土地征地法规
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土地征地法规范文第1篇
物权法 规范 土地征收 探析
【中图分类号】DG22.39文献标识码：B文章编号：1673-8005（2013）02-0042-01
1物权法中土地征收制度的进步性
1.1强调了土地征收的公益性
土地征收权的行使是对土地所有权的一种剥夺，是对所有权规则的一种破坏，只有出于公益目的才叫合理。商业性用地原则上是不应列入此范围的。《物权法》则于第四十三条规定，“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”明确土地征收必须是为满足公共利益的需要，指明了土地征收的前提条件。
1.2明确了财产所有权平等保护的理念
《物权法》明确规定，国家所有财产、集体所有财产、私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。这就表明《物权法》强调平等保护国家、集体和私人的物权。平等保护意味着物权的主体在法律地位上是平等的不能认为为了国家取得财产所有权而牺牲集体物权利益是理所当然。这一点是我们探索中国土地征收制度时应具有的前提理念。
1.3补偿范围有所扩大
我们惊喜地发现，物权法第四十二条关于补偿范围的规定中除了土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等《土地管理法》已经强调的补偿外，还增加了安排被征地农民的社会保障费用，以保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。对农民来说，“家”就是一个生长在土地里的概念，目前仍有很多地区的农民以务农为主要谋生渠道。当逐渐失去土地，当脚边的田地产量日益减少，由于缺少技术和学识，他们面临的将是失地又失业的困境。而一次到位的补偿金只能让他们坐吃山空，并非长远之计。
1.4强调对土地承包经营权的保护
《物权法》第一百二十一条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”第一百三十二条规定：“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。”物权法的这一规定开辟了土地征收物权保护的新领域，弥补了《土地管理法》在用益物权保护上的空白。物权法作为基本法将土地承包经营权放在用益物权中的首位，强化对农村土地承包经营权的保护，是众望所归。
2我国土地征收制度中存在的问题
2.1土地征收中的利益冲突
土地征收制度往往与房屋拆迁，以及其它地上物征收交织在一起，有着很大的复杂性。近年来我国关于土地征收的纠纷不在少数，不但造成官民之间关系紧张，还容易引起群众事件，严重影响社会稳定。特别是城镇化大步向前的今天，土地征收中涉及到政府、用地人、被征收人三方的利益需求。在实践中产生了以下矛盾：政府以公共利益为由将集体土地予以征收，又以不符合法律规定的划拨公益条件为由对该土地实行有偿出让，尽享其中的差额利益。对被征收人而言，当土地被征收时，就住宅及其相应的宅基地使用权而言实质上都被一起“征收”了。他们失地失家又失业并意识到转变土地所有权能产生更大收益时，自然也要求享受这部分利益。三方的利益冲突共同影响了国家土地征收制度的实施，并导致了一系列问题的产生。
2.2回避公共利益的界定
“公共利益”这一词，在宪法以及其他法律法规中出现频率很高，但是没有一条规定可以告诉我们究竟什么是“公共利益”。如今，万众瞩目下的《物权法》仍未对其所强调的公共利益给予明确的解释。有学者反对将公共利益的内涵在物权法中加以界定，因为公共利益有很大的不确定性和复杂性。但是，我们无法忽视现实中，很多的违法占地就是打着“公共利益”的幌子在光天化日之下进行的。法律都是在实践中摸索检验、不断试验、不断弘扬才成功的，因噎废食的回避主义只能使顶风作案的人更加得意放肆，不知这样下去，有一天“公共利益”这个词会不会变成一种讽刺。
2.3土地征收补偿的范围、标准和分配情况不尽人意
关于补偿标准，《土地管理法》用各种数字和公式以土地的产值为基础去规定耕地征收补偿的限度，未考虑土地被征收再出让后市场价格上涨的因素。《物权法》对原有法律的死标准采取了默认态度，在考虑农民的损失时，只规定了对直接损失的补偿，间接损失原则上不予考虑。有时，一些地方以发展地方经济和公益事业、解决工作经费为由，层层截留或挪作它用，真正到农民手中的更寥寥无几了。这种计算标准还完全抹煞了农用地变为非农用地的价值变化，对被征收人是极不公平的。关于补偿范围，《物权法》虽加入了被征地农民的社会保障费用，但是现实中能对此贯彻执行的并不多。其实，即使是部分失地，很多情况下农户会被征收大半的土地，残地无法实现原有的土地功能。
2.4土地征收的救济不充分
在土地征收过程中，如果被征收人对于政府执行中不公开等程序上的不公正有异议怎么办？对于不服补偿标准实体上的争议又如何解决？一旦是违法征收又如何挽回农民的损失？实践中我们还不能找出一个准确有力的答案。有权利就要有救济，在土地征收中的救济却姗姗来迟。《土地管理法》第十六条规定：“当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院。” 究竟是什么处理决定？是否包括土地补偿标准的争议？我们不得而知。至于是按民事诉讼处理还是按行政诉讼处理更是无处参照。现实中，被征收人寻求司法救济时，民庭认为一方当事人是国家机关，无权受理；行政庭也以补偿标准是双方协商，应属民事诉讼为由，不予受理。被征收人状告无门后，往往以上访、缠讼等极端方式寻求一个说法。不过该法对政府的裁决权却有很清晰的规定。我们知道，在征收过程中，政府的角色确实应该是中立的，但事实上，很多地方政府并没有站在一个超脱的地位，反而经常是其中的一个利益相关人，这样的规定恰恰使政府成了自己的法官。我们寄予希望的《物权法》对此继续“保持沉默”，只规定土地征收的物权内容和少许规则，至于如何救济只字未提，让被征收人的物权利益形同虚设，成了没有盔甲的战士。
在现实生活中，社会要和谐发展，土地征收制度就要在法律的规范下，配合政策的合理制定和实施，随着实践中发现的一些新问题，不断加以完善，从民生角度最大限度的维护被征收者的利益。
参考文献
土地征地法规范文第2篇
二是注重队伍建设,努力构建一支高素质的执法队伍。建立一支政治素质良好和业务素质过硬的土地管理执法队伍,是解决土地执法难的关键。实践证明,土地执法监察队伍从无到有、从弱到强的成长过程,就是当地违法活动由多到少、由杂乱到规范的过程,就是土地执法活动从被动到主动、从不规范到规范的过程。
三是注重掌握信息,从源头上进行预防和控制。要通过受理群众来信来访,扎实深入地进行巡回检查,掌握土地违法违规信息;通过查处土地违法案件,与土地违法者直面接触,掌握土地违法行为的实施过程和违法者心理动态信息;通过不断收集新闻报道和相关部门移交的违法案件、卷宗,掌握土地违法行为的运动信息;通过跟踪检查,掌握土地违法行为的动向信息,从而科学分析,大胆决策,从源头上预防和控制违法案件的发生。
四是注重网络建设,切实健全监察网络。要发挥土地违法控制系统中地籍管理、登记发证、用地审批、执法监察等各个环节的整体性目标功能,形成土地违法现象及其动态的监控网络,相互配合、相互协调,对土地违法现象及其动态形成完善的监控体系,进而实现防范和遏制土地违法的整体性目标。
五是注重工作规范,倡树执法的凛然正气。既要严格遵循“执法必严、违法必究”的原则,又要结合执法实际,实事求是,公平合理地行使法律赋予的自由裁量权,针对不同情况采取不同方式处理,避免“一刀切”所导致的土地执法难。对重大土地违法案件,决不姑息迁就,必须敢于碰硬,坚决果断地查处。
六是注重部门协调,真正形成强大的工作合力。明确各级政府对辖区内耕地保护和规划执行情况的主 [字体:大 中 小]
六是注重部门协调,真正形成强大的工作合力。明确各级政府对辖区内耕地保护和规划执行情况的主要责任,取得公安、法院、检察、监察等司法机关的支持与配合,形成执法合力。从大格局上建立由政府直接协调、各部门齐抓共管的共同责任机制;地方行政机关内部完善县、乡、村三级执法监察网络,重点加强村级协管员队伍建设。
土地征地法规范文第3篇
乱象一：宗地随意分割合并，矛盾纠纷重重。《土地登记办法》只对宗地做了原则性的规定：“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”并未对宗地的分割、合并及调整做出明确规定。而实践中，部分土地使用者为了转让、抵押融资甚至诈骗需要，要求土地行政主管部门为其办理宗地分割、合并手续。由于对此无章可循，宗地随意分割、合并登记现象时有发生，从而引发了一系列的矛盾纠纷。主要表现为：一是简单按面积分割宗地，导致建设规划无法实施。规划部门的建设规划是按照整个宗地的面积布局的，而土地使用者为转让、融资方便，简单要求按面积及价值分割登记时，未考虑到整体规划布局，导致受让人、抵押权人在取得土地使用权后，发现分割后的宗地无法按照规划单独实施建设，造成经济损失；二是个别土地使用者将宗地中规划为绿地、道路等无法使用的部分分割出来单独发证，然后转让、抵押给他人，受让人、抵押权人在取得土地使用权后，无法开发建设。当事人发现上当受骗后，在找原卖家索赔无果的情况下，往往会迁怒于土地行政主管部门，导致行政诉讼。三是将分摊面积单独分割登记。在个别业务办理中，将本应属于共用宗的分摊面积，分割登记为单独的宗地，损害了宗地共有人的合法权益。误分割登记的土地转让给他人后，买受人并不能行使独立宗地的权利，导致矛盾纠纷。以上形式，在实践中屡见不鲜，给土地行政主管部门造成极大的被动。
规范一：明确宗地划分要求，控制宗地随意调整。新文件规定：“宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。”从该条文可以看出，今后土地行政主管部门不得随意调整宗地，如本部门认为确需调整的，必须在得到规划等相关部门的同意后，方可对宗地进行分割、合并或者调整。这样可以有效避免由此而引发的矛盾纠纷，切实维护土地使用权人、抵押权人的合法权益。
乱象二：用途登记标准不一，概念模糊易混淆。我国土地用途分类采用三级分类体系：一级类设3个，即农用地、建设用地、未利用地；二级类设15个，其中建设用地由商服、工矿仓储、公用设施、公共建筑、住宅、特殊用地、交通用地、水利建设用地等共8个二级地类构成；三级类达7l个，分类十分复杂。加之规划部门的批准用途往往与土地分类交叉混淆，导致土地用途登记标准不一，同时易引发土地使用者对土地价值的误解，主要表现为：一是二、三级地类交叉登记。同样的商服用地，有的证登记为二级地类的商服用地，有的证又登记为三级地类的金融用地，标准混乱，让人无所适从。二是土地分类与规划审批分类混淆。同样是商业物流用地，有的按照土地分类登记为商服用地，有的按照规划批准用途登记为物流仓储用地。有的甚至将工业仓储用地与商业物流仓储用地两种截然不同属性的用地，统一登记为仓储用地，价值的概念极易混淆。因此，规范一个统一的分类标准，明晰土地价值十分有必要。
规范二：准确界定登记用途，明晰土地价值体系。新文件规定：土地登记的用途应当按照《土地利用现状分类》二级类填写，批准文件批准用途与二级类不对应的，按照二级类重新确定归属地类，按照新归属地类办理登记，同时在土地证书“记事栏”内标注批准用途。该规定确保了土地使用证首页地类的固定性，同时在记事栏内可以对审批用途进行注释。今后，土地登记地类将更为简化明确，土地价值也将一目了然。
乱象三：出让起始时间不明，国家个人利益不清。新版的出让合同中第七款规定：国有建设用地出让年期是按照交付土地之日起算，原划拨国有建设用地使用权补办出让是自合同签定之日起算。但实践中，由于落后地区“生地”出让现象较多，导致土地出让后无法及时交地，受让人要求提早办证等原因，在这类土地登记时，往往以土地出让合同签订之日为出让起始时间。部分违法用地，占地在前，审批在后，但出让起始时间也登记为出让合同签订之日。上述登记方式存在以下弊端：一是与政策规定、合同约定不符。行政行为与民事行为不同，其奉行原则是“法无规定则不行”，按照上述情况，一旦引发诉讼、复议，登记机关必败无疑。二是损害了受让人的合法权益。在我国的土地价格体系中，出让年限占据了很大比重，而提前起算土地出让时间，无疑使受让人依法占有土地的实际时间减少，从而损害其权益。三是对违法用地超占土地时间未认定，显失公平。违法用地者在审批前实际使用土地的时间，均应视为其已使用出让土地时间，否则政府在此段时间的土地收益流失，且对合法土地使用者不公。
规范三：明确出让起始时间，维护公平秩序权益。新文件规定：土地出让年限的起算时点出让合同没有明确约定的，按照实际交付土地日期确定，实际交付日期以交地确认书确认的时间为准；对违法用地补办出让手续的，以违法用地处理意见确定的违法行为发生之日起算。该规定引入了交地确认书的概念，解决了实际交地时间无法确定的现实问题，同时明确了违法用地出让年期起算时点，规范了今后的出让土地登记行为。但是需要指出的是，该规定将会给土地登记机构带来更多的责任，可能会遇到一些矛盾和困难（如交地时间过长、双方对交地认识不一、违法用地发生之日的认定等），还需要我们在实践中去解决，同时，也对土地管理机关和人员提出了更高的要求。
乱象四：抵押权人“鱼龙混杂”，登记风险隐患大。我国法律规定：土地使用权抵押合同经登记后生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。可见，土地登记机构权力很大，风险也大。为防范风险，国家土地行政主管部门自始至终对抵押登记把控很严，对非金融机构办理抵押登记设置了限制条件。在实践中，有个别机构和个人，在民间借贷，甚至是高利贷时，向登记部门申请办理土地抵押登记；由于民间借贷行为不如金融机构规范，潜在风险较大，一旦把关不严，极易引发诉讼、上访。同时，部分土地使用者因宗地价值超过借款金额，使用部分土地进行抵押，而抵押权人受到规划、共用等情况限制，却难以实现自己的权利，导致矛盾纠纷。
规范四：授予抵押权人资格，规范登记行为。新文件规定：经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。正式授予了部分准金融机构可以成为土地抵押权人的资格，明确了机构资质，规范了金融秩序。该规定也从侧面反映了国家对不在此范围内的单位和个人，其抵押登记仍然受到限制。
土地征地法规范文第4篇
本报讯 （记者窦楠 通讯员栾玲）昨天上午8时30分，在两辆铲土机的轰隆声中，朝阳区东八里庄村13户村民违规私建的230间出租房被拆毁。其中，88间砖瓦房是村民张某投资20多万元建造的。
东八里庄村位于连结东三环与东四环之间的道路南侧，交通十分便利。1994年，该村土地被崇文开发公司征用，其中3/4的土地因资金问题没有开发。去年，13户村民在这些空地上私自搭建了一些简易房低价出租，其中村民张某“慧眼识商机”，一口气掏出20多万元在村东盖起4排共88间砖瓦房，以每月230元至250元的价格对外出租。最后，该村违规私建房竟达230多间，占地3000多平方米。由于交通便利，房租低廉，这些出租房被外地来京的农民工、生意人和“破烂王”等租赁一空。到目前为止，该村暂住的外来人口高达4000多人，而当地村民只有800余名。13户村民赚取租金46万元，其中张某在建房8个月后就收租17万元。
根据征地协议，东八里庄村被征用土地属崇文开发公司管理，但该公司由于管理不到位，一直没有对违规建房进行处理，而当地政府也不便直接干预。今年2月，全市进行安全大检查，检查人员发现，东八里庄村的私建房屋普遍存在安全隐患，如排水沟被村民盖上木板后在上面搭建简易房，一旦汛期来临，房内住户很危险。
南磨房城管分队与崇文开发公司进行了沟通，并决定联合规划等部门对这些私建房屋进行拆除。张某以还有数万元投资没有收回为由，坚决不同意拆房。
土地征地法规范文第5篇
你局（1992）鲁土监字第1号、第2号、第3号、第4号、第5号关于对《土地管理法》有关问题的请示收悉。经研究，答复如下：
一、关于［1992］鲁土监字第1号文请示乡（镇）村公共设施、公益事业建设违法占地应如何适用法律条款处罚的问题。
乡（镇）村公共设施、公益事业建设，违反《土地管理法》第四十条规定，未经批准非法占用土地的，应适用于《土地管理法实施条例》第三十六条处罚。
二、关于［1992］鲁土监字第2号文请示《土地管理法》第八条第二款中“农业集体经济组织”的理解和“村民小组是否拥有土地所有权”的问题。
同意你局在该文中提出的对“农业集体经济组织”的理解，即：“农业集体经济组织”必须有一定的组织机构、管理人员、资金，具有一定的民事权利能力和民事行为能力，能够以自己的名义独立承担民事责任。《土地管理法》第八条规定“村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有”，根据上述规定，在生产队解体改为村民小组后，原生产队所有的土地，可以属于该村民小组相应的农业集体经济组织的农民集体所有，不应理解为村民小组拥有的土地所有权。
三、关于［1992］鲁土监字第3号文请示个人使用集体土地进行非住宅建设，其土地使用权由哪级政府确定的问题。
同意你局在该文中提出的意见，即：个人使用集体土地进行非住宅建设，其土地使用权由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。
四、关于［1992］鲁土监字第4号文请示收回国有土地使用权后，对地上建筑物应如何处理的问题。
同意你局在该文中提出的意见，即：对使用国有土地不按批准的用途使用的，依照《土地管理法》第十九条规定，由土地管理部门报县级以上人民政府批准，收回用地单位的土地使用权，注销土地使用证。对地上建筑物，可以作价收归国有；可以由原单位自行拆除；属于采取欺骗手段骗取批准使用国有土地的，可依照《土地管理法》的有关规定，拆除或者没收地上建筑物和其他设施。
