农村土地承包法细则

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农村土地承包法细则范文第1篇

一、主要做法

突出农民主体，打牢群众基础。坚持“三原则、三体现”，充分保障农民的主体地位。“三原则”：一是依法原则。此项改革应遵循《农村土地承包法》等现行法律法规。二是农民自愿原则。农村土地产权制度改革的宗旨是“还权于民”，农民自愿是改革前提。三是村民自治原则。改革必须坚持农民的事农民做主，充分发挥村议事会、监事会和社审核调解小组作用，将发挥群众主体作用贯穿于改革工作的每个环节和细节，使改革真正做到“三体现”，即体现农民意愿、体现农民智慧、体现农民活力。加强引导服务，有序推进改革。双流县农村发展局作为农村土地承包经营权改革试点工作的牵头部门，成立了以局长为组长的农村土地承包经营权登记及流转管理工作领导小组，农经科专门负责改革的日常工作，并专门抽调业务骨干组成县级宣传督导组、工作指导组、驻试点村工作组，搞好引导服务，做好组织协调。在具体实践中，充分尊重农民意愿，不越俎代庖、不大包大揽。比如，在涉及历史遗留问题或群众争议较大的问题时，不搞一刀切，通过村组议事会，交给群众讨论解决，坚持让农民做主。

狠抓关键环节，确保改革取得实效。一是抓好宣传发动关。采取集中培训与分散指导相结合、理论培训与实地操作相结合、发放宣传资料与进村入户相结合，将改革政策原原本本交给干部群众，让农民了解改革、支持改革、参与改革。通过开展形式多样的宣传发动，提高广大干部群众对农村产权制度改革工作的认识，营造全社会支持改革的良好氛围。二是抓好实测摸底关。采取“县领导、镇组织、村牵头、社负责、农户配合”的“五联动”工作方法，切实做到宣传发动到位、组织领导到位、对口指导到位、分工协作到位、经费保障到位“五到位”，充分发挥农民主体作用，公开、公平、公正对农村承包地进行实测。三是抓好民主公示关。既公示实测结果，也公示群众提出问题的处理结果。当地镇政府对经村社公示无异议的实测结果进行审核后，报县农发局审定，审定无误后，对符合确权登记条件的拟确权相关内容交由村、组（社）进行再次公示，公示期满无异议的，统一发放《农村土地承包经营权证》。

探索固化产权，实行长久不变。在农村土地承包经营权确权颁证的基础上，双流县充分尊重农民意愿，依法探索农村土地承包经营权长久不变改革试点工作。通过试点，探索出“长久不变”工作就是要做好“两固化，一显化”，即：固化集体经济组织成员，固化农村土地承包经营权，显化集体资产收益分配权。截至2013年12月底，全县共238个村（涉农社区）、1803个组（3674个社）、20.31万农户全面完成了承包地“长久不变”的确权颁证工作，并通过司法部门公证，完成了法律意义上的承包地“长久不变”。

制定配套文件，提供政策依据。结合实际，针对确权登记、流转管理、价格评估、流转程序、登记备案、实测方案、实施细则等方面，研究制定了《双流县农村土地承包经营权流转管理办法（试行）》、《双流县农村土地承包经营权流转价格评估办法（试行）》、《双流县农村承包地手工实测实施细则》《双流县农村集体经济组织确认办法（试行）》等15个相关配套文件，并指导兴隆镇瓦窑村完善了《兴隆镇瓦窑村农村土地承包经营权长不变管理办法（试行）》。成都市在制定《农村土地承包经营权流转价格评估办法（试行）》时，充分借鉴了双流县的农村土地承包经营权价格评估体系，现已全市推广。

二、相关探索与成效

开辟银农合作，破解融资难题。结合农村产权制度改革试点工作，推动农村土地承包经营权抵押贷款取得了突破。双流县宗富枇杷种植专业合作社等四家合作社利用本社社员141亩农村土地承包经营权，向农村信用联社抵押贷款融资100万元，为农民生产经营开辟了新的融资渠道。建立保障机制，防范流转风险。为有效防范农村土地承包经营权在流转过程中的风险，以农村产权制度改革为契机，县农发局与保险机构、金融机构积极探讨土地承包经营权流转保险机制，最大限度地减少流转双方的风险。建立土地流转项目储备制度，建立待流转土地项目、拟流转土地业主信息储备库，搞好土地流转项目筛选、包装，收集农用地流转供求信息，引导流转受让方向现代农业园区集中，促进农业优势产业集约集群发展。搭建信息平台，畅通流转渠道。县农发局积极搭建农村土地流转信息平台，2008年1月，成立了双流县土地承包流转服务中心，各镇（街道）成立了相应的服务机构。中心开通了“双流县农村土地流转信息网”，搭建起农村承包土地流转服务平台。

建立评估机制，实现公平流转。为推动全县农用地规范有序流转，县农发局制定了《双流县农村土地承包经营权流转价格评估管理办法》。自农村土地承包经营制度改革工作开展以来，全县共评估了89宗土地，评估面积2189.81亩，评估总价达9274.22万元，为936户农户提供了方便快捷的服务。推行托管合作，促进农民增收。丘陵地区农村土地大面积种植果树，但因青壮年农民外出务工，劳动力缺失，致使果树疏于管理、效益较低。永兴镇干塘村结合农村产权制度改革，与双流县宗富枇杷种植专业合作社合作，创造性地推出了托管经营方式。即农民将果树托管给合作社，由合作社统一管理和经营，在托管经营期间，不得毁坏果树，合作社每年向农民支付每亩1500元收益。目前，果树托管面积已达320多亩。这种托管经营模式，不但解决了果农技术和管理难题，而且解决了果农和合作社持续增收的问题。探索集体资产股份制改造，推动农民持股进城。黄龙溪镇东岳村在农村土地承包经营权长久不变试点的基础上，将各组（社）经营性资产以及未确权到户的田坎、河滩、荒坡等资源性资产实行股份制改造，实行量化到人、到户，明确“增人不增股、减人不减股”，解决因人口“生老进出”四项变动而造成集体资产管理混乱的问题。同时，该村组建了黄龙东岳现代农业股份有限公司，公司按照企业化运作模式进行经营和管理，农民可以土地承包经营权和现金入股，公司产生的收益按股份分红，2013年入股分红达890万元。如此，有利于让农民放心持股进城，有效促进农村劳动力和其他生产要素的合理流动，推进农村城市化和农民市民化进程。

农村土地承包法细则范文第2篇

关键词：农村土地权益；存在问题；法律保障

中图分类号：F321.1 文献标识码：A

《农村土地承包法》是发展农业经济和建设农村经济社会的重要法律，它能够响应党在农村的基本政策。我国农村土地的基本经营制度实行以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制。这样做有利于制度的长期稳定，从根本上保护了农民的利益。对于农民来说，土地使用权是农民最重要的土地权益，要想保护广大农民的根本利益，政府就应该维护农村土地承包当事人的合法权益。加强农村土地承包管理，保障农民合法土地权益是维护农村社会稳定的重要内容。

1 土地承包管理中容易出现的问题

1.1 由于土地流转的不规范引起的纠纷

在土地承包期间，农村的土地流转程序还不完备，不规范，从而引发土地承包纠纷。主要是转包转让型、代耕代种型和流转合同不规范型三种。

1.2 由于人地不均产生的矛盾

由于增人少地或减人多地的现象存在导致问题的产生。比如有一些出嫁或离异后的妇女，并未取得新的土地承包权，在原土地承包合同还没有到期的情况下，就被单方终止了合同，使得那些妇女丧失了土地承包权。

1.3 外出务工人员返乡，要田种地

由于国家下达的一系列文件和出台的惠民政策，许多外出务工人员都纷纷返乡，要田种地。而农民外出务工后，有的原承包土地被侵占，有的被村委会单方终止承包合同进行土地流转，从而丧失了土地承包经营权。这就容易因要地而引发纠纷。马上就要在全国范围实施产权制度改革了，原来土地承包合同是否规范，关系着农民的土地权利是否能够明确。

1.4 由政府引发的纠纷

政府对农民土地经营权的过多干预和不规范行为等也容易引发纠纷。有些地方政府推进城镇化进程心情迫切，为了开发项目忽略农民的意愿强行征地，不惜牺牲被征地农民利益。还有的为了追求土地财政，不仅越权处理土地承包合同，甚至在未到承包合同期限时就收回土地或另行发包。土地是农民基本生活的保障，农民为了维护土地，就由此引发了许多征地纠纷和矛盾，甚至是各类恶性事件。

2 保障农民合法土地权益的法律政策

法律手段是解决当前农村土地承包纠纷不可缺少的手段。随着我国一系列的惠农政策出台，随着中国城市化城镇化的高速推进，农村土地承包纠纷问题也逐日增加，土地承包纠纷问题能否妥善解决是发展农村经济的重要因素。

2002年《农村土地承包法》的出台，标志着我国农村土地制度已经进入了法制化建设的新时期。《农村土地承包法》是维护农民土地承包权益的根本法律依据。明确在土地承包方面的法律政策，无疑是提高农村经济发展和维持社会稳定的重要内容。这是从农村改革的历史经验当中总结而出的，它的出发点是尊重广大农民群众的首创精神和维护农民合法土地权益。

3 完善延长土地承包期后续工作

土地承包工作中，延包后续这一项一直是难度较大的工作，但也是党和政府进行加强农村土地承包管理的首要任务。从2000年全国基本完成延长土地承包期工作以来，延包后续完善工作已经有了很大的进步，但是仍然存在一些问题需要解决，土地承包管理的相关政策还要继续完善。我国产业工人当中，大部分是农民工，农民工的土地承包权益直接影响到农民工的切身利益。而维护农民工的土地承包权益也是国家统筹城乡发展的重大战略性问题。要依照有关土地承包管理的法律做好农民工承包土地确权发证、规范流转和调解纠纷的工作。

做好延长土地承包期后续完善工作，要进一步明确农民的土地承包经营权，全面补充、完善延包后续工作，积极加强土地承包档案的管理，并由专人专柜妥善保管土地承包方案、合同、证书和登记簿，力争确保土地承包档案与实际土地承包情况相一致。进一步规范引导农村土地流转，规范土地承包经营权合理流转制度，允许土地承包经营权依法转让、转包、互换、出租、退包。对土地承包经营权流转的操作程序予以规范完善并纳入村务公开，指导农民坚持依法、自愿、有偿的原则进行土地流转，确保农村土地规范有序流转。

4 创办多个土地承包纠纷仲裁试点

仲裁是解决人民商事纠纷的重要手段，它的特点在于程序简便，费用低廉，是群众解决纠纷争议的快捷途径。创办土地承包纠纷仲裁试点以来，受到农民群众的积极响应，化解了部分农村土地承包纠纷，维护了农民的土地承包经营权。在试点受理的案件中，农民群众最关心的是土地承包30a不变和土地收益分配问题，最突出的问题是人口迁移后土地调整问题；土地征用补偿费分配问题；农民外出务工后丧失了土地承包经营权问题；土地流转带来的纠纷问题。

调解仲裁体系是土地承包纠纷仲裁工作的核心，《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》明确指出县区应成立并完善农村土地承包仲裁委员会，乡镇应成立农村土地承包经营纠纷调解办公室，村级的应建立土地承包纠纷的仲裁小组，每一级都有相应调节土地承包纠纷的仲裁体系。农村土地承包仲裁试点参照法院的办案模式开展仲裁工作。按照先调解后仲裁的原则，由乡镇农村承包合同管理部门先进行调解，在调解未果的情况下，再到县区仲裁庭申请仲裁。对每个案件严格实行回访制度。

创办土地承包纠纷仲裁试点要做好以下几项工作：

4.1 成立机构

各县区组建农村土地承包纠纷仲裁委员会，设立农村土地承包纠纷仲裁委员会办公室和农村土地承包纠纷仲裁委员会仲裁庭。各乡镇也应对应成立农村承包合同管理委员会，配备专兼职调解、仲裁人员。

4.2 建立健全制度，规范仲裁程序

参照诉讼法、仲裁法等法律法规，结合土地承包体制的特点，制定涉及仲裁程序、仲裁回避制度、仲裁员规则、职责仲裁规则流程、仲裁庭纪律、庭审规则、规范文书、档案文书管理等一系列规章制度，确保纠纷仲裁工作规范有序地进行。

4.3 强化对仲裁员的培训

强化仲裁人员的法律和政策知识的培训，努力搭建仲裁员实践观摩平台，积累经验，不断提高仲裁员的业务素质和办案水平，确保仲裁质量。

4.4 落实办案经费

办理农村土地承包纠纷案件，不好向农民直接收取费用，也没有收费标准可循。但办理案件所需的调查差旅费、文书材料费、实地查证等费用要有经费保障。

4.5 法律效力要给予保障

试点仲裁庭没有执行权力，仲裁、调解后的案件难以执行，需要国家出台系统的农村土地承包纠纷仲裁办法或实施细则。

4.6 加大宣传力度

提高农民群众的法制意识，了解相应的法律政策，以维护自己合法土地权益。政府部门要利用电视、广播、宣传栏、条幅等载体广泛宣传《调解仲裁法》，使得广大的人民群众了解这个机构，支持依法行政，为农村土地承包管理的工作提供便利。

5 结语

土地是农民最重要的社会保障，也是农民生存基本和发展的依靠。由于农村土地直接关系到农民的根本利益，与此相关的主体众多，关系和情况就变得十分复杂。能够顺利解决农村土地承包的问题和纠纷，是维护农民土地承包权益的重要工作。农民土地承包权益工作未来将会遇到更多复杂的利益主体和利益关系。因此，对于农村土地承包问题的解决和农民土地权益的维护，还需要经过长期的认识和重视，完善一系列的保障政策。

参考文献

[1] 危朝安.进一步加强农村土地承包管理工作切实维护好农民土地承包权益[J].农村财务会计，2006（11）.

[2] 王建华.加强农村土地承包管理保障农民合法土地权益[J].三农视点，2012：295.

农村土地承包法细则范文第3篇

关键词:农村;土地信托;法规

中图分类号:F321.1文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)33-0049-02

农业是中国国民经济的基础,土地问题是农业问题的重要组成部分,是影响农业增效、农民增收、农村稳定的关键因素。目前,随着农村大量青壮年进城务工,农村土地的经营状况受到很大影响,一方面,很多农民工由于缺乏在城市的保障以及收入较少,不愿放弃农村土地,但又没有时间经营或经营不好;另一方面,一些种地能手想扩大规模却缺少途径,部分转包经营不仅规模小,难以集中,承包期间也不稳定。因此,如何提高土地利用效率,最大限度地增加农民工所拥有土地的收入,同时解决农村集约化经营,成为当今农村土地经营中面临的最大问题,创新土地使用权流转模式成为农地改革的现实需求。

正是在这种环境下,中国许多地方借鉴国外土地信托模式,将此前只在金融领域运用的信托制度引入农村土地使用权市场,创造性地催生了中国特有的农村土地信托制度。如浙江绍兴地区即是典型的一例。但由于农村土地信托是一种新兴事物,目前还缺乏完整的理论和运行模式,相关法规也很不完善,加强该领域的研究非常必要。

一、农村土地信托的基本理论

信托制度源于中世纪的英国,由于信托制度的双重所有权理论与大陆法系国家的“一物一权”理论相冲突,长期以来,大陆法系国家没有引入这一制度,但在第一次世界大战后,随着现代经济的发展,信托制度的优越性不断得到体现,一些大陆法系国家开始引入这一制度。中国在改革开放后也出现了大量信托投资公司,为更好地规范信托行为,于2001年制定《信托法》,但目前中国的信托主要应用于商业领域,农村土地信托还刚刚开始,因此,理清该制度的框架和基本理论显得尤为必要。

农村土地信托是指土地承包经营权人(委托人)基于信任关系,将土地承包经营权在一定期限内委托给土地信托公司(受托人),由土地信托公司以自己的名义,为受益人的利益进行管理的行为。农村土地信托是一种新型的信托模式,它以设立在农村土地上的土地承包经营权为中心,对土地承包经营权及其相关权益进行合理的制度安排,实现土地承包经营权人依法流转土地承包经营权、达到间接管理财产的目的。

(一)农村土地信托的主体

根据信托制度的基本原理,信托主要包括委托人、受托人和受益人三方。农村土地信托的委托人是土地承包者,他可以根据自己的意志,在保留承包地承包权的前提下,将承包经营权分离出来委托给受托人,由受托人对其进行独立管理、经营。受托人是指承包地经营权的受让者,他可以以自己的名义对信托土地进行经营管理或处分,各种法人、工商企业以及自然人均可成为土地受托人。受益人是由委托人指定有资格享有信托收益权的第三人,其只享有信托收益权,而无权对信托财产进行管理、处分,受益人可以是委托人本人或其指定的其他人,在特定情况下也可以是受托人。在中国目前的农村土地信托中,受益人主要是委托人本人即农村土地承包者。

(二)农村土地信托的客体

农村土地信托法律关系的客体即信托财产指的是土地承包经营权,包括土地承包经营权人享有的对其所承包的农业用地进行占有、使用和收益的权利。虽然中国《物权法》未明文规定,但依民法通说,土地承包经营权是一种用益物权,具有用益物权的一般特性,如“限制性”、“独立性”、“使用收益目的性”等。土地承包经营在本质上是对农村土地的一种使用方式,这种方式中,“经营”才是其最终目的,“承包”仅仅是实现目的的途径,人们通过“承包”取得“经营权”后,对承包地进行管理,从而获取经营效益。

(三)农村土地信托中的法律关系

农村土地信托制度中三方当事人存在如下三种法律关系:(1)委托人与受托人之间存在委托关系,根据信托协议,委托人将其土地经营权委托给受托人经营、管理,受托人应尽到忠实管理义务,像经营自己的土地一样对信托土地进行经营管理,确保土地收益最大化。同时,受托人应当接受委托人的监督,但除非受托人犯了比较明显的原则性错误,委托人应尽量不要干涉信托事务,确保受托人能以自己的意愿对土地进行独立经营。(2)受托人必须为了受益人的利益最大化而行事,且有义务将信托收益交付受益人,而受益人则有权享有信托收益,在其受益权受到侵害时有权行使收益请求权和排除妨害权。同时,受益人有义务协助受托人完成信托收益的交付行为。(3)委托人有权独立指定或更换受益人,而不必经受益人同意。委托人与受益人之间的法律关系具有无因性,不因信托设立前双方之间法律关系的变更而变更。

二、中国农村土地信托模式构建

(一)完善相关法规

中国已于2001年4月公布《中华人民共和国信托法》,从而使中国信托事业有法可依。但发展信托事业需要一整套完善的法规支持,而中国“信托业法”至今尚未出台,严重制约了信托业的发展。特别是对中国特有的农村土地信托更应该出台专门的法律。在国外,由于土地的私有性,土地信托是信托业务的重要组成部分,但由于中国实行土地国有和集体所有,使中国的土地信托具有特殊性,因此,要真正促进土地信托经营业务的发展,必须制定有关规范各种土地信托经营业务的政策法规及实施细则,如关于土地投资信托基金如何具体运作、土地信托红利确定的依据、土地信托经营业务的税费制度、土地信托产权的流转补偿与变更登记问题等。

(二)成立农村土地信托中介机构

由于农民信息的不对称,在农村产生了农户“有地无力开发、有力无地开发”的弊端,为了解决这一矛盾,必须成立农村土地信托中介机构。土地信托中介机构的主要职能包括:

1.信息传递职能。定期举行土地流转信息会,如浙江绍兴县柯桥镇“土地信托服务站”受13个村经济合作社的委托,向社会推介2 200亩土地的使用权转让信息,公开招标高效农业开发项目,在不到一天的时间里,已有9家企业签订了投资协议,而原土地承包经营者将可获得土地信托分红。

2.中介服务职能。协调流转双方提出的有关事宜,在平等协商的基础上,落实合约关系,维护双方利益;发行收益凭证,为受托人融通开发资金服务,为投资者拓宽投资领域服务,并从中收取相应劳务酬金。

3.监督治理职能。对土地流转后的用途进行监督治理,以提高土地利用“三态”效益为目的,促进土地资源可持续利用为宗旨。

(三)建立土地投资信托基金

土地开发需要巨额资金,通过财政拨款、个人自有资金等途径往往受资金来源的限制满足不了需求,建立土地投资信托基金可有效解决土地开发资金不足问题。土地信托基金是土地信托部门为开发经营土地而设置的营运资金,其主要来源有:银行等金融部门吸收的土地信托存款、政府发行的土地证券、企事业单体待用的土地信托基金、预算外自有资金等。

原土地承包者作为委托人与受益人将土地信托给土地信托机构,土地信托机构作为受托人既可将土地经营权以出租、转让、转包、入股等方式给土地开发经营者从而收取租金、转让(包)金或股利;也可与专业土地开发公司通过签订土地开发合同,收取开发收益。土地信托机构负责将信托红利给委托人。土地开发经营过程中所需的巨额资金可通过土地信托机构向金融机构贷款(农业贷款,政府扶持、利率优惠)来筹集,金融机构可通过出售贷款债权的方式向广大投资者再融通资金,既增加投资渠道,又分散金融风险。

(四)完善农村土地信托市场竞争机制

在农村土地信托中,土地信托机构的官方、半官方性质是农村土地信托市场垄断产生的根本原因,防范农村土地信托市场的垄断风险,首先要从其根源入手,摆脱政府对土地信托市场的绝对控制,降低土地信托公司的准入门槛,引进农村土地信托市场竞争机制,吸纳和鼓励民营土地信托公司经营农村土地信托事务;其次要逐步打破农村土地信托“一言堂”的垄断现象,允许多家土地信托公司同时经营,公平竞争,合法竞争,提高土地信托公司的服务意识和经营水平,同时也要赋予土地信托公司充分的权利包括独立管理权和获取报酬权,以利于他们积极参与市场竞争,促进中国土地信托业的发展和繁荣。

总之,由于中国目前农民工的大量增加,农村出现大量土地抛荒现象。与此同时,社会大量闲置资金找不到相关的土地项目进行投资,农村土地使用方式过于落后。而现有的土地承包经营权流转方式存在许多缺陷,中国急需改进土地承包经营权流转方式。农村土地信托是以土地承包经营权为信托财产、以土地承包经营权流转为出发点和目的地的信托形式,它在农村土地的所有者与土地承包经营权人分离的基础上再次将土地承包经营权人与实际管理经营人分离,既保证了农村土地所有权的合法归属和土地承包经营权的基本稳定,又赋予土地承包经营权人依法将土地承包经营权交由他人管理的权利,使其能在获得稳定收益的同时得以放心投身于其他事业,而土地信托公司的专业化运作也能有效保障农村土地信托各方当事人基本利益的实现,因此,建立和推广农村土地信托制度是解决中国农村土地问题的有效途径。

参考文献:

[1]钟远平.中国农村土地信托的法理基础及制度构建――以土地承包经营权为中心[D].北京:中国政法大学硕士学位论文,2007:5.

农村土地承包法细则范文第4篇

1法定的农村土地承包经营权流转方式

土地承包经营权的流转在我国相关法律上得到了充分的肯定。《土地管理法》第2条规定，“土地使用权可以依法转让。”《物权法》第128条规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”《物权法》没有区分不同类型的土地承包经营权的流转方式。《农村土地承包法》第二章《家庭承包》第五节《土地承包经营权的流转》第32条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。这里的流转方式主要针对以农村集体经济组织的每一个农户家庭全体成员为一个生产经营单位，作为承包人承包农民集体的耕地、林地、草地等农业用地。《担保法》第34条规定，抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。但对耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权则严格限制，不允许抵押。

2实践中的农村土地承包经营权流转方式的分析

2.1转包

承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营，受让方依照转包合同规定的条件对转包方(承包方)负责。转包方是享有土地承包经营权的农户，受让方是承受土地承包经营权转包的农户。受让方享有土地承包经营权使用的权利，获取承包土地的收益，并向转包方支付转包费。转包无需经发包方许可，但转包合同需向发包方备案。根据《物权法》和《农村土地承包法》的规定，双方根据当时的经济、技术和社会条件签订转包合同，以确定双方的权利和义务。目前转包这一种流转方式采取口头方式进行的平均达到60%以上，即使有书面协议，协议的条款不规范、不齐全、不具体的情况也很普遍。加上流转期限比较短且不稳定，大多数转包合同关系可能随时终止。这种状况极易引发纠纷，而且一旦发生纠纷往往又难以解决，受让方在土地上的投入和造成的损失无法收回、得不到补偿，受让方利益的保护不能充分保护，从而给农村社会稳定埋下隐患。

2.2出租

承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人(包括个人、集体、企业或其他组织)从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。农民出租土地承包经营权无需经发包方许可，但出租合同需向发包方备案。通常情况下，承租方要向出租方支付租金。如北京市有农民向笔者进行法律咨询：在耕地性质的建设设施农业大棚，建设完之后在租赁期内，出租方停止租赁或遇到拆迁占地，出租期限到期是否可以续租？续租的权利和义务？耕地性质的建设设施农业大棚是可以流转的。遇到拆迁，合同解除，应当补偿承租方。根据《农村土地承包经营权流转管理办法》(农业部2005年第47号令)规定，县级以上人民政府农业行政主管(或农村经营管理部门)依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。采取出租方式流转的，租赁合同期限要遵照《合同法》的规定，不得超过20年。租赁期间届满，当事人可续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。北京市2010年5月出台了《农村土地流转工作意见》，规定流转期限超过5年的，应建价格调整机制，明确调整时限和幅度，分时段确定流转价格。转租期限到期后再续签《土地流转合同》，续租的权利和义务依照合同规定。

2.3互换

承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。土地互换根据组织者的不同，主要有两种形式：一是由村组集体出面促成的互换。某些乡(镇)村进行土地整理，统筹规划产业带，农户通过换地，从事自己愿意的种植方式。二是农户自发组织的互换。承包方之间为各自需要或者方便耕种管理，通过自愿平等协商，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换。

互换的流转方式可以占到流转总面积65%以上。土地承包经营权互换只是土地承包经营权人的改变，不是土地用途和承包义务的改变。土地承包经营权互换后，受让方依然按照承包方承包时确定的土地的用途使用土地，履行承包义务。互换土地承包经营权的当事人双方同属于同一集体经济组织，必须具有农业经营能力。互换方式流转承包土地的，应当报发包方备案。采取互换方式流转土地承包经营权，当事人申请办理土地承包经营权流转登记的，县级人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当予以受理，并依照《农村土地承包经营权证管理办法》的规定办理。未经登记的，不可对抗善意第三人。互换方式灵活，互换双方可以根据实际情况进行沟通，可以对不等值部分进行适当实物和现金补偿。

2.4转让

承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由该农户履行土地承包合同的权利和义务。这种现象主要集中在经济较为发达的农村、近城郊区和厂矿工业区附近，原承包方在有了稳定的来自二、三产业的非农收入后，不必再依赖土地来维持生存，按程序将土地承包经营权让渡给其他农户，原承包方的土地经营权随之终止。这一流转方式占到实际流转总面积的不到10%。在农村税费改革及免除农业税之前，个别农户因耕地收益少，或是有其他收入来源，不愿耕作土地。为避免土地撂荒和上缴税费，经村委会协调，将其土地承包经营权让渡给了其他农户。近年来，随着惠农政策实施和土地收益增加，以此种方式流转土地承包经营权趋势是不断减少。

2.5代耕

举家外出或主要劳力外出务工的农户，又不愿意放弃土地，委托给他人代为耕种，原有的承包关系不改变，收益分配由当事人双方协商解决。这种方式实践中操作简便，手续简单，一些精明的农民，通过股份制、联办或独办等方式购买农机具组建农机代耕队，走村串户揽业务，把联系方式印成名片发送给缺少劳力的农户，农户预先和农机代耕队签订委托耕种合同，代耕队承担保质保量完成耕作的义务，并根据收割、犁地、播种等农活的轻重收取费用。这种新的土地承包经营权流转方式的推出，受到众多外出务工或劳力不足的农户的欢迎。北京市《农村土地流转工作意见》规定，除代耕期不足1年不需签订书面流转合同外，所有农村土地流转都须依法签订书面合同。以前没签订合同的需补签。集体经济组织流转确权土地的，须经民主讨论决定并进行公示。

3农村土地承包经营权流转方式的发展

土地流转涉及数亿农民切身利益，事关农业发展、农民增收以及农村社会的稳定。农村土地承包经营权流转方式又有了新的变化。

3.1土地流转方式更加多样化

各地不断提高的土地流转发生率，表明了经济环境条件变化对新制度安排的强烈需求，也是农村生产关系适应生产力发展的客观要求，反映了以土地为代表的农业生产要素要求合理流动和优化配置的紧迫性。但是法定的家庭承包的土地承包经营权的流转方式只有转包、出租、互换、转让等方式，不能入股、抵押。这样的规定跟不上农村改革的实际发展，也限制了土地承包经营权的流转。法律应当进行适时的修改，增加流转方式。

3.1.1入股

实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营。入股应在承包方间进行，主体只限于农户，是农户之间自愿联合。一是登记注册。有条件的村民组到工商管理部门注册农村土地专业合作社，成立董事会、监事会，制订有关章程和制度等。二是作价入股。承包农户将自己的土地承包经营权作价入股，加入农村土地专业合作社。入股后原承包方与发包方的承包关系不变，股份合作终止时，入股土地应退回原承包农户。三是签订协议。合作社与入股农户户主签订入股协议，确定保底分红。协议一式四份，合作社、入股农户、发包方及乡镇农村土地承包管理部门各执一份。四是统一发包。由合作社将入股土地调整集中连片后，对外统一发包，发展高效农业。同时，合作社每年年底进行年终结算，实行二次分红。

3.1.2抵押

家庭土地承包经营权作为一种可以转让的用益物权，作为农户的主要财产，应当允许其依抵押方式流转。当前资金不足已经成为我国农村土地规模化经营的瓶颈。扩大融资渠道，获得足够的资金是发展农村经济的一大要务。应以十七届三中全会《决定》为指导，坚持市场化运作和政策引导相结合，在保障农村居民基本生产生活条件情况下，进行农村土地承包经营权抵押贷款。农户、农业经济合作组织或涉农企业在不改变土地占有和农业用途的条件下，以土地承包经营权作为抵押向金融机构申请贷款，进行融资。抵押当事人按照土地承包经营权的市场评估价值或双方认可的价值签订抵押合同和贷款合同，办理抵押登记手续，金融机构据此发放贷款。

3.1.3土地承包经营权量化为股份，投资成立农业经营公司

投资方自愿将承包土地入股投入到从事农业生产的公司，发展农业合作生产，如公司以种子、种苗、肥料、生物药剂等实物折价入股，农户以耕地、投工、投劳等折价入股，组成股份有限公司进行蔬菜生产，公司按合同价格收购，所得总额按股份分成。这种方式有效地扩大了农业经营规模，提高了土地产出率，激励了农户生产积极性，增加了农户收入。

3.2政府支持，为新型流转方式的实现提供平台

由各地人民政府负责设立农村产权交易中心，发展农村产权流转中介服务，及时收集和各类产权流转交易信息，定期公布各类农村产权指导价格。构建农村产权交易平台，组织产权流转、招拍挂等交易活动，培育农村产权交易市场主体，为贷款抵押物处置、抵押权利的实现提供平台，促进农村资源向资本转变。

农村土地承包法细则范文第5篇

【关键词】农村土地承包；承包合同；土地承包经营权

党的后，在全国范围内逐渐实行农村土地的，并颁布了《中华人民共和国农村土地承包法》，以保证农民进行土地承包有法可依，切实维护农民利益。本文以山东省淄博市沂源县大张庄镇为调查对象，以农村土地承包为理论基础和研究出发点，在实地调查的基础上，对当地农村土地承包进行全面的实证研究，期待对解决当地土地承包存在的问题有所帮助。

一、当地农村土地承包问题现状调查情况

近年来，大张庄镇始终坚持以“农业富镇”为目标，大力发展农产品及果树种植业。根据我们对当地土地承发包的实地访问调查发现，主要存在以下三个突出问题：

（一）土地承包合同不规范，权、责、利规定不明确

根据《中华人民共和国农村土地承包法》规定，发包方应当与承包方签订书面承包合同。然而我们调查发现，许多发包方不与承包方签订书面合同，为侵占承包方利益，“口头合同”大量存在。例如，南墁村村民曹某承包经营该村50亩果园，该村却没有与其签订任何承包合同，曹某每年向村委会缴纳租金，新上任的村委会为今后的开发占地，要求曹某两年内迁至另一地块，并不给任何补偿。有些发包方与承包方签订合同，但所签的承包合同非常不严谨，有的填写模糊混乱，有的承包位置及面积由村干部甚至农户都可以自己填写和涂改，导致合同效力减弱甚至灭失。

（二）土地承包的期限不科学，农民承包积极性小

《中华人民共和国农村土地承包法》第20条规定：耕地的承包期为三十年；草地的承包期为三十年至五十年；林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。然而调查发现发包方与承包方签署的承包合同中，很多承包方的承包期只有十年，这背离了我国制定土地承包制度的初衷，给承包方的长期计划带来了极大的不稳定性。例如，回峪村村民张某承包该村20亩土地种植银杏树，承包期限为十年。古语云：十年树木，百年树人。十年很快就过去了，承包人不得不考虑在期满之前将林木卖掉，由于林木的生长周期较长，十年的树木还刚刚成型，如若此时伐掉卖掉，承包方无法得到最大的获利，承包积极性大为受挫。或者在承包期满时承包方去续约，先不考虑承包方是否还能获得土地的承包权；就算能，还需要与发包方签订承包合同之续约合同，这期间又不得不筹措资金缴纳以及续约后的承包费等。土地承包期限的不科学给承包方带来许多麻烦，削弱了农民承包的积极性。

（三）承包人私自改变土地用途，进行非法经营

《中华人民共和国土地承包法》第17条规定承包方承担下列义务：维持土地的农业用途，不得用于非农建设；依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；法律、行政法规规定的其他义务。调查发现，大多数的承包方是在法律允许的范围内确定对土地的使用，承包土地后用于栽种树木，营造经济林或者种植蔬菜，建设塑胶大棚亦或者种植果树，建造果园等。但并非所有的承包方都能切实的承担起自己的义务，有些承包方私自变更了土地的用途并用于了非农建设；有的承包人在承包期内未经发包人同意就进行转包，导致土地用途在流转过程中发生变更，在巨大谋取经济利益的驱动下，变更后的土地往往会被用作破坏性、掠夺性的经营。此类问题在农村承包经营中较为突出。

二、导致当地农村土地承包问题的主要原因

（一）农民法律意识薄弱

据调查，大张庄镇总人口为33782人，其中约35%的中青年在外上学或打工，剩余的村民在家务农，进行蔬菜瓜果的种植等，这些人群文化程度普遍较低，法律意识淡薄，自我维权意识和保护能力弱。在土地承包过程中，很多承包方不明确承包合同中应当注明的条款，有的甚至不知道需要签订承包合同。发包方往往利用这类人群的特殊性，不能严格按照有关法律规定，对外发包的土地承包手续不完备，未履行法律所要求的程序，造成合同无效，侵害承包方的合法权益。这些农民的合法权益在受到侵害后，因为自身缺乏社会经验和足够的经济实力，维权之路往往举步维艰。

（二）有关部门监督指导不到位

不仅村民缺乏法律知识，部分村干部对土地承包相关法律政策也掌握的不够全面，特别是对《中华人民共和国土地承包法》认识不够深刻，在具体工作中难以正确的执行。有的村在发包土地时存在村委负责人“暗箱操作”的方式，违反民主议定的原则，根据个人好恶、亲疏远近进行发包，引发村民不满。有关行政机关以及乡镇政府对村级的土地承包工作担负着监督和指导义务，但在实际工作中往往落实不到位。有关政府部门应监督并指导村级的土地承包工作，严格规范承包合同的签订程序，对合同中的细节问题考虑全面，尽量避免因合同期限等问题给承包方造成不必要的麻烦及损失。

（三）缺乏土地承包、流转后的监督管理体制

《中华人民共和国土地承包法》第13条规定，发包方享有监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地；制止承包方损害承包地和农业资源的行为的权利。这既是权利又是义务，而土地被承包后，发包方往往一劳永逸，没有充分履行其监督职责，不再管土地的用途是否被违法改变。目前我国的土地使用权主要通过市场机制进行土地资源配置，然而市场机制存在着一定得自发性、盲目性和滞后性，从中央到地方各级政府都没有具体法律规范来有效地规制土地流转行为，以至于导致土地流转程序的不规范，流转资金管理混乱，流转手续不科学，对流转后的土地缺少相应的监督管理体制，致使大量土地被用于非农建设。

三、解决当地土地承包问题的对策

（一）加强法律宣传，增强农民法律意识

加强农村法制宣传和教育工作，定期到基层农村进行普法宣讲或举办法律知识培训，增强农民法律意识。注重《承包法》、《土地管理法》等相关法律的宣传讲解，提高农民的法制观念和维权意识，使农民在承包过程中知法守法护法，在遭遇权益侵害时，能够积极采用法律手段维护自己的合法权益。其次应加强对村委干部的法律知识教育，提高其依法治村的能力，减少盲目性、随意性，抵制在土地承包过程中的各种违法行为。

（二）严格签订合同，规范土地承包行为

相关部门应制定强制性的行政规章来保障土地承包合同的签订时严格按照法律规范执行。首先要规范合同签订的程序。《中华人民共和国土地管理法》规定，村、组农民集体所有的土地进行承包经营，必须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，即应遵循民主议定的原则。违反这个法定的程序签订的土地承包合同没有法律约束力，得不到人民法院的支持。其次应按照法律规定填写合同的内容，将完整的约定条款如实写入合同，并妥善保管，不得擅自更改，使土地承包发生纠纷时有法律依据。最后要考虑合同标的可行性。合同当事人不能只考虑自身利益，还应综合考虑合同标的的可能性，可以请权威机构评估合同标的，作出科学的判断，规定土地承包合理的期限，必要时适当延长承包合同期限，简化续约程序，减少承包方损失。