土地流转法律规定
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇土地流转法律规定范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
土地流转法律规定范文第1篇
完善科学合理的土地流转法治机制
（一）完善承包土地产权界定的法律规定
依法促进农村土地承包经营权流转，首先应该厘清农村土地承包经营权的产权归属。促进农村土地承包经营权流转，完善的土地产权制度是关键，这意味着首先要在法律上明确土地所有权、清晰界定土地产权。其次，进一步发展土地经营制度创新，降低流转的交易成本，促进产权的流动性。具体应该做好以下立法工作：
第一，完善土地产权制度法律体系。产权的完善离不开国家立法的规范。国家的主要功能是提供法律和秩序，为行为主体的竞争、合作博弈提供基本的框架规则。任何一项产权制度的界定、保护与实施都离不开政府的宏观作为，因为这一切都要靠国家最终以法律的形式确认，才能得以有效实施和运转。而乡村集体代表国家掌握土地的终极所有权，有权对土地进行处分。这种所有权、处分权与占有权、经营权分离的产权已成为土地流转的制度，也成为一些乡村基层组织借地牟利，损害农民利益的政策依据。对此，要通过制定法律，明确规定集体土地所有权的产权主体，赋予集体土地所有权的完整权能。《物权法》、《土地承包法》对此只作了原则规定，对此建议在今后的土地立法中应予以明确和详细的规定。
第二，厘清土地产权权利义务关系，以法律和配套法规的形式明确界定土地产权的权利边界。明确土地所有权的权利主体与客体范围，通过改革使农村集体经济组织成为土地生产经营的实体单位而逐步弱化其基层行政单位性质。明确界定土地产权利益各方的责、权、利。在明确界定土地产权权利体系及权利边界的同时，以法规和条例的方式细化土地产权利益各方责、权、利的范围，约束、规范土地产权利益各方的博弈行为，使各方的博弈行为趋向合理、经济。建立多样化的土地使用制度，探索新型经营模式。在明确界定土地产权和稳定农村土地承包经营权的前提下，要肯定我国目前土地使用制度的多样化。
（二）完善《物权法》中关于土地登记的法律规定
《物权法》颁布以后，土地承包经营权与集体建设用地使用权、国有土地使用权和集体土地所有权、国有土地所有权等一起构成了我国土地不动产物权的主体部分，对土地承包经营权以物权原理登记确权的问题无法再回避。完善土地承包经营权登记制度，要解决好以下几个问题：
第一，明确农村土地承包经营权的登记主体。《土地管理法》第 10 条实际上把农村集体的土地所有权分为三级制，即“村农民集体所有”、“乡镇农民集体所有”和“村内经济组织或村民小组所有”。解决这一问题，就应该先解决农村集体所有权虚位的问题，厘清农村土地承包经营权在不同的时间阶段，由谁申请登记更为合适。只有厘清相关阶段，哪些主体更适合申请权利登记，才能有效解决登记主体不明的现状。在村民以承包合同取得土地承包经营权时期，有农村集体组织代表或村民个人向有关机构申请登记，都是可以的。而在农村土地承包经营权流转过程中，应该有流出方和流进方双方去土地登记机构登记。
第二，明确土地承包经营权登记的效力。我国目前土地承包经营权登记制度比较混乱。在我国法律体系中，对土地承包经营合同生效的规定比较特殊：土地承包经营权设立采取意思生效主义，而无需登记；对土地承包经营权采取互换、转让方式流转的，采取登记对抗主义。就土地承包经营权设立大部分人主张是登记生效要件主义，但是《物权法》却规定了登记对抗要件主义，这虽然更接近我国当前社会的现状，但却与整个《物权法》的内在逻辑相违背。所以，对于土地承包经营权登记的效力还是应该采用登记生效要件主义。因为土地承包经营权的设立事关承包经营权人的重大利益，关系到农民的生存问题，另外，登记生效主义能促进土地承包经营权的流转。如果不实行登记生效主义，就可能有众多的土地使用权未进入土地档案。有用地需求的人想了解土地承包经营权相关信息，可能就无从下手，即使有办法获取这方面的信息，费用也可能过高，获取信息的可靠性也无法保证，这样就会阻碍了土地承包经营权的流转。
第三，建立统一的登记机构。我国目前尚未建立统一的土地登记机关体系。《物权法》中虽然提出了统一登记机关，但并未详细指出统一于谁？因此，学者的观点也有所不同，有的学者主张有司法机关对土地流转进行登记，而有的学者主张有政府的相关职能部门对农村土地承包经营权进行登记。不论那种观点，土地承包经营权的登记也不宜在一般不动产登记制度之外另搞一套登记制度，而应该把土地承包经营权纳入统一的土地登记之中，由不动产登记机关将土地承包经营权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体建设用地使用权等进行统一登记。因此，现阶段建立一个高效的不动产统一登记机构是农村土地承包经营权和其他不动产登记混乱局面的有效途径。长期以来，集体建设用地使用权、国有土地使用权和集体土地所有权等一直由国土部门进行登记，建议在我国统一的登记机关应该为国土资源部门。
构建地方性土地流转法律法规
（一）构建新型的流转形式
土地承包经营权流转的形式应由单一化向多样化发展，具体应包括：转让、转包、入股、抵押、租赁、继承等，同时包括外部流转（征收）的形式。法律不仅应对现行的土地承包经营权的流转方式予以确认、规范，使之有章可循，并且在未来土地立法中应对土地使用权的流转形式规定一些弹性条款，使法律具有前瞻性和灵活性。
（二）构建流转的中介机制
因土地的特殊性质，农村土地承包经营权的交易与普通商品交易区别很大，其运作程序较复杂，需要相应的服务机构。但是，我国农村土地一切服务工作都由集体经济组织越俎代庖，免不了干涉交易主体合法的使用权、处置权和收益分配权，有必要建立独立于集体和土地使用者之外的中介服务机构。初步设想中介服务机构主要由三类组成：第一类是土地交易所；第二类是土地评估事务所；第三类是土地银行或土地融资机构。这都可以先试点再铺开。
（三）规范土地流转的程序
以立法的形式确认实行农村集体土地所有权主体的法律地位，明确所有权行使职能从法律上明确村民委员会（或村民小组）为集体土地所有权的产权代表和承包地农户的土地使用产权代表地位，他们可在法律规定的范围内行使农用土地的流转职能。如能建立规范的土地流转市场，则会产生正规的交易场所。该市场应按以下两部分设立和运行，即土地承包经营权的内部流转和外部流转市场。我国的农业发展现状和未来发展趋势都迫切的要求促进土地使用权流转制度，而现行的相关法律表现出了明显的不足，成了制约土地使用权流转的瓶颈。所以，必须改革这种现状，加快我国土地使用权流转法律制度的完善。使未来的土地立法能准确、及时、有效地调整、规范我国的土地使用权流转的现实，让其有法可依，有章可循。
完善土地流转的相关配套制度
（一）加强对土地流转的宏观调控
以国家基层政府的政治体制改革为推动。应该说，导致当前各类土地流转问题的一个重要原因是我国政府职能的错位，而政府职能的错位直接导致了各级地方政府在土地流转过程中成为了具有土地流转利益的一个集团。导致地方政府土地流转利益需求不断膨胀的原因有三：一是现行土地征用制度赋予了地方政府过大的利益空间；二是赋予了地方政府土地流转宏观决策的权力；三是土地流转市场经济主体的市场行为能力不足无法抑制地方政府对利益的不合理要求。因此，要使政府的职能得到彻底转换，除必须改革现行土地征用制度、培育市场主体的行为能力、加强监督外，必须加快司法独立的进程并将土地流转的宏观决策权赋予独立的立法机构。
（二）市场主体的培育和建立市场服务体系
无论是发展现代农业还是新农村建设，实践证明对广大农民而言，典型示范作用都是最有说服力的，也是现阶段推进土地规模经营的有效途径之一。因此我们应该从土地流转的配套政策、制度建设、中介服务、土地评估体系、监督管理机制、保障措施等方面进行深入探索和实践，形成一套操作性强、规范完善、保障有力、典型引路、高效推进的土地流转规模经营模式。
第一，扶植农村专业户和农村经济合作组织。扶植农村专业户和农村经济合作组织，必须依靠国家的力量提高农民素质，启动实施农业劳动者再教育工程，并将这一工作作为一项长期的基本工作加以贯彻落实。教育的主体内容以农业技术知识和市场经济知识为主，加快土地流转进程，就必须要让从土地上解放出来的农民从事二、三产业，但是他们往往面临着缺乏基本职业技能的窘境。因此，政府应积极组织、指导和引导，通过各种途径，利用各种力量，加强对这些农民的职业技能培训，并做好职业需求和职业技能方面信息的定期工作，以引导农民的学习。当这些农民掌握了一定的职业技能，能够长期安定于非农产业的时候，他们才会彻底离开土地，成为非农业人口，从而推动地区产业结构的调整和城镇化的发展。
第二，培育土地流转中介组织。培育较有规模的土地流转中介组织，一方面可以借助培育起来的土地流转中介组织对目前较为混乱的土地流转市场信息进行梳理，促进土地流转市场有效信息的流动，促进土地流转市场的完善与发展，另一方面可以为土地流转中介组织的进一步发展积累技术和经验，以促进土地流转中介组织自身的发展壮大，并填补当前土地流转市场主体构成上中介组织的空白。
第三，建立土地流转金融市场。为构建土地流转市场的金融机制，增加土地流转过程中的投资来源，必须尽快构建我国的土地流转金融市场，目前首要的任务是建立专门的农村土地金融机构，进行专门的土地流转资金运作，只有建立了这样的统一机构，才能保证土地流转市场上金融产品供给，土地金融市场才可能形成，市场利率才可能发挥作用。
（三）寻求土地流转新模式
近年来，有的地方在土地承包经营权流转中还催生出了一种新的土地承包经营权流转形式——土地信托制。我国可以根据现今的实际情况，加大土地信托制度的发展，而其中最关键的环节是完善信托机构。作为一个新生事物——农村土地信托，银行从前也未做过相关的业务，没有成熟的经验。因此，可以考虑设立一个专门从事土地承包经营权流转的中介组织充当受托人，这也是市场经济发展的必然要求。
（四）建立土地流转的监测预警机制
我国应该建立对土地流转后的用途进行管理和调控的机制，防止因为土地的流转导致耕地面积的减少。农户在土地流转后，由于经济效益的驱使，都不约而同地倾向于“非粮化”经营。尤其是农户与专业大户、专业合作社和企业之间的流转多数主要用于经营效益较高的经济作物、特色瓜果、花卉苗圃等。土地“非粮化”虽然能够取得眼前的经济效益，但从长远上看，必将严重影响我国的粮食安全。因此，在具体试行的过程中，应该要对土地转包方的农户进行相关的资格认证以及对他们经营活动的项目进行严格评估，这将使得农户在土地流转后获得科学合理的管理和指导。同时必须采取有力举措，保障国家粮食安全，避免土地“非农化”和土地“非粮化”等问题的进一步蔓延，在“不改变土地用途”的框架下促进流转和规模经营的土地朝着粮食生产的方向发展。因此，配套的相关规章制度的建设必须迎头赶上，规范土地流转，对土地流转后的用途进行管理和调控，从而有利于解决流转过程中所带来的一系列问题。
参考文献：
1.唐茂华，陈丹.农地规模经营的历史进程和时机选择—基于台湾地区和日本的实证考察及其反思[J].长白学刊，2009，4
2.叶朋.江苏省农地承包经营权流转的调查[J]，经济纵横，2009，8
3.陈锐.我国农村土地使用权流转的思考[J].现代商贸工业，2009，20
土地流转法律规定范文第2篇
关键词：设立登记；土地承包经营权；物权法
【中图分类号】F301 【文献标识码】A 【文章编号】1674-7526（2012）12-0565-01
1 我国土地承包经营权的设立登记概述
土地承包经营权是指农业生产经营者以养殖、种植等农业生产为目的，对集体所有或由国家所有但由集体使用的土地进行占有、收益的权利。
我国《农村土地承包法》第3条规定了土地承包经营权的两种取得方式，一是家庭承包，一是其他方式的承包。为方便研究该问题，笔者将设立登记分为家庭承包取得的登记问题和其他方式承包的登记问题两个方面。
1.1 家庭承包取得的登记问题
1.1.1 目前的法律规定：《农村土地承包法》第22 条规定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”
《物权法》第127 条第1 款规定： “土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立。”
由此可见，因家庭承包而产生的土地承包经营权的设立既不采登记对抗主义，也不采登记要件主义，而是采用债权意思主义，即只要合同双方意思表示一致，物权就会成立，不动产物权就此产生，登记与否不影响士地承包经营权的设立，未经登记也不影响其对抗善意第三人的效力。
1.1.2 立法理由：符合我国农村的实际情况。
第一，本集体经济组织成员存在于“熟人”社会，每户的土地承包经营权存在于哪块土地上，其他农户都清楚，无需借助于登记来公示。根据《农村土地承包法》第18条的规定，“家庭承包其承包方案依法经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。”同时，登记公示耗时费力，会加重农民的孤单，降低效率。
第二，土地承包经营权的登记和土地承包经营权证书的发放，往往滞后于承包合同的签订，比如甲承包土地后，正值农业生产季节，此时如果要求其进行长时间的登记后才能生产，那么其很可能错过黄金生产季节。因此先行的登记模式可为土地承包经营权人从事种植业、林业、畜牧业等农业生产提供方便。
1.2 其他方式承包的登记问题：其他方式的承包，是指《土地承包法》第44条规定的情形，即通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地而取得的土地承包经营权。
1.2.1 目前的法律规定：我国目前对该问题的法律规定不明确。对于此种类型的土地承包经营权，《物权法》的用益物权编及《土地承包法》并没有明确规定是否需要登记才能设立，只是在《土地承包法》第49条中规定：“经依法登记取得土地承包经营权或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”但这一条规定只是说明了没有经过登记的以其他方式取得的土地承包经营权不能流转，但是却不能解决以其他方式的承包取得土地承包经营权时本身是否需要登记及登记对第三人效力如何的问题。那么，对于此种类型的土地承包经营权，是否也与因家庭承包所取得的土地承包经营权一样，采债权意思主义呢？
尽管有的学者认为，根据《物权法》第9条的规定，不动产物权设立的基本原则是登记生效，除非法律另有规定。既然《物权法》及《土地承包法》以及其他相关的法律均没有规定此类土地承包经营权的设立方式有例外，因此，《物权法》第九条的规定就适用于此种类型的土地承包经营权的确权，即采取登记要件主义。
1.2.2 本文的建议：以其他方式取得的土地承包经营权的设立，应采取意思主义。因为通过研究《土地承包法》的体系结构就会发现，第一章是总则，第二章和第三章是分则，规定的分别是家庭承包和其他方式的承包两种类型，根据法理，分则是要适用总则的规定的，而总则中明确规定承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。所以说以其他方式取得土地承包经营权时也不需要登记，采意思主义。
2 我国现行法律规定存在的缺陷
第一，土地承包经营权的设立采用债权意思主义虽然简化了程序，使农民不必登记就可获得土地承包经营权，这种意思主义的立法模式确实迁就了我国农村的现实情况，这与其立法背景，即土地经营权流转程度较低， 且多在本集体经济组织成员之间流转是相吻合的。但这与土地承包经营权的日益市场化并不吻合。王利明也指出：“从长远的角度看， 土地承包经营权的设立应当登记。因为随着农村经营化和市场化的发展，土地承包经营权流转会更加频繁，土地承包经营权的流转会越来越多，因而需要逐步采取登记的方法设立物权。”
第二，这种规定不利于保护农民的利益。作为发包方的集体经济组织或者村委会就有机会以不签订承包合同、故意曲解合同内容、一块土地分包给多方等方式侵犯农民的土地承包经营权。而且，如果以合同的生效为其设立的依据，那么.就是视土地承包经营权的物权性于不顾，反而更增强了其债权的性质，不利于突出土地承包经营权的物权性质。
3 完善我国土地承包经营权设立登记制度的建议
因为土地承包经营权的性质属于物权性质，笔者认为，为保护农民的土地权益， 维护土地承包经营权的交易安全， 土地承包经营权应以登记为其公示方法， 至于公示的效力，可在意思自治的基本原则之下，采取登记对抗主义，亦即土地承包经营权自承包合同生效时设立，但未经登记不得对抗第三人。
这一观点与相关的司法解释也相吻合。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释 （法释[2005]6号， 2005年7月29日） 》第20 条中规定，发包方就同一土地签订两个以上承包合同，承包方均主张取得土地承包经营权的，由已经依法登记的承包人取得土地承包经营权，采取的也是登记对抗主义。
参考文献
[1] 房绍坤.物权法用益物权编[M].北京：中国人民大学出版社，2007
[2] 王利明.中国物权法草案建议稿及说明[M].北京：中国法制出版社，2001
土地流转法律规定范文第3篇
【关键词】 农地流转；农民权益；法律保障
一、农地流转的基本理论及意义
1、农地流转的内涵
农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农地流转所转让的实际上是农地的经营权，这与征收不同，征收所带来的效果是农民失去农地的承包权。农地流转到其他农户所带来的社会问题并不凸显，凸显的是流转到其他经济组织所带来的社会问题，如将农地流转到企业，企业变更土地用途，兴建厂房，使得企业退出时农民客观上失去土地，农民的生存权无法得到保障。
2、农地流转的意义
第一，农地流转可以推进现代农业的发展。农业集约化已成为农业发展的必然趋势，农地流转可以使分散的农地集中，构成大量成片的农场，这样便为推进农业向机械化、集约化的发展提供了物质基础。现代农业的发展可以使我国农产品重新占有市场，提高竞争力。此外，现代农业的发展，使得农村剩余劳动力向城镇转移，同时为城镇工业及商业的发展提供了廉价劳动力。
第二，农地流转可以促进农民增收。合理有效的农地流转机制，必然可以使失地农民从土地流转中获利，如以土地经营权入股现代农业企业，土地流转促进企业发展的同时，股利分红也为失地农民增收。同时，农民与土地分离后，外出务工同样可以获得一笔可观的收入。
二、农地流转中存在的相关问题
1、农地权属主体虚置
由于农村土地的权属不清，加之政府缺位及权力滥用现象的严重，使得公权力主体成为土地流转中的主导，在获得农村流转土地的让渡权和处分权的基础上，公权力主体以自身利益为本，无视农民的意愿，不顾农民的生存和发展，往往做出侵害农民利益的决策。在此之上，农民无法抗拒与之地位失衡的公权力，从而使得农民被迫接受侵害的事实，使农村土地流转的利益流入公权力主体的口袋。
2、对用地企业缺乏法律制约
由于种种社会因素的影响，政府成为企业与农民之间信息交换平台，但正由于此，现象日趋严重，企业默认甚至促使公权力的滥用，以此为自己争取更大的回报。此外，企业对于补偿金给付模式――分年给付，为企业随时退出土地流转提供了有力的条件，使得农民的风险加大。并且，分年给付的补偿金由政府确定，一般较低，农民丢失了土地经营权随经济发展增值的期待性利益。企业生产经营的厂房建设，无论其途径是否合法，改变土地用途，使得企业退出后，农民客观上失去土地。
3、相关农地流转法律规定缺失
现有法律对农村集体土地流转中的前提条件、适用范围、权利义务、收益分配等问题规定不明确。基于此种不明确，公权力主体滥用公权，以土地流转为名，行侵害农民利益之实。此外，公权滥用，手续不全，程序暗箱化，监管不力，使得农民在土地流转中无法为自己权益的保护获取有效的证据，在被侵害后也无法找到确定可行的监管机构进行控诉。
4、农地流转补偿标准与物价不成正比
以征收耕地的土地补偿费为例，《土地管理法》规定为该耕地被征收前三年平均年产值的六到十倍。又以冬小麦为例，每亩产值为236公斤，每公斤价格为1.21元，夏玉米，每亩产值为600公斤，每斤价格为1.28元，一年的总产值为2107.12元，那么土地补偿费最多为21071.2元。我们可以看到法律规定下土地的低廉与物价的涨幅已不可同日而语。
三、农地流转中农民权益保护的路径
1、明确农地权属主体
农村集体土地所有权主体虚置，农民普遍把村委员会当作农村集体土地的所有者，村委员会也普遍把自己当作集体土地流转的主导，这就为村委会的公权滥用提供了观念的缝隙，因此，明确农地主体地位，确定农地所有权属，正确梳理国家、集体、农民三者之间的关系，是解决问题的关键所在。法律对于农村集体土地的权属描述理应更为逻辑和细致，不能让模糊和歧义凸显，只有这样，农村集体的产权才能变得更加明晰，农村集体土地所有权主体虚置的困境才能获得解决，才能建立起明晰的产权制约关系。
2、构建农地征用用途审查机制
构建农地征用目的审查机制，推进与征地相关程序及补偿的及时切实公告，完善土地征用过程的社会监督制度，依靠民众，赋予民众参与、决策、知情和查询的权利，以流畅的社会化机制真正的落实监督之实，此外，征地目的合法性的审查机制的构建也应一并落实，在发现征收人不法行为时，能有一套完善可行的救济机制，以此保护农民的合法权益被害救济权。
3、提高征地补偿标准，构建平衡机制
正如前文所见，补偿标准与物价上涨水平的速度已不可同日而语，所以提高征地补偿标准显得迫在眉睫。但如何提高又是一项浩大的工程。本文认为，农村集体已然具有了商品的某些特征，流转过程理应本着商品交易的基本原则进行，具体方式为双方平等自愿协调，只有平等的地位和自由的意志才能充分反映双方的合理诉求。此外，建立独立于政府之外的中介机构为学者所认同，此机构以独立的身份，处于利益的平衡点之上，可以有效的防止政府公权滥用。
4、推进农村社会保障体系建设
土地是农民生存的基础，因而农地分离的前提理应是农民失地后的生存与发展问题。政府应当正确引导失地农民就业，为失地农民安排免费的就业培训，使失地农民获得一技之长，同时，企业尤其是用地企业应当为农民提供合理的工作岗位，并以法律确定下来。此外，以政府为主导的公权主体应该构建有效合理的养老和医疗保障体系，依照地方发展水平的差异，最大量的保障失地农民的生存权，随着社会经济的发展，逐步实现城乡保障体制的一体化。综合来讲，要做到现有物资与期待利益的有机结合。可以参照和借鉴我国东部发达地区施行的留地安置和股份制模式。
四、结语
相关立法的不足与实践经验的缺失，使得农地流转体制的构建缓慢艰辛。同时，作为农地流转的主体，我们要以农民的切实利益为出发点，改变二元制的价值观念，这样才能更好的推进农地流转的制度建设。此外，农地流转体制机制的建设不应只是一纸空文，其构建后的实行和监管显得尤为重要。
【参考文献】
[1] 韩松.新农村建设中土地流转的现实问题及对策.中国法学，2012.1.
[2] 李长健，梁菊，杨婵.农村土地流转中农民利益保障机制研究.贵州社会科学，2009.4.
[3] 杜朝晖.我国农村土地流转制度改革―模式、问题与对策.当代经济研究，2010.2.
土地流转法律规定范文第4篇
Zhu Ruirong
（云南国土资源职业学院，昆明 650217）
（Yunnan State Land and Resources Vocational College，Kunming 650217，China）
摘要：我国农村宅基地使用权流转现象在农村普遍存在，而农村宅基地使用权流转中存在着私下转让、审批管理不严、交易纠纷、权属争议不断等问题，给农村宅基地管理增加了难度。本文通过对农村宅基地使用权流转过程中存在的问题提出了相应的解决办法及对策，更好的建全我国农村宅基地使用权流制度及市场规范。
Abstract: The rural residence site transfer is ubiquitous at rural area, while the related problems such as privately transfer, not strict examination and approval, transaction disputes, ownership disputes are continuous existing. These things bring higher difficult to government's lawful management. In order to improve the regulation of market and rural residence site transfer, reasons concerning with problems above are well analyzed, and related countermeasures are proposed by author in this paper.
关键词：农村宅基地 使用权流转 问题 对策
Key words: rural residence site；right of use pasts；question；countermeasure
中图分类号：C939 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）15-0129-01
1当前我国农村宅基地流转的规定
农村宅基地使用权，是指农村集体经济组织成员依法享有的在农村集体所有的土地上建造住宅的权利，它是农民维持其生产、生活的一项重要权利。《宪法》第10条规定："城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。
2农村宅基地使用权流转发生背景
2.1 社会经济发展，产业结构转换结果近年来，在我国经济高速发展，推动着产业结构的转换，二、三产业的比重迅速增加，目前最主要的理由在于我国城市化进程的势在必行。大规模的城市化进程，二、三产业的比重迅速增加，使大批农业劳动力流向二、三产业，将原承包地转包他人，发生了土地使用权流转现象。而且，在未来的较长的一个时期，大规模的农村人口城市化，是我国经济、社会发展的必然。
2.2 城市化水平不断提高的必然趋势近年来随着经济的快速发展，城市化进程显著加快，目前、云南省城镇共有15个设市城市。其中，有特大城市一个昆明市，占6、7％；中等城市3个：曲靖市、个旧市、大理市，占20％；小城市11个（玉溪、保山、昭通、安宁、开远、宣威、瑞丽、潞西、思茅、景洪、楚雄），占73．3％。总的看来，云南城镇体系中缺乏50万人～100万人的大城市。
3农村宅基地使用权流转的现状、存在的主要问题及原因分析
3.1 农村宅基法律法规不健全，宅基地管理失控，纠纷不断目前我国农村宅基地管理的法律不建全，很大程度上难以依法办事。宅基地管理在很大程度上依靠各级政府的来政策调整及执行。但各地政府的政策规定不统一、不规范，对加强农村宅基地管理带来许多弊端，造成宅基地管理差异很大。农村宅基审批虽然在《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准”。农民申请宅基地使用权，需要经过乡、镇人民政府审核，由县级人民政府批准。
3.2 宅基地的市场流转面临体制，土地资产流失严重 由于农村土地所有权归农村集体经济组织所有，农民的宅基地只有占有权、使用权、收益权，而农村集体经济组织有权利对土地进行处分。这种权属的分离已经成为农村土地流转的体制。也成了农村集体经济组织生财的一条途径，同时损害农民利益。因农民利益得不到保障，导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。
3.3 农民建房占用耕地现象严重农民对惠农政策在认识上产生误区。农村税费改革取消了对农民建自用住宅的收费，这一政策深受广大农民群众的拥护。但是农村村民片面理解农村税费改革的政策，认为无论在何种情况下，只需要5元钱的工本费。农村土地管理的配套政策没有明确规定，对占用耕地的农民建房缺乏有效的管理手段，耕地占补平衡政策无法落到实处，耕地“占一补一”失去政策保障，使之流于形式，无法落实。
4针对农村宅基存在的主要问题的措施及建议
4.1 完善农村宅基地的审批程序和登记制度完善农村宅基地用地审批程序。符合申请宅基地条件的农村村民，应向本集体经济组织提出书面申请，经村民代表会议或村民会议讨论通过，由村民委员会报乡（镇）人民政府（街道办事处）审核后，报县（市）人民政府批准。对涉及占用农用地的，应当由县（市）国土资源行政主管部门拟定农用地转用方案，依法报有批准权的人民政府办理农用地转用审批手续，同时一并办理土地使用审批手续。
4.2 遏制农民建房占用耕地几点建议为了使农村建房不占用粮田耕地，要科学规划，统筹安排。要具体地规划到每一个县、每一个乡镇和自然村，特别是当前要结合社会主义新农村建设统筹安排好农村的建房问题。
4.3 搭建运行平台，建立农村宅基地流转机制在做好村庄土地利用规划和村庄建设规划的基础上，用信息化技术推进农村宅基地使用权和农村住房产权的确权颁证，并在此基础上，搭建农村宅基地流转平台，建立健全农村宅基地新增、流转、退出机制以及流转补偿和权益维护机制，全面盘活农村存量宅基地，推进农村宅基地有序流转。一是依托重庆农村土地交易所建设农村宅基地流转交易市场。二是依托相关专业服务机构，为农村宅基地流转交易提供评估、担保、抵押、法律咨询、纠纷调解等方面的专业服务。三是建立健全农村宅基地新增机制。四是建立健全农村宅基地使用权流转机制。五是建立健全农村宅基地退出（放弃）机制。
总之，立足我国农村宅基地使用现状，宅基地的隐易产生的纠纷不断，有关部门应当在保障农民利益的前提下，制定相关的政策措施，加强对农村宅基地使用制度的完善规范，对宅基地流转进行科学管理和有效引导，促进农村宅基地节约、集约利用，保障农村社会经济发展。
参考文献：
[1]赵海怡.农村宅基地流转法律制度的经济分析[J].西北大学学报(哲学社会科学版)，2008，(2).
[2]张金玲.物权法下的农村宅基地使用权探析[J].中国海洋大学学报(社会科学版)，2008，(3).
土地流转法律规定范文第5篇
关键词：农地承包经营权流转；法律障碍；综述
近几年来，农地承包经营权流转研究一直是学术界的热门话题。学者们从经济学、法学等不同角度对农地承包经营权流转进行广泛研究。笔者收集了近几年来百余篇核心期刊或书籍进行研究，学者们大多认为相关制度障碍阻碍了农地承包经营权流转，主要表现为法律制度的障碍。此种法律制度障碍或表现为法律缺失与空白，或表现为法律模糊，或表现为法律错位，导致农地流转实践中巨大阻力。这些立法或执法中的原因，极大地阻碍了农地承包经营权顺利规模地流转。
一、农地承包经营权流转的基本概念
（一）农地承包经营权的含义
在《物权法》制定出台前，关于农地承包经营权的含义与特征，学者们争议非常大。有学者从农地承包合同分析，认为农地承包经营权是债权，主张以“农地使用权”来取代“农地承包经营权”[1]；有学者认为，农地承包经营权有及物性、排他性，应为物权[2]；也有学者从实践中农地承包经营权的表现得出，承包经营权具有债权与物权的双重属性[3]。直至《物权法》中明确肯定，农地承包经营权是物权，才使得这场争论逐渐平息下来。时至今日，无论理论界还是实践中，都已经认识，物权性质的农地承包经营权对于加快农地承包经营权流转和保护农民权益都有着极其重要的意义。
（二）农地承包经营权流转的含义
通说认为，“流转”一词本身并不是法律概念。但是当其与“土地承包经营权”相结合，频繁出现在《农村土地承包法》、《物权法》等相关法律法规之中时，就成为通用的法律概念。对于如何定义土地承包经营权流转，目前可谓仁者见仁，智者见智。曹务坤认为，“从广义上说，承包经营权流转是指农村土地承包经营权的变动，即农村土地承包经营权的取得、变更和消灭。从狭义上说，是指农村土地承包经营权主体和内容的变更。”[4]丁关良认为，“农村土地承包经营权流转”，是指在农村土地承包中的物权性质土地承包经营权有效存在前提条件下，在不改变农村土地所有权权属性质和主体种类与农村土地农业用途的基础上，原承包方（即流出方）依法将该物权性质土地承包经营权或者从该物权性质土地承包经营权中分离出来的部分权能等具体民事权利转移给他人（即流进方）的行为[5]。麻昌华等认为，狭义土地承包经营权流转，是指在遵循土地所有权归属和农业用途不变的原则下，权利人将土地的占有、使用、收益和处分等权利或部分权利从土地承包经营权中分离出来，转移给其他农户或经营者，其实质就是农村土地占有、使用、收益、处分权的流转[6]。
二、农地承包经营权流转的法律障碍
（一）农地承包经营权流转中的相关法律权利的缺陷
1.农地所有权的天生法律缺陷。在研究农地承包经营权流转的法律障碍时，几乎所有的学者首当其冲地都谈到农地所有权法律制度的先天缺陷，很大程度地阻碍农地承包经营权的流转。
麻昌华等认为，农村集体土地所有权主体虚置，是土地承包经营权流转的重大障碍。中国现行立法规定，农村土地所有权主体可以是乡（镇）集体经济组织，也可以是村集体，甚至可以是村小组。结果是导致土地所有权主体实质上的虚置，必然对农村土地流转市场的培育造成重大障碍[6]。许方吉认为，法律规定农村集体土地所有权主体是明确的，但是在实践中是虚位的。乡级农民集体组织事实上并不存在，村民委员会是农村群众性自治组织，不是农村集体经济组织，村民小组是集体经济组织的成员不是一级经济组织，并且也没有法律地位和经济核算的形式。主体模糊使集体土地管理陷人混乱，土地流转受到阻碍[7]。
曾新明等进而认为，集体所有权其实是不存在的，现有的集体所有权其实就是国家所有权，其认为“国家依然是土地的真正所有者，乡村集体只是最低一级的人。”[8]陈剑波（2006）将目光锁定在代表集体经济组织行使权利的村委会。经分析后认为，村委会具有政府行政、村务管理、实体经济代表三大职能，三位一体的冲突角色使村委会陷入严重的委托—困境，三重角色和职能完全模糊了村委会的定位[9]。
2.农户的承包经营权流转的法律限制过多。中国法律规定，农地承包经营权可以采取互换、出租、转让、转包、入股等方式流转。唐涛等认为，采取转让方式流转的，“应当经发包方同意”，与物权的独立性、绝对性和支配性不符。农地承包权是一项独立的权利，不应再受到所有权人的限制与干涉[10]。罗大钧针对这一规定，也认为“应当经发包方同意”相当于承认了发包方享有土地承包经营权转让的审查、管理的权利。这样否定了承包方和发包方双方平等的法律地位，模糊了当事人间的权利、义务关系[11]。温世扬等认为，“同意权”只会为集体组织不当干预农户私权利设置借口，实践中如果承包方与发包方的人际关系不良，他所提出的流转申请发包方就不会同意（因为法律并未规定何种情形下应同意转让流转），土地承包经营权正常合理流转将障碍重生[12]。
丁关良认为，农地承包经营权转让，须经发包方同意，与物权本质上是一种支配权不相吻合。又认为《农村土地承包法》第41条规定其受让方必须是“其他从事农业生产经营的农户”，把受让方限制在“其他从事农业生产经营的农户”，限制了土地承包经营权转让对象（受让方）的范围，造成流转封闭，不利于农村土地资源的优化配置[5]。
3.农地承包经营权流转中政府职能立法缺位，实际越位。姚俊等认为，政府频繁调整承包经营期限，迫使农民丧失了安全感，在流转过程中出现的政府干涉行为和集体组织人的机会主义行为，对农民土地经营权的流转造成了损害[13]。盖国强指出，由于制度的路径依赖性，政府在农村土地流转中难以正确地定位。政府积极介入土地流转，甚至取代流转主体进行经济活动，以致侵犯农民权益[14]。（二）农地承包经营权流转方式的法律障碍
1.传统农地承包经营权流转方式的法律缺陷。麻昌华等指出，《物权法》规定了转包、互换、转让三种具体的流转方式。《农村土地承包法》规定了转包、出租、互换、转让、入股五种具体的流转方式，两部法律所确定的流转方式的不一致给土地承包经营权的流转造成了障碍[6]。罗大钧分析后指出，《土地承包法》将土地承包经营权“互换”这种流转方式，局限于同一集体经济组织内部，不同集体经济组织的成员之间禁止土地承包经营权的互换。在法理上既显失偏颇，且没有任何实际意义[11]。部分学者提出应该允许农地承包经营权能够抵押。丁关良[5]、麻昌华[6]等均认为，不承认农地承包经营权可以抵押方式流转，既不符合其本身财产权的可流转性，又不能起到融通资金的作用，并且允许农地承包经营权转让与不允许抵押，两者法理上是相背离的。
2.创新的农地承包经营权流转方式的法律缺陷。在农村土地承包经营权流转实践中，还创新出入股、土地银行或信托等几种新的流转方式。任江指出，土地承包经营权入股与现有法律有着较多的冲突；其一，农地使用权入股设立企业，会为农户带来法律风险；其二，集体组织及其成员在公司内的角色会产生冲突，集体经济组织及成员既为股东，但其股权较一般股东有一定限制；其三，农民以农地入股后的身份产生重叠[15]。叶朋结合信托法原理分析实践中农地承包经营权信托流转方式后，指出在中国农村存在的信托流转实质上离信托法意义上的信托运作相去甚远，而仅仅是委托关系而已。实践中的农地信托流转还有待继续发展并完善[16]。
参考文献：
[1]梁慧星.中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与立法参考例[M].北京：社会科学文献出版社，2000:513—515.
[2]王利明.民法新论[M].北京：中国政法大学出版社，1988:238.
[3]朱广新.土地承包经营权物权化构建的二元思路[J].农业经济问题，2001，(7).
[4]曹务坤.农村土地承包经营权流转研究[M].北京：知识产权出版社，2007:147.
[5]丁关良.农村土地承包经营权流转法律制度的现存问题与修正建议[J].华侨大学学报，2005，(1).
[6]麻昌华，汪安亚，当前农村土地流转制度中存在的问题及其成因分析[J].湖北民族学院学报，2008，(4).
[7]许方吉.农村土地承包经营权流转的法律缺陷及完善[J].经济与社会发展，2004，(5).
[8]曾新明，侯泽福.农村集体土地使用权流转之法律研究[J].农村经济，2006，(10).
[9]陈剑波.农地制度:所有权问题还是委托—问题[J].经济研究，2006，(7).
[10]唐涛，廖晨歌.农村土地承包经营权流转的困境思辨[J].山东农业大学学报，2005，(2).
[11]罗大钧，农村家庭土地承包经营权流转中的法律关系辨析——以对《中华人民共和国农村土地承包法》的分析为视角[J].河南省政法管理干部学院学报，2006，(6).
[12]温世扬，兰晓为.土地承包经营权流转中的利益冲突与立法选择[J].法学评论，2010，(1).
[13]姚俊，杨春平.农村土地产权股份制改革研究[J].广西政法管理干部学院学报，2006，(9).
[14]盖国强.农村土地使用权流转研究[J].中国软科学，2001，(5).
