条例”未能覆盖之处，但同样值得重点关注。随着城市化进程的深入，符合“新拆迁条例”征收规定的存量城市土地早已无法满足旺盛的土地需求。今后，拆迁冲突围绕集体土地(城乡结合部是一个焦点)上演的概率将远远高于城市土地，如何妥善处理集体土地的征收事宜同样是中国社会能否长治久安的关键所在。

事实上，2010年，围绕集体土地发生的代表性拆迁自焚事件已经向政府敲响了警钟。3月，江苏省连云港东海县黄川镇一户村民为了阻拦镇政府强拆自家的养猪场，浇汽油自焚，其中，68岁的男子陶惠西死亡，92岁的父亲陶兴尧被重度烧伤；9月，江西省宜黄县同样发生了拆迁自焚事件，酿成两人重伤、一人死亡。

在现行制度下，建设用地必须使用国有土地，集体土地不能直接进入市场，问题是，不管是国有土地还是集体土地都在不断增值，这样一来，一方面，地方政府垄断了建设用地的供给，“土地财政”沉疴却迟迟难去；另一方面，受制于集体土地不能直接入市，针对集体土地征收的各项条文尤其是补偿性条款要么长期缺位，要么早已与市场价格不相吻合，变相导致围绕集体土地发生的暴力拆迁事件此起彼伏。

国有土地的征收与补偿条例范文第5篇

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。