土地动迁补偿办法
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土地动迁补偿办法范文第1篇
一、对城市动迁中存在问题的思考
在旧城区改造过程中，城市拆迁过程是最艰难、也是存在争议最多的阶段。“东八块”拆迁只是城市拆迁中的一个缩影，有的地方拆迁矛盾比这更激烈，有天安门自伤事件，也有汽油自焚身亡事件。发生这么多激烈的动迁矛盾，说明了动拆迁本身可能存在一些或大或小的问题，很可能就是这些问题造成了矛盾激化，成为酿成极端事件的原因。
1、在动拆迁主体上，既有动迁指挥部，又有动迁公司，使动迁的性质趋于模糊。
在很多地方动迁时，既成立了由政府主要领导担任总指挥、各职能部门参加的动迁指挥部，又成立了若干动迁公司，到底谁是动迁的主体？政府在其中到底扮演什么角色？在其他地方动迁中也存在这样的问题，有的地方的拆迁办公室，看上去是一个行使政府权力的机构，摇身一变马上又变成为直接的拆迁人，一套班子，两块牌子。这种主体上的不确定，使得动迁性质变得模糊，使拆迁行为是基于公共利益的政府征收还是商业用途征地也定性不清。这是导致动迁矛盾的潜在根源。
2、动迁补偿范围的太窄、补偿标准太低，使大部分居民购买不起房屋，从动迁中未能获利。
房屋拆迁是一种复合行为，房屋拆迁目的是获取房屋基地（使用权），房屋拆迁不过是获取土地的手段。房屋拆迁补偿实际上应涉及两部分：一是基地使用权补偿；二是房屋及其他附着物的补偿。对于土地使用权的补偿，现行法律没有规定，对于房屋及其他附着物的补偿，《房屋拆迁管理条例》第三章作了规定。然而对于房屋拆迁的补偿评估标准也是上世纪末期制订的，在房价已上涨一倍多的情况下，拆迁补偿价与市场价格相去甚远。居民拿到安置款往往买不起房，房屋安置则是远离城区，居民因丧失了在城市的交通、就学、就业的种种便利而心怀不满。
3、在动迁进入相持阶段后，动迁公司基本上处于停滞状态，存在着等政府裁决的情形。
动迁处于胶着状态之后，动迁公司以居民要价过高为理由，基本上不肯再与动迁居民进行商谈，即使商谈也是纯形式意义上的，即安置或补偿条件较上一次没有任何的变化，动迁居民只存在签与不签的两种选择。动迁公司基本上等着政府裁决。出现这种情形，其实也愿不得动迁公司，因为《城市房屋拆迁管理条例》第15条规定：“在房屋拆迁公告规定的或者本条例第十四条第一款规定的裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。”立法上将拆迁行为作为政府行为，认为一旦发生争执，就应强行介入处理。既然立法上赋予了拆迁公司一旦拆迁不顺利有政府好靠，那他何必付出更多的金钱与精力与动迁居民谈判呢？等着政府裁决就行了，“我”坐享利润，而矛盾却转嫁给了政府，有这等好事，只有傻瓜才会不用。正是因为强制拆迁的立等可取，才使交易双方彻底失去平等的妥协动机和博弈能力。
4、动迁矛盾激化后，政府立即处于前台，动迁公司却转到幕后。
到动迁后期，被动迁居民多次大规模地到市里、北京上访，矛盾处于激化状态。在处理矛盾过程中，区政府、街道处在了处理矛盾的第一线，为了接回、控制上访人员动用了大量干部以及物力、财力，动迁公司虽然也参与进来但好像处于次要的位置。其他地方的动迁矛盾也出现同样的局面，一旦矛盾激化，出来收拾局面就是政府了。当事人就安置补偿产生的争议本来属于民事主体之间的民事权益纠纷，却转化成居民与政府的较力。产生这种问题，一方面是因为我们的制度安排中，由行政机关通过其征用、收回使用权、颁发拆迁许可证等公权力行为将土地（使用权）从现在的使用权人移转至要获取使用权的私人一方，而无需和现使用权人协商，使民事交易过程的土地使用权取得过程变成了一个行政过程；另一方面也因为属于政府处理的事件，制度安排使我们更关注行为本身而不是它的原因。
5、在动迁矛盾中，居民提出的问题并未能给予令人信服的解释，导致居民的持续不满。
在动迁矛盾处理时，居民提出很多问题：公民私有产权保护问题，土地使用权的补偿问题，拆迁的司法裁决问题，政府文件的公开问题，强制拆迁的合法性问题，等等。可以说，这些问题都是非常尖锐的问题，目前立法上也没有解决这些问题，动迁工作人员也不是法学家其法律素养也达不到解释这些问题的水平，但对居民的这些问题以法律没有规定来搪塞或者认为是无理要求而置之不理，显然并没有解决问题，导致了居民的普遍的不满情绪，从而给动迁带来更大的阻力。
6、强制拆迁前后，居民选择大规模上访，而不是求助于司法救济。
在动迁后期持续的一年多的时间里，居民认为自己的利益受损，选择的不是司法救济的途径，而是大规模的上访。在其他城市的动迁中，甚至发生自焚、与动迁人员同归于尽等极端的矛盾。我们说，司法是社会矛盾的最后一道防线，为什么居民直接越过这道防线，而是寻求不达目的誓不罢休的上访呢？实际上，对其他民事纠纷，居民基本上还是以司法救济为最终手段的。一般说来，每一个动迁居民人还是一个理性人，他作这样的选择，不得不令我们反思：司法救济途径是不是出现了问题？实事求是得来说，确是如此。一方面，动迁成为政府行为后，从民事纠纷转化行政纠纷，意味着居民不满动迁补偿安置如果要寻求司法救济，就要告政府，而法院又受制于政府，使老百姓不敢相信法院。事实上，对于涉及动拆迁的纠纷，法院要么不受理，要么也是判居民败诉为多；另一方面目前我国行政诉讼法本身也决定了居民不可能从法院得到他想要的结果。公民的目的无非得到在他看更为合理的补偿（实际上就是更多一些），然而法院审理行政案件只能机械地对具体行政行为是否合法进行审查，而对具体行政行为是否适当则基本不予审查，即使法院认为拆迁行政裁决或行政强制不合法（包括程序上违法）也只作出撤销的判决，补偿安置争议仍需回到作出裁决的原行政机关处理，公民即使胜诉即得不到他想要的结果。
7、对动迁居民的持续上访，不能拿出有效的措施。
通过强制拆迁，“八块”一期在持续两年多后终于完成了动迁，但是由于有36户居实行了强制拆迁，持续的上访却没有结束。这些被强迁的居民以及其他地块的被强迁的居民经常性地到市里上访，有时一天去几次，重大节日或政治活动前后他们还群体到北京上访。对于这种的上访要持续多长时间，还不得而知。而解决上访问题成为了区政府、街道的政治任务，一旦上访就必须派人领回，这在花费着政府的巨大的人力、物力、财力。这还在其次，最主要的是领回上访人员后，找不到有效的办法来解决他们的问题。本来他们的利益相对方是动迁公司，现在由于政府裁决，动迁公司则在法律上完成了他的安置义务，可以说上访已与动迁公司没关系了（动迁公司可能也这样认为的），变成了上访人与政府的博弈了。在这场博弈中，政府无论是妥协还是强硬都处于两难的境地。
二、对城市动迁的法理分析与建议
为什么城市拆迁中存在如此多的问题、如此激烈的矛盾？看来有必要对旧区改造引发的城市拆迁的矛盾作了详细的法理分析，或许这也能为我们提供解决问题的某种视角。我们说“旧区改造”一词，实际上包括了两个步骤，第一步是通过动拆迁取得土地，第二步则是在土地建造新建筑。由于建造新建筑行为引起的矛盾并不是很激烈，并且法律关系上也没有引起很大的争议，所以不在本文讨论之列。本文主要是对旧区改造中城市拆迁行为进行法理分析。
1、城市动迁的性质的分析。
从城市动迁来看，城市动拆迁是一个复合行为，首先要取得建设用地规划许可证和国有土地使用权批准文件，然后再取得房屋拆迁许可证，方可拆迁房屋，取得相关土地。从这一行为的过程即可看出，动拆迁的目的不是征收房屋，而是征用土地，只不过为了获得土地使用权需要拆除土地上的房屋及其他附着物。拆房只是手段，征地才是目的。就目前的动拆迁而言，其实包括性质不同的两个层面：一是为公共利益的需要征收土地使用权，即属于公用征收；二是为商业用途而取得私人土地使用权，其实这应是民事交易过程。很显然，这两种行为的拆迁性质完全不同，第一种公用征收拆迁，作为私人必须服从公共利益，然而将私人的不动产收作公用的公权力行为给私人造成了特别牺牲，政府当然应予以补偿。第二种商业用途拆迁，从本质上讲为私人目的而移转土地使用权仍然是一种民事行为。虽然国家对土地享有所有权，然而现使用权人已通过某种对价获得了使用权，土地所有权人有义务尊重使用权人的权利。当取得土地的目的是为了纯粹的商业目的时，使用权出让的决定权应属于现使用权人，而非行政机关。
对于何者是公共利益？对城市拆迁来说如何划分公共用途和私人用途？旧区改造算不算公共利益？在相当一部分情况下，很难对此进行界定。即使在西方国家，公共用途和私人用途也经常被混淆在一起。例如，政府征用的土地是用于的公共住宅计划、社区重新开发等，这必然伴随着实质上的私人利益、商业开发与商业投资，但通常仍被视为公共用途。但不管如何，其土地征用的用途还是限于慈善事业、教育、科学用地等公益事业。所以，必须对公权力取得土地的用途进行严格限定，政府不得为纯粹商业目的动用公权力取得土地。旧区改造是不是为了公共利益？这要作一个具体的分析。对于危棚简屋的改造应属于公共利益的范畴，这里有几点理由：第一，居住在危棚简屋中人存在着人身安全的危险，在现代社会意识而言，保障人身安全属于公共利益，无论是一个人，还是一群人；第二，保障人身安全是现代政府的重要职能之一，政府应该采取合适的办法来保障人身安全；第三，解决居住在危棚简屋中人的安全问题，最根本最彻底最有效办法是旧区改造进行拆迁，综合平衡再找不比这更好的办法；第四，实现居者有其屋，尽可能改善居民的生活条件，是现代政府的社会职能，这一目的也可以列为公共利益；第五，实行旧区改造在结果能够实现以上公共目的，亦即居民解决居住危险和居住困难问题；第六，被动迁居民利益损害（包括直接利益和间接利益以及可期待利益等）不应超过政府所要实现的公共利益，具体到旧区改造则至少是不超过其通过旧区改造获得的利益。同时，我们还可用民主程序来防止公权力滥用公共利益原则，比如房屋拆迁是地方性的问题，可以通过健全的公众参与机制，把权力交给地方的人民，如果人民认为自己所在社区应该进行旧区改造那么就改造，如果反对就不改造。实际上，我们已在某种程度上采用这种民主机制，如石门二路街道福田村，由于居民写信反对拆迁则在55号地块动迁时予以保留（当然，写信还不是真正的民主程序，但至少是民意的反映）。在旧区改造时引进商业操作，那只是手段问题，不能改变公共利益的性质。
但如果旧区改造的目的或者结果是为了商品房开发或其他商业用途（即私利），则不属于公共利益，不能采用公用征收的拆迁方式，只能采取市场经济的办法，按照民事交易的方式去操作。
2、城市动拆迁合法性的获取。
上面我们在分析动迁性质时，实际已部分论及了动拆迁合法性获取问题，现在再作一个较详细的分析。由于动迁性质的不同，其合法性获取的方式也不相同。
对于公用征收拆迁，至少要经过这样几道程序：第一，需要用地的单位（公益性的）向政府主管部门提出申请，申请要论证其项目为什么属于公益性、公益目的、为公益目的为什么选择这个地块而不是别的地块、损害哪些居民或企业、单位的哪些利益、如何进行补偿等问题；第二，政府主管部门接受申请后，初步认为可行，则征求受损居民和企业的意见，召开听证会；第三，政府主管部门在汇总各方意见的基础上，报请政府首长（县长、区长、市长、省长等）做出决定，决定分两种情况，即批准申请和不批准申请，决定要送达有关当事人并予以公布；第四，利害关系人及相关团体如果不服政府决定，可以提起行政诉讼，寻求司法救济，由法院做出最后裁决，法院的终审判决是最后的决定，所有机关和人员都要无条件服从。
对于商业用途拆迁，主要是拆迁人与被拆迁人之间的民事关系，从法理上来说，拆迁人能否获得拆迁权取决于被拆迁人是否同意。但当个别人所有权的绝对行使，影响到其他人利益时，就应受到限制。所以，决定动迁与否就应引入民主程序。
3、城市动迁操作路径的分析。
根据城市动拆迁是公共利益还是商业利益的不同性质，我们也按照对比的方式对动拆迁的操作路径进行分析。
（1）动迁主体。对于为公共利益而进行的公用征收性质的动迁，显然，动迁主体是政府，动拆迁属于行政行为，动拆迁合同属于行政合同，一方主体是政府，另一方为被动迁居民或企业。当然政府可以授权有关组织进行，但其权利、义务都要归结于政府。对于商业性质的动迁，动迁主体是企业，动迁属于民事行为，动迁合同也属于民事合同。
（2）补偿原则和范围。这里仍然要区分两种性质的动迁，对于商业用途的动拆迁，属于市场交易行为，作为企业一方要获得土地使用权，当然要付出对价，对价的范围应由双方协商决定，但至少要包括被动迁人土地使用权的对价、被拆迁房屋的对价以及可期待利益的对价（主要是对企业或个体户来说的）。这里适用的原则是市场经济的对等、有偿原则。
对于公用征收动拆迁，适用的是补偿原则，属行政补偿的范围。我国《宪法》第10条第3款：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”这是补偿原则的宪法依据。如前所述，房屋动拆迁是一种复合行为，一是拆除房屋，二获取房屋基地（使用权），房屋拆迁不过是获取土地的手段。房屋拆迁补偿实际上涉及两部分：一是基地使用权补偿，这是房屋拆迁补偿的根本；二是房屋及其他附着物的补偿。对危棚简屋的旧区改造目的而进行公用征收行为，还要遵循行政给付（救助）原则，即如果被拆迁人非常贫困，给予被拆迁人的补偿还要多于被拆迁人的损失的利益，因改造的目的是基于保障该地区居民的居住安全和改善居住条件，否则就不能取得动迁公益性的合法性。
4、对强制拆迁以及裁决主体的分析。
在城市动拆迁中，拆迁人与被拆迁人达成协议，正常进行拆迁一般没什么问题。关键是如果被拆迁人拒绝拆迁或者始终不接受动迁条件，如何处理是动拆迁中的一个核心问题。就目前实际操作而言，是由拆迁人提请政府主管部门进行行政裁决，最后进行强制拆迁。然而正是由于强制拆迁，诱发了许多恶性案件以及大规模进京上访，也使许多学者对房屋拆迁产生责难。在此，我们从法理上对强制拆迁进行分析，这里仍然要区分公用征收动迁和商业用途动迁。商业用途拆迁是民事行为，拆迁合同是民事合同，要遵守契约自由原则，在此不作详细讨论。我们重点对公用征收动迁的强制拆迁依据进行分析。
根据前面的分析，公用征收动迁是基于公共利益，由政府与被动迁居民/企业达成拆迁补偿安置协议而进行的行政行为。这一协议属于行政合同，因为其行政性，在这种合同里，相对人的缔约自由权受到限制，即相对人不再具有是否缔约权、同谁缔约权，保留的是决定契约内容的权力。因此，在拆迁补偿协议中，被拆迁人不能拒绝签拆迁协议，也无权选择与政府以外的主体签拆迁协议，只有就补偿方式（房屋还是货币）、补偿的多少进行商谈。即使就补偿范围与补偿标准而言，政府仍然是占主动的，并不是说被拆迁人要价多少政府就应给予多少。反过来，政府制订补偿范围和补偿标准要合宪、合法、合理。如前所述，补偿范围至少要包括土地使用权、房屋及其他附着物，甚至包括间接损失和可期待利益，就补偿标准而言，对土地使用权的补偿要考虑级差地租、对房屋补偿要依照市场价值标准。
然而，如果政府给出了上述的合理、公平的补偿，个别被拆迁当事人仍然不接受，政府是否可以强制被拆迁人缔约，即政府可否进行行政裁决？目前实践中是由政府进行裁决的，但从法理上说，政府不可以进行裁决，理由至少有以下几点：第一，从拆迁补偿属行政合同的性质来说，虽然具有行政性，但还是具有合同性，如果政府可以裁决政府自己提出的协议条款，就连相对人的决定契约内容的权利也剥夺了，等于全部剥夺了相对人的缔约自由权，那么拆迁协议在性质上就不再属于行政合同，与行政处罚几乎没有什么差别了，政府行为的合宪性和正义性也就丧失了；第二，从行政裁决的性质来说，它属于行政司法的内容，它裁决的纠纷的主体都是民事主体，不能对一方是政府机关的行政行为进行裁决，因此行政裁决不能裁决公用征收拆迁补偿纠纷；第三，从一般法理原则来说，在目前的拆迁裁决中，政府既是一方当事人，又做裁决人，即自己做自己的裁判，是不符合现代法治原则的。
那么，对这种情况如何解决？参照西方国家处理这类原则的办法，我们给出的路径是，由政府向法院提出，由法院判决被拆迁人是否应该接受政府提出的补偿条件，政府和被拆迁人都可以提出上诉。如果最终法院判决“是”，司法裁定了被拆迁人与政府的拆迁安置协议，这是一份司法裁决，当事人必须予以执行。如果被拆迁人不执行法院判决，可以强制执行，亦即可以进行强制拆迁。
三、基层政府在维护动迁稳定工作中的思考与建议
在动迁中，政府扮演着最重要的角色，既是公权力的代表，承担动迁的管理、行政裁决职能；又是国有土地的所有人的代表，是动拆迁的一方当事人。同时，在维护社会稳定工作政府（包括街道、镇）又是责任人，由动迁引发的各种社会矛盾化解工作主要由政府（包括街镇）来承担，承受了巨大的压力。
根据上面的法理分析，如果能够区分不同动迁性质，建立合理的动迁法律，给被动迁人予以公平补偿，确立司法裁决原则，那么动迁引发的矛盾的，将大大减少，从而稳定工作的压力也将大大减轻。然而在目前动迁法律未能制定出来，相关动迁行政法规、规章不完善，司法仍未能树立公信力的情况下，政府（包括街镇）仍然承担着维护动迁稳定工作的巨大压力，因此本文拟就有限的范围内，就政府在动迁中的角色定位、职能行使以及街、镇的定位提出一些分析建议，或许能有益于动迁矛盾的化解。
1、从构建和谐社会的角度出发，政府制订完善的动迁政策。
由于我们的动迁工作还没有一部动迁法可以依据，动迁主要还是靠政府的政策来执行的。所以动迁政策的制订是否公平、合理，是从源头上预防动迁矛盾产生的关键。动迁政府的制订一定要从构建和谐社会的高度出发，能够平衡社会各方的利益，具体说来就是依据宪法原则，最大限度地保护公民的产权，能够在合乎法理原则的基础上制订补偿政策。
2、从严格依法行政的角度出发，在动迁操作中做到公开、公平、公正。
在进行动迁启动、方案的制定时，要依法进行举行意义的听证会，并探索创立听证结果可以诉讼的原则，加上一层司法的过滤和保护，避免动迁的随意性。在动迁过程中，要严格执行依法行政原则，依据法律精神和正义原则来开展工作，不能够依法对自己有利时就依法，无利时就规避或曲解法律。同时，在动迁时，应引入独立监督机构，有效监督整个动迁的操作过程，真正做到公开、公平、公正三原则。
3、从政府机构改革的角度出发，给街道办事处予以恰当的定位。
从目前社区管理、维护社会稳定的需要出发，街道办事处需要进行改革。关于街道办事处的改革思路，目前在大致有两种：一种是把区级政府与街道合并成形成一级政府。合并后仍然可以叫区级政府，但实际执行是现在街道的职能加上部分目前区级部门的职能，从面积上来说，比目前的区级政府辖域要小，比街道辖域要大。这种改革涉及法律的修改，机构的撤并，阻力较大，但目前在有的省市进行类似的试验的。再一种是还街道办事处以本来面目，只作为区政府在地区的派驻机构，不承担具体行政职能，主要负责地区居民信息反馈、为职能部门提供协助、代表区政府监督职能部门在地区履行职责。基本类以香港的区民政事务署。
在两种思路中，街道在维护稳定工作承担的责任是不一样的，在第一种思路中，街道（已变为区政府）承担全部责任；第二思路中，街道承担的矛盾信息的及时反馈，督促职能部门及时化解的职责。街道只有定位清晰了，才能在社会稳定工作充分发挥好职能。
土地动迁补偿办法范文第2篇
6月下旬，上海市静安区石门二路一带看去风平浪静。石门二路以东便是所谓的“东八块”――众房地产商垂涎的上海市繁华地段，拆迁其实已于去年开始，但是期限一再拖延。
2002年5月28日，静安区房屋土地管理局与“上海首富”周正毅签订了“东八块”58街坊地块国有土地使用权出让合同。2002年8月30日，上海市静安区房地局对58街坊旧区签发了拆迁许可证。
当地居民对开发商提出的拆迁安置方案强烈不满。大量居民希望回迁，而安置方案中并没有出资回迁原地一说。回迁的要求被断然拒绝。双方形成对峙局面。不到一年，“东八块”时有居民不接受安置方案而被强制拆迁。矛盾愈演愈烈，终于对簿公堂。
2003年5月28日上午9时至12时，上海静安区“东八块”58号地块的2159户拆迁代表沈俊生等6人，诉被告上海市静安区房屋土地管理局关于撤销沪房静拆许字（2002）第26号《房屋拆迁许可证》一案，在静安区人民法院开庭审理。
此番庭审并没有结果，目前正处在休庭搜集新的证据阶段。记者发现，此后拆迁基本陷于停顿状态。据一当地居民俞某告诉记者：“拆迁的是不来找了，不过红头文件（裁决书）还是一样送往各家。”有关百姓对此感到焦虑。
所谓裁决书，是拆迁人与被拆迁人不能达成协议时，由拆迁人申请当地土地管理部门按一定安置方式裁决后发出的文书，被拆迁人收到裁决书后必须在限定时间内搬离原址，迁入指定安置地点，原住房由拆迁人拆除。
矛盾很明显。到底能不能回迁，是一个关键问题。
实际上，根据“东八块”的立项资料，当地居民是可以回迁的。早在2001年，上海市国土资源管理局就发文认定石门路以东地块是新一轮旧区改造项目。为推进新一轮旧区改造，2001年初，上海市建委、规划局、房地局、住宅发展局曾经联合向各区政府下发《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》，其中指出，原地动迁居民可以实物安置或货币化安置，也可出资回搬，不回迁的给予优惠政策鼓励回搬原地或原区域。
文件当中还有一条重要内容，即被认定的新一轮旧区改造地块土地出让金为零，同时减免一系列的费用，这显然是在鼓励居民回迁的前提下给予开发商的一种优惠或补贴。试点地块的认定由各区向上申报，申报内容应包括回搬比例。
上海市静安区房地局签订的“东八块”58号地块有偿出让合同里第一条便指明土地使用权出让金为零。而作为土地零出让金的依据，就是上述文件。这无疑是一些十分重要的事实。然而只是当诉讼发生后，法院要求被告举证时，它才被公之于众。
问题在于，一个禁止回迁的拆迁方案是如何获得为鼓励回迁而设置的巨大优惠的？所谓的安置补偿是怎样被确定的？围绕这个抢手地块的国有土地使用权究竟进行了一场什么样的谈判？
上海的个案并非偶然。建设部副部长刘志峰曾在一次全国城市房屋拆迁工作会议上提到，近几年来，因拆迁引起的上访案件呈上升趋势，集体上访、越级上访时有发生。他指出，房屋拆迁中存在不少问题，有些还非常突出。
这些拆迁纠纷案情往往十分相似。表面看皆因城市改造当中的拆迁补偿而起，其实直指国有土地使用权交易的深层矛盾。其中不少诉讼历时多年、费尽周折，至今悬而未决。
6月24日，继央行13日《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》之后，国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》。前者旨在收紧房地产信贷，甚至被称为十年以来针对房地产业最严厉的措施；后者则立足进一步规范国有土地使用权出让秩序，是我国第一次用规章形式为协议出让定规。
这些整肃市场的强硬举措在房地产业界引起震动。房地产商或报以异样的沉默，或叫苦连天。而北京上海两地若干拆迁纠纷诉讼的众多当事人却仿佛看到了一线希望的曙光。
【失去土地使用权】
北京市市民骆淇椿、凤晓年、乔均芬三人是北京市一起万人行政诉讼的诉讼代表人。这场诉讼从最初的几人发展到他们所说的万人，至今未果。他们认为在北京市近年的拆迁当中，自己合法获得的国有土地使用权受到侵害，拆迁费被侵吞，财产权被侵害。他们的对象是北京市国土资源和房屋管理局，的案由是申请其保护原告的土地使用权和拆迁费权益，但被告不予答复。的时间则是2000年2月。
事情皆因危改拆迁中的土地批租而起。
危改和旧城改造是一个城市总体规划的重要内容。总体规划是建设和管理城市的依据，是城市社会和经济发展的总蓝图。例如目前正在执行的《北京城市总体规划（1991－2010年）》提出市区建设要从外延扩展向调整改造转移，从以新区开发为主转向旧区调整改造与新区开发并重。其中十分强调加快旧城区的改造步伐，调整土地使用，改建危旧房屋，改变落后面貌。
危改和旧城改造又是考察政府政绩的重要指标。1990年，北京市政府做出了加快危旧房改造步伐的决定，危旧房改造工作全面展开。
各地的危改一般设有专门的机构。北京市政府设有危旧房改造领导小组，组长一般由分管市长担任，成员也主要是建设、房地、计划、规划、税务、园林、供电以至建设银行等部门的一、二把手。领导小组下设危改办，负责危改日常工作的组织协调。各区、县政府亦相应成立危改领导小组，设危改办。北京市的危改“以区为主”，由各区、县人民政府组织实施，危改办具体落实，市危旧房改造办公室负责有关的协调工作。
以下是实际运作的程序。首先，北京市和区、县危改办每年在对全市危旧房情况重新普查后，各区、县危改办要根据本地区情况，按市房管局确定的标准认定危旧房改造区，编制市和区的危改计划。计划的实施从市到区层层下达，最后由各区将计划指标分给各区市政府下属房地产开发企业。
北京市危改项目的立项审批由企业到各区危改办办理，市危改办备案。这一环节十分重要。据知情人介绍，首先获得立项批文的开发企业便可以此对外招商，炒卖项目，也有开发商称之为引资。立项之后，由计委审批项目可行性报告，规划部门编制规划条件，颁发规划用地许可证，凭此向土地部门申请用地。
据北京市建委开发办拆迁处一工作人员介绍，以危改立项土地均可先期以划拨形式取得使用权。其中的经营性项目直到项目后期再补缴土地出让金，对于回迁部分，则根据拆迁人调查统计的回迁数据免收土地出让金。划拨用地，国土部门需向用地人签发建设用地批准书。凭建设用地批准书、规划用地许可证、金融机构出具的拆迁安置补偿资金证明文件、拆迁计划、拆迁方案、拆迁资质证明文件等向区、县国土部门申请拆迁许可证。
只有拿到拆迁许可证，才能向居民出具拆迁公告。正常情况下，被拆迁人此时才能确切知道拆迁人、工程名称、拆迁范围、搬迁期限和补偿方式等信息。拆迁人与被拆迁人的矛盾也总是从这时才开始。
然而，几位诉讼代表指出，对被拆迁人国有土地使用权的侵害实际上在此之前就已经发生了。
“房屋拆迁需要变更土地使用权的，必须依法取得土地使用权。”骆淇椿说。这也是国家1991年3月颁布实施的《城市拆迁管理条例》中第八条的明文规定。他们也特别提到，万人诉讼的一切纠纷都发生在这个法规适用的时间段。
在参与诉讼的万人当中，有公房承租人，也有私房主。诉讼代表指出，政府公布的基准地价包括土地出让金、市政设施建设费用、土地开发费和拆迁补偿费四部分，其中，土地出让金应由土地受让人向土地使用权所有者支付，市政设施费用和土地开发费向有关建设部门支付，拆迁补偿费应向房屋极其附属物的所有人和使用人支付。公房承租人属于房屋使用人，私房主一般而言既是房屋所有人也是房屋所在土地使用权所有人，应承认其相应的财产权。
他们透露，在土地批租和拆迁过程中，行政机关将他们的土地使用权划拨或出让给开发商。但开发商连合理的拆迁费也未曾支付，仅仅将他们安置到郊区按标准租金租住房屋。因此代表们认为这是一系列的违法。“他们批地的时候就违法了，”一位代表说。
【拆迁中的土地批租】
万人诉讼代表认为私房主享有国有土地使用权，并非空穴来风。
1988年《宪法》规定，城市土地属于国家所有和土地的使用权可以按照法律转让，确立了土地所有权和使用权分离的制度。此后使用国有土地，可以通过无偿划拨、有偿出让（批租）和租赁（短租）的方式获得。就“拿地成本”而言，无偿划拨最低，协议出让次之。当然，只有在法律规定的使用范围内，才能划拨土地。
诉讼代表指出，1949年6月至1953年，北京进行了一次房地产权属总登记，由人民政府对私房主颁发了房屋土地所有权证书。他们认为，权属登记以后，公民的房屋、土地所有权一直受法律保护。两权分离后，公民对原属自己所有的城市土地仍应享有使用权。1995年国家土地管理局文件《确定土地所有权和使用权的若干规定》指出：土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用，或通过依法转让、继承、接受地上建筑物等方式使用国有土地的，可确定其国有土地使用权。土地公有制之前，通过购买房屋或土地及租赁土地方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，可确定现使用者的国有土地使用权。他们认为，虽然有关部门一直没有对这些私房主的土地所有权做变更登记，同时对土地使用权做初始登记，但其土地使用权仍受法律保护。
1995年，北京市房地局向建设部请示，认为目前城市私房所有人拥有的国家土地当属国家划拨，当城市建设需要时，国家有权对上述国有土地使用权无偿收回。这一请示内容至今仍在执行。
目前北京市房地部门正在进行的国有土地登记工作中，在私房主填写申请表时，对于土地使用权类型一栏均被指定填为“划拨”，此举遭强烈反对。
这些诉讼代表认为，开发商在土地使用权人不知使用权已被行政机关划拨或出让的情况下就向政府部门申请用地并获得许可，这是十分荒唐的。一位代表说：“只有国家已经将这些土地的使用权买回时，开发商才能向国家申请，否则应当跟我们谈判。即便是公益事业用地，也要按照征地的办法，由国家买下使用权再划拨。”
为简化危改的“拿地”手续，北京市房地局早在1993年曾经下发《关于在本市危旧房改造及城镇成片开发区办理建设和用地划拨手续时收取土地使用权出让预定金的通知》，通知规定在一幅地块内并存两种土地供应方式，且没有设计方案，给拨地前办理土地评估和土地出让带来诸多麻烦……经请示市政府主管领导批准，对危改区和城镇开发区的拨地，作如下规定：“对于既有划拨用地，又有出让用地的危旧房改建区和大面积开发的建设用的，拟全部采取划拨方式，待拆迁完毕后，在有偿出让的地块开工前，经评估再办理土地出让手续”。
诉讼代表指出，此《通知》与划拨建设用地的法定范围有出入，作为市政府主管领导亦不能超越法律规定确定批地范围。更何况，在“没有设计方案”的前提下，将建设用地统统以划拨方式供应，也就等于开发商可以在没有设计方案，也不用遵循《城市规划法》、《土地管理法》规定的法定程序就取得立项批准书、建设用地批准书或者土地使用权出让合同、建设工程规划许可证，也就可以申请拆迁，取得拆迁许可证，这样几乎无须付出什么成本，就可划拨取得土地使用权。
开发项目以危改立项，土地用途是住宅用地。按北京市政府制定的基准地价，商业、公寓用地、住宅用地和工业用地等不同用途，土地出让金相差悬殊。其中商业、公寓用地和住宅用地每平方米相差上千元，而且测算时还应再乘以项目规划地容积率。诉讼代表透露，北京大部分危改项目的回迁率很低。以西城区为例，金融街一带均以危改立项，却没有一户回迁，最后建起的都是高价商业用房。奥妙之处在于“这个差价政府财政没拿着。”
对于土地一级开发商而言，拆迁费是真正的大头。出让土地使用权，政府可以生地出让，也可以熟地出让。生地出让，拆迁费由开发商支付；熟地出让，拆迁费由政府事先垫付。政府制定的基准地价是个相对固定的参照系，拆迁费也有相应的标准。“结果现在成了房地局审查拆迁安置方案。”在他们看来，以往形形的安置方案不过是开发商变相压低或侵吞拆迁费的花招而已。他们解释，当二级开发商从一级开发商手里“拿地”时，“节省”下来的拆迁费一样会进入成本。记者在向北京市西城区某开发公司项目经理了解情况的过程中，亦发现其对于拆迁费用总额十分避讳。诉讼代表认为，至少应该在开发商支付完地价款和与拆迁户订妥拆迁补偿协议之后再签发拆迁许可证。
【优惠政策与实物地租】
据记者了解，在诸如旧城改造、危改之类的项目当中，政府在地价、拿地方式包括付款方式上给予开发商的种种便利，开发商皆知此系为吸引投资而给予的优惠政策，这在业界早已不是什么秘密。建设部和国有资源部有关人士均向记者透露，这些优惠并不是白白付出，背后一般都有附加条件，开发商必须投桃报李，交纳“实物地租”。
这其实是一个全国性的问题。所谓的“实物地租”，就是开发商需自费为政府修建各种本应由政府投资的市政设施和城市建设项目。原因很简单，就是“政府拿不出钱”。
各地城建资金普遍十分紧张。有资料分析，长期以来我国城市市政公用设施投资占国内生产总值的比例极低，仅为联合国推荐指标的1/4－1/8。北京市财政局经济建设二处一位官员告诉记者，北京市城市建设存在财政缺口，目前建设奥运场馆、修路都需要大量投资，中央拨付的很少，多由地方自行解决。
中国城市规划设计研究院学者赵燕菁在研究了其他发展中国家的情况后分析，在高速城市化阶段，城市政府的建设资金一定会出现短缺。他指出，出让生地套利是地方政府普遍的做法，大量地方基础设施建设采用以生地抵押给建设单位的方法，称之为带资建设。近年来北京、上海等大城市建设日新一日，受益于此甚多。在担任上海市市长期间表示，如果没有土地批租，仅靠政府财力，过去十年完成的旧区改造任务估计要花费100年。新华社有报道称，到2000年为止，土地批租为上海带来了1000多亿元的基础设施投资。
2001年，上海市有关部门根据市七届七次党代会要求加速旧房成片改造，保护和修缮有历史文化价值建筑和街坊，推进新一轮旧区改造。其中零土地出让金的优惠政策亦与此有关。政府有政策，开发商有资金。优惠政策较多的城市，危改建设的进展相应就快。
据《北京晚报》报道，从1990年起，10年时间，北京城八区累计立项达298项，1999年底，仍有114项因资金不能平衡而未能开工。当时测算，城八区截至1999年底的危旧房屋面积如全部改造，将涉及居民约35万户、120万人，如按照每户60平方米来计算，按当时房屋造价，大约需要630亿元。全市年均危改面积为43.6万平方米，按这样的速度，城八区现有危房共需15年才能改造完。北京市建委有关人士表示，资金来源是实施危改的重要障碍。原北京市市委书记贾庆林也曾表示要加快旧城改造步伐，并强调要多方式、多渠道筹集资金。
以北京最常用的房地产开发带危改政策为例。这一模式完全由房地产开发商出资对危改地块进行整体开发，以出售商品房的利润来支付拆迁安置补偿费用以及其他土地开发费用。为此，首先将土地划拨给开发商，其中的经营性项目在上市出售时再补缴土地出让金。出让金的多少以协议出让的方式决定。在地价款的支付期限上也有优惠。
土地动迁补偿办法范文第3篇
一、开展走访的基本情况
3月19日至30日，由市政协各位主席带队，组织50多名各界别省、市政协委员，分五组，轻车简从，分别深入到我市19个县（市）区和经济开发区、马头工业城，对129家入统以上的工业、农业和产业化龙头、商贸流通、建筑业等民营企业，特别是市、县重点扶持的民营企业和政协委员领办企业进行了专题走访。走访组深入企业生产现场，向企业负责人和员工实地了解生产和经营情况，与各县区党政负责同志、企业家代表和驻各县区的市政协委员，就企业目前生产运行和经营管理情况、应对当前危机的有关举措和今后发展思路进行了座谈和探讨。
在走访过程中，走访各组主要做了六个方面的工作：一是宣讲政策、提振信心。向企业广泛宣讲中央和省委、省政府，市委、市政府对克服当前困难、增强发展信心方面的一些政策措施、经济信息，提振企业战胜困难、用好机遇、创新发展的信心和决心。二是服务企业、帮解难题。力所能及的为企业提供法律咨询、信息沟通、技术支持等方面的帮助和服务，特别是在帮助企业开拓市场、搞好银企对接等方面，千方百计发挥作用。三是了解实情、反映民意。深入了解、广泛收集企业和基层群众反映强烈、亟待解决的问题，以反映社情民意、提案等方式，积极向有关部门及时反馈，呼吁、督促问题的妥善解决。四是集思广益、建言献策。围绕增强企业创新能力，加快调整产业结构，破解资金、人才等发展要素制约方面，提出了一些有针对性和可操作性的意见建议。五是发现典型、总结经验。在走访中发现了一批政协委员领办企业中落实中央和省、市委决策部署到位，开工积极，生产和经营效益良好，保就业、不裁员，在行业内具有一定影响和带动力的典型企业，其共同特点是危机面前有信心、冲击面前有能力、压力面前有办法，我们通过政协刊物、信息、网络等渠道，积极宣传推广他们的经营思路和发展经验，进一步提振企业的发展信心，激发企业的创业热情。六是推动落实、指导工作。就各县（市）区政协、市政协驻县（市）区委员活动组和政协委员进一步落实全市“项目攻坚年、企业服务年、作风建设年”活动要求，切实转变作风，履行政协职能，提出了明确的指导意见，并对各县（市）区政协和市政协委员活动组深入企业开展多种形式的帮服工作，进行了督导和调度。
走访组积极发挥政协委员人才济济、联系面广的优势，走访中力所能及地帮助企业解决一些具体难题，为企业发展献计出力。在贷款融资方面，积极帮助30家民企向民生银行、中信银行申请融资项目，其中，华新天然气有限公司等五家民企贷款2000多万的项目已达成融资意向，明芳钢铁、鸿泰泵业和晨光色素集团等企业的融资项目正在落实中。在企业用地方面，按照国家和省、市政策要求，督促有关部门短时间内解决了磁县林坦工业园几家企业的土地使用和春风小区二期项目建设征地动迁问题。在法律援助方面，向天逸皮草有限公司等企业提供股权置换、商标品牌保护等方面的法律咨询服务，向企业发放相关法律材料500余份。同时，组织省、市政协委员中的法律专家为企业开展“四免费”服务，即：免费为企业做法律“体检”、免费为企业进行法律培训、免费为企业解析法律案件、免费为企业培养一名法律明白人，受到民企普遍欢迎。在审批帮办方面，积极协助民企搞好行政审批中有关问题的政策咨询，并帮助企业办理经营项目审批、产品认证、房产登记等相关手续。在生产建设方面，帮助**煤焦化股份有限公司协调解决其生产原料——煤焦油供应不足问题，联系有关单位帮助新丹海绵铁项目和宏凌无缝钢管公司尽快解决生产建设用电问题。
二、各县（市）区大力发展民营企业的主要经验和成效
走访组所到之处，一方面，深深感到各县（市）区在贯彻落实市委决策部署和“三个年”活动要求方面，思想到位、措施得力、行动迅捷。如武安制定了领导对口帮扶企业制度，大力扶持民企创业发展；丛台区组建了专门面向民营经济的综合服务大厅，提高审批成效；曲周县开展企业信用评价，积极推进信用环境建设；复兴区的企业工商注册费由区财政承担，并拿出200万元财政资金引导企业技术改造；涉县成立项目审批代办服务中心，对重点民营企业实行挂牌保护和政策倾斜；魏县建立完善生产要素协调保障和应急联动机制，设立为企业服务专线；肥乡县定期创业指导项目，免费提供创业技能培训和法律援助等等。另一方面，深深感到中央、省市委、市政府出台的一系列应对危机的政策措施，在落实过程中已显现积极作用，各县（市）区“保投资、保增长”的发展势头强劲。如邯郸县民营经济发展呈现企 三、当前民营企业发展状况及存在的主要问题和困难
通过走访了解和座谈，我们感觉金融危机的蔓延，已经使我市民营经济发展受到一定冲击，发展速度放缓，效益有所下滑，对经济运行造成了不利影响。但在种种不利因素面前，我市民营企业克服诸多不利因素，积极应对新情况、新变化，化危为机，克难求进，奋力拼搏，发展态势良好。总体上呈现“三大三小”：出口型企业影响大，内向型企业影响小；纺织、服装等劳动密集型企业影响大，高新技术企业影响小；冶金、化工企业影响大，产业化龙头企业影响小。同时，我们发现影响民营企业特别是中小企业发展的因素有很多，既有外部因素影响，也有自身因素束缚，多种困难和因素相互交织。主要有以下几个方面：
一是经济运行面临形势依然严峻。随着国家扩大内需、加大投资等一系列经济刺激政策效应的逐步显现，市场信心逐步恢复，对我市以钢铁、煤炭、电力、装备制造为主的工业发展带来了新的机遇，使全市经济运行出现了一些好的苗头和迹象。但受国际经济危机继续蔓延、经济下行压力加大影响，前景尚不明朗，形势依然严峻，特别是市场需求不足，价格波动较大，终端消费乏力，市场弱势格局近期难有大的改观，对工业运行的潜在不利影响有所加大，应谨慎对待。例如，近期钢铁价格短期内由升转降，表明市场仍处于调整期，真正的回暖稳定尚需时日；部分企业产品销售不畅，订单减少，价格走低挤压利润空间，库存潜亏释放等多种因素将制约即期工业生产和效益。
二是资金和土地瓶颈问题仍然十分突出。融资困难和土地制约是当前民营和中小企业面临的最主要、最棘手的问题。有以下几方面：国有商业银行与农村信用合作银行更多的倾向把大企业、大集团作为放贷目标，而对民营中小企业惜贷，使大多数民营企业融资渠道狭窄、获得银行信贷支持比例低、融资成本高；多数金融机构未在东部县设立分支机构，且只收不贷，或多收少贷，很难满足中小民营企业扩大再生产以及技术开发对资金的需求；随着国家土地政策的严格控制和项目建设的快速推进，现有土地已难以满足民营企业迅速增长的用地需求，“有项目无地”、“项目等土地”已成为普遍存在现象，企业扩大再生产也受到很大限制；土地使用手续审批办证时间长，致使企业发展受阻，投资商信心受挫。
三是节能减排指标缺乏分类指导。东部农业县原先工业企业较少，相对的污染排放总量就有限，现在随着项目建设和企业扩大规模，在节能减排政策性指标上没有实行分类指导、区别对待，还根据原先的工业企业污染排放基础，确定现在的节能减排指标，对东部农业县部分项目建设和企业发展影响较大。比如，2008年10月份至2009年元月份，临漳县多数碳素加工、冶炼铸造民营企业受金融危机和节能减排政策的双重影响出现关停状态。
四是管理和技术型人才缺乏。从这次走访看，由于经营规模、管理方式、职业发展、工作环境和福利保障等多方面原因，民营企业难以引进高层次管理和技术型人才，且轻易不来，来了留不住，造成职工总体素质不高，高学历和高职称比例偏低。例如走访的纺织服装、加工制造等大部分企业中，具有中级以上职称的技术型人才不到在岗人数的10％，高层次管理人才不到企业在岗人数的3％，有的企业目前还是家族化管理，这最终导致企业管理模式落后、工艺水平较低，综合竞争力弱。
五是创新意识和能力不强。与市场需求和竞争对手相比，我市民营企业的总体技术创新能力不强，技术进步缓慢，技术装备或工艺达国际先进水平或国内领先水平的较少，在人才、资金、技术的孵化与市场化等方面都相对薄弱。造成这种情况的主要原因：企业的科技创新人员和设施等力量偏弱，创新型人才紧缺；创新意识淡薄，没有完整的、与市场形势发展相配套的研发计划；受市场和资金的双重制约，大多数民营中小企业都处于维持生存状态，创新机制不完善，导致产品结构单一、附加值偏低。
六是发展环境有待进一步优化。近年来我市各级党委政府在优化经济发展环境方面做了大量工作，投资环境总体在明显改善，但随着形势的变化和保持经济平稳较快发展的要求，仍然存在一些问题，广大投资者和企业家主要对审批环节多、周期长、效率低、收费高等问题反映较多，希望进一步简化涉及企业发展的审批程序和手续，提高职能部门为企业服务的效率。
四、意见和建议
通过深入了解情况和座谈研讨，走访组的省、市政协委员针对我市民营经济发展和企业运行，并结合市委、市政府“保投资、保增长”的一系列决策部署，从坚定信心促增长、拓宽渠道促融资、强化措施促创业、转变作风促发展等方面，提出了不少可行性的意见和建议，主要有以下几个方面：
1、坚定发展信心，力保经济增长。虽然全球性金融危机和经济下行压力对邯郸的影响是客观存在的，但并不是不能克服和应对的，如果应对得当，就可以化被动为主动、变挑战为机遇。目前来说，信心就是精神支柱，信心就是机遇，信心就是办法，信心就是生产力，信心就是保增长。因此，一是密切关注中央和省各项宏观调控政策的新变化，抢抓国家和省出台产业调整和振兴规划的新机遇，化压力为动力，化不利因素为有利条件，把潜在的政策机遇转化为发展的实际成果。二是全市上下进一步营造氛围，加大舆论宣传力度，特别是宣传民营企业攻坚克难、抢抓机遇、奋力拼搏的典型。三是完善改进民营经济工作推进机制，加强民营企业协会建设，定期或不定期召开一些民营经济发展情况交流观摩会，使民营企业家相互交流发展经验，共谋克服困难、保持发展的良策。四是建立有力的协调推进机制，确保国家和省、市促进民营经济发展的各项政策措施都能不折不扣地得到落实，鼓励我市民企树立信心，化危为机，加快发展。
2、拓宽融资渠道，破解资金难题。一是建立政银企三方联席会议制度，进一步加强与各大银行的战略合作，积极引进外地金融机构和金融产品，组织开展多种形式的融资合作，最大限度地满足民营企业不同层次的融资需求。二是积极协调在东部县开设金融分支机构，增加放贷额度，简化放贷程序，优化金融服务。三是尽快建立和完善市、县两级中小企业发展专项基金，将其纳入年度预算，并逐年扩大专项资金规模。四是建立和完善包括信用担保、互助担保、商业担保在内的中小企业信用担保体系，切实解决中小企业贷款担保难的问题。五是积极探索中小企业集合发债、短期融资券、信托等新的融资方式，进一步拓宽中小企业融资渠道。六是切实提高中小企业对上市融资的认识，积极推进优良企业上市融资工作，抓住创业板即将推出的有利时机，帮助企业进行上市辅导，支持中小企业上市融资，降低企业上市风险。
3、科学统筹规划，突破土地瓶颈。实行土地集约经营，提高投资强度和土地容积率，凡适合建多层厂房项目，必须建造两层以上的多层厂房，提高项目用地效率；结合“三年大变样”工作，强力推动城中村和旧城改造以及主城区工业企业用地，特别是亏困企业闲置土地的合理流转，最大限度盘活存量土地，引导城区用地内部结构调整，解决城市的发展空间；推进土地先期置换，东部地区要加强农村宅基地管理和加大沙荒地、空心村改造力度，中西部地区要加快山坡地、废弃地的治理步伐，千方百计突破土地供给偏紧的“瓶颈”；强化项目用地监督，加大闲置土地清理处置力度，坚决杜绝“圈占土地、占而不用”现象。同时，简化新增建设用地审批手续，提高工作效率。
4、强化服务措施，推动全民创业。进一步抓好创业辅导、人才培训、市场开拓、信息网络、技术支持、信用管理、法律维权等服务平台建设，积极整合社会服务资源，向中小企业提供有关方面的政策咨询和服务，解决初创阶段的突出困难，提高资源、设施使用效率，提高创办成功率，开发新的就业岗位。同时，鼓励大学生、下岗职工、复转军人充分利用优惠政策，自主创业、自谋职业，引导扶持外出务工人员创办“凤还巢”企业，鼓励干部积极投身市场，带头参与创业。
5、加大扶持力度，促进企业发展。运用财政扶持手段，确保财政对中小企业投入逐年增加，对中小企业专项资金作出明确规定；完善财政资金使用方式，变分散使用为集中使用，提高财政资金使用效应；发挥财政资金引导作用，充分运用税收优惠、缓征或先征后返等方式对中小企业进行间接扶持；加大小企业贷款风险补偿支持力度，完善中小企业信用担保机构风险补偿政策；继续推进企业诚信体系建设，充实完善中小企业信用信息数据库，积极开展信用评价、信用和信息共享工作，提高企业信用水平。
6、加快自主创新，实现产业升级。鼓励和引导有实力有条件的企业开展重大项目、难点课题自主创新，引导中小企业开展产品制作工艺等革新改良，加强开展企业间共同开发、集合创新，以科技创新推进产品结构调整和产业升级。以培训企业经营管理人才和创业人才为重点，加强企校合作、人才培训和企业家队伍建设，改善中小企业经营管理人才知识结构，提高民营企业创新能力。围绕我市产业发展目标，进一步细化和梳理有关产业政策，提高行业对接度，引导民间资本重点投向装备制造、电子信息、新能源等重点产业，提升产业层次，实现二次创业。
