土地增值税方法
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土地增值税方法范文第1篇
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润影响较大，是房地产开发企业的主要税种之～，因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象，采用扣除法和评估法计算增值额，实行四级超率累进税率计算征收。
计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30％，最高税率为60％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为3O％等等。
由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。
l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定
(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。
(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
2正确确定清算计税单位
房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
3认真审核销售收入的真实性
企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。
4认真审核计税的扣除项目
(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发票。④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。
(2)在审核扣除项目过程中，应注意的事项：①计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。这就要求正确区分开发成本与开发费用，税务机关决不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发问接费用等。④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具。⑥将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。⑦对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
(3)扣除项目金额分摊方法：①成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计
算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。②多个房地产项目共同的成本费用分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。③同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。
5灵活运用减免税优惠政策
土地增值税方法范文第2篇
增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
计算增值额扣除项目：取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。
土地增值税实行四级超率累进税率1、增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税方法范文第3篇
摘 要 我国国家税务总局于2006年就房地产企业土地增值税相关事项出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，该通知打破了传统以预征为主的缴纳方式，实行清算缴纳方式，至此以来，使得土地增值税在房地产企业税费中占据较大的比例。因此本来对房地产企业土地增值税会计与税务处理方法进行了较为系统的研究，以期对现代房地产企业土地增值税会计处理提供必要的理论基础。
关键词 房地产企业 土地增值税 会计处理方法 税务处理方法
一、房地产企业土地增值税分类
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》对房地产企业土地增值税进行分类。其中依据企业类型不同可将房地产企业划分为主营房地产业务的企业与兼营房地产业务的企业，具体内容如下：
（一）主营房地产业务的企业
以当期营业收入承担的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：针对于房地产开发企业的经营税金及附加；针对于外商投资房地产企业的经营税金；针对于股份制试点企业的股份制等；其应贷记的科目有：应交税金；应交土地增值税。
（二）兼营房地产业务的企业
以当期营业收入承担的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：针对于工业、商业、外商投资等企业的其他业务支出；针对于金融企业的其他营业支出；针对于餐饮、游乐等企业的营业税金及附加；针对于旅游、投资等企业的营业税金；针对于外商投资银行的其他营业税金等。其应贷记的科目有：应交税金；应交土地增值税。
二、房地产企业的分类
依据工程项目完成的情况，可将房地产企业划分为转让的国有土地使用权连同地上的建筑物及其附着物、项目全部竣工结算前转让的房地产及项目竣工或办理结算后三大类。
（一）转让的国有土地使用权连同地上的建筑物及其附着物
对于转让时应缴纳的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：固定资产清理，在建工程，专项工程支出及固定资产购建支出等科目；其贷记科目主要表现为：应交税金；应交土地增值税。
（二）项目全部竣工结算前转让的房地产
就预缴的土地增值税来说，其应借记的科目有：应交税金；应交土地增值税。其应贷记的科目有：银行存款。
（三）项目竣工或办理结算后
在对土地增值税清算进行清算时，应做好调整前期征缴土地增值税款工作。同时，对税务局土地增值税清算报告科学合理编制，最终计算确定土地增值税清算金额，其中应借记的科目主要表现为：营业税金及附加――土地增值税，待摊费用――预缴土地增值税。其应贷记的科目有：应交税费――应交土地增值税。
需对税额进行补交时，其应借记的科目有：应交税费――应交土地增值税；其应贷记的科目有：银行存款。需退税时，其应借记的科目有：银行存款；其应贷记的科目有：应交税费――应交土地增值税。
三、房地产企业土地增值税税务处理方法
国税发[2006]31号文件规定：“房地产开发企业从会计视角上所确认的预售收入在税法中主要表现为应缴纳企业所得税的销售收入。”
国税函[2008]299号文件规定：“房地产开发企业通常依据当年实际利润据实分季预缴企业所得税，其中开发产品在开发过程中通常以预售方式销售取得预售收入，按照规定的预计利润率分季计算出预计利润额，并直接计入利润总额预缴。另外，开发产品完工、结算计税成本后需结合实际利润实现再次调整。”
《企业所得税法实施条例》规定：“房地产开发企业预缴的土地增值税需在预计利润中进行扣除。”这里所提及的预缴的土地增值税主要指的是营业税金及其附加。
下面介绍处理房地产企业土地增值税的土地成本分摊方法。
房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
下面对土地成本分摊方法的售房屋面积比例法进行论述。对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，一般情况下，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。
四、房地产企业增值税会计处理策略
（一）土地增值税的纳税筹划
转变房地产项目开发方式。一是房地产企业依据暂免征收土地增值税政策，积极与其他企业合资建房，以此减免房地产企业土地增值税，降低房地产企业成本；二是房地产企业依据相关税收优惠政策实行房屋租赁，租赁体制下的房地产企业仅需交纳房产税，以此大大降低了房地产企业的税负水平。
合理利用扣除项目降低应纳税额。房地产企业采取有效措施尽可能降低借贷利率，如当房地产企业实际发生的利息超过税法规定的开发成本可扣除比例的5%时，需要企业出示金融机构证明，之后依据国家相关税法规定对开发成本、开发费用及其他可扣除项目进行分项计算，反之亦然。
（二）新增房地产会计科目
随着我国会计制度的改革和房地产业突飞猛进的发展，房地产企业传统的会计科目和核算方法已经不能够满足现行房地产企业会计核算的需求，因此，这就需要现行房地产企业在《企业会计制度》的指导下新增会计科目。总结而言，主要新增五大房地产会计科目：一是“开发成本”科目。由该科目承担房地产企业开发费用和成本的核算业务；二是“周转房产品”科目。由该科目承担安置拆迁居民周转使用房屋核算业务；三是“开发产品”科目。由该科目承担已开发完工、经验收合格的房地产核算业务；四是“开发间接费用”科目。由该科目承担除行政管理部门承担费用以外的其他间接费用核算业务；五是“出租开发产品”科目。由该科目承担用于出租经营但未转为固定资产的土地和房屋核算业务。之后，将其五大新增科目一并计入报表的“存货”项目。
（三）不断完善房地产企业收入核算
（1）正确确定和应用收入确认标准。就我国现行房地产企业商品销售而言，其主要包括四个步骤，即签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工作竣工验收合格并交付买方验收以及办理产权过户手续。以上四个环节在房地产商品销售正确确定和应用收入确认过程中缺一不可，一旦出现四环节的缺失，势必会给房地产企业带来诸多风险，为此，这就要求我国房地产企业坚持正确确定和应用收入确认标准，进而，保障房地产企业收入核算工作的顺利高效开展。
（四）不断完善信息披露内容，进一步提升房地产开发企业信息披露中的信息含金量
首先是加强项目现金流量信息的披露力度。现行房地产企业经营活动现金流量包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资，实行分项目现金流量信息的有效披露，有助于提高其先进流量信息的有用性；其次是不断增加土地储备量及成本构成的信息，实现对其信息的披露有助于房地产企业信息使用者准确的判断土地储备的信息。
五、结语
受会计与税务处理差异性的影响，以致企业在实际缴纳土地增值税优先于企业所得税前将发生会计上确认费用滞后现象。就房地产开发企业来说，其所得税受其他因素影响不大，特别注意的是房地产开发企业在填报企业所得税年度纳税申报表时应考虑到资金的拥有时间价值。另外，房地产开发企业在处理会计税务处理时应善于利用税收优惠政策，以降低企业税负，增加企业经济效益。
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土地增值税方法范文第4篇
【关键词】 房地产开发公司; 土地增值税; 应纳税额; 纳税筹划
中图分类号：F812.0 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2016）03-0067-04
土地是一种特殊的商品，随着社会经济的不断发展，生产和生活建设用地的需求不断扩大，土地这种相对稀缺的资源，其价值也会自然增值。土地增值税就是对土地价值按其增加额征收的一种税。对于房地产开发公司而言，土地增值税直接影响其房地产开发的利润，因此应当加以筹划。
一、案例简介
设在某市的房地产开发公司，开发普通商品住房进行销售，其开发的可供销售的普通商品住房面积为5万平方米，当地同类商品住房的市场售价在4 000元至4 400元之间。该房地产开发公司开发商品住房的过程中，为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为4 500万元，开发土地与新建房及配套设施的成本为7 500万元，开发土地与新建房及配套设施的费用为1 000万元，财务费用中的利息不能按房地产开发项目分摊。房地产开发公司所在地的城市维护建设税税率为7%，教育费附加率为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。
二、不同销售价格下土地增值税的计算及筹划方案选择
由于土地增值税的计税依据是土地增值额，税率是四级超率累进税率，而土地增值额是转让房地产所取得的收入与法定扣除项目金额之差，选择税率时的依据是转让房地产所产生的增值额与法定扣除项目金额之比。因此，影响土地增值税应纳税额的主要因素是转让房地产所取得的收入和法定扣除项目金额。在该房地产开发公司可供销售的普通商品住房面积确定的情况下，销售价格直接影响转让房地产所取得的收入。该房地产开发公司如何进行商品住房销售定价，是纳税筹划时必须考虑的问题。
（一）不同销售价格时，土地增值税应纳税额及利润的计算
考虑销售价格这一因素时，应在当地市场价格4 000至4 400元之间进行选择。
1.当普通商品住房价格为每平方米4 000元时。（1）转让房地产所取得的收入=4 000×5=20 000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4 500+7 500+（4 500+7 500）×10%+20 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+7 500）×20%=16 700（万元）。（3）增值额=20 000-16 700=3 300（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=3 300÷16 700=19.76%。（5）土地增值税应纳税额=0（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=3 300（万元）。
2.当普通商品住房价格为每平方米4 200元时。（1）转让房地产所取得的收入=4 200×5=21 000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4 500+7 500+（4 500+7 500）×10%+21 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+7 500）×20%=16 755（万元）。（3）增值额=21 000-16 755=4 245（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=4 245÷16 755=25.34 %，由于超过20%，所以适用税率为30%。（5）土地增值税应纳税额=4 245×30%=1 273.5（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=4 245-
1 273.5=2 971.5（万元）。
3.当普通商品住房价格为每平方米4 400元时。（1）转让房地产所取得的收入=4 400×5=22 000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4 500+7 500+（4 500+7 500）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+7 500）×20%=16 810（万元）。（3）增值额=22 000-16 810=
5 190（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=5 190÷16 810=30.87%，同样适用30%的税率。
（5）土地增值税应纳税额=5 190×30%=1 557（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=5 190-1 557=3 633（万元）。
（二）不同销售价格下，房地产开发公司土地增值税筹划方案的选择
由于价格变动引起转让房地产所取得收入的变动以及相关增值额、适用税率等的变动，在不同销售价格下，房地产开发公司土地增值税应纳税额及利润的变动如表1所示。
根据表1所列数据，可对不同销售价格下房地产开发公司土地增值税筹划方案进行选择。
1.方案二与方案一相比，转让房地产的收入增加了1 000万元，但由于增值额与法定扣除项目金额的比率在方案二中为25.43%，超过了免征土地增值税的临界点20%，而方案一中增值额与法定扣除项目金额的比率为19.76%，处于免征土地增值税的临界点20%以下，两方案比较，方案二中缴纳土地增值税后的利润反而低于方案一。因此，在方案一与方案二的比较中，该房地产公司应选择方案一。
2.方案三与方案一相比，转让房地产的收入增加了2 000万元，增值额与法定扣除项目金额的比率在方案三中为30.87%，同样超过了免征土地增值税的临界点20%，但由于方案三的销售价格要高于方案一，因此，方案三中缴纳土地增值税后的利润要高于方案一。但同时应考虑的是，方案三中的销售价格是该房地产开发公司所在地同类商品房销售价格中的最高价格，若按此价格销售可能会产生销售不畅的问题，从而影响到房地产开发公司资金的回收及利润的实现。方案一由于定价比较适宜，尽管利润要比方案三低，但在综合考虑比较之后，该房地产公司应选择方案一。
三、相同销售价格下土地增值税的计算及筹划方案选择
如上所述，销售价格会直接影响转让房地产所取得的收入，从而影响增值额及其与法定扣除项目金额之比，因此，在土地增值税纳税筹划时应充分考虑销售价格。但除销售价格外，土地价款、开发成本、开发费用、有关税金及加计扣除等因素的变动，会影响到法定扣除项目金额的变动，进一步影响到增值额与法定扣除项目金额之比。而在影响法定扣除项目金额变动的这些因素中，土地价款具有一定的刚性，有关税金与转让房地产所取得的收入有关，开发费用和加计扣除均与土地价款和开发成本有关，因此，在扣除项目金额中重点应予以考虑的是房地产开发成本。
（一）相同销售价格时，土地增值税应纳税额及利润的计算
上述房地产开发公司在开发的普通商品住宅中，假设销售价格定位在每平方米4 400元相对较高的价格上，则可以通过增加房地产开发成本用于公共配套设施，以改善商品房居住环境，从而提高开发的商品房吸引力。在商品房销售价格不变的基础上，通过增加房地产开发成本进行土地增值税纳税筹划，房地产的开发成本增加可按5%的增幅逐步提高。在此为简化计算，只对增幅为10%和20%的情况进行计算，增幅为5%和15%的情况则在表2中列示，具体计算过程不再详述。
1.房地产开发成本不增加时。土地增值税的计算如上面方案三的计算过程，在此不再详细计算。
2.房地产开发成本增加10%，即750万元时。（1）转让房地产所取得的收入=4 400×5=22 000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4 500+8 250+ （4 500+8 250）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+8 250）×20%=17 785（万元）。（3）增值额=22 000-17 785=
4 215（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=4 215÷17 785=23.70%，由于超过20%，所以适用税率为30%。（5）土地增值税应纳税额=4 215×30%=1 264.5（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=4 215-1 264.5=
2 950.5（万元）。
3.房地产开发成本增加20%，即增加1 500万元时。（1）转让房地产所取得的收入=4 400×5=22 000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4 500+9 000+
（4 500+9 000）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+
（4 500+9 000）×20%=18 760（万元）。（3）增值额=
22 000-18 760=3 240（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=3 240÷18 760=17.27%。（5）土地增值税应纳税额=0（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=3 240（万元）。
（二）相同销售价格下，房地产开发公司土地增值税筹划方案的选择
由于房地产开发成本变动引起法定扣除项目金额变动以及相关增值额的变动、适用税率等的变动，对相同销售价格下，由于房地产开发成本变动所引起的土地增值税应纳税额及利润的变动如表2所示。
根据表2所列数据，可对相同销售价格下房地产开发公司土地增值税筹划方案进行选择。
1.方案一与方案二、方案三、方案四相比。随着房地产开发成本的逐渐增加，引起法定扣除项目金额的不断增加，增值额与法定扣除项目金额的比率由30.87%逐步降低为20.40%，但其比率均在免征土地增值税的临界点20%以上，因此，未能享受免征土地增值税的税收优惠。虽然在方案二、方案三、方案四中，房地产开发公司可运用增加的房地产开发成本完善公共配套设施，以改善商品房居住环境，提高开发的商品房的吸引力，以消除方案一中因销售价格高可能产生的销售不畅问题，但与方案一比较，方案二、方案三、方案四中缴纳土地增值税后的利润比方案一低很多，因此，方案二、方案三和方案四并非优先选择方案。
2.方案五与方案三、方案四相比。由于房地产开发成本增加较多，增值额与法定扣除项目金额的比率为17.27%，降到了免征土地增值税的临界点20%以下。方案五由于享受到了免征土地增值税的优惠，缴纳土地增值税后的利润要高于方案三和方案四，而且方案五有更多增加的房地产开发成本可用于提高商品房的性价比，因此优于方案三和方案四。方案五与方案二相比，虽然缴纳土地增值税后的利润要略低于方案二，但同样由于性价比要远高于方案二，因此方案五优于方案二。
3.方案一与方案五相比。在相同的销售价格下，方案一由于上述原因可能会产生销售不畅的问题，从而影响到房地产开发公司资金的回收及利润的实现。方案五由于上述原因，能够解决方案一中存在的问题，有较好的性价比。方案一的增值额与法定扣除项目金额的比率为30.87%，超过了免征土地增值税的临界点20%，但由于方案一的房地产开发成本要远低于方案五，因此，方案一中缴纳土地增值税后的利润要高于方案五。但方案五中的增值额与法定扣除项目金额比率低于土地增值税的临界点20%较多，因此应在方案五的基础上寻找更为合理的方案。
为较准确地确定合理的房地产开发成本，假设其为C，按照增值额与法定扣除项目金额比率计算的方法，可以确立等式{22 000-[（4 500+C）+（4 500+C）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+C）×20%]}÷[（4 500+C）+（4 500+C）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+C）×20%]=20%，通过计算可知C=
8 671.79（万元）。对这一计算结果取整数8 672万元，在房地产开发成本为8 672万元时，转让房地产的利润计算如下：（1）转让房地产所取得的收入=4 400×5=
22 000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4 500+8 672+（4 500+8 672）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+
（4 500+8 672）×20%=18 333.6（万元）。（3）增值额=
22 000-18 333.6=3 666.4（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=3 666.4÷18 333.6=19.99%。
（5）土地增值税应纳税额=0（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=3 666.4（万元）。具体计算结果如表3所示。
由表3可见，方案六与表2中的五个方案相比，无论是性价比还是缴纳土地增值税后的利润均有较大的优越性，因此是较为合理的方案。
总之，房地产开发公司在进行土地增值税纳税筹划时，应根据土地增值税适用税率的特点及相应的税收优惠措施，重点考虑增值额。通过对影响增值额的各个因素的调整，控制增值额与扣除项目金额的比率，尽可能享受免税待遇或适用较低税率，从而在税法规定范围内减轻土地增值税税负。
【参考文献】
[1] 伍唯佳.土地增值税筹划的几个实用方法[J].财会月刊，2014（1）：79-80.
[2] 郭小峰，张霞.基于房地产企业的土地增值税税收筹划分析[J].会计之友，2013（29）：108-110.
土地增值税方法范文第5篇
关键词：房地产开发企业；土地增值税清算；问题研究
一、土地增值税清算的程序
房地产开发企业符合清算条件后，进行清算的程序包括四个方面：一是依照税法规定，计算开发项目应缴纳的土地增值税，或委托税务中介机构审核鉴证；二是在规定期限内到主管税务机关办理清算手续，提供清算应报送的资料等；三是税务机关对纳税人报送资料予以受理，并在一定期限内及时组织清算审核；四是清算审核结束后，主管税务机关将审核结果书面通知纳税人，房地产企业在确定期限内办理补、退税手续。
二、土地增值税清算的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
三、土地增值税清算的条件
（一）纳税人土地增值税自行清算的条件
纳税人符合下列条件的，应进行土地增值税清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）税务机关要求进行土地增值税清算的情形
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：① 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；②取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省级税务机关规定的其他f青况。
四、土地增值税清算应当明确的事项
纳税人在进行土地增值税清算前，应当明确下列事项：每次清算的项目及其范围；划分清算项目与非清算项目的收入和支出；划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出；划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限；明确清算项目的起止日期。
五、土地增值税清算应当提供的资料
1.土地增值税清算表及其附表。
2.房地产开发项目清算说明，包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
3.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收人、成本和费用有关的证明资料及会计资料。
4.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。
六、收入及扣除项目的确定
（一）应税收入的确定
清算项目收入是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。在进行清算时，应注意以下问题：
1.确认收人是否合理
（1）非直接销售的开发产品收入确认。将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时视同销售，按下列方法和顺序审核确认 ①按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定；②按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认；③ 参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。
（2）收人为外币的核算。在计算外币分期付款的总收人时，须以不同时期的市场汇价计算当期应税收入后相加得出，而不能按照最后一次付款时的市场汇价计算。
（3）代收费用的处理。①代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税；实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数；②代收费用在房价之外单独收取且未计人房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
2.收入项目的审核
确认收入时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，核实计税收入。
（二）扣除项目的确定
土地增值税的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；国家规定的其他扣除项目；旧房及建筑物的评估价格。
1.取得土地使用权所支付的金额
（1）以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的，为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。
（2）在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，要审核是否真实、正确，还要审查《土地出让金缴费证明》、土地出让金缴费发票及银行转账凭据、土地转让合同及发票、取得土地使用权时的契税等票据。
2.房地产开发成本
要将“开发成本”账户，与有关的交易证明文件及会计凭证核对，看企业的成本核算是否真实、准确，防止虚列、多列、少列“开发成本”。
（1）土地征用及拆迁补偿费的扣除应当审核以下内容：该费用的实际支出与概预算是否存在明显异常；支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册是否与相关账目核对无误；在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。
（2）前期工程费的扣除应当审核以下内容：各项实际支出与概预算是否存在明显异常；是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。
（3）建筑安装工程费的扣除应当区分出包方式和自营方式，审核以下内容：出包方式应当审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常；自营方式应当审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。
（4）开发间接费用的扣除要求可以参照基础设施费、公共配套设施费项目的扣除。
3.房地产开发费用
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定的标准进行扣除。凡是不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按《实施细则》规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
