土地征收赔偿标准
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土地征收赔偿标准范文第1篇
[关键词]土地 和谐 制约
中图分类号：TE325 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）48-0145-01
油田土地补偿工作，是油田建设按照国家、省、市、县、乡等土地法律、法规、政策，需要地方党委、政府配合协调进行的土地征、管、用工作。笔者根据采油八厂土地补偿工作的实际，就如何开展好油田土地补偿费监督监察工作谈以下几点思考。
一、开展土地补偿费监督监察工作的内容和意义
（一）土地补偿费定义。土地补偿费是指：因国家征收土地对土地所有者在土地上的投入和收益及人口利益造成损失的补偿。按照国家政策的有关规定，土地补偿费由被征地单位（个人）用于恢复和发展生产。土地补偿费的补偿对象是土地所有权人（自然人和法人）。
（二）开展土地补偿费监督监察工作的内容。采油八厂主要从以下方面开展土地补偿费监督监察工作：一是土地补偿费管理有关制度建设情况；二是土地补偿费合同签订及履行情况；三是土地补偿费使用程序即现场管理及补偿费标准执行情况；四是土地补偿费的使用和管理情况。
（三）开展土地补偿费监督监察工作的意义。坚持以油田建设为中心，认真执行土地法律、法规、政策，不断探索完善管理机制，加强基础管理工作，强化协调配合力度，克服征地规定周期与实际操作周期矛盾大、征地地域跨度大的困难，积极推进土地征、管、用工作，做到征地及时到位，保证了油田生产建设用地需要，为完成全年原油生产任务提供了有效保障。通过对土地补偿费监督监察，健全完善相关管理制度、管理流程及内控体系。区分了管理责任，规范土地补偿费的使用和管理，促进土地补偿费更加科学、合理使用，进一步提升土地补偿管理工作水平和效用。
二、采油八厂油田用地特点
采油八厂生产建设用地由于它的区位因素决定，具有以下突出特点：
（一）涉农性突出。采油八厂地处油田，征用的土地全部是农村集体土地。从实际情况看，油田生产建设用地全部涉及黑龙江省安达市、大同区、肇州县和肇源县等四个市区县的三十七个乡镇一百多个村屯的农村、农业、农民的集体土地。
（二）主体性突出。油田征地管理依据《中华人民共和国土地管理法》及地方性法规。目前，油田生产建设用地需要地方政府提供《临时用地许可证》和永久征地报批文件等六方面资料。因此征地工作的70%工作量在地方政府。
（三）特定性突出。油田生产建设用地项目，当年下计划，当年出设计，当年征地，当年钻井，当年基建投产见效益，当年结算。征地工作被压缩到极短的时间内。此外，如遇到大面积高价经济作物、林地等无法避让的施工环境，同样给征地工作带来一定的困难。
三、开展土地补偿费监督监察工作的主要做法
在工作中坚持土地补偿费监督监察与为生产服务相结合，把发现问题作为入口，把解决问题、预防出现问题作为工作归宿点；在完善管理机制上下功夫，“补缺”、“完善”机制漏洞；在多创产能、效能上添动力。具体做法：
（一）根据土地补偿情况，有针对性地开展监督监察。采油八厂的土地赔偿工作分为两个方面：生产用地（各单位临时用地）补偿和计划用地（产能、压裂大修等）补偿。其中，对生产用地补偿检查采取普查办法，检查率100%；对计划用地补偿检查采取抽查办法，检查率20%。
（二）认真检查各项资料，不放过每个赔偿“节点”。首先从报备入手，调查了解土地赔偿面积、地类、青苗等地面附着物的赔偿标准，检查所属单位发生大宗占地上报厂土地管理部门的相关手续，存档备案情况。然后按照土地赔偿标准，对每份“土地费、税补偿（助）书”及“占地认定书”中的每个项目的每个赔偿标准进行逐个计算、累计相加与“生产用地汇总表”进行比对。最后与“生产用地赔偿书”、“付款委托书”和财务凭证进行逐个对照，检查是否相符。
（三）深入现场，实地检查赔偿占地情况。重点检查赔偿面积大、现场位置特殊、地面附着物特殊（如种植烟，瓜地、树木等）等项目。通过与土地管理人员、用地单位人员、被占地方人员描述，指认现场，核实土地赔偿面积，当场比对“土地赔偿认定书”。对存在疑议的，听取现场各方人员意见并做好详细记录。
四、土地补偿费管理需要完善的方面
笔者通过开展土地补偿费监督监察认为，要做好土地补偿费管理工作，应从以下以下四个方面加强和完善。
（一）需要各个部门各司其职，加强横向沟通配合。计划部门提供施工计划并落实土地费概算；规划设计所提供图纸；土地部门组织办理用地手续；用地部门监督、管理施工单位现场施工；质量安全环保部负责处理泥浆坑、震动、粉尘污染等问题。各单位在各自的环节完成相应的工作，形成整体联动，使管理更加流畅。同时要形成配合管理制度，使管理更加规范。
（二）积极谋求地方政府支持。征地工作是需要地方政府部门配合完成的，要加强同地方政府的沟通协调，促使他们以积极的工作态度投入到征地工作中，做到疑难问题的快速、及时解决，缩短征地工作的手续办理时间。
土地征收赔偿标准范文第2篇
失地农民是我国快速城镇化过程中的必然现象，据悉我国目前有近4000万失地农民，随着我国城镇化的继续推进，这一数字还会继续增加。失地农民因为其特殊性已成为影响我国社会治安稳定的重要因素。不同于发达国家的失地农民和我国进城务工人员，我国失地农民具有两个明显特征：第一“务农无地、就业无岗、社保无份”的“三无性”，第二被迫性，不同于发达国家征用土地的市场化赔偿标准、公开听证和协商性，我国失地农民在征地与否、征地赔偿标准上存在着屈服于政府发展规划和赔偿标准的“被迫性”。基于这两点特征，合理的安置方式成为保障失地农民生存发展以及维护社会和谐的重要课题。
二、文献综述
在失地农民生活保障方面，许多学者认为实行最低生活保障、养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险等“一揽子”的保障体系并不符合我国大部分地方政府的经济发展水平，因此肖黎明（2012）提出非均衡的发展思路，即以最低生活在保障和养老保险为突破口，逐渐向生育保险、工伤保险等发展。在失地农民安置方式上，我国先后经历了农业生产补偿安置、招工安置、货币补偿安置以及社会保障安置等多种方式。目前，大多数地方政府由于操作简单、后续问题少等原因倾向于货币补偿安置方式，但大多数学者认为社会保障安置是解决失地农民问题的最好办法。纪晓岚（2011）分析了社会保障安置的不同模式，例如北京城保模式、青岛农保模式、上海镇保模式以及重庆商保模式等。但社会保障安置也存在问题，林宝（2008）对土地换社保安置方式的合法性、公平性和持续性等提出质疑，潘付拿（2015）也认为土地换社保存在合法性和合理性的问题，土地和社会保障不应当是并列选择，社会保障应当基于农民的公民权利而非以土地作为交换。
基于保护失地农民利益这一出发点，多元化的失地农民安置方式成为新的探索领域。金晶（2010）根据江苏省失地农民的调查显示失地农民就一次性货币补偿、养老保险、最低生活保障等不同安置方式存在不同意愿，提出应当建立以社会保障安置为主的多元化安置方式，罗湖平（2010）提出基于政府、开发商和农民三者博弈的“G+D+F”的复合安置方式，安置方式涉及住房安置、补偿安置、社保安置、就业安置以及生产用地安置等多种方式。虽然学者们提出了多元化安置方式的解决思路，但是缺乏具有针对性的安置方式结合研究。本文试图探索基于农民土地功能偏好差异，以社会保障安置为主以土地安置、就业安置、土地入股安置以及货币补偿安置等为辅的多元化安置模式。
三、土地功能及目前安置方式的问题
（一）土地的功能分析
古典政治经济学家威廉?配第称土地为“财富之母”，对于农民而言，土地具有多重作用本文将土地对于失地农民的作用归纳为就业、养老、资本三种功能。
首先是就业功能，多数失地农民由于就业市场有限以及人力资本投入不足等原因，务农是他们的主要就业方式和收入来源，一旦土地被征用，这些农民将面临着失业以及难以再就业的困境。其次是养老功能，我国长久以来农村地区以家庭养老为主，其实质就是土地养老。最后是资本功能，这一功能在土地流转政策执行较好的地区尤为明显，农民将土地使用权转移给承包商，获得收益。同时，部分农民进入城市务工，土地对他们而言成为闲置资产，被征收后主要表现为资本功能。
（二）目前安置方式存在的问题
整体上看，社会保障安置模式存在如下问题：
第一、社会保障安置资金存在来源单一、出资比例不合理问题。目前社会保障安置资金主要来源于农民的安置补偿费用，政府土地出让金净收益、财政拨款、全国社会保障基金投资收益、社会捐款、国有资产变现等渠道资金来源缺失，这直接导致社会保障安置资金短缺。其次是社会保障安置资金出资比例与土地征用利益分享比例严重失调，在土地征用收益分配中政府是主要的受益人，而农民的收益最少，贾生华（2002）对浙江绍兴的调查中显示征地收益中农户的收益仅占到15.66%，而地方政府占到63.79%，中央政府占到20.56%，虽然这一数字随着时间和城市的变化会有不同，但是它反映的收益分配问题是值得重视的，由于政府在土地收益中是主要的受益人，政府应当承担社会保障资金的兜底责任。
第二、社会保障安置水平低，一方面是大多数社会保障安置仅限于养老保险，失业保险、医疗保险、工伤保险和生育保险等尚未覆盖，因此不能解决失地农民看病难、就业难等问题，另一方面是社会保障补偿金少，以浙江绍兴市为例，失地农民每月仅领取170元保障金，这相对于居高不下的生活成本无异于杯水车薪，这也使得许多失地农民生活上难以为继，成为群体性事件的导火索。
第三、一元性问题，这里的一元性是指采取社会保障安置的地方政府没有配合其他安置方式，尽管浙江等地按照失地农民年龄层不同进行不同的社会保障安置，却形成了老人享受较高的养老保险，劳动年龄层失地农民被迫自己负担社会保障费用，有失公平性。因此，无论是单一的货币补偿安置、留地安置还是单一的社会保障安置都不足以保障失地农民的利益，因此需要探索以社会保障安置为主的多元化安置模式。
四、“社会保障安置+”模式分析
失地农民由于地区经济发展水平、就业能力、自我认知、家庭经济情况等不同，对土地的功能的认知和偏好存在巨大差异，目前多数政府在失地农民安置中采取单一化安置，这样“一刀切”的做法忽略了失地农民个体间的差异性，无法满足失地农民的需求。下文就失地农民对于土地的就业功能、养老功能以及资本功能偏好不同进行以社会保障安置为主的“社会保障安置+”模式分析。
（一）基于就业功能的“社会保障安置+留地安置+就业安置”模式
对于偏好就业功能的失地农民，地方政府可以考虑以社会保障为主兼以留地安置和就业安置方式。在社会保障安置方面，可以参考城镇居民中自由职业者的社会保障统筹层次和标准对失地农民按照实际年龄和就业年龄缴纳城镇居民保险，以逐步实现城乡社会保障一体化。其费用应当由政府、村集体组织以及农民共同承担，其中政府部门和村集体应当承担70%以上比例。在留地安置方面，地方政府应为村集体组织留出一定的集体用地，留置用地的使用可以参考日本和荷兰的发展经验，集中建设失地农民社区住房，并在住房周边建设社区服务中心、商业中心以及发展精细化农业如鲜花、蔬菜种植等。在就业安置方面，地方政府应当为失地农民提供免费、常规的就业培训，同时应当为失地农民提供创业咨询服务、贷款政策以及税收优惠等促进失地农民再就业。对于征地企业为劳动密集型、成熟技术型企业，政府应当与企业协商承担部分培训后符合企业要求的就业指标，并通过企业和政府双方为失地农民提供持续在岗培训，降低失地农民失业风险。
采取“社会保障安置+留地安置+就业安置”模式应当注意三个问题：首先，地方政府要对农村集体留存地进行长期规划，避免出现反复征地以及留存地碎片化，出现“城中村”现象；其次，应严格管理和监督地方政府征地程序和土地用途，一些地方政府为了追求GDP增长存在“金融征地”即通过征用土地使企业向银行套现，对农村土地征而不用造成资源浪费；最后，增加社会保障安置覆盖面，目前大部分地区的社会保障安置以养老保险为主，医疗保险、工伤保险、生育保险以及失业保险覆盖率极地，很多地方政府在实行社会保障安置过程中甚至仅包含养老保险，这会使得失地农民成为社会发展的安全隐患。
（二）基于养老功能的“社会保障安置+货币补偿安置”模式
土地在广大农村地区特别是经济欠发达农村地区承担着养老功能，特别是对于已经超出劳动年龄的失地农民，没有土地这一最后保障，将会面临严峻的生存困境。因此对于偏好养老功能的失地农民安置可以采取“社会保障安置+货币补偿安置”模式。
在社会保障安置上，应以养老保险和医疗保险为主，政府部门可以参考重庆社会保障安置的商业保险模式，养老保险方面失地农民向政府进行申请，政府将申请人应得到的补偿安置费交给商业保险公司进行操作，申请人每月向商业保险公司领取养老费用，医疗保险则按照商业保险方式和标准由政府和农民共同缴纳费用，失地农民根据商业医疗保险标准进行报销和赔偿。这样政府可以利用商业保险公司的专业性对养老基金进行操作，实现盈利最大化和管理专业化，同时补充商业医疗保险解决失地农民看病难问题。
除养老和医疗的社会保障安置之外，失地农民还应获得相应的青苗费、地上附着物以及征地使用费等费用，这些费用应采取货币补偿方式。货币补偿方式有两种发放方式，一次性发放和分期发放，地方政府可以借鉴台湾地区的分期发放方式，失地农民按照得到补偿费用的数额获得一定数量的货币券，然后定期到政府部门换取现金，这样可以大大降低地方政府的财政压力同时避免失地农民非理性消费。
（三）基于资本功能的“社会保障安置+土地入股安置”模式
城镇化进程中的土地征用大多数为城郊地区，这些地区由于与城市联系更为紧密，许多劳动力进入临近城市务工，土地对他们而言等同于闲置固定资产，一旦土地被征用，这些失地农民更偏好土地的资本功能，因此可以考虑“社会保障安置+土地入股安置”模式。
这里的社会保障安置与“社会保障安置+留地安置+就业安置”相同，应将失地农民纳入城镇居民保障体系当中，由政府、村集体组织和农民自己共同负担社会保险相关费用。土地入股安置应当由政府部门、用地企业、村集体组织以及失地农民对于征用土地股份比例、利益分配标准等进行共同协商，并签订土地入股安置协议。土地入股安置可以为失地农民提供长期稳定的收益来源，并降低政府财政压力。目前的留地安置中失地农民仅参与企业利润分配，但并未参与企业管理，在今年后的实施中应当通过民主选举方式选择失地农民代表进入企业股东委员会，参与企业管理。
土地征收赔偿标准范文第3篇
据新华社报道，日前，河南省受理了迄今最大规模的行政诉讼案――洛阳老城区266户居民状告政府违法强拆案。在庭审中，老城区政府为证明拆迁符合民意，出具当地居民张书欣和郭克智来电来访登记表。可原告证实，张书欣已离世13年，郭克智则已去世4年，并直指当地政府造假。
征地寻民意支持，连死去多年的逝者都不放过，造假造到这份上，还是让很多人“开了眼界”。其手段之拙劣，映衬出的恰恰是某些基层治理者的肆无忌惮：在其眼里，百姓权利可随意拿捏；而规则意识、契约观念，在权力膨胀的“推土机”下，也动辄会被碾为尘灰。
应该说，围绕征迁问题上的拉锯，已是屡见不鲜，而附着其上的暴力冲突，也是频现。为遏制暴力征迁，我国新拆迁条例中，在拆迁补偿、公共利益界定、征收程序等方面，已作了明确规定，比如“补偿先行”等；而对于征用农村集体土地，法律也有严格的程序规定，其前提之一，就是要求保障被征地农民的预征知情权，经其同意。
可无论是“死亡来电”，还是“死人来访”，都是罔顾程序正义，把法规当泥捏。而诸如此类的荒诞举措，是通往“违规征迁”的僭越之路：说到底，有关地方、部门是为“征牛补鸡”之利所驱使，而这也滋长了其投机冲动。采取伪造签名等方式，企图“瞒天过海”，再辅以先斩后奏、权力胁迫等手段，逼民众就范。
借用鲁迅的话说：“捣鬼有术，也有效，然而有限”，在征地签名上拿死人“垫背”，罔顾民众权益，架空必要的博弈过程，到头来，制造的是征迁上的关系紧张、角色对立，而涉事地方、部门也难免吞下自酿的“苦果”。
土地征收赔偿标准范文第4篇
在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案制定和具体实施。
政府在制定城中村改造方案后，由财政投资解决村民住宅拆迁补偿，政府承担村民安置责任，并同时完成城中村拆迁安置后通过招标、拍卖方式出让剩余地块获益。
现行改造模式困境
上述模式极易导致两个极端：在大部分地区，大规模的“运动”式拆迁往往对补偿严重不足，暴力拆迁、，乃至恶性事件发生频率大大提高；而在少部分经济发达地区，村民要价过高，很难谈拢条件，导致城中村改造项目难以推进。
以深圳刚刚操作的福田区岗厦村为例，改造前的岗厦村约有数百栋各种产权形式的自建楼房，2007年岗厦河园片区启动了改造工程，但由于赔偿标准谈判一直僵持不下，改造方案到2009年底才尘埃落定。
结果是政府不得不大幅度提高补偿标准，特别是住房按照一比一补偿，补偿后岗厦原住民中家庭资产过亿元的达到十户，全村每户资产都超过千万元。即使如此，还是有村民不满意，迄今为止仍有5％的村民没有签约。
在第二种集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设全部工作。改造完成后，村集体将剩余住房上市销售，形成滚动开发。
但这种模式存在开发者在建设过程中无法获取贷款、住宅开发质量不高、基础设施难以到位、开发住宅为“小产权房”无法上市等诸多问题。因此，这种模式只有极少数集体经济实力雄厚的村庄才能推行。
目前一些地方开始探索开发商与村集体合作改造的模式。比如深圳2009年的《深圳市城市更新办法》，鼓励开发商与村集体合作改造，并制定了一套方法和措施。
但开发商介入改造可能带来一些问题：首先，开发商以利润最大化为根本驱动，很可能以不利于社会和谐的运作方式进行改造。
其次，开发商的资本结构基本以少量自有资金加大额银行贷款构成，可能导致开发商因信贷政策调整陷入困难，不能按期完成甚至中途退出改造。
最后，由于一个城市的“城中村”数量众多、大小不一，小村不但占地少，还有可能被道路切分成零碎地块，对开发商缺乏吸引力。
这三种模式都存在着一些共同问题，主要体现在改造后城中村虽然基础设施和城市面貌大大改善，但基本上变成了中高档商品房小区和商业开发区，丧失了对流动人口的容纳功能。当前一个非常值得深思的问题是，城中村拆了，那些原来靠房租收入维系的失地农民怎么办？那些居住在城中村的大量流动人口又往何处去？
公私合作新模式
城中村是在城市扩张过程中逐渐形成的，因此城中村改造本质上是一种都市更新。
尽管土地制度不同，但世界各地，尤其是发达国家和地区在城市化过程中积累的经验，仍可为我们提供借鉴性思路。
比如借鉴美国、日本、中国台湾等国家和地区进行的土地“增值溢价捕获”“区段征收”和“市地重划”等成功模式。
相关经验表明，“区段征收”“市地重划”等政策工具可成功解决政府公共建设的补偿难题，土地权利人亦可获得原地补偿，享有公共设施完善、生活质量提升、土地增值等多重开发利益，公私各蒙其利。
我们完全可以借鉴上述成功的政策工具，结合中国国情，以确权为前提推进土地制度创新，在有效改造基础设施并全面提升城中村地段公共服务水平的基础上，继续让“城中村”地段为城市低收入阶层和外来流动人口提供廉价优质的住房，最终建立政府、原土地权利人、外来人口，乃至地产开发商多方的利益均衡，并实现城市户籍－土地－财政体制联动改革。具体操作如下：
第一，首先城中村土地国有化。根据我国宪法第十条规定，城中村土地既然已经纳入城市范围，将这些土地国有化并没有法律上的障碍。按照我国现行土地制度，城中村土地国有化有利于产权明晰化，并可在现行政策法规框架下进行基础设施和房地产开发，避免“小产权房”问题。
第二，政府实行区段征收。根据统一规划，政府无偿征收一定比例的城中村土地，部分土地作为城中村基础设施建设用地。另外部分土地通过拍卖获取出让金，作为基础设施建设预算来源。征收比例视城中村实际情况在40％-50％之间。
第三，政府负责城中村基础设施投资。由地方政府统一按照规划进行基础设施建设改造，灵活运用城市规划手段适当提高建设地段的容积率，确保村民剩余地块的有效增值，从而使村民与村集体愿意无偿让渡部分土地给政府。以上两点为典型的“区段征收”与“增值溢价捕获”的做法。
政府可考虑在改造完成后的城中村建立一些城市公立学校，接受外来人口子女入学，解决外来人口住房问题和子女教育问题。
土地增值后，地方政府可将节余土地公开拍卖，以补贴部分甚至全部基础设施投资。
第四，农民保留经区段征收和基础设施改造后大幅增值的剩余土地。对原住村民保有的这部分土地，发放国有土地使用权证，村民就可自行组织获得银行贷款或联合其他投资主体进行合作开发，建设住宅与商业地产。这就解决了目前村集体建设用地开发难以获得银行贷款支持的问题。
政府可以规定城中村剩余地块的开发，只能建设面向广大低收入群体的出租房，或者建设的住房在一定时期内不能出售，只能出租。这样就可以在城市规划限制的基础上，通过市场机制，有效地解决城市低收入人口和外来流动人口的居住问题。
第五，实行市地重划，对于面积过小、地块被切割成畸零细碎状态的城中村，采用“市地重划”的办法，在全市范围内进行交换分合，重新整理，再分配给原土地权利人。
第六，开征出租屋管理费，今后过渡到开征物业税。完成以上措施后，政府开征出租屋管理费，或者今后开征物业税。
在上述模式下，政府一方面不用直接投入城中村基础设施改造，而且可以在城中村改造过程中抽取一些与土地开发、房地产建设相关的税费。
当这些改造完成，全部土地都变成国有土地后，农民开发的住宅就不再是“小产权房”，地方政府完全可以通过出租屋管理费、所得税，以及今后将要开征的物业税来获得长期、稳定的税收来源。
土地、户籍、财税联动改革
通过前述城中村乃至旧城改造过程中的有效制度创新，不仅仅有助于加快城市更新和社会和谐，还有助于中国在经济、社会体制改革方面实现有效的突破。
首先，推动城中村改造模式创新有助于深化土地制度改革；推动城中村集体建设用地入市，改变目前城市政府作为城市商住用地单一供地主体而带来的垄断供地、房价飙升等问题；有助于实现中央提出的“集体建设用地同地同价”的土地管理制度改革目标。
其次，有助于实现户籍制度改革的突破。在中央强调户籍制度改革、农民工市民化的大背景下，目前我国城市还面临着大量流动人口因住房、子女教育难以解决而无法实现永久性定居的问题，而城中村改造模式的创新，有助于通过市场机制为城市外来流动人口提供可支付的体面住房。如果能配合政府进行的保障性住房建设和城市公立学校服务提供，将有助于实现户籍制度改革的突破。
最后，推动城中村改造模式创新有助于实现地方财政体制改革的突破。有效的城中村改造模式，将有助于减少因各种非法房屋建设蔓延导致的政府无从抽税现象，与未来的物业税改革结合，将有助于政府从当前的扭曲性“土地财政”模式中摆脱出来，逐渐转向以物业税为主体的城市建设融资模式，实现地方财政体制改革。
如果通过上述城中村改造模式，通过市场机制提供大量廉价住房，政府就没必要大规模搞很容易尾大不掉的保障性住房。
以产权创新与社会协作为特征的这套机制，超越了传统意义上“政府主导”“市场主导”的二分法，以公私协作创新住房的提供。
进一步来看，结合上述制度改革，可以探索有效的金融创新手段。比如，在城中村改造过程中，由于村民不仅可以原地回迁，而且可以获得较大面积的出租性房产，有了稳定的资产收入流。除了向银行贷款开发，还可以此为基础，成立相应的投融资公司，发放各类信托投资产品，为城中村改造过程中村民建房开发提供充分的来源。
在政府保障性住房建设中，也可以考虑配比合理或商业地产面积，实行“以商养房”，不但可以使社区生活便利、解决村民或低收入群体的就业，还可用商业面积租金收益覆盖部分物业管理费用。
在此基础上，还可以通过建立房地产信托投资基金，确保保障性住房建设融资顺畅。
土地征收赔偿标准范文第5篇
关键词：“村改居”；社区；转型
“村改居”是农村政治经济文化发展到一定的程度，经济结构、村民就业方式和文化生活需求等发展到城镇水平或者接近城镇水平的条件下进行的，由农村管理模式过渡到城镇社区的改革。随着经济、社会的发展，越来越多的地区开始了“村改居”工作，然而都不同程度地陷入了困境。作为处在改革开放前列的佛山，经济发展水平已经基本完成了中级工业化，进入高级工业化阶段，经过几年的发展，佛山的城乡一体化进程已经走在全省的前列，全市实现了城乡“七个统一”：统一了城乡户籍，统一了城乡基本医疗，统一了城乡规划，统一了城乡公共基础设施建设，统一了城乡免费义务教育，统一了城乡劳动力管理培训，统一了城乡低保标准。因此其在“村改居”上的政策和遇到的问题应该具有一定代表性。课题组在全市范围内进行问卷调查的基础上，选取顺德区伦教街道作为具体观察分析的样本。
一、“村改居”社区的特征
伦教地处珠江三角洲腹地，与广州番禺一水之隔，水陆交通网络完善，是顺德百万人口中心城区的组成部分，总面积59.2平方公里，常住人口7.8万人，外来流动人口约7.8万人，辖下有10个村（居）。在伦教7.8万的常住人口中，城镇居民4.5万（包括社区中由原农民全部转为城镇居民的1.6万人），农村居民3.3万。2007年实现本地生产总值80亿元，工农业总产值333亿元，其中工业总产值315亿元，农业总产值18亿元，出口总额209.16亿人民币，税收收入6.94亿元，财政可支配收入2.9亿元。2006－2007年，先后获得“中国木工机械重镇”、“获得“中国玻璃机械重镇”称号。伦教现辖下2个居委会，8个村委会，其中常教社区居委会是2001年由新民村民委员会、北海村民委员会和伦教居民委员会合并而成（顺民复〔2001〕57号《关于同意撤销新民、北海村委会和伦教居委会设置常教居委会的批复》），属“村改居”；三洲社区居委会是1991年由大南、大东、乌洲管理区办事处和大洲街道办事处合并而成（顺府复〔1992〕47号《关于伦教镇大南、大东、乌洲管理区办事处和大洲街道办事处合并的批复》），属“村并居”（一般统称为“村改居”）。这些新成立的社区与城市成熟社区相比，具有典型的转型期特征：
1、观念的相对滞后性。“村改居”后，农民在身份定位上，已属于城市居民，但由于长期农村工作方式和生活习性的熏陶，社区内的居民仍保留有比较浓的农民意识，绝大多数村都只是名称变了，社区干部、社区居民以及周围群众的认识感基本上仍停留在原来的行政村。如不少村民仍习惯性地称呼居委会主任为“村长”，称社区为“我们村”。大部分受访者不知道“村改居”的情况，同时，他们对村委会和居委会的区别表示不清楚。90%的受访者表示不愿意将村委会改为居委会。不少社区干部认为“村改居”跟原来没有什么大的分别，不同的只是挂着的牌子从“村委会”换成了“居委会”，而运作方式仍然照旧，因循原先的农村工作方法，
2、经济的相对独立性。“村改居”社区的转型是城市化推进的结果，由土地征用带来的高额补偿金让这些原来的农村甚至穷乡僻壤一夜之间成为“大富翁”，这些社区均有总量规模各不相同的集体资产，人均从几千元到几十万元不等，有的净资产超过亿元。这些集体资产大多以房产、地产为主，每年收入完全可以满足社区正常运行的开支和社区干部的工资开支，经济基本上相对独立，一般不需要依靠财政拨款来维持。“村改居”后村集体所有的资产所有权性质不变，仍为集体所有，这是“村改居”社区的福利主要源泉和利益关联点。多数社区仍旧把发展经济作为第一要务，而忽略了社区文化等基本功能建设，其中表现最为突出的现象是黄、赌、毒等丑恶现象越来越盛。
3、明显的村民自治特性。“村改居”社区居民的生活基本上集中在原村落的空间内，世世代代的家族、宗族、乡里乡亲等传统关系还在起着主导作用，社区还处于“半熟人社会”状态。多数村（居）“两委”班子成员和村（居）民，普遍存有“不能让外来户占了便宜”的思想，从感情上不接受“外来户”，不允许他们分享“祖辈留下的土地”和村（居）集体积累资产。调查发现不愿意外地人参加居委会选举占43.40%，愿意的占21.60%，无所谓的占35%。同时，原村（居）民同居一地，世代相邻，形成了相对独立的村（居）文化，这种狭小范围内的文化观念往往具有排他性，外迁人口在短时间内很难融入。同时由于没有形成分散的单位独立分割和流动性较强的城市社区，从“村改居”社区的区域范围、社会关系、社区利益相关程度、社区政治参与来看，村民自治的实现条件基本没变。
4、社区自治管理的复杂性。城市社区是各类机关、学校、企事业单位的集中区域，可以为社区建设提供丰富的资源支撑，相比之下村改居社区由于特定的区域位置限制，社区共建资源明显不足。村改居社区内的人员居住情况相当复杂，除了居住着原来的村民，还有一些商品房的住户以及大量租居在居民家中的流动人员。有些社区内居住的流动人口已经数倍于原来的村民。而且社区人员的异质性和复杂性增大，有本地人员，也有外地人员；有相对稳定的，也有短时暂住的；有经商务工人员，也有闲散的社会人员。复杂的人口构成情况，使得社会治安、环境卫生管理等方面的难度大大增加。
二、“村改居”社区自治面临的挑战
由于“村改居”社区存在以上这些转型期特性，所以当前在自治上也面临着诸多挑战，主要表现在：
1、农民对城市化的抗拒。一方面随着改革开放的深入，附着在户籍制度上的就业、教育、住房和社会保障等政策，城乡的差异在逐步弥合，转为城市户口的经济收益在日益降低：另一方面农村集体经济的发展，加上国家对农民所实行的各种优惠政策，这些地方农民享受的社会福利，往往高于目前城市居民所享受的福利待遇（见附表）。此外，由于自身文化水平普遍偏低，难以在市场经济中立足，因此，农民对实施城市化有抗拒的心理。
附表：“农村居民”在适用政策上有如下的不同：
项目
农村居民
城镇居民
政策依据
计生
处
罚
伦教征收社会抚养费金额按农民人均纯收入为基数，按2007年的标准，农村居民单方罚44412元。
征收社会抚养费金额按城镇居民人均可支配收入为基数，城镇居民单方罚78018元。（全区统一标准）
《广东省人口与计划生育条例》、《关于社区居委中原农业人口违法生育社会抚养费计征标准问题的复函》（佛人口计生函字[2004]15号）
生
育
生育第一个子女是女孩的，安排第二胎指标
“村改居”（即常教）时夫妻双方均为农业人口，在2004年7月1日前只生育一个子女是女孩的，可在2009年8月31日前按有关规定再生育一个子女。2009年9月1日起，执行城镇居民的生育政策；
“村并居”（即三洲）时夫妻双方均为农业人口，在2004年7月前只生育一个子女是女孩的，可在2009年6月30前按规定再生育一个子女，2009年7月1日起，执行城镇居民的生育政策。
《广东省人口与计划生育条例》、关于《广东省人口与计划生育条例》实施前村委会改居委会有关生育政策和户籍管理措施意见的批复（顺府办复[2003]77号）、《批转区人口和计划生育局<关于户籍制度改革后生育政策的请示>》（顺府办发〔2004〕101号）、《关于明确城市化期间生育期限问题的复函》（粤计生委函[2003]124号）
项目
农村居民
城镇居民
政策依据
奖
励
发放农村独生子女或纯二女户家庭奖励：80元/月/人
四年过渡期满后，取消发放（如三洲，2008年8月起停止发放奖励）
《广东省人口与计划生育条例》、《关于明确城市化期间生育期限问题的复函》（粤计生委函[2003]124号）
教育
对父母双方户口均登记在我市农村村委会并依法领取《独生子女父母光荣证》的独生子女，或父母双方户口均登记在我市农村村委会的纯二女户的女孩，在初中应届毕业并参加当年中考者降5分录取。
四年过渡期满后，取消降5分录取优惠。
《关于印发佛山市2007年高中阶段学校招生考试工作意见的通知》（佛教考〔2006〕31号）、《关于我市农村独生子女和纯二女户女孩参加高中阶段学校招生考试给予照顾录取的实施意见》（佛人口计[2007]49号）
民政
2008年农村五保户供养标准每人每月500元。
2008年城镇孤寡供养标准每人每月320元。
《顺德区城乡居民最低生活保障制度实施办法》、《关于核定2008年五保供养标准和追加供养经费的复函》（顺府办函〔2008〕60号）
人身损害赔偿
农村居民按照人均纯收入5079.78元/年、人均年生活消费支出3885.97元的赔偿标准计算。
城镇居民按照人均可支配收入16015元/年、人均消费性支出12432元的赔偿标准计算。
《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]20号）
武装
新兵入伍条件初中文化程度
入伍条件必须高中文化程度
2、“村改居”集体经济的经营体制存在缺陷。顺德区1993年开始全面实施的股份合作制改革，为社区合作经济组织规模的扩大，社区合作经济组织内部产权关系的明晰，生产要素配置的优化，利益分配机制的建立创造了条件。“村改居”后虽然政府下拨的社区经费逐年有所增加，但“村改居”社区并没有真正纳入城市建设和管理体系中来，社区管理费用及基础建设等公共费用主要仍由原村集体经济改制后的股份经济合作社承担。随着市场经济的深入发展，原来的股份合作制内在的制度缺陷也逐渐显现。顺德区在集体经济改制进程中先行一步，将股份合作经济组织进一步转制为集体经济管理有限公司，实行公司化运作。由于转制的公司既要按照公司法要求，上缴各种税费，同时又要承担绝大部分的社区公共事务管理和公益事业发展费用，因此公司运营不堪重负，经济效益明显下降。如2007伦教村、组两级负担的公共事务管理和公益事业发展费用总额分别为一般公共服务4277.58万元；国防45.38万元；教育支出9800万元；文化教育与传媒412.82万元；社会保障和就业1127.25万元；医疗卫生168.76万元；环境保护28.5万元；公共安全1604.3万元；城乡社区事务7602.88万元。在改制居委会的强烈要求下，顺德区的集体经济管理有限公司又退回到农村股份合作经济组织，按原农村集体经济组织性质运行。沉重的公共事务管理和公益事业发展费用严重制约了社区股份合作经济组织的快速发展。
3、社区自治的难度明显增强。由于社区自治面临人员流动性增强、观念意识不统一、社区凝聚力不强等转型期特征的复杂局面，目前“村改居”社区自治还无法有效整合全部资源和人力，自治难度明显增强。这主要源于居住在这些社区人员的自发性、无序性以及数量的庞大，同时随着城市化的推进以及大量外来工的涌入和聚居，村落的传统格局开始受到冲击和影响，受利益的驱动，严重的超标违章建设行为、良莠不齐的建设质量、居住空间的超负荷使用，尤其是那些沿街搭建的简易用房，外观简陋和分布随意，不但挤占了有限的绿地、院落和道路，还严重地破坏了社区的空间布局和景观环境。社区基础设施和公共配套服务设施的后天匮乏和难以承载，这都使社区管理和服务工作处于相当严重的艰难和缺位状态。
4、社区公共服务职能亟待增强。对照成熟的城市社区，“村改居”社区的公共事务管理能力还有较大差距，这在一定程度上源于“村改居”社区经济上相对独立性的经济发展压力所导致的。由于“村改居”后仍然由原农村集体经济组织负担绝大部分的公共事务管理和公益事业发展费用，这使社区面临较大的经济压力，不得不把发展经济放在一个很重要的位置，一方面使得社区构建组织体系时就要有一个社区经济的直接管理者——村股份经济合作社组织。经合社与社区组织两位一体的组织形式虽然在过渡阶段有利于村级经济对社区组织的支持，但也很容易导致社区对经济的整体运行形成包办，两者职责不清，在一定程度上不利于形成社企分开的良性社区组织体系。另一方面有可能影响社区服务这一核心功能的发挥，社区组织工作的定位也可能发生异化。此外，这种公共支出机制，也导致“村改居”社区在社区公共事务的自治上出现两极分化，集体经济实力强的社区，因有充足的经费，就能为居民提供比较完善的社区公共服务和进行社区社会事务的自治。相反，社区公共事务则往往陷于管理“真空”，如在广东佛山市三水区的布心村，村民在1992年变成城市居民后的16年，布心村出现了奇异的发展停滞：社区里没有一条水泥路，村民没建一栋新楼，没一个公共电话亭，没有一盏路灯，没有任何污水处理设施的现象。而且，“村改居”社区的日常管理往往仍沿用旧体制模式，依然要承担包括党建、人武、计生、综治、医疗、土地等多方面工作，因社区人力、物力有限，社区服务反而严重不到位。
三、制度突破和路径选择
（一）明确保障各方的权利，让他们在城市土地重组进程中得到实际的利益。
第一，确保村民对集体资产的产权不受剥夺。“村改居”过程中，应保证改制后农村集体资产的权属关系不变，即原农村所有资产，包括经营性资产、非经营性资产、资源性资产的产权，未实行股份制改造的，归原村民集体所有；已实行股份制改造的，归享有农村集体经济分配权的原村民集体所有，村民按股分红。保障农民对集体资产的所有权和收益权不变，在社会保障体系尚未完善之前，这是保障改制后居民基本生活的关键。
第二，确保农民对土地的承包经营权。实现村委会到居委会的转变，有必要进行土地所有制的改革，把集体土地转为国有，实现与城市土地制度的对接，但同时也须保证农民的利益不受侵害。因此，首先必须明确土地的产权所属。农村土地产权可分解为集体所有权和家庭承包经营权，家庭承包经营权又包括占用权、使用权、收益权、处分权等。“村改居”过程中，应保证农民的承包经营权不变，也即农民对土地的使用权和收益权不被剥夺。同时，维持土地用途不变，因国家建设需要转为建设用地时，按征地标准给予补偿。其次，必须合理分配征地获得的土地补偿费和安置补助费，明确界定征地补偿的受益主体。“村改居”后，村内剩余的土地转为国有，由集体经济组织统一经营管理，所取得的收益应由全体股民按股分享。同时在征地过程中，适当提留建设用地，为集体经济提供发展空间。
第三，保障基层干部的收入待遇。一是保证基层干部的平稳过渡。基层自治组织的干部转为居委会后，虽然职能、职责有所区别，但民选的性质并没有变，因此两委成员可以直接过渡，待任期届满再进行重新选举，这样既可以消除村干部的忧虑，保证平稳过渡，也节约了资源。二是在保证基层干部工作福利的同时，规范其收入。作为村委会干部的时候，村集体经济补贴数额巨大，然而实际上很多是灰色收入。转制过程中，对基层干部收入进行规范，由政府统一补贴，同时村集体提供适当的奖金性质的补贴，体现不同地区经济发展的差异，也作为对基层干部一种激励措施。
此外，在计划生育政策上，在逐步向城市标准靠拢的同时，要给原村民一个缓冲时间和心理适应期，已经享受计划生育奖励政策的原农村居民，在“村改居”后继续享受。还有其他如环境卫生、学校管理、治安等琐碎而又不得不重视的问题，都有待进行深入探讨，寻找恰当的解决办法，协调好各方的利益需要。
（二）、建立有利于“村改居”的制度和政策环境
目前“村改居”在推行过程中，往往碰到制度障碍，使“村改居”举步唯艰。理顺集体经济组织和村委会的关系，完善就业服务体系，建立城乡统筹的保障制度，制定具体可行的“村改居”措施，为“村改居”创造制度和政策环境。
第一，明确公共管理的主体以及费用来源。“村改居”后成立的社区居委会必须加强社区建设，改制后原农村的市政基础设施建设和管理应纳入市政统一管理范围。但由于这些费用过于庞大，政府财政不可能一下子承担全部管护经费。因而在“村改居”的实践中，为使“村改居”平稳过渡、减轻政府负担，往往维持社会公共事务的管理主体、管理范围和资金投入渠道不变，社区建设和管理经费大部分仍然要从村级集体经济和集体股收益中支付。对于这一问题，要考虑现实的困难，制定明确的计划，逐步加大公共财政对公共服务的投入，减轻集体经济组织的负担，直至完全脱离对集体经济的依赖，使集体经济组织真正成为独立自主的市场经济主体。
第二，建立完善的就业服务体系。“村改居”要彻底切断原村民对土地的依赖，必须解决原村民的就业问题。政府除了给失地农民以适当的经济赔偿，鼓励其自谋出路，还应积极帮助他们实现职业的转变，使其真正成为城市的一员，建立和完善失地农民的就业服务体系。一是建立劳动就业服务机构，发挥中介机构职业介绍作用，进一步完善劳动力市场，健全包括就业信息、咨询、职业介绍、培训在内的一条龙社会化就业服务体系，逐步完善就业服务信息网络。二是做好失地农民的求职登记。为失地农民跨地区流动就业提供信息引导和就业服务，使城乡劳动力合理有序流动。三是政府要加强与企业沟通，
（三）推动政府职能社会化，从根本上减轻政府负担
