物业考评办法
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物业考评办法范文第1篇
2009年9月，北京市出台《关于2009年度北京市物业管理示范项目考评工作的通知》，组织开展全市物业管理示范项目考评工作。本次考评工作与我国其他省市做法及北京以往的做法大有不同，体现着许多物业管理应有的核心价值观。
业主的事情由业主自己决定
物业服务说到底是一种服务业，服务的提供者为物业服务企业，服务的接受者为业主。因此，对于物业服务的好坏，业主有切身的体会，应当是最有发言权的。而此前对物业服务企业的考评却没有让业主站出来评价一下其物业服务单位提供的物业服务。新出台的考评办法充分体现了“业主的事情由业主自己决定”的理念。在申报条件上，申报项目应在物业区域显著位置向全体业主公示，公示期不少于7天。在参评前，由业主委员会就是否同意参评征求全体业主意见，经专有部分占建筑物总面积的1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意方可申报。未成立业委会的，可由物业项目所在地社区居委会负责组织。也就是说，未经一定数量的业主同意，物业服务企业就根本无法获得申报资格。考评工作第一关就充分尊重了业主的意见。在考评程序的公示阶段，经现场考评后的物业项目及物业服务企业要在首都之窗、市住房和城乡建设委及北京物协网站进行公示，接受公众质询投诉。此阶段又赋予业主质询投诉的权利，全面监督考评工作的公平合理性。另外，业主代表还对考评过程进行全程监督。
尊重物权、保护物权的理念
《物权法》自2007年10月1日起正式施行。物权法规定业主的建筑物区分所有权，旨在保护人民群众通过辛勤劳动积累的合法财产，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐。业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利，而物业管理对于业主行使此项权利具有重要意义。因此，不论是解聘和选聘物业服务企业还是物业服务项目的优秀评比，只有当这些活动真正地、充分地体现了业主的意志的时候，物权才是受保护和受尊重的。实际上，“尊重物权、保护物权”的理念和“业主的事由业主自己决定”的理念是一脉相承的。上文所述考评工作融入业主意见即充分体现了尊重物权和保护物权的理念。
倡导专业精神
物业管理政策性强，专业化程度高。开展物业管理示范项目考评工作的目的在于推进住宅物业服务工作的规范化，激励物业服务企业不断提高服务品质，加快推进物业服务专业化、标准化进程。2009年北京市的考评工作也在诸多方面体现了物业管理的专业精神。考评办公室下设现场考评专家组、质询投诉专家组和专家顾问组。现场考评专家组由物业管理评标专家、物业服务企业专业技术骨干人员组成，负责参评项目现场考评工作。质询投诉专家组由物业管理相关社会人士、学者、北京物协领导组成，负责参评项目公示期内质询投诉问题的调查核实。专家顾问组由人大代表、政协委员、物业管理相关社会人士、学者组成，负责“北京市物业管理示范项目(五星级)”项目现场答辩的综合评议工作。在现场考评阶段组织专家到物业项目现场，在资料及档案管理、设施设备维护管理、消防及公共秩序维护管理、环境及绿化管理四个模块上进行评分。
物业管理涉及专业范围广，可以说是多专业复合而成的。非专业人士在认知、评价某个物业项目或物业企业时，容易因为相关专业知识的欠缺而作出错误的判断。因此，北京市的考评工作引入行业专家人士对物业服务作出考评，是倡导专业精神的体现。
兼顾实体正义与程序正义
物业考评办法范文第2篇
随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。
在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。全国物业管理企业飞速增加。同时，业主的维权意识也在加强，业主成立业主大会，聘用专业的物业管理公司已经成为新的模式。
为适应上述情况，作为物业公司，应该怎么生存，并壮大提上了议事日程。一个专业的物业管理公司是企业性质，需体现出其专业化，一体化。物业公司要以社会效益为首位，但作为企业，还要顾及经济利益和环境效益。这两者中间找个平衡点，才能使物业公司既赢得口碑，又能发展壮大，从而提高自己的人才队伍和硬件设施，为业主提供更好、更周到的服务。就我们物业公司的水电班来说，服务对象是供电公司家属院的职工或其他业主。水、电是人们生活的基本保障，水电安全是人们能够安家乐业的基础，所以水电班的责任重大。
作为一个六人小组，大家就是一个团队，只有发挥团队的力量，才能打造一个高效的水电班。身为水电班一员，既要传达总公司的任务要求，又得团结组内员工，既要完成公司交代的任务，又得顾及组内员工的切身利益。组长工作时既要以身作则，冲锋在第一线，又得把握计划和进度，甚至是工作方向，所以处理好这些纷乱复杂的事情不是一件容易的事情。而且，员工状态不能持续、做事不积极这不是培训就能解决的事情，培训只是辅助，真正的改变来自企业机制（体制）的改变，只要公司的机制没有改变，不管请谁培训，培训什么主题都不能解决这个问题。
作为一线的员工，我建议公司出善的员工绩效考核制度，以此激发员工的工作热情。考核制度的指导思想是：以业主的利益为核心，使业绩透明化和管理系统化，把公司利益和个人回报、业主利益相结合，保证公司安全有效运行。
该制度的考评指标包括：个人考评、业务考评、行政考评、综合考评。下面简略介绍一下各个考评的细则：
个人考评：
1、态度：表现出维护公司利益与形象的具体行为；对待工作认真负责，对待同事及处事平等公正；以公司的利益为基本出发点，严格认真地履行岗位职责。
2、执行力：严格执行公司制度，无安全责任事故，无业主投诉。
3、团队协调：愿意与他人分享经验和观点；与同事和协作部门保持良好的合作关系；责权范围内，独立作出决策，不把问题上交，并对决策的结果负责。
4、员工培养：严格要求部门工作按照操作规范进行；积极与员工沟通，了解员工工作现状和需要，反馈下属的工作结果；积极培养、辅导下属，提高他们的技能和素质。
业务考评：
1、工作进度完成情况：
2、全组工作效率情况（以处理紧急事件数量为参数）：
3、个人工作质量情况：
4、全组工作质量情况（以全组工作质量为参数）
行政考评：
1、当月出勤情况、打卡情况：
2、遵章守纪情况：
3、日常表现综合评价：
4、出现旷工，不论时间长短，行政考评分数为0分。
综合考评：
1、团队精神、协调意识、集体观念，按照规范流程操作：
2、遇问题或矛盾是否能正确面对，积极解决处理问题：
3、综合能力提升。
具体考核细则草案见表1：
对于考核细则，可以先在物业公司各个部门间传阅，并征求意见，对于反应强烈的条款，需要组长找员工沟通交流，解释到位，直至员工接受。
初步定出每月的绩效奖励办法如下：
组长绩效奖励发放办法：优秀者当月绩效奖为500元，良好者当月绩效奖为300元，称职者当月绩效奖为100元，不称职者当月扣发工资200元。年底汇总每月的绩效奖，再发一次。
普通员工绩效奖励发放办法：优秀者当月绩效奖为300元，良好者当月绩效奖为200元，称职者当月绩效奖为100元，不称职者当月扣发工资200元。年底汇总每月的绩效奖，再发一次。
当然，具体的考核方案还要根据水电班的实际情况制定，考核方案一旦制定，就要严格按照方案执行，如发现者，当月取消考核资格，下月的考评成绩扣10分。
物业考评办法范文第3篇
一、住宅小区已成立业主委员会，并实行专业物业管理一年以上。
二、住宅小区的各项管理制度较完善，基本形成有房产管理、市容环卫、绿化、交通、治安、消防等管理规章制度体系，做到管理工作有章可循。
三、住宅小区房屋建筑面积在5万平方米以上的，入住率50％以上，且能做到房屋及设备完好，管理完善，维修及时。
四、住宅小区内基本做到无违章建筑。
五、住宅小区的公共绿地，宅前宅后绿地和道路绿化合理分布，花、草、树木、建筑小品配置得当。
六、住宅小区的市政公用及公共配套服务设施完好，管理完善。
七、住宅小区内垃圾日产日清，环卫设施管理完善。
小区内无饲养家禽、家畜，无污染环境、有害于居民身体健康的工厂和单位。
八、房屋的共用楼梯、走道等部位保持清洁，无随意堆放杂物和占用。
九、住宅小区配备了保安人员，负责治安保卫，较少发生刑事、火灾、交通等各种案件和事故。
十、住宅小区的居民能够自觉遵守居民公约及各项管理规定，邻里团结互助。
附1：杭州市物业管理优秀住宅小区达标申报表（试行）（略）
附2：
杭州市物业管理优秀住宅小区考评表
小区名称：
考评预验人： 年 月 日
考评验收人： 年 月 日
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｜序号｜ 标准内容 ｜规定分值｜预验得分｜验收得分｜
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｜ ｜小区符合城市规划要求，严格按照国家标准验收，具有完 ｜ ｜ ｜ ｜
｜一 ｜ ｜ 2 ｜ ｜ ｜
｜ ｜整的验收资料、图纸、档案及交接手续 ｜ ｜ ｜ ｜
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｜二 ｜小区实行专业化的物业管理 ｜ 2 ｜ ｜ ｜
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｜三 ｜物业管理企业有发展规划和实施方案 ｜ 2 ｜ ｜ ｜
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｜四 ｜小区已按规定成立业主委员会 ｜ 2 ｜ ｜ ｜
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｜五 ｜物业管理企业与业主委员会责、权、利关系明确 ｜ 2 ｜ ｜ ｜
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｜ ｜物业管理企业有争创全国优秀物业管理小区规划和实施 ｜ ｜ ｜ ｜
｜六 ｜ ｜ 2 ｜ ｜ ｜
｜ ｜方案 ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ ｜小区管理制度完善，制定了管理办法、住户公约（业主公 ｜ ｜ ｜ ｜
｜七 ｜ ｜ 2 ｜ ｜ ｜
｜ ｜约） ｜ ｜ ｜ ｜
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｜八 ｜物业管理企业内部管理制度完善 ｜ 2 ｜ ｜ ｜
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｜九 ｜小区管理应用计算机等现代化管理手段，进行科学管理 ｜ 2 ｜ ｜ ｜
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｜ ｜小区管理单位管理人员要有明显标志，并经过物业管理 ｜ ｜ ｜ ｜
｜十 ｜ ｜ 2 ｜ ｜ ｜
｜ ｜专业培训 ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ ｜房屋及维修管理： ｜（16）｜ ｜ ｜
｜ ｜1．房屋外观完好、整洁。 ｜ 2 ｜ ｜ ｜
｜ ｜2．小区内组团及栋号有明显标志及引路方向平面图。 ｜ 2 ｜ ｜ ｜
物业考评办法范文第4篇
物业公司总经理目标管理责任书
为确保××××物业管理有限公司年度计划目标得以实现，经董事会与目标责任人(总经理)共同商讨，已确定××××物业管理有限公司二οο×年年度工作责任目标，并拟由目标责任人代表××××物业管理有限公司签署确认。
一、责任目标
1.管理目标
1)全年不发生重大安全责任事故。“重大安全责任事故”是指：
因失职或引发的员工死亡事故；
因失职或引发的公司重要财产报废、损毁事故；
因失职或引发的火灾事故；
因失职或引发的水浸事故；
因失职或引发的恶性治安事件；
因失职或引发的业主／使用人重伤、死亡事件。
2)所辖物业设施设备的使用完好率达95%以上。
3)员工上岗培训率100%。
4)员工对企业的满意率达85%以上。
5)导入新思维、新观念，建立健全标准化管理，推动企业的现代化管理进程。
6)除无法进行重大改造的硬件设施（条件）外，××大厦住宅区物业管理（服务）其他各项指标力争在20__年12月31日前达到《××省住宅区物业管理服务标准》中“二级”的各项管理指标；商业和办公层因无规范标准可资参考，故，共性部分亦参照“住宅标准”考核。
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××省住宅区物业管理服务标准
（章节摘录）
……
6.2二级
6.2.1房屋及共用部位共用设施设备维修养护
6.2.1.1房屋
a.房屋完好率95％以上；
b.房屋零修、急修及时率80％以上；
c.房屋零修工程合格率90％以上；
d.房屋立面较整洁，无重大缺损现象；
e.房屋装修符合管理规定，无私改乱拆现象。
6.2.1.2协调、配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施设备正常运行的保障工作。
6.2.1.3环卫设施，基本完好，无重大缺损现象。
6.2.l.4道路通畅，路面较平整。
6.2.1.5消防设施基本完好无损，可随时启用。
6.2.2安全护卫
6.2.2.1主出入门24小时值班；
6.2.2.2安全护卫人员24小时巡查；
6.2.2.3交通车辆管理有序，机动车辆出入登记、按序停放；
6.2.2.4有应急处理计划＼措施，遇警能及时报警，并努力防止事态进一步恶化，协助保护现场。
6.2.3绿化、环境、卫生
6.2.3.1绿化符合规划要求，布局较合理，绿化覆盖率25％以上；
6.2.3.2花草树木长势良好，无枯死、无破坏、无大面积虫害现象；
6.2.3.3小区建立清扫、保洁制度，专人定时清洁，定期杀虫灭鼠，垃圾日产日清；
6.2.3.4房屋立面及区内道路基本整洁；
6.2.3.5水、电、气等设施设备以及环卫设施基本整洁；
6.2.3.6无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。
6.2.4多种经营和社区文体活动服务
6.2.4.1生活服务
a.房屋自用部位自用设施设备的维修服务；
b.商务服务，如代订牛奶、报纸等。
6.2.4.2公共娱乐、文体活动，年开展4项以上。
6.2.5服务质量、效果
6.2.5.1服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布，服务项目及价格公布；
6.2.5.2公共__*费收支情况定期(一年1～2次)公布；
6.2.5.3维修基金帐务按规定报业主委员会审核，并定期向业主通报；
6.2.5.4认真接待群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率85％，回访率96％以上；
6.2.5.5业主意见反馈，满意率65％以上。
6.2.6相关条件
6.2.6.1硬件环境
6.2.6.1.1小区符合规划要求，区容区貌较好，无违章搭建现象。
6.2.6.1.2主出入口有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团栋号标志明显。
6.2.6.1.3供水、排水、供电、供气、消防、绿化、环卫设施设备基本齐全。
6.2.6.1.4停车场
6.2.6.1.5主出入口设有值班室。
6.2.6.2物业管理企业
6.2.6.2.1企业须持有××省物业管理企业资质证书。
6.2.6.2.2企业内部考核制度，岗位职责明确。
6.2.6.2.3人员培训，持证上岗率80％以上，其中企业经理、部门经理，管理员80%以上持有物业管理从业人员岗位证书。
6.2.6.2.4安全护卫人员统一
着装。
6.2.6.3业主委员会
6.2.6.3.1具备条件的，应成立业主委员会：暂不具备条件的积极创造条件，制定计划，成立业主委员会。
……
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2、服务目标
修订“二级标准”，我们拟将“住户对管理服务工作的满意率达90%以上”作为200×年度的服务目标。（“二级标准”为65%以上）
3、经营目标
1）全年确保×××万元税前经营收入，其中，物业服务费收入×××万元，其它经营收入××万元。
2）全年各项开支控制在×××万元指标内，其中__性费用（含合同制员工的各类保险以及全体员工的奖励基金支出等）控制在总支出的××%，即×××万元计划范围内。
3）全年实现应税前经营利润（毛利）：×××万元。
4、人员定编
全部人员定编×××人，其中：
经理室×人；
经理办公室××人；
（含档案／文员／物业管理员／保洁班／车辆管理／仓库保管）
财务部×人；
设备部××人（含机械维修／水电值班和维修）；
安全护卫部××人。
（含监控岗位、巡护岗位、门厅和大院岗位）
全部人员编制中，合同制用工拟控制在全部用工人数的××％左右，主要对象为重要岗位的管理人员、技术工人、安全护卫班长。
二、责任人的权力
为保证上述责任目标的实现，公司实行总经理负责制，责任人(总经理)的权利如下：
1)人事管理和薪酬分配权
对××××物业管理有限公司总经理助理(含)、部门经理(含)以下各级员工的组阁权、奖罚权、任免权、解聘权。
对××××物业管理有限公司副总经理／财务部经理的任免、调配、解聘、奖罚的建议权。
编制范围内员工招聘录用决定权。
核定__总额内的调薪决定权。
2)财务管理权
物业公司独立财务核算。财务人员归属董事会、目标责任人双重领导。受董事会委托（授权），目标责任人有物业公司日常经营管理资金费用支出计划审核权、借款审核权、费用报销审核权。
3)管理决策权
主持××××物业管理有限公司的日常管理工作。
组织实施××××物业管理有限公司的工作目标、工作计划、工作标准、工作程序、管理制度。
主持召开××××物业管理有限公司的各类工作会议。
组织管理评审。
审核各类经济合同。
4)申请支持权
依据××××物业管理有限公司的工作进展情况申请专项经营管理资金和其他资金支持。
申请修改××××物业管理有限公司的组织架构和人员定编。
申请业务支持。
三、责任人的义务
■接受董事会的统一领导。
■向董事会作工作汇报。
■确保责任目标的逐步实现。
■自觉接受董事会监控、考评、检查。
■每月28号前按时上报次月度工作计划报表。
■每月5号前组织目标评估，质量评审，进度、质量考评。
■每季末的次月5日前组织员工季度绩效考评。
■积极配合董事会完成其他专项工作。
■保证公司各个标准作业规程的贯彻执行。
■保证公司操作不违背国家的法律、法规。
■保证员工的生活、工作秩序。
■保证员工的整体操作技能和工作质量。
■为公司培养人才。
四、董事会的权力
对××××物业管理有限公司的运作状况(工作进度、标准、质量、成本等指标)抽查、检查、监督的权利。
有对目标责任人、副总经理、财务部经理的任免权、解聘权、调配权。
有要求责任人出示、收集、解释各类数据、原始凭据、记录的权利。
有对××××物业管理有限公司的资金审批权和对其财务运作状况的直接监控权。
有对目标责任人的绩效考评权、奖罚权。
专项事件的调查权。
五、董事会的义务
及时提供合适的业务支持。
提供信息支持。
提供资金支持。
六、目标考评
1、董事会定期(不定期)监控、审计、检查××××物业管理有限公司资金的运作、成本和其他财务工作。检查标准、办法依据行业法规和公司的财务规定。
2、董事会负责目标责任人的绩效考评。考评标准办法依据本目标管理责任书。
七、目标奖罚
1、公司责任人(总经理)必须依照双方确认的工作计划完成本责任书所列的各项目标。
2、如果工作目标完成，则××××物业管理有限公司可按年度__费用计划制定年终奖金分配方案，对员工发放年终奖金（兑结预支的季度奖金
），其中目标责任人可提取公司年奖金总额的××%作为个人奖金。
3、如果本责任书所列三类目标不能全部完成，则，每不能完成其中一项指标，扣减项目责任人的25%目标奖金，直至扣除全部奖金，并承担相应的行政处罚。
4、若发生不可抗力而致使责任目标无法完成，则本目标责任书失效，遗留问题由董事会与目标责任人共同处理。
八、其他事项
1、本目标管理责任书壹式肆份，董事会存档两份，目标责任人一份，××××物业管理有限公司存一份。
2、未尽事宜，由目标责任人同董事会协商解决，补充条款与本责任书具有同等效力。
4、责任书自签订之日起生效。
物业考评办法范文第5篇
xx年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着改革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和xx年工作要点 ，物业服务中心xx年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。
二、基本工作思路
今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做大。 因此，物业服务中心今年工作的重点，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是积极创造市场准入条件 ，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。
三、具体实施办法
（一）进一步加强内部管理和制度建设
1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准，逐步向ISO9000质量标准体系接轨。
2、完善监控考核体系。根据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。
3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。
4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。
5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。同时根据后勤公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，继续引进高素质管理人员，改善队伍结构，提高文化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。
6、争创“文明公寓”。根据省教育厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动。6号楼、9、10号楼、南区、大学城、纺院、师专等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积极努力，创造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准。
（二）进一步完善功能，积极发展，提高效益
1、进一步解放思想，强化经营观念。各管理站要积极引入市场化的经营机制和手段，加强文化建设和宣传方面的投入，营造现代化管理的气息和氛围，创造融管理、服务、育人为一体的物管特色。
2、继续完善配套服务项目，提高服务质量。中心制订更加灵活优惠的激励政策，对服装洗涤，代办电话卡等现有服务项目进行支持和发展。同时新增一批自助洗衣机、烘干机等设备，进一步扩大服务市场，争取年内的营业额和利润较去年有较大幅度的增长。
3、做好充分的准备，积极参与白云校区物业市场的招标竞争。争取下半年在新教学楼等新一轮的招标中获胜，拿下一个点。
