工业土地补偿标准

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工业土地补偿标准范文第1篇

一,目前储备土地的来源和补偿标准

(一)储备土地的来源

按照xx市政府第33号令《xx市市区土地储备暂行办法》所规定的范围,目前xx市储备土地的来源主要有:①因单位搬迁,解散,撤销,破产或其他原因停止使用的原划拨国有土地;②市政府指令征购的土地;③以出让方式取得土地使用权后无力继续开发且又不具备转让条件的土地;④因国家建设代征而未处置的土地;⑤被依法收回的国有土地;⑥土地使用权人申请市土地储备中心回收的土地;⑦其他需要进行储备的土地.从以上市政府所规定的土地储备范围我们可以看出,储备土地的来源不仅包括城市存量土地,而且还包括城市增量土地.

但是,从土地储备中心实际运作的情况来看,储备土地的来源范围和渠道还不够宽畅.根据xx市土地储备中心成立一年来所储备的24宗土地情况统计表1(略),可以发现主要存在3个突出的问题:

1.储备土地规划用途单一.目前储备土地的规划用途基本为居住用地,占总土地储备量的96.6%.这使得土地储备中心难以发挥在政府调控土地市场中的作用,同时也不利于土地资源的合理调配,今后应向工业用地,商住用地,文教用地等多用途方向延伸.

2.储备土地来源单一.以往所回收的土地除一宗为集体土地外,其余都来自市区停产的工业企业用地,占总量的90.7%.事实上,旧城改造,城中村改造,城乡结合部开发都可以提供储备土地来源,市区扩大过程中新增建设用地也应该逐步纳入土地储备范围.

3.城市土地一级市场未垄断.目前在xx市区虽然建立了土地储备制度,但是土地储备中心尚未完全垄断一级市场,没有做到"一个口子进,一个口子出".由于城市建设飞速发展,基础设施,公共设施和景观设施的需求量非常大,相应需要投入巨额资金进行建设和改造.于是市政府采用以土地换资金的政策,给相关部门一部分土地,由其先自筹资金进行建设,待可出让土地拍卖后再回收资金.除了土地储备中心外,能够对市区国有存量土地进行回收整理开发和制定供应计划的部门主要有xx市城市建设发展投资有限公司,xx市交通建设投资有限公司,xx市河道整治投资有限公司等3个公司,它们分别隶属于xx市建委,xx市交通局和xx市河道办.截止XX年9月底,各部门所控制的土地总面积和可出让土地面积如表2(略)所示.在一级市场上多头供应土地不利于政府调控土地供应总量,制约了土地储备功能的实现.

(二)征购土地的补偿标准

目前,xx市土地储备中心在征购和回收土地时,对土地,地上建筑物等进行一定的补偿,补偿方法按照市政府第33号令执行,分50万元/亩,40万元/亩,30万元/亩3个档次进行补偿.一般对于住宅,商业用途的土地,在环城河以内的按50万元/亩补偿,环城河以外的按40万元/亩进行补偿;对于回收后作为绿化用地的,一律按30万元/亩标准进行补偿.这种补偿办法简单,方便,易于操作,但是对于某些土地使用者,特别是通过出让途径获得土地的使用者不公平,使储备中心取得土地的阻力较大.土地回收时间延长,增加了储备的成本.另外,根据目前的补偿政策,在土地出让后有一部分土地收益返还给原土地使用者,即土地储备中心所储备的土地在权益方面留有尾巴,增加了将来土地增值收益分配的复杂性.

3个档次的土地回收补偿标准,在土地储备制度建立之初,不失为一种简便易行的补偿方法,但随着土地储备制度的逐步规范和完善,这种补偿方法的不合理性已日益显现,主要表现在没有体现回收土地之间的多种差异性:

1.土地使用权产权结构差异.由于历史的原因,我国土地使用权产权结构比较复杂,有有偿划拨,无偿划拨和有偿出让等方式,用地单位的土地权益和成本差异很大.目前许多用地单位的土地取得成本加上土地和建筑物的投入成本,已经远远高于所规定的补偿标准,如果按照目前规定的补偿标准进行回收,回收难度就特别大.

2.土地原用途差异.回收补偿的实际操作是按新规划用途为住宅,商业用地的地块,以环城河为界,以内为50万元/亩,以外为40万元/亩;规划用途是绿化,道路用地的统一按30万元/亩进行补偿.而没有考虑土地的现有用途和用地单位的实际土地收益.

3.土地区位和综合价值差异.3个档次的补偿分类不能充分体现级差地租理论,因为同在环城河内的不同地块,其交通条件,地理位置,商服繁华度和公共服务设施的完善程度差别是较大的,因而其价格差别也是很大的.因此,单纯以环城河为界划分的方法就不尽科学,更应以基准地价考虑土地级别范围.

4.原土地使用单位差异.原土地使用单位包括企业,事业单位,政府机关等,企业又分为国营企业,集体企业和个体企业等,他们取得土地的方式和利用效益有很多差异,企业目前经营情况和社会负担也不同,但目前的补偿标准没有考虑这些情况,增加了回收土地的难度.

可见,制定合理,科学,可操作的土地补偿标准已经成为当务之急,既体现了城市土地储备制度运作的客观需要,也对社会稳定和利益平衡有直接的影响.

二,土地征购的台理范围和具体方式

(一)合理的土地征购范围

从我国土地所有制的形式,土地储备机制的功能定位以及杭州等地土地储备制度运行的经验看,合理的土地征购范围应是由政府完全垄断一级土地市场,即所有城市存量土地和增量土地在出让前都只能从土地储备中心这"一个口子进,一个口子出".根据xx市区土地本身的特点,我们认为xx市合理的土地征购范围应包括4个方面:

1.进入城市建设用地范围的农村集体土地.农村集体土地对于城市建设用地来讲属于增量土地范畴.一般包括以下几种农村集体土地:①因城市扩大征用郊区农村集体土地;②因规划和城市建设的需要,征用"城中村"的集体土地;③因城市建设和规划的需要征用集体企业土地.对集体土地变为国有土地,土地储备中心应严格按照《土地管理法》进行征用,并贯彻保护耕地的原则.对于"城中村",根据城市规划要求和原则,应该实施"撤村建居"的战略.

2.城市存量土地中的划拨土地.城市存量土地中,大部分是历史上国家以划拨方式交给企业和单位使用的土地,可以由土地储备中心代表国家收回,它是土地储备中心土地储备的主要内容.划拨土地使用者的土地主要包括:①因单位搬迁,解散,撤销,破产,产业结构调整或者其他原因调整出的划拨国有土地;②因实施城市规划,旧城改造和土地整理,市政府指令收购的土地;③土地使用权人申请土地储备中心收购的土地;④其他需要进行储备的国有划拨土地3,城市存量土地中没有经过出让和划拨的土地.由于历史原因,城市存量土地中还有一些产权没有归属任何单位的国有土地,应该进入土地储备体系.主要包括:①市区范围内无主土地;②市政府代征的土地;③土地使用期限到期被政府依法收回的土地;④市土地管理部门依法收回的荒芜,闲置的国有土地;⑤土地违法案件经依法查处,依法没收的土地;⑥以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地.

4.出让土地中被政府收购的土地.土地储备中心的储备土地来源除了增量土地和存量土地中尚未有偿出让的部分外,还应向土地的二,三级市场开拓储备土地的来源,即已经出让给土地受让人并进入土地二级市场的土地.包括土地受让人土地开发后进行转让的土地和银行抵押处置的土地等.对于这些土地,土地储备中心根据土地市场供应计划和城市发展规划,必要时可以在土地市场收购,或者行使政府优先购买权,以达到政府调控土地市场的目的.

储备土地进入土地储备体系后,应由土地拆迁公司及时完成拆迁,平整,开发,配套等土地整理工作,以便熟地进行出让.

(二)土地征购方式及其操作程序

根据储备土地的来源和对象,其具体征购方式有土地征用,土地回收,土地置换和土地购买等4种.

1.土地征用.国家根据城市建设和发展需要,按照《土地管理法》,将原集体所有土地征用为国家所有,具体由土地储备中心实施.其具体操作方式如图1(略).

2.土地回收.土地储备中心代表政府按照法律,法规等收回土地使用权的行为和过程.土地回收的主要对象是城市存量土地,可以是无偿的,但多数情况下是需要补偿的,其操作程序如图(略).

3.土地置换.土地储备中心根据市政府的经济发展战略和城市经济结构布局,对原来在城区内不符合城市规划或对企业再发展有阻碍的企业和单位进行用地布局调整,用储备土地置换出原企业或单位的土地.土地置换的操作程序如图3(略).

4.土地购买.土地储备中心在土地二,三级市场上,根据土地储备和供应计划,在同等条件下,优先购买土地使用权,增加土地储备的活动.土地购买主要有如下几种情况:①土地受让人进行土地开发后进行转让的土地;②银行抵押需处置的土地;③市场交易价格明显偏低的土地.土地购买的操作程序如图4(略).

从上面的4种土地征购方式我们可以看到,各种征购方式基本上都经过申请,权属核定,征询,实施补偿,变更权属等几个阶段.但由于每种征购方式适用范围不同,每个阶段的操作方式和内容有所不同,土地储备中心应根据实际情况进行具体操作.

三,土地征购过程中土地补偿的原则和标准

从目前城市土地储备制度的运转情况来看,土地补偿标准的确定是关键,同时也是难点.因为土地储备制度是一种创新,我国现行法律法规目前还没有专门对其性质进行规定,各城市的做法也不相同.因此,我们只能从土地补偿的内涵入手,分析其影响因素,从而确定一些基本原则,并针对不同征购方式探讨具体的土地补偿标准.

(一)土地征购过程中土地补偿的内涵

土地补偿的本质是对原土地使用人有关土地经济权益的补偿,与土地产权的性质和结构有很大关系.直接影响土地补偿的法定权利主要包括土地所有权,土地使用权,土地处置权和土地发展权.

我国现行《宪法》明确规定城市范围内土地为国家所有,农村土地归集体所有,国家建设占用集体土地要通过征用.因此,征购集体土地需要对土地所有权进行补偿,征购城市存量土地中的国有土地不需要对土地所有权进行补偿.因为征用集体土地的补偿标准由国家规定,并带有强制性,所有权的补偿是不完全的.土地使用权是指土地使用者按照土地出让合同或划拨使用的规定对土地经营管理并获取土地收益的权利,它受有关法律法规明确的约束和保护,所以土地补偿构成中应包含土地经营权价格.土地处置权包括最终处置权,出让和划拨权,用地约束调整权,转让权,出租权,抵押权和继承权等,对于拥有划拨土地使用权的原土地使用者完全不具备土地处置权.因此,如果被收购土地是划拨土地使用权,土地补偿不应包括土地处置价格.对于拥有划拨土地使用权的原土地使用者相应的拥有转让权,出租权,抵押权和继承权,这在出让合同中有明确规定,土地补偿中应包括与其相应的土地处置权价格.土地发展权指土地在规划或最优利用条件下的价格.我国实施土地储备制度实践过程中,收购双方对土地补偿分歧最大的就是发展权价格是否包含在土地补偿构成中,由此可能导致收购价格数倍的变化.我国目前设置的土地权利体系没有直接发展权.但从现行法律法规及土地增值的成因分析,土地发展权应是国家的权力,被收购土地的原使用者,无论是出让土地使用权还是划拨土地使用权都不拥有土地发展权.

从土地补偿内涵构成的分析中我们可以看出,在现行的法律法规下,土地的补偿内容可能涉及土地使用权,部分土地处置权以及部分土地所有权.根据收购对象不同,具体的补偿内容是几种权利的某种组合.

(二)土地补偿标准的影响因素

土地权益的大小不仅取决于权利的内容,而且取决于这些权利带来的经济效益.因此,在制定土地补偿标准时,应结合宗地特点,考虑以下几个方面的因素:①土地区位因素.土地区位是某宗土地与其所处的周围环境综合作用的结果,根据国内外经验,一般都根据土地区位将城市土地进行分级.②土地用途.土地用途应以土地目前现状用途为准.这是因为从理论上分析因规划改变或被收购导致的土地增值部分,属于土地的外部增值与原土地占有或使用者无关,其增值收益理应归社会公有或国家所有.另外从土地的权益分析因规划改变或被收购导致的土地增值部分,属于土地发展权的权益,应属于土地所有者——国家.③土地使用权年限.由于土地价格是各年地租的总现值,在进行土地补偿时必然要考虑用地单位剩余的土地使用权年限.④土地成本.由于历史原因,获得同样性质的土地使用权,其取得土地的成本不一样,在土地补偿中应该考虑.

(三)确定土地补偿标准的原则

根据国内外经验及我国社会主义市场经济发展的目标模式,我们认为确定储备土地的补偿标准应遵循下面几个原则:①产权原则.如上所述,土地补偿的内涵是土地产权,土地补偿标准应与被补偿土地经济主体对土地的权力和利益相一致.②土地补偿与安置补偿相分离原则.土地收购过程中可能牵涉到土地补偿,地上附着物补偿,职工或住户安置补偿,企业异地安置补偿以及企业债务分担等经济关系.在实际操作中,对地上附着物补偿和企业债务处理的内涵比较清楚,国家和地方都有相关的规定.而安置补偿与土地补偿往往区别不开,导致标准混乱.土地补偿与安置补偿是两个完全不同的概念,土地补偿主要考虑土地权益的大小;而安置补偿则要考虑被收购者的生活和居住水平,具有一定的计划性和福利性.因此,二者的依据和作用完全不同.现实中,许多企业都把安置,搬迁,改制甚至企业扭亏的希望寄托在土地补偿上,被收购的土地主要是占据市中心区域,经营不善或濒临倒闭的企业用地.对于这些企业来说,即使其土地不被收购,政府仍需对其进行安置,土地补偿与安置补偿要分别考虑.③增值贡献原则.土地增值是指由于经济发展和土地投资而造成的土地价值提高.由经济发展和城市扩张,政府对基础设施投资和建设以及城市规划等导致的土地增值,应该归属于政府或社会公共所有,不在土地补偿的范围内.由土地使用单位对宗地的资金和劳动力投入导致的宗地增值,应该根据贡献予以补偿.

(四)不同征购方式土地补偿标准

1.征用集体土地按照有关法律法规确定的标准进行补偿.国家与被征用土地者或被拆迁者之间不存在买卖关系,征地是一种国家行为,土地被征用者是对国家应尽的一种义务,征地和房屋拆迁补偿以不降低被征用者的生活和居住水平为原则.从集体土地的用途来看,我们可简单地将集体土地分为耕地和非耕地两种情况.根据xx市实际情况,征用耕地的补偿标准为120元/平方米,征用非耕地的补偿标准为87元/平方米.需要说明的是,这是土地补偿标准,若征用的是乡镇企业或个体企业,其安置补偿费中考虑的费用应与耕地的情况不同.

工业土地补偿标准范文第2篇

对于耕地征收,28.6%的农民态度不是很明朗。大多数农民态度明确,并且其中51.4%的农民不愿意自己的土地被征收,因为这部分农民认为耕地是生活的根本以及养老的保障,耕地被征收则会失去日后赖以生存的基础;20%的农民则愿意土地被征收,不想继续耕种土地,希望获得现金作为从事其他行业的资本。其中超过80%的农民认为补偿标准太低,补贴力度补偿力度明显不够。但是,当提到补偿标准如果提高,大多数农民表示耕地征收可以接受。总而言之,农民希望得到更多的货币实惠,如果补偿费用不能满足农民的需求,即补偿所得不能弥补因失去耕地其收入所得,农民是不情愿转让出耕地。调查中发现,年龄在35岁以下的农民相对来说对于耕地的征收则表现出较高的积极性,原因是年轻一代不希望像父辈一样在土地上劳作一生,他们更多的是愿意外出打工或个体经营,相比种地收入毕竟远远低于其打工和个体经营所得收入,而且年轻一代的农民常年在外,对土地的感情不深,失地和有地没什么区别。

二、征地对农业和农民的影响

(一)对人均耕地的影响

从耕地数量来看,耕地征收前,农民人均耕地面积约为1.9亩,征收后为人均1.2亩,耕地面积人均耕地面积减少了37%。对粮食生产和农业发展可能造成严重的影响。

(二)对农民收入的影响

从收入来说,调查发现,农民的人均年收入大多在9000元以上,有些地区低一些在7000元左右,较之耕地征收之前实则无明显变化。原因有以下两点:第一,耕地收入比重少。农民收入的70%以上是由外出打工所得,耕地所得收入比重较小,耕地的减少对农民的收入影响自然不明显。第二,耕地所得收入少。由于近年来农业生产成本的提高,夏秋两季耕作成本(即种子、化肥、农药、灌溉、耕种、收割等)约合1000元/亩,而作物所得收入约2300元/亩,实际收入为约1300元/亩,按照人均耕地1.9亩和1.5亩来计算人均收入分别为2470元和1900元,人均耕地收入减少570元。故征地对农民收入影响不明显。

(三)对农民生活的影响

调查中发现,每亩补偿大致10000-16000元,在现有的的物价水平下,这样的补偿标准只够农民维持2-3年的基本消费,根本无法解决大多数失地农民的长期稳定生活出路问题,加之部分农民缺乏长远打算,往往在短期内把有限的安置费消费完,“坐吃山空”导致相当一部分人沦落到生活无着落的困境。此外,有些农民反映补偿费用经常不到位,加剧了部分失地农民的贫困。

三、征地过程中存在问题

征地是经济建设的需要,总体来说是件好事,可是在此过程中引发了大量的问题。征地过程中出现的问题主要体现在当地农民的权益受到损害,威胁着社会的和谐稳定。大致地,调查中发现土地征收过程中存在的有以下问题:

(一)征地界限不清

2011年最新修订的宪法规定:国家为社会公共利益的需要,按照法律规定的批准权限和批准程序并依法给予农民集体经济祖师和农民个人(家庭)补偿后强制将土地农民集体所有转变为国家所有的一种行为。但是法规和政策对“公共利益”却无具体界定,实际管理中用地者多申请征收,以征求其融资和保值增值的作用,使得建设占用耕地增长过快的势头难以遏制。

(二)农民缺乏保护耕地的动力

现行体制和政策难以激发农民的维护耕地所有权的热情。由于国家盲目追求经济快速增长,干部的政绩考核偏重于经济的增长速度、产值等指标和城市建设程度,而农业的比较利益偏低,使得现行干部将稀缺的土地资源配置给边际报酬高的非农产业。加之,广大农民的耕地保护意识淡薄,农地保护行为不是每个农民的事情而是一种集体行动,执行耕地保护政策的成本很大。

(三)征地程序不透明

在进行农村土地征收时,相关法规条例的规定不明确和农村土地产权不明确,土地市场化不充分,地方政府滥用征地权,随意分配土地补偿款等损害农民和全社会利益的行为屡见不鲜。征地过程中,村干部往往利用自己的这种优先知情权窜改给农民的补偿额度,中途截留部分农民应得补偿款中饱私囊。还有一些村干部利用这一点把与自己有关系的亲戚朋友的耕地补偿款提高补偿额度而减少其他农民的应得补偿。甚至,有些是村干部与开发方相勾结强行以低额度的补偿征收农民耕地。

(四)征地补偿不足

根据《土地管理法》的规定,征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。土地补偿标准为该耕地前三年平均产值的最低为10倍,高也不过是16倍。按平均每亩耕地年产值1000元计算,每亩只有10000-16000元,仅相当于普通公务员一年的工资。失地农民在耕地被征收后永久性地失去了从土地上获得收益的财产权利,所以仅仅以经济补偿是不够的,还应包括社会保障、就业服务以及对农民子女的教育支持等方面。

四、对征地的一些建议

针对以上土地征收带来的一系列问题,我们提出以下几点建议。

(一)明确征地范围

对于非公共利益需要性质用地不能动用国家征地权,让市场机制解决此类性质的土地征收,让农民通过农民与用地者之间的交易谈判获取补偿。同时,可以允许农民集体土地以使用权入股、租赁等方式参与经营性项目的合作开发或自行开发经营,分享社会进步产生的土地增值收益。

(二)完善征地程序

保障被征地农民的知情权和参与权,让集体和农民的参与贯穿征地的全过程。相关法律、法规对土地征收的主体、客体、对象、条件、方式、范围、具体步骤等,要有明确、具体的规定,并以此约束公共权力,规范政府行为,限制集体经济组织以各种形式侵蚀农民的土地补偿费用。建立土地征收的协商机制和司法裁判机制,把征地过程纳入规范化、法制化的轨道。

(三)提高土地征收的补偿费标准

土地补偿标准上要充分考虑农村经济发展和农民收入增长的实际,按照《土地管理法》并且引入市场化机制对土地补偿内容进行评估,以农民征地补偿费全部进入社保测算能领到城区最低生活保障金作为参照系,将现行补偿标准提高,以确定新的土地补偿标准。

(四)健全补偿措施

土地对于农民具有生产资料和社会保障双重功能,国家征地对农民的补偿应考虑这两个面。对作为生产资料的补偿,不仅要使农民能够解决目前的生活,还要能够让农有一笔钱来重新安置就业。对作为社会保障的补偿,就是要保证让失地农民能被纳入当地城镇居民社会保障体系之中。

(五)转变农村土地组织形式

工业土地补偿标准范文第3篇

关键词：征地拆迁；城市化；农民；政策法规；原因

中图分类号：C913　文献标识码：A　文章编号：1007－5194(2007)04－0185－05

x市地处我国东南沿海经济发达地区，据不完全统计，从1981年至2004年上半年，x市累计征用土地18.08万亩，涉及失地农民13.1万人，覆盖全市所有的镇和近一半的行政村。特别是从2000年来，随着x市城市建设的稳步推进，其社会经济发展进入了一个新时期，形成征地拆迁的高峰。目前x市正处于大投入、大发展的时期，但同时也是大征地、大拆迁的时期，征地拆迁难，已经成全市建设中所面临的最大瓶颈问题。由于拆迁征地工作无法及时顺利完成，直接导致很多建设项目难以落实，有的项目甚至因此而“流产”。2005年x市《政府工作报告》中提到，由于该市土地供需矛盾突出，土地调整、征地拆迁难度大，40％的重点项目受到影响。以2004年为例，经过审批可使用的土地仅有11平方公里，但这一年上报的建设需求用地达50多平方公里，农用地转建设用地缺口达39平方公里。之所以会导致这种局面，其原因既与国家宏观层面的政策法规的相对滞后有关系，也与x市政府在征地拆迁中的政策执行不协调及工作方式不当有关系。

一、法规政策：相对滞后

从宏观层面而言，征地拆迁难题的存在，很重要的一个原因是与国家的相关制度建设滞后于时代与社会发展的步伐有关系。主要表现在两个方面：一方面是国家的政策制定滞后于社会发展实际；另一方面则是国家的政策执行缺乏可持续性。实际上，无论是中央还是地方，其所制定的法规政策都是一种暂时性的政策。这些法规政策本身缺乏长远性，也缺乏可持续发展性，以至于有时候甚至会出现国家的法律和政策相互抵触甚至相互冲突的现象。

政策的滞后性和多变性极易导致征地拆迁工作的混乱。就以征地来说，其补偿标准是按照土地的现有“年平均(农业)产值”计算的。如1988年的《土地管理法》规定：国家对被征用耕地的补偿费标准“为该耕地被征用前三年平均产值的三至六倍”(第27条)，除此之外，还另外要支付安置补助费。1998年新修订的《土地管理法》却没有区分国家建设用地和村镇建设用地，而是对征用耕地作了笼统规定：“征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”(第47条)，把耕地征用补偿费提高了近一倍。据国家有关部门透露，目前有的地方征用土地的补偿费加上安置补偿费两项，实际最高可以达到前三年一亩地平均年生产值的30倍。

众所周知，在市场经济体系中，相对于工业等其他行业而言，由于农业的弱势地位，土地的农业产出是非常低且相对稳定的。可是，在当前快速推进的城市化过程中，工商业用地的附加值却呈现迅速上升的趋势，其间形成的“剪刀差”比一般所说的工农业产品“剪刀差”要高出许多。这点从x市征地拆迁补偿标准的频繁变动就可以看出。从1999年至2005年，x市平均每两年就对征用集体土地房屋的补偿标准进行一次修订。1999年制定《x市征用土地补偿费用标准暂行规定》，2002年11月8日实施《x市T区、J区、L区、H区台商投资区征用集体土地拆迁房屋补偿安置暂行规定》，2003年4月21公布《x市人民政府关于岛内征用集体土地房屋拆迁的若干规定》(x市府[2003]101号文件)，同年7月15日又代之以《x市征用集体土地房屋补偿安置规定》(x市府[2003]173号文件)，2003年5月修订《x市房屋拆迁管理规定》、《x市各级人民政府包干市重点项目征地拆迁工作办法》。从2005年8月1日起，原来的173号文件废止，在此之后征地公告的，开始执行新的《x市人民政府关于完善征地拆迁政策的若干意见》(x市府[2005]175号文件)。

在不同时期，x市征地拆迁的补偿标准有很大差异，不过总的趋势是由低到高。1981年，x市岛内征用农民土地，赔偿的只是极少数的青苗费和2500元左右的劳力安置费。之后，征地补偿标准逐步提高，每亩从数千元提高至数万元。再后来，x市调整征地政策，采取“包干”方式，x市岛内每亩地平均的补偿金(含土地补偿费、青苗费、劳力安置费等)是9.2万元。这个补偿标准一直延续到2005年。2005年8月1日公布施行的x市府[2005]175号文件规定，x市岛内s区的农用地每亩“包干”补偿标准再次提高到12万元(含按期交地给予的1万元奖励)。即便如此，如今x市土地拍卖价格的上涨幅度已经远远超过征地补偿标准提高部分，“征地价格”与“出让土地价格”的差距进一步扩大，两者的差价至少已经提升十几倍甚至更多。事实上，仅2005年一年，全市直接挂牌出让土地所获得的收入就高达61.5亿元，而同期全市财政总收入才200多亿元，其中地方财政收入约100多亿元。2006年，该市土地出让拍卖收入进一步提升为143亿元，与全市的地方财政收入基本持平。由此可见，拍卖土地收入已经成为x市财政收入的主要来源之一。

为了更好地理解x市目前征用土地的具体操作规则，以现行的x市府[2005]175号文件进行举例说明。按照2005年7月x市国土房产局制定的《关于完善征地拆迁政策的若干意见》具体操作细则的指导意见，近三年x市农用地的每亩平均年产值为2547元。根据国家土地承包法的规定，x市征地过程中，农用地(除林地外)土地补偿费，按不低于同类土地近三年平均年产值的8.5倍计算；林地土地补偿费，按不低于农用地前三年平均产值的3.4倍计算，未利用土地补偿费，按不低于农用地前三年平均产值的1.7倍计算。至于安置补助费的标准，则是按照需要安置的农业人口计算，即按照被征收的农用地数量除以征地前被征用地单位平均每人占有农用地，由此得出需要安置的农业人口数。依据x市最新的规定，每一个需要安置的农业人口的安置补助标准：(1)农用地安置补助费按照需要安置的农业人口计算，不得低于农用地前三年平均产值的4.5倍；(2)林地的安置补助费不得低于农用地前三年平均年产值的2.3倍。在具体操作中，x市规定，凡是海拔在150米以上山地属于国家所有，海拔150以下的属于村集体所有，不过，征用海拔在50米至150米之间的集体山地时，x市政府一般也不给与补偿。

征地标准的多变性所导致的一个直接结果就是农民对土地征用的期望值越来越高。由于土地的补偿标准难以跟上“地价”的上涨速度，因此不难理解，农民对土地的“惜征”心理为何愈加明显，对政府征 地行为的抵触情绪也越来越强烈。从长远来说，解决征地拆迁难的问题，根本的症结还在于如何制定一个可持续的法规政策，并保证任何时候征地，农民获得的补偿基本上是等值的。目前x市农民存在一种普遍的心理，即认为征地是“早征早死、晚征晚死、不征不死”。这种悖论心理说明征地拆迁的关键在于，如何为失地农民的可持续发展提供相应的政策支持，而不是一次性割断他们心目中的“命根子”。

二、政策执行：缺乏协调

虽然中央和省、市都出台了关于征地拆迁的一系列指导性的法规政策文件，但是在执行过程中，却出现了政策不统一的现象，其最直接的表现是对征地拆迁的补偿标准不统一，出现了严重的偏离。这一方面直接破坏了法律、政策的严肃性和权威性，同时也导致了农民之间的相互攀比，并不可避免地出现了执法偏离现象。政策的不统一容易使政府在征地拆迁中的诚信度受到严重损害。

x市在征地拆迁过程中，很多问题的出现是由于政府部门、拆迁公司、镇(乡、街道)、村(社区)等各有关部门之间缺乏必要的协调有关。在征地拆迁工作中，有的部门、有的工作人员因为怕承担责任，彼此相互扯皮、相互推诿。x市征地拆迁的基本做法是把需要征地拆迁的片区委托给相关的拆迁单位(公司)具体负责实施，而后者本身是企业性质的，追求利润最大化是它们的主导目标。2005年，x市全市有拆迁单位28家，从业人员近600名。为了尽快完成征地拆迁任务，各拆迁公司根据自身的实力，可以实行不同的报价，加上个别拆迁人员的工作方式不当，在工作过程中引发了不少纠纷和，扰乱了整个征地拆迁秩序。

例如，X市T村的拆迁就是这样一个例子。该村是x市岛内最大的一个成建制拆除的村，共涉及农民约900户。从2003年开始该村拆迁，时至今年10月初，仍然有130多户的住户拒绝搬迁，成为x市最大的拆迁难点之一。该村的拆迁之所以历时两年而未果，一个直接的原因就是当时整个村的拆迁是由四家不同的拆迁公司承包，每家公司负责一片。由于各拆迁公司之间缺乏必要的协调与统一，彼此的补偿标准不一，农民相互攀比，致使整个拆迁工作最终陷于停顿状态。从2005年10月之后，x市S区政府不得不组成五个专门的工作组，进村督促该村剩余住户的房屋拆迁工作。

在实行征地补偿“包干”之前，x市的征地补偿规定过于繁琐，引发征地拆迁过程中出现许多不规范行为。如有的基层村、组在实施补偿安置政策时不够公开透明；有的将农民集体土地补偿费截留它用；有的将市政建设的规划用地改作商业开发；等等。还有的拆迁人员错误地认为，拆迁裁决可以不受条件和时间限制，只要拆不动就可以行政裁决，结果使得整个征地拆迁工作脱离农民群体。

三、农民需求：差距较大

从农民自身的角度来看，不少农民之所以抵制征地拆迁，除了涉及到深层的难以割舍的乡土情结以及对向城市生活方式转变的困惑之外，最重要的就是现行的政策供给与他们自身的需求差距较大，突出表现为：

(一)征地拆迁补偿标准低于农民的期望值

在征地拆迁工作中，农民反映最多的问题就是认为征地拆迁补偿标准过低。这里面主要包括征地补偿和房屋拆迁补偿两个方面。对于征地补偿，x市的过去做法是以区为单位，各区之间因地理位置不同，城市化程度不同，其补偿标准不尽统一，导致不同区之间相互攀比。因此，2005年以来，x市严格要求岛内S区和H区的补偿标准必须统一。2005年8月1日公布施行的x市府[2005]175号文件规定，全市征用的土地分为四类，其中x市岛内S区和H区属于一类区，其“包干”征用土地的每亩土地补偿费、劳力安置补助费、青苗和地上附着物补偿费、水利设施摊消费等均与x市府[2003]173号文件规定的标准同比增长30.43％，即土地补偿费2.06万元、劳力安置补助费4.7万元、青苗和地上附着物补偿费5.2万元、水利设施摊消费0.04万元，每亩共计11万元。此外，根据规定，按期交地的，另外每亩奖励1万元，合计12万元，这个补偿标准在x市全市是最高的。实践表明，由于土地种类和性质相对比较单一，加上x市岛内统一了征地的补偿标准，因此土地征用中所遇到的阻力比过去要小得多。

相对于征地补偿而言，房屋拆迁补偿的阻力则要大得多。这其中牵涉到的问题可谓千头万绪。首先一点就是关于违章建筑补偿的问题，其次就是具体的装修补偿标准问题。x市2005年8月1日之前拆迁公告的被拆迁片区，其主要法规依据还是2003年7月15日颁布的x市府[2003]173号文件、2003年5月修订的《x市房屋拆迁管理规定》以及《x市各级人民政府包干市重点项目征地拆迁工作办法》。2005年8月1日之后拆迁公告的，则按照x市府[2005]175号文件规定执行。按照规定，拆迁工作由拆迁人委托拆迁公司进行，后者虽然是经过招投标程序中标，遵照统一补偿规定操作，但是正如前面已经指出的，实际操作中，存在很多不够规范之处。

和土地不同，房屋是属于农民的私人房产，况且x市相当一部分失地的“城中村”农民是依靠出租房屋为生。失去土地之后，房屋成为他们的最重要的生计来源之一，因此农民对拆迁的抵制也就在所难免。在房屋拆迁补偿问题上，目前按照x市的相关规定，拆迁人与被拆迁人达不成补偿协议的，由当地人民政府裁决。如2005年10月，X市S区组成五个专门工作组进驻T村督促拆迁工作，按照规定，若被拆迁户三次以上不予配合拆迁的，将采取两种方式：一是依法对被拆迁户的违章建设部分先予坚决拆除；二是依法对被拆迁户向市国土房产局申请裁决，在国土房产局受理裁决或是举行听证会乃至裁决生效后才达成协议的，对拆迁补偿方案中的优惠条件部分，将分别扣除30％、50％，直至全部取消。因此，在地方政府的刚性拆迁行为中，农民的谈判余地是非常小的。

(二)住房安置困难不少

如果说土地征用是让农民脱离传统的农业生产方式的话，那么拆迁他们世代居住的房屋，则是让他们脱离现有的依靠出租房屋为生的生活方式。对于很多农民来说，这点无论是在心理上还是精神上一时都难以接受。

工业土地补偿标准范文第4篇

关键字：集体土地土地征收征收补偿

中图分类号： F301.2 文献标识码： A

一、我国集体土地征收补偿制度存在的问题

（一）法律对“公共利益”具体范围规定不明确

无论是《宪法》、《土地管理法》还是《物权法》，至今都没有给出具体的界定。2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台，明确了国有土地上房屋征收中“公共利益”的具体含义，但有关集体土地征收的相关法规并没有出台，集体土地征收中“公共利益”是否按照此原则执行并没有相关法规对此作出说明。这使得在征地中公共利益的界定很模糊，在实际征地工作中一些地方政府打着“公共利益”的幌子征收集体土地，导致大量集体土地被征收，征收后的土地不仅包括了公益性用地，还包括了经营性用地如工业用地、商业用地等，这在极大程度上损害了农民的权益。

（二）补偿范围与补偿标准不合理

1．补偿范围过窄

按照现行法的规定，征地补偿费主要包括土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费 、安置补助费。由此可看出补偿范围仅限于与土地有关的直接损失，土地承包经营权损失，相邻土地的损失和其他间接损失没有列入。土地承包经营权损失是指承包集体土地的单位或个人在承包权因征地终止而带来的损失。土地征收中实际被征收的土地可能对没有被征收的相邻土地的使用造成比较大的损失，这在土地征收中是一个比较普遍的情况，而法律没有规定，这对因为被征地者使自己利益受损的相邻土地所有者并不公平。

2．补偿标准过低

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。地上附着物和青苗的补助费标准由省、自治区、直辖市规定。从上述规定可见，我国目前对被征收集体土地的补偿标准为原农业利用方式下的年产值，再以该产值乘以若干倍数来确定最终的补偿数额。这种补偿确定方式在实践中被称为“产值倍数法”，根据《土地管理法》确定的补偿标准明显偏低。

（三）补偿安置方式单一

2004年我国出台了《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定了被征地农民的安置途径其中包括入股分红安置、异地移民安置、重新择业安置和农业生产安置。其中人股分红安置在实践中的补偿非常低。且具有一定的风险度，一旦项目经营亏损，对农民将面临沉重的经济危机，此外，由于农民并不能直接参与到项目经营中，经营亏损后经营方式也将成为纠纷的焦点。异地移民安置方式是一种创新，也是一种无奈之举，它保障了被征地农民多渠道的补偿方式，但它使得被征地农户背井离乡，移民后期的一些问题不可避免。

（四）补偿款分配制度不规范

补偿款分配制度上存在的问题主要体现在二个方面，一是补偿款受益主体不明确。村集体认为既然土地补偿费归集体经济组织所有，“分不分”和 “给谁分”由村集体决定，而农户则认为其丧失了土地承包经营权就有权分到土地补偿费。这种经济权利上的冲突极易引起补偿款分配纠纷；二是法律上对如何确定农村集体经济组织的成员资格并未明确规定，但法律却规定了，征地补偿方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，可以要求分配相应土地补偿款。某些村民因户籍、居住地 、婚姻等原因成为特殊群体，包括户口未迁入、也未分到承包地但长期在集体组织内生产生活；户口已迁入，但没有在集体经济组织内生产生活或时间较短；长期在外打工或经商但户口未迁出；人赘到女方集体经济组织且将户口迁入等等。

二、我国集体土地征收补偿制度的完善建议

（一）明确界定土地征收中的“公共利益”的具体范围

土地征收必须是出于公共利益的需要。对公共利益的界定，向来有列举式和概括式两种模式，我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条，采用了概括式的方式，将“公共利益”限定在固定的范围内，使其在征收实践中有明确的依据。对于“公共利益”的界定，笔者认为，可以借鉴台湾地区的立法模式，采用列举及概括的混合模式，通过列举模式详细准确的界定公共利益，使实际操作中真正做到有法可依，规范土地征收行为；通过概括模式增强公益内容的灵活性以适应形势迅速发展的需要。可在立法中明确规定以下事项为出于公共利益的需要：一国防事业；二交通事业；三水利事业；四公共卫生及环境保护事业；五教育、学术及文化事业；六社会福利事业；七国营事业；八根据其他法律可以征用集体土地的事业。

（二）适当拓宽补偿范围，提高补偿标准

1.拓宽补偿范围

结合我国的实际情况，土地征收补偿范围除了包括现行法律规定的土地补偿费、地上附着物及青苗补助费之外，还应该包括土地承包经营权损失补偿，相邻土地损害补偿、残余地损失补偿以及其他各种因征地所致的必要费用等可以确定的、可量化的财产损失补偿。其中，土地承包经营权的损失补偿，不仅要包括承包者未收回的初始投资，还应包括对未来可能产生的经济收益的补偿。

2.提高补偿标准

在补偿标准上，应当遵循市场化的原则，确定征地补偿标准时，既要考虑土地的生产收益，也要考虑土地的非生产性收益，不能只按照土地“原用途”给予补偿。应充分考虑被征地农民因土地所造成的各项损失进行市场估价，按价补偿。同时还应参照征地周边的整体经济发展水平，在一定合理年限内给予征地农民补偿。补偿标准的计算应当是逐年递增的，而且一般不应低于国家统计部门近年内公布的经济增长比例。失去土地的农民在再就业问题上应当得到政府有效的扶持，并享有当地城市居民享有的所有失业、医疗、养老保险等同等待遇。

（三）补偿安置方式多元化

我国在征地补偿安置上往往采用货币补偿这一单一方式。由于我国各地区经济发展的不平衡。客观上应采用切合实际的补偿安置模式。淡化传统的货币安置补偿，强化农民身份转变后的生存与发展需求。可以借鉴其他国家的经验，采用实物补偿或其他方式的补偿，如宅地开发、工程代办补偿等相结合。还可以采用技术培训方式，建立社会保险方式等，这样可以避免相对人在征地过程中只能获得一次性补偿，而不能在土地流转过程中获得持续的回报，从而有效保障和维护被征地农民的切身利益。近年来，有些地区开始探索实施组合式的安置方式。如上海浦东新区实施的“货币补偿+社会保障+就业服务”安置模式。这些组合式的安置模式满足了失地农民的实际需要确保了失地后生活水平不降低，既能分享土地增值和改革带来的收益，又能融入城市生活，完成从农民到市民的转变。

（四）完善补偿款分配制度，确保个体农民利益

完善补偿款的分配制度，首先应明确农民为集体土地征收补偿的主体，社会实践中，将征收补偿 的主体错位为虚化的“农民集体”已衍生出很多社会问题。集体土地征收补偿的主体应为农民个体；村民委员会仅是接洽和联系的中间机构，至多只能为其提供的公共服务收取管理费，而不能成为实际的补偿主体。其次应当制定全国统一的集体成员资格认定依据。集体成员资格的认定依据的不明确、不统一，是集体成员民主决议的分配方案侵害特殊群体合法财产权以及土地补偿款分配纠纷日益增多的一个主要因素，完善集体成员资格的认定依据尤为重要。

集体土地征收补偿作为集体土地征收的核心问题牵动着各方利益，关系着社会稳定和经济的健康发展。因此急需建立一套完整规范且行之有效法律体系，切实保障个体农民的合法权益。

参考文献：

工业土地补偿标准范文第5篇

【关键词】绝对地租；土地产权；征收补偿

一、马克思绝对地租理论

根据地租理论，主要是由绝对地租和级差地租组成。绝对地租，就是土地所有权的经济实现形式。绝对地租又主要分为农业绝对地租和城市绝对地租，其中在农业地租中，绝对地租是指耕种任何土地都必须交纳地租，主要是因为土地所有权的垄断而必须交纳的地租；城市绝对地租则主要是由于土地所有权的存在而最终产生的地租。绝对地租在一定意义上就是国家收取的赋税，它体现了土地所有权的统一。绝对地租是以农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成为条件的，农业资本有机构成一般低于工业部门。绝对地租的数额，与农业和工业的相对发展程度有关，所以，绝对地租会跟着农业资本有机构成的相对提高而缩小。

二、我国土地产权与征收补偿存在的问题

1、我国土地产权的界定不明确

我国《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民村民委员会经营、管理。”这就表明，我国农村土地的经营主体不再是私人或地主，而是集体经济组织。目前，我国土地经营方式是家庭联产承包制的方式，土地经营主体是农村集体，使用主体是农村家庭承包户，土地经营组织的经济实现形式是土地承包费。土地承包费就是农村集体经营土地的地租收入。

我国集体所有的土地产权界定不清晰，主体不明确，农民集体所有权是一种受限制的产权，国家实际上是农地产权的实际控制者和潜在所有者。由于农民土地处置权的缺乏，是农民在征地过程中始终无法成为有力的参与者和决策者。更加要注意的是，农民的土地产权不明确，使得征地的完全补偿没了产权的支撑，农民征地补偿和收益分配在产权上失去了本源性的依据。

2、“公共利益”定义不明确，征地范围无法界定

《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收”，《土地管理法》规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征收”。上述规定都在强调征收土地的前提必须是为“社会公共利益的需要”，但现行的法律条文并没有明确定义和界定“公共利益”。《土地管理法实施条例》规定，在土地利用总体规划规定的城市用地范围内，为实施城市规划需要占用土地，以及能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，应当属于为“公共利益目的”使用土地。而在实际情况中，实施城市规划征收土地后，许多经营性项目和房地产开发也在征收农地。

3、我国征地补偿费用偏低

我国现行的《土地管理法》虽规定了关于土地征收补偿的标准，也在原有《土地管理法》规定的基础上有所提高，但是这以农作物产量及国家规定的价格标准计算的土地补偿费，必然受自然条件和市场因素的变化及因为种植农作物种类的不同而不同，不能真正的反映土地的真实价值，同时这种补偿只是对集体和农民的一种不完全补偿，不包括因征收土地导致集体和农民的间接损失。根据《土地管理法》，现行的征地补偿费计算方式为“产值倍数法”，也就是征收土地补偿法，为该土地被征前3年平均年产值的6—10倍；安置补助费，为该土地被征收前3年平均年产值的4—6倍。这种测算方法不是很合理，理由如下：首先，以农作物的生产产值作为征地补偿的标准不是很合理。土地征收相关单位在征地过程中，基本都是运用国家标准进行补偿的，按照传统的粮食经济作物来测定前3年的农业产值，没有或者很少顾及现在的城郊农业已经不是传统的农业。还有生态农业、休闲观光农业和精品农业为一体的现代都市型农业，土地的产出价值已经不是普通的粮食或者蔬菜价值能够相比的了。所以，这样的土地征收价格必然不能反映被征收土地本身的产出价值，而是偏低的价格。其次，征地补偿标准没有包含土地增值的部分还有就是忽视不同经济发展区域的土地价格差异。农地一旦被征收后，用途的改变通常会导致地价的飙升，但在制定和修改补偿标准时却没有考虑增值因素。忽视不同地区经济发展水平，采用同类补偿标准的办法，也无法反映不同地区的地价。

4、设置补偿项目不合理，安置劳动力困难

我国设置的土地征收补偿项目主要包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费是对土地所有人的投资和土地所有权转移的一种补偿或者“购买”，地上附着物和青苗补偿费是对土地投资的一种补偿，劳动力安置补偿费是计划经济时期的产物，实质是一种实物补偿的异化。计划经济时代，劳动力就业的安置是确保农民生活水平不下降的有力措施，随着现代企业制度的建立，工厂、企业有了较大的用工自由，土地征用安置的劳动力容易面临下岗的威胁。还有，劳动力安置的是否成功，主要取决于企业的经济效益，如果在竞争中企业被淘汰，劳动力的生活将面临困境，这是与劳动力安置的初始设计的目标相背离。

三、解决我国土地产权和征收补偿问题的对策和建议

1、重构集体土地所有权主体

现在，我们完善农民土地产权制度的首要任务就是重构集体土地所有权主体。也就是要通过制度的设计来实现真实存在的农民集体，是农民对集体土地的所有权落到真正的实处。集体土地所有权必须体现集体成员的意志和利益。我国现行的法律规定农村集体土地所有权主体为农民集体，但对集体的具体内涵的规定是不清晰、不统一的。我国农村集体组织必须是以村为共同体还必须具有村民成员标志，而且是组织成员与集体组织的权利义务关系互相交融的团体。

2、确定合理的征地补偿标准

主要分为两个方面：首先，实行以区位和土地质量为基础的统一的征地补偿标准。从全国各地的补偿标准来看，一般经营性用地补偿标准较高，非经营性用地补偿标准偏低，尤其是高速公路等国家基础设施建设项目，政府往往采取强制措施，单方面确定征地补偿标准，因此而造成补偿费同地不同价，优地低价补偿的不合理现象。所以应该借鉴沿海发达城市改革的成果，实行以区位和土地质量为基础的统一的征地补偿标准。按照土地的质量，比如水田或者旱田，确定每一级别土地的补偿倍数。

第二，用综合年产值代替前三年的平均产值。产值是用来计算征地补偿费的重要的指标，我国法律规定的“前三年平均产值”只体现了土地作为生产资料的价值，却无法体现土地作为农民生活保障的价值。因此，不能简单的根据耕地的实际利用情况确定年产值，而要综合考虑本地经济发展水平、人均占有耕地面积、土地供需状况等因素，这样来计算每一级别，不同质量土地的综合年产值。

【参考文献】

[1] 聂华林,马增明.甘肃农民失地问题调查与分析[J].甘肃理论学刊，2007（1）.

[2] 张千帆.“公正补偿”与征收权的宪法限制[J].法学研究，2005（2）.

[3] 陈泉生.论土地征用之补偿[J].法律科学，1994（5）.