房地产土地增值税政策
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房地产土地增值税政策范文第1篇
一、问题的提出
无论何种企业类型，税务筹划都具有着积极意义，是企业的一项重要的财务管理活动。良好的税务筹划手段，能够提高企业的财务管理能力，降低企业的税务成本。现阶段，税收筹划已成为企业发展中不可忽略的一项重要因素。税收筹划起步于西方，但在我国的发展较晚，很多方式方法还需进一步探索。但是，随着市场经济的发展，越来越多的财务人员和企业管理者都已深刻认识到税务筹划的重要性。
房地产行业不仅是我国的一项基础性产业，还是国民经济的支柱。我国财政收入的很大一部分都来自于房地产业。一直以来，房地产业都被视作一种“暴利行业”。然而，我国房地产业在实际中面临着诸多税种，税收负担较重。不仅拥有一般企业的企业所得税、印花税、增值税，还涉及土地使用税、土地增值税等各项税负。在此其中，土地增值税的税收负担最重。
研究房地产企业合理避税的途径，对土地增值说进行税收筹划，不失为一种有利于对房地产企业发展与运营的有效措施。
二、土地增值税概述
（一）土地增值税的内涵
土地增值税的征税主体是国家地税局。征税对象主要是针对房地产（地上建筑物及其附着物）的转让行为。征税客体是具有转让行为的单位和个人，并能从该转让行为中获利。转让行为不包括以继承、赠与等无偿转让行为。计算依据是征税客体转让房地产所取得的增值额。
（二）土地增值税的计算
纳税人所缴纳的土地增值税是增值额套用适用税率所计算的数值。该数值不包含可扣除项目金额的速算扣除数。增值额是增值数额（收入额）与可扣除项目金额的差值，不仅包括货币收入，还包含实物收入和其他收入等。用公式可表达为：
应纳土地增值税=增值额*适用税率-可扣除项目金额*速算扣除数；
增值额=增值数额（收入额）-可扣除项目金额；
（三）其他
1、土地增值税的可扣除项目
土地增值税的可扣除项目共包含五种，详见表1。
2、土地增值税税率
我国土地增值税根据增值额与速算扣除数的比率不同而执行不同的税率和速算扣除系数。目前，土地增值税税率实行四级超率累进税率。分别为：增值额与扣除项目金额的比率Q50%的，执行30%的税率，速算扣除系数为0；在50%-100%区间内的，执行40%税率，速算扣除系数为5%；在100%-200%区间内的，执行50%税率，速算扣除系数为15%；超过200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为20%。
3、税收优惠政策
目前，我国政府对土地增值税规定了免税政策。免税政策适用于两种情形：建造的房地产为普通标准住宅，对外出售时增值额未超过扣除项目金额20%的；宏观经济建设中需依法收回、征收的房地产。
三、我国房地产企业土地增值税税收筹划策略
（一）从寻求税收优惠政策入手，实施税务筹划
目前，我国《税法》对土地增值税规定了免税政策。其中要求：“纳税人建造普通标准住宅且用于对外出售的，如果增值额未超过扣除项目金额20%的，则可对该纳税人免征土地增值税”。同时规定：“纳税人建造普通标准住宅之外，还进行其他房地产开发，则应将普通标准住宅与其他房地产分开核算土地增值税。未分开核算的，不享受免税优惠，统一征收土地增值税”。
对此，我国房地产企业可以采取增加可扣除项目金额或者降低增值额（销售收入）的手段，将普通标准住宅的增值额与可扣除项目金额的比率控制在20%以内。这样做，实际对房地产企业和购房者都有好处。既能实现房地产企业免缴土地增值税，又能通过增加可扣除项目金额而使房屋质量、配套设施等有所提升和改善，并最终实现房地产企业在激烈的市场竞争中占据优势地位。该税收筹划方式下，房地产企业需控制好普通住宅的增值率，并计算出销售收入的降低额与免缴的土地增值税之间的平衡点。
（二）结合市场环境，综合制定合宜价格
房地产的销售价格不仅影响企业的房产收入，还影响着土地增值税的高低。房地产企业若要做好税收筹划，便应结合市场环境，综合考虑土地增值税各类影响因素，综合制定出合宜的价格。作为销售一方的房地产企业，都想制定较高的销售价格。然而，在价格制定过程中，房地产企业不能一味追求高定价，除了要结合市场行情，还应充分考虑价格提高的收益是否能够完全抵消无法享受土地增值税优惠政策而增加的税收负担，做好二者之间的平衡，找出临界点。倘若房地产企业的产品只是普通标准住宅，则房地产企业可以在收益增值额与可扣除项目金额的比率不足20%的情况下适当提高房价。倘若房地产企业的产品为豪华住宅或者其他非普通标准住宅，则无论增值率高低，都无法享受免税政策。这种情况下，只要市场刚性需求旺盛，房地产企业还是具有涨价的空间。该涨价空间除了考虑市场的刚性需求，还应结合人们的购买力，防止价格过高造成房产空置。
（三）有效划分车位、车库销售收入和普通标准住宅销售收入
目前我国的房地产市场，大多数车位和车库都没有“产权证”。很多房地产销售企业在销售普通标准住宅之外，还会将小区内的车位/车库销售给业主。但是，由于这些车位/车库并没有相应的产权证，因此，房地产企业销售的实际只是一种有限期内的“使用权”，严格来说只是一种“出租行为”，并不符合我国《土地增值税暂行条例》中所规定的土地增值税的征税行为。所以，房地产销售企业对外销售车位/车库的收入不需考虑增值额和扣除项目等问题，不需缴纳土地增值税。
对此，房地产企业在税收筹划中，不妨将普通标准住宅的销售行为与车位/车库的销售行为区分对待。在清算土地增值税时，应将车位/车库的销售收入从销售总收入中扣除。间接也能够实现增值额和增值率的降低。
（四）将销售收入与装修收入相区分
在当前的房地产市场中，越来越多的房地产企业倾向于在房产正式销售前，进行维护和装修。而且，越来越多的房地产企业倾向于将房产进行精装修之后再行销售。倘若将装修费用并入房产销售价格，无疑会大大增加土地增值税计算中的增值额和增值率。对此，房地产企业不妨将房屋的销售收入与装修收入分开核算。可以将房产的装修、维护、设备安装等作为企业的独立业务，各业务间独立核算和计税。如此一来，不仅能够大大降低房屋的销售价格，还能有效控制房屋的增值率，降低房地产企业的土地增值税的税收负担。
四、结束语
随着市场经济的发展和企业间竞争力的日益加剧，越来越多的企业都希望通过有效的税收筹划手段实现降低税务成本的目的。一直以来，房地产企业不仅是我国的一项基础性行业，其还一直都是我国国民经济的支柱。然而，房地产业面临的税种较多，税负也较重。在众多的税种税负中，土地增值税最为严重。对此，笔者围绕目前我国的房地产市场和企业现状，提出我国房地产企业若要实施有效的税收筹划，需积极利用目前的税收优惠政策；结合市场环境，综合制定合宜价格；有效划分车位、车库销售收入和普通标准住宅销售收入；将销售收入与装修收入相区分。这些手段的实施能够有效帮助房地产企业降低土地增值税的税收负担。然而，上述行为只是笔者围绕土地增值税的内涵和计算要求，结合目前我国的房地产市场所提出的相关建议。房地产企业在实际运营中还应结合房屋性质、实际情况等进行灵活分析，有效运用税收优惠等相关政策，在合理合法的范围内为企业节省税收负担、有效规避纳税风险。
参考文献：
[1]庄粉荣. 房地产企业财税筹划实务[M ].北京：中国经济出版社，2011.1
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[3]张美中. 合理定价低价房产规避土地增值税筹划策略[J]. 财会学习，2013（6）
[4]石红红. 基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划实证研究[J].生产力研究，2015.（7）
[5]陈培. 我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路[J].商业经济，2012（7）
房地产土地增值税政策范文第2篇
摘 要 随和经济全球化的发展，我国房地产企业近年来发展迅速，已经成为推动我国经济发展的主要行业之一，但是房地产开发企业依然存在一些问题有待解决，进行合理的土地增值税税收筹划工作，可为企业带来更大的经济效益。本文对房地产开发企业土地增值税税收筹划存在的问题进行分析，并提出相关的解决对策，从而推动房地产企业的发展。
关键词 房地产开发企业 土地增值税 税收 筹划
一、前言
随着科学技术的发展，人们生活水平不断提高，对住房的需求量也越来越大，但是现如今，市场竞争日益激烈，房地产开发企业之间的竞争也越显激烈，房地产开发企业要在如此严峻的市场中站稳脚跟，必须要科学、合理的进行土地增值税税收的合理筹划。
二、房地产开发企业增值税税收筹划现状分析
就目前我国房地产开发企业的经营情况来看，还比较乐观，但是近年来，我国房地产开发企业土地增值税增长速度较快，对企业难免造成一些影响，房地产开发企业为了解决经济效益，也将房价进行提高，这样人们买房就陷入了困境。为了有效控制房价的增长，政府采用征收土地增值税的方式来抑制房价的增长速度，但是进行税收的过程中，遇到各种各样的问题，严重阻碍了税收工作的进行。此外，在进行清算当中，大部分地方政府也是从利益的角度出发，没有将清算工作落实到位，在执行的过程中，也出现了各种问题，清算力度有待加强，不然则会严重阻碍了清算工作的进行[1]。我国大部分地区税收成本都比较偏高，部分地区对土地增值税的税收工作并没有得到真正落实，并且还出现楼盘土地增值税拖欠现象，时间一长，根本无法将拖欠的费用一一收回。随着市场经济改革，房地产开发企业土地增值说税收政策也在不断改变，为了适应时代的发展，国家对土地增值税做了适当的改进与补充，致使房地产开发企业之前一些合法的土地增值税筹划方案，先现在看来已不合法。尽管如此，但是只有对房地产开发企业土地增值税做适当的更变，才能使房地产开发企业健康发展。
三、房地开发产企业土地增值税税收筹划措施
房地产开发企业进行土地增值税税收筹划工作，首先要从明确清算对象和规划成本出发，其次通过科学的定价来增加企业收益，最后还要科学的筹划土地增值税的税收范围。
1.明确房地产开发企业中的清算对象及对开发成本进行合理规划
房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时，明确清算对象是关键。清算工作需要建立在国家有关部门的先关规定上，进行清算时，主要是以房地产开发项目为单位开展，若是项目是分期的情况，则是以分期的项目为单位开展清算工作。有时候，一个房地产开发企业同一时间进行多个项目的开发，但是其中所存在的产品的类型却各不相同，此时，对象不一致，清算所得到的结果也必然不同，例如，房地产开发企业拥有普通住宅的同时，又拥有商业铺面，这就要采用分开进行计算的方式来计算增值额，在进行清算时要注意，一些开发商品是应税，一些却是免税，所以，要在明确对象的前提下进行清算。房地产开发企业还可从对项目的收入以及成本，分别进行核算的方式来降低所缴税费[2]。做好土地增值税筹划工作，还需要对开发成本进行科学、合理的分配，主要采用的方法有4个，即建筑面积法、占地面积法、预算造价法以及直接成本法，建筑面积法是用于同项工程中不同的建筑，对其成本进行分配；占地面积法是根据已开发的用地面积做分配，多用于分配土地成本；预算造价法则是用于房地产开发中财务费用的支付，以及对建筑产品的成本进行科学分配；而直接成本法就是分配财务费用中的利息支出，并对建筑产品的成本支出金额进行合理分配，一定程度上降低企业所需缴纳的土地增值税税额。
明确企业对房地产开发清算的对象，并对成本进行合理规划，从而对土地增值税筹划工作进行改进，使企业在市场中立于不败之地。
2.对房价进行科学合理的定价
房价的科学合理定价是房地产开发企业获取经济效益最直接的方法，所以，企业要通过合理的定价来降低房价，使房价和同行相比偏低，这样便可吸引客户前来购买。根据国家的土地增值税相关规定，房地产开发商建设住宅进行出售，当增值税额低于扣除项目所有金额的20%的时候，可免缴土地增值税，根据这个规定，房地产开发企业可对住宅进行拍卖的时，通过全面分析若是抬高房价的所获取的收益，以及放弃优惠增长而支付的税费，两者进行比较，最终采用企业获取利益比较的高的一个方案[3]。例如，上海市某一地产开发企业正在销售一批商品房，扣除项目的允许金额为2000万元，设商品房销售价格为X，这样销售所附税额与附加就应该为5%X（1+3%+7%）=5.5%X，算式中的5%指的是营业税税率，3%指的是教育费附加征收率，而7%则指的是城建税的税率。这样，企业所需要扣除的项目金额就是2000+5.5%X，此时，若是房地产开发想采用起点征收优惠方案，那么房价的售价最高为1.2×（2000+5.5%X）=X，通过计算，X=2569（万元），房地产开发企业就应将房价控制在2569这个范围之内，不可超出，这样才可免缴土地增值税，所获利润为428万元，这样才可获取最高利润。若是企业不采用此方案，所使用的是提高房价来获取利益，那么增值率超过20%的部分，就比较适合增值率不超过50%的时候，速扣数就为0，而税率则为30%，此时，设价格增加了Z，房产销售价格久违X+Z，这样扣除项目所允许的范围金额就有所增加，增加值为5.5%Z，扣除项目允许的金额就为2141+5.5%Z，增值金额则为2000+Z-（2141+5.5%Z）=94.5%Z+428，应该缴纳发达土地增值税的金额为30%×（94.5% Z+428）= 0.2835Z+64.2，此时，企业获取最高利益，应将放弃起点优化政策，通过提高房价来获取经济效益，由此可知，0.2835Z+64.2
科学定价是房地产开发企业获取经济效益有效的方法，企业在对住宅进行定价的时候，进行充分考虑，根据实际情况，采用适合的方案，为企业带来更大的财富。
3.对土地增值税的税收范围做筹划
房地产开发企业可从税收范围上对土地增值税进行控制，企业要合理节税，可从三个方面达到这一目的。首先是采用合作建房的方式来节省所需缴纳的税费，房地产开发企业在进行开发时，相互进行协商，一方出钱，一方出地，双方共同合作，一起建房，当房子完工之后，按照比例进行合理分配，达到免缴土地增值税的目的。若是将房子转让给他人，就要向接管方支付土地增值税税费，由此看来，房地产开发企业可采用此方式进行房屋经营活动，免缴土地增值税，达到提高企业受益的目的[4]。其次，采用出租以及联营的方法合理避税，房地产开发企业有时采用出租的方式所获取的效益，比出售方式所获取的效益更加大，采用出租的方式来获取租金，所缴纳的费用只是房产税，这样一来并不是将房屋进行转让，就不必缴纳土地增值税。当房地产开发企业采用联营的方式时，进行投资的一方则可免缴税费，企业便可从中获利。最后，采用代建房屋的方式来控制税费，房地产开发企业为了和客户长期进行合作，通常会使用合同方式确立彼此之间的关系，以客户的名义进行房地产开发，当完工之后，客户只需向房地产开发企业缴纳一些代建费，但是产权并没有发生任何变化，而房地产从客户手里所收到的费用是在劳务性质收入的范围之内，所以，可以免缴土地增值税。
从纳税范围的角度出发，通过合作建房、出租、联营以及代建房屋的方式来节省税费，使房地产开发企业从免缴土地增值税的方式中获取利益，是现如今一个比较理想的合理避税的方法。
四、结束语
房地产企业是推动着我国经济发展，房地开发产企业土地增值税税收筹划工作势在必行，只有从土增值税的角度为企业获取更大的利益，才可推动房地产开发企业的发展。
参考文献：
[1]关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知.国税函.2010.22（08）：102-103.
[2]周华洋，邹俊.21世纪最新税制下的避税行为与反避税查处技巧.北京：石油工业出版社.2011.14（7）：57-58.
房地产土地增值税政策范文第3篇
关键词：房地产企业 土地增值税 纳税筹划
近年来，伴随我国房地产行业的迅猛发展，已经成为我国国民经济发展中的重要支柱之一，而且其重要性越发明显，日益成为我国当前和今后很长一个时期的强劲经济增长点。与此同时，不能回避的问题是，当前我国房地产企业税种繁多和税负较重的压力也在与日俱增。其中土地增值税，是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物和附着物所取得的增值额作为具体的征税对象，依照规定税率征收的一种税种。对于房地产企业来说，如果通过合理有效的税收筹划，是可以能够合理处理影响税后利润的土地增税问题的。本文将结合具体的案例，来具体探讨当下我国房地产企业土地增值税的纳税筹划的若干问题和解决的技巧，希望对从事该项工作的人员有所裨益。
一、我国房地产企业土地增值税的纳税筹划存在的主要问题解析
当前我国房地产企业税种繁多和税负较重的压力与日俱增，在纳税筹划的实际操作过程中也存在诸多问题，主要存在以下情况：
（一）一些企业的管理者疏于对国家相关宏观政策的关注
众所周知，我国近些年对房地产行业的宏观调控力度日益加大，相继出台了 “国六条”、“国十一条” 和“国八条”等，可见从财政、金融和税收等诸多方面对房地产行业的科学调控越发急迫。这在很大程度上也给我国一些房地产企业，尤其是中小型企业带来了一些消极的影响。具体表现是一些企业还缺乏适应这种大力度宏观调控客观环境的能力。这也直接导致土地增值税的纳税筹划工作受到一定程度的阻力，也加大了他们土地增值税的税务风险。
（二）纳税筹划目标不明晰，方法有待完善
主要表现在：一些房地产企业的管理层忽视对土地增值税的纳税筹划，尤其是大型的国有企业，他们片面地认为这是国家层面的事情，而非企业行为；一些财务人员缺乏会计等专业知识的储备，缺乏对土地增值税务政策的全局观念，导致在具体运用上有失熟练，一方面对纳税筹划的递延、节税及相关的安全问题缺乏明晰的定位，另一方面更是对房地产企业纳税筹划的方法理解和应用都不科学。
（三）相关的纳税筹划风险意识有待提高
从房地产企业纳税筹划的整体情况来看，我国大多数房地产企业在面对新的土地增值税政策环境的同时，缺乏必需的危机感。具体表现是：一些企业虽然名义上说都是按照国家税法和相关条例的规定处理，但是由于对于筹划点把握不好，很容易出现违法违规的现象；一些企业的财务人员对税务的风险防范意识非常淡薄，从而忽视了进行土地增值税纳税筹划整个环节可能存在的多个风险，比如筹划方案失准、有纳税筹划计划执行方式不当，以及对于风险的应变能力丧失等问题。
二、对当前我国房地产企业土地增值税纳税筹划的几点建议
基于对当前我国房地产企业土地增值税纳税筹划的实际情况及其存在中的问题，本文有针对性的提出以下三点建议和措施，以期对我国房地产企业土地增值税纳税筹划提供有益的借鉴和参考。
（一）充分利用税收的相关政策进行纳税筹划
不容忽视的一种情况是，当下我国整体的产业结构调整大背景下，相关的宏观政策出台和变化都很快。这就要求房地产企业的高层管理者积极关注国内外的宏观经济政策，并且具有一定程度的宏观政策预见性，尤其是关注土地增值税方面政策的新调整。当前我国关于土地增值的税法里有许多优惠政策规定，比如可以通过建造普通住宅出售的税收优惠；合作建房的税收优惠；企业兼并的税收优惠等规定。房地产企业管理者只有将相关政策吃透，才能将企业由税收筹划的被动地位转化为主动，从而强化对对国家宏观经济社会环境变化的适应能力。
（二）明确纳税筹划目标，熟练应用筹划方法
这要求房地产企业明确土地增值税的纳税筹划目标，千万不要错过最佳的筹划时间，尽量做好事前、事中和事后的全过程筹划，从而保障土地增值税筹划目标的顺利实现，具体的筹划方法：
1、利用其征税范围进行纳税筹划
主要表现为合作建房方式筹划和代建房方式筹划。前者指的是在项目完成后，合作双方按照合作建房合同的具体约定比例来进行分房自用，因此双方都暂免土地增值税。需要指出的是，转让的时候需要缴纳土地增值税。后者指的是房地产企业代客户进行项目的开发和建设，只收取代建收入，尚未发生房地产权属的转移问题，所以也避开了土地增值税的征税范围。
2、规避平台筹划法
临界点主要分为税基临界点和优惠临界点两种。前者主要是通过合理减小税基来实现节税的目的，后者主要是为了享受优惠待遇。举例来说，一开发项目在统计土地增值税时，要求可以扣除项目总金额为800万元，假设市场售价为 1000万元，如果不考虑其他因素，那么土地增值税计算应该是：增值率为25%，土地增值税为60万元，税前利润为140万元；假设市场售价为960万元，如果不考虑其他因素，那么土地增值税计算应该是：增值率为20%，土地增值税为0万元，税前利润为160万元。可见，两种情况下利润有20万元的差异。这也就是说，房地产企业在出售普通的标准住宅时，需要通过合理的定价进行纳说筹划，具体要求是需要在定价时加强有关税金及附加的合理测算，从而准确找到税金的跳板临界点，能够实现销售价格的科学制定。
3、利息支出的筹划
房地产企业通常会有外部融资的问题，这就为企业进行纳税筹划提供了一定的操作空间，即在实际的筹资过程中，可以通过确定合适的筹资利息扣除方式来实现对土地增值税的筹划目标。对于以下两种情况，允许据实扣除。其一：能够按转让项目计算分摊所发生的利息支出；其二：能够提供有关金融机构的有效证明材料。而对于与项目有关的其他费用，需要按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%比例之内进行扣除。如果无法满足其中的任何一个要求，需要按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%比例之内进行扣除。举例来说：假设一个项目土地取得成本和建造成本共计100万元，房地产开发过程中的其他费用，根据当地税务机关的具体规定执行。则该项目的借款利息支出为5万元。那么如果该企业的筹资借款预计利息大于5万元，这种情况下，可以采用第一种扣除方式，即房地产开发费用准予扣除的金额大于10万元；如果企业的筹资借款预计利息小于5万元，那么就要采用第二种扣除方式，即房地产开发费用可扣除金额小于10万元。
（三）需要提升纳税筹划风险管理能力
鉴于土地增值税是房地产企业税负中的重要性地位，其纳税筹划的风险对整个企业的风险管理也不容忽视。因此要求我国房地产企业加强土地增值税的纳税筹划风险管理和防范建设问题。具体要求是：根据企业自身的实际情况，科学设定筹划风险管理的控制点，并建立有效的防线评测指标和预警机制；做好与利益相关者的沟通协调工作，及时发现、解决和协调与税收征管部门的沟通问题，有效避免纳税的法律风险；按照最新的税法规定，房地产企业不能简单采用预征方式，而是需要及时对土地增值税进行清算，因此要求房地产企业必须加强土地增值税的清算工作，不断增加企业内部审计来合理规避该清算而未清算的实际情况；最后还需要不断提高企业纳税筹划员工的职业素养，提高他们的综合能力，以便能够制定合理的纳税筹划方案，并保证其顺利地实施。
三、结束语
综上所述，伴随我国产业结构调整的大趋势，以及我国房地产企业整体财务管理理念的不断更新和完善，关于土地增值税纳税筹划的要求越来越高。尽管我国一些房地产企业在土地增值税纳税筹划的理念和操作技巧上都存在诸多不足，面临诸多困难，但是这更加需要企业不断增强自身实力，从而在遵纪守法的前提下，更好地实现企业财务利润的最大化。
参考文献
[1]郑幼锋.外资房地产土地增值税筹划技巧[J].大经贸.2011（8）
房地产土地增值税政策范文第4篇
关键词:房地产企业 税负 成本管理 纳税筹划
房地产企业税务管理涉及生产经营全过程,不但涉税品种繁多，而且房地企业实行交叉征收而形成双重流转税负担(即重复课税),如土地转让环节从交纳土地出让金开始至办理土地变性、过户手续，先后交纳三次契税,同时交纳营业税、城建税、土地增值税、印花税等;房屋建造阶段由施工方交纳营业税、城建税、印花税等; 房产销售阶段由地产商交纳的营业税、城建税、教育附加、印花税、土地增值税、企业所得税及各种附加费等;房产保有阶段的房产税和土地使用税等等。据有关数据调查显示，我国房地产企业的税负明显高于各行业的平均水平。为此，作者从节税空间大的税种入手,分税种探讨了合理降低房地产企业税负的方法，以期降低生产成本，提高企业的获利能力。
一、土地增值税纳税管理
房地产企业税负中土地增值税占有较大比重,采用扣除法和评估法计算增值额,实行四级超率累进,税收负担高于企业所得税。所以,从房地产立项阶段就应该考虑纳税筹划问题,选择较优方案,降低土地增值税税负。
(一)避免盲目追求高售价，合理利用税收优惠政策
利用国家税收优惠政策合理避税是减轻房地产企业税负的关键控制点。合理避税不是偷税漏税，是通过科学的选择经济业务和合理的会计核算方法来避免或减少应税额。我国《土地增值税暂行条例》规定中对普通标准住宅有优惠政策，规定增值额未超过扣除项目金额20％的可以免征土地增值税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。所以房地产企业应充分利用这些有利因素，多建造普通标准住宅，如再搞其它开发设计应合理制订住宅的面积与销售价格，对比增加税负与享受优惠政策之间的收益关系，找出效益最高的经济方案。
(二)正确核算开发成本，防止少计漏计
开发成本是指房屋及配套设施成本、土地使用权支付成本和开发成本，它们包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。开发成本是房产开发企业的主要成本，全面、正确计量开发成本对土地增值税有直接影响，开发成本不仅是构成计算土地增值税增值额可扣除项目的重要部分，还是可扣除开发费用与加计20％的计量基数。一些房地产企业将开发成本作为税收筹划目标，建立诸多避税链公司，加大开发成本，通过由低税负公司向高税负的房产开发企业转移费用的方式，以达到避税的目的。
(三)合理把握土地增值税清算时间，避免不必要的纳税损失
企业每年都要进行企业所得税的清算缴纳，企业缴纳的土地增值税是所得税前可列支项目，项目符合完工条件当年即要结转利润缴纳所得税。但是在实际当中，许多地方的所得税清算时间要早于土地增值税时间，而这种时差就客观造成了项目所得税清算与土地增值税无法提前列支的矛盾，造成多交所得税。目前，仍然没切实可行的解决办法来缓解这一矛盾。因此，房地产企业必须合理把握土地增值税的清算时间，如果项目的所得税基本已缴纳完，再清算缴纳土地增值税，所得税收入就与土地增值税清算款项没有相匹配的内容，其后果就是以前年度多交所得税，而以后年度缴纳土地增值税后如亏损，就再无利润用以弥补了。一般来说，房地产企业项目应做好所得税缴纳节奏，尽快将尾盘分配处理，在所得税缴纳年度内同时完成土地增值税的清算。
二、企业所得税管理
房地产企业应加强内部控制，积极进行有效的所得税管理，根据所开发项目的实际情况进行准确的利润率测试，如果实际毛利率较低时，可与税务部门进行有效的协调沟通，尽量降低计税毛利率；对现行所得税政策进行全面的分析和理解，严格实施收入确认制度，避免多报、重报而增加税负；应注意税前扣除项目的比例，根据具体情况全面分析各种定额费用，应尽量扣除比例范围以内的费用，以降低企业税负。实务应关注：一是，在未取得全额发票的出包工程办理结算时，在相关资料齐全的条件下，其发票不足金额可以预提，但必须低于合同总金额的10％；二是，对尚未建造或尚未完工的公共配套设施，可按预算造价合理预提建造费用；三是，应向政府上交但尚未上交的物业完善费用和报批报建费用可以按规定预提。因此，在项目完工年度，如不能在所得税汇算清缴前取得发票，则造成未取得发票的建筑安装费用不能列支当期成本。而在以后年度则可能无收入相配比，造成前期多交所得税。因此，在完工年度，房产开发公司要加强与施工方的协调工作，尽可能取得发票。
三、营业税管理
合理安排收款方式，规避代收费用，对于收取销售房款的多交营业税房地产开发企业，大多会为其它部门代收一些费用，这些费用可看作价外费用，但无论进行何种财务会计核算，都应列入营业额计算应纳营业税。税法规定，房产开发企业除符合条件代收的政府性基金或者行政事业性收费与代收的住房专项维修基金外，其他代收款项均需并入销售收入一起缴纳营业税。因此，为了避免这种情况额外增加税收负担，房地产企业在向客户交房前应做好合理的收费设计。另外《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》规定，物业管理企业代有关部门收取的房租、维修基金、燃（煤）气费、电费和水费等，属于营业税“服务业”税目中的“”业务，不计入征营业税范围。因此，房地产企业可将以上收取的费用转移给物业管理企业，以有效降低营业税负担。
总而言之，在税法日益完善的今天，房地产企业必须深入的研究和理解国家税收政策及优惠政策，在以政策为导向的前提下最大程度的减轻税负，提高成本效益，为企业的持续发展奠定良好基础。
参考文献：
房地产土地增值税政策范文第5篇
摘 要 我国国家税务总局于2006年就房地产企业土地增值税相关事项出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，该通知打破了传统以预征为主的缴纳方式，实行清算缴纳方式，至此以来，使得土地增值税在房地产企业税费中占据较大的比例。因此本来对房地产企业土地增值税会计与税务处理方法进行了较为系统的研究，以期对现代房地产企业土地增值税会计处理提供必要的理论基础。
关键词 房地产企业 土地增值税 会计处理方法 税务处理方法
一、房地产企业土地增值税分类
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》对房地产企业土地增值税进行分类。其中依据企业类型不同可将房地产企业划分为主营房地产业务的企业与兼营房地产业务的企业，具体内容如下：
（一）主营房地产业务的企业
以当期营业收入承担的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：针对于房地产开发企业的经营税金及附加；针对于外商投资房地产企业的经营税金；针对于股份制试点企业的股份制等；其应贷记的科目有：应交税金；应交土地增值税。
（二）兼营房地产业务的企业
以当期营业收入承担的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：针对于工业、商业、外商投资等企业的其他业务支出；针对于金融企业的其他营业支出；针对于餐饮、游乐等企业的营业税金及附加；针对于旅游、投资等企业的营业税金；针对于外商投资银行的其他营业税金等。其应贷记的科目有：应交税金；应交土地增值税。
二、房地产企业的分类
依据工程项目完成的情况，可将房地产企业划分为转让的国有土地使用权连同地上的建筑物及其附着物、项目全部竣工结算前转让的房地产及项目竣工或办理结算后三大类。
（一）转让的国有土地使用权连同地上的建筑物及其附着物
对于转让时应缴纳的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：固定资产清理，在建工程，专项工程支出及固定资产购建支出等科目；其贷记科目主要表现为：应交税金；应交土地增值税。
（二）项目全部竣工结算前转让的房地产
就预缴的土地增值税来说，其应借记的科目有：应交税金；应交土地增值税。其应贷记的科目有：银行存款。
（三）项目竣工或办理结算后
在对土地增值税清算进行清算时，应做好调整前期征缴土地增值税款工作。同时，对税务局土地增值税清算报告科学合理编制，最终计算确定土地增值税清算金额，其中应借记的科目主要表现为：营业税金及附加――土地增值税，待摊费用――预缴土地增值税。其应贷记的科目有：应交税费――应交土地增值税。
需对税额进行补交时，其应借记的科目有：应交税费――应交土地增值税；其应贷记的科目有：银行存款。需退税时，其应借记的科目有：银行存款；其应贷记的科目有：应交税费――应交土地增值税。
三、房地产企业土地增值税税务处理方法
国税发[2006]31号文件规定：“房地产开发企业从会计视角上所确认的预售收入在税法中主要表现为应缴纳企业所得税的销售收入。”
国税函[2008]299号文件规定：“房地产开发企业通常依据当年实际利润据实分季预缴企业所得税，其中开发产品在开发过程中通常以预售方式销售取得预售收入，按照规定的预计利润率分季计算出预计利润额，并直接计入利润总额预缴。另外，开发产品完工、结算计税成本后需结合实际利润实现再次调整。”
《企业所得税法实施条例》规定：“房地产开发企业预缴的土地增值税需在预计利润中进行扣除。”这里所提及的预缴的土地增值税主要指的是营业税金及其附加。
下面介绍处理房地产企业土地增值税的土地成本分摊方法。
房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
下面对土地成本分摊方法的售房屋面积比例法进行论述。对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，一般情况下，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。
四、房地产企业增值税会计处理策略
（一）土地增值税的纳税筹划
转变房地产项目开发方式。一是房地产企业依据暂免征收土地增值税政策，积极与其他企业合资建房，以此减免房地产企业土地增值税，降低房地产企业成本；二是房地产企业依据相关税收优惠政策实行房屋租赁，租赁体制下的房地产企业仅需交纳房产税，以此大大降低了房地产企业的税负水平。
合理利用扣除项目降低应纳税额。房地产企业采取有效措施尽可能降低借贷利率，如当房地产企业实际发生的利息超过税法规定的开发成本可扣除比例的5%时，需要企业出示金融机构证明，之后依据国家相关税法规定对开发成本、开发费用及其他可扣除项目进行分项计算，反之亦然。
（二）新增房地产会计科目
随着我国会计制度的改革和房地产业突飞猛进的发展，房地产企业传统的会计科目和核算方法已经不能够满足现行房地产企业会计核算的需求，因此，这就需要现行房地产企业在《企业会计制度》的指导下新增会计科目。总结而言，主要新增五大房地产会计科目：一是“开发成本”科目。由该科目承担房地产企业开发费用和成本的核算业务；二是“周转房产品”科目。由该科目承担安置拆迁居民周转使用房屋核算业务；三是“开发产品”科目。由该科目承担已开发完工、经验收合格的房地产核算业务；四是“开发间接费用”科目。由该科目承担除行政管理部门承担费用以外的其他间接费用核算业务；五是“出租开发产品”科目。由该科目承担用于出租经营但未转为固定资产的土地和房屋核算业务。之后，将其五大新增科目一并计入报表的“存货”项目。
（三）不断完善房地产企业收入核算
（1）正确确定和应用收入确认标准。就我国现行房地产企业商品销售而言，其主要包括四个步骤，即签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工作竣工验收合格并交付买方验收以及办理产权过户手续。以上四个环节在房地产商品销售正确确定和应用收入确认过程中缺一不可，一旦出现四环节的缺失，势必会给房地产企业带来诸多风险，为此，这就要求我国房地产企业坚持正确确定和应用收入确认标准，进而，保障房地产企业收入核算工作的顺利高效开展。
（四）不断完善信息披露内容，进一步提升房地产开发企业信息披露中的信息含金量
首先是加强项目现金流量信息的披露力度。现行房地产企业经营活动现金流量包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资，实行分项目现金流量信息的有效披露，有助于提高其先进流量信息的有用性；其次是不断增加土地储备量及成本构成的信息，实现对其信息的披露有助于房地产企业信息使用者准确的判断土地储备的信息。
五、结语
受会计与税务处理差异性的影响，以致企业在实际缴纳土地增值税优先于企业所得税前将发生会计上确认费用滞后现象。就房地产开发企业来说，其所得税受其他因素影响不大，特别注意的是房地产开发企业在填报企业所得税年度纳税申报表时应考虑到资金的拥有时间价值。另外，房地产开发企业在处理会计税务处理时应善于利用税收优惠政策，以降低企业税负，增加企业经济效益。
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