土地租金评估方法
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇土地租金评估方法范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
土地租金评估方法范文第1篇
关键词：东莞市 土地出让 评估方法
中图分类号：F205 文献标识码：A
文章编号：1004—4914（2012）06—213—03
一、土地出让评估的工作流程简介
东莞市内在对招拍挂出让土地的底价或起始价进行评估时，一般的做法是：
1.市国土资源局负责组织地价评估，通过招标方式选定土地评估机构，评估机构采用市场比较法、剩余法、成本法等方法评估招拍挂底价或起始价，提交市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组审核，再由市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组集体决策，根据土地估价结果和政府产业政策，拟定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，并报市人民政府批准实施。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。应交的土地出让金数额也是由市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组集体决策确定。
2.东莞“三旧”改造中，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让。市国土资源局组织（或通知）委托有资质的评估公司对地块的出让土地使用权市场价格进行评估；市国土资源局拟订协议出让方案后报市政府审批。
二、出让评估中使用的评估方法的种类
当地没有制定有关国有土地使用权招拍挂出让的底价或起始价的评估办法，但由于东莞未公布地价指数等参数，土地管理部门人员并不认可评估使用基准地价修正法，允许的评估方法主要有：市场比较法、假设开发法或剩余法、成本逼近法、收益还原法等。而对于成交价上限的评估工作目前还未开展。
对于原土地使用者的土地补偿费用，允许采取的估价方法有：市场比较法、假设开发法或剩余法、成本逼近法、收益法。
东莞市内的工业用地项目与其他经营性用地项目在确定底价或起始价时估价方法有所不同，区别是：
1.工业用地项目一般选用市场比较法、收益还原法或成本逼近法进行评估。
2.其他经营性用地项目中的住宅一般以市场比较法为主，以剩余法为辅；商业服务业以市场比较法为主：收益还原法为辅；公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地可以参照工业用地一般选用市场比较法、收益还原法或成本逼近法进行评估。
具体到用地类型，土地出让评估，一般采用评估方法主要有：（1）住宅：一般以市场比较法为主，以剩余法为辅。（2）商业服务业（含商务金融用地、住宿餐饮用地等）：一是有条件选用市场比较法的，以市场比较法为主，收益还原法为辅；二是可比案例较少或可比性较差，可以收益还原法为主，以市场比较法为辅，市场比较法的案例所在地区选取范围可以适当扩大。（3）工矿仓储用地：对具有买卖或租赁交易案例的，应同时选用市场比较法或收益还原法进行评估，在租赁交易案例不充分时，可以采用成本逼近法。
三、评估目的的表述
出让土地市场价值的评估目的表述为：评估待估宗地的土地使用权市场价值，为委托方土地出让提供价值参考。
四、采用市场比较法评估的要点
1.可比案例的选择。采用市场比较法评估出让土地价值，选择市场比较案例时，判断某区域与估价对象属于同一供需圈依据与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。
在可选用的交易案例较少的情况下，可以采用拍卖成交案例、有设定特别交易条件的成交案例作为比较案例。
以招拍挂方式取得的出让土地使用权在规划用途调整、容积率调整及用地面积变动等情况下需要补缴地价款的评估，由于涉及年限较长，政策变化大导致可比案例缺乏、资料收集困难等问题，导致评估方法的使用受到很大的限制。由于原规划只是一种假设，没有实施，往往限制了收益还原法等评估方法的使用。
在东莞有两大发展园区，即松山湖科技产业园和虎门港工业园，虽然在地理位置上都分属几个不同的乡镇，但各自已形成总部集聚效应；与所处的各乡镇之间经济联系不大，因此在评估此类土地出让价值时可比案例的选取，尽量选取同一园区的案例，不用所在乡镇的案例。
我们的解决办法主要是：在使用市场比较法及剩余法选取可比案例时可以适当扩大可比案例的区域范围，特别是注意对可比案例用地类型、容积率等因素进行修正，尽量选取用地类型接近，容积率相近的可比案例，使比较案例与评估对象修正幅度限制在20%以内，同时修正参数的取值要做有理有据。
另外，此粪土地出让的问题主要就是对政策的把握问题，评估价格变动的空间很小，因此评估中注意要向委托方索取相关的政策文件及出让税费的计算表。选定比较实例后，要认真阅读出让公告，了解成交价的内涵（包含哪些税费及未含哪些税费），应建立价格比较基础，统一付款方式（应修正为一次性付款）、币种（统一为人民币）和货币单位、注意面积的内涵和面积的单位等。
2.可比案例的因素修正。需要进行交易日期修正时，可以编制日期修正系数表进行修正，交易日期修正系数一般根据同类用途的地价指数进行确定，地价指数的确定可以参照“中国城市地价动态监测”的城市或区域的地价增长率。，同时结合当地近期土地交易情况和房地产发展趋势综合确定，对于同一城市内的不同区域，由于发展程度不同，期日修正大小也有异。
交易类型一般包括出让、转让、作价出资、抵债、抵押、清算、课税等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的修正。即便是同一交易类型如出让，招标、拍卖、挂牌和协议4种方式的成交价可能有较大差异。协议出让的价格可能偏低：拍卖出让价格最高且可能偏高；招标出让和挂牌出让的，价格可能是居中价，且最可能是合理价。我们的做法是：以待估宗地为基准，每增加或下降一个级别，指数增加或减少2。
交易情况分为正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市场价格，公开透明进行交易的情况；非正常交易包括急于出售、急于购买、有条件出售或购买、交易税费的负担等等特殊情况。对由于不符合正常市场值的交易情况所带来的价格偏差进行纠正，分析各种情况下对土地交易产生的是偏高或者偏低的影响，向着公平市场方向修正。根据该种状况下偏离市值的程度，确定修正的百分比，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，利用修正系数，修正具体的交易案例。
对各可比案例交易价格进行各项影响因素修正后，所得到的各个比较实例的价格可选用以下方法之一来确定比准价格：简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法。但由于一般估价实务中选取的可比案例不会很多，因此中位数法与众数法并不适用。在评估实务中，如可比实例修正过程没有明显差异或差异不大，可采用简单算术平均法：如各可比实例修正过程差异显著，则应采用加权算术平均法，此时应通过分析比较案例与委估对象的相似度、贴近度、比较修正的准确性、可靠性和修正幅度综合判断确定各案例价格的权重。
五、采用成本逼近法评估的要点
评估出让土地市场价值时，除了工业用地、公益设施用地等外，还通常对于仓储用地、军事设施用地、港口码头用地等选用成本逼近法。
成本法运用中存在的难点：（1）土地取得费的测算中对涉及到的土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费的土地政策法规的适用性、合理性的把握，采用的相关税费的合理性；如土地用途是林地，就不应再计算耕地占用税；如果一宗地内有各种各样的农地类型，各类农地所占的面积不祥的情况下，如何确定土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费及所应交纳的耕地占用税。（2）对投资利润率如何确定更为合理。（3）如何合理地确定土地增值收益等问题。
六、采用收益还原法评估的要点
1.收益案例的选择。采用收益还原法评估待出让的商业综合体用地，如果缺乏可比案例来测算未来商业综合体总收益，可以选用小型商业店铺作为比较案例。
如果选用小型商业店铺，应通过以下的修正使其成为可比案例：（1）选用小型商业店铺案例应和待估宗地在同一供需圈；（2）选用小型商业店铺案例从事的行业尽量相同，容积率相近且面积尽可能大；（3）收集小型商业店铺案例如果是出租性土地及房屋的宗地，应收集三年以上的租赁资料，如果是营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料（所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势），并对之进行分析。在当前的经济形势下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前几年是负收益。因此在确定选用小型商业店铺收益时，应调查周边可比案例的平均收益，权益人提供的资产负债表、损益表等数据可能会不真实，这时须认真鉴别，可查阅其审计报告。同时，对会计报表进行调整，将不合理数据调整为客观合理数据，将会计处理数据调整为估价数据（例如会计折旧与估价折旧不同）。
在东莞市内，纯土地租赁交易量较少。一般可通过现场调查、房地产中介、网络及报纸等媒介得到土地租赁案例。
如果缺乏此类案例，还是可以采用收益还原法评估出让土地价值的。因为除了通过土地租赁案例进行测算外，我们还可以通过以下方法解决：（1）我们可以通过调查获得房地产的客观收益后，减除合理费用，再扣减建筑物的贡献值，即扣减房屋现值×建筑物还原利率即为年土地纯收益的客观合理数据。（2）对于经营（生产）性企业的土地纯收益。可以通过调查获取企业经营（生产）纯收益和非土地资产纯收益，两者相减即可得年土地纯收益，其中企业经营（生产）纯收益可以通过年经营（生产）总收入减去年经营（生产）总费用得到。
2.收益还原法中的难点：（1）如何获得年土地纯收益的客观合理且稳定数据。（2）土地费用如何准确测算。（3）土地还原利率的取值等，最易发生的技术错误是对土地纯收益的测算。
3.解决方法：（1）土地纯收益的测算可以通过土地租赁合同或估价对象所在供需圈内与估价对象用途、性质等相近或相似的案例进行调查，了解片区土地平均租金水平（2）房地产出租采用的是“一费制”，即房产税（按年租金的12%计）、营业税（按租金的5%）、城市维护建设税（按营业税的7%或5%）、教育费附加（按营业税的3%）等合计得出综合税率，进而测算出土地费用。（3）通过安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法估算房地产的还原利率。
4.放弃使用收益还原法的情况：（1）缺乏估价对象所在供需圈内与估价对象用途、性质等相近或相似的案例。（2）没有收益或潜在收益的，如公共设施用地等。
七、采用剩余法评估的要点
1.根据我们的估价经验，采用剩余法评估出让土地市场价值时，以下问题容易被忽视或最容易犯错误：（1）估算开发完成后的不动产价值时，未能根据现时的房地产价格及走势、政策影响，预测建成后售价；未能在符合估价基准目的政策规定的前提下合理预测销售时间；未能根据市场承受条件，确定是否分期销售，考虑资金的时间价值问题来合理预测销售情况；租赁未考虑出租率及租金增长情况；未注意可售面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时应使用可售面积。（2）估算开发成本时，开发周期和投资进度安排的确定应参照类似不动产的开发过程进行确定。对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金；计算开发成本时未使用总建筑面积。
2.一直悬而未决的问题是：（1）如何合理地估算利润率，选取的依据及标准怎样才算合理？（2）采用现金流量折现法对待开发土地价值进行测算时。价值时点的不同可能导致开发价值的差异等。
八、在特殊出让评估时的一些做法
1.在政府征收评估中的做法是：（1）对于原土地使用者的土地补偿费用，在评估和核定时以现状用途和规模为主，适当考虑未来的规划用途和建设规模。（2）东莞市内测算补缴地价款时，以确定变更的批准日为估价时点，采用割差法，先计算变更之后及之前两种情况下的总地价，对两者进行比较，其差值即为应补缴的地价款。（3）在出让土地评估过程中，是评估的价值类型是出让市场价。
2.出让配建保障性住房的住宅用地，其地价评估思路与无此项配建的住宅地价评估思路的不同：（1）出让配建保障性住房的住宅用地对保障性住房用地的出让成本和税费及售价要根据政策，另列考虑。（2）如果估价对象周边建有或拟建保障性住房项目，它将对估价对象价值主要产生以下影响：一是售价降低，主要的原因是供给增加及高收入人群减少；二是低收入人群增加，引起居住环境变差，降低估价对象的价值。
对于这些影响的量化主要是体现在商品房的售价降低方面。
九、在出让评估中应关注的问题及建议
1.关注征收补偿等政策法规的变化，如“三旧”改造政策、城轨建设用地的拆迁征收相关政策法规在估价基准日是否已失效或变更。对于同在有效期内的政策法规，要根据待估宗地的特点，相关法规的适用性进行取舍；同时注意相关法规的法律冲突问题，在选用时要与委托方沟通，尽量取得委托方认可的书面意见，减少纠纷发生的可能性。
2.关注集体土地使用权流转和国有土地使用权出让在评估处理上的差异。
3.关注规划批准书上的用地类型和实际出让的用地类型不一致的情况，解决评估的合法性问题。如中小学校用地的评估，按《土地利用现状分类》出让的用地类型为公共管理与公共服务用地——科教用地项下的教育用地，而规划的用地类型往往列为住宅用地类下的中小学幼儿园用地。笔者认为：出让年限是指最高出让年限，不高于出让年限出让就是合理的，住宅用的的最高出让年限为70年，公共管理与公共服务用地的最高出让为年限50年，出让评估时应以公共管理与公共服务用地的最高年限50年进行评估。这并不违反评估的合法性原则。
4.对于以招拍挂方式取得的出让土地使用权在规划用途调整、容积率调整及用地面积变动等情况下需要补缴地价款的评估，由于涉及年限较长，政策变化大导致可比案例缺乏、资料收集困难等问题。在使用市场比较法时注意对可比案例用地类型、容积率等进行修正，修正参数的取值要做到有理有据。
5.在土地出让评估中要遵循实质重于形式的原则，加强估价对象及可比案例的现场勘查工作，对于不同类型的教育用地的出让评估，采用不同的价格内涵和评估方法。（1）对于幼儿园用地（R61）的评估：根据委托方提供的《东莞市建设用地规划批准书》，待估宗地规划性质为幼儿园用地（R61）。据估价师现场勘查，估价对象是开发商应建设规划部门对住宅配套建设的政策要求，而购买用来建设社区幼儿园的，是居住区内为小区配套使用的居住级以下的幼儿园用地（R61），与规划用途相符，评估价格就往居住用地（R2）价格上靠，选取居住用地（R2）作为可比案例，特别注意是要对土地用途、容积率及使用年限的修正。评估方法采用市场比较法及收益还原法。（2）对于中学用地的评估：根据委托方提供的《东莞市建设用地规划批准书》，待估宗地规划用途为中小学及幼儿园用地（R6），据《东莞市城市规划技术管理规定》（自2006年1月1日起施行），R6为居住区级以下的教育设施用地，如幼儿园、小学、中学等用地。而据估价师现场察勘，待估宗地实际上是居住区以外的中学用地。结合评估的目的，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2007）规定，应归属公共管理与公共服务用地中的科教用地，因此评估设定用途为教育用地，选取有限的教育用地及同区域的科研用地等作为可比案例，评估价格就往科教用地上靠，评估时要特剐注意的是对土地用途的修正。评估方法采用市场比较法及成本逼近法。
6.若同一估价对象委托几家土地评估机构同时进行评估，解决各评估机构之间评估结果的差异问题，基本方法有以下两点：一是参与出让评估工作的土地估价师们要认真学习评估理论和不断更新知识，提高评估业务能力，减少差错的发生；二是中标的几家机构在有关部门及协会的组织下共同探讨，采用相同的评估方法及采用相近的评估参数，特别是土地还原率、收益率等参数。
以上是笔者对政府土地出让评估的一些想法和做法，恳请评估师批评指正。同时希望评估行业协会能在今后举办多种形式的学术交流活动，鼓励机构之间估价师的交流。如可以让评估师把在评估工作中遇到的技术难题上传到网站、微博、QQ群等，让广大评估师们共同探讨。使我们评估行业内形成爱评估、懂评估、互教互助的学习氛围，树立行业专业健康向上的形象，使各评估机构和行业不断发展壮大。
土地租金评估方法范文第2篇
关键词：划拨土地使用权评估方法
中图分类号：F301.0 文献标识码：A 文章编号：
一．划拨土地使用权的内涵及特征
划拨土地使用权， 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制中，经常涉及划拨土地使用权的问题，如何开展划拨土地使用权价格评估工作，是必须面对的一个问题。
划拨土地使用权价格包括两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本。以企业为例，在通过划拨方式取得土地使用权时，除了要支付土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、青苗补偿费或拆迁安置费及相关税费外，还要投入资金用于支付修建厂房、办公楼等费用，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电、供暖等基础设施的配套，才能满足企业生产的需要，因此，划拨土地使用权价格就包括土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润。
与出让土地使用权相比，划拨土地使用权无限期使用，从金钱上面来讲，出让都需要交出让金的，一般都是市场价。划拨的需要缴纳征地补偿、安置补偿等成本费用就可以供地了。 从性质上来讲，划拨土地都是市政公共设施和机关办公、公益事业、重点交通、水利、电力等基础设施，都是属于无盈利性质的。因而划拨土地使用权在二级市场上受到许多限制，划拨土地使用权可以占有、使用、收益，但无处分权。1992年3月8 日（1992）第一号令颁布《划拨土地使用权管理暂行办法》，该办法第五条明确规定，“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”
划拨土地使用权价格的评估作为特殊类型的宗地评估，也要对委托评估宗地的使用年限进行界定。目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年限的界定有两种情况，一是设定为无限年期，二是根据评估宗地的设定用途设定其年限为该用途的法定最高出让年限。
国家对企业改制、城市拆迁、抵押等方面的相关规定，为划拨土地使用权价格的评估奠定了基础，2007年颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可以根据企业改革的不同形式和具体情况，分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。除保留划拨用地方式外，其他几种方式均需进行评估，根据《中华人民共和国土地管理法》和《诚征国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以回收，并依法处置，依法处置时需要评估，《房地产估价规范》第六条明确规定“以划拨方式取得的土地使用权联通都是建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。
二．划拨土地使用权的评估方法
根据《城镇土地估价规程》，划拨土地使用权价格评估，可以采用成本法、收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法等。
1.成本法：划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息、利润。在应用成本法评估时应注意，只能坚持以区域客观、平均的费用作为计算依据，坚持客观的重置成本，即以估价期日的、估价对象所在区域的平均取得成本和开发成本作为计价依据，而不应去考虑某个企业在取得土地时实际所支付的历史成本，其次是利息和利润的确定。在这里利息和利润是企业投入资金购买“土地”这个特殊商品而产生的资金利息和投资利润。通常，利息以同期银行一年期存款利息加上一定的风险调整值确定，利润则以估价对象的土地使用者所在行业的年平均利润率来确定。最后再通过对区域平均价格的修正来确定宗地的价格。
成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法等进行估价的情况下的房地产估价，但由于该方法不能全面考虑土地的效用、价值及市场供需关系，有时会与市场价格存在较大差异。
2. 收益还原法：利用该方法主要是将估价对象的总收益减去总费用得到土地的纯收益，再扣除国家土地收益部分，然后按一定的土地还原率还原成现实活剥土地收益价格，目前许多地方都制定了划拨土地使用权年租制租金标准，可以直接作为活剥土地使用权评估的参数。
3.市场比较法：根据同类型划拨土地实际成交价格作为比较案例，通过修正确定估价对象的价格。适用于划拨土地作价入股、作为合作条件等案例较多的城市。
4.剩余法：在以土地作为合作条件，土地使用权所有者不承担土地使用费的情况下，可假设估价对象具有完整的所有权，以同类型土地的市场交易实例（包括出让、转让或其他市场化方式取得的土地使用权）作为比较实例，采用市场比较法求得估价对象在具有完整使用权条件下的公开市场价格，然后视情况扣减同类型出让土地的出让金，剩余的即为估价对象在划拨土地使用权条件下的价格。
5. 基准地价系数修正法：基准地价一般是指出让条件下具有级别的地面熟地价，其构成基本包括土地取得费、土地开发费以及土地所有者权益三部分，而土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨土地使用权价值主要由前两项构成，然后利用基准地价修正体系，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，选择相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象的划拨土地使用权价格，采用基准地价修正法时要注意两点，一是所使用的基准地价要扣除当地划拨土地补交的出让金标准，或者通过年租制租金，推算出的划拨土地出让金，二是不考虑年期修正问题，不利用年期修正系数。
不管采用哪种方法评估，在具体评估时，应根据不同的评估目的，在评估报告中就土地出让金的有关事项予以说明：
1.以转让为目的，转让后按国家有关规定，受让方不需办理土地使用权出让手续，土地任然属于划拨性质，土地评估值中不应包括土地使用出让金
2.经有批准权的人民政府批准转让后变更为出让地，以给受让人提供地价依据作为估价目的的，评估机构出具的评估报告中应包含划拨土地使用权价格及土地使用权出让金的款项。
3.以抵押价值为评估母的的，活剥土地评估值中不应包括土地使用权出让金。
4.以确定拍卖底价为目的时，划拨土地使用权的评估价值从理论上讲虽然不应包含土地使用权出让金，但在实际操作中，应把土地使用权出让金做为土地价值的一个内容并予以必要的说明。
参考文献：
[ 1 ] 房地产估价相关法规中国房地产估价师与房地产经纪人学会编 2008年3月
[ 2 ] 房地产估价理论与方法 中国房地产估价师学会编 中国物价出版社2003年.
土地租金评估方法范文第3篇
一、基于成本途径的资源环境价值评估方法
以维持、保护、恢复及优化生态环境系统所付出的代价作为生态环境系统的价值。成本途径的资源环境价值评估方法主要包括：机会成本法、防护费用法、恢复费用法、人力资本法和影子工程法等。
(一)机会成本法对一定资源总存在着多种用途，可以选择一种使用方式，同时也就失去了其他使用方式的机会，把失去使用机会的方式中能获得的最大收益称为该资源的使用机会成本(Opportunity Cost)。如某水域被划为保护区后，不能进行水产养殖，该水域则失去了作为渔业生产的机会价值。
(二)防护费用法防护费用(Defense Expenditure，DE)是指人们为了减少和消除环境污染或生态恶化的影响而支付的费用，避免了损失，就相当于获得了效益，因此用防护费用来替代资源环境的价值。例如，为了得到安全卫生的饮用水而购买安装净水设备；治理噪音污染、防护噪音干扰的花费，计为选择低噪音或无噪音环境的价值。
(三)恢复费用法当某一生态环境污染恶化，其功能降低，为了能将其各种功能恢复到受污染破坏前的水平而采取措施，所花的各种费用相当于该生态环境质量的最低价值。如当某湖泊遭破坏退化后把湖泊恢复到受破坏以前的状态所需的费用，即可看作湖泊的价值；矿山开采完后，对周边环境的恢复费用，计为矿区原有环境的价值。
(四)人力资本法人力资本法(Human Capital Approach，HCA)是通过环境污染对人体健康影响的损失来估计资源环境价值，主要包括以下三个方面内容：人生活在受污染的环境中过早死亡和生病造成的投入损失；由疾病引起的医疗费开支；人们心理上的损害。
(五)影子工程法影子工程法是恢复费用法的一种特殊形式，当环境破坏并发生不可逆变化后，用人工方法建造一新的工程来替代原来生态环境系统的功能，建造新工程所需的费用则可视为生态环境的某些功能的价值。如一片森林被毁坏，使其涵养水源功能丧失，就需建造一座库容与森林涵养水源的水量相当的水库，水库建造费用就作为森林涵养水源功能的价值。
基于成本途径的估价方法的共同之处在于：它们估价的不是生态环境提供的正效益、正价值，而是人类为了获得正效益而必须支付的费用，即体现了环境物品(包括舒适)的一部分成本，因此用这些方法估算出的价值量只能代表环境价值的一部分。如防护费用有使用效益问题，在预防或治理环境污染的效果相同条件下，防护费用应该是费用最低的那种方式所需的费用；用人力资本法估算出的经济损失价值只能说明环境被污染后流失的价值量而不能以此完全代表环境价值；在使用人力资本法时，估算早亡的损失是用损失的劳动收入来衡量，其中隐含着的推论是收入小于支出的人的死亡对社会有利，因而会引发伦理上的争论，为避开这一道德困境。实际中可用改进的人力资本法来计算人的健康损失和生命价值；恢复费用法和影子工程法有一个相似的假设，即被恢复的生态环境系统和影子项目工程要与原有生态环境系统有相同的生态环境功能，这在实际中难以做到。
二、基于收益途径的资源环境价值评估方法
收益是指资源环境所生产的物质和提供的生态服务。收益途径的资源环境价值评估方法主要包括市场价值法、收益资本化法、替代市场法等。
(一)市场价值法市场价值法(Market Value Approach)是费用效益分析的一种基本方法，该法将资源环境质量看成是一个生产要素，认为资源环境质量变化导致生产率和生产成本的变化。即这种变化引起在给定资源条件下影响市场商品的供应量。或者导致产量或预定收益的降低。因而可以用市场商品数量或产量的变化来表示，其变化值以市场价格测算，以此作为评估资源环境的价值。例如，化工厂的空气污染对厂周围的农业生产有不利影响，可用损失农作物产量的价值作为减少污染措施的效益来计算资源环境价值。
(二)租金或预期收益资本化法1992年李金昌首先将地租理论用于探讨资源环境价值及其估算。他是在知道了一块土地、一片森林或一个生态环境系统的租金或预期收益和利息的情况下，用资本化法求取资源环境价值的基本值。再用环境稀缺性体现出的供求关系和时间加以调整，从而得出资源环境的价值。生态环境作为一种自然资产，其在未来一定年限内产生的物质性产品和功能的价值，即预期的收益或租金，按一定社会贴现率折为现值，就作为资源环境资产的价值。
(三)替代市场法所谓替代市场法就是找到某种有市场价格的替代物来间接衡量没有市场价格的资源环境物品的价值，替代市场法主要包括物品替代法、旅行费用法和享乐价格法等。一是物品替代法是用以估算生态环境系统所提供的多种生态功能效益，如涵养水源、保持水土、防风固沙、调节小气候、净化环境及营养循环等，它们不能直接在市场上进行交换，因而也没有体现出相应的市场价格，因此就要寻找一种有市场价格且与某项生态功能有相同或相似作用的产品作为替代品，用其产量和价格来间接估算该项生态功能的价值。例如，为获得与一片森林产生氧气的价值可以用氧气厂生产相同数量的氧气的费用来替代。为获得持留在土壤中养分的价值，可以用含相同数量营养元素的化肥的市场价格来替代等。二是旅行费用法(Travel Cost Method，TCM)是用于评估资源环境的旅游娱乐价值，如钓鱼、狩猎、森林观光等，虽然这些功能不能直接在市场交易中体现其价格和数量，但可通过人们在与这些环境服务密切相关的市场中所支付的价格或获得的明显利益来估算这些环境服务的价值，如所耗交通费用、门票及其它相关的费用。这里需要说明的是：人们在消费环境资源的这些服务时所支付的费用并不能完全等同于环境服务的价值，因为消费者根据其个人收入水平、文化层次、距离远近及其它情况而有着不同的消费者剩余。TCM通过消费的资料信息，求出消费者剩余，资源环境的服务价值就是消费者的实际支付与其消费者剩余之和。三是享乐价格法(Hedonic Pricing Method，HPM)是根据人们为优质环境物品享受所支付的价格来推断环境质量的价值，即将享受某种产品由于环境的不同产生的差价，作为环境差别的价值。此方法的出发点是某一财产的价值包含了它所处的环境质量的价值。如果人们为某一地方与其它地方相同的房屋和土地支付更高的价格，且其它各种可能造成价格差别的非环境因素都加以考虑后，剩余的价格差别可以归结为环境因素。
上述基于收益途径的资源环境价值评估方法都各有其特点和适用范围，分析如下：市场价值法是在估算生态环境产品(资源)的经济价值上运用最广泛和最直观的一种方法，这种方法易观测计量，其结果普遍能被接受。但在市场价格失真时，就需要作出修正，或采用以边际价格为基础的影子价格，但很难准确确定。租金或预期收益资本化法运用的首要条件就是要知道当年或每年生态环境系统的收益或租金，而每年的收益的估算又要涉及到其他多种方法，况且每年的生态环境系统收益受到气候、水文等自然因素和人为因素的影响，实际误差可能很大。物品替代法将无市场的生态服务功能(环境)转化为有市场价格的物品，从而实现其价值，这种方法主要适用于属于经济资产的自然资产的存量的估价，比如海洋捕鱼、采伐原始森林等。因为鱼类-木材都有市场价格，但对于自然资源的流量或者环境的损害等则无法使用该方法。旅行费用法是一种比较成熟的方法，但该方法需要通过问卷调查收集大量数据，估算过程较为繁琐。同时，旅行费用法主要适用于独立的某个景点，对多目标游览活动给出的结果比较模糊，也难以适用于城市内景点的估价，因为这些景点的旅行费用少，游客也不会把市内景点作为出行的唯一目的。此外，当该方法运用到诸如娱乐区或野生生物保护区时，由于忽略了这些景点的地方利益、非景点价值及非使用价值，会导致价值的过低估计。享乐价格法需要有足够大的单一均衡的资产市场，并要依赖大量数据包括环境数据，才能建立相应的方程，但这种方法是建立在实际市场数据的基础之上，所以比假想的评价方法有较少的系统误差。
三、基于市场调查途径的资源环境价值评估方法
通过市场调查的途径评估资源环境价值，目前在国际上最常用的是条件价值评估法(Contingent Valuation Method，CVM)，主要用以评估资源环境的非使用价值，如存在价值、遗产价值及选择价值等。
(一)条件价值评估法CVM利用征询问题的方式诱导出人们对环境物品的偏好，并导出人们对环境物品保存和改善的支付意愿(Willingness To Pay，WTP)，其计算方法类似于TCM法，即WTP=商品实际支出价格+消费者剩余，求出WTP，即可得到环境物品的价值，它针对的是缺少市场的环境物品，提供给消费者一个假设市场，其导出的WTP值依赖于向应答者描述的假设市场条件，所以又称为条件价值法。条件价值法早在60年代初就在国外开始应用，并在应用中不断改善，我国是在90年代引入的。CVM的具体操作流程是通过采访，要求调查对象对环境变化给出价值。CVM需要解决4个技术问题：采访方式、调查问卷的设计、提问方式和数据统计分析。它不仅是评估环境非使用价值的一种很好的方法，而且还可以用以评估资源环境的使用价值。
(二)条件价值评估法的争议条件价值法虽然目前此法应用广泛，但其争议也较大。首先，支付意愿与人们对研究对象(资源环境)的了解程度密切相关；其次，WTP与调查对象的文化背景、自然保护意识和收入水平相关；第三，需要较大的样本数量，因为WTP值与样本总人口数极大相关。由于这些因素的不确定性，导致了结果的较大偏差，甚至是扭曲，而且一项CVM的调查统计还需要足够的经费和时间。总而言之，CVM虽然存在很多缺陷，推广应用有一定难度，但却有着广泛的应用前景。
四、估价方法选择
按收益途径估算的资源环境正效益所体现的资源环境价值与按成本途径估算出的环境成本(环境损失)，其实质是一个问题的两个方面，即从收益的效果与失去收益的损失上考虑。
(一)从收益的效果上考虑在估算资源环境价值时。要根据研究对象的实际情况综合考虑，当环境系统提供的收益较明显和容易定量时，接收益途径估算；而当环境损失比较明显和容易定量时，按成本途径估算。在估算缺乏统计数据的资源环境物品时，还可以运用参照对比的方法，即使用别地的估算结果，经修正来反映本地该项资源环境的价值，当然其结果的误差也最难控制。
土地租金评估方法范文第4篇
关键词:地价评估 居住用地 剩余法 城镇
中图分类号:F205 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)04(c)-0212-02
我国经过土地制度、住房制度改革,房地产市场的形成,房地产业发展迅速[1],导致土地市场政策和价格不断变迁,城市居住用地地价跟随基准地价的不断调整而变化。居住用地价格作为房价的基础,逐渐成为政府、开发商和城市居民普遍关注的敏感热点问题[2]。居住用地价格可以被认为是反映了作为竞租者的开发商在对不同居住用地地块特征和开发潜力评估基础上所愿意支付的成本[3]。居住用地地价的评估也是地产开发商首要解决的问题,其评估方法有多种,而剩余法是地价评估中广泛采用的方法之一,在城市居住用地地价评估中经常被使用。但其方法运用时有多种解法,每种方法计算结果都不一样。因此,对居住用地怎样合理的估价,如何正确看待剩余法的应用尤其重要。
1 居住用地地价评估常用方法概述
根据全国土地分类规定,居住用地指供人们日常生活居住的房基地(有独立院落的包括院落),通常分为城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地、农村宅基地和空闲地四种,其中单一住宅用地是指城镇居民的普通住宅用地、公寓用地和别墅用地;城镇混合住宅用地是指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地;农村宅基地和空闲地分别指农村村民居住的宅基地和村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等[4]。对于居住用地地价的评估,可以结合该宗地的具体状况,可以选用如下评估方法:市场比较法,收益还原法,基准地价系数修正法和剩余法。市场比较法以代替关系为途径,接近市场情况,但它必须以发育健全的地场市场为基本条件,没有充足的交易实例资料就不能使用;收益还原法以取得土地纯收益为途径,只适用于有现实收益或潜在收益的土地,但其纯收益和还原率的确定比较困难;基准地价系数修正法具有快速、方便评估多宗土地价格的特点,主要用于已完成基准地价评估、具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价,其精度与基准地价及其修正体系的精度密切相关[4];剩余法根据最有效使用原则和合法原则来确定土地利用最佳方式,它假设在开发期间租金与交易价格不变,各项成本投入是均匀或分段均匀,也不考虑物价上涨影响,它的理论依据是地租理论和价格构成理论,是一种科学实用的估价方法,在城镇居住用地地价评估中经常使用。
2 剩余法在居住用地地价评估中的应用
城镇居住用地地价评估中,市场比较法是首选方法,对于新开发完成的居住用地,还可以使用成本逼近法。但是在很多情况下,最常用的是剩余法,在运用剩余法时,必须注意其资金的时间价值。下面进一步说明剩余法的应用。
2.1 剩余法及其资金时间价值概述
剩余法又称假设开发法、到算法或预期开发法。它是从待估对象土地所建造的房屋等建筑物的预期销售收入减去有关开发建设成本、税费及正常利润后,求取待估对象客观合理价格或价值的方法[5]。其公式如下。
地价=楼价-建筑费-专业费-利息-利润-锐金
式中:（1）建筑费依据社会一般发生费用及行业惯例预算。
（2）专业费包括建筑师、工程师、测量师的收费,一般以占建筑费的百分比i计算,即。
专业费＝建筑费×i。
（3）正常利息率为r,则利息＝(建筑费＋专业费＋地价)×r。
（4）正常利润率为p,则利润＝(建筑费＋专业费＋地价)×p。
（5）与地价有关的税收为t。
（6）按上述每项费用的具体计算方法汇总,即可得到。
地价＝楼价－建筑费－建筑费×i－(建筑费＋专业费＋地价)×r－(建筑费＋专业费＋地价)×p－t。
整理后即:
(1)
土地开发项目从投资建设到竣工验收交付使用需要一定的周期,在这一周期过程中,各项资金费用的投入和回收都与它们发生的时点紧密相关,即资金的时间价值运动形态时刻贯穿于地产开发的全过程中。据此,剩余法中所涉及的土地取得与开发费用、建筑费用、专业费用等的投入和销售收入的获取都表现为开发周期内不同时段上的现金流动量,充分反映出资金运用的时间价值规律特征,因此,假设开发法在实际评估中运用的关键是判断好各项费用发生的时点,运用资金时间价值运动规律进行估算,才能使估算的结果准确可靠。资金的时间价值,是通过时间和利息率来体现的,有借贷款,但无借贷时间,如马上就还,则利息为零。在剩余法评估地价时,全部预付成本=建筑费+专业费用+地价,或者,全部预付地价=土地开发费+生地地价,是计算利息的基础,但是,利息额的大小则与开发过程长短有关,开发过程越大,利息额越大[6～7]。针对这一情况,现就剩余法的具体计算公式、利息、利润的计算案例进行讨论。
2.2 剩余法应用的案例
（1)委估对象:某七通一平的空地,面积2400平米,允许用途为商住混合楼,容积率7,覆盖率≦50%,土地使用年限50年。
（2)估价要求:2007年10月出售,求购买价。
（3)其他估价条件:①设计建筑面积16800平方米,14层,1～2层2400平方米用于商业,3～14层14400平方米用于住宅;②开发费用估计:总建筑费1200万元,专业费为建筑费的6％,利息率10％,税费按楼价的8％计;③估计建成后商业楼即可全部售出,住宅楼的30%在建造完成后即可售出,50%半年后才可能售出,其余20%一年后才能售出。预计当时售价商业楼6000元/平方米,住宅楼5000元/平方米,投资利润率为20％;(4)建设共需3年完成(到2010年10月),第一年投入50％的总建筑费,第二年投入30％,第三年投入20％。
计算方式的选择。
(1)公式法:①总楼价=6000×2400/(1+10%)3+5000×14400/(1+10%)3×[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5+20%/(1+10)1]=65248986(元)。
②总建筑费=[(12000000×50%)/(1+10%)0.5]+[(12000000×30%)/(1+10%)1.5]+[(12000000×20%)/(1+10)2.5]=10732323(元)。
③总地价=[65248986－10732323×(1+6%+10%+20%+6%×10%+6%×20%)－65248986×8%]/(1+10%+20%)=34799943(元)。
④单地价=34799943/2400=14500(元/m2)。
(2)静态方法:①总楼价=6000×2400+ 5000×14400=86400000(元)。
②总建筑费=12000000(元)。
③总专业费=总建筑费×6%=12000000×6%=720000(元)。
④总利息=(总地价+总建筑费+总专业费)×利息率
=总地价×10%×3+12000000(1+6%)×50%×10%×2.5+12000000(1+6%)×30%×10%×1.5+12000000(1+6%)×20%×10%×0.5=总地价×0.3+2226000(元)。
⑤总税费=总楼价×8%=86400000×8%=6912000(元)。
⑥总利润=(总地价+总建筑费+总专业费)×利润率=总地价×20%+12720000×20%=总地价×0.2+2544000(元)。
⑦总地价=86400000－12000000－720000－(总地价×0.3+2226000)－6912000－(总地价×0.2+2544000)。
总地价=61998000/1.5=41332000(元)。
⑧单地价=41332000/2400=17222(元/m2)。
(3)动态方法(一)。
①总楼价和总建筑费都参照公式法的原解法,分别为65248986元和10732323元。
②总专业费=总建筑费×6%=10732323×6%=643939(元)。
③总税费=总楼价×8%=65248986×8%=5219919(元)。
④总利润=(总地价+总建筑费+总专业费)×利润率=总地价×0.2+2275252(元)。
⑤总地价=总楼价－总建筑费－总专业费－总税费－总利润。
=[65248986－10732323(1+6%+20%+6%×20%)－5219919]/(1+20%)=38647960(元)。
⑥单地价=16103(元/m2)。
(4)动态方法(二)。
①总楼价和总建筑费都参照公式法的原解法,分别为65248986元和10732323元。
②总专业费=总建筑费×6%=10732323×6%=643939。
③总税费=总楼价×8%=65248986×8%=5219919(元)。
④总利润=(总地价+总建筑费实际投入额+总专业费实际投入额)×利润率/(1+10%)3
=总地价×0.1503+1911345(元)。
⑤总地价=总楼价－总建筑费－总专业费－总税费－总利润
=[65248986－10732323(1+6%)5219919－1911345]/(1+0.1503)
=40634148(元)。
⑥单地价=16930(元/m2)。
每种计算方法所得的结果都不一样,但要注意,动态与静态方法不能在同一评估项目中混合使用,这样不仅会产生重复计算,而且使估算结果出现偏差;同一项目不能用两种方法分别计算,这样有可能出现测算结果差别较大,给人产生评估方法不科学合理的印象,使评估价格的可信程度受到影响。然而在公式法中,出现动态方法和静态方法混用:总楼价、总建筑费的计算采取折现现金流的动态计算公式;地价计算却直接套用静态计算的理论公式;利息计算存有偏差,与假设开发法的总体评估思路矛盾。静态方法是从单利计息的角度,通过地价款、建造成本、管理费用、营销费用的数量及投入时间、销售收入的数量及回收时间来计算利息,从而考虑资金的时间价值[8]。实际上是确定计算时点为开发之初,不考虑各项支出、收入发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,但要计算利息,计息期通常到不动产开发完成为止。静态方式主要适合现有新旧房地中的地价评估。动态方式要考虑各项支出、收入发生的时间不同,即首先要将它们的价值折算到同一时点上(通常是折算到估价日期上),然后再相加减,但这一过程中,为避免重复不再单独考虑投资利息[5]。可见此题只能运用动态方法,在一些文献[9～12]中,曾出现应用公式法,静态方法和动态方法(一),但如果总利润的计算基数是总地价、总建筑费用和总专业费用三者之和,在采用动态方式计算时,不应以折现后的总建筑费用和总专业费用加总地价之和为基数计算利润额。因为,按“折现过程即计算过程”,折现后的总建筑费和总专业费中已包含利息在内,以致无形中,利息也计了利润。另外,应注意利润的取得应在商品房售出之时,无销售收入则无利润可言。因此,总利润值也应进行折现,以与其它指标相统一。据此分析,动态方法(二)是相对正确解法。该案例应采用动态方法(二)计算。
3 结语
剩余法的应用在目前来说是比较成熟的,但其运用时需注意考虑资金时间价值的影响。在公式法中,由于出现动态方法和静态方法混用,使得计算结果过低,与假设开发法的总体评估思路矛盾。静态方式不考虑各项支出、收入发生的时间不同,使计算结果过高,而且主要适合现有新旧房地中的地价评估。动态方法(一)实际上是假设利息计利润,但由于折现后的总建筑费和总专业费中已包含利息在内,以致无形中,利息也计了利润,造成计算结果偏低。动态算法(二),实际上是假设利息不计利润,是对动态方法(一)的改正,计算结果相对比较正确。在实际估价中,应合理预测地产开发周期及费用支付特点、融资及销售等情况,在此基础上适当考虑资金时间价值的影响,运用正确的评估方法,这样才能得出科学的评估结论。
参考文献
[1] 董震宇.关于城市居住用地价格的讨论[J].黑龙江科技信息,2003(4):25.
[2] 冯忠江,梁彦庆,陈旭娜.石家庄市居住用地地价时空变化研究[J].价格月刊,2008(9):10～11.
[3] 武文杰,刘志林,张文忠.基于结构方程模型的北京居住用地价格影响因素评价[J].地理学报,2010(6):676～684.
[4] 闫天龙,曹照平.土地估价指南[M].北京市:机械工业出版社,2004,7:1～50.
[5] 周小萍,毕继业,王军艳.不动产估价[M].北京:北京师范大学出版社,2008:194～224.
[6] 杨志明,董毓智.再论“剩余法”及其应用[J].中国土地科学,1996(3):39～41.
[7] 邱华炳.土地评估[M].北京市:中国财政经济出版社,2003:186～216.
[8] 肖旭.评估土地价值的最有效办法——假设开发法[J].科技资讯,2010,17:217.
[9] 柴强.剩余法及其用于出让地块估价的计算[J].中国审计信息与方法,1994,3:12～13.
[10] 马广林,孙平.小疏忽引出大问题——资产评估“剩余法”运用中存在的问题分析[J].中国资产评估,2003(6):39～41.
土地租金评估方法范文第5篇
一、组织实施
（一）根据省、市政府部署，按照统一领导、统一部署、统一征迁、统一补偿和分级负责、责任包干的要求，在县委、县政府的领导下，县铁路建设指挥部（以下简称县指挥部）全面负责铁路建设工程征地拆迁政策处理工作的组织、指导、协调、监督、管理工作。县指挥部下设办公室，主要负责县指挥部日常工作和铁路建设工程征地拆迁政策处理工作的组织实施。
（二）沿线乡镇（街道）对辖区征迁工作负总责，按照统一的标准和统一的时间，做好本辖区内的土地征占、青苗补偿、坟墓迁移、房屋拆迁、协议签订、拆迁户安置等工作；同时做好宣传发动和群众思想工作，及时协调处理好征迁、施工过程中出现的各种矛盾，维护社会治安，营造良好的建设施工环境。
（三）县国土部门负责土地征收（用）和报批、落实临时用地、组织复耕以及配合县人劳社保部门和乡镇（街道）做好符合条件的被征地农民基本生活保障等工作。
（四）县财政、建设、规划、交通、人劳社保、农业、林业、水利、公安、民政、环保、供电、广电、电信、移动、联通等部门要根据各自职责做好征迁相关工作。铁路建设工程项目公司（以下简称项目公司）和施工单位按照业主职责和有关规定，做好征迁、建设等相关工作。
二、征迁内容
（一）征地拆迁范围
1、红线内征地拆迁。原则上按铁路建设工程项目初步设计批复意见和用地红线规定执行（包括设计变更）。
2、红线外征地拆迁。边角地、夹心地、环境保护敏感建筑物的具体范围，由项目公司和有关部门成立联合调查组，共同核定，并按以下方式进行分类处理（如遇特殊情况由县征迁部门与项目公司协调处理）。
（1）边角地和夹心地。边角地是指新建铁路与既有铁路、高等级公路、河流、其它屏障性建（构）筑物地界桩之间形成了合围，而且无法耕种的小面积土地；夹心地是指新建铁路与既有铁路、高等级公路、河流、其它屏障性建（构）筑物地界桩之间形成的宽度小于米范围内的长带型可继续耕种的土地。
（2）边角地和夹心地上的房屋按拆迁处理。
（3）新建铁路经过人口密集地段，距外轨中心线米以内的住宅、学校、医院敬（养）老院等敏感建筑物，优先采取功能置换措施，无法置换的按拆迁处理。
3、新建铁路从企业厂区穿过，其红线内拆迁量超过厂区建筑总面积%或直接影响企业的主要生产功能，原则上应作整体拆迁处理。
（二）征地拆迁数量
1、用地数量。包括主线红线内用地量、拆迁安置用地量和“三改”项目用地量等，纳入项目用地同步报批。具体数量由县国土部门会同县指挥部、项目公司等成立联合调查组，在勘测定界的基础上，结合现场实际，对包括边角地、夹心地、“三改”项目用地等进行共同查核，确定数量，分类统计，共同签认。
2、房屋拆迁数量。由县指挥部和项目公司成立联合调查组，委托有资质的评估机构，结合现场实际对住房、农用房、企事业用房、学校用房等进行联合调查丈量，确定数量，共同签认；无法改变功能继续使用而需拆迁的环境保护敏感建筑物，由县指挥部与项目公司等联合调查，确定数量。
3、地上地下建（构）筑物和地面附着物拆迁数量。必须拆除或迁建的地上地下建（构）筑物和地面附着物，包括水电、通讯、道路、桥梁、管线、市政、水利设施、河埠、机埠房、水井、水塔、晒谷场、树木、绿化物、围墙、广告牌、坟墓、庙宇等。建（构）筑物由项目公司与县征迁部门和权属单位共同现场查核，确定数量，分类统计，共同签认。地面附着物由项目公司与县国土部门成立联合调查组，现场核查，确定数量、类别，共同签认。
三、土地征占
（一）铁路建设工程为国家重点建设项目，被征占土地的单位和个人应当服从国家建设需要，积极支持征地拆迁工作的实施。
（二）铁路建设红线内占用的集体土地、国有农用地，全部采取国家征收（用），征收（用）补偿费用按政办发〔〕号文件执行。
（三）对占用国有出让土地的使用权收回，实行货币安置，货币安置补偿按出让合同结合市场价评估扣除已使用年限的形式确定。
（四）对占用工业园区土地的，除按国有出让土地补偿外需对其开发成本予以补偿。
（五）“大三改”项目用地补偿按本办法确定的标准执行，其用地数量纳入项目用地同步报批，报批费用由项目公司承担；“小三改”项目用地实行只补不征，由项目公司按区片综合价补偿。
（六）边角地按区片综合价补偿；夹心地实行只补不征，由项目公司按万元/亩予以补偿；环境保护敏感区和边角地、夹心地上的房屋拆迁安置用地按区片综合价补偿。
（七）征占水域的，由项目公司向县水利部门申请，经审核审批后方可使用。征占水域要补建，在无法补建时，由项目公司按照国家、省及县政府有关政策评估后给予补偿（包括费税），协议由项目公司与相关单位或权益人签订。
（八）征占林地的，由项目公司向县林业部门申请，经批准后方可使用。征占林地补偿标准按国家、省及县政府规定政策执行，协议由项目公司与相关单位或权益人签订。
（九）临时设施用地按照节约集约用地和尽量少占耕地原则，由项目公司（或委托的指定施工单位）向县国土部门申请，并制订复垦方案和签订临时用地协议（临时用地协议由权属单位与施工单位签订，县指挥部、项目公司、县国土部门鉴证；临时用地时限原则上不超过2年），向县国土部门缴纳临时用地复垦履约保证金（临时用地复垦履约保证金按水田万元/亩、其它地类万元/亩缴纳），经批准后方可使用。根据国家和省有关规定，工程临时用地在施工结束后由项目公司负责复垦，恢复其原有的使用功能，并由县国土部门会同县指挥部、农业部门负责验收。复垦验收合格后，临时用地复垦履约保证金退还缴纳单位。已用于工程临时用地的夹心地、边角地，并已缴纳了临时用地相关费用，临时用地租金与土地补偿费两者，按“就高原则”计取其一。
（十）对于工程建设期间，遇到坍塌、滑坡占用征地红线外土地且无法恢复的，由施工单位按照只补不征原则和区片综合价标准，对土地权属单位予以补偿。
（十一）各类苗木、附着物，由所有者在规定时间内迁移。其补偿费（除大型苗圃和零星珍贵树木）由县国土部门与乡镇（街道）依据政办发〔〕号文件精神，实行包干，并按照标准补偿到户。大型苗圃和零星珍贵树木的补偿费，由县国土部门委托专业评估机构评估后补偿。征收（用）土地方案公告后种植的树木、苗木、农作物等不予补偿。
（十二）坟墓迁移补偿费：单穴元/座，双穴/座，根据详查实际数量补偿。对征收范围内需要迁移的坟墓，原则上要求安置在公墓内，并给予安置墓地的投资主体元/座补助。
（十三）养殖鱼塘：主要指正规鱼塘且深度超过米，浅于米酌情扣减补偿费，养殖食用鱼的—元/亩，含迁塘费、筑塘费；同时养殖珍珠的水塘，另外补偿不超过元/亩的珍珠迁移费。
（十四）为确保被征地农民的基本生活保障，凡因红线内土地、边角地、红线内的房屋拆迁安置用地、环境保护敏感区和边角地及夹心地上的房屋拆迁安置用地等征用，被征地农民基本生活保障缴费标准中政府出资部分及参保人员的档案保管费、管理服务费由项目公司承担。
（十五）按国家和省有关文件规定，必须缴纳的规费（税）由项目公司负责缴纳。
四、建（构）筑物拆迁
（一）铁路建设征收范围内集体土地上房屋和其它构筑物实行一次性拆迁、补偿，按本办法执行；国有土地上房屋和其它构筑物拆迁、补偿按照现行政策处理。建（构）筑物拆迁原则上由被拆迁人自行组织，残值归其所有。
（二）被拆迁居民房屋的补偿费以下列标准为基础，按照房屋建筑的不同结构和新旧程度、装修程度，经评估机构评估后，给予补偿。
类别房屋结构补偿标准
（单位：元/平方米）分类简要
1框架结构房屋整体为全框架结构，内外墙粉刷，水电卫齐全，设施良好（外墙未粉刷的减元/平方米，内墙未粉刷的减元/平方米）。
2框混结构房屋建筑部分为钢筋混凝土框架和砖混结构，内外墙粉刷，水电卫齐全，设施良好（外墙未粉刷的减元/平方米，内墙未粉刷的减元/平方米）。
3砖混一级房屋整体砖混结构，屋面现浇或预制板隔热，内外墙粉刷，水电卫齐全，设施较好（外墙未粉刷的减元/平方米，内墙未粉刷的减元/平方米）。
4砖混二级房屋整体为砖混结构，屋面盖瓦，内外墙粉刷，水电卫基本齐全，设施尚好（外墙未粉刷的减元/平方米，内墙未粉刷的减元/平方米）。
5砖木一级房屋整体为砖木结构，内外墙面粉刷较好，室内设施一般（外墙未粉刷的减元/平方米，内墙未粉刷的减元/平方米）。
6砖木二级房屋整体为砖木结构，内外墙面粉刷一般，室内设施较次（外墙未粉刷的减元/平方米，内墙未粉刷的减元/平方米）。
7泥木结构房屋墙体为泥墙，屋面盖瓦。
8简易建筑建筑结构简单，室内较为简陋（主要指披屋、柴房、猪栏、厕所等附属用房）。
9毡棚屋面为油毡、茅草、石棉瓦等。
说明
1、楼层计算办法：属楼板分层，安全承重，层高米（含）以上，按一层计算；层高米（含）～米（不含）按不高于层计算；层高米（含）～米（不含）按不高于层计算；层高米（含）～（不含）米按不高于层计算，层高米以下不作楼层计算。
2、建筑年限在3年以内的不计算折旧；超过年的每年按%折旧，最高折旧率不超过%。
（三）被拆迁居民房屋内的装修及设施通过评估予以补偿。
（四）企业拆迁实行货币安置，其中：
1、对被拆迁企业的用地及地面附属物，按市场价格评估实行货币安置。根据土地取得的不同方式，由房地产评估机构按市场比较法进行评估，如缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，可采用成本法等其它评估方法，评估结果由县国土部门会同县建设部门审核。
2、被拆迁企业生产设备，由被拆迁企业自行搬迁。机器设备搬迁补助及安装调试、停产（业）损失及过渡费补助由受委托的具有资质的评估机构进行评估予以补偿（补偿设备范围：必须是在生产线上正常使用的固定设备，废弃设备以及运输、装卸设备等动产设备除外）；停产（业）损失及过渡费补助按月计算，支付4个月。
（五）畜禽养殖场所临时建筑物及配套设施通过评估予以货币补偿，其中临时建筑物参照上述建筑补偿标准评估补偿。
（六）其它构筑物补偿：
1、氨水池、水泥蓄水池：按砌体的立方计算，每立方米为元。
2、晒场：水泥晒场—元/平方米，三合土晒场元/平方米。
3、围墙：砖砌元/平方米，石砌元/平方米，三合土元/平方米，地下基础部分不另计。
4、水井：深井元/口，沉井元/口，手压水井元/只。
5、粪缸：一担缸元/只，二担缸元/只，三担缸元/只，千斤缸元/只，粪池元/只。
6、洗衣池：元/只。
7、蔬菜大棚：钢架棚元/平方米，其它棚架（竹木等）5元/平方米。
（七）征收（用）土地方案公告后建造的建筑物、设施等不予补偿。上述未涉及的建筑物与构筑物（不含机器设备）拆迁，按评估价或重置价给予一次性货币补偿。
五、拆迁户安置
（一）对因铁路建设涉及集体土地上房屋拆迁的住宅统一实行迁建安置，拆迁户的安置由各乡镇（街道）、村按有关建房规定和标准落实；安置用地按照县国土、规划部门核准的面积确定并置换；安置用地由县国土部门统一征用，其安置用地征用和报批费用由项目公司支付，纳入项目征地成本。安置户安置标准按家庭实际在册人口划分为大、中、小三种户型，其中人以上的大户建筑占用耕地面积不超过平方米；人的中户建筑占用耕地面积不超过平方米；人的小户建筑占用耕地面积不超过平方米。
（二）拆迁户搬家费补助（以户为单位）人以下（含人）一次性补助元，人以上（含人）一次性补助元。拆迁户安置过渡费，人以下（含人）一次性补助元；人以上（含人）一次性补助元。过渡用房由拆迁户自行解决。
（三）拆迁安置点的基础设施配套工程按新农村建设的基本要求进行设计和建设，其费用列入项目拆迁安置成本。项目公司可以直接组织实施拆迁安置点基础设施配套工程，也可按相关配套标准预算包干补助给乡镇（街道）或村组织实施建设。拆迁安置点勘测、设计、规划等和新建安置房屋报批费用由项目公司承担。对被拆迁人自行组织拆、建房屋过程实行人身意外伤害保险，其费用由项目公司承担。
（四）鉴于铁路建设拆迁工作时间紧、任务重、要求高的实际，对被拆迁人按时完成拆迁并及时交付使用的，实行一定数额拆迁奖励。凡超过限期者不予奖励，奖励以户为单位。具体包括：
1、被拆迁人按时完成其住宅房屋拆迁并及时交付使用的，按其住宅房屋建筑面积每平方米奖励元；提前-天的，按其住宅房屋建筑面积每平方米加奖元；提前-天的，按其住宅房屋建筑面积每平方米加奖元；提前天及以上的，按其住宅房屋建筑面积每平方米加奖元。
2、被拆迁人按时完成其除住宅房屋外泥木结构（含）以上等级建筑物拆迁并及时交付使用的，按其拆迁建筑面积每平方米奖励元。
3、被拆迁人按时完成其简易建筑、毡棚等级建筑物拆迁并及时交付使用的，按其拆迁建筑面积每平方米奖励5元。
六、杆（管）线迁移及其它
（一）铁路建设涉及需要迁移的高压铁塔、高低压电力杆、通讯杆（含光缆线）、广播电视杆、自来水、燃气管道等设施由各产权单位负责迁移，其迁移费由项目公司（或委托施工单位）与各产权单位协商确定，县相关部门给予配合。杆（管）线迁移“三杆”迁移涉及到的用地和青苗补偿标准按政办发〔〕号文件精神执行。
（二）“三改”项目原则上应由项目公司予以修复或还建，确保完善设施的系统功能，对不能恢复或相关权属单位认可不再恢复的“三改”项目设施，经评估机构评估给予经济补偿。因工程影响涉及新增设的排灌涵洞、渠道和道路等“小三改”项目，由项目公司或施工单位和所在的乡镇（街道）、行政村共同商定，并签订协议，项目公司或施工单位按协议改建。
（三）因工程施工损坏民房、毁坏山林、环境污染等，由项目公司督促施工单位负责按有关规定或经评估机构评估补偿。
（四）施工车辆使用国、省、县、乡、村等道路（含桥梁），由项目施工单位直接与相关权属单位或权益人协商确定并签定协议缴纳一定数额的道路损坏恢复保证金，其中：对于施工车辆使用县道以上道路的，由施工单位与县交通部门签订协议，县指挥部、项目公司、乡镇（街道）鉴证；对于施工车辆使用乡道及以下道路的，由施工单位与各乡镇（街道）签订协议，县指挥部、项目公司鉴证。损坏道路由施工单位负责恢复，经验收合格后退还保证金。
（五）铁路建设工程涉及的文物保护、考察等费用由项目公司直接支付给相关单位。
（六）为确保项目建设顺利推进，建立项目工作劳动竞赛考核奖励机制。其奖励费用按照项目征地（包括临时用地）、拆迁面积的一定额度标准计提控制，纳入征迁成本。具体考核奖励办法由县指挥部负责制定实施。
七、工作要求
（一）鉴于征迁工作政策性强、情况复杂、工作量大，工程建设涉及到的乡镇（街道）、部门要高度重视，加强领导，通力协作，确保按期保质完成征迁任务。县指挥部与相关乡镇（街道）、部门签订征迁工作目标责任书，明确征迁任务、完成时间和补偿标准。对按时完成征迁任务的予以表彰奖励，对不能按时完成征迁任务的乡镇（街道）、部门进行通报批评。
（二）各有关乡镇（街道）、部门在征迁工作中要严肃纪律，规范操作。对征迁工作中出现恶性事件的、或严重拖延项目进度的、或有违法乱纪行为的，查明原因后严肃追究有关单位和责任人的责任。
（三）各项政策处理补偿费用统一由县指挥部按规定标准和实际征收数量核计，分期拨付，包干使用。禁止任何单位和个人以任何形式截留、挪用、私分被征迁单位和农民的征迁补偿款。
八、本办法适用于在县行政区域范围内开工建设的铁路建设工程项目的政策处理。
九、本办法自公布之日起施行。
县 铁路电气化提速改造工程所有项目仍适用《县 铁路电气化提速改造工程征地拆迁政策规定》（政发〔 〕号），在县 铁路电气化提速改造工程所有项目终结时，政发〔〕号文件废止。
