关于土地流转相关政策

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关于土地流转相关政策范文第1篇

关键词：土地；流转；规模；收益

中图分类号：[Z—0021] 文献标识码：A 文章编号：1674—0432（2012）—08—0035—1

1 当前农村土地流转状况

1.1 农用地流转的主要形式

根据现在的实际情况调查，当前农用地的流转形式不断创新，主要流转形式有：一是转包，是农民之间经过口头协商达成协议，将土地经营权转包给另一方进行经营，一般是一年一结算承包费。二是租赁，农民将自己所承包的土地经营权在一定的年限里租赁给他人或单位，由他人或单位行使土地使用权进行生产。并向出租人支付租金。三是互换，是农户与农户之间为了方便耕作，互相经过协商进行等价值的交换地块的经营权，不改变承包关系。四是入股，农民将土地经营权交给农业经营合作社进行入股，由合作社进行经营的一种托管的形式，由农民支付经营费用，这样农民就空出时间外出打工搞创收，年终分红，收益大大增加。这种形式一般也是一年一签协议。但采取这种形式进行土地流转的很少。

1.2 流转规模不断增加，农民收入稳定增长

农村土地流转面积不断增加，规模不断扩大，使流转速度不断加快。减少了农民的生产经营风险，加大了农民的收入，提高了农民的生活水平。

1.3 流转政策不断完善，服务水平得到提高

政府部门为了农民利益的需要出台了土地流转相关政策，保障农民土地流转过程中的利益，减少了风险，提高了农民进行土地流转的信心，提升土地流转的服务水平，推进了土地流转市场的平稳发展。

2 农村土地流转存在的问题

2.1 土地流转的规模尚小

在目前的农村下，土地单户经营，分散性大。土地都是零散经营，一般都是一户一小块，很难进行大面积调整。农业结构制约规划成片耕种，规模经营难以实现，阻碍了实现农业机械化生产，使种植效率降低。

2.2 土地流转形式单一

当前土地流转形式只局限于转包，和一少部分出租，至于转让、入股和其他形式很少，所以单一的流转形式影响土地的规模经营进程。

2.3 土地流转机制不完善

虽然相关政府出台了关于土地流转的相关政策，但仍存在许多不完善的地方。没有相关的交易场所，没有相关的服务人员，没有严格的法律约束，有的合同不健全或没有书面合同等都存在很大隐患。

2.4 流转的动力和积极性不足

由于农民受传统思想的束缚，把土地看做命根子，存在有土地就有粮食吃的观念，不想脱离土地，又想外出打工的矛盾思想，使土地流转的速度变慢。

2.5 进行土地流转的宣传不到位

由于土地流转的宣传知识不到位或不全面，使一大部分农民对土地流转的理解不够透彻，只限于转包的形式。致使农民积极性不高，存在后顾之忧，造成土地流转滞下。

3 促使农村土地流转的对策

由于农村土地流转存在许多相关的弊病，为了解决这些问题，提出几点对策仅供参考：

3.1 加强加大土地流转知识的宣传，促进土地大规模流转

通过广泛进行土地流转知识宣传，让农民深入理解土地流转的利益所在，提高农民的信心，让农民放心，促进土地大规模的流转，提高土地的规模经营和合理进行农业结构调整，有效地提高土地的产出效益，增加农民的经济收益。

3.2 建立和完善土地流转利益的长效机制，提高农民进行土地流转的积极性

政府相关部门应成立相关的土地流转部门，对土地流转进行统一管理，完善土地流转的制度，保证农民的合法收益。一是完善运作机制，规范土地流转程序，建立土地流转的合同文本档案，保证土地流转自愿、公平、公正。二是强化监督管理，制定相关规划，使流转的土地高效、合理利用和生产，严防随意改变土地用途。三是成立服务体系，做到有服务地点，有服务信息，有咨询政策的接待与解答服务。加强土地服务的综合效率，促进农民进行土地流转的自愿性，加快农村土地的规模流转与经营。

3.3 积极探索土地流转的其他多种形式，加快土地流转

发挥农村土地的作用，探求多种土地流转形式，突破单一的流转，可以实行入股或合作社，对土地经营权进行托管，使农民空出时间外出打工，进行其他经营活动，增强农民的经济收入。

3.4 加大扶持力度，推进土地流转

建立土地流转扶持资金，扶持农民创业，建立农业生产保险机制，使其避开风险，加大农民工的培训力度，提高农民工的就业能力，增加农民工的就业数量，维护农民工的权益，解决农民工的因风险存在的后顾之忧，让其安心就业，从而提高了土地流转面积，加快土地的流转速度，为土地的规模经营提供保障。

3.5 建立土地流转的监督机制

关于土地流转相关政策范文第2篇

【关键词】土地流转 现代农业 新农家村

近年来，随着农村经济的持续发展，农业现代化的快速推进，土地问题显得越来越重要。各地在积极探索农业现代化的过程中，逐渐发现土地流转的重要性，意识到农村土地承包经营权流转是中国农业和农村发展到一定阶段的产物，是在现行基础上推行的一种行之有效的农村土地制度改进，对于维护农民的权益，促进农业和农村经济的发展，维护社会的稳定，具有重大的现实意义和深远的历史意义。

合心镇依托特色农业资源，大力发展现代化特色农业，形成了较为全面的现代农业产业布局。为了研究合心镇农业发展情况，本文选取合心镇新农家村作为研究对象，对其进行了调查研究。

通过调查发现，新农家村的农业发展水平虽然较高，但是现代化农业刚刚起步，农民仍以家庭为单位的方式进行耕种，土地流转情况很少，土地流转模式主要以农户承租和农村经济合作组织即合作社方式为主。本文从新农家村土地流转工作上的问题出发，分析其发展速度较慢的原因，并提出一些解决问题的参考建议。

一、新农家村土地流转存在的问题

合心镇新农家村位于长春市绿园区，其耕地总面积509公顷，其中粮食作物耕种面积为400公顷，园地面积为109公顷，水地面积2公顷，以种植玉米和甜瓜为主。调查发现，主要的土地流转方式是农户承租和农村经济合作组织即合作社方式，下面针对新农家村土地流转存在的问题进行简要分析。

（一）土地流转规模不大

通过对村民的走访调查发现，新农家村的合作社刚刚起步，只有6户农民参加了合作社，所以这部分的土地流转规模很小。又因为该村农民人均耕种面积大，大多数农民喜欢自己耕种，这就导致能通过承租方式进行流转的土地也不多，而且大多流转的土地不能连成片，不能形成规模经营。

（二）土地流转层次相对较低

新农家村土地流转层次低主要表现在以下四个方面：一是土地流转形式单一，承租土地的多，合作经营、转让等其他流转形式少；二是流转给一般农户的多，流转给种植大户的少；三是流转期限短的多，流转期限长的少；四是口头流转的多，书面流转的少。

（三）土地流转程序不规范

由于新农家村农户间的土地流转多发生在亲属之间，这就导致农用地流转操作不规范，流转过程的法律要件不完善，许多流转协议的内容简单，格式不规范，对流转双方责、权、利的界定不明确，而且多以口头协议代替书面协议。而且不按规定的程序办理相关手续，绝大多数以农户之间的私下协议方式进行，表现为隐形流转。

二、新农家村土地流转进程缓慢的原因

新农家村土地流转存在流转规模不大、土地流转层次相对较低、土地流转程序不规范的问题，而这些问题的产生与新农家村所处的外部环境和农户自身的生活状态有关。

（一）外部原因

1.农村社会保障体系与土地流转制度的不完善

由于我国农村社会保障体系还不够完善，土地依然承担着农民收入、就业、养老以及社会保障等多种功能，依然是他们赖以生存与生活的根本所在。另外，由于农村土地流转制度现在还不完善，农民存在较大担忧，所以农民也不会冒着风险去流转自己的土地。

2.政府对农村土地政策及相关法规宣传的力度不够

根据此次调查统计，农村中了解土地流转与相关政策法规的农民仅占很少的一部分，且村里很少进行相关方面的宣传与培训，使得农民对国家有关土地流转的政策认识不足，虽然成立了农村经济合作组织，但并没有按规定的方式运行。由于政府相关政策法规的宣传不到位，导致土地流转的进一步展开十分困难。

（二）农民自身的原因

1.传统的种植观念

合心镇距离长春市区仅7公里，优越的交通优势使新农家村在外务工的农民大多都是“离土不离乡”，虽然这部分农民占有一定比例，但仍居住在城镇内，农忙时务农，农闲时务工，两不耽误，这就导致该村劳动力转移程度低。且该村绝大部分农民是以家庭为单位从事农作物耕种的，多年的农业生产经验使他们已经习惯了当前的生产方式，即便土地流转能够使他们的收入提高，在传统的种植观念的影响下，他们也不会轻易改变当前的生产方式。

2.农民节余资金较少

根据调查，新农家村村民每年的结余资金较少，大多不超过5000元，村民的支出主要在教育和医疗上，虽然农村现在有许多教育和医疗方面的优惠政策，但因为制度的不完善，农民仍然享受不到。如果这些问题不解决，农民就没有多余的资金进行其他生产活动，由此看来，对于以土地为衣食来源和生活保障的广大农民来说，进行土地流转就几乎是不可能的事情。

3.人均占有土地面积较大，形成资源诅咒

经调查，合心镇新农家村每户分得的土地约为十亩左右，土地面积大，使得农民对土地过于依赖以至于不想将手中的土地进行流转，形成了典型的土地资源诅咒，也正是因为这一点，才导致了农民不富有，甚至很穷的现象。

三、促进新农家村土地流转的对策建议

（一）强化政府职能，加强组织领导

政府要加强对土地流转的调控，完善农村土地流转的政策法规的制定，建立完善的土地流转管理部门。政府需要加强引导，鼓励和帮助农民进行土地流转，使有土地流转意向的农民和需要土地的农民有处咨询，签订合法有效的合同，引导农民流转的土地向高效农业、规模种植的方向发展。政府部门在土地流转中起着至关重要的作用，如果政府部门可以加大组织职能和执行力度，一定能开辟土地流转的新局面。

（二）增强宣传力度，改善农民传统观念

让农民意识到土地流转的重要性，是加快土地流转的前提。要转变农民对土地流转的错误认识，必须加强宣传力度。针对一些年龄比较大的农民，要讲清国家的政策以及土地流转带给农民的好处，激发农民土地流转的积极性。在条件允许的情况下，可以组织农户到周边农业示范点或者一些土地流转成功的地方进行参观。用实践改变农民的观念，促进土地流转的顺利进行。

（三）开展培训工作，为农村劳动力转移创造条件

笔者所调查的新农家村位于长春市郊区的合心镇内，而该镇拥有长春市轨道交通运输业产业园，轨道交通运输业作为朝阳产业，对劳动力有巨大的需求。作为拥有便利条件的城郊村，应该多举办一些便于农民学习技术的培训班，让更多的农民拥有一技之长，可以进工厂工作。如果该村农民能够学到这方面的技能，就会离开土地，这样土地流转的进行就更顺利了。

（四）调整农村产业结构，推动农村土地流转

新农家村位于长春市郊，是一个适合开展大规模经济作物种植的村子，但该村农民的主要收入来源仍然依靠种植玉米，只有一少部分农民种植经济作物，这说明农民并没有充分利用自己的交通优势，发展能够带来高收入的经济作物的种植。如果农民能够逐步从种植玉米中解放出来，大范围发展适合该地区的经济作物的种植，形成规模经营，这样既能提高农民的收入又能促进土地流转工作的进行

（五）完善社会保障体系，给农民以安全感

农民对承包地拥有流转的权利，并不能保证土地流转的顺利进行，或者达到社会经济发展需要的流转规模。为此，要为农民建立完善的社会保障体系，以解除农民的后顾之忧，给离开土地的农民以安全感，在提高收入的基础上，进一步确保农民土地流转后的生活。通过这些措施，使农民能够愿意走出去，而且能够走出去，进而为农村土地流转创造良好的条件。

（六）加大农村金融对土地流转的支持

虽然笔者所调查的新农家村，目前土地流转形式单一，但该村优越的地理位置，使土地流转在未来将会具有广大的前景，而要进行大面积的农村土地流转就需要大量的资金，但是就目前的情况看，流入土地的承包户一般无法找到担保单位或个人，这就会导致土地流转因为资金的问题而搁置，限制了土地流转的规模和效益。这就需要农村金融机构在信贷方面给予支持，建立农业担保机构，支持具备条件的规模经营主体以合法的方式进行融资，缓解土地规模经营的资金困难问题。

总之，通过加强政府部门的组织领导，明确工作职责，有针对性地对农村的劳动力进行技术培训，加快该村的劳动力转移。加强政策宣传，引导农民自觉参与土地流转。完善农村社会保障体系建设，加大农村金融机构对土地流转的资金支持，促进土地流转健康发展。通过这一系列措施的落实，新农家村的土地流转一定会为该村农业经济的发展做出巨大贡献。

参考文献

[1]郭晓鸣.中国农村土地制度改革：需求、困境与发展状态[J].中国农村经济，2011（04）.

[2]张爱云.关于推进农村土地使用权的思考[J].学习论坛，2003（07）.

[3]张富杰.农村剩余劳动力转移背景下的农地流转研究[D].武汉：武汉理工大学，2009.

[4]郭超.白城农村土地流转问题研究[D].延吉：延边大学，2011.

[5]刘晨晖.关于浏阳市土地流转的调研报告[J].经济管理者， 2011（22）.

关于土地流转相关政策范文第3篇

    论文关键词 农村土地流转 农村妇女 土地权益 法律保护 立法完善

    农村土地承包经营权流转(以下简称农村土地流转)对农民切身利益问题进行了一定程度的改革与调整,其中包括土地承包经营权、土地征用补偿权以及宅基地使用权等权利义务内容。然而,这一变革对于农村妇女这个脆弱群体而言,要想让自身合法权益不受侵害,难度较大。关键性原因在于:现行的法律法规对农村妇女权益保护不够完善,在操作层面上,对农村妇女权益保护存在缺失。

    一、农村土地流转中妇女权益保护缺失现况分析

    大量的实证研究表明:在农村土地流转背景下,不同类型的农村妇女在权益受侵害方面呈现出不同的特点。具体有以下几种表现:

    (一)农村出嫁妇女流失承包土地按照我国绝大部分农村习俗看,妇女在出嫁后自身的户籍将从娘家所在村庄迁移至婆家所在村庄。而农村的土地政策“增人不增地、减人不减地”,所以,嫁到外村的妇女在娘家的土地承包权,全部或部分被村委会收回,或者被父兄等亲人占有;而新嫁入的媳妇没有土地分,形成了“娘家土地带不走,婆家没有土地分”局面。从长期发展角度看,这部分农村妇女丧失的不仅仅是土地承包权,还失去了与土地权益相关的分红权、征用补偿权以及宅基地分配权等延伸权利。农村妇女出嫁对娘家的土地失去承包权,在婆家又不能取得新的土地承包权。这种现象在沿海、土地价值较高的地区较为普遍。

    (二)农村离婚妇女丢失承包土地按照农村习惯,妇女一旦离婚,一般不会继续留在男方家生活,而属于自己的那份承包地因无法分割,根本带不走。若女方再婚,到了新居住地也分不到新的承包地。实际上,这部分农村妇女因离婚丧失了依赖于土地而生存的基本身份,由此使得妇女自身的日常生活与生存受到严重的挑战。所以,在现行农村土地承包法律规范中增加对离婚妇女土地权益保护内容,尤为重要。

    (三)农村丧偶妇女往往丧失承包土地在我国绝大部分地区,农村丧偶妇女土地权益受到侵害问题尤其严重。丧偶妇女既可能丧失自身的承包地,又可能丧失对其亡夫承包地继承权。其中,最直接的表现在于:包括受到再婚等因素的影响,丧偶妇女往往会离开原居住地。她们家庭签订的土地承包合同往往会被单方终止,她们及亡夫的承包地就可能被强行回收。这种行为实际上就是对丧偶妇女合法土地承包经营权的非法剥夺。

    综上所述,土地资源固定性与婚姻变动性之间的矛盾,决定了农村妇女在现有土地集体所有制和家庭承包模式下,其个人力量难以与集体及家庭力量对抗,也注定了在这场利益博弈中,因婚姻流动的农村妇女始终属于弱势群体一方,为此,亟待法律上提供保护。

    二、农村土地流转中妇女权益法律保护缺失成因分析

    农村土地流转中妇女权益保护工作开展难度较大,主要原因可归纳为以下几个方面:

    (一)法律法规对农村妇女权益保护规定不够完善目前对农村妇女土地权益保护的法律法规,主要包括《妇女权益保障法》、《农村土地承包法》、《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》等专门性规定。尽管这些法律法规对农村妇女土地权益保护做了些原则性规定,但其中仍然不够完善,诸多规定流于形式,难以执行。例如,《妇女权益保障法》第33条第1款规定:“任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由,侵害妇女在农村集体经济组织中的各项权益”。由于该条款没有匹配相应的法律责任,成为一纸空文,难以落实。此外,《农村土地承包法》第3条和第15条规定,农村土地承包制度是建立在农村集体组织基础之上的内部家庭承包模式,农村集体经济组织的农户才能作为家庭承包方的基本单位,但对于农村妇女是否能够直接作为家庭承包方责任人或共有人的问题并没有明确的规定。受这一立法缺失影响,农村妇女往往由于婚姻变动丧失了土地承包权,而无法获得有效救济。

    (二)配套规定在农村妇女权益保护方面对接不畅、可操作性差在涉及到对农村妇女土地权益保护的法律法规当中,关于男女平等问题是特别引人注意,但这种规定仅仅体现在抽象层面上,在农村妇女如何维权方面缺乏有效的路径和手段,并且与相关司法解释对接不上,可操作性差。例如,《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第1条规定:“集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的,人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决”。在以家庭为单位的承包模式下,农村妇女能否作为集体经济组织成员的适格主体,存在争议。当农村妇女土地承包经营权受到侵害时,只能寻求行政途径解决,而村委或村集体经济组织又非行政机关,所以,往往告状无门。此外,《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》第2条第3款也有类似的规定,把因征收集体所有的土地及其补偿发生的纠纷,排除在仲裁受案范围之外。所以,现行的农村妇女土地权益保护配套规定过于原则性,或存在对接不畅,亟待改进。

    (三)以民主程序议定的村规民约,以多数人的名义侵害农村妇女土地权益《村民委员会组织法》、《农村土地承包法》等都规定“村民大会过半数”,“村民代表会议过三分之二”的民主议事原则,且议定的事项不得违反上位法的规定,但多数人为了获得更大利益,往往侵害少数农村妇女土地权益。当经过民主议定的村规民约侵害农村妇女时,如何纠错,如何查处,法律依据不足,监督根本不能到位。

    三、农村土地流转中妇女土地权益保护的措施与建议

    在农村土地实施流转改革过程中要想最大限度地保护农村妇女土地权益,其关键在于完善相关法律法规,从立法上保障农村妇女在土地流转下应享有的合法权益,同时,对违反相关法律法规的行为进行惩处。具体有以下几点措施与建议:

    (一)对《妇女权益保障法》进行立法完善《妇女权益保障法》中对于农村妇女与男子享有土地承包权及相关权益的平等性做出了规定,但对于农村妇女在出现结婚、离婚或者丧偶等情况下,如何通过对法律工具的应用,保障自身土地承包权及延伸权利不受侵害并未做出明确的阐述。作为一部对妇女权益专门性保护的《妇女权益保障法》,应当细化其中对农村妇女土地权益保护的规定,以便增强其可操作性和实用性。需要从两个方面入手:(1)补充完善对农村妇女土地承包经营权保护条款的实操性,结合实际情况,考虑农村妇女在现实生活环境下最切实的问题;(2)对《妇女权益保障法》相关条款配上法律责任,加大对违规责任人的处罚力度,以确保对农村妇女土地权益的维护。

    (二)对《农村土地承包法》进行立法完善对现行《农村土地承包法》需要增加以下几个方面的内容:(1)在以内部家庭为承包方的法律规范中,需要将农村妇女作为独立主体纳入保护范畴。虽然我国现阶段农村土地承包仍然以“户”为单位,但是,应当明确规定农村妇女是家庭承包的共有人,按份共有;(2)对于《农村土地承包法》第19条涉及的土地承包流程规范中,应当将农村妇女占商议土地承包总人数的比例进行合理的规制,以便在土地承包商议中让女性平等地参与,并享有相应的表决权;(3)在履行土地承包流程中,诸如在承包、转让合同等文件上不仅仅需要承包方当事人即户主签字,同时,还必须承包方当事人的配偶签字;(4)现行《农村土地承包法》规定对于全家迁入市区的农户,可对其享有的土地承包权进行回收。基于对农村妇女土地权益保护的特别考虑,建议修改为:在娘家迁入城市,对在新居住地未取得承包地的出嫁妇女的土地承包权予以保留,农村集体组织不得收回等内容。

    (三)对农村土地流转政策层面进行完善与规范为了确保农村妇女土地权益在土地流转中不受侵害,需要各方参与人加快对于土地流转相关政策的建立与完善。在实际工作中,需要重点关注以下几点问题:(1)重视对农村妇女脆弱群体土地权益的保护,并对相关政策进行规范:特别是对农村出嫁、丧偶、离婚的妇女在承包地进行转包、出租、转让以及股份合作等过程中,确保土地权益不受侵害,同时,还要保障在土地流转过程中,农村妇女的生活水平不会低于流转前的生活水平。(2)对农村妇女承包土地流转前,一方面,需要对承包户提供的土地承包经营权归属进行确认;另一方面,需要对流转户家庭成员,特别是妇女在承包经营状态下享有的份额以及财产权利进行确认。意在防止农村妇女自身享有的土地权益在土地流转中受到损害,甚至丧失。(3)对村规民约进行规制。县、乡两级人大和政府应当对现有已经存在的成文或不成文的村规民约进行清理,废止不合法的土政策。对今后以民主议定通过的村规民约,应进行提前指导,事中监督,事后报备。对村规民约侵害农村妇女土地权益的,县、乡两级政府应当及时予以查处,纠正。

关于土地流转相关政策范文第4篇

【关键词】小产权房 买卖合同 合同效力

一、小产权房买卖合同效力的争议

小产权房的买卖是指产权不全房屋的出售与购买，比如本集体经济组织成员把房屋买给非本集体经济组织成员，特别是指卖给城市居民。小产权房买卖可能破坏国家法律、法规的尊严，影响城市规划及房地产市场的常态发展，违反国家耕地保护政策，但是有的小产权房买卖却没有综上影响和危害，比如农村集体经济组织成员将自己在集体所有土地上的房屋销售给本集体经济组织成员，就不存在上述危害，应该是有效的。所以当前对小产权房买卖合同效力在理论上就被分为了有效和无效两种观点。

认定小产权房合同无效的原因有二。其一，违反法律强制性规定。“小产权房的买卖违反我国《土地管理法》关于宅基地使用权只有农村集体经济组织的成员才能够享有，并且一家仅能享有一处宅基地，若非本集体经济组织的成员一定不能够享有的规定”。其二，违反了国家相关政策。小产权房的买卖虽然在一定程度上缓解了购房压力，但是却扰乱了国家土地利用开发规划，影响了城市规划和房地产市场健康发展，危及了国家耕地保护政策。也违背了国家出台的一系列用来防范小产权房问题影响扩大化的政策措施。

认定小产权房买卖合同有效的观点。一是认为，小产权房的权属问题并不影响小产权房买卖合同的效力。小产权房买卖合同自成立时生效，不会受到小产权房嗍粑侍獾挠跋欤小产权房权属是物权的范畴，小产权房买卖合同是债权范畴，分别属于不同的范畴。依据《合同法》有关条文关于当事人之间订立合同，无其他规定或约定的情况下，合同从成立时就生效的规定，又根据《物权法》规定的区分原则，小产权房权属问题，不影响小产权房买卖合同的效力，小产权房买卖合同在法律没有另外规定，当事人没有另外约定的情况下，自合同成立时生效。二是认为，承认小产权房买卖合同有效是民法基本原则中公平原则的体现。国家所有的土地由国务院代表国家进行管理，国家可以对土地进行征收，给被征收者相应的补偿，被征地者因而可以得到巨额的土地出让金。同样是土地，《土地管理法》规定不得流转用于非农建设的土地理应有集体所有的土地，那么集体所有的土地只能被政府低价征收，政府然后以高价出卖给开发商，处于弱势的农民就只能得到很少的征地补偿。

二、小产权房买卖合同效力争议的分析

我国现行法律、行政法规没有对小产权房买卖合同的效力作出明确规定，只是对土地使用权的问题进行了立法；比如小雪和朱先生案件，因为双方行为人都有相应的民事行为能力，不违反法律、行政法规和社会公共利益、双方意思表示真实、符合法律规定或约定的形式要件，所以该小产权房买卖合同有效。该合同有效的关键是不违反法律，就是因为我国还没有关于小产权房的正式立法，因此尽快完善对小产权房相关问题的立法才是上善之策，才能对小产权房买卖合同的效力问题进行一个明确的界定。其次法院在对案件进行实际审理的时候，对国家一些政策性规定作了自由裁量以及根据买方、卖方的身份不同而作了不同判决。比如李玉兰和马海涛案件，之所以买卖合同无效，关键是因为李玉兰是城镇户籍，法律依据是《房地产管理法》明确规定农民集体所有土地的使用权不得流转用于非农建设，而且城镇居民不得享有集体土地使用权。所以该案的买卖协议也就因为违反了法律的强制性规定而无效。

三、对小产权房买卖合同效力认定的方法

小产权房的大量出现和交易，相关政策和法律对小产权房买卖也做出了限制或者禁止，因此买卖小产权房的法律风险也是显而易见的，小产权房开发的背后还存在着大量农村集体所有的建设用地和耕地被占用，无序的开发、流转土地，导致土地的管理、利用和城乡规划被破坏，这些对我国的社会稳定造成了一定的冲击。所以笔者认为，小产权房买卖合同效力认定应当以无效为原则，有效为例外。首先对违反规划建设的小产权房的买卖合同与质量不合格的小产权房买卖合同，应对认定为无效。其次，对农村集体经济组织成员之间的小产权房买卖合同与签订时间已经较早并完成了相关手续的小产权房买卖合同，应对认定为有效。

我国《合同法》规定合同除了双方具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，具备法律所要求的形式，最重要的是不违公共利益和法律、行政法规。而小产权房违反规划建设，就是对《土地管理法》强制性规定的违反，小产权房买卖合同也就因为合同内容所针对的标的不能而无效。但是《民法通则》却规定了，公民进行民事活动必须遵循法律，法律没有明文规定时，就应该遵循政策。国土部的政策是对质量不合格的小产权房进行拆除。公民把质量不合格的小产权房作为标的签订小产权房买卖合同，该小产权房买卖合同就因为标的的不能而无效。

四、结语

国土部部长徐绍史在2012年3月表示，2012年开始试点治理小产权房，为大规模清理小产权房做准备。小产权房主要集中到在大中城市城乡结合部、城中村、旅游景区、休闲度假区，这些情况比较复杂的地区。对于小产权房的清理注重保护农民权益、依法依规行政。将会有更多的小产权房买卖合同将被判定无效，退房退款、进行信赖利益赔偿将普遍化。小产权房最终还是不受法律保护，并且在今后会被逐渐清理出来。但是即使如此，仍然没有任何一部法律来明确规定小产权房买卖合同的效力，所以小产权房买卖合同效力问题的最终解决还是需要通过立法来明确，但在明确规定小产权房买卖合同效力问题的法律出台前，仍然要依据政策和相关法律来推导总结，因此小产权房买卖合同仍然是有的有效，有的无效，以无效为原则，以有效为例外。

参考文献

[1]张娜.“小产权房”引发的土地制度思考[J].合作经济与科技，2011，（18）.

关于土地流转相关政策范文第5篇

[关键词]土地流转 问题 对策

[中图分类号]F301 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2015）12-0021-02

十七届三中全会后，土地流转工作成为新一轮中国农村改革的重点。我国农村土地流转呈流转规模扩大、流转速度加快的态势。截至2014年底，淄博市现有家庭承包经营耕地面积2481484亩，农村土地承包经营权流转面积502242亩，占家庭承包经营耕地总面积的20.2%，流转范围有待进一步扩大。如何进一步加快农村土地合理流转，推动新农村建设快速稳步发展，成了淄博市当前面临的一项长期而重要的任务。

一、当前农村土地流转中存在的问题

（一）土地流转流程不规范

一是自发流转、随意性较强。现在在农村的土地流转中，诸如户与户之间的代为耕种、转包、互换等大都是口头约定，多数无书面合同，容易导致出现流转纠纷。二是土地流转的主体确定不够严谨、规范。按照农村土地承包经营权流转管理办法规定：土地流转没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定农户的承包地流转。但应用到实际当中，多为农村居委会或者合作社出具花名册，农户在上面签字即为同意将自己的土地流转，以签字为准。这样容易出现农户反悔的情况，特别是在农产品价格不断上涨的情况下很容易出现纠纷。三是合同制订不够严谨。在农村实际签订的合同中，主要体现的是农户的意愿，内容按照《农村土地承包经营权流转管理办法》规定的合同细节来看，多数明显不够规范，内容也不全面，甚至权力和义务不对等，有的还显失公平。

（二）土地流转市场化程度低

淄博市土地流转的模式大多是上级牵线搭桥、熟人介绍、中介或合作社引进以及农户间口头约定的流转，真正通过产权交易平台的相对较少。

（三）土地流转规模化难度大

一是土地规模流转涉及较多农户，每户的实际情况又不尽一样，意见不统一，要求很难兼顾，难以协调。二是规模土地中地块质量不一。因规模土地涉及面积较广，土地质量难免有优劣之分，对于地块位置好，土地肥沃度高的地块，很多农户不愿意流转，也阻碍了土地规模流转。三是全市人均耕地偏少，农民对于土地的情节依然很重，把土地看作自己最后的保障，只要守着土地，粗放耕作也好，撂荒也罢，也不愿将自己的土地流转出去。四是农户关于土地流转的认识不到位。很多农户缺乏相关的法律、法规意识，认为土地流转是对现有承包地的调整，害怕自己失去土地，特别是有的农户担心政策变化后，自己失去土地的承包权，就没有依靠了。五是开发业主的短期行为极大地挫伤了农民的流转积极性，导致农民不愿意流转。

（四）流转土地的“非粮化”现象突出

在土地流转实践中，由于种粮效益比较低下，经营业主受利益的驱使，流转土地基本上都是用于从事高附加值项目的生产经营，流转土地的“非粮化”现象较为突出，这与《基本农田保护条例》的政策规定相悖。

（五）流转双方的利益不能完全得到保障

除了农户关于土地流转的认识不到位外，现在土地流转的风险保障机制尚不完善，这也使农民顾虑重重：农民担心土地受让方能否及时兑现租金、项目是否能够长期稳定运作等现实问题；另一方面土地受让方也就农民法律意识淡薄、单方毁约等行为心存芥蒂，双方主体的主观判断导致其积极性不高。这就要求必须建立相应的风险保障机制，以提升双方积极性，推进土地流转。当下存在的具体问题有：一是农户考虑的租金兑现风险，业主因投资失败和市场变化等原因，不能及时兑现农户租金；二是面临结算风险，从目前签订的土地流转合同来看，淄博市土地流转费的结算80%以上是以现金形式分年度兑现，客观上造成业主将物价上涨和货币贬值的风险转嫁给农民，特别是中长期合同，使农户取得的土地实际收益呈下降趋势，损害农民利益，造成不稳定因素；三是面临土地还耕风险，对于流转出去的土地，土地受让方为了自己经营需要，难免会进行一系列的基础设施建设和临时性建筑建设，有的还要对土地进行硬化、整理，这不仅打乱了原有土地承包地块的界线，还可能在期满后无法复耕、还原退还给土地出让方，农户鉴于此也不愿将土地流转出去，限制了土地流转的规模和效益。

（六）土地受让方经营融资问题多

规模流转经营的业主，相关的设施、道路以及水利等的投入需要大量资金，但现在政策又不允许用流转的农地及临时建筑抵押贷款，现有的农村涉农贷款不是手续繁琐就是对贷款人资格限制及其严格，业主经营资金受到极大限制，不利于发展。

二、建议与对策

为了更好地将土地资源活跃起来，以更大限度地提升土地潜能发挥，促进农村市场经济发展，推进现代农业建设，离不开土地流转。为此，现提出如下建议：

（一）进一步积极稳妥推进土地确权，确保流转

农村土地承包经营权确权是进一步明晰土地承包关系，强化对土地承包经营权的物权保护，保持现有土地承包关系稳定并长久不变的根本手段，也是保障农民权益、促进农业发展、保持农村稳定的制度基础，可以加快农村土地流转的基础性工作，是保证土地流转正常进行的基本前提。下一步应在农村土地承包经营权确权登记颁证工作的基础上，按照依法依规、一村一策的原则，认真搞好城郊村、园区村和问题复杂村的土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决“两田制”等历史遗留问题， 做到应确尽确，保质保量完成确权登记颁证任务。

（二）完善土地流转相关管理制度，规范流转

要加强对土地流转的引导和指导，按照“流转形式多样化、运作方式市场化、实施程序合法化、流转合同规范化”的要求，建立健全土地流转机制和制度。一是完善土地流转监控体系。重点监控土地流转是否为农民意愿的真实反映，是否出现改变土地用途、进行商业开发的现象，是否有侵害农民土地承包权益的违法行为，确保土地流转行为规范、价格公平合理，更好地保障农民利益。二是落实抵押担保权。积极探索农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”的有效实现形式。按照国家和地方的统一部署，认真搞好土地经营权证书的监制、颁发和管理工作，为实现土地经营权流转和抵押担保提供鉴证。开展土地经营权抵押、担保试点，探索建立抵押资产处置机制。三是加强矛盾纠纷处理。加快建立健全“镇村调解、县市仲裁、司法保障”的农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系。

（三）搞好农村产权流转交易市场建设，服务流转

坚持公益性、便利化原则， 现阶段重点建设农村综合产权流转交易市场。尽快研究制定农村产权交易流转市场健康发展的实施意见，规范和提升区县、镇（办）农村土地承包经营权流转交易和抵押融资服务平台，积极扩大交易品种，规范交易程序和交易方式，建立交易规则，合理划分区县、镇（办）两级市场功能，逐步建成农村综合产权流转交易市场，推进农村产权公开、公正、规范交易。强化基层农村经济经营管理体系建设，理顺农村土地经营权流转交易管理职能，完善县、镇、村三级服务网络。一是县级要在已经建立的土地流转中心的基础上，完善土地流转产权交易市场，配备相关人员以设备，建立县级农村土地流转信息网络，建设土地流转信息平台，并按照相关政策要求提供相应的财政支持，为乡镇土地流转工作提供指导。二是在乡镇一级设立收集、相关土地流转信息的服务中心，并为流转主体提供好相应的法律法规咨询、合同签订指导以及所必需的价格评估等帮助。三是相关的合作社、村委会或是土地流转信息员要积极收集本村土地流转供求信息，并及时上报乡镇，同时做好土地流转的协助工作。四是规范、帮助、指导建立土地流转合作社以及流转中介，以第三方的力量促进土地流转。通过县、乡、村三级服务系统和中介力量的共同努力，更好地服务、推进土地流转。

（四）努力为土地流转提供更好的扶持政策，推动流转

一是优先支持粮食规模化生产。国家对发展农业生产的各项惠农补贴新增部分要优先落实到从事粮食规模化生产的专业大户、家庭农场、农村合作社等经营主体。按照国家统一要求，开展按照实际粮食播种面积或产量对生产者进行补贴的试点工作，开展对运行规范的粮食生产规模经营主体实行目标价格保险试点和营销贷款试点，探索用粮食作物、生产及配套辅助设施抵押融资的具体操作办法。二是大力扶持新型农业经营主体。积极创新投入机制，采取产业基金、贷款担保、融资增信、股权投资等市场化手段，促进财政政策与金融政策配套联动。在扶持方式上，由补助、奖励、贴息等手段逐步向扩大授信范围、降低贷款门槛、财政资金撬动、社会资金参与、专业担保服务等方向拓展。三是切实加强对农村生产经营与管理人才的教育培训，形成一支适应农业规模经营发展的农村人才队伍。

（五）加强风险防控，保障流转

一是加强流转土地的用途管制，严禁借土地流转之名违规从事非农建设。严厉查处通过“以租代征”这些违法行为进行非农建设的活动，严厉禁止将耕地进行“非农化”应用的行为。二是规范土地经营权流转行为。土地承包经营权属于农民家庭，流转的收益应该归土地流转的受让方所有。具体期限是有土地流转的出让方和受让方在法律规定的范围内商定。三是土地经营规模要合理，不能盲目贪大，要切实依据当地的农业机械化水平、农业的社会服务能力以及当地的自然、经济等各方面的条件来确定，以发挥规模效益、群众满意为衡量标准，防止盲目追求规模，防止出现损害农民积极性，阻碍经济发展的现象。四是要对工商企业租赁农户承包地的有效监控。

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